最新经济适用房政策精选(九篇)

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第1篇：最新经济适用房政策范文

房产新政遭 “促涨”质疑

北京房价一涨再涨，相关政策一拨一拨地出。

2006年11月10日，北京地税局出台了《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，该文件对于个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认的相关问题进行了明确规定，并决定于2006年12月1日正式实施。

通知显示，对既不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。虽然文件对征收做了分类详细的说明，但房地产业内人士认为，“实际操作中，大多数售房人会选择全额1%的方式。”

此税的征收被业内人士解读为对二手房征收土地增值税既是宏观调控手段的落实，也是把税收执行到位。“土地增值税、营业税、个税、契税、印花税，这些税费加一起明显是抑制投机：二手房卖不出去了，大家都会去买一手的。这正是国家想要的效果，套住投资、投机客，使投资投机需求被有效扼制；同时让大家去接开发商的盘。”

“1%是一个相对较低的税率，对市场影响不大。”北京链家地产市场总监金育松这样分析说。市场状况印证了这一说法，在11月份即将结束时，朝阳区地税局并未出现以前在营业税、个税征收前日排队过户的壮观场面。

新政策对市场的影响不大，但对北京人的心理影响却很大。二手房交易目前需要交纳的土地增值税加上营业税以及个人所得税，整个税费已经达到了7.5％左右，很多人担心业主转嫁税费的问题。此次调查显示，虽然40%的被调查者认为政策初衷是遏制房产投资降低房价，但78%的人认为这一举措不会对拉低房价产生积极影响。

参与《小康》此次调查的艾修雅担心：卖方会将税负转嫁到买方身上。她认为，从房价来看，由于目前北京依然处于卖方市场，卖方一般会将税费转嫁到房价当中，或者买卖双方共同承担，但不管哪种方式，均会在一定程度上拉高房价。

部分市场人士表现出由此助推房价的担忧。“和二手房个税一样，售房人可能把这一增加成本加入房价，导致二手房价再次攀升。”中原地产一位分析师表示。

此外，财政部、国土资源部和中国人民银行联合通知：提高新增建设用地土地有偿使用费标准，规定2007年起，新增建设用地有偿使用费标准将提升一倍。从中不难看出国家土地调控政策的着力点，就是进一步遏制用地扩张。

消息刚出，即有北京一名权威房地产业内人士表示，新增建设用地土地有偿使用费提高一倍将在一定程度上导致房价上涨，北京这样的大城市房价将上涨10％左右。此后国家相关部门则出来澄清：有偿使用费标准的提升不会对房价产生影响。但是业界人士并不认同这一观点。

在此次《小康》民意调查中，有近3/4的被调查者认为此政策会对房价有大的提拉作用。目前还无买房打算的骆文生先生，一直很关注房价走势，他对《小康》记者说：“开发商怎么会放弃这样好的提高价格的机会？”

“政府回购”遭既得利益反对

近期房产政策除了征收二手房土地增值税和土地使用方面的费用外，2006年10月底，建设部为了防止有人以经济适用房谋利，计划出台“租售并举、以租为主”，以及“政府回购”等政策调整，但此项政策因遭到大多数被调查者反对，而被搁浅。

经济适用房本来是半商品房属性，是为中低收入阶层专供的房屋，但近期有调查显示：北京市昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内，房屋出租率竟已占到全区租赁交易总量的78.8%。

在回龙观风雅园购买了一套二手房的邬文玲对《小康》记者说，她的房子是从一个外企中层管理人员邹先生那里买的。当记者询问邹先生为何能够买到经济适用房时，邬文玲介绍说：当初经济适用房项目初兴，开发商只卖给能全额付款的，当时一般人少有能一下全部付清的。

那么现在的经济适用房又如何呢，在交通部工作的刘增军介绍了他们单位几个申请经济适用房的职工的申请过程――最主要的一步是花几万元买了一个“号”。

准备买房的时光磊则对《小康》记者说：“去回龙观看房，某个新落成的经济适用房小区刚交的钥匙，居然就已经有人卖二手房了。不看不知道一看吓一跳，我看过位置好的3套125平方米的房子和一套93点多平方米的房子，装修竟一模一样，后来追问中介人员得知是一个人所有！”

在这样的情形下，政府回购政策问政于经济适用房户，显然不会对经济适用房政策产生太大的积极作用。有评论认为，如果调整的对象是经济适用房的占有户，他们当然会反对。作为经济适用房政策的既得利益者，他们不赞成政策的调整是情理之中的事。经济适用房政策的调查，更应该听听那些买不到经济适用房的人的意见，听听广大市民的意见。不管是政府回购，还是“以租代售”，政策的获益人都应该是大多数，而非少数既得利益者。

据悉，在2006年11月份正式出台的《北京住房建设规划(2006～2010)》中确定了“经济适用房内循环”的精神内核，今后，新建经济适用房需要再上市的将由政府回购。这给一直等待购买经济适用房的人带来了一丝希望。

政策为何不能抑制房价

2006年11月13日，国家发改委公布了10月份70个大中城市的房屋价格，其中北京市新建商品住房同比上涨10.7%，居各大城市首位。但多年居住北京的王涛则认为：“政府公布的北京房价涨幅全国第一，但是这个数据没有意义，一年以来几乎没有任何楼盘的价格涨幅低于10%，平均值应该远大于10%。现在新盖的楼盘一般都在五环以外，而所谓涨价10%是2006年的五环与2005年的4环3环相比。”

为了降低房价，国家层面及北京市都出台了很多措施，但北京人对其效果丝毫不看好。

在大北窑上班的白领韦克文对《小康》记者说：一个又一个新政策，也要有用才行啊，综观一年来的房产政策，好像是政策越多房价就涨的越高，因为房产商又有了涨价的理由。最初出台的几个房产政策还有点效果，可是政策多了，老百姓发现无论什么政策出来，中长期房价总是看涨的，久而久之无论买方卖方都被迷惑了，觉得无论出什么政策房价总是不会降的了。

对北京房产新政一个接着一个，北京一家机械销售公司的职员小申则激愤地称：所以说北京房价一个劲猛涨，就是因为政策多啊，越调控，涨得越快，这是颠扑不破的真理。

尽管超过八成的被访者认为政府的调控措施并没有起到抑制房价高涨速度的作用，但相当多的人还是认为，房子是特殊商品，不能完全依赖市场调节。《小康》调查中只有2%的被调查者认为政策干预不如让市场去调节，而其他被调查者尽管认为政府调控效果不明显，但还是寄希望于政府干预，希望能有更有效的措施出台。

第2篇：最新经济适用房政策范文

    关键词 经济适用房 中低收入群体 住房供给 公共政策

    1 引言

    近年来社会舆论对当前城市经济适用房政策的质疑,大致有以下几方面:建设标准不统一,供给失衡;中低收入者界定失效,公正性匮乏;制度成本过高,保障性缺失;运作模式不完善,产权不清晰;监管无序、审核不力、分配不公。从上述问题可知,已暴露了现行经济适用房政策的各种缺陷。研究表明,无论是在决策还是具体实行环节,政府有关部门和社会对经济适用房政策的初衷缺乏准确把握,实施方案和执行过程存在混乱。

    2 从公共政策角度审视现行“经济适用房政策”

