房地产企业的土地增值税筹划

摘要：土地增值税作为房地产企业的三大税种之一，开展土地增值税纳税筹划对降低房地产企业税负具有重大意义。本文分析了房地产企业进行土地增值税筹划的必要性，对如何有效开展土地增值税筹划提出了几点思路，以期降低房地产企业税负，促进房地产企业持续、健康发展。

关键词：房地产企业；土地增值税；筹划

房地产开发项目建设周期长、资金投入大、业务程序多，加上房地产企业税收政策变化快等原因使得房地产企业税收筹划的难度较大。因此房地产企业应明确自身业务税务涉及范围，了解纳税筹划的空间，及时做好财务规划，促进企业健康发展。

一、土地增值税筹划的必要性

目前房地产土地企业普遍存在税收筹划趋于片面、财务管理人员对税收政策理解不到位、税收筹划的风险意识不足等问题，因此选择合理有效的土地增值税税收筹划方案，对于增强房地产企业的竞争力、提高项目利润水平具有重要意义。

（一）降低房地产企业税负，提高房产企业竞争力

土地增值税作为房地产企业的三大税种之一，其税额占房地产公司税额比重较高，且土地增值税具有核算复杂、税负高、清算周期长、税率跨度大等特点。从相关统计数据来看，土地增值税税额呈逐年增长的趋势，且增长幅度较大。此外，在国家宏观调控下房地产企业的利润空间逐渐缩小，税收成本的增加大大挤占了房地产企业盈利空间，从提高房地产企业竞争力的角度，土地增值税的纳税筹划尤为必要。

（二）提高房地产企业财务管理水平，降低涉税风险

土地增值税纳税筹划是在法律允许的范围内，合理适度的降低土地增值税的税收成本，从而实现利润最大化、纳税成本最小化等目标。财务管理过程中，应严格的按照国家的各项政策进行，合理的利用企业自身的利润空间，将成本和利润进行合理的调整，防止出现偷税和漏税的行为，增强企业财务管理水平。同时，目前为了抑制投资过热、地价过高、房价上涨过快等问题，国家陆续出台了各项宏观调控政策，税收征管部门的监管力度和清算力度也逐步提高，房地产外部环境因素的不确定性日益增加，这些都需要加强土地增值税纳税筹划。

（三）营改增后土地增值税筹划尤为必要

营改增前，营业税作为营业税金及附加，可以列入土地增值税扣除项目中的“与转让房地产有关的税金”；营改增后，财税[2016]43号文规定，增值税不能作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除，从而减少了土地增值税可抵扣的项目。此外，“营改增”后，增值税由国税征收，土地增值税、企业所得税仍由地方税务部门征收，且土地增值税和增值税均要求按一定比例预征，无疑加重了房地产企业税收管理的难度和税收负担，因此房地产企业应重视土地增值税纳税筹划。

二、房地产企业做好土地增值税纳税筹划的思路

（一）加大纳税筹划专业人才的培养和选拔力度，加强涉税风险监控

土地增值税的筹划是一项专业性较强的工作，筹划人员需要具备财务、税务、金融、投资、房地产开发与管理等知识，因此筹划人才的培养与选拔非常必要。房地产企业一方面可建立纳税筹划专业人才的培养机制，建立完善的培训体系以提高筹划人员的筹划水平和筹划技术；另一方面有条件的房地产企业可以组建一支专业的团队将企业涉税风险管理和实际经营情况具体地结合起来分析研究，重点识别与评估特定的筹划风险，对整个筹划过程中可能隐含的潜在风险采取实时监控，不断提高纳税筹划水平。

（二）研究好和利用好税收法规和优惠政策

筹划人员在日常工作中应做好信息收集，密切关注最新税收政策动态，通过对税收政策的变化调整进行分析、研判，能够根据新的政策及时进行税收筹划方案的调整。目前实务界较多采用“普通标准住宅增值率低于20%免征土地增值税”的税收优惠进行纳税筹划，使用该筹划方式房地产企业普通住宅增值率的控制是关键，应在提高房价放弃税收优惠带来的收益与增加的土地增值税税负进行综合权衡，计算出销售收入的降低额和免缴的土地增值税之间的平衡点，同时也应注意普通住宅应与其他房地产项目分开核算，否则不能享受税收优惠。

