公务员期刊网 论文中心 正文

马銮湾地铁社区的设计管理

马銮湾地铁社区的设计管理

摘要:文章结合笔者自身在设计管理岗位的工作经历,就任务管理、进度管理、过程管控、成果评审几个方面在近期操盘的厦门马銮湾地铁社区保障房建设中的运用,谈谈在房地产开发中如何进行设计管理

1项目背景

厦门保障房地铁社区是厦门政府在房价大幅上涨,政府为解决住房困难的背景下,提出的“地铁站点+保障性住房”的社区理念,其在规划选址中将公共交通的便捷性作为主要参考量,同时注重完善商业配套,公共社区配套,实现了让居民在地铁社区能满足基本日常需求的目标。政府对地铁社区的定位是让百姓“能够住、愿意住、值得住”的小区,同时也对社区建设提出了进度要求,从下达前期计划到开工要求(桩基施工许可证)共历经四个月的时间。

2项目区位

海沧马銮湾地铁社区即为政府选定的地铁社区之一。该社区在海沧马銮湾西片区,地铁社区与新城中心岛CBD隔马銮湾内湖相望。交通方面,轨道交通6号线林逮站设于社区中间景观绿轴,2号线马銮湾北侧紧挨社区东侧,交通相当便利。规划中教育,医疗,公共服务配套齐全。

3任务管理

作为地铁社区的代建单位,接到任务后,我们分析了项目难点,即:时间紧、控规变数大(上位规划在调整中),户型配比没有相关可参照的标准。针对以上难点,我们主动和政府主管部门及规划部门对接,了解政府对地铁社区定位,上位规划中项目地块所处区位、风格定位、容量指标,同时跟集团的置业公司、物业公司结合前面保障房分配的户型反馈进行反复讨论,确定户型面积及面积配比。在招标阶段,我们把地铁政府定位要求、地块区位解读、户型配比等一系列要求转化成设计语言并通过任务书形式加以明确,并把这几点要求做为设计招标评标标准:1)总平布局:合理布局六个地块住宅、商业配套、公共服务配套及幼儿园四者的关系,做到小区分区合理,动静分离,商业有活力,公共配套服务有均好性。2)对周边环境的解读:根据2#、6#线地铁站点与小区的关系,通过慢行系统解决小区居民公共交通出行的问题,利用地铁站点的集中商业提升小区沿街商业的活力、利用东西侧的学校为小区创造共享空间。3)户型:户型面积分为60m2、70m2,户数比为30%:70%,且a、住宅布置具有均好性,b、户型合理,南北通透、主要房间保证南面朝向,动静分离动线合理、公摊低。设计任务管理中的任务书是重要环节但不是唯一环节,任务管理还包括设计标准的调整和不断明确,如就标准平面是一梯4户(居住体验舒适但公摊略大)还是一梯6~8户(居住干扰略大但公摊小)的设计问题上,我们结合从置业公司拿到的前期已分配住户反馈,了解到公摊小户型套内使用面积大是保障房住户的关注点,要求设计的户型含大公摊需控制在26%以内,作为设计户型的面积控制指标。

4设计过程管理

设计过程的控制是按时保质完成设计任务不可或缺的关键点。马銮湾地铁社区设计管理实行项目负责人制,由项目负责人根据设计进度计划在设计过程中及时跟踪、掌握设计动态,避免设计方向偏离,造成返工的现象。遇到有分歧或有报批风险点的事项,及时督促或组织设计院与相关政府部门沟通,提前排查报批报建隐患。在与设计单位的沟通交流中,随时随地做好过程记录,便于项目完结后进行统计分析,避免类似问题的复发,也便于对设计单位的考核管理。在方案设计中要求设计院提供阶段性成果,发现设计院因选址意见书及任务书中未限定商业面积、对商业体量多少、是沿街布置还是点式布置等问题,拿捏不准尺度的,采取了满铺商业街的形式。我们通过多次组织置业公司、设计院讨论,主动跟踪上位规划调整,以上位规划为出发点,结合置业公司其他项目招商经验,从人流归家动线分析,逐步明确了商业布局由地铁站点集中商业一侧延伸、沿归家动线一侧设置线性底商的商业布局,既提升了小区商业活力,也避免商业满铺带来的后续招商困难及小区环境品质下降等问题。