    公共政策是政府依据特定时期的目标,对社会公共利益进行选择、综合、分配和落实的过程中所制定的行为准则。政策本身所反映的利益关系,是通过社会问题表现出来的,分配利益,满足一部分利益群体的合理要求是十分重要的,但更重要的是这些利益群体能否按照政府的预定目标获得应有的利益。这不仅是相关的利益群众关心的事,更应该是政府关心的事。这就要求我们在对政府现行“经济适用房政策”做评议之前,要把作为公共政策的城市住房保障“置于广阔的社会背景和理论背景中进行分析和解释”,“既要注重对客观事实的了解,也要清楚政策本身价值取向和政策目标”。

    公共政策的客体是公共政策的制定与实施所要改变的状态,这种客体就是作为政策问题的社会公共问题。当然,不是所有的问题都可以成为社会问题,也并不是所有的社会问题都可以成为社会公共问题,这里有一个从问题到公共政策问题的系列界定和过渡的链条。笔者认为,无论是从世界各国政府制定中低收入家庭住房政策的背景来看,还是从公共政策本身要解决的问题来看,中低收入家庭的住房困难问题是社会问题,而非经济问题。依据初次分配追求效率,再分配追求公平的原则,在市场经济中,城市住房保障制度作为公共政策的作用应主要体现在缩小贫富差距上,为社会中的弱势群体提供住房保障,以维护社会稳定和增进社会公平。依我国现有的经济发展水平来看,也只能是“低水平”、“基本”的保障,“安居”只能保障中低收入群体“人人有房住”,而非“人人有房产”。

    笔者认为,现行城市住房供给制度的政策存在一定的误区,其定位、目的及目标都与公共政策的原则相违背。因此,国家在房地产发展战略上显露出调整姿态,从产业政策向公共政策回归,房地产要从过度市场化向社会保障属性倾斜。

    2.1 政策定位不够科学,与实际有差距

    经济适用住房作为国家住房供应体系的主体政策定位源于政府“居者有其屋”的指导思想,即长期以来政府一直把居民拥有自己的住房看作是一种使命。笔者认为,“居者有其屋”的实质是让百姓都能安居乐业,并不一定要求家家都有自己的房产。由此看来,现行经济适用房政策应定位在“社会基本保障”原则,也就是“居者有屋居”思想。即使在美国,仍有1/3的人租房而居,并不是户户都有自己的房产。我国的中低收入者数量庞大,地方政府财力无以支持大规模的开发经济适用住房。而且经济适用住房占用的土地是划拨用地,免交土地出让金,而土地出让金又是地方政府财政收入的重要来源。因此,地方政府缺乏经济动力去推动经济适用住房的开发,甚至在变相地抵制开发,即使那一小部分用于经济适用房开发的土地,也多处于偏远地段,而且配套很不完善。从2004年我国商品住宅的投资结构看,经济适用房投资比重持续下降,由2003年的6.13%下降至4.61%,为1998年以来最低,近5年间减少了6个百分点。显然,经济适用房政策定位本身就存在问题。

    2.2 政策的目标对象宽泛,效果不佳

    首先,现行经济适用房政策的目标对象是占城市总人口比例绝大多数的中低收入群体,但实际上大部分受益对象却是那些非保障对象的高收入群体,偏离了弱势群体这一住房保障政策目标对象范畴。另外,住房保障政策针对城市中低收入群体,而现行经济适用房政策的对象却只是具有本城市户口的城市居民,从而忽视了城市外来人口已成为城市弱势群体主体的这一实际,给外来人口又增设了一项歧视性政策;更值得商榷的是,当我们把政策对象定位在“包括”城市外来人口在内的城市弱势群体上时,会发现这一目标群体规模依然相当庞大,而为这一群体提供有“产权”的经济适用房的成本无疑是巨大的,城市的土地资源和公共财政能力不能够承受。实际来看,中低收入家庭住房问题更多是对社会公平的要求,是对政府社会责任的要求。

    可见,从公共政策角度来看,把现行的经济适用房划入住房保障制度体系看待既不科学,也不切实际。现行的经济适用房政策实行的结果,是政府在以不可持续的“高成本、高福利”办法,为低收入群体提供着公共财政补贴,是不具保障性的、荒谬的。这一政策的继续实行只会让城市财政陷入“福利困境”,更加剧了社会资源占有的不公。这就要求我们必须对这一政策进行重新审视,为解决城市弱势群体的住房问题寻求更利于实现社会公平的住房保障模式。

    3 城市中低收入群体住房供给思路调整

    在住房保障体系建设中,必须考虑如何促进资源、社会群体利益的社会整合。实现城市住房保障制度的社会整合,需保证其自身规定及其运行时的公正与公平性,把中低收入群体的价值目标和利益目标在整个社会的范围内协调起来,建立与社会发展水平相适应的、适度的住房保障体系。

    3.1 规避界定中低收入者的失效行为,继续加强政府援助和监督

    应坚持“在国家宏观政策指导下,各地区因地制宜,分别决策”的原则,按照各地中低收入者扣除物价涨幅的实际可支配收入制定不同的标准。政府应将中低收入群体的住房视作一个社会和政治问题,加大对经济适用房的投入。长期以来我国一直关注住房的私有化和市场化,并没有重视建立和完善住房的社会保障体系,特别是对住房弱势群体的关注和扶持仍然不够,对需要政府援助的群体,可以通过进一步完善住房公积金和住房抵押贷款制度,同时出台一些优惠措施,如购房税收减免,租房给予政府补贴的方式给予援助,对最低收入或没有收入的居民,按照年龄、收入、生理等不同的条件,建立申报审批制度,逐步解决住房问题。在经济适用房的推广过程中,政府起着决定性的作用,只有使政府的公共资金真正用在实处,弱势群体的住房保障才能真正得到实现,这个环节将是对政府的巨大考验,同时,政府还应该加强对出售部门的管理以减少不规范行为的出现。

    3.2 创新经济适用房运作模式,完善中低收入者住房供应

    经济适用房现有的运作模式存在方方面面的问题,只有不断创新其运作模式,包括土地利用、开发、销售、及退出等几个环节,才能丰富中低收入者供应体系。

    土地利用模式,经济适用房的开发应采取土地批租的完全市场化和土地年租制。土地批租的完全市场化指取消划拨土地,经济适用房通过土地市场获取土地。对于购买经济适用房的购房者,政府可以根据购买者的具体情况来决定土地年租费的减免幅度,达到住房保障的目的。开发模式,经济适用房的开发应采取公开招标和捆绑开发的模式。当前经济适用房的开发大部分是以小区的形式,由于经济适用房购房者是低收入者,因此,这些小区很容易形成贫民区。所谓捆绑开发,即住宅开发商在申请项目立项审批时,政府应要求其在项目中首先开发一批质量合格、配套完善的中低价位经济适用房用于出租和出售,然后才能进行其他类型住宅的开发。销售模式,经济适用房的销售不应掌握在开发商的手中。政府应当成立专门的住房保障协会,受政府和民众的监督来进行经济适用房购房者的资格审查和销售。退出机制,住房保障协会应每两年对经济适用房的购房者和租户的收入进行审查,对于收入水平超过政府保障规定的购房者,不再减免土地年租费。政府对经济适用房的出售应采取优惠政策,如减免交易税费等,并可享有优先购买权,以鼓励那些不再需要经济适用房的住户退出。对于不再符合资格的租户,住房保障协会应取消其租房资格。

