房地产企业土地增值税清算管理探讨

摘要：土地增值税是国家对房地产行业进行宏观调控的一种重要手段。对于房地产企业来说，为迎合国家的相关政策，需要在发展中不断强化和提高自身的土地增值税清算管理水平，最大程度避免不规则项目清算行为对自身投资方向的影响，最终实现自身核心竞争力的提高。文章主要就房地产企业土地增值税清算管理进行分析探讨。

关键词：房地产企业；土地增值税；清算管理

1引言

我国的相关法律政策明确指出，土地增值税以建筑物为征税对象，同时按照30%~60%的四级超率累进税率对征税对象展开征收行为。但是在现实生活中，房地产企业包括的项目数量和种类比较多，进行土地增值税清算时存在很大的难度。因此，房地产企业在开展实践经营活动的过程中，需要着力促进自身清算管理水平的提高。

2房地产企业土地增值税管理分析

就土地增值税来说，宏观政策和形势将会对其产生很大的影响，如征管制度与政策的变化将会极大程度的影响土地增值税的税收收入和负担。在征收土地增值税时，我国税务机关明确指出，加强对房地产企业的稽查，强化对房地产项目开发过程的监督，对土地增值税进行有效的监控。房地产企业涉及很多的税种，土地增值税是其中十分重要的一种，其管理范围十分广，因此在实际的管理中具有一定的复杂性和难度，需要在房地产开发前，明确自身的征税范围，并进行相关的评估和论证，进而避免房地产开发过程中出现费用使用模糊等问题，另外，在项目开展中，需要合理规划建房方案，以保证费用支出的清晰化。此外，在进行土地增值税清算时，将销售定价环节、增值额清算方式选择等作为重点，以保障土地增值税清算管理工作的顺利进行。

3房地产企业土地增值税清算中面临的问题

3.1收入

税务机关需要明确房地产转让的价格，审核房地产转让收入范围，审核房地产购售合同，代收费用等。收入是房地产企业进行土地增值税清算时常遇到的问题之一。导致收入问题的原因包括以下几个：其一，我国的相关条例中指出，转让房地产的成交价格不能高于房地产评估价格，这导致计税价格偏低，进而使房地产企业的实际收入受到影响；其二，在面对销售价格问题时，税务机关多根据同时期商品房售价的方式，对相关的法律法规进行调整，从而导致计税价格问题的产生。

3.2成本费用

税务机关主要审核发生的成本费用，并依据实际发生金额扣除。对于一些不能提供有效凭证的房地产企业，税务机关对其实际发生数额将不予扣除；对于各项预提费用，不能将其包含在扣除项目金额中。在对房地产企业的相关费用金额进行扣除时，扣除项目主要包括以下几个：房地产开发费用、房地产开发成本、转让房地产有关的税金、取得土地使用权支付的费用。在房地产企业土地增值税的清算中，成本费用是其面临的最主要问题，一些房地产企业经常在成本费用方面出现票据不合规问题，如使用假发票等。因此，房地产企业应当重视相关工作人员的培训，使其可以更加合理的处理相关的发票业务，加强对票据的审核，解决成本问题，以便以后的清算工作可以顺利进行。此外，一些房地产企业还存在合同列支价格超过本地平均价格的问题，从而导致弄虚作假等行为。

3.3加强与主管税务机关的沟通，确保选择政策的准确性和适用性税务筹划既是一项财务管理活动，同时其也需要依据国家税收政策开展相关的工作。考虑到不同区域、行业的发展情况，我国在统一的税收政策之外还存在多层次的区域性和行业性税收政策。统一的税收政策相对比较成熟，企业、税务机构等相关群体对政策的适用范围、条件等认识基本一致，一般不存在政策适用错误的风险。而在上市公司并购的实务操作中，能够带来较大税收筹划空间和收益的往往是一些区域性、行业性的税收政策。对于这类政策，税务机关和上市公司、中介机构等群体在理解上可能存在偏差，如不能事先沟通一致，可能导致整个税收筹划的失败。因此在交易前后，加强与主管税务机关的沟通就显得特别重要。上市公司和标的企业共同向双方主管税务机关详细介绍并购交易的商业实质、交易结构设计及涉税事项安排，充分沟通最新的税收政策信息，确认政策选择的准确性和适用性，从而取得交易双方税务主管机关的认可和支持，为并购工作的顺利开展铺平道路。

