封闭小区街区制化物业管理障碍性因素

摘要：以全国城市工作会议提出的街区制推诿行为背景，在系统梳理街区制研究现状的基础上综合分析了封闭小区街区制化物业管理企业需要应对的问题。从公共秩序管理、环境管理、设施设备管理、前期物业管理等四个方面分析封闭小区街区制化的障碍性因素。通过对一线物业管理企业的工作人员访谈、问卷调查进一步总结、提炼，最终选取提出15项封闭小区街区制化的障碍性因素。

关键词：街区制；物业管理；环境管理

1封闭小区街区制化背景

中央城市工作会议提出中国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。街区制以美国为典型，其公寓、排屋、别墅出了门就是马路。街区制可以激发小区活力：拆除各小区的围墙可以使原来分散的小区配套整合成整个区域的配套，实现商业、娱乐和教育资源共享，进而实现社区共荣；街区制拆迁各种围墙后，可以把原围墙空间让给绿化植物和行人，街区视线更加开阔，增进不同小区居民之间的交流；拆除围墙可以清除城市交通路网栓塞，畅通最末端的城市道路交通，使城市路网稠密，缓解城市交通压力，提升城市交通效率。本文聚焦于封闭小区街区制化为开放式小区，从物业管理的角度，从公共秩序管理、环境管理、设施设备管理、前期物业管理等四个方面分析封闭小区街区制化的障碍性因素。在初步提出的障碍性因素基础上，通过对物业管理企业一线员工、管理人员以及物业管理行业专家进行访谈和问卷调研，以最终确定封闭小区街区制化的障碍性因素。

2障碍性影响因素

2．1公共秩序管理

公共秩序管理是物业服务管理的一项重要内容，其内容为在物业管理区域内物业服务企业协助政府有关部门进行公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动。公共安全防范的内容主要有出入管理，安防系统的使用、维护和管理，消防管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等。公共秩序维护主要有物业管理区域内交通管理与车辆停放服务等。封闭小区街区制化对物业服务管理的公共秩序管理带来较大的挑战，这些挑战成为障碍性因素，主要有人员出入管理，物品出入管理，巡逻、门岗服务，治安防范服务管理，车辆出入管理等几个方面。（1）人员出入管理。封闭小区四周有围墙，人员出入小区都有影像记录，且非小区居住人员及车辆出入要求登记，这样可以有效地实现人员出入管理。而街区制后，小区是开放式的，人员是随意出入小区的。人员出入管理服务这项服务内容在街区制下无法实现。物品出入管理，为物业管理对出入小区的大件物品进行登记管理，可以防止大件物品失窃，也可以提前防止违规装修材料进入小区。（2）门岗、巡逻服务，门岗对于封闭式小区是一个门一个门岗，而开放式街区制后是否还需要设门岗值得思考。巡逻服务的范围与封闭小区相比，应该会不同。（3）治安防范服务管理为物业需要有效管理封闭小区范围内的治安问题，而成为街区制后需要区分城市管理、治安部门与物业管理的责任界限，小区内部的开放式空间归谁负责。（4）车辆出入管理。街区制下小区内部道路对外开放，物业服务的车辆出入管理内容是否需要进行调整。开放的小区道路是否需要设智能道闸系统实现智能管理，设备的钱谁来承担？物业管理是否该管这块车辆出入，大众享受着便利，额外的物业管理成本由谁买单。非小区车辆穿越小区也会给小区居民带来各自不便、噪音、尾气以及不安全等。

2．2环境管理

物业环境管理主要指对物业管理区域内的物业共用部位、共用设施和各场地提供的清洁卫生管理、园林绿化管理和卫生虫害防治等服务管理，是日常物业服务管理的重要内容。封闭小区街区制化，把原本封闭小区内的诸多共用部位、共用设施和场地对外开放，那么对于这些部位、设施和场地是否要继续进行物业服务管理，相应的成本与物业管理费由谁来承担。归纳来看，物业环境管理部分的障碍性因素主要有：室外公共区域的清洁、绿化日常管理、绿化翻新改造、卫生虫害防治等。室外公共区域的清洁，主要是指室外道路清洁、室外游乐场等公共设施清洁、公共绿地清洁、各种露天排水井沟的清洁、水池景观清洁、露天停车场清洁等。封闭小区的室外公共区域属于物业清洁卫生管理的内容，然而成为街区制后，这些部位对外开放。继续纳入物业清洁卫生管理区域则物业管理费谁来承担，如不纳入则如何保证这些区域的环境卫生。绿化的日常管理包括浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等。绿化翻新改造内容包括草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等。绿化的日常管理与翻新改造的区域为全体小区业主共有区域的共有绿化植被、草坪等。街区制下，这些共有绿化植被、草坪是否还属于全体业主共有，或者变更纳入市政园林绿化的范围。绿化的日常管理与翻新改造为封闭小区街区制化的障碍性因素。卫生虫害防治就是消灭各种有害生物，尤其是病媒生物，如老鼠、苍蝇、蟑螂、蚊子等，保证小区环境的清洁，保障业主及物业使用人的身体健康。街区制后，开发空间部分的卫生虫害防治由谁来负责，费用由谁来承担。卫生虫害防治会构成封闭小区街区制化的障碍性因素。

