物业管理行业发展现状与对策

摘要：物业管理在我国施行三十多年，经过多年的发展，物业管理制度机制等方面得到了逐步规范和完善，取得了不错的成绩，但随着人们对物业多样性需求的增加，一些物业管理方面的短板问题逐渐凸显，有的问题和矛盾还比较突出，这其中有制度机制方面的问题，有物业自身管理的问题，也有政府和业主存在的问题，需要具体问题具体分析，本文主要针对这一课题展开研究，希望给物业管理相关人员以参考。

关键词：物业管理；物业行业；现状；对策

引言

人们生活水平的提高带动了业主对物业管理的要求，为物业管理发展带来了巨大的潜力和空间，自从物业管理模式被引进至内地以来，逐渐发展成了一个专业化、社会化、市场化的公司管理模式，改善人民生活需求的同时，促进了城市就业，贴合我国城镇化发展的大方向。但随着社会的发展，一些业主停车难、绿化少、物业费收缴等方面的新情况、新问题逐步凸显，有的小区甚至冲突比较激烈。

1物业管理行业的发展现状

（1）起步晚，但发展较快。最早我国的物业管理公司是从香港引进，于1981年在深圳成立，经过多年的发展，目前我国已经具有6万余家有资质的物业管理公司，特别是实施社会主义市场经济以来，市场活力被进一步释放，物业管理公司一度成为了社会发展最快的行业之一，由于其涉及面较广，已经渗透进了学校、车站、政府、医院、宾馆等居民区、写字楼、办公楼等场所。（2）区域与区域之间发展不够平衡。由于物业管理受社会整体认知、地方政府政策的影响较大，所以在一些地区发展推进和铺开较快，而一些地区则推进较慢，造成了区域性的不平衡性，差异性较为明显。从全国整体来看，南方要早于北方，西部要迟于东部，沿海要领先腹地。除了区域性的差异外，还存在省与省、市与市发展的差异性，这主要受房地产开发、历史原因、经济支撑等因素影响较大，这种不平衡某种程度上表现为领先的不注重创新，落后的安于现状和陷入无序管理。（3）规范性和强制力还不够强。由于我国物业起步较迟，政府在这方面法规制度上还不够完善，可操作性很差，有的条款相当粗放，细化不够，造成各公司在实施管理过程中，没有法规依据，有的完全按照自己的方法实施管理，缺少合法性、合理性参照，社会上的一些行业协会法规也没有强制力，造成了市场的恶性竞争，伤害了市场的积极性。（4）物业与业主矛盾日益凸显，有的甚至发生冲突。物业与业主本来是服务和被服务的关系，但从近年来运行情况来看，物业投诉大大增加，积怨越来越深。其中固然有少数业主的问题，但更多的要从物业自身查找问题：①核心理念有问题，物业认为管理是其重点，业主认为服务是重点，造成一些小区问题矛盾迟迟得不到解决，导致物业费难以收缴，物业费难以收缴，小区管理就没法展开，久而久之形成恶性循环；②一些物业公司随着自身规模的扩大，服务力量不够充足，还有的在发挥业主委员会作用，征求其意见等方面做的不好，导致对立情绪严重。（5）从业人员素质较低。总体在这个行业出现了老龄化、低学历化得倾向，这与物业公司发展之初的状况差距很大，追根溯源主要两个方面原因：①工资福利跟不上，原来一些工矿企业的工资要远远低于物业公司，但随着时代的发展，物业已经远远落后于这些行业；②物业的准入门槛过低，总认为物业就是抓抓卫生打扫，维护维护秩序，不需要硬性条件，造成了市场的混乱，行业没有准入底线。

2制约物业管理发展的主要因素

（1）一些地方政府目光短浅，还没有认识到物业管理在社会服务中的重要性，其社会价值已经成为促进社会和谐、保证生活品质的关键环节，从这个意义上说，物业管理不再是业主个人的问题，也不仅仅是物业公司的问题，更是全社会的问题。作为政府不是要不要作为的问题，而是必须参与进来加强指导和管理。（2）一些业主老旧观念作怪，一些人员受计划经济的影响，认为以前的福利分房没有物业也挺好，为什么要交钱聘物业，消费观念没有得到转变；有的认为物业基本做不了什么事情，逐渐产生了一些敌对和抵触心理。（3）一些物业自身定位不清，主要是受利润的驱使，只要管理不管服务，物业管理不够专业化；有的物业是有开发商自建自管，一些开发商认为“肥水不流外人田”，对本企业的物业进行垄断经营，市场化做得不够，一些市场上优质的物业管理公司进不来，发挥不了作用；有的物业公司规模过小，保障力量严重不足，“小马拉大车”造成业主的严重不满。（4）立法还比较滞后。目前关于物业管理方面的法规性文件主要有7部：《物权法》、《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业企业财务管理规定》等等，但纵观来看，原则性较多，模仿国外较多，结合中国国情较少。

