商业地产报告精选(九篇)

第1篇：商业地产报告范文

【关键词】 内部审计报告关系；区位商；赫芬达指数

一、引言

内部审计报告关系的核心是服务对象，也就是向谁报告，它是内部审计制度的重要要素（严晖，2003）。研究表明，内部审计报告关系呈现多样化状况（程新生、张宜，2005；时现、毛勇，2008）。然而，对内部审计报告关系多样化的原因则没有直接的研究，只是有一些相关的研究（张继勋，2000；周恺，刘威，2004；耿建新、续芹、李跃然，2006；吴粒、郭薇，2007）。影响内部审计报告关系的因素可能有很多，本文以问卷调查数据为基础，分析地区、行业及企业规模对内部审计报告关系集聚度的影响，从而可以从一个特定的角度来探究内部审计报告关系多样化的原因。

二、数据和分析思路

（一）数据

本文所使用的数据来自于中国内部审计协会所属内部审计发展研究中心和南京审计学院国际审计学院组织的国有企业内部审计问卷调查结果。收回有效问卷1 024份，由于不少省市、行业的企业数量较少，因此本文剔除样本不足10家的省市和行业。在本文研究的向董事会报告、向监事会报告、向总经理报告、向副总经理报告、合署办公这五种报告关系中，向监事会报告的企业很少，本文剔除这类企业。最后得到相关的问卷252份。由于分析的具体问题不同，这252份问卷也未能用于全部问题的统计分析。

（二）分析思路

本文主要分析地区、行业、规模对内部审计报告关系具有怎样的影响。原本最直接的方法是采用统计学的回归分析法，看地区、行业、规模是否与某种报告关系存在着显著相关的关系，但是根据252问卷的回归分析结果表明，这三种因素和报告关系的显著相关关系并不存在。本文认为，影响内部审计报告关系的因素较多，因素与因素之间关系复杂，每个因素都只是其中的一个重要方面，所以，地区、行业、规模对内部审计报告关系的影响就不一定表现为统计上的显著相关关系，而可能表现为集聚关系。也就是说，只要某种报告关系在地区、行业、规模表现出一定的集聚性，就表明这种因素对内部审计报告关系的影响作用存在，而积聚性程度的高低还表现这种因素对内部审计报告关系影响作用的大小。

分析集聚性有多种工具，本文主要采用区位商和赫芬达指数这两种分析方法。区位商是用来衡量某一产业在一特定区域的相对集中程度，通过计算某一区域产业的区位商，可以找出该区域在全国具有一定地位的优势产业。它一般是指一个区域特定产业的产值（N1）占该区域工业总产值（A1）的比重与全省或全国该特定产业产值（N0）占全省或全国工业总产值（A0）的比重之间的比值，即前一比重（区域）除以后一比重（全省或全国）的商（刘晓红、李国平，2006），其公式是：Q = （N1/A1） / （N0/A0）。

借助区位商的值可以来判断产业的集聚程度，一般来说，区位商达到1.25就表示产业相对集聚，达到1.5则表示中度集聚，而达到3则表示高度集聚（Miller et al， 2001;梁华锋，2010；轶名，2010）。本文借鉴区位商的概念，计算内部审计的某种报告关系在行业、地区、规模范围内的集聚程度，如果出现集聚，则表示行业、地区和规模对这种类型的报告关系在该行业、地区、规模出现了一定的影响，并且根据区位商的大小区分为不同的集聚程度。

赫芬达指数是衡量市场结构的一个主要指标，是行业内所有企业的市场份额的平方和，值越大表明产业集聚程度越强；反之则越弱（吴学花、杨蕙馨，2004）。事实上，赫芬达指数与区位商异曲同工，只是角度不同而已。

本文运用芬达指数的原理来度量内部审计报告关系的集聚程度，将样本的赫芬达指数与均匀分布的赫芬达指数作比较。均匀分布的赫芬达指数是指每种份额在都相等的情况下的平方和，本文分析的内部审计报告关系只有四种，所以，均匀分布的赫芬达指数为Q = 4×（0.25）^2 = 0.25。只要某样本的赫芬达指数大于0.25，就表示出现了某种报告关系的集聚，相差越大，报告关系的集聚程度越高；反之，则没出现某种报告关系的集聚。

