集体土地论文全文(5篇)
第1篇：集体土地论文范文
（1）三权发证工作的准备阶段中央出台三权发证工作政策法规，都需要地方基层行政单位积极响应，依据实际国土资源信息，具体问题具体分析，保证如实地将上级的工作任务执行到位。一般可以从以下几个角度来进行探析：一是深入学习中央关于三权发证工作的文件精神，结合上级行政单位的要求，制定具体的三权发证工作政策，为开展各项工作打下基础；二是健全三权发证工作组织体系，明确各自单位，部门和个人的权责，遵循行政层次的基本规范，为开展三权发证工作奠定组织基础，保证各项工作都有人去落实；三是搜集整理资料信息，将基层国土部门提供的资料进行打印，将全国土地调查成果纳入其中，一般采用最新航摄影像1∶5000或1∶2000正射影像图作为开展三权发证工作的外业调查底图资料。四是明确各个部门，各个行政机关的权责，一般情况下，县级国土资源部门牵头，成立协调机构负责整个发证工作的方案制定，基层行政单位负责执行具体的发证工作。
（2）三权发证工作的宣传阶段三权发证工作的执行需要在前期做好一系列的宣传工作，以保证全面提高登记发证工作的质量和效益。对此，应该积极做好以下几方面的工作：一是积极召开县域专题会议，做好行动部署的同时，将参与到三权发证工作的人员纳入其中，开展专业的业务培训，以保证各个环节都可以切实地将工作执行到位；二是积极通过各种手段，确权和登记发证工作公告，尤其是发证时间，地点，具体资料登记信息等，需要能够及时地传播到负责单位，社区范围内；三是基层单位应该积极强化宣传工作，一般是派出宣讲团、到乡镇村组宣讲政策法规，使得农户意识到三权确定是政府主导、财政出资、确定权属，维护农民权益的好事，使广大农民朋友积极参与到三权发证工作过程中去；四是利用新闻媒体的舆论引导作用，营造良好的三权发证工作的社会氛围。
（3）三权发证工作的执行阶段三权发证工作的执行阶段，是一个关键的环节。在此过程中，主要采取先行试点，探索方法，总结经验，并遵守先易后难，有重点，有步骤的去执行。对于那些历史遗留的问题，应该积极制定有针对性的专题研究方案，从实际出发，保证确权登记发证工作的顺利进行。此过程中需要注意以下几个方面的内容：一要坚持尊重历史、尊重农民意愿、尊重客观事实，这“三尊重”原则，保证权属依据信息的准确性，符合要求，公示无异，将其落到实处；二要对于发证过程中的难题，应该积极组织专家小组，依据基本政策要求，稳妥地开展发证工作，避免其对于发证工作进度造成负面影响，更不能引发社会矛盾；三要严格做好执行过程的监督和管理，保证质量。
（4）三权发证工作的验收阶段三权发证工作的开展过程，牵涉到农户的根本利益，在三权发证工作验收的过程中，同样需要注意很多细节，以保证做到做实做好。一是依据实际情况，做好基层补差补缺工作；二是各个基层领导小组应该建立有效的验收组织体系，对于三权发证工作的执行成果进行验收；三是制定符合实际情况的验收规范，规避发证工作出现缺陷，以保证发证工作质量和效益；四是积极建立有效的资料验收程序，保证依照具体规定，做好资料整理工作，在此基础上积极做好检查验收工作。
2三权发证工作方案实施策略
就我院承担过此项工作的执行情况来看，主要存在下列问题：一是执行主体工作重要性认识不清，认为上级重视，农民不积极，作用不大；二是组织领导能力不佳，对政策的研究不透彻，技术方案路线不科学，农民配合程度差；三是经费保证体系不全，通过招投标方式确定的少数技术单位对该项工作难度认识不足，采用低价竞标，导致工期推进滞后，财政拨付滞后的僵局；四是法律法规意识淡薄，纪律性意识不强，政策法规出台迟缓，纠纷调处不及时，引发过程矛盾，影响工作推进，对于这样的情况，各地应该积极采取有效的措施去进行改善和调整。
（1）树立正确的三权工作观念做好三权发证工作的关键所在是必须以乡镇主管部门作为执行发证工作的行为主体，如何保证其以高度的责任感做好各方面工作，显得尤为重要。主要途径有：一是深入学习中央和省级文件精神，将其作为开展三权发证工作的依据；二是积极将三权发证工作政策进行广泛宣传，尤其是在农村社会范围内，使得其深入理解三权发证工作的重要性，农民的利益所在，让农民参与意识、自我维权意识增强，营造良好的社会氛围；三是地方领导应该高度重视三权发证工作的开展，将其作为工作重点，积极健全组织体系，制定监督政策，强化调度，及时化解矛盾纠纷必须有足够的经费保障，树立正确的三权发证工作的观念。
（2）加大三权发证工作的投入三权发证工作涉及千家万户，关乎权属和利益，常遇矛盾纠纷形成政策障碍，各地应该积极预见县域财政的实际情况，其主要涉及到的内容有：住宅基地丈量工作，绘图工作，权属调查工作，证书表格印制工作，业务培训工作，工作复杂程度，数据库建设工作要统筹兼顾，预算合理，使用得当。
（3）树立三权发证的法治观念三权发证工作的开展应该以法律法规为基础，结合国家建立和实施不动产统一登记制度的有关要求，不要单独割裂，要统筹兼顾，保证三权发证工作处于合理，健康，科学的状态下进行。一要积极从法律法规的角度开展宣传工作，使得行为主体意识到三权发证工作需要在法制的环境下进行，避免出现暗箱操作的情况；二要积极发挥群众监督作用，对于违背要求的行为进行核实，发证工作必经依法依规，界址清晰，面积准确，四方认可，公示无异议的秩序下进行。
3增加农村房屋调查内容的意义
在开展宅基地和集体建设用地调查的同时，调查地上房屋产权状况，测量房屋的房角点和房屋边长，量算房屋面积，并将房屋调查成果记载在地籍调查表等地籍资料中，通过建立健全不动产统一登记制度，实现农村房地统一调查、统一确权登记、统一发证。充分兼顾宅基地管理制度改革、集体建设用地入市等农村土地制度改革的迫切需要，以充分保护土地权益、维护交易安全为基础，统筹考虑基础条件、工作需求和经济技术可行性，避免重复投入，因事、因地、因物，审慎科学地选择符合本地区实际的调查方法。此项工作可以采用先试点后展开的模式，通过对局部地区的试点总结，形成一套可靠、有效的调查方法，为全面开展工作提供作业依据。
4结束语
第2篇：集体土地论文范文
1.1集体土地所有权功能考察
