房地产企业强化资金管理的对策探索

【摘要】如今的房地产市场在持续调控中出现了一些问题，例如房地产在开发企业经营和管理方面等，本文以房地产企业资金管理现状为背景，针对当前形势下房地产企业资金管理中存在的问题进一步提供解决的对策，以期我国房地产企业资金管理提供参考意见，促进房地产企业的更好更快发展。

【关键词】房地产企业:资金管理:问题:对策

随着我国房地产企业在经济中的地位越来越明显，我国的房地产企业经历了快速发展的阶段，但是在逐渐发展的过程中开始处于“低迷”的状态，房地产企业融资难、成本高、业绩低等问题的出现屡见不鲜，因此，企业要认清当前的发展形势，资金管理是房地产企业在企业内部实施的资金活动，通过对企业内部的财务核算、协调和分析，实际了解到企业的资金运行状况以及企业最大经济效益回报情况。房地产企业如何从原来的高投入，高回报，适应现在高投入、低回报的转型，在我国宏观政策的不断调控之下，如何提高自身在市场中的竞争能力，实现企业的经济效益不断提高。这都需要从企业的财务管理方面进行重点的研究和分析。

一、当前房地产企业资金管理的现状

(1)资金周转率下降、财务风险加大。当前，在我国大多数的房地产企业中都存在资金不足的情况，造成资金短缺的原因包括前期市场扩张过度、融资渠道单一和企业内资金管理分散，其中前期市场扩张过度主要是由于普遍面临高企，且其中的销售缓慢，变现能力差，导致资金周转率低。房地产企业的融资渠道单一，主要原因是企业仅仅依靠银行进行贷款，如今我国房地产企业调控的措施使得银行的融资监管变紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高，融资的难度和成本加大。企业内的资金管理分散主要是由于在一些企业中存在其中一个项目资金闲置的现象，另一个项目就会出现资金短缺的情况，这样两极化的现象不利于企业对资金的集中管理，进而导致企业的资金利用效率低，缺乏良好、完整的资金管理体系进行约束，资金结构的不合理，会加大财务的风险，影响企业的收益。(2)资金管理的“被动反映型”现象明显。现今在很多的房地产企业资金管理流程中，仍采用传统的记账、编制资金报表等形式，出具的财务决算报表被用于经营工作的事后评估，这样的流程之下存在着一定的滞后性，不能够及时准确的进行汇报，缺乏科学、完善的管理体系，一些房地产企业忽略了资金管理的重要性，只是目光短浅的在乎眼前利益而忽视长远的企业发展，在一些项目评价、前期策划、招投标、签订合同等流程上，缺乏财务资金管理人员的参与，因此，在整个企业的发展中自身资金和项目不符合的情况屡见不鲜，企业对财务资金管理中的预测、控制、分析等能力缺乏重视，管理职能不完善．(3)资金管理意识单薄。在房地产企业的资金管理中，企业应该树立全面的意识，综合性的考虑发生因素，纵观现今的房地产企业，大部分的企业只看重项目的开发以及项目的销售，过度的重视经济利益而忽视资金管理中存在的问题，过度重视工程进度、重视控制质量，忽略了资金的筹集和投资的必要控制程序。这导致在后期企业无法正常运转，除此之外，企业的相关项目负责人的权利过于集中，不仅具有财务管理的权利还具备采购的权利，这样双重权利之下的管理模式使得权利无法得到分散，过于集中的后果就会导致成本控制的质量无法确保，资金的去向不能得到及时准确的记录，一些企业的相关人员对资金的管理重视力度不够，乃至在进行项目考核时，会忽视对资金使用情况的关注度以及资金去向的追查，相关的工程资金管考核制度不完善，没有一个健全的管理体系，导致资金出现不合理利用的情况居多，进一步使得企业的资源配置不合理，加大了工程建设的风险。(4)资金管理不合理。一个工程的正常运作离不开资金的支持，资金为工程的运作提供充足的动力。在房地产企业中的工程中资金的耗用十分巨大，但是在企业进行资金管理的过程中，一个环节的疏忽就会导致资金的浪费和损失，一些企业在建设的前期准备工作上并没有做好，这会直接导致企业在接下来的工程建设中资金出现系列的问题。根据国家统计局统计，2008年我国商品房空置量明显上升，且以不断增加的频率逐年上升，空置的商品房大量的沉淀了房地产企业的资金，对企业的资金运转造成十分不利的影响，据相关报告指出，商品房的空置率与房地产企业的经营利润率呈现着负相关的关系，上平方的空置率上升时，那么房地产企业的经营利润就会呈现着下滑的趋势。