三、内部审计报告关系：基于区位商的集聚分析

（一）按地区计算的内部审计报告关系区位商（表1）

1.按照各地区内部的内部审计报告关系来看，内蒙古没有出现大于1.25的区位商，各报告关系整体水平同全国大体保持一致，表示在内蒙古地区没有出现内部审计报告关系集聚；上海市董事会报告关系的区位商为1.7778，表现为中度集聚；北京市副总报告关系的区位商为1.2220，表现为适度集聚，合署办公报告关系的区位商为1.6626，也表现为中度集聚；辽宁省总经理报告关系的区位商为1.4824，表现为中度集聚；河北的董事会报告关系的区位商为1.2764，副总报告关系的区位商为1.2356，表现为中度集聚；浙江省董事会报告关系的区位商为1.3054，表现为适度集聚；广东的副总报告关系的区位商为1.5887，表现为中度集聚。所以，从地区锚定来说，内部审计报告关系在各地区表现为适度和中度集聚。

2.从各内部审计报告关系来看，7个样本省中，董事会报告关系在上海、河北、浙江3个省市的区位商大于1.2；总经理报告关系仅有辽宁1个省的区位商大于1.2；副总报告关系在北京、河北、广东3个省市的区位商大于1.2；合署办公仅有北京的区位商大于1.2。表明在董事会报告关系以及副总报告关系中易出现集聚现象，而总经理关系以及合署办公中很少出现集聚现象。

（二）按行业来计算的内部审计报告关系区位商（表2）

1.按照各行业内部的内部审计报告关系来看，电力行业的副总报告关系区位商为1.9383，表现为中度集聚；建筑行业的董事会报告关系区位商为1.7065，表现为中度集聚；交通行业董事会报告关系区位商为1.7065，表现为中度集聚，合署办公报告关系区位商为1.6354，表现为中度集聚；金融行业董事会报告关系区位商为1.7065，表现为中度集聚；能源行业的董事会报告关系区位商为1.3652，合署办公报告关系区位商为1.3083，均表现为适度集聚；商业副总报告关系的区位商为1.4537，表现为适度集聚；烟草行业总经理报告关系区位商为1.5238，表现为中度集聚；冶金行业合署办公报告关系区位商为2.3363，表现为中度集聚；制造业（不含电力、能源和冶金，下同）董事会报告关系区位商为1.5169，表现为适度集聚，合署办公报告关系区位商为1.4537，表现为中度集聚。所以，从行业锚定来说，内部审计报告关系表现为适度和中度集聚。

2.从内部审计报告关系来看，9个样本行业中，董事会报告关系在建筑、交通、金融、能源、制造业5个行业的区位商大于1.2；总经理报告关系仅仅在烟草1个行业的区位商大于1.2；副总报告关系在电力、商业、制造业3个行业的区位商大于1.2；合署办公在交通、能源、冶金、制造业4个行业的区位商大于1.2。表明在董事会报告关系中易出现集聚现象，合署办公和副总报告关系次之，总经理报告关系很少出现集聚现象。

（三）按规模来计算的内部审计报告关系区位商（表3）

1.按照各规模企业的内部审计报告关系来看，总资产100亿元以上的企业，副总经理报告关系区位商为1.29668，合署办公报告关系区位商为1.1963，接近1.2，这两种报告关系存在适度集聚；总资产在50―100亿元的企业，副总报告关系区位商为1.4184，表现为适度集聚；总资产在10―50亿元的企业，合署办公报告关系区位商为1.4400，表现为适度集聚；总资产在10亿元以下的企业，董事会报告关系区位商为1.2060，有一定的集聚。所以，从规模锚定来说，内部审计报告关系总体表现为适度和中度集聚。

2.从内部审计报告关系来看，四种规模中，董事会报告关系仅在10亿元以下1种企业规模的区位商大于1.2；总经理报告关系在四种企业规模的区位商没有1个大于1.2；副总报告关系在100亿元以上、50―100亿元2种企业规模的区位商大于1.2；合署办公仅在10―50亿元1种企业规模的区位商大于1.2。表明在副总报告关系中易出现集聚现象，董事会报告关系和合署办公次之，总经理报告关系中很少出现集聚现象。

四、内部审计报告关系：基于赫芬达指数的集聚分析

本文分析的内部审计报告关系只有四种，如果四种报告关系均匀分布，则赫芬达指数为0.25，只要某样本的赫芬达指数大于0.25，就表示出现了某种报告关系的集聚，相关越大，报告关系的集聚程度越高。