新中国成立以来，集体土地所有权在不同的历史时期承担着不同的制度功能，其存在的必要性毋庸置疑。但是这样的制度功能在城乡一体化目标视域下是否有存在必要，则需进一步考察。通过归纳，集体土地所有权曾存在以下几种制度功能：人员固定功能。建国之初，人们在城市与农村之间的流动是自由的。但是工农业产品的剪刀差驱使大量的农村劳动力涌入城市，造成了城市人口过度膨胀，基本生活资料供应不足，而农村又流失大量劳动力，农业生产荒废的困境。于是，何以固民于农村，成为当时亟需解决的问题。户籍制度能够将农民限制于农村，而由于农民对特定集体的身份归属性，集体土地所有权制度更能将农民束缚于特点的空间点。资源摄取功能。国家通过建构集体所有权而否定私人所有权，集体土地所有权是国家对农村进行资源摄取的权力通道。一方面，将资源摄取对象由个人转换为了集体，大幅度降低了谈判成本。另一方面，由于农村集体的领导层受政府任命，其对征收的执行力度不容置疑。并且，在集体土地所有权最终确立阶段，集体成员退出权丧失，集体成员只能依附于集体方能生存，又极大降低了单个农户的对抗性。事实上，集体化经济绝不是农村社区内农户之间基于私人产权的合作关系，就其实质来说，它是国家控制农村经济权利的一种形式。迄今，根据摄取的资源的不同，分别存在过对“农村产出”的摄取（1949—2006年）和对农村土地价值的摄取（1982年至今）a。社会保障功能。随着中国城镇化步伐加快，人多地少的矛盾日益尖锐，土地所蕴含的高额价值逐渐显现，土地价格飙升。在1998年《土地管理法》修订之前b，城镇非农居民有权利申请农村宅基地建房，也没有禁止城市居民到农村购房的法律规定。由于资本趋利性的存在，使得城市的资金逐渐向农村渗透，城乡之间的收入差异和信息差别有让农民利益受损的可能性。采取何种方式能够保障农民的利益不受损害，集体土地所有权的存在以及其身份属性，能够有效地将农民与非农民、本集体成员和非本集体成员区分，以此为依托，禁止城市居民和非本集体居民到本集体建房而居或买房而居c，有效地保障了农民的基本生存利益不受侵害d，集体土地所有权的社会保障功能逐渐被挖掘并确立起来。进入21世纪，经济危机频发，农民工在城市失业返乡的现象频繁发生，由于集体土地所有权有效的隔离了外来资本的入侵，使得返乡农民仍有房可居，有地可种。其社会保障功能凸显，有学者更是将以集体土地所有权为基本制度依托的农村认为是中国现代化的稳定器与蓄水池。
1.2未来和城乡一体化实现后集体土地所有权制度功能样态——基于集体土地所有权存续的必要性考察
资源摄取功能、社会保障功能至今仍具现实意义，但是否就能以此为理由将集体土地所有权改良作为制度改革的方向。对此，作者持否定意见。析言之，集体土地所有权制度功能存在现实必要性并不表示未来仍有必要，需要明确的是未来社会形态（城乡一体化目标视域下）集体土地所有权制度功能的必要性问题。人员固定功能早已因其所依存的社会背景消失而消亡；需要考量的即是资源摄取功能和社会保障功能。首先，就资源摄取功能而论，对农业产出的资源摄取早在2006年农业税取消时即已消灭。对集体土地价值剥夺的资源摄取功能在未来的一段时间里还会继续存续，但却必然是一个弱化的过程。在城乡一体化实现后，再以剥夺城市周边土地价值的收益去进行不发达地区经济的转移支付和基础设施建设已经不成其为正当理由，曾经的一个长时期的剥夺过程已经完成了上述目标，因此，集体土地的资源摄取功能亦无存在价值；其次，就社会保障功能而言，城乡一体化的应有之意是社会保障体系在全民范围内确立起来，也许那时会存在社会保障的地区差异，但却不应有社会保障的城乡差异。因此，集体土地所有权之于农村地区的社会保障功能已经属于不必要。
2集体土地所有权国有化改革合理性之证成
可得出如下结论，在曾经很长的一段时间里，集体土地所有权有得以依存的身份土壤（可能性），亦有存在的制度功能（必要性）。但是，在城乡一体化实现后，其存在的前提——农民身份将会消亡，其存在的必要性——制度功能丧失作用。集体土地所有权还能否存在，答案已经浮出水面，即集体土地所有权在城乡一体化目标视域下是不能存在的。有了这一结论，在实现城乡一体化过程中如何进行制度选择就有了方向性指引。事实上,学界对农村土地产权制度改革的讨论由来已久，在土地所有权上采何种道路众说纷纭，但均可以纳入私有化、国有化和在集体所有制的前提下改良3种基本观点。笔者认为，就保留集体所有权而对其进行改良的观点而论，由于“农民集体”在城乡一体化实现后将整体消亡，集体土地所有权必然成为空中楼阁瞬间崩塌，其不合理性不言自明。而且，继续保留土地所有权的二元结构，人为地造成土地权利的身份差别，并不符合城乡资源一体流通的应有之意，有碍完整成熟的土地市场形成。因此，对集体所有制进行改良，积极重塑集体所有权主体和权能以做“实”集体所有权的观点断不可取。剩下的两种选择：对集体土地进行私有化处理或者是国有化处理。笔者认为，私有化处理不符合中国的基本经济制度，同样也会出现新的土地二元结构，即部分土地归国有（原城市土地），部分土地私有（原农村土地），这必然导致新的制度混论，此种改革思路亦不可取。集体土地所有权进行国有化改革，是惟一可依赖的改革路径，具体理由如下。
2.1统一居民身份要求土地所有权一元化
城乡居民身份上的差别是国家土地所有权和集体土地所有权二元结构存在的前提，但这样一种二元结构的存在，在逻辑上却不能自洽。土地的国家所有从最终归属的角度属于全体国民所有，其中包括城市居民，亦包括农村居民，因此，国家土地所有权存在最终所有者身份的无差别性。但是，集体土地所有权从最终归属的角度属于本集体全体成员所有，即当然排斥城市居民成为权利主体，亦排斥其他集体成员成为权利主体，集体土地所有权存在最终所有者的身份专属性，这种身份专属性权利是不能永续性存在的。目前其之所以存在，是因为城乡尚未一体而需要予农民以倾斜的权利保障，但城乡一体后，统一居民身份的民众在社会保障层面已经没有城乡差别，因此，上述理由即不成立。而且，统一居民身份，不同的土地权利，将造成新一轮的权利身份差异，城乡一体化将沦为空谈，故而，统一的居民身份必然要求一元的土地所有权。透过上文的分析，可以发现，这种一元的土地所有权只能是国家土地所有权，而不能是集体土地所有权和私人土地所有权。
2.2集体土地所有权国有化改革的现实可能性