4房地产企业土地增值税清算管理工作的有效对策

4.1明确清算条件

就房地产企业来说，在组织进行土地增值税清算工作时，一定要先明确清算条件。房地产企业应当加强对相关工作人员的培训，使其熟练掌握企业的实际清算情况。另外，主管税务机关需要及时准确地向有关企业进行指令信息的传达，落实清算条件明确制度。

4.2明确土地增值税扣除项目

房地产企业进行土地增值税清算时，通常会涉及土地使用前支付的金额等环节，基于这一情况，为促进清算管理状态的规范化，需要相关工作人员明确规定扣除项目，如房地产转让费用、开发间接费用、项目开发成本等。税务机关在项目扣除时，应当严格要求纳税人提供项目扣除的凭证，以免对国家整体税收收入带来不利影响。此外，为了减少缴纳的税款，很多房地产企业往往采取预缴土地增值税、低于实际预缴率等方法，针对在这种情况，税务机关应当加强凭证环节的审核，以确保土地增值税的清算工作可以有效地进行。对于房地产企业来说，在进行土地增值税清算时，对多个项目共同成本的合理分配具有重要的现实意义。

4.3明确视同销售情况

就房地产企业来说，视同策略的实施和应用，对于土地增值税清算工作的顺利开展意义非常。视同策略的实施，将会使房屋建设成为福利方法的做法减少，并且可以减少房抵债问题，因此，在实际的清算管理中，需要强化视同策略的有效实施。如，一些存在使用商品房抵工程款的情况，逃避土地增值税。开展视同销售情况明确的行为，将可以很大程度的抑制这类问题的产生。另外，在明确视同销售的基础上，通过有效措施提高相关工作人员的专业水平，进而实现规范房地产企业土地增值税清算工作的目的。

4.4完善核算环节

完善核算步骤，对于房地产企业有效开展土地增值税核算十分必要。为了促进核算步骤的完善，我们可以从以下方面入手，其一，房地产开发商需要担负自身的职责，确定合适的核算方法，同时根据项目的实际特征，以普通住房、非普通住房、非住宅等形式进行划分，实现好的核算状态；其二，相关工作人员应重视区别计算手段的使用，以享受免税条款，满足企业的核算条件，实现最佳的核算状态；其三，在项目完工后，需要根据项目的实际面积进行分核计算行为，促进核算工作的科学性和机会成本。直接成本费用比较容易计量，一般主要是聘请专业税务顾问发生的相关费用，相关的机会成本则需要特别关注，根据并购前后上市公司及标的公司的预期经营数据和相关指标的变化情况做好数据测算，充分识别因并购交易中的涉税安排可能对当前享受的优惠政策造成的冲击。只有通过充分的测算才能准确判断税收筹划方案的有效性，从而降低税收筹划失败的风险。

总之，上市公司并购过程中存在有多种形式的税务筹划风险，如企业历史遗留未来经营税务筹划风险、成本风险和政策风险等，这些都是并购重组过程中不可回避的。针对不同类型的风险，上市公司要结合自身发展的实际情况及并购交易本身的方案设计等因素，有针对性地去解决这些问题，做好税收筹划风险控制工作，推动并购的顺利开展。

参考文献

［1］张曦.税收筹划风险及控制措施［J］.中外企业家,2017（8）.

［2］王浩.税务筹划风险与税务筹划策略探讨［J］.中国乡镇企业会计,2016（3）.

作者:黄晓郁 单位:重庆金锦骏昌实业有限公司