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物业管理模式反思及改革

摘要:迄今为止,物业管理作为一项专业化、市场化的不动产管理模式在我国已走过30余年的发展历程。在这之中,我们取得了一定成绩,但也存在市场化程度地、法律地位不明确、组织结构不健全等一系列问题,这些问题的存在不仅不利于我国物业管理的长远发展,还可能引发各种社会问题。鉴于此,笔者在分析我国物业管理发展脉络的基础上,对其中问题进行了反思,并提出了我国物业管理新模式的改革框架。

关键词:物业管理;业主;物业服务

物业服务这一不动产管理模式是我国住房商品化发展的必然结果,其有效填补了集体制住房体系解体后的住宅管理空白,改进了住宅社区环境,提升了广大业主的生活质量。经过30余年的发展,我国已经基本形成了以现代企业为主导的一体化物业管理模式,物业服务企业数量与从业人员总人数不断增长,人们逐渐认可这一消费模式,行业地位正式得以确立。但值得注意的是,物业管理作为一项引自国外的市场经济产物,其在我国的本土化实践仍处于初级阶段,管理模式粗糙,管理设计不合理仍制约着物业管理行业的健康发展。

一、对我国传统物业管理模式的反思

(一)物业服务市场主体不健全,市场竞争机制失灵

经济学将市场定义为“对某一特定产品展开交易的买方与卖方的集合”。通过定义可以看出,市场应当既有卖方,也有买方。但当前我国物业管理却不完全满足市场的定义,物业服务作为一项商品大部分情况下买方缺乏主动选择权,仅由卖方参与市场运作。我国《物权法》中指出,业主作为物业服务的主体应当能够自主选举业主大会代表行使权利。然而,目前大部分业主大会仍处于民事行为能力不完整状态,尚不具有成为市场主体的能力。这导致市场的双向选择与竞价机制等无法发挥作用,整个物业管理市场缺乏买方监督,也缺乏市场活力,业主只能被动接受“服务”,物业管理总体质量迟迟得不到提升。

(二)业主大会法律地位不明确,缺乏顺畅的运行机制与监督机制

首先,业主大会的法律地位尚未明确。目前,《物业管理条例》对业主大会的行为能力及行为权限未做出明确规定,业主大会仍不能成为物业服务合同的签订主体,其在司法中的地位不被承认,因而无法对外行使法律权力。其次,业主大会缺乏顺畅的运行机制。由于缺乏流程完善的运行机制,业主大会的日常运行往往面临四难,即“筹备难、备案难、决策难、选举难”。最后,业主大会缺乏有效的监督制度。由于缺乏必要的监督制度,业主又难于自我规范,导致滥用权力现象突出。一些业主大会成员擅自挪用住宅维修基金,擅自出租、出售公共区域的情况时有发生。

(三)前期物业承接查验主体缺失,缺少可操作性强的技术标准

首先,前期物业承接查验主体缺失。单个业主应当能够对其购买的物业专有部分有专有权,全体业主应当对物业共有部分有共有权。在进行物业交接时,建设单位应当对专有部分及共有部分进行协同查验。但就目前来看,建设单位仅落实了专有部分查验,无法完成共有部分的查验工作。其次,物业承接查验缺乏可操作性较强的标准。现阶段,我国各地区物业查验方法与标准尚未统一,查验的具体环节与详细标准尚未确立,致使高质量的交接查验无法实行。

(四)物业服务企业资质管理制度缺乏合理性,寻租现象严重

我国现行的物业服务企业资质管理制度主要由政府主导,这其中就包含了对企业经济活动进行管制和干预的行为。长此以往,市场的作用被削弱,竞争机制无法得到有效发挥,企业难以凭借自身条件参与公平竞争,社会资源被浪费,业主也无法从市场上获得自己最满意的服务。与此同时,现行资质管理制度缺乏可行性,无资质经营、超资质经营、出借资质等情况难以得到明显遏制。以超资质经营为例,《物业服务企业资质管理办法》中对物业服务企业超资质运营的,“由县级以上政府对主管部门发出警告,责令整改,并处1万~3万罚款。”其中,责令整改部分的相关细节与标准并没有明确,责令整改后的资质问题也未提及,这就使得问题难以得到实质性解决。

