房地产住宅项目设计管理整合思考

摘要：随着社会经济的不断发展，对房地产住宅项目的设计管理提出了更高的要求。但是在实际的设计管理工作中，该如何做好房地产住宅项目的设计管理工作，已经成为了房地产企业的重点问题之一。本文通过对房地产住宅项目设计管理的要点进行分析，探讨设计管理的主要特点，以期为房地产企业在住宅项目设计管理工作中提供帮助。

关键词：设计管理；整合管理；房地产住宅项目；设计要求

房地产住宅项目开发在取得项目用地后，项目设计管理是一切工作的基础，特别是对当前日益激烈的竞争环境中，项目设计管理工作显得尤为重要。房地产企业的设计管理要求代表房地产企业对与设计相关的活动进行统一管理和协调，设计管理工作既是技术工作也是管理工作，那如何做好房地产企业设计管理工作，本文就房地产住宅项目设计管理要点进行探讨分析。

1明确的设计要求，选择合适的设计伙伴

1.1明确的设计要求

房地产设计管理部门是把对产品的要求转化为设计的语言，对委托单位提出设计思路和设计要求，整合管理好设计资源，而非取代设计单位的工作，所以编制有明确要求的设计任务书是保证设计成果质量的关键。

（1）设计前期阶段，要深刻分析规划用地指标，要对宗地的区域、现状、土地价值进行分析，对周边竞争楼板分析、意向产品户型进行考虑，对产品价值的敏感点确定开发思路，产品竞争力、性价比、项目盈利模式。方案设计阶段，设计任务书的输入主要应包括企业最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等。

（2）初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入则主要应包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。项目设计的各个阶段，设计任务书的重点不太一样，前期的重心在于政府规划、产品定位、领导意图，而后者的重心则在于报批反馈意见、成本要求。由于后续参与设计成果评审的部门基本与提供设计输入建议的部门一致，因此若此环节将某个部门省略，那么后续的设计评审也将缺乏针对性的效果。

1.2选择合适的设计伙伴

通过什么样的途径获得好的设计方案，是值得考虑的，但要考虑到成本和收获的价值比较。对于大型的复杂项目，花费不多的费用邀请一些知名设计单位进行咨询，帮助甲方理清思路，获得一些创新性想法和启发，这一阶段的成果可以作为甲方的部分意图贯彻到下一步的设计中去，达到花小钱办大事的效果。在此基础上，选出1~2家单位展开下一步的规划设计工作，可以在原先的立意基础上深入发展，形成一个基本确定的方案，供甲方进行选择。这种方式，容易发挥设计单位的积极性和设计空间，推出优秀作品。在策划阶段和市场调查阶段，拟采取指定单位的方式进行策划和调查，尤其邀请本地的公司更适合一些。在后期单体施工图设计阶段，尽可能选择当地设计单位进行设计，一方面设计费用相对便宜，设计单位熟悉当地的地质环境、规章制度及生活习惯，另一方面与当地相关单位沟通交流更直接，效率更高，更容易实现甲方的设计意图。同时需要注意到是，每一个项目设计成果都是由单个设计人员来完成的，特别是项目负责人、主创设计师等关键性人物的水平直接决定了项目设计成果的质量。所以，无论什么阶段，建设单位对设计团队中的关键人员的水平、资质、能力都应有所要求。

2设计全过程控制管理

2.1日常管理

设计过程中，设计管理部门加强设计跟踪和指导，不能仅通过几次会议或汇报的方式来解决复杂的技术问题，比较复杂的问题要主要依靠设计管理人员与设计师进行面对面的沟通和商量，一起参与设计，对设计中出现的问题，设计管理人员可及时汇报寻求解决方案或意见。通过汇报会，主要目的有两个：①向公司领导层通报设计的进展和中间成果；②就设计中的关键问题进行讨论，寻求解决方法或意见，以便于下一步设计的继续。

2.2关键节点控制

在设计过程管理中，要依据设计进度安排结合《委托设计任务书》中关于阶段成果的深度要求及公司拟定该设计项目的关键节点进度计划，在关键节点，由设计管理部门组织检查，必要时可组织各部门参与研讨，同时碰到不确定性问题时应即时的征询规划、消防等主管部门意见，尽早发现问题，提前解决问题。

2.3设计成果评审

设计成果评审是设计意图得以图纸化的一种重要手段。设计评审是房地产企业对设计单位提供成果的最后一次把关，这一次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少，房地产企业应给予高度的重视。设计方案或施工图应根据量的大小提前（2~3d）下发评审参与者，以备消化吸收，提高评审会效率；选择权威人士担任主持人，提高各参与部门的重视程度，同时在出现争持意见时决策拍板，避免长期争执影响效率。其次参与部门要充分，必要时，还应邀请外部有关专家参与。最后要形成评审纪要。评审纪要的严肃对待可以提高部门的重视程度，并且为日后的设计分析总结提供素材和依据。

3重视设计报批过程中的沟通管理，与主管部门保持良好沟通

设计文件报批不仅仅是批准的问题，还是时间上、经济上的问题，更要认识到设计文件报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化。设计管理人员要学会与规划、消防、人防等政府各个主管部门的沟通和协调。关乎设计的报批事项，要做到在设计过程中就保持与政府主管部门良好沟通，设计管理人员要及时跟踪和协调。另外也可以根据市场、相关政策、项目具体实际对于规划技术指标申请调整。

4加强设计变更控制

设计变更的产生可以有多方面的原因，主要包括以下几种：公司领导要求变更：因领导导致现有设计不符合要求，或基于公司发展的角度要求进行变更等；营销部门要求变更：产品的功能设计不符合业主的要求或给业主带来十分的不便等情况，营销部门提出进行变更；施工单位要求变更：施工单位因材料设备使用问题而提出来的变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，又比如使用新材料；施工单位发现图纸设计失误而提出来的变更，如出现明显的图纸错漏现象。设计变更的控制主要从设计变更发生的次数和每一次设计变更的处理两个方面进行控制，做好前述的设计任务书编制、设计过程控制和设计成果评审三项基本工作，严格控制设计变更的发生主要是坚持是会审制度。

5注重设计的整合管理

设计管理工作在项目开发中起着至关重要的工作，它不仅仅是设计人员的事情，也是建设单位对整个项目各个专业、各个方面的一种资源整合管理。另外，各种不同设计工作的组织安排与协调都应该按照项目管理的要求统一协调。

6结束语

综上所述，房地产住宅项目设计管理是贯穿整个项目开发始末的，它不仅是管“设计院”，也是一种资源整合性管理，是对项目的通盘考虑。房地产开发单位设计管理部门在整个项目的设计中是居于主导地位的，是“指导”设计院来完成设计的进度目标、设计的品质目标、设计的成本平衡目标；房地产项目设计管理的人员必须拥有成本控制的观念、必须拥有工程实践的经验，必须拥有较为专业的设计理论知识，必须拥有良好的沟通能力、组织能力。只有这样，才能做好设计管理，才能与设计单位一道把“设计”做好。

作者：殷飞 单位：九江新湖中宝置业有限公司