集体土地所有权的国家所有之路，具有现实可能性。首先，符合国家的社会主义性质和以公有制为主体的基本经济制度。公有制为主体的基本经济制度体现在两个方面，一是公有资产在社会总资产中占优势地位，一是国有经济控制国民经济命脉，对经济发展起主导作用。尽管集体土地所有权可以被认定为是公有资产，但是，将集体土地所有权进行国有化塑造，将进一步增强其公有资产属性，而更多地摒除掉其私有资产性质，符合公有资产在社会总资产中占优势地位这一要求；另一方面，将集体土地所有权进行国有化改革，亦有利于国有经济控制国民经济命脉，若采用土地私有化改革思路或者土地集体所有化改良思路，则有可能出现土地——这一最重要的资源，大规模地集中于私有经济当中，这无疑会有碍于国有经济控制国民经济命脉。其次，在统一的城乡居民身份这一预设前提下，不能存在以特定身份为基础的集体土地所有权，但是却可存在不以身份为要求的抽象的国家所有权。详言之，集体土地所有权国有化改革的结果，是形成一种抽象的国家所有权，与现在城市地区的土地国家所有权一样，它并不隶属于特定区域的全体城市居民所有，而是抽象地属于全体中国人民所有，这符合城乡一体化后城乡居民身份的无差别性。再次，城乡一体化的应有之意包括土地资源在全域范围内自由流通，抽象的国家所有权取代以身份为基础的集体土地所有权，将有力地消除土地资源自由流转的身份障碍，促进土地使用权的流转和流通。现有与集体土地所有权相关的土地使用权体系，其获得需要有集体身份，其流转亦受集体身份限制，以国家所有权取代集体所有权，则身份限制自然消解，相关的土地使用权，可以不受权利主体身份限制自由流转。可以发现，集体土地所有权的国有化改革是城乡一体化目标所蕴含的应有之意，具有必然性和不可逆性。应关注城乡一体化过程视域下如何进行制度构建，以按部就班地实现土地全国范围内的国有化。
3集体土地所有权国有化改革路径
改革的目标是在全国范围内建立一元的土地国家所有权，现有的城市土地权利体系是农村土地权利体系演进方向的蓝本，即形成土地的国家所有再辅以相应的用益物权制度。因此，制度演进路径就是塑造完整的农村土地用益物权体系，并逐渐弱化集体土地所有权的制度功能，为国家土地所有权概括取代集体土地所有权创造条件。首先，应逐步建立农村用益物权的权利表达机制，根据现行法律，土地征收法律关系主体是地方政府和集体经济组织。这样的主体安排完全漠视了征收法律关系中另一类利益主体，即农村土地用益物权人。这是造成当下因土地征收而屡屡引起社会冲突的根本原因。国家（政府）对土地价值的摄取应逐渐弱化，而土地增值收益应逐渐回归至农民手中。如何实现，这就需要建立农村用益物权权利表达机制。包括两个方面，一是在征收过程中农村土地物权人的参与权，包括知情权、异议权等；一是在征收补偿费用安排的最终决定权，这都将有效降低土地征收过程中的权力寻租现象和人成本，缓解农户、集体经济组织、政府三方尖锐的矛盾，并弱化农村土地用益物权对集体土地所有权的依赖。其次，破冰之旅是宅基地使用权制度改革。农村土地用益物权体系的去集体化是一个渐次过程，而宅基地使用权自由流转将是打破集体土地权利身份要求的突破口，现在时机已成熟。一方面，双向城镇化呼声日高，城镇居民有到农村居住创业的诉求。另一方面农村居民又有实现宅基地使用权财富功能的强烈愿望。并且，宅基地使用权自由流转的制度设计只需做一个技术化处理，即将宅基地使用权作空间权设置，宅基地使用权流转问题迎刃而解。流转问题一旦解决，将极大地增加农民财富，建设需求同样增加，新型城镇化将蓬勃发展。第三，核心问题是承包经营权流转机制建构。宅基地使用权空间权塑造这一技术改革路径可以实现居住利益保障和资源的物尽其用。土地承包经营权又如何进行制度构建既能实现其社会保障功能，同时又能最大限度实现物尽其用。最近关于农村问题的讲话给出了答案，即“我们要在坚持农村土地集体所有的前提下，促使承包权和经营权分离，形成所有权、承包权、经营权三权分置、经营权流转的格局”。在这样的思路下，就农村土地承包经营户而言，作为物权的承包权能够给他以足够的保障，一方面，它能够有效对抗集体土地所有权的侵入，另一方面，其剥离“经营权”加以流通，也更易在其不从事农业生产时实现土地收益，因为以“土地经营权”保障受让人的利益，将有更多的有意资本投资农业，必然形成更完善的议价机制，土地流转价格对农民更为有利。而农民进城后不愿耕作的土地，能够有效流转至生产专业户和家庭农场手中，提升农村生产效率，保障粮食生产。以上述制度建设为依托，形成完备的农村土地用益物权体系，并逐步建立全域性的社会保障体系，进而对集体土地所有权进行概括国有化，既符合国家社会主义性质，亦建立一元化的土地所有权。
4结论
第3篇：集体土地论文范文
(一)现状:集体土地上房屋执行难的“四重表象”
农村集体土地上违法建筑的租赁问题在实践中也较为突出，甚至已经成为继买卖之后或者说超过买卖的另一大纠纷源。在沿海地区，由于土地资源较为稀缺，村集体兴办未经审批的厂房集中出租的现象较为普遍，这些案件涉及违章建筑、违法用地，客观上造成案件执行难、企业财产变现难等问题。就村委会方而言，由于涉及村民集体利益，执行中冲突较大，村两委之间往往相互推诿，而且村委会班子新老交替频繁，新班子对原先班子任职期间所欠的债务不予认可，有些以辞职不干进行要挟，有些甚至说动全体村民集体上访。以W市法院为例，涉及违章建筑、违法用地类申请执行案件占涉农村房地案件的近一半左右，在2013年浙江全省大力推进“三改一拆”工作的大背景下，涉新建违章建筑、违法用地类申请执行案件为零受理，但历史存量仍然较大，在政策收紧的情形下，涉及农村集体土地上的违章建筑的执行显得尤为慎重。
(二)检讨:集体土地上房屋执行难的原因分析
1．法律政策层面———集体土地使用权流转限制严格我国《宪法》、《土地管理法》均规定:“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》:“禁止通过村改居方式，将农民集体所有土地转为国有土地，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。”国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》更是明确规定:“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。“综上，无论是现行法律或是政策规定，在我国有关集体土地的流转均受到严格限制。
2．房产处置层面———集体土地上房屋流转较为有限
(1)受让范围有限。根据《土地管理法》及其实施细则的规定，农村宅基地上房产的流转仅仅限定于同一集体经济组织无房户范围内。据此得出，转让农村房屋，至少存在以下三方面限制:第一，权属合法，不属于违章建筑的情形;第二，不能向同一集体经济组织外的城市居民或外村村民转让;第三，不能向同一集体经济组织已有房屋的村民转让。而其他集体土地上房产流转“符合土地利用总体规划”，并逐级报批，此情况更是微乎其微。