（一）按地区计算的内部审计报告关系赫芬达指数（表4）

表4中数据显示，所有地区的赫芬达指数都大于0.25，这表明这些地区的内部审计报告关系都出现了向某些报告关系的集聚。但是地区与地区之间还是存在着明显差异，其中，辽宁省集聚程度最高，浙江省次之，河北最低。

（二）按行业计算的内部审计报告关系赫芬达指数（表5）

表5中数据显示，所有行业的赫芬达指数都大于0.25，这表明这些行业的内部审计报告关系都出现了向某些报告关系的集聚。但是行业与行业之间还存在着较大差异。其中，烟草行业集聚程度最高；金融行业次之；制造业最底。

（三）按规模计算的内部审计报告关系赫芬达指数（表6）

表6中数据显示，不同规模企业的赫芬达指数都大于0.25，这表明不同规模企业的内部审计报告关系都出现了向某些报告关系的集聚。但是不同规模的企业间还是存在着一定差异，其中，规模在50亿元―100亿元的企业集聚程度最高，规模在10亿元―50亿元的企业次之，规模在100亿元以上的企业最低。

五、结论

内部审计报告关系表现为多样化，本文采用了区位商和赫芬达指数两种方法分析内部审计报告是否存在集聚性。根据来自国有企业的252份问卷调查数据分析可以得出以下结论：

1.使用区位商对内部审计报告关系进行集聚分析的结果是：一是从地区来说，内部审计报告关系表现为适度和中度集聚，在董事会报告关系以及副总报告关系中易出现集聚现象，而总经理关系以及合署办公中很少出现集聚现象；从行业来说，内部审计报告关系表现为适度和中度集聚，在董事会报告关系中易出现集聚现象，合署办公和副总报告关系次之，而总经理报告关系很少出现集聚现象。二是从规模来说，内部审计报告关系表现为适度和中度集聚，在副总报告关系中易出现集聚现象，董事会报告关系和合署办公次之，而总经理报告关系中很少出现集聚现象。

2.根据赫芬达指数进行内部审计报告关系集聚分析的结果是：从地区来说，所有地区的赫芬达指数都大于0.25，表明这些地区的内部审计报告关系都出现了向某些报告关系的集聚，但是地区与地区之间还是存在着明显差异；从行业来说，所有行业的赫芬达指数都大于0.25，这表明这些行业的内部审计报告关系都出现了向某些报告关系的集聚，但是行业与行业之间还是存在着较大差异；从企业规模来说，不同规模企业的赫芬达指数都大于0.25，这表明不同规模企业的内部审计报告关系都出现了向某些报告关系的集聚，但是不同规模的企业间还是存在着一定差异。

上述结果表明，地区、行业及规模三种因素对内部审计报告关系的形成有重要影响。

【参考文献】

［1］ 张继勋.论我国内部审计的发展方向［J］.审计理论与实践，2000（11）.

［2］ 周恺，刘威.大陆与台湾内部审计制度的比较研究［J］.审计研究，2004（2）.

［3］ 程新生，张宜.中国制造业上市公司内部审计模式实证研究［J］.审计研究，2005（1）.

［4］ 耿建新，续芹，李跃然.内审部门设立的动机及其效果研究――来自中国沪市的研究证据［J］.审计研究，2006（1）.

［5］ 吴粒，郭薇.上市公司内部审计部门的设置动机［J］.财会月刊，2007（10）.

［6］ 时现，毛勇.08’中国国有企业内部审计发展研究报告［M］.中国时代经济出版社，2008：P23－29.

［7］ 刘晓红，李国平.基于区位商分析的区域产业结构实证研究［J］.统计与决策，2006（3）.

［8］ 梁华锋，澳门服务产业的集聚分析――区位商实证研究［EB/OL］.http：//省略.cn/a/ 20100410.htm.

［9］ 轶名.区位商［EB/OL］.http：// baike.省略/view/853711.htm.

［10］ 吴学花，杨蕙馨.中国制造业产业集聚的实证研究［J］.中国工业经济，2004（10）.