3物业管理行业发展对策研究

从物业管理行业的发展定位来看，主要涉及到三个主要参与方：一个是其本身；一个是业主；一个政府机构。笔者结合多年从事此项工作研究的具体实践，从这三个方面给予阐述。（1）对于政府机构来说。要坚持问题导向，积极寻找现阶段物业管理行业发展的矛盾和症结，针对性制定政策举措：①政府要深入调研，与时俱进解决问题。物业管理市场化并不是放任不管或是各自为政，必须在同一规范的前提下开展工作，要为物业发展提供好的环境。②作为管理机构要抓好《物管条例》的落地，结合本地区、城市的实施细则要尽快出台，用以指导本地区的物业管理。③加强对自主管理的指导，要充分尊重业主委员会的决策，积极发挥市场这只无形的手，切实把一些有实力，有市场竞争力，服务质量佳的公司引进进来，保持市场的良性竞争。政府对于小区物业管理要保护不要包办，要指导但不要过多干涉，任何市场保护都不利于此行业的发展，只有在优胜劣汰的环境中才能产生出好的物业管理公司。④要注重培养物业方面的人才，从目前各大中院校的专业开设情况来看，涉及物业管理的少之又少，且学习也仅仅限于文案制作和法规方面的学习，实践操刀较少，培养出来的都是“学生管理者”，根本适应不了市场需要。建议增加这部分学生的实践和实习时间，让理论和实践相互穿插安排，毕业后要让这些人才快速充实到各级物业市场中，促进该行业人才建设层次的整体提升，对于已参加工作的人员要及时开展针对性培训，掌握物管基本知识，熟悉自身定位和职责。（2）对于业主来说，也要积极了解物业市场发展情况，与时俱进掌握物业管理一般法规，具体来说：①要抛弃原有陈旧观念，要认识到原来那种质量层次较低但服务价格不高的物业在市场中已经没有空间，生活环境需要提高和管理水平的提升必须要有价格合理的物业费作为支撑。②要抛除对立关系观点，认识到物业和业主不是有矛盾的双方，而是雇佣关系，也是合作关系，双方都要取得对方的信任，物业在付出服务的同时收获业主的肯定和物业费用的支出，业主收获服务的同时获得了较好的生活质量和层次，各取所需。（3）从物业管理自身来讲：①积极转变观念，作为一个服务性的行业，必须牢牢树立“服务第一”这一核心理念，脱离了这一核心理念，什么发展都是无源之水，无本之木。只有服务好了，公司和个人才有发展的土壤，在服务中取得业主的信任，靠业主的口碑获得社会的认同，目前全国公认的“万科”集团的物业管理就是很好的例子，其提供了“管家式”的物业服务，让物业好成为了房地产一个重要的卖点，这一典型案例值得所有的房地产商学习借鉴。②开展积极创新，物业管理不是一层不变的，要提高服务效率和质量，必须实施自身内部管理的创新改革，比如当今处于互联网大发展时期，物业管理如何搭乘这列快车，提升服务质量就值得大家去好好研究探索，在服务资源方面，可以积极依托社会保障资源，在服务方式上，可以实现网上需求的申请，提升服务满意度，等等诸如此类的课题都可以做大做强，做出自身的特色。还比如物业公司还可以积极开展多种经营活动，利用社区优势，和一些网络电商、产品供应商展开合作，一些物业公司甚至实现了物业管理费的大幅降低，但利润却大大高于其他物管公司。③强化品牌意识，要通过宣传和媒体公关，努力展示公司形象，宣传企业核心价值观，手段上要向一些新兴媒介发力，在全国形成规模性的效益，从而不断降低自身运营成本，获得较好的经济利润。

4结语

综上所述，物业管理行业的发展对于我国其他行业的发展有着较好的促进作用，物业管理已成为当今社会不可或缺的重要组成部分，物业管理行业中存在的问题必须靠政府、服务对象和自身三方的共同努力才能得到解决，大家需要正确看待物业管理在发展过程中存在的一些矛盾问题，在市场发展中，物业管理公司应不断增强自身的主观能动性，积极发挥自身的优势，找准自身定位，逐步向着精确化、高效化、高质化保障模式迈进。

参考文献

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作者：古海山