(2)融资功能有限。《物权法》第一百八十四条明确规定“宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押”。尽管政策层面有逐步放宽信号，但在具体操作上，仍一时难以转变，只能进行一些初浅的尝试，如W市政府出台了《关于开展农村住房抵押贷款试点工作的意见》，其中规定:农村房屋可以抵押，除了符合相关条件，还仅限于金融机构。因此，受限于抵押权人对抵押房产处置不便的顾虑，集体土地上房产进入担保市场的空间非常狭小。
(3)权属登记不全。正如国土资源部、财政部、农业部《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》中所指出，当前农村集体土地确权登记发证工作总体滞后，有的地区登记发证率还很低。已颁证的农村集体土地所有权大部分只确权登记到行政村农民集体或村民小组集体一级，没有确认到每一个具有所有权的农民个体。实践中，农村房屋双证齐全的比例非常低，随机抽取的W法院的25件执行案件，其中双证齐全的仅3件，双证不齐的14件，双证均无的有8件。而即便土地证登记为户主的名字，但实际土地申报表中往往包括配偶、子女，难以径直确认为个人财产，房产处置难度较大。
3．执行实务层面———具体的操作规程缺失执行工作是一项程序性和操作性很强的工作。执行程序正当与否是判断执行行为公正与否的重要标准。但由于各法院对法律、法规理解上的不同，不同省或者不同地区甚至是同一地区不同县市区的法院对涉及集体土地上房屋能否执行、如何执行等问题也都理解不一，更不用说制订统一的操作规定。此外，政策衔接以及部门之间的配合也是影响案件执行的关键，如此类案件执行往往涉及与国土、房产等相关部门的协调，故承办人在执行此类案件时往往慎之又慎，很难有突破性进展。遇到被执行集体土地上房屋为违法、违章建筑时，法院的执行更是缺少法律支撑，工作往往陷入困境。
4．社会保障层面———农房承载的保障功能异位按“一户一宅”的规定，农民一般只拥有一处宅基地，且大部分为同一幢单体的立地房屋，因房屋结构原因难以分割而无法保留基本生活居住房屋的，法院执行时就要考虑到被执行人及其所扶养家属基本生活保障的问题。而当前农民生活水平总体上处于较低水平，且农村社会保障体系也未完善健全，在执行处分唯一农村房产后，被执行人的农民既无法纳入现行的城市廉租住房保障范围，也无法要求村集体经济组织为其重新安置相应的宅基地。因此，保护被执行人及其所扶养家属基本生活保障与实现执行债权人权益的矛盾冲突是执行工作必须面对的问题和难点。
二、破冰之举:集体土地上房屋执行的探索尝试
由于城镇化的快速推进，农村土地资源价值迅速升高，特别是宅基地，在农地严格管制和耕地保护政策约束下，愈发成为城镇发展极需的稀缺资源。在现有制度安排下，宅基地所含的潜在价值无法实现，为获取潜在租金，农户、集体经济组织、地方政府都在“寻租”，这些行为间接推动了宅基地流转制度的创新。在当前日益活跃的宅基地隐性流转的现实压力下，一些地方率先开展宅基地流转试点，为宅基地“阳光流转”提供了良好的制度样本。与之对应，各法院也基于土地流转的实践需要，努力在法律框架内寻求有效的执行集体土地上房屋的方法，形成了几种比较典型的做法，但成效不一。
(一)户籍限制拍卖式
户籍限制拍卖式，也称“以屋抵债”。在被执行人所在村集体经济组织成员范围内对涉案房屋进行拍卖、变卖，限定买受人必须符合《土地管理法》规定的条件，为无房户、缺房户，且买房后不得再申请。相关案例:江苏省扬州市邗江区人民法院在执行过程中查明被执行人王某共有三个案件，被执行人王某提出目前没有其他收入，仅有老家槐泗镇农村一套房产希望能折价抵债，针对被执行人提出的请求，邗江法院委托评估公司对被执行人王某所有的农村房产进行评估，经执行法官多次协调，三位申请执行人中谢某系槐泗镇人，其属于应享有宅基地使用权但尚未申请宅基地的情形，故愿意受让上述房产。执行过程中王某先后又有6个案件在法院立案强制执行，根据参与分配原则，在达成王某的房产变现款按一定比例分配给其余所有债权人，其余各债权人均书面同意该分配方案。该模式缺点:买方条件较为受限，即使符合条件也存在“不敢买”的双重顾虑，一方面要考虑社会舆论，以及受让房屋是否“吉利”;另一方面要考虑自身有无地方势力，买了后能否真正入住该房屋，即是否具备足以与农房所在地干扰势力抗争的“实力”。
(二)权能转换拍卖式
权能转换拍卖式，即以先将集体所有土地转化为国有土地，再依法拍卖该房屋及土地。此种方式主要针对执行对象为集体土地中非农建设用地上的厂房的案件。相关案例:申请执行人某工程公司与被执行人某集团公司买卖合同纠纷等系列案，案件执行中第三人某型材公司以其厂房及集体土地使用权为被执行人提供执行担保，但其后未履行执行担保义务。执行中经查，担保人的房地产虽有房产证，却一直未办理土地确权登记，因而土地性质及权属都不明确。法院积极与国土资源局就拍卖事项进行沟通，并商请国土资源局对执行担保人企业用地的土地性质及权属进行确认。后国土资源局复函法院:该企业现用地性质属集体土地，应先转化为国有土地再进行拍卖，由于执行担保人已经歇业，法院可以对上述房产先行拍卖，从拍卖款中优先补交征地补偿费及土地出让金。最终，法院成功拍卖了执行担保人的房地产，受让人在办理了土地征用和国有土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金及有关税费后，在房地产管理部门办理了过户手续。该模式缺点:执行对象有限，仅适用于集体土地中非农建设用地上的厂房，而且涉及部门协调，能否成功要视各地法院与当地部门之间的关系而定，具有相当的不确定性。
(三)强制租赁管理式
“以租代偿”，也称“以租代执”，又称强制租赁管理式，是指针对被执行人企业厂房、设备等财产无法变现拍卖的难题，法院通过搭建供需平台，引入分割租赁方式，以期促成被执行人以厂房、设备租金收益分期偿还债务的一种替代执行方式。相关案例:温岭市甲厂于2012年9月起诉温岭市乙厂追偿权纠纷一案，该案标的1300万，由于温岭市乙厂多年经营不善，亏损严重，无力偿付，加上该厂土地性质属于集体工业划拨，厂房系违章建筑，而无法变卖，为此，该院在征得绝大多数债权人同意情况下，对该厂进行对外公开租赁，由被执行人温岭市乙厂与中标人签订租赁协议，以租代偿的方式变通执行，以年租金50万元，每五年递增百分之十的价格租赁十五年，现第一期租赁款已上交法院。该模式缺点:一是在被执行人下落不明的情况下，如何确定出租主体缺乏法律依据?二是在租赁合同存续期间，如果承租方违约，由谁去主张权利，是主张违约责任，还是解除合同?三是倘若因出租屋的固有问题引发风险，财产的固有损失、承租人的损失由谁承担，缺少明确的法律规定，倘若财产本身不足以偿还承租人的损失，又当如何?
