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多元利益协调理论的小区物业管理路径

摘要:随着房地产市场的迅猛发展,住宅小区物业管理已成为当前社会管理的一个重要部分。但目前物业管理利益主体日益多元化的现象,业主、业主委员会、物业管理公司、政府和居民委员会等多方面利益交织在一起,容易产生冲突和管理难度。本文旨在通过深入剖析这些多元利益主体存在的问题及原因,提出从多个方面解决住宅小区物业管理存在的问题,提高物业管理服务水平。

关键词:多元利益;物业管理;路径

多元利益协调理论主要研究如何在多方博弈中获得各自利益的最大化。在各自为了获得利益最大化的行为方式之中,每个参与竞争和斗争的个体都怀着各自不同的利益与目标,他们为了获得各自利益与目标,都会去考虑每个竞争对手会采取的行动方案,并且事后想象出每种行动方案中,自己如何得到自己利益的最大化。总而言之,多元利益协调理论就是研究在博弈过程中,各个利益方如何获得自己最为合理的利益,并且如何让自己的利益最大化的理论与方法。而在物业管理中,涉及的利益方包括:街道办事处、社区居委会、业主委员会、业主、物业管理公司等。其中,街道办事处协调者政府与居民的利益,同时也要兼顾自己的利益。物业管理公司要协调业主之间的利益,同时要处理好自己与业主委员会之间的利益关系。每个利益参与者都要为了自己的利益而去进行博弈,否则自己一方的利益可能被另外一方吃掉。因此,利用多元利益协调理论处理好物业管理过程中出现各种问题显得尤为必要。

一、住宅小区物业管理面临多重困境

笔者根据自己居住地所在小区进行了相关数据调研,根据结果显示,居民对街道办事处、社区居委会、业主委员会和物业公司这四个管理主体的认可程度有着明显的不同,其中,社区居委会的认可度最高,达62.3%,其次是街道办事处,达到51.3%,而最低的是业主委员会,为13.3%,再就是物业公司,为28.6%。这说明,一方面居委会在居民心目中最重要,这取决于居委会确实发挥了应有的实际作用,是社区管理的中坚力量。另一方面,说明我们也必须改善物业管理公司和业主委员会在物业管理中发挥的作用。我国目前的物业管理从调查结果来看,“业主委员会发挥作用不明显”“物业管理不到位”“居民参与度普遍不高”“街道办事处机关化明显、办事难”“各个管理部门存在推诿扯皮现象”“居委会的定位有问题”等五个问题为排名前五位的突出问题。物业管理的核心是参与物业管理的主体之间的相互关系如何处理好的问题,包含物业管理的结构形式和运行机制。当前,住宅小区物业管理暴露出来的矛盾和问题越来越多。1.政府、物业管理公司与业主对物业管理内容的理解不一致政府出于社会效益和减轻行政管理负担等方面的考虑,会将许多行政只能加在物业管理公司身上。而物业管理公司侧重公司的经济效益,由此导致物业公司服务意识有所欠缺,重管理、轻服务时有发生。而业主最在意的是以最少的资金付出获得尽可能多的服务,最好服务还是免费的。有部分业主对物业服务费的收取抱着不理解、不支持的态度。从目前来看,三者之间的利益平衡点尚未形成,由此造成物业管理不够完善、物业公司的角色经常错位等问题产生。2.社区居委会、业主委员会、物业管理公司三者在运行过程中冲突渐多在居委会到底是“居民自治组织”还是政府的“跑腿”这样一个双重身份还没有搞清楚的时候,业主委员会和物业管理公司这两大社区管理主体在社区自治工作中发挥越来越多的作用。三者在运行工作过程中工作任务有交叉成分,往往会出现矛盾和冲突越来越多的情形。3.业主委员会运行机制不健全,业主对其信任度并不高很多小区业主委员会成立之路漫长,且成立后运行起来也是困难重重。一方面,业主委员会因不具备独立的法人资格,不能在业主利益受损时及时履行职责,为业主解决难题;另一方面,在实际运行过程中,缺乏相应的激励机制,业主委员会主任、业主代表的工作难以得到认可和激励,部分业主委员会成员或业主代表因为能力、定位、利益等原因不当行使自己的权利,致使广大业主并不信任业主委员会的各项工作和处理问题的能力。4.物业公司工作人员能力有限、管理水平低我国真正意义上的物业管理起步比较晚,多种管理业态并存,导致服务水平不到位的现象较为普遍,无法很好地保障业主权益。尤其是有些物业公司在取得物业管理权后,没有严格按照合同履行职责,擅自降低服务等级,减少服务项目,降低服务标准,有的物业公司甚至连基本的清洁、绿化、安保等基础性工作都无法保质保量地完成,对公共设施的维护不及时,甚至侵占业主的共有产权等。5.住宅小区业主主体意识不强、参与度不高业主作为各项活动的主体,如果没有他们的广泛参与,再多的物质资源也只是摆设,更重要的是只有业主自身才更了解自身的需求。但是受很多客观因素的影响,我国业主之间彼此缺少沟通和了解,存在比较明显的生疏感。再加上传统的一些让居民参与的模式过于单一,无法提高业主的认同感和归属感。6.社区居委会工作者队伍不够强大社区工作着普遍存在能力素质不高、专业性不强、工作效率低下等问题。同时,由于社区工作者工资待遇偏低,难以吸引优秀人才,而对于学历高的年轻大学生,社区工作缺乏良好的职业前景,难以留住人才,导致社区工作者“跳槽”现象严重,人员流动频繁。

