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中心渔港综合服务中心项目投资管理

摘要:通过对中心渔港综合服务中心项目工可研估算、工程结算的对比分析,结合项目建设实际,研究该工程造价比例构成、单位造价和最终投资增加的原因,为类似项目造价测算和投资管理提供参考。

关键词:建筑工程;投资控制;造价分析

一、项目概况

1工程意义。中心渔港综合服务中心项目为天津滨海新区为先期入港的海关、边防、检验检疫、海事以及驻区企业等提供办公场所,为进出港提供“一站式”通关服务,并涵盖会议、办公、餐饮等功能,是一个集行政服务、餐饮娱乐、办公为一体的综合性公共建筑。2.项目建设规模。中心渔港综合服务中心项目规划可用地面积约3.34万平方米,建筑面积为约3.48万平方米,主体为钢筋混凝土框架剪力墙结构,地下为一层,地上整体呈“L”型,其中,南侧为三层的三检办证大厅及会议、餐饮等附属用房,北侧为九层高的标准办公区,建筑高度42.6米。3.项目主要建设内容。中心渔港综合服务中心工程建设内容包含综合服务中心大楼总承包工程(后文称为土建工程)、装饰装修工程以及室外工程三部分,装饰装修工程主要是精装修工程。4.项目实施情况。项目于2010年实施,2011年完工。

二、项目工程造价

1.投资估算造价。工程可行性研究中总投资为28228万元,其中,一类费(建安工程费)总投资为18440万元,占总投资的65.33%,二类费(工程建设其他费)总投资为7838万元,占总投资的27.77%,预备费及利息为1950万元,占总投资的6.91%。(附表1)一类费分为土建工程、安装工程和室外工程,土建工程投资为13118万元,占总投资的46.47%,安装工程投资为3932万元,占总投资的13.93%,室外工程投资为1390万元,占总投资的4.92%。二类费包括征地拆迁、勘察设计以及其他二类费。征地拆迁费用为5376万元,占总投资的19.05%,勘察设计费用为553万元,占总投资的1.96%,其他二类费共1909万元,占总投资的6.76%。2.竣工结算造价。截至2013年4月30日,该项目实际完成投资额为32809万元。一类费最终审定造价为18779万元,二类费最终审定造价为11035万元。建设期贷款利息为2995万元。结算时,一类费中,土建工程投资为13760万元,占总投资的41.94%,安装工程投资为3700万元,占总投资的11.28%,室外工程投资为1319万元,占总投资的4.02%。二类费中征地拆迁费用为8056万元,占总投资的24.55%,勘察设计费用为427万元,占总投资的1.30%,其他二类费共2552万元,占总投资的7.78%。工程造价分析如表1所示。

三、项目工程造价分析

1.单位面积造价分析。土建工程结算单位平米造价为3900元,安装工程为1049元,室外工程为492元。二类费中勘察、设计平米单价为121元,征地拆迁为2284元,其他二类费为2284。利息平米单价为849元。2.投资造价控制分析。实际完成投资与投资估算总额28228万元相比,超出约4581万元,占实际总投资额的16%。实际造价超出原因如下:(1)一类费超出约339万元,较计划额超出2%。(2)其他二类费超出约643万元,超出原计划额约为34%,主要是对除勘察、设计外的其他二类费预估不足。(3)土地成本超出约2680万元,较原计划额超出50%,土地成本增加主要是因初始投资预估不足,仅按土地指导价计算成本,未考虑土地利息、所交税金等。(4)建设期贷款利息超出约1967万元,超出原计划额54%,贷款利率按人民银行同期基准率上浮10%执行,利息上涨主要则是银行基准利率上浮造成。

四、对项目工程造价控制管理的启示

1.建设单位在后续项目建设过程中应充分考虑融资费用和土地费用的上涨,预留足够资金,保证项目投资控制在限额以内。2.严格控制变更,变更前实行变更方案造价对比。室外工程实施过程中,最终结算价格超出了合同价,主要是变更引起的。因此,在工程建设过程中,严格签证管理制度,严格控制设计变更和修改,变更前实行变更方案造价对比,施工过程中及时检查成本控制的落实情况,发现成本差异偏高或偏低的情况,应会同责任部门或责任者分析产生差异的原因,并督促相关人员采取相应的对策来纠正差异。此外,设计变更应根据施工场地的实际情况,优化设计方案,降低不必要的投资。

作者:秦川 闫金芹 李君竹 单位:天津滨海新区公共产业建设投资有限公司建设管理分公司 天津市兴业工程造价咨询有限责任公司 天津海滨高速公路管理有限公司

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