三、理论探微:集体土地上房屋执行的合理性与可行性分析
执行案件中的集体土地上房屋，是指被执行人在农村集体土地上所建造的房屋，按其用途主要可以分为两大类，即村民住宅和乡(镇)村工(商)业用房，对应的集体土地是农村居民住宅建设用地(即农村宅基地)和农村集体经营性建设用地(即非农经营用地)。下文主要以此两大类为对象加以探讨。
(一)执行集体土地上房屋的法律留白
拍卖农村房屋实质是对农村房屋及其对应的集体用地进行流转。当前农村集体土地上房产难以执行的原因，归根到底即是集体土地使用权的流转障碍。关于农村集体建设用地使用权及其上房屋流转问题，我国法律向来是持谨慎和有保留的态度的，但《土地管理法》第六十三条、《担保法》第三十六条，以及《物权法》第一百八十三条的规定又谨慎地开了口子———在特殊情形下亦可进行流转。实际上，有关法律、司法解释也作了对农村集体土地使用权流转限制的突破性规定。最高人民法院、国土资源部、建设部于2004年联合出台的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条规定:“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理。但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”这一规定，虽然在实践操作中面临诸多困难，但却为农村房地产的执行提供了有力的法律依据。
(二)执行集体土地上房屋的现实基础
允许变通执行集体土地上房屋，至少存在以下几方面的现实理由:一是债权最大化实现的需要。随着农村经济的发展及城镇化进程的加快，农村房地产的价值得到了极大体现，现实中被执行人常以仅有农村房屋而无其他可供执行财产为借口规避执行，若能通过合法有效的执行程序对农村房地产进行处置变现，能够得到民众的广泛认可与接受。至于乡(镇)村工(商)业用房，由于较大的占地面积及作为工商业用途的特性，相应的变现能力更是大为提高。二是农村居民除集体房产外可供执行财产有限。以农村居民为被执行人的案件往往较难处理，其中一个重要因素就是农村居民可供执行的财产短缺，原有家庭财产较大部分已投入自家房屋建设，对外清偿能力相对不足。三是执行操作方式上具备变通可能性。如指定农村房屋买受人的范围或设立债权转移直接执行农村宅基地房屋;当事人双方签订和解协议以房抵债;转让房屋所有权同时，约定买受人享有对宅基地使用权的长期租赁权;转移宅基地房屋使用权;执行农村宅基地房屋的可得收益;对相对独立的非底层住宅，通过事先与申请人说明，将上层建筑所有权抵偿给申请人等等。
四、愿景展望:完善现行农村房屋及集体土地使用权执行制度
(一)立法层面:限定式规定农村房屋可以流转
在目前立法框架内，农民集体所有的土地性质不能改变，故宅基地实行有限流转的底线不能突破。但随着立法的不断完善，农村房屋转让的受让主体不应局限于本集体经济组织成员，可适当扩展到本市范围内具备条件的农村村民。主要理由有两方面:一方面扩大交易主体范围有助于宅基地流转，使其更大发挥功能;另一方面在本市范围内也不影响土地性质，居民因其无法取得村民资格，在目前立法未曾突破的情况下，仍然不能购买农村宅基地及其地上房屋、附着物。而关于非农集体用地及其上房屋的执行，党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。这一改革涉及土地利益再分配，期待改革举措的落实到位，以带动土地管理法等相关法律法规的联动修改。
(二)实务操作层面:积极探索变通执行机制
在执行农村房屋案件时，可以根据案件的不同情况，在不违反法律规定的情况下，有针对性地采取不同的执行手段，以实现法律效果与社会效果的有机统一。
1．基本前提是健全完善农村房屋及宅基地权属登记公示制度，切实加强与相关部门的工作衔接。产权登记不规范造成的确权问题是农村房屋“执行难”的根源之一。农村房地产权属登记的滞后，容易导致执行中出现相关的权属纠纷并增加案件执行难度。为此，建议相关部门重视落实国家基本法律制度，并按照国土资源部、财政部、农业部《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》、建设部《房屋登记办法》等具体办事细则，对农村房屋及宅基地的初始登记、转移登记、担保登记等项目进行规范管理，强化农村房屋及宅基地权属的登记公示效力。此外，通过拍卖、变卖、抵债等方式取得农村房屋产权后难以办理权属转移登记手续，也是制约农村房屋处分变现的重要原因。在对农村房屋进行变通执行之前，应切实加强与有关国家机关及其部门的工作衔接。由于我国农村宅基地及房屋没有准确的权利登记凭证，其产权凭证一般仅为宅基地使用证、建房申请报告等，因此执行时应与当地的村委会、乡镇土地管理所、乡镇建房管理所等部门沟通联系，调查核实家庭成员姓名、房屋结构、间数、建筑面积、房屋四至等。在对房屋进行转让时，法院应与县级国土资源部门进行协商，争取取得一致意见。
2．对不宜直接拍卖所有权的农房，规范采取“以租代偿”的变通执行方式。针对“以租代偿”在实践中存在的问题，建议通过市场机制引入第三方出租主体，建立出租主体名单的模式，由法院监督其合同履行，不仅可以在制度层面明确其出租主体，也可以有效应对承租人的违约;同时在执行和解协议的过程中尝试引入第三方责任保险，避免财产损失等风险。在明确了出租主体和责任保险的前提下，如何以效益最大化的方式运行以租代偿制度，可以参照现阶段运行的网络司法拍卖制度，以法院为操作主体依托技术平台在最大范围内实现财产权益效用的最大化。
3．农村房产涉及标的瑕疵时，应当区分情况加以处置。农村住宅建造中的瑕疵情况比较普遍，在农村房产登记管理制度尚不健全的情况下，应结合不同情况予以分别处理:
(1)农村建房仅有建房审批手续而无房屋所有权证，或仅有集体土地建设用地使用证而无房产所有权证，只要其建房手续合法，无违章现象，法院可在批准面积范围内直接予以裁定查封、拍卖。
(2)对存在超批准面积违章建房的农村房地产，应将核查的初步情况分别函告国土、房管部门，请相关职能部门核实并作相应处罚，并要求回复意见。若相关职能部门不处罚也不出具意见的，则将超面积违章建房部分作为地面建筑物评估其实际建筑价值，与批准建房部分一并处分，但在拍卖文书与拍卖、变卖成交裁定中，对超面积违章建房部分不负责过户及今后遇规划拆迁或违建拆除等时须无偿拆除作出明确记载。
(3)若被执行人从他人处购置土地、房屋，未办理过户手续的，但因房屋土地交易流转不规范致使有实体权属争议纠纷的，则结合土地房屋交易具体情况进行分析，在执行时审慎从事。
4．规范农村房产执行应当注意的共性问题。
(1)依法保障相关优先权权益人的优先购买权。依法保障房屋共有人和房屋承租人的优先购买权，考虑农村传统乡土人情观念，可在法定的优先购买权基础上适当照顾被执行人亲属的“优先购买权”。
第4篇：集体土地论文范文
1.组织学习农村集体土地管理法律、法规