    3.3 积极开拓二手房市场,丰富住房保障体系

    二手房是许多发达国家和地区住房供应的主体。目前我国由于住房货币化改革起步较晚,政府对二手房市场的关注不够,绝大多数城市二手房市场还处于起步阶段。而政府通过规范住房租赁市场把二手房市场搞活,一方面可增加中低价位住房的供应,能够满足部分城市中低收入群体(包括外来人口)的住房需求,分担城市住房保障制度的压力。另一方面可降低住房空置率,最大限度地利用不可再生的土地资源。通过建立二手房市场可解决中等及偏低收入者的住房问题。在国外,二手房上市的交易量是一手房交易量的5~6倍。但我国由于制度上的种种限制之外(没有产权证、单位回购等),中介服务滞后、欺诈盛行、政府市场管理无作为使二手房市场在我国没有发展起来。这就使不同收入者大量涌入一手房市场,推动一手房市场价格飙升。二手房和租赁房与政府推出的经济适用住房有许多互补之处,甚至某些二手房具有一定的优势。而且在一个成熟的住宅市场中,一般存在着一个完善的“过滤”体系:高收入者购买新建的商品住宅,腾出的住宅被次高收入群体买走;次高收入群体的原有住宅又转移给下一层收入群体;最终使低收入者拥有可以支付的住房。因此并非所有的家庭都要盯着新建的商品住宅,二手房的流通能够在很大程度上缓解居民对低价位住房的需求压力,而目前中国还没有这样一个过滤体系。

    3.4 加强廉租房建设,不断推进社会公平

    根据我国城市中低收入群体的社会特征、经济状况和住房现状,以及城市住房供应体系现状,制定相应鼓励政策,发展廉租房,扩大廉租房的供应范围,是目前解决城市中低收入群体住房问题的重要补充。与经济适用房相比,同等的公共资源可解决更多政策对象的居住问题,以减轻政府负担;其次,政策对象是低收入群体,并能有效地防止高收入者的“投资”和占用行为;再次,有利于“准入”、“退出”机制的建立,特别是退出机制的实施,利于提高资源的利用率,节约土地资源,克服经济适用房的其他各种弊端和产权遗留等问题。对城市低收入群体来说,住房并非其“生活需求”的全部,政府以公共资源在“住房”上的投入过高势必使“社会保障”变味,影响其未来的生活与发展,廉租房无疑是改善其居住和生存环境的最佳选择。在财政能力和土地资源有限的条件下,政府也只有以相对节省公共支出和土地资源的廉租房建设为主,才能更有效推进社会公平、维持城市住房保障制度的持续发展。目前虽然从各地推行的廉租房经验看,货币化分配方式要强于实物配租方式。但由于现在城市住房供应相对不足,以货币化分配方式不利于中低收入群体住房的获取,而只能先以实物配租为主,不断扩大可利用房源,当住房数量达到一定程度后,逐步转向以货币化分配方式为主。

    3.5 创新金融工具,加大住房金融支持

    中低收入群体购买力差,通常要借助于金融机构的帮助才能买得起政府提供的经济适用房,因此,住房金融必然在其中扮演重要角色。但我国目前提供的抵押贷款不分贷款对象本身的经济实力(买别墅的和买经济适用房的贷款利率相同)且实行变动利率,即由贷款人承担利率风险。由于经济适用房贷款人无法形成长期稳定的收入和支出预期,在目前社会保障体系尚不健全的情况下,中低收入家庭不敢或不能大胆使用抵押贷款,进而抑制了住房的有效需求。为此,推进住房公积金制度创新也是必然趋势。目前全国共有个人住房公积金委托贷款资产1 300多亿元,今后还将不断增加,如何加强管理、保证资产质量,如何增强资产的流动性,必须深入进行研究。另外,“低存低贷”是公积金制度的政策优势,但目前商业银行自营性个人贷款发放总额远远高于公积金贷款总额,如何通过住房公积金制度创新,提高个人住房公积金委托贷款使用效率,使之真正为中低收入家庭解决住房问题服务,还需进一步研究。切实建立支持中低收入居民购房的抵押贷款担保制度刻不容缓,美国政府为支持中低收入居民购房建立了完善的抵押贷款担保制度,1934年创立了联邦住宅管理局(FHA),为低收入家庭提供抵押贷款保险保证,这些经验我国可以借鉴运用。

    4 结语

    为此,应对现行中低收入家庭住房政策进行调整,扩大现有廉租房政策目对象范围,以保障更多社会低收入家庭的基本住房需要。调整经济适用房政策,在更加封闭的群体范围内实行经济适用房政策。改革和创新政策执行组织,依托市场解决低收入家庭住房问题,完善和改革住房公积金制度,把住房公积金作为中低收入家庭住房政策的基础平台,满足政策的融资需要、征信需要和调控需要。并应立法保障公民住房权利,在法律框架内进行住房政策的调整,避免政策的随意性和盲目性,以使中低收入家庭住房政策更具针对性、更系统和更适应社会主义市场经济体制要求。

    参考文献

    1 彭开丽,李红波.和谐社会视角下的房地产调控政策解析[J].商业时代,2006(21)

    2 周江.关于进一步完善我国住房保障制度的政策建议[J].中国房地信息,2006(8)

    3 黄征学.经济适用房的政策效应分析[J].经济科学,2004(3)

    4 张泰峰,Eric Reader.公共政策分析[M].郑州:郑州大学出版社,2004

第3篇：最新经济适用房政策范文

最近，有的城市在执行经济适用住房政策中出现了偏差，影响了经济适用住房政策的贯彻落实。这些问题应引起我们高度重视。 经济适用住房是新的住房供应体系的重要组成部分，是政府为了解决中低收入家庭住房问题而推行的含有保障性的住房。中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，因此，经济适用住房政策的实施直接关系到新的住房供应体系的建立和住房制度改革的顺利推行。从近两年的实施情况来看，经济适用住房政策实施好的城市，房改推进的力度就大，住房新体制的建立就快。 推行住房分配货币化，促进职工个人买房，是目前深化房改的核心工作。因此，发展经济适用住房，同时测算对无房职工和住房未达标职工的住房补贴，可促使职工入市购房。从近两年的情况来看，由于经济适用住房政策的实施，居民住房消费持续增长。今年1—7月，全国商品住宅的销售金额比去年同期增长50．22％，个人购买比例已经达到89．4％。 由于国家对经济适用住房实行土地划拨，减收各项行政事业收费，并按3％控制利润、确定销售价格的政策，使得经济适用住房的价格比同地段商品房价格低10％—20％。这对于平抑过高的商品房价格、启动中低收入家庭的住房消费起到了积极的作用。

当前在经济适用住房政策实施中存在的主要问题有以下几个方面：

1．对经济适用住房供应政策的长期性缺乏足够的认识，片面地把经济适用住房理解为解危解困住房，认为人均居住面积脱了贫，就不需要建设经济适用住房，从而出现了有的城市大幅度削减经济适用住房供应、限制规模，有的城市甚至准备取消经济适用住房的建设和供应的错误做法，引起准备购房的中低收入家庭的强烈不满。

2．片面强调“以地生财”。担心对经济适用住房免收土地出让金，减收行政事业收费，会减少城市政府土地收益，从而使经济适用住房的土地划拨、税费减免政策得不到落实或落实不到位。