5设计成果评审

设计评审是地产企业对设计单位提供成果的把关,这一次把关的成败很大程度上决定了后面的设计变更,组织相关部门进行设计成果评审,是设计意图图纸化必不可少的重要环节。因此,在设计方案定稿后,我们召集置业公司(设计条件输出部门)、物业公司(后续运营部门)、工程部、成控部,组织专门会议组织方案评审。为使参与部门充分了解设计理念,我们除了提前下发图纸给各部门,还在中间过程安排设计院来汇报讲解图纸,以便各部门更充分的了解相关内容,最后以图纸会审的形式收集评审意见,要求各参加部门进行会签,并要求设计院调改到位,保证设计成果的质量。

6附设计方案介绍

6.1项目区位

海沧马銮湾保障房地铁社区位于海沧区新阳工业区生物医药园东侧,马銮湾新城中心岛CBD区西侧,西临孚莲路,东侧毗邻马銮湾畔,整个马銮湾保障房地铁社区规划有轨交2号线和6号线两条地铁线路经过,公共交通资源优越,便于项目地块与岛内和岛外核心区的对接,片区内规划有完备的教育资源和医疗资源,完善的商业配套,作为马銮湾核心居住区地理位置优越,再加上岛外的景观资源优势,其中一期用地位于片区东南角,紧邻厦门一中海沧校区的两个地块。

6.2总平布局

小区布局兼顾住宅及配套的合理性和均好性,公共配套的幼儿园及社区服务中心,老年人日间托管中心,生鲜超市中心店等为整个片区服务的设施布置在A1-6,综合地块的形状、上位规划、日照的影响、建筑节能等方面因素,住宅主要朝向为南偏东29.9度,,并与上位规划城市空间关系协调。在密路网、容积率高达3.27且建筑考虑经济性大部分百米的限制条件下,仍在与一中相邻的一侧少排一栋建筑,尽可能打开与城市空间的界面,做到在空间关系上建筑群体错落有致,具有视觉通透性。同时中庭空间完整、丰富,为景观设计创造了良好的空间基础。沿地块一到地块三的东侧设一条由地铁集中商业延伸的商业生活轴,按地铁站点→MALL→归家动线由闹而静,由商业密度高到商业密度低,与地铁周边大型集中商业呼应设置社区沿街商业,这种由站点延伸、点线结合的商业布局考虑了商业空间节点的延续性,提升了小区商业空间活力;西侧设与二期小学、组团绿地视线共享的运动健康轴,打开小区与街区界面,做到了绿化景观共享、空间渗透。把小区人群的运动线由小区内延伸至街区,为小区居民的健康步行、骑行健康运动提供便利条件。交通体系上,在小区临近地铁站点的人行出入口设置共享单车停放点(近站点步行、远站点骑行),完善步行、慢行系统,在安全保证的前提下既为小区出行创造便利条件,也为居民健康运动创造共享资源。小区内道路实现人车分流,结合消防车道设置环行跑道,各组团的底层架空设置简单的设施,把小区人群按年龄分团,如老人室外场所,小孩游乐场所,年轻人健身锻炼空间,户外会客厅,提升小区的社交活力,运动活力。

6.3户型设计

产品为保障性住房60m2两房和70m2三房,A1-6地块有人才房80m2和100m2三房。户型较为紧凑,设计的产品公摊率均在满足相关规范的情况下控制到最低;使用功能齐全,能完全满足家庭的日常使用要求;户型内部格局流线便捷,动静分区;全明设计,客厅和卧室均能直接对外采光,客厅主卧南面朝向,厨房和卫生间部分通过北向天井通风采光;注重各个使用空间的完整性,尽量流线不交叉;卫生间干湿分离,可以满足两个人同时使用;尽量利用空间设计衣柜鞋柜等收纳空间。为降低施工难度与加快周期,尽量使平面规整,减小凹槽和建筑的外墙面,同时减小体型系数,利于节能,提高经济性。

6.4立面设计

本案的立面风格采用项目立面风格采用新中式+闽南风格,在传承中国建筑文化的同时,融入地域特色,用现代的手法来整合建筑造型,营造出一种端庄大方又有地域特色的氛围。主楼外墙材料主要为高档浅色仿石涂料,裙房外墙为深咖色仿石涂料。外门窗玻璃采用浅蓝灰色镀膜玻璃。建筑商业裙房根据主楼的风格特点,在与之协调统一的同时在近人尺度方面做到细节丰富,简练新颖。通过设计全过程管理,我们对小区的设计理念得以落位,最终,一个具备商业活力、社区活力、健康活力,配套共享,空间共享、设施共享的保障房地铁社区落地成型。方案的总平、户型得到了政府相关部门的一致好评。

作者:罗卫兵 单位:厦门安居建设有限公司