提高农村集体土地确权与流转管理人员素质。各级政府及涉农部门领导应进一步提高对农村集体土地确权与流转的认识，把农村土地管理法律、法规贯彻落实不断引向深入，各级领导和农业干部要学好法律，学深学透，提高依法行政水平；农村基层干部要学法用法，尽职尽责，依法做好农村集体土地确权与流转管理工作；通过广泛宣传培训农村集体土地所有权和使用权方面的法律、法规，使广大农民群众懂法、守法，切实维护自己的合法权益。
2.进一步完善农村集体土地所有权的权能
使农村集体土地所有权和使用权合理分离，赋予农民完全的土地财产权利。应当通过土地产权立法，改变级差土地收益的分配模式，适当增加对农村和农民的补偿，逐步明确和扩大集体土地使用权的处分权能，在国家、集体与农民之间形成清晰而有保障的产权边界，为农民依法利用和保护其土地财产权提供必要的法律保障，这不仅是《物权法》规定的权利同等保护原则的具体体现，也是我国现代土地产权立法的趋势和要求。
3.关注政府、集体和村民的利益诉求
不同利益主体对农村集体土地确权与流转的愿望和期许不同，在参与过程中有自己的想法和行为，依法合理界定集体土地所有权主体代表和成员资格，应当以法律为基础，从实际情况出发，在稳定大局的前提下，进一步明确各类集体土地所有权主体代表、集体经济组织成员应具备的条件，制定更详细的各方利益均有保障的分配比例制度，防止强势群体侵害弱势群体的利益，使集体土地权益分配更加公平、合理。比如：规定集体土地（特别是宅基地）流转后的收益集体与农户（集体经济成员）的分配比例，防止个别村集体因各种原因和理由给村民少分或者不分钱款，预设界限，明确规则，减少纠纷。
4.稳妥开展农村集体土地确权颁证试点，维护农民利益
明确产权归属是农村集体土地管理制度改革的前提和保障，启动农村集体土地确权颁证试点是全面开展该项工作的必要措施：一是各级人民政府要加强领导，保障工作经费，积极开展集体土地确权档案清理，搞清土地类型、权属、位置和面积，研究制定具体工作方案，加强人员培训，加快农村集体土地确权登记颁证试点工作。二是明确集体土地所有权和使用权，对农村集体土地确权登记发证，应当“是谁的就发给谁”，属于哪一级农民集体所有的土地，就应当确权发证给哪一级农民集体；明确农村集体土地使用权，界定集体出让土地使用权、集体划拨土地使用权、集体出租土地使用权、宅基地使用权等。三是通过地籍调查，做好地籍档案资料的补充完善，最后将地籍调查成果上图入库，纳入规范化管理，推进农村集体土地统一登记,对已经确定农村集体土地所有权和合法取得的各类农村集体土地使用权，由县人民政府统一进行登记，建立以信息系统为支撑的登记数据库和登记薄册，明确规定土地权属一经登记就具有法律效益。四是在登记的基础上给土地权利人（所有权和使用权）颁发土地证书。凡是依法进入市场流转的经营性集体建设用地使用权，必须经过确权登记，做到产权明晰、四至清楚、没有纠纷，未经确权登记的一律禁止流转。五是农用地流转需与集体土地所有权确权登记工作做好衔接，确保承包地流转前后的集体所有性质不改变，土地用途不改变；及时掌握集体土地的权属争议动态，有效化解争议，为确权创造条件，维护农户利益。
5.依法规范农村集体土地流转，建立健全土地流转管理机制
要按照“流转形式多样化、运作方式市场化、实施程序合法化、流转合同规范化”的要求，建立健全土地流转机制。一是规范土地流转程序。二是强化乡镇农经站的管理服务职能。三是强化和落实村务活动公开的有效性。四是建立和完完善土地流转社会化服务体系。
6.依法妥善处理农村集体土地经营纠纷
按照《中华人民共和国农村土地承包法》确定的协商、调解、仲裁和诉讼的途径解决土地承包纠纷，有条件的县（市）要依照《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷仲裁法》尽早挂牌成立土地承包仲裁委员会，形成乡村调解、县市仲裁、司法保障的土地承包经营纠纷化解机制。在处理土地承包纠纷过程中，要重视做好调解工作，不要简单地将双方当事人推向诉讼的途径，要尽可能通过协商、调解的方法解决土地承包纠纷。在协商、调解过程中认真宣传相关的法律法规和政策，对双方当事人做好耐心细致的说服教育工作，注意钝化矛盾，防止因土地承包纠纷引发严重事件和恶性案件。
7.给予农村弱者更多的社会保障考虑
农村集体土地确权颁证后，对确权到户却未能确地到户的农户，采取政治手段与法律手段并举的工作，确保能够权到的同时田也到。今后一定年限内，不同农户可能占有集体经济组织资源会发生很大差异，人口减少或者人口迁移出去，有的农户占有的土地也许较多；今后出生、迁移进一个集体的成员，有可能没有土地可以承包耕种，没有宅基地分；弱者需要给予适当的社会保障，当下走现代企业集中式农业产业化开发，形成农村劳动力就业吸纳机制，通过发展乡镇企业，优先安排失地农民就业，设定农村失地就业保险金和养老福利保障金，基金来自向承租土地方收取的租金，专款专用，稳定社会发展和维护农村弱者利益。
8.充实乡镇农村集体土地管理人员，让工作落到实处
乡镇要充实农村集体土地管理部门人员，业务落实到具体人员，改善工作条件，保障工作经费，促使基层农村土地承包合同管理、登记管理、流转服务和纠纷仲裁等业务有序进行，切实保障农民的合法权益。
作者：蒋道成 胡世华 单位：麻栗坡县农村经济经营管理站
第二篇
一、农村土地确权登记颁证工作存在的主要矛盾和困难
（一）农村土地确权登记颁证工作任务重、投入大问题
农村土地确权登记颁证涉及数以亿计的农户，且承包地块小而散。要逐户逐块测量农户承包地块的面积和空间位置，做到承包的地块、面积、合同、证书“四相符”和承包地块确认、地块四至边界测绘登记、承包合同签定、承包经营权证书发放“四到户”，确实不是一件轻而易举的事情，其工作难度和工作量非常之大。农村土地承包经营权确权登记，需要经过一系列程序和流程规范。如要经过调查摸底、影像解释、制作宗地图、信息录入等14步工作流程。解决四至不清问题，就需要航拍彩图，要有不低于1∶2000的正影像图，还要有人到现场勘测。这一些程序和规范，都需要开支大量费用。据试点实际工作计算，不算村、组干部和实测人员的工资，确权登记每亩需经费40元左右。
（二）土地确权后多出的土地面积如何处置的问题
土地确权后，实际面积大于二轮承包地面积，有些农民擅自开发了一些“四荒”土地和林地，增加自己的耕地面积，另外不少村或村民小组当年上报承包土地数据时，为了减少上缴给国家农业税，故意瞒报或少报承包土地数据，致使很多村集体或村小组都存在着大量“黑地”。对于这部分“黑地”的处置关系到部分农民和村集体的既得利益，应当依法依实审慎处理。
二、关于农村土地确权颁证工作的建议
（一）加大宣传，提高认识
农村土地确权登记，说到底是对现有土地权利的归属做个登记，而不是重新分配调整。但是很多人还不了解这一情况，因此必须加大宣传力度。通过发放宣传单、组织群众学习或者直接召开土地确权登记会议等方式，让这一政策家喻户晓，使群众了解到这是与他们自己的利益息息相关的。让农民了解确权的目的意义，把涉及的相关政策法规，包括工作流程等方面的内容都讲清楚，消除农民认为的，打地就是要收费，要收地，要重新分地等等误解，争取农民的充分理解与支持。让干部群众意识到只有确权登记颁证，才能做到农村集体土地权能完整、流转顺畅，从而才能保证农民自身的合法财产权利。