3．一些开发商担心自身开发的市场价商品房的销售受到经济适用住房的冲击，利润会受到影响，从而强烈要求削减和取消经济适用住房供应，给城市政府施加压力。

第4篇：最新经济适用房政策范文

关键词：经济适用房 问题 模式

经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，是我国城镇住房保障制度的重要组成部分。近几年，经济适用住房的开发与建设，对改善城镇中低收入居民的住房条件，完善我国城镇住房保障制度，促进房地产业的健康发展发挥了巨大的作用。但同时经济适用住房制度的运作中也存在着很多问题，值得我们 总结 、反思和完善。

经济适用住房制度运作中存在的问题

政策定位上存在的问题 经济适用住房作为国家住房供应体系的主体政策定位源于政府“居者有其屋”的指导思想，即长期以来政府一直把居民拥有自己的住房看作是一种使命。笔者认为，“居者有其屋”的实质是让百姓都能安居乐业，并不一定要求家家都有自己的房产。即使在美国，仍有三分之一的人租房而居，并不是户户都有自己的房产。

我国的中低收入者数量庞大，地方政府财力无以支持大规模的开发经济适用住房。而且经济适用住房占用的土地是划拨用地，免交土地出让金。而土地出让金又是地方政府财政收入的重要来源。因此，地方政府缺乏经济动力去推动经济适用住房的开发，甚至在变相地抵制开发。即使那一小部分用于经济适用房开发的土地，也多处于偏远地段，而且配套很不完善。从2004年我国商品住宅的投资结构看，经济适用房投资比重持续下降，由2003年的6.13％下降至4.61％，为1998年以来最低，近5年间减少了6个百分点。

经济适用房是政策性商品房，一个政策性商品住房的供给占主体地位的住宅市场，不利于土地市场和房地产业的健康发展。一旦经济适用住房的供给占住宅市场的主体地位，土地市场上进行交易的土地量将会大幅压缩，不利土地市场的发育和完善，同时大量的土地划拨又增加了权力寻租的可能。此外，大量政策性商品住房的开发势必会压缩商品住房的发展空间，由于政策性商品住房和商品住房在竞争上的不平等，没有了市场的充分竞争，房地产业的发展将缺乏活力。

政府与开发商的博弈

经济适用房的开发过程，实质是政府监督与开发商追逐利益的博弈。

从开发商的角度来讲，在经济适用住房的实际开发运作中，以追求高利润为最高目的。开发商主要是通过变相提高房价来获取利润：第一，在取得土地后，开发商通过更改规划图纸等方式来提高建设标准和建筑面积从而变相提高销售价格，把那些中低收入者排除在购房者的范围之外。第二，由于经济适用房的销售环节掌握在开发商的手中，使经济适用房开发商可以通过预先留号等暗箱操作攫取灰色利润，从而变相提高房价，降低了经济适用房的保障性。第三，把用于开发经济适用房的土地开发成普通或高档的商品住宅，从中获取超额利润。从本质上讲，开发商的这些行为是把政府通过开发商转嫁给购房者的优惠占为己有，属于开发商的不当得利。

那么，政府对经济适用房的开发的监管又做得如何呢？很多经济适用房开发项目在审批的时候很严，但是后续的监管跟不上，被开发商钻了空子，造成既成事实。另外，经济适用房的监督管理成本太高也是原因之一，根据现有的经济适用房政策，经济适用房的立项需要政府批准，开发所用土地往往由政府拨划，电网、小区配套设施等的建设需要政府负责，销售需要政府限价等等监督管理成本存在于各个环节中，只要一个环节出现问题，可能满盘皆输。所以，对经济适用房的监管陷入了“民不举，官不究”的无奈境地。

退出机制不完善

现行的经济适用房运作机制实际是在房屋销售阶段，通过限定房价一次性地将补贴划拨给中低收入者。然而随着经济的高速发展，购买了经济适用房的居民在未来几年内可能会有较大的收入增长，不再满足补贴要求，同时市场上也会涌现出新的中低收入者。显然，这种静态的、一次性的补贴方式不能充分利用有限的补贴资源。

经济适用房运作新模式

新模式的定位

新的经济适用房运作模式应当定位在占人口小部分的低收入者，而不是现在的占人口多数的中低收入者。建议根据国际标准，将居民收入分为高、中高、中、中低、低等收入者，将经济适用房的购房者主要限定在中低收入者上，同时也允许低收入者购买，但考虑到低收入者的实际收入情况，应当把廉租房作为解决低收入者住房问题的主要方式。而中等及以上收入者的住房问题可以通过房地产市场解决。

新模式的主要 内容

经济 适用房新的运作模式主要由五个部分构成：土地利用模式、开发模式、销售模式、租用模式及退出机制。

土地利用模式 新模式中，经济适用房的开发应采取土地批租的完全市场化和土地年租制。土地批租的完全市场化指取消划拨土地，经济适用房通过土地市场获取土地。土地年租的含义是，把一次性支付改成“谁使用谁支付”，房产商只支付开发阶段的租赁费，房屋出售后，由房屋购买者按年支付土地租赁费用。对于购买经济适用房的购房者，政府可以根据购买者的具体情况来决定土地年租费的减免幅度，达到住房保障的目的。

开发模式 新模式中，经济适用房的开发应采取公开招标和捆绑开发的模式。当前经济适用房的开发大部分是以小区的形式，由于经济适用房购房者是低收入者，因此，这些小区很容易形成贫民区。所谓捆绑开发，即住宅开发商在申请项目立项审批时，政府应要求其在项目中首先开发一批质量合格、配套完善的中低价位经济适用房用于出租和出售，然后才能进行其它类型住宅的开发。

销售模式 新模式中，经济适用房的销售不应掌握在开发商的手中。政府应当成立专门的住房保障协会，受政府和民众的监督来进行经济适用房购房者的资格审查和销售。

租用模式 允许租用经济适用房。政府根据本地的情况，在捆绑开发时规定一定比例的经济适用房按一定比例出租。开发商可以作为这些经济适用房的业主，也可以转让给别人。用于出租的经济适用房免缴土地年租费，用于降低租费。业主只能是接受住房保障协会审查合格的租户。例如，北京地区2004年就已经出现了针对低保贫困人群的廉租房政策。

退出机制 住房保障协会应每两年对经济适用房的购房者和租户的收入进行审查，对于收入水平超过政府保障规定的购房者，不再减免土地年租费。政府对经济适用房的出售应采取优惠政策，如减免交易税费等，并可享有优先购买权，以鼓励那些不再需要经济适用房的住户退出。对于不再符合资格的租户，住房保障协会应取消其租房资格。对于那些用于出租的经济适用房，业主可以在出租满一定年限的条件下，将经济适用房出售。

新模式的可行性 分析

从政府的角度来讲，土地批租的完全市场化和土地年租制不但没有减少政府获取的土地出让金，而且还可能增加政府从土地获取资金的连续性，同时消除了土地划拨中的权力寻租行为。

从中低收入者的角度来看，新模式可以有效地降低经济适用房的价格，提高中低收入者的购买能力；经济适用房的捆绑开发为中低收入者提供大量的低价经济适用房，又可以保证这些经济适用房的质量和配套设施的完善，同时使他们有了更大的选择范围，不必再拘泥于几个大型的经济适用房小区；把销售环节从开发商手中收回，可以避免开发商通过掌握销售环节获取不当得利，从而降低中低收入者的购买成本。

第5篇：最新经济适用房政策范文

一直以来，有关北京经济适用房（下称“经适房”）将由政府回购的消息接连不断，每次的“风吹草动”都足以引起丰富的猜测。

但随着一份文稿的出台，经适房回购，似乎终于成为眼前的现实。

6月7日，北京市建委出台《北京市经济适用房管理办法（试行）》（下称《办法》）征求意见稿，明确规定了经适房只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区县住房管理部门申请回购，回购价格按照届时同地段新建经济适用房住房重置价格结合重新确定。