二、物业管理问题频现的成因分析

物业管理陷入困境将会导致整个社区治理的失效,究其根源在于物业利益主体存在缺位的现象。而政府相关部门、业主委员会、物业管理公司三个重要利益主体的缺位是造成社区治理失效的最关键原因。1.物业管理工作牵涉方方面面,如果政府行政部门缺乏必要的整合,没有理顺权责关系,造成职责混乱、关系不畅,社区治理的合力就无法形成如在实际生活中,住宅小区出现的私自搭盖、违规停车、野蛮装修等侵犯了其他业主的利益,由于相关部门立法和政策还不完备,再加上政府行政部门缺乏应有的服务意识,没有进行有效治理,导致在物业管理领域中出现了权利真空,没有真正做到履行职责。2.业主委员会监督缺位业主委员会属于自治组织,其在行使其权利的过程中困难重重,原因有三:第一,业主委员会不具备独立法人资格,诉讼主体为明确、无法维权。第二,运行机制上,业主委员会往往是决策和执行共存,缺乏执行透明度与有效的监督,存在不公平的现象;第三,对共有产权不关心,当共有产权受到损害时,业主委员会没有及时进行干预。3.物业管理公司管理能力跟不上行业发展需求物业管理是一项专业化很强的管理工作。由于我国物业管理专业教育起步晚,行业管理标准和从业人员行为规范也没有得到建立,在职物业管理人员的培训不足,各种培训流于形式。再加上很多人受传统观念误区影响,认为物业管理公司的工作是属于劳动密集型的,不需要太高的素养。从而阻碍了物业管理行业的发展。

三、多元利益平衡下住宅小区物业管理路径选择

要建立和健全多元利益主体共同参与的物业管理体系,实现各方利益均衡,探索合适的物业管理路径。1.应该从分发挥政府的主导作用,实现其职能归位政府只需要做好宏观调控的“掌舵”工作,充分发挥其主导作用,大力培育、扶持其他治理主体的成长发育。对涉及行政执法、行政管理的工作由政府相关单位全面负起责任来,尤其是要将延伸至社区的行政类事项清理归还给政府。弱化政府对社区的直接干预,推进“政社分离”,将公共服务类事务归还社区,将现在由政府行政机构承担的技术性、服务性、事务性工作通过外包形式,交由市场或者社会组织承担。发挥政府主导作用,提高政府办事效率。2.建立现代物业管理公司的经营机制首先,物业管理公司要提高自身整体素质和形象,有明确的管理思路、强烈的市场意识,牢固树立对位服务思想,力争服务质量上水平、提层次;其次,企业应有较强的成本概念,完全按照“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的方式进行;第三,物业公司应该进一步探索和建立灵活的工作机制,遵循市场法则,运用市场经济规律,形成有利于自身发展的竞争机制。3.健全业主委员会的运作机制纵观各小区业主委员会成立情况,从业主委员会选举开始,就存在一些弊病和漏洞。因此,必须要健全业主委员会的选举机制。在加深业主之间的交流沟通的前提下,在自愿民主的基础上,各业主根据个人意愿行使选择权。当然,真正做到这一点,必须有相应的上级主管部门进行监督才行。另外,还需要明晰业主委员会的职责和权利。业主委员会的工作与业主的利益不可分,要充分运用法律给予的权利,保障业主的利益。完善业主委员会的议事章程。定期召开有意义的会议,讨论并解决符合大多数业主意愿的实务决定。4.提高小区业主的社区参与度大力发展社区各项活动,充分利用现有资源,从业主的实际需求出发,注重社区文化的多样性和特色性,从而充分调动社区参与热情。充分糅合社区、社会组织、社会工作者之间的互动交流,大力开发社区信息智能终端系统,构建畅通民情的数字化平台,从业主最关心、最直接、最现实的利益问题入手,引导居民参与社区管理。逐步健全和落实民主选举、民主决策、民主管理和民主监督制度,不断培育居民的家园意识,提高社区归属感和参与意识,从而真正形成社区治理的公众参与,提高整体物业管理效率。

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作者:彭杏芳 单位:中山职业技术学院经济管理学院

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