（二）努力化解土地权属争议，促进农村和谐稳定发展
一是明确土地所有权主体。在我国,“农民集体”法律性质不明、具体类型多元化以及组织形式不健全等,已成为现行集体土地所有权制度问题的一个严重问题,也成为农村集体土地所有权确权发证中不能逾越的障碍。三级“农民集体”的成员之间具有层层包涵关系,一旦当大集体与小集体之间发生了利益冲突,大集体就会舍弃小集体的利益,干涉小集体的土地经营管理,甚至是侵占小集体的土地等。因此，趁土地确权颁证的大好时机，对农村集体土地现状进行普查摸底，掌握情况，规范土地承包经营行为，尽快调处争议，进一步明确地界与权属。从源头上预防纠纷、于萌芽中消除隐患。二是丰富纠纷解决机制。土地纠纷解决方式有调解、确权和诉讼，农村土地承包合同纠纷中还有仲裁方式。调解作为其中的一种，应大力加强和进一步提倡，它可以融入各种纠纷解决机制，贯穿于各个阶段各个环节之中。三是依法处理纠纷。处理纠纷时，应当严格程序，依法行政，充分把握政策和法律依据的适用。对于历史遗留的土地争议问题，应当坚持尊重历史，照顾现实，有利生产，促进社会稳定的原则来处理这部分土地权属争议。
（三）组建高素质的确权工作组
农村土地确权颁证工作是一项工作量大、涉及面广，政策性强，技术性高的工作，应当要有一支专业的、素质高的队伍。建议适时召开土地确权颁证工作的动员会议，从各基层涉农单位抽调一到两名业务素质、政治素质双过硬的副科级干部组建确权工作小组。并对颁证工作中的技术人员进行统一的业务和相关法律知识培训，包括各村干部、组长。在做好人员、技术等相关准备的同时，县、乡、村各级对开展工作的必需经费要筹措到位，做到随支随拨，避免欠缺必需经费阻碍工作。在全面开展此项工作之前，先选择在一个行政村进行集体土地所有权登记颁证试点，以取得经验和方法之后全面推开。
（四）妥善处理确权后耕地增加问题
第5篇：集体土地论文范文
（一）历史因素
在建构集体土地所有权主体时，对历史经验教训予以总结是十分必要的。集体土地所有权主体制度出现较大的缺陷是历史形成的。新中国建立初期，我国面临着许多困难，国民经济急需恢复，为此国家提出了实现工业化的目标，我国农村土地法律制度的建构也始终围绕这个目标。在农村，为发展初级农业生产合作社，取消了私人土地所有制，将初级农业生产合作社进一步转化为高级农业生产合作社乃至发展为后来的。在改革开放、实行社会主义市场经济之前的这一阶段可以称之为社会主义计划经济体制时期，在这一时期，国家对农业生产合作社、生产队课征农业税，当农产品供给出现短缺的时候，国家对主要农产品实行统派统购制度，压低农产品收购价格，提高工业品销售价格，因此，农村土地所有权人对其所有物———土地失去了应享有的利益。在确立社会主义市场经济后，我国法律规定继续限制土地的自由买卖，土地需通过征收转化为国家所有之后才能进入建筑用地一级市场，政府凭借行政征收的权力，低价征收农用地，然后高价出售，这样，土地所有权人的角色就模糊起来。在计划经济时期，政府的指令性计划高于一切，“政社合一”的体制使得行政权力渗透到农村集体土地所有权制度运行过程中。农村集体经济组织在一定程度上集土地所有权和行政权于一身，国家和集体的角色含糊不清，甚至出现了一定程度上的利益混同。改革开放时至今日，我国由于实行了家庭联产承包责任制，使农村社会发生了日新月异的变化，但计划经济时期遗留下来的许多问题依然存在，农村土地法律制度始终未能割断其历史“脐带”，现行农村集体土地所有权制度只能在历史荆棘下蹒跚前行。
（二）文化因素
我国经历了漫长的封建社会，在封建社会制度下形成了自给自足的小农经济。费孝通的研究揭示了农村社会的历史传统和伦理价值。村民聚村而居是由小农经营的模式决定的，村民为了水利的需要，为了安全的需要，在一片土地上耕作，一代一代地在此地生活，逐渐形成家族。村落中的人们习惯在一个固定的区域活动，各自保持着孤立的社会圈子。这样的社会结构导致了中国传统文化中缺乏个人主义，家族组织中的家长在家庭中拥有至高无上的权力，家庭财产都归于家长名下，子女在家中没有独立的财产，没有独立的人格，没有独立的意志，这种封建家长制传统与崇尚自由、民主、平等、意思自治的现代民法精神是格格不入的。而现行关于集体土地所有权的立法规定是需要建立在现代民法精神基础之上的。在还没有完全形成民主传统的农村，农民对于土地产权保护的意识还比较淡薄，在这样一个农村社会环境中，即使设计再先进、再科学的法律制度也无法得到很好的贯彻和实施，这也是造成集体土地所有权主体制度的运行出现困境的原因之一。
（三）制度因素
由于我国的封建家长制传统再加上新中国成立后实行计划经济体制，民法长期得不到重视，物权法理论和物权立法也一度成为民法体系中最不完善的部分。我国民法学者比较重视大陆法系的物权法理论的发展，由于对传统所有权理论的反思不够，提出了物权理论应采用从“归属”到“利用”的理念，因此，我国一直将注意力放在农地利用制度的设计上。改革开放后，我国实行的家庭联产承包责任制为农业发展做出了突出的贡献，促进了农村商品经济的发展，改善了农民的生活。家庭联产承包责任制是对农地利用制度的大胆尝试，但是其局限性也慢慢显现出来，其限制了机械化和科学技术的大规模推广，甚至在一定程度上阻碍了农村生产力的发展。家庭联产承包责任制被写入宪法，倍受青睐，但与此形成鲜明对比的是农村集体土地所有权制度备受冷落。不少法律虽然规定了农村集体土地所有权制度，但内容极为简略，更没有解决农村集体土地所有权权属纠纷的追责制度和救济制度。可见，我国法律在制度构建上并没有给予农村集体土地所有权制度应有的关注，这在无形中阻碍了农村集体土地所有权主体制度的发展和完善。
二、农村集体土地所有权主体制度的改革路径
根据物权法定原则，土地所有权与土地使用权一样具有排他性物权。土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、建设用地使用权等用益物权应受制于所有权，并与土地所有权相伴而生。而我国各类法律规范都存在着“重用益物权而轻所有权”的问题，即弱化农村集体土地所有权、强化农村集体土地承包经营权。因此，探讨农村集体土地所有权主体制度改革的基本路径，首要问题是要把集体土地所有权与农民土地承包经营权（用益物权）作为真正的物权对待并予以高度重视，防止出现“虚化农村集体土地所有权，强调其使用权”的现象。权利主体是权利的核心元素，完善农村集体土地所有权的出路是改革农村集体土地所有权主体制度，解决农村集体土地所有权主体制度“法律概念涵义模糊、法律地位缺失、利益虚化”等问题。我国物权法在立法时，学界对于包括土地所有权在内的所有权制度的立法上有“一元论”和“三分法”两种不同的观点，而不同立法的体例则选择了不同的改革路径。
（一）关于农村集体土地所有权主体国有化和私有化路径之否定
