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房地产财务的企业合同管理作用

摘要:近年来,我国的房地产行业告别了高速扩张、成长的黄金时期,在中央“房住不炒”的定位下,购房市场环境发生了显著变化,金融信贷政策明显收紧,房地产企业发展的外部环境日趋严峻。面对业绩压力,越来越多的房地产企业转向加强企业自身经营、财务、风险的管控,着力提升企业的营运能力水平,向管理精细化要效益。合同管理是企业管理的核心内容和重要抓手,涉及企业管理的方方面面,抓好合同管理具有纲举目张的作用。本文从财务管理视角指出了房地产企业合同管理的现状及存在的问题,并对企业如何有效地将财务管理与合同管理相融合,更加有效、科学地推进企业发展提出了建议。

关键词:房地产;财务;合同管理;作用

1房地产企业合同管理的现状

房地产企业项目开发存在开发周期长、资金投入量大,产品及财务核算复杂的特点,各类经济合同是贯穿整个开发周期全过程的,合同管理是房地产企业管理的重要抓手,涉及土地获取、销售资金回收、投资资金支付、项目结盘清算等方方面面。在过去房地产行业高歌猛进、疯狂扩张的年代,房地产企业合同管理往往都会为土地获取、项目快速开发销售而放松管控,企业合同管理存在认识不够、管理水平粗放、合同执行监督不完善、合同管理与财务管理融合不足特点。

2房地产企业合同管理存在的问题

2.1对合同管理的认识还不够

很多房地产企业认为合同管理是业务部门和合同管理部门的事,而忽视了企业内部的财务管理状况。对财务管理没有引起足够的重视,合同在执行中经常出现执行要素与企业掌握的财务资源不匹配,从而就没有制定有效的方针。在对合同的管理中财务内容没有形成很强的管理意识,财务部门不能参与到合同的前置谈判,财务管理出现后置,这就影响了财务方面的工作,使得财务报表不完整、相关财务信息不可靠。企业要加强对合同管理,对企业的财务状况做出梳理,充分采纳财务部门专业意见,这样才能够帮助企业有效地实施财务管理。

2.2合同的管理水平不够合理

随着管理标准化和流程化的逐步推进,企业的合同管理工作也相继得到了发展。但是,当时合同管理的工作还有很多技术都不成熟,管理工作不严谨的地方,处理业务活动没能充分进行规划,甚至有的企业的合同格式、条款、条例都不是完整的。有的企业在日常的交易中也不按照法律要求来制定合同,一些需要注意的事项也没能引起注意。对不同合同的分类也没能准确进行,有的合同也没有合理的编号,很多企业签订合同都只是走的形式。如果合同保管的不合理,就会影响到财务部门对合同内容进行登记,导致企业不能按时缴纳税款。有的企业没有借助网络来完成相应的工作,单纯靠手工来操作和内部流转,这样会导致企业工作效率低下、错误频现,这些都会给企业的财务管理工作带来麻烦。

2.3监督机制不够完善

房地产企业对合同进行管理的时候,既要制定、执行相应的实施计划,还要加强对财务活动的重视。现有的很多房地产企业仅仅只是把重点放在了货币性的信息上面,对那些非货币形式的内容没引起足够的重视,这就会产生弊端影响合同的严谨性、规范性,导致企业不能制定出准确的财务分析报告,财务数据分析只能反映出当前账面财务状况,对企业存在的潜在合同义务及风险无法披露,也无法进行监督。当前,不能充分发挥监督职能的一个重要因素就在于企业合同管理的重点关注点不全面,财务部门对合同中非货币形式内容的监督会出现缺失,企业财务分析、预测报告存在失真的风险。

2.4企业合同管理存在财务管控缺失

房地产企业的财务人员在对合同的认知方面还有不足,在合同管理中经常出现财务管控的缺失。房地产企业财务人员一般将工作重心放在会计核算、税收筹划、外部融资方面,却未认识到合同管理是重要抓手,合同管理出现财务管控缺失。例如,一份房地产对外销售合同,必然涉及首付款及按揭款的资金回款时间,财务管理必须提前筹划时间,合理安排资金支付,保障企业现金流安全,也有利于对销售回款进行监督。再者,销售合同中个别赠送、搭售,是存在较大涉税风险的。房地产企业合同管理,财务人员存在管理融入认识不足,未能将企业财务管理内涵融入合同管理中。