“回购”将成为现实

“看到《办法》的规定，感觉心里踏实了一些。”在回龙观住了6年的刘先生作为“早期”经适房的购买者告诉记者：“《办法》出台之前，当听说政府要对经适房进行回购，郁闷了很长时间。”

刘先生说：“理由很简单，以前我们购买经适房的时候没有提到回购，合同上也没写，这几年房产的升值幅度不小，我们有权利享有房产升值所带来的收益――却突然听说政府要回购了。”

而现在刘先生 “放心”了，是因为《办法》中有规定，《办法》施行前已售出的经适房再上市交易，管理仍按照原有规定执行。补交费用标准可依法适时调整。刘先生说：“对于这种‘新人新办法，老人老办法’的举措，我能够接受。”

据记者了解，北京市有关经适房回购政策的确立可谓一波三折：最早是2006年9月30日，北京市规划委在官方网站公开《北京住房建设规划（2006年－2010年）》公示稿，明确了“要探索建立经济适用住房实行‘内循环’的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，由政府回购。”

之后的2006年11月4日，该规划正式通过市政府批准，与公示稿不同的是，公示中原有的“经济适用住房不得直接上市，由政府回购”的说法被删除。然而不到一周，11月9日，北京市建委在其举行的“行风政风”通报会上，又公布了政府将要重新确立“回购”政策的消息。

回购价格成为最大制约瓶颈

尽管很多经适房的购买者对回购表示了接受，但在众多业内人士看来，回购政策细节仍待完善，其操作性仍需要进一步细化，尤其是如何确定回购的价格成为最大的制约瓶颈。

“如果我现在能够购买新建的经适房，那几年之后政府回购时折旧怎么算？我们当初购房贷款利息成本怎么算？这些在办法中都没有明确的规定。”打算购买经适房的李先生说。

在李先生看来，回购价格过低，经适房的业主可能还会想办法通过其它途径转让；而如果按市场价回购，政府介入回购将失去意义。

目前，北京市现有70个左右的经适房项目，最大的当数回龙观和天通苑，根据今年上半年的数据，其交易价格与5年前购买时相比，上涨幅度已达30%左右。比如，目前回龙观新经适房售价在2600元/平方米左右，而二手经适房售价已经在4000元/平方米左右。

“如何确定回购价格尤其需要仔细研究，即如何依据当时的购房价格、住房折旧价格和现地段的经适房价格，核定出比较合理的价格。”建设部政策研究中心副主任王珏林对记者说。

第6篇：最新经济适用房政策范文

【关键词】经济适用房博弈论商品房

一、引言

在全国商品房价格一路飙升进程中，随着社会各阶层人群收入水平差距的进一步拉大和我国城市化进程的迅猛发展，社会保障中关于中低收入家庭住房保障的压力越来越大，矛盾也日益突出。中低收入家庭购房可望而不可及已经成了社会各界关注的焦点。经历了无数期待之后我国出台了现行的经济适用房政策，即政府提供无偿划拨土地，限定建设标准，供应对象和销售价格，建设经济适用房供给中低收入购房者。该项政策一度成为社会各界的希望，政府希望能借此消除由于房价过高而导致的不安定因素，实现“居者有其屋”的和谐社会。然而经济适用房在实现其经济和适用的社会保障特性时并不是一帆风顺，出现了许多奇怪现象，诸如开发商不积极履行开发建设合同；经济适用房最终为富人拥有等问题。这样就与政府推行经济适用房政策的初衷相违背。原因是多方面的，本文将用经济学中的博弈论理论来加以分析。

二、基本假设

1、参与人是理性的,即严格追求自身的效用最大化。

2、仅考虑纯战略的情况。

3、“补砖头”和“补人头”。基于2004年5月13日建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合的《经济适用房管理办法》的界定，目前我国经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准，供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。假设该政策为“补砖头”；将政府对中低收入购房者仅提供资金补贴假设称为“补人头”。“补人头”时，经济适用房开发建设过程和普通商品房一样，只是在销售阶段对有资格的中低收入购房者提供资金补贴，其资金补贴额等于土地出让金与部分税费之和，即将“补砖头”时的优惠补贴给中低收入购房者。

4、“正向努力”和“逆向努力”。房地产开发商积极履行建设合同，努力通过技术改进和有效管理降低开发成本称为“正向努力”，反之称为“逆向努力”。

三、模型组成要素

本文应用的是完全信息静态博弈中的策略型表述，主要由以下三部分组成：

1、局中人。即博弈的参与者，他们是博弈的决策主体。本模型中参与者甲指政府，参与者乙指房地产开发商。

2、策略。指每个参与人在博弈中可以选择采用的行动方案。本模型中参与者甲的策略为s1i∈S1i=（s11,s12）=(补砖头，补人头),参与者乙的策略为s2i∈S2i=（s21,s22）=(正向努力，逆向努力)。

3、支付函数。支付是指参与人从各种策略中获得的收益。经济适用房中政府的支付函数U(s1i)=R+F-C1-C2-E

R指土地的出让金，F指相关税收，C是政府政策的监督成本，可细分为对开发商认真履行合同的监督成本C1和对购房者的监督成本C2，E是政府对中低收入购房者的资金补贴。

作为理性人，开发商的支付函数有两种，当政府采用“补砖头”政策时:

C\''''=（P-∑Cj-C\''''\''''）÷r

式中r为经济适用房开发中开发商的利润率，∑Cj为开发商开发经济适用房的各项直接成本之和，a为常数系数，k为大于1的常数，C\''''\''''为开发间接成本。P为中低收入家庭能够接受的经济适用房最高价格。

公式说明：根据《经济适用住房价格管理办法》中的规定，经济适用房开发商的利润率不能超过开发直接成本的3%，这远低于一般商品住房开发的利润率，因此开发商的利润实际上成了开发直接成本的函数，利润在一定程度上会随着开发成本的增加而增长，当成本增加引起的经济适用房价格上升到中低收入购房者能够接受的最大限度时，开发商的利润开始随着成本的增加而降低。

当政府采用“补人头”方式时:

U(s2i)=Q×P－Q×∑Cj－Q×∑Cj\''''\''''

此时将经济适用房开发建设放入商品房开发建设的大市场环境中,在短期内，市场价格P不变。基于城市规划对建筑密度和容积率都有限制，以保护居住环境，防止房地产开发商过渡开发所带来的外部负效应，住房开发量Q应该有上限值Qmax，通常开发商为追求利润最大化，开发时总是取Q=Qmax，于是此时U-i=Qmax×P－Qmax×∑Cj－Qmax×∑Cj\''''\''''，即开发商的支付函数实际为各项成本之和的函数。开发商的利润会随着开发成本的增加而降低，随着开发成本的降低而增加。

四、占优战略均衡分析

1、对于政府。其策略为s1i∈S1i=（s11,s12）=(补砖头，补人头)，支付函数U=R+F-C1-C2-E

当s1i=s11=“补砖头”时，根据《经济适用房管理办法》的规定，土地出让方式为政府划拨即土地成本为0，而且税收优惠1/2，取值F/2，但是没有资金补贴。于是在政府采用“补砖头”政策时，其支付函数U（s11）=F/2-C1-C2。