第2篇：商业地产报告范文

海门虽是一个全国县市综合经济实力排七八十位的小地方，可广告经营与全国前二十强县市几乎是“称兄道弟”。令业内刮目相看的是，《海门日报》近几年的智慧广告已占据实绩量的60%左右。本文将示例已连续七年打造的百版“3·15”特刊，该项目于今年S月被评为“中国报业经营管理创新成果奖”。

以独特优势打造“归类宣传”

一家地方报纸如何做“中国福布斯”？《海门日报》每年的“3·15”特刊通过若干细项调查、通过公开征集民意等形成的“归类宣传”品种不下四五十种，涉及广告客户有上千家。如今年主要推出的归类宣传项目有：叫响全国的名牌产品、著名商品，具有市场影响力的特色地方名品，企业自荐的生产服务明星，海门商界励志百人，海门市民喜爱的银行卡，服务行业社会公论集纳，企业老总“3·15”论语，海门市经典企业精神等等。特别是报社组织的海门市信用口碑企业自评榜，竟然有200家企业要求刊出申报材料。

对“3·15”特刊推出的“归类宣传”，我们总要配制“套餐”，其“制作目标”是让广告主物超所值、产生满意感。就拿海门市信用口碑企业自评榜来说，除在“3·15”特刊集中推出申报材料，还在平时报纸版面连续公开列名调查，并在接下来出版的本地商贸节会刊“金花节特刊”、纪念国际劳动节的“五一”特刊，以及报社出版的杂志性特刊《海门》上刊出初步调查结果，再经严格审核筛选，将最终“结果”用于制作来年的“海门市信用口碑企业自评榜”台历，免费送给本地几乎所有中高端人士及报纸相关读者；另还在报社每年印制的邮政有奖贺卡上发榜。通过这些归类宣传，客户是花了小钱获得意想不到的广告效果，媒体则创造了更多名利双收的广告产品，而地方政府和当地市场也需要这样的“舆论引导”。

“商道十论”“商德十论”的策划效应

最出色的策划是让广告主感觉到不参与不行，不参与有损的是自己，而且让读者感觉不到这是广告，而有强烈的精神和阅读需求。基于这种理念，《海门日报》经营者在策划广告产品时尽力做到的一条是：凡事都站在客户和读者角度考虑，确保业务人员上门联络时平均达到70%以上的“成功率”。坚持这样的经营理念并切实落到每个细节，就会使更多第一次轻易拒绝的广告主，在第二次第三次产生自觉甚至强烈的认同感。2011年“3·15”期间，《海门日报》策划了一个广告栏目叫“商道十论”，邀请海门著名企业家围绕十个事先拟好的题目请人分工撰写，结果报名参与的企业有20多个。2012年“3·15”期间，以同样方法策划了“商德十论”。

“商道十论”每篇两三千字加图片半版呈现。题目如：《我看陆亚萍：寻求使命，商人首先是个“政治家”》《我看朱仲辉：感恩戴德，商人力求是个“慈善家》《我看陆宗琴：标杆树人，商人理应是个“道德家”》。

“商德十论”每篇同样是二三千字加图片半版呈现。题目如：《企业最终的利润不是财富，是成功——郑新平启迪海门创业者》《今天的付出，也许要到十年后才有回报——郁方为启迪海门创业者》《别人说你一个好，胜过自己说自己100个好——蔡东升启迪海门创业者》。

凡策划必成一个“圆”，将每个“电子”配制成“百年陈酿”

《海门日报》每年的“3·152特刊虽然总体是一个策划方案，但其中的项目可能涉及数十个；每年“3·15”各有一个主题，但坚持做到周到、全面。没有出现一次因为某个项目的利益得失而让报媒的整体和长远利益受损。

2011年共116版的“3·15”特刊总题目（总刊名）是“德商海门赢天下”，其下属四辑放在含3月15日的连续四天出版。分辑主题分别为：精品创市场，改变海门人生活和形象的百大“商品”；诚信通五洲，征服海门人心灵和感受的领军“商家”；责任天一重，激活海门人意志和智慧的高贵“商人”；商德肩比天，铸就海门人口碑和魅力的非凡“商道”。2012年共108版的“3·15”特刊的总题目是“新海之门通万商”，其下四辑的主题分别是：商品篇，名品铸“商”终是商；商人篇，“德”道赢商满眼商；商家篇，信用“论”商金银商；商道篇，无“安”不商千里商。