二、提高房地产企业资金管理水平的有效对策

(1)拓展融资渠道。房地产企业是属于资金密集型的企业，融资问题一直围绕与困扰着各大房地产企业，如何进一步解决房地产企业中的融资问题成为企业中的主要问题，当前，随着经济的不断发展，社会的不断进步，我国房地产企业的融资渠道越来越多元化，无论是资本市场中的直接融资渠道还是间接融资渠道都需要大力的进行开拓。与此同时还需要不断的完善金融市场体系、投资基金、版权融资、债券融资等，多元化的融资渠道打破了以往单一的融资形式，来自社会民间的资金可以从楼市分流道基金、债券、信托等等，关于基金、债券和信托等只有具备优良条件的企业才有具备拥有的资格，这对于房地产企业的内部优化以及发展不失为一种前进的动力，对于企业提高自身的素质十分有利。(2)强化开发项目的可行性研究。房地产企业在开发工程项目时所需要的资金和时间非常多，具有投资大、周期长的特点，这些特点伴随着一定的经营风险，所以，为了进一步规避风险将风险发生的几率降到最低，企业确定投资开发经营项目时，首先需要将投资项目的背景情况进行充分的调查了解，避免产权纰漏、确保资金回收，其次，需要对市场的情况进行实际的调查，将所在区域的人口发展情况以及经济发展情况、城市规划情况、消费市场情况等进行调查分析，并且根据所调查分析出的数据进行一个客观的预测，最后，需要对投资项目的前景进行分析，房地产企业在开发投资项目时，应该根据自身的发展情况以及自身企业的优势开发经营效益较好、风险小的项目，然后制定出一个科学、合理的筹资方案，确保企业投资项目的正常运行。(3)加强资金预算管理。要想资金实现良性循环就需要将其基础做好———资金预算，一个准确、科学的资金预算可以使得企业对资金进行有效利用，提升资金的使用效率，企业的资金预算分为年度预算和月度执行预算，包括直接法编制，通过间接法编制进行验证，在一年的年初，相关的财务部门就应该对公司发展的实际情况进行分析并制定出资金的预算，资金预算主要分为资金预算收入和资金预算支出两种，在制定出一个合理、完整的资金预算计划之后，企业年度资金运作的重点就会被突出，这对于企业资金的跟踪、控制十分有助，对于一些企业出现盲目贷款、不合理存款的现象有效的规避，在制定出资金预算计划之后，要付诸于强有力的执行力度，才能达到预期的效果，促进企业的正常发展。(4)加强资金的风险控制。任何的投资都具备着一定的风险，更何况房地产企业的投资大、周期长，存在的风险不言而喻，在一个企业之中，资金的风险一共分为三种，一种为资金的使用风险，资金的使用风险主要表现在企业在进行投资时产生的风险，但是这种风险是在前期就可以进行控制的，因此，为避免资金使用风险的发生，需要前期对其进行有效控制，在确定投资项目具有可行性之时，需要对评审程序进行有效的优化，做好科学化和专业化，与此同时，在进行一些重大的决策时，企业的相关约束管机制要进行完善，形成科学的制定决定的程序，确保重大决策的合理可行。第二种是资金存在在途风险，在途风险主要是指资金在企业进行结算的过程中发生的风险，为了避免资金发生在途风险，企业的结算票据需要认真、谨慎的进行选择。第三种是资金的或有风险，或有风险主要是指企业在于其他企业进行贷款担保或者业务担保时产生的系列问题，因此，企业在为其他企业进行担保时要综合考虑，进行时需要有一个完善合法的审批程序。综上所述，资金管理在房地产企业中经营效益的作用不可小觑，且资金管理与经营效益密切相关，在房地产市场的自身发展中存在着一定的不可控因素，进而导致一些房地产项目的开发建设和经营管理也存在着一些不确定的因素，当前我国房地产企业在资金管理上仍存在着一些问题，因此必须要拓宽融资渠道、强化开发项目的可行性研究以及加强资金的有效管理进一步提高房地产企业的资金管理水平，促进房地产企业项目的顺利开发。

【参考文献】

［1］樊幻灵．论我国房地产企业资金链管理与完善［J］．中国房地产金融，2010(1)

［2］刘向东．房地产企业集团如何建立资金集中管理体制［J］．金融经济，2008(14)

作者:徐政伟 单位:驻马店昌建同创地产有限公司