二、我国物业管理模式的改革构想

(一)成立或完善业主大会,培养物业服务买方主体

对于新建项目而言,业主大会的成立与运行可从以下几方面入手:一是,运用“准强制性”手段选举组建业主大会,即建设单位应当在物业专有部分达到一定交付比例后向该处物业所在街道办报送首次业主大会所需材料,准备相关事宜;二是,确定业主委员资格门槛。一般来讲,占建筑物总面积5%以上的业主可自行向街道办提出资格申请,其余业主可由建设单位、居委会推举产生。对于已经入住的项目,业主大会的完善可从以下几方面入手:一是,进一步明确业主大会的组织结构,细化运行过程中相关人员的职责,记录运行情况并纳入考核体系;二是,制定社会组织参与物业管理指导的相关政策与措施,鼓励专业性较高的社会团体参与业主大会工作。

(二)实行业主大会登记制度,明确业主大会法律地位

首先,业主大会需设立独立账户。业主大会成立后,工作人员可持登记证书、组织机构代码证等相关证件到银行开立业主大会独立账户,以处理日常运营过程中的资金往来问题,降低资金被挪用的风险,更好地实现业主共同管理的目标。其次,可登记共同财产。业主大会具备独立法人资格后,可对公共场所、公共设施等建筑区域内业主共有项目进行登记。这样能够方便业主对物业进行维护与保养,同时,也可对物业公共部分的收益进行合理分配与利用,建立更为和谐的业主关系。

(三)建立权责明确、监管到位的业主大会运行机制

具体来讲,业主大会保持良性循环的运行机制需做好以下几方面工作:一是,健全组织架构。对业主大会的理事机构、监事机构、决策机构、专职人员等进行选拔,优化相关人员工作能力与综合素质。二是,设立业主共同基金。将物业管理资金、物业公用部分经营收益、专项维修资金以及其他合法收益等集中起来,建立业主共同基金。业主共同基金存入到开立的独立账户中,定期向广大业主披露资金使用情况。三是,改进管理规约,明确业主同业主大会的法律关系。业主大会可代表业主行使公共区域的管理权力;可代表业主向物业服务企业支付费用;可按照规约对未缴纳服务费用的业主进行催缴或起诉,以保障全体业主的共同利益。

(四)改革前期物业管理制度,完善承接工作

首先,前期物业管理期限需重新界定。从首位业主入住开始到全体业主同建设单位完成物业交接的整段时间界定为前期物业管理期限。在期限到来之前,业主大会需对公共部分进行查验,从源头上保证物业管理顺利开展,杜绝前期开发过程中问题的遗留现象。其次,制定物业项目承接与查验标准。进一步明确承接检查的相关技术标准对公共部分的验收质量、功能情况进行综合性、具体性的查验与记录。同时,对物业查验的适用范围、程序、方法等做出具体规定,以提升查验工作的可操作性。

三、结语

物业管理作为一种专业化社会化企业化的不动产管理模式,伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展,并显示出其巨大的社会作用强大的生命力和广阔的发展前景。我们应当根据国内外成熟经验,深入剖析我国物业管理领域存在的问题,并创新我国特色的物业管理新模式,从而更好地服务于业主。

参考文献:

[1]李爱民.浅论业主委员会的民事责任承担[J].经营管理者,2010.

[2]陈仕菊,王济维.浅议小区业主成员权[C].当代法学论坛,2010.

[3]王亮.我国的建筑物区分所有权及其成员管理[C].当代法学论坛,2010.

作者:李红艳 单位:辽宁水利职业学院

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