当s1i=s12=“补人头”时，由于将经济适用房开发商视同为普通商品房开发商，相对于“补砖头”时，政府对开发商的监督成本为0，同时和对待普通商品房一样政府收取全额土地出让金和各项税费(即此时的税费相当于“补砖头”时的2倍，取值F)，而根据模型的假设，政府对购房者的资金补贴为E=R+F/2，于是：

U（s12）=R+F-C2-（R+F/2）

U（s12）-U（s11）=［R+F-C2-（R+F/2）］-［F/2-C1-C2］=C1

由以上公式可以看出，假如政府采取“补人头”政策，即使将全部土地出让金和一半的税费用来补贴经济适用房购买者，那么还可以节省下对于开发商的监督成本C1，当然指的是相对于“补砖头”时的监督成本，并不是说对开发商没有监督。为了方便计算和比较，不妨将公式进一步简化，令U（s11）=0；U（s12）=C1（C1为正数）

2、对于开发商。在分析开发商的效用时，直接量化不容易，笔者在此根据支付函数的内涵用量化利润率来代替说明。

当政府采用“补砖头”政策时，其支付函数为：C\''''=（P-∑Cj-C\''''\''''）÷r

开发商的策略为s2i∈S2i=（s21,s22）=(正向努力，逆向努力)。当s2i=s21=“正向努力”时，即开发商按照普通商品房经营方式运作经济适用房，在提高产品质量的同时努力通过技术改进和管理水平提高来降低成本，但这样做的结果只是可以降低经济适用房价格却并不能明显增加开发商利润率，因为按规定最高才是3%，假设开发商为追求利润最大化取最高利润率3%;当s2i=s22=“逆向努力”时，根据此时的支付函数形式，开发商的收益其实是开发直接成本的函数，开发商在一定程度上可以通过增加成本而提高利润，同时通过虚增成本和成本转移这些在信息不完全对称的情况下很难查知的方式适当提高其利润率，比3%高，但不会太高，假设为6%。

当政府采用“补人头”方式时，其支付函数为：U(s2i)=Q×P－Q×∑Cj－Q×∑Cj\''''\''''

据调查我国目前房地产市场上正常情况下普通商品房的利润率约为10%，开发商的策略s2i=s21=“正向努力”时，根据支付函数形式，随着开发成本的降低其收益将会增加，利润率提高，可超出10%，假设取11%；相反s2i=s22=“逆向努力”时，利润率将会低于10%，假设取9%。

通过上述博弈分析，将效用组合结果列表如下：

由表可知，博弈中的占优战略组合为（s12，s21）（“补人头”，“正向努力”），即政府应采用“补人头”方式，房地产开发商通过努力提高技术和管理水平来实现利润最大化是经济适用房的良性循环之路。

四、结论

通过上述分析可知，政府积极采取经济适用房政策来缓解社会中低收入阶层的住房压力是正确的。但是在分析中，通过与“补人头”政策的对比，暴露出了现行经济适用房政策的根源，也预示着新的改进方向。

第一，现行经济适用房政策中规定的3%的利润大限，违背了开发商的根本利益和市场经济法则，开发商背负了部分本不属于自己的职能，这显然不符合市场经济规律，从而导致了政策执行过程中的困难，也出现了许多荒唐的现象，比如将经济适用房卖给拥有豪华轿车的富人们，比如将经济适用房建设成大平米的豪宅等等。

而如果采用“补人头”政策，将经济适用房并入普通商品房市场上，对于房地产开发商有足够的利润激励其采用新技术，提高管理水品，从而节约社会资源和进行良性竞争。与此同时，政府通过将征收的足额土地出让金和部分税费补贴给有资格的中低收入购房者，来实现经济适用房的职能，保证了开发商利益的同时，也保障了中低收入家庭的住房需求。有效的避免了现行经济适用房政策中3%利润大限所带来的种种弊端。

第二，现行经济适用房政策加大了政府执行该项政策成本，在低利润率限制条件下，开发商开发经济适用房无非有两种可能，一种是房地产公司通过开发一两个经济适用房项目来作为点缀，其实是相当于通过少挣的利润来作宣传增加知名度了；第二种便是房地产公司“逆向努力”来增加收益，比如通过虚增成本，成本转移等方式增加收益和利润率，或者干脆贿赂政府中不称职官员改变土地用途直接获取暴利。对于第二种可能，政府要很好地执行政策必然会付出更多的监督成本，增加了政府的负担，降低了政策执行效率。而“补人头”方式中，政府只需按照普通商品房的监督方法来管理经济适用房的开发建设，以及对购房受补贴的必要监督，不用再增加成本来监督开发商认真履行合同了。

【参考文献】

[1]王文举：博弈论应用与经济学发展，首都经济贸易大学出版社[M]，2004。

[2]厉以宁：西方经济学，高等教育出版社[M]，2000。

第7篇：最新经济适用房政策范文

4月27日,楼市调控再出新规,住建部公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》(以下称《通知》),列出了责令退还以虚假资料骗购的经适房、收回违规出售出租闲置出借的经适房等多项条款,直指经适房中存在的违规舞弊问题。退还、收回、补交价款、取消5年内申报经适房资格,可以说这次的新政是有史以来对经适房存在问题出台的最严厉的政策。

迎合调整基调

之前有报道称,据一位接近住建部的专家透露,《通知》内容的制定由来已久,且几经修改。而住建部选择了4月27日正式对外公布,此时正值为遏制过快上涨的房价,调控重拳频出之际。中原地产投资顾问部总经理张坤昱在接受《小康•财智》记者采访时表示:“这正是为了与现在大的楼市调整基调相衔接。”

开年以来,中国楼市延续了2009年火爆态势,房价更是一路疯涨。在中国房地产研究会副会长、秘书长顾云昌看来,房价疯涨的原因主要在于供不应求,可归纳为两个“不足”和两个“过”,两个“不足”是指住房产品总量供应不足和保障性住房供应不足,而两个“过”则是指流动性过剩和贫富差距过大。

可操作性在加强

住建部《通知》中规定,对违规出租经济适用房的将按有关规定或合同约定,收回经济适用房,并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

对此,北京中原三级市场研究部研究总监张大伟这样告诉《小康•财智》记者,“这条规定还是比较虚,经济适用房禁租的规定一直存在,但事实上北京的经济适用房有相当部分在出租,有的还是群租,只天通苑挂牌租赁的就有820多套,占该区整个租赁房源的20%左右。”

然而,顾云昌对这次经适房新政给予了一定肯定,“政策细化正是为了提高它的可操作性,可以看到我们的政策确实是越来越严,越来越细化。就拿北京市住建委后来公布的那个有关加强申请资格审查的通知来说,它的规定就非常细,每一个步骤怎么做,谁来做都非常清楚,执行起来,肯定可以达到一定的效果。”

换证热回应新政

无论怎样,经适房政策趋紧已成不争的事实,人们开始积极寻找对策。对于那些已满5年的经适房房主来说,转商似乎已成为最佳选择。有数据显示,仅4月28日和29日两天,到昌平区住建委办理经转商手续的业主就有5000人左右。

没过几天,形势又有了新的变化。5月4日,“五一”假期后的第一个工作日,北京市朝阳区、丰台区发出通知,对经转商政策进行调整,由原来的“允许同名转商”改为了“必须上市交易过户转商”。