梁慧星教授参考大陆法系国家的立法传统，主张“一元论”，即所有权制度主体不作为所有权划分标准，而以所有权的标的为划分标准，将所有权划分为不动产所有权和动产所有权，构建单一的所有权制度的立法模式，然后在此基础上再做细分。［5］不少持“一元论”的学者倾向于将农村土地所有权主体限定为国家所有或私人所有，此为改革路径之一。国有化的基本观点是将农村土地集体所有收归国家所有，赋予农民土地永佃权等使用权。尽管支持此观点的学者认为，国有化不仅维护了生产资料公有制的根本制度，有利于国家宏观调控并加强了对农村土地的管理，还可以绕开土地产权历史追索难题、降低改革成本，但其缺点也是显而易见的。如果不充分考虑历史因素（农民通过革命取得土地）和农民的自身意愿而将农村土地国有化，就会伤害农民的情感。此外，如果农村集体土地全部收归国有转由政府管控，相比市场调控，可能会降低土地利用效率，也可能会引发严重的土地腐败问题。相比之下，持私有化观点的学者则倡导将农村土地集体所有变革为农民所有，赋予农民包括所有权在内的完整土地权利，即农民真正成为农村土地所有权之主体。私有化的观点主要考虑以下因素：⑴历史因素。刚建国后的运动已经证实农村土地本来就属于农民所有，土地私有化有助于社会正义的实现。⑵情感因素。与国有化相比，农村土地私有化能从根本上保障农民的根本利益，激发农民的耕种热情。⑶抑制腐败。在一定程度上可以规范基层政权及农村干部随意插手农村土地管理的不合法行为，从而减少土地腐败现象。⑷效率因素。私有化的农村土地可以自由买卖、抵押，有助于将家庭经营转变为规模化的集约化经营，提高土地的生产效益；有助于减少掠夺式经营等短视行为，实现土地资源在全社会范围内更有效的配置，最终实现农村土地市场的繁荣。即使农村土地私有化有如此多益处，但土地私有化依然可能会带来新的社会问题，因为国家很难再像过去一样通过行政手段对农村土地流转进行限制，因此极易导致土地兼并现象出现，进而产生贫富两极分化等新问题。［6］鉴于农村集体土地所有权主体国有化或私有化都存在一定缺陷，近年来有部分学者试图跳出国有或私有这一思维定势，试图借用儒家的“中庸之道”提出“混合所有制”这一独特的改革路径。其实即使“混合所有制”克服了国有化没有考虑到农民意愿问题、土地腐败问题和私有化的土地兼并、管理问题，也无法解决国有化或私有化的真正落实问题。一方面，国家无力按照现行的土地征用制度实行农村土地国有化的赎买，更不能以伤害农民的情感为代价通过行政手段无偿收回农村集体土地，这些都不具有实际的可操作性；另一方面，在私有化过程中，由于土地产权历史追索难，同样会使私有化的实现存在巨大障碍。除此之外，农村集体土地所有权问题既是法律问题也是政治问题，且政治问题是首要考虑的问题。国有化和私有化都将使农村土地利益格局发生巨变，容易导致社会动荡，风险极大。国有化可能会伤害到农民的利益，影响到农村的社会稳定。社会主义公有制是我国的根本经济制度，农村土地私有化是对这一根本经济制度的挑战，这无疑也是没有生存土壤的。综上所述，由我国社会主义公有制决定的社会主义农村集体土地所有权制度，适宜的变更方法应是继续完善农村集体土地所有权，而不是否定集体所有权，通过国有或私有的方式再造所有权；应是继续提升农村集体土地所有权实现的效率和权益配置的公正性，而不是从根本上改变农村集体土地所有权的主体属性。
（二）在坚持农村土地“农民集体”所有的基础上进一步完善农村土地承包经营权
⒈坚持农村土地“农民集体”所有。虽然由于历史、文化、制度等方面的原因，农村集体土地所有权主体制度存在不少缺陷，但正如前文所论述的那样，在现有条件下，将农村土地集体所有进行国有化或私有化甚至混合制化，都不具有现实意义。而坚持农村土地“农民集体”所有反而可能是探寻进一步改革农村集体土地所有权制度的有效路径，当然此处之改革实为“完善”之意。且此种观点已经获得不少学者的支持。如王利明教授就主张保持民法通则中规定的“三分法”，即国家所有权、集体所有权和个人所有权。［7］现行《物权法》采纳了“三分法”的立法模式，将农村土地所有权制度规定为国家所有权、集体所有权和私人所有权。我国《物权法》把维护国家基本经济制度置于优先地位，将其作为基本原则而成为我国《物权法》的核心，贯穿并体现在整部《物权法》的始终。这种立法体例将我国《宪法》中的“所有制”之“所有”借入为物权法之“所有权”之“所有”，这既完全符合合宪性要求，又维护了立法者正确的治国理念。［8］此种“三分法”肯定了集体所有权制度，即坚持农村土地继续为“农民集体”所有。正如我国《物权法》第59条明确规定的那样：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”。农村集体土地所有权在权能上就应当具有所有权的完整性。但与国有土地所有权的效力、权能相比，现实中的集体土地所有权主体法律虚位使得集体土地所有权呈现出不完整性。因此，虽然应坚持农村集体土地所有权主体制度，但必须对其进行进一步完善。
⒉完善现有农村土地承包经营权。虽然我国农村集体土地所有权主体制度存在法律概念涵义模糊、法律地位缺失、利益虚化等问题，但并不代表问题的解决一定要采用直接一步到位的方式。尤其是这些问题已在我国农村根深蒂固，任何激进的解决方式都是不可取的，甚至会引发社会问题。虽然现在不少学者仍然认为农村土地集体所有与民事主体“二分法”（自然人和法人）相矛盾而导致土地产权不清，应该废除，但实际上，以上这些问题只是表象，这些问题的出现并不是由农村土地集体所有本身（即产权归属问题）导致的，而是由于在现有法律规范条件下，农村土地集体所有权缺乏保障无法真正实现其应有的权能，进而产生了以上问题。因此，笔者认为，我们要做的不是否定农村土地集体所有权制度，而是要完善农村土地集体所有权制度，即解决农村土地集体所有权各项权能的实现问题。根据法律哲学和法律实证主义分析，问题的解决往往是在动态中实现的。通过直接确定其法律概念、提升其法律地位、实在化其利益等方式，只是暂时解决了表面问题，而农村集体土地所有权的使用、收益等权能依然无法动态运行。无法实现的权利不是权利。只有通过进一步完善现有农村土地承包经营权等使用权，从而实现农村土地集体所有权的权能，逐步构建新型农村集体土地所有权主体制度，才是我国农村集体土地所有权制度完善的有效路径。我国《物权法》规定，所有权的积极权能包括“占有、使用、收益和处分”。因此，要保障农民的土地财产权益，必须先保证其使用、收益和处分权能的真正实现。如推进农村集体土地承包经营权物权化，强化其使用权能；实行集体土地有偿使用制度，完善集体土地所有权收益权能；改革征用集体土地办法，完善集体土地所有权处分权能。考虑到我国现行法律制度推进情况和现实紧迫性，对农村土地承包经营权进行物权化的完善是首要任务。2003年3月1日施行的《中华人民共和国农村土地承包法》第37条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案”。这一规定使承包人对农村土地使用权的处分受到了发包方的限制，这虽然是为了保护集体利益，但却违反了市场规律，增加了转让成本，反而不利于农村土地集体所有权的实现。此外，2007年10月1日开始实施的《物权法》第125条规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产”；第128条规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。