3加强企业合同管理中房地产财务的应用方法

3.1加强企业内部财务管理人员的职业素质

针对各自企业员工的专业素质情况,应分别开展不同培训标准的活动,通过各种活动来增强员工的工作积极性并提高他们的专业素质,从而给企业的财务管理工作顺利实施提供保障。要让员工们认识到合同管理的重要性,要改变他们传统的理念,房地产业还可以通过大数据等信息化的实现来提高员工们对合同管理的应用,要做到信息的准确度高、工作的效率高,当然还要确保财务方面的人员能够给予合同管理中专业的帮助,这样就能为企业的业务活动顺利进行提供保障。

3.2加强对合同执行控制

有的房地产企业的工作没用体现及时性,对所发生合同的数据没能及时地记录。针对这点企业管理部门的人要加强对合同的管理,争取做到签订一份合同记录一份合同,这样才能保证工作的及时性和准确性。在对合同的管理过程中可以采用分级管理的方法,把工作任务确认到各个人。为了保证房地产企业的财务工作能够顺利进行,需要企业加强其内部各部门之间的联系沟通,建立合同信息信息共享,及时监测合同执行情况,财务部门通过财务数据中枢,动态反馈合同执行情况并及时将相关信息反馈到合同管理部门,对合同执行过程中的偏差,房地产财务部门应第一时间分析反馈,下达清理欠款通知或暂停合同付款指令来加强合同过程控制。在对合同进行洽谈时,财务人员应该提前介入或者直接参与到洽谈中,这样就可以同合同管理人员一起进行审查,提前考虑合同风险,保障企业利益。

3.3加强合同数据的管理

加强对合同的管理制度对企业的发展是很有帮助的,它可以帮助企业改善不规范的执行状况,还可以帮助企业很好的经营。首先要做到就是确保合同的格式、内容要合理,然后就是要加强对合同更改问题的管理,企业可以自己制定相应的更改政策,防止有人在对合同进行更改之后不能及时发现影响企业的经济利益。同样还要根据不同形式的合同,制定出不同的解决办法,避免产生不必要的损失。企业的管理者还需要及时对前期发生签订的合同进行审查,要重点审查签订合同发生的时间、签订合同的单位、合同上业务发生的金额是否合理、是否已经收到或者支付钱款,管理者要能够对企业发生的业务足够了解,从而可以帮助工作人员发现不足,保证企业的合同管理工作能够顺利进行。有条件的房地产企业可以提升财务信息化,将合同的签订、重要节点、资金收支等重要信息纳入财务系统,并将数据按权限与合同管理部门人员的信息共享,能有效地加强对合同管理。

3.4制定合理、完整的检查制度

房地产业要想保证其在合同管理方面能够做到标准无误,就需要运用评估、核算的方式来调整企业的财务管理工作。同样,财务管理工作也需要有一定的设计方法,要在合理时间内对前一段时间所发生的合同进行财务方面的审查,做出相应的决策和总结,进而保证能够及时处理其中出现的问题。要想提升企业的财务管理价值,就要不断地加强对合同的管理制度。当然,一个企业也只有对其财务管理工作进行不断的改革、制定实施有效的方针才能保证发生合同的真实性以及可靠性,保证企业的经济任务可以顺利实施。

3.5改变以往的错误理念

当前,房地产企业只是把目标定位在了利润最大化上,合同管理还没能引起企业管理者的重视。社会水平在不断地提高,消费者对楼盘的要求也越来越高,要想保证自己企业的业绩处于同行的前面就必须要改变以往的错误理念。对合同的管理理念要持有一种丰富多彩、科学合理的态度,把这种新的管理理念引入到财务管理中,可以在很大程度上解决在工作中遇到的麻烦,还可以帮企业处理好财务与合同管理之间的关系,可以提高企业的经营业绩,从而帮助企业处于激烈竞争中领先位置。

4结语

综上所述,房地产财务对企业合同管理有着重要的影响。企业要想提升自己的合同管理能力以及转变效率,就需要来加强企业财务管理工作人员的技能水平、加强对合同的控制和管理、完善自有的合同管理制度,促进财务管理与合同管理相融合,从而推进企业的发展。

参考文献

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[2]张远堂.公司合同管理操作指南[D].北京:中国法制出版社,2013.

[3]孟繁璋.房地产企业合同管理策略与方法[J].财会学习,2012(10).

[4]尹杭.浅析房地产财务在企业合同管理中的作用[J].现代商业,2014(27).

作者:徐定 单位:天津港湾置业有限公司

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