2．3设施设备管理

物业设施设备管理指物业服务企业依据物业服务合同，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及设施设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高完好率，延长使用寿命。居住小区内部按照类别不同存在强电系统、电梯升降系统、空调系统、给排水系统、消防系统、弱电系统等多种设施设备系统。这些系统有些在建筑内部，而有些在居住小区的公共部位。街区制后，公共部位的设施设备的管理就存在较大影响。归纳来看，设施设备管理部分的障碍性因素主要有：闭路监控系统、门禁系统、红外报警系统、公共照明设备保养及维修等。闭路监控系统指在居住小区中运用传感技术、监控摄像技术、通讯技术和计算机技术，组成一个多功能全方位监控的高智能化的处理系统，以实现对居住小区必要位置的监控。街区制后，哪些区域要继续监控，或者将原来的小区业主公共区域纳入城市管理的监控范围。这需要进一步探讨和时间，是街区制推行的障碍性因素。现行居住小区的门禁系统多采用小区、组团、单元等多道门禁系统，而街区制后，最明显的小区这层的门禁系统不再需要或者要相应调整。对现行的门禁系统进行更新改造是一个很大的工程量，并要考虑加强组团或单元这层的功能。红外报警系统目前通常为居住小区围墙一圈设红外线，当有人不通过正常渠道进入小区，该系统就会报警警示。街区制后，现行红外报警系统肯定要进行调整，如何设立该系统既能实现原来的功能和效用，又能适应街区制开放式街区的要求。公共照明设备保养及维修指现行居住小区内部的道路及公共部位的路灯等公共照明设备的日常消耗、保养与损坏后的维修更换。现行居住小区内的公共照明设备属于全体业主共有，公共照明设备保养及维修则由物业管理企业在实施，从物业管理费中开支。街区制推行，是否将公共照明设备纳入市政照明，并向全体业主支付设备购买费用。公共照明设备保养及维修，是否纳入市政照明，或者继续由物业管理企业实施，相应的费用从物业管理费支出还是市政支出。

2．4前期物业管理

前期物业管理为物业管理早期介入之后，业主大会成立并与物业管理企业签订《物业管理合同》且生效之前的物业管理。前期物业管理的时间不确定，有些居住小区业主大会成立晚，所以前期物业管理涵盖了常规物业管理阶段的内容，该部分已经在上述讨论，本部分主要讨论前期物业管理阶段的承接查验、工程质量保修和装修管理。前期物业管理阶段的承接查验为开发商将居住小区的共有部位、设施设备移交的全体业主，由物业管理企业实施。街区制推行，共有部位、设施设备的范围需要探讨确定，哪些属于全体业主共有，哪些属于国有，而物业管理的范围为哪些。工程质量保修现行由开发商、施工单位按照相关规定实行，开放式街区制后，共有部位、设施设备的使用频率将大幅增加，增加的损耗由谁来承担。装修管理物业管理企业需要做到对业主物业装修过程的管理、服务和控制，规范业主，要协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正。开放式街区制后，封闭小区的整体感会下降，对于业主公约或共同达成的装修原则将存在装修管理难度，且难以在进出口对进出小区的违规装修材料进行控制。

参考文献

［1］高圣平．开放小区的现行法径路［J］．武汉大学学报（人文科学版），2016，（03）：19－22．

［2］周明．居住区规划的街区制与小区制［J］．上海房产，2016，（04）：43．

［3］糜毅，陈仕娇，田叶．街区制在我国的发展与展望［J］．住宅与房地产，2016，（09）：33．

作者：叶剑锋 徐昆仑 单位：浙江建设职业技术学院