（三）做好房地产开发阶段的纳税筹划

土地增值税是四级超率累进税率，增值率决定了税率的高低。因此房地产企业在开发项目前，应根据开发历史经验和行业平均税合理预测收入、利润水平，为纳税筹划打好基础。例如房地产企业在开发项目前可对开发方式是自建房、合作建房、代建房进行权衡。对于有明确销售对象的房产可以采用代建房的方式，房地产企业作为工程承包人，代表有建房需要的客户实行房地产开发，不需缴纳土地增值税。对于合作建房政策规定，对于一方出地、一方出资金，合作建房建成之后依照一定比例留己自用的，可以免征土地增值税；建成之后将房屋进行转让的，应征收土地增值税。采用合作建房方式进行纳税筹划，房地产企业应在建房时分工合作，分别进行土地开发和资金管理，例如在建房前可以预先将购房款收齐，形成合作的方式，以自供土地的方式建房，避免产生土地增值税。此外，开发普通标准住宅符合条件可以享受税收优惠，但豪华住宅或者其他非普通标准住宅有价格优势，企业在开发阶段也要对开发产品的种类进行综合考虑。

（四）做好房地产销售阶段的纳税筹划

房地产销售阶段的纳税筹划主要有：第一，灵活运用销售定价策略。现行税法对土地增值税设置了一个纳税临界点，房地产企业应综合权衡销售定价和税收成本，确定收益最大的定价策略。例如房价中是否包含代收费用，虽然不影响增值额，但对增值率有影响，筹划时可以综合考虑。第二，成立专门公司巧用税收政策。税法规定在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。房地产企业转让整栋资产或大额资产时，可以把该资产分立成立公司，然后将分立的公司与购买方合并进行土地增值税纳税筹划。第三.销售合同签订时尽可能将销售收入与装修收入区分。目前房地产企业倾向于采用精装房的方式进行纳税筹划，可以将房产的装修、维护、设备购买作为独立业务单独签订合同，适当提高装修费用成本，进而降低房产销售价格，控制增值率，降低土地增值税的税负。第四，有效区分车位、车库销售收入和普通标准住宅销售收入。实务操作中将普通标准住宅销售和车位、车库销售区别对待,以便有利于土地增值税的清算。

（五）合理增加扣除项目以降低增值额进行纳税筹划

房地产企业可以通过增加扣除额的方式，制定科学、合理的筹划方案实现降低税负的目的。一是在消费者能够接受的范围内通过提升公共配套设施的品质、提高商品房装修标准以及改善小区硬件环境等方式来进行筹划，增加项目扣除金额；二是尽可能争取最大的利息扣除。房产企业开发项目所产生的利息费用，如果可提供金融机构证明，并在实际操作中能按房地产具体开发项目进行计算分摊，可以按不超出同期商业银行的贷款利率计算金额据实扣除。税法规定利息扣除的限额分为两种情况，一种是按在商业银行或金融机构同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按我国税法规定的按项目开发成本的5%计算扣除。房地产企业筹划时可根据自身实际情况，合理利用银行等金融机构借款，尽量选择以上两种金额较高的方式进行扣除。

（六）做好会计核算和财务管理阶段的纳税筹划

一是严格按照现行税法的规定，收集好经济业务对应的发票、单据、证明资料等，为顺利进行土地增值税清算做好准备；二是严格按照税法和法规的规定进行会计核算，规范设置会计科目，对该分开核算的项目进行分开核算，对需要缴纳土地增值税的项目进行明确区分。例如政策规定，凡是不能够按转让房地产项目计算分摊或提供金融机构利息支出证明的，期间费用只能按土地成本加开发成本之和的10%进行扣除，房地产企业应提前筹划，避免应计入土地开发成本的费用计入期间费用。三是合理确定土地增值税的清算时间。土地增值税采取的是先预征后清算的方式，可以事先计算预征额与清算应纳税额相等的平衡点，若土地增值率高于此平衡点，则预计应纳土地增值税高于预征额，则可以延迟清算以缓解资金压力，并获取资金的时间价值；反之则尽早清算，及时回收资金，降低企业财务风险。

三、结语

综上所述，房地产企业的土地增值税筹划应坚持合法性原则、成本效益原则、可操作性原则，结合开发项目性质和房产企业实际情况灵活分析、有效利用国家税收政策，在合理、合法的范围内积极进行纳税筹划，取得节税效益，规避税收风险。

参考文献：

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[2]王树锋.房地产企业土地增值税筹划的创新思路[J]商业会计，2016（08）:72-73

[3]符丽萍.营改增后关于房地产企业土地增值税实务探讨[J].财经界，2017（10）：117-118.

作者:周铁军 单位:四川行政学院