浅析国有企业物业管理如何走向市场

摘要：随着国有企业经济体制改革的进一步深化，主辅分离势在必行。国有企业物业管理走向市场成为必然。后勤服务社会化已经在全社会兴起，物业管理正是最佳的载体。

关键词：国有企业；物业管理；市场

一、国企物业管理市场化的可行性和必要性

上世纪80年代，深圳学习香港及国外经验，在住宅小区实施了物业管理，开了中国在内陆物业管理的先河。30多年来，物业服务在全国各地各行业迅猛发展，初步建立起社会化、专业化、市场化、企业化的物业管理体制，物业管理行业的成功发展，为国企物业服务市场指明了方向。长期以来，由于受计划经济影响，国有企业承担着较多的社会功能，这样严重影响了企业的核心竞争力，阻碍其发展。要减轻国有企业的社会负担，必须将企业所承担的大量社会保障与社会福利的功能剥离出来，使企业由原来承担较多社会职能的“国有物业”转变为以生产经营活动为中心的真正意义上的市场主体。这既能解决国有企业人员负担与社会再就业之间的矛盾，也能够盘活动资产、精干主业，实现有国企业业务有进有退，促进国有企业物业服务最终走向市场。

二、国企物业管理市场化面临的主要困难

职工住房制度改革以来，原国有企业职工所居住小区的物业服务由国有物业承担，虽然较原来的后勤服务管理有了很大进步，但仍然存在着较多的福利内容，较市场化的物业管理相距甚远。这其中既有相关配套政策不完善的原因，也有企业物业服务自身的原因。

(一)房屋设施老化，维修欠账多

国有企业的职工住房大多建于上世纪七、八十年代，房屋比较陈旧，公共设备设施老，存在着许多安全隐患。小区职工住房大部分是福利分配，无住房公基金，小区内的大、中修费用均由国有物业承担，由国有物业根据资金计划进行部分维修。虽然国有物业对一部分小区进行综合整治，但还有一部分偏远地方的小区未进行有效地维修。而物业维修费用通过住房维修基金是无望解决。目前物业管理费收费标准偏低，国有企业物业管理服务的业主对此认识模糊，认为只要“我”交物业费，房屋的出现的问题就应该由物业企业承担，而国有企业物业公司根本无力承担如此巨大的费用。

(二)“养人”的负担很重

作为国有企业后勤服务大本营，企业承担了更多的社会责任，为了社会稳定安置了大量职工家属及有偿买断人员，而这部分人员所支付的成本与工作量远远不能达到正常用工的劳动水平，限制了企业的正常服务水平。

(三)代收的服务项目亏差很大

国有企业的职工通过企业福利分配的方式获得住房，职工生活用水、用电等费用均由物业服务企业先代为支付供水供电公司，再由用户支付给物业服务企业。这种模式的运行，增加了物业企业的运营成本，并因此而承担了由于管网设施老化造成的水电流失成本，以及管网的维修费用。除此之外，还承担了居民价差的损失及供水、供电收入的税费等巨大亏损。这种现象无形之中增加了物业企业的工作量及管理难度，还增加企业的变动成本。

(四)承担了更多的社会责任成本

在国有物业管辖的小区，物业公司承担了更多的义务和责任，推动了整个小区和谐与稳定。小区内有大型活动室、老年大学、社区党员联系服务站等，而这部分服务往往都是免费提供。其次，小区内的托幼园所收费也是按计划价格收费，价格低廉，而服务成本却相对比较高，导致严重的亏损。这些服务的提供，是物业企业所承担的社会责任。

三、国有企业物业管理走向市场的对策

国有企业物业管理走向市场化，是国有企业改变旧体制，卸下后勤生活服务沉重包袱，实现减人增效目标，提高企业核心竞争力的有效途径，而且需要具备一定的实施条件。

(一)整合物业资源，实现行业重组

通过资产管理重组和产权多元化、大力推进物业管理集约化和规模化管理，走大型、集团化经营的道路是国有物业企业走向市场的必然趋势。资产重组有利于资源共享，实现优势互补和资源的优化配置，同时，也有利于加速企业的社会化、专业化、集约化。

(二)完善物业管理体制，发挥业主委员会的作用

在物业管理活动中，物业企业与业主、业主委员会是构成物业管理法律关系的最主要的民事主体，科学准确地为业主委员会和物业企业定位，是物业企业专业化管理体制必不可少的基础，也是培育和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。

(三)健全物业管理法规体系，实现法制管理

近年来，国家出台了《物权法》、《物业管理条例》《供热管理条例》等一系列法律法规，确立了比较系统的房地产基本管理制度，旨在规范物业管理市场行为，既规范了业主的行为，也维护物业企业的利益。只有健全了法律法规体系，物业企业才能更顺利进入市场。

(四)培养复合型人才，提高物业服务水平

业主的满意是衡量物业管理工作的最终标准。招贤纳士，建立与完善系统的人员培训、学习、进修和深造制度，能够较大地提升从业人员的综合素质、提高服务方法及各项业务的操作程序规范化程度，从而不断改进服务质量，提高服务水平。

(五)发挥国有物业自身规模的优势，塑造国有物业品牌

国有物业企业自身存在着大量的优势，在多年的物业管理中，积累了大量而宝贵的专业经验，有一大批优秀的管理队伍，精湛的技术工人，可以充分利用现有的市场资源，将国有物业做大、做强，塑造国有物业品牌.

作者:程向东 单位:大庆油田矿区事业部物业管理公司