经适房房主的神经再次绷紧。“能转还是趁早转吧!现在的政策是一天一个样,说不定哪天就改成由政府统一回购,不让转了。”正在排队等候办理经转商的马女士感叹道。

“这次的新政在经适房后续的退出环节给了一个说法,是我们规范退出机制的一个开始。”张坤昱称,“也正因为如此,这个退出机制还有很多不完善的地方,有待日后相关政策的出台规范。”

顾云昌对经适房退出的问题提出了自己的观点,“经适房的土地不要划拨,改为出让,然后给予优惠,免去土地出让金,购房者按出资比例享有产权。这样,经转商上市交易时,房屋的产权和年限都很清楚,也便于管理。”

第8篇：最新经济适用房政策范文

早在1994年“房改”试探阶段，上海市就曾先于全国其他城市为建设经适房探路。但在1998年国家将经适房作为“一种政策性商品房”全面推开时，上海却意外地终止了经适房建设。有知情人称，当时政府担心“经适房寻租、腐败难控，争议太大”。

2009年，经由《上海市经济适用住房管理试行办法》的出台，上海市重新启动搁置10年之久的经适房建设计划，安排未来几年将建设至少超过1100万平方米的经适房。

虽然也叫“经适房”，但此经适房已明显不同于彼经适房。

据了解，这批自去年开始陆续上市的“新经适房”，其最大特点是“共有产权”――购房者仅享有60%~70%的有限产权，余下产权归政府持有；相比此前因寻租、腐败而饱受诟病的旧式经适房，新经适房不能再被视为私产，随意转手或继承，套现牟利的政策空子被大大压缩。

就在上海市推出今年首批“进化、升级版”经适房的同时，一个或可视为“政策信号”的官方表态引起记者关注。不久前，住房和城乡建设部副部长齐骥在一个内部场合表示，从1998年到2007年，我国经适房政策经历了几次重大调整，经适房的属性定位已发生重大改变，制度规则也日渐完善。然而，目前大多数人对这一住房政策的连续性还不太了解，仍旧以过去的眼光非议现在的经适房政策。

为免“鱼目混珠”，齐骥说：“我们在想，最好把这名字（经适房）给改掉。”

经适房退潮

截至今年5月底，上海全市已累计开工建设经适房超过1100万平方米。预计至今年底，经适房的可供应房源达500万平方米，约8万套。

相比以往，上海“新经适房”在防范“骗购”方面格外着力，非但对申请人家庭信息的审查核实严格落实给社区一级，还对不诚信的申请及使用行为提出了法律追责条款。而在对申请人家庭收入要求上，则体现出“放宽”原则，突破了以往对申请家庭年收入“6万元上限”的通常规定，最高上限可至12万元。

此外，利用经适房和商品房市场“双轨”之间的“价差”套现、牟利也将不再容易。新经适房设置了封闭运行的退出机制，规定业主住满5年上市交易时，政府享有优先回购权；经适房产权人死亡后，其继承人如果不属于申请家庭成员，将不再享有经适房居住使用权。

与上海重启经适房建设计划相反，目前北京、广州和重庆等多个大城市均已表示要逐步压缩甚至淡出经适房建设规划。

据我爱我家房产经济公司副总裁胡景晖的观察，目前北京市以天通苑、回龙观为代表的“第一代经适房”均已完成了“商品化”过程。昔日业主利用旧有政策的漏洞，或已上市套现，或已转赠给子女及亲属。

从2006年开始，北京市逐步调整经适房供应方向，优先向城八区拆迁安置居民倾斜。由于城市危改、文物保护、市政建设、奥运场馆建设和城中村整治等造成的拆迁居民每年约为6至7万户，迫使政府逐步将经适房政策与城市中心土地置换政策捆绑一处进行，对社会“散售”的经适房越来越少。

今年2月，北京市副市长陈刚在接受《财经国家周刊》专访时也表示，北京市“十二五”期间计划建设100万套保障性住房，且将以公租房等租赁型住房为主，由过去的租售并举，转向以租为主。

重庆早在几年前就已停止经适房建设。重庆市国土房管局副局长孙力告诉记者，目前重庆正在整合各类保障房，把过去的廉租房、经济租赁房和公租房融为一体，以单一的品种实现分类保障。今后各类房子将逐步并轨至公租房项下。孙力表示，此举意在保持国有资产不流失，杜绝过去经济适用房销售出现的利益输送问题。

广州市不久前就是否应该停建经济适用房展开了一场官民对话。该市住房保障部门在听取业内人士意见的基础上表示，今后将逐步降低经适房、限价房的建设规模，并研究对已售经适房循环使用的管理政策。业内人士据此认为，“经适房退出历史舞台的时间不会太远了。”

在诸多大城市保障房一片“退潮”的大背景下，尽管上海市重启了旨在完善制度的经适房新计划，却仍被一些业内人士指责是“复辟”行为。

《财经国家周刊》记者此前获悉，今年地方及全国两会期间，上海市不少人大代表和政协委员，均对政府提出的500万平方米经适房建设计划表示质疑或反对，认为建500万平方米经适房仅能满足8万户家庭住房需求，“受益面窄，寻租空间大”。

全国人大代表、东华大学经济研究所所长严诚忠告诉记者，迫于这种质疑和反对声音，上海市政府官员曾修正对住房保障体系的相关表述，强调上海市要构建经适房、拆迁安置房、公租房和廉租房“四位一体”的住房保障体系。在严诚忠看来，这或许是给日后的经适房逐步淡出或与其他房子并轨留下余地。

经适房新功能

上海市重启“新经适房”计划的大背景，是2007年住建部等7部委联合的新版《经济适用住房管理办法》，对经适房属性定位做出了重大调整：经济适用住房“是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”。

在2004年我国第一部《经济适用房管理办法》中，对经济适用房的定义，“是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。

而1998年房改之初，恰逢亚洲金融危机波及中国，经适房承担的更多使命则是提振内需、拉动经济。当时相关文件中明确提出：“多数人通过购买经济适用住房来解决住房问题”。

有业内专家指出，从肩负“拉动经济”使命、“多数人购买”，到“政策性商品住房”，再到“政策性住房”，对经适房属性定位的调整，集中浓缩了过去十几年中国住房制度从单一市场化、过度市场化向住房保障、社会公共政策方向“纠偏”的艰难历程。“经适房的政策调整，可以说是中国住房制度改革的一个缩影。”

实际上，在2007年7部委经适房“新政”出台前后，有关经适房是否应该“停建”的争论长久不绝。舆论的批评集中于经适房分配及使用过程中的寻租、腐败行为。某些经济学家将对经适房的批评上升到“体制”层面，认为经适房不经济，是住房领域腐败的祸端，更是社会贫富差距拉大的推手。

接受《财经国家周刊》记者采访的专家认为，由于经适房政策属性和市场属性的边界模糊，导致经适房在中国住房体系中始终定位不清，角色多重，经适房往往是一房多用、身兼数职。

接近上海市政府的分析人士告诉记者，上海市500万平方米、8万套经适房建设计划的一项“合理解释”，是保障房建设筹资困难。而经适房建了就能卖掉，回笼资金迅速，有利于保障房资金循环使用。且在开发贷款办理及后续管理运营环节，经适房也明显比公租房、廉租房“省事”。

此外，目前各地城市均已制定了经适房上市交易、转让等推出机制，大致相同的策略是政府按比例分享经适房增值收益，一般经适房卖掉时，首先要优先政府回购，其次要将增值收益与政府三七分或四六分。相当于地方政府以“新政”的名义，为建设经适房获取“二次收益”埋下伏笔。

如此，经适房既可成为地方政府筹建保障房的“融资工具”，又可视为城市未来财力增长的一笔基金性收益，这就促成了地方政府对经适房“不忍放手”的现实驱动。

第9篇：最新经济适用房政策范文

[关键词] 有限产权 上市交易的成本 进入退出机制

经济适用房作为政府关心低收入家庭住房困难而推出的一种价格低廉的政策性住房，体现了和谐社会的精神，但由于其实质上包含了国家财政补贴，带有社会福利性质，是一种有限产权的房屋，因此上市交易流通将会面临一系列问题，本文对此进行了剖析，并对解决途径进行了探讨。

一、 经济适用房与一般商品房的区别

完整意义上的商品房，其价格有两个特点，一是从构成来看，房价里包括地价。房地产是由房产和地产组成的，其中土地可以形成单独的地产，而具有单独的地价，而房产总是建立在地产的基础上的，所以说到房价总要包含地价。二是，从价格的形成机制来讲，房价的形成取决于供求关系，在市场机制下，房价体现了价值规律和供求关系。但经济适用房的价格构成和形成机制与一般商品房有很大的差别，一是其价格中不包括土地使用费，二是价格的制定是计划性的，价格的形成不能反映供求关系。经济适用房和一般商品房同时作为房地产市场的供给方，由于政策覆盖了地租级差，就会很自然的形成不合理的价格差价关系，造成价格的双轨制。

二、政府回购政策对经济适用房流通的影响

随着部分城市第一批经济适用房上市交易期限的到来，这种不合理的价格差所带来的弊端就显现出来，由于当时签订的协议上没有对产权和交易加以限制，也没有就能否享受房产升值的利益进行说明，实际也就肯定了经济适用房所有者在上市交易期限以后交纳综合地价款(远比不上房价的涨幅）就拥有完整产权，经济适用房开始出现在三级市场上，二手经济适用房交易也初现端倪，这种现象从形式上来说是不合理的，相当于中央和地方财政放弃了追索由于房屋升值而产生的收益，但实际上大多数二手经济适用房的交易是家庭收入水平变动的动态特征，是实现高收入者退出, 低收入者进入的主要途径之一。

2007年8月7日中央关于《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台明确了“有限产权”，对于这些“有限产权”的房屋，若干意见规定，未满5年的不能上市交易。北京市规定购买经济适用住房的家庭未住满五年, 不允许按市场价格出售, 但可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭; 已住满5 年的, 可以按市场价格出售, 出售人须按成交额的10%补交 综合地价款。2007年6月7日，北京市建委出台的《北京市经济适用房管理办法（试行）》（下称《办法》）征求意见稿，明确规定了经适房只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区县住房管理部门申请回购，回购价格按照届时同地段新建经济适用房住房重置价格重新确定。这一政策立即在相关二手房市场掀起波澜，数据显示，以北京为例，未满5年的经济适用房最先开始削价抛售。2007年8月份后半个月，未满5年的经济适用房挂牌出售量增加了12%，不少房主开始主动打出价格折扣。但是，由于购买未满5年的二手经济适用房转手后仍然属于“有限产权”的经济适用房，还可能被政府回购，因此购买并不踊跃。有70%原来打算购买二手经济适用房的购房者取消了购买计划。8月份的后半个月，二手经济适用房实际成交量下降了23%。

经济适用房有限产权的性质决定了个人不具有完整的处置房产的权利，个人话语权由此可能变得弱化。政府回购的产生正是基于国家对经济适用房产中所拥有的地权，但对于不满五年却又有交易需求的居民来说，由于政府回购价格和市场价格的双轨制，居民可能用脚投票，空置等到五年期满再转为商品房交易，从而导致经济适用房供应量减小，减慢经济适用房进入退出的循环速度。政府回购制从本意上来说是好的，但由于回购价格和再出售价格息息相关，政府的出价必然导致转让者无法享受升值的收益，在可以选择市场定价的前提下，大部分人会选择收益相对较高的后者，这样可能出现即使存在的合格经济适用房购买者愿意花高于政府定价购买经济适用房，也会应为缺少供给而不能如愿，从而产生排挤效应。

三、调节综合地价款对经济适用房流通的影响

《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中同时提到购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购。

这一政策使经济适用房的交易由地下走到地上，并承认了二手经济适用房交易需求的存在。2007年8月31日，北京传出了“满5年上市的二手经济适用房需缴纳的综合地价款将提升至20%”的消息。购房满5 年的二手经济适用房挂牌出售量应声骤增。“我爱我家”北京天通苑和回龙观（较大的经济适用房小区）的门店里，9月1日起满5年的二手经济适用房挂牌量较往常一下子增加了三成多。政策前的疯狂一方面反映了人们政策实施前加紧出售套利的心理，另一方面反映了变化综合地价款是调节二手经济适用房供给的有效政策。

对于政策出台后进入的经济适用房所有者来说，签订合约时应该注意的两点:一是五年后经济适用房转为商品房所需缴纳的综合土地金比例，二是未满五年转让价格的说明，根据现行的政策，未满五年确实有交易需求的经济适用房所有者可以选择转手给有经济适用房申购资格的人，或者选择等五年期满转成商品房上市交易。在所有者拥有选择权的前提下，政府如何激励所有者选择内循环道路就尤为重要。例如政府在建设内循环制度时可采用一些激励机制，适当提高经济适用房交易最高限价，如果能让出让者享受部分房屋升值带来的收益，那么因为房产空置需要成本，未来房价走势和政策很难预测，出让者会更愿意选择内循环的退出方式，从而带来更多内循环的房源。

四、尽快完善经济适用房的进入退出机制

经济适用房是解决低收入住房困难家庭问题的主要途径之一，土地是一种稀缺资源，所以政策的基本思路还是要从打击利用保障性住房投机获利的角度出发。但是不能否认的是，随着部分经济适用房所有者收入的提高和资质的丧失，经济适用房上市交易的趋势不可避免，政府回购必然面对价格双轨制带来的交易积极性的缺乏，所以在当今供应远小于需求的情况下如何建立合理的经济适用房进入退出机制尤为重要，随着经济适用房供给量的增大，新的情况也将不断出现。在新一轮经济适用房推出前夕，探索如何确定综合地价款的缴纳比例和内循环最高定价有其现实意义，只有使经济适用房进入退出机制完善了，才能增加政府的公信力和政策的连贯性。内循环制度的完善将减少经济适用房的投资功能，同时满足正常的交易需要。合理进入退出机制的设计对于促进住房产权的顺畅流转和住房市场的供需匹配具有特殊重要的意义, 也是协调住房交易一次完成的静态特征与家庭收入水平变动的动态特征的关键所在。从国际经验看, 构建经济适用房、廉租房、商品房相互间的交易流转机制, 保证不同类型住房的供需匹配往往是推动住房市场平稳发展的基本制度支撑。

我国在这一方面的改革重点应放在两个层面的具体交易轮转机制构建上，逐步改变现行的经济适用房一次易和产权永久转移的政策设计, 通过缩短经济适用房土地使用权年限等措施提高经济适用房的流动性能, 完善经济适用房购买者身份的确定机制, 全力促成“高收入者退出, 低收入者进入”的动态循环, 推动经济适用房保障功能的全面发挥。

参考文献:

[1]刘建其 刘 敏:2007.浅析经济适用房的回购制度.广东科技,第6期