每刊每项每版都围绕让政府放心、让读者满意、让客户心仪、让自己收获策划，动足脑筋。《海门日报》广告人自创了两代报人的海门精神口号：有您1%的信赖，就有我100%的努力；铸铁军团队，做报业铁军。对版面上所有导言的写作，要求同时兼有“三力”：舆论引导力、广告吸聚力和可读耐读力。今年“3·15”特刊四辑导言每篇上千字，当地不少企业家已将其作为范文剪贴下来供领导层和员工学习。比如“商德决定理念，理念决定商道，商道决定前程。做成功商人，功夫同样在‘诗外’”等。

第3篇：商业地产报告范文

一、指导思想

以促进科学发展为核心，以服务经济发展为重点，以为当地党委、政府科学决策、为生产经营者、消费者和社会公众信息需求提供服务。

二、农副产品和农资价格信息定期分析报告制度

县级和各工商分局、所要建立农副产品和农资价格信息定期分析报告制度，对农副产品和农资价格上涨、下跌或者小幅上涨、小幅下跌的原因，价格基本稳定的因素，以及供求之间的关系进行综合分析。

1、完善农副产品和农资价格每日监测制度。将当日采集的农副产品和农资价格信息按时间要求报州局市场科和当地政府有关部门。

2、完善农副产品和农资价格每周分析报告制度。市场股和各工商分局、所每周要对农副产品和农资价格上涨、下跌或者小幅上涨、小幅下跌的原因，价格基本稳定的因素，以及供求之间的关系等进行综合分析，形成综合分析报告，每周二报州市场科和当地政府有关部门。

3、建立农副产品和农资价格每季度分析报告制度。市场股和各工商分局、所每季度要对农副产品和农资价格上涨、下跌或者小幅上涨、小幅下跌的原因，价格基本稳定的因素，以及供求之间的关系等进行综合分析，形成季度综合分析报告，并于下一个季度第一个月3日前，报州局市场科和当地政府有关部门。

4、从2009年4月1日起建立农副产品和农资价格每日监测制度，将农副产品和农资价格监测情况报当地党委政府和有关部门。

5、从2009年第二季度起，建立农副产品和农资价格变化情况每周综合分析制度，并于下周二前形成综合分析报告，报当地党委政府和有关部门。

6、从2009年第二季度起建立农副产品和农资价格变化情况季度综合分析制度，并于下一个季度第一个月3日前形成综合分析报告，报当地党委政府和有关部门。三、建立市场监管信息定期分析报告制度市场股和各工商分局、所从2009年第二季度起，要对市场主体变化、流通领域食品监测、消费热点、违法广告、商标申报注册等情况每季度进行分析，并在下一个季度第一个月3日前形成分析报告，报当地党委、人民政府。一是市场主体变化。包括国有企业、私营企业、个人独资企业、外资企业、个体工商户等增加或减少的原因、对策以及投资的领域、投资的热点等进行综合分析。二是流通领域食品监测。主要是对监测的数量进行归纳，综合判断市场食品安全的指数，存在的问题，应对的措施等进行综合分析。三是消费热点。主要是分析当前民生较关注的消费热点问题是什么，对消费与发展的关系等进行综合分析，为政府引导消费提供依据。四是违法广告监测、通过监测数据，分析违法广告重点及表现形式，提出下步监管重点。五是商标申报注册，驰名商标、著名商标、知名商标的件数，未来商标拓展趋势等进行综合分析。

三、工作要求

1、各部门要将农副产品和农资价格变动情况每周综合分析报告和每季综合分析报告抄送市场，由市场股综合后将每季度市场监管信息分析报告抄送州局对口科室。

第4篇：商业地产报告范文

为行业生产消费者促进消费

报社广告部门的角色一般是被动的，联系客户、刊登广告，策划实施活动，吸引广告投放。在广告客户与读者之间充当着一个牵线者的角色，甚至可以说是旁观者。至于他们是否能“成交”则一般不在考虑范围，有时候即使考虑到了也很难落实到位。

但在当前这种要充分扩大消费的经济形势下，这种广告模式无助于充分挖掘报业广告潜力。《华西都市报》副总经理郭登礼认为，广告部门不应仅仅是拉广告、登广告，策划活动那么简单，在当前这种经济形势下，广告部门的功能除了牵线，更要为行业生产消费者，推动行业的消费。

他认为，即使现在信息多元化，海量信息扑面而来，但由于消费者无法甄别，商品信息与消费者需求之间仍然存在着不对称的关系。如汽车、房产等大宗商品，许多消费者往往了解不够，把握不住而常常蒙受损失；从另一方面来看，信息不对称也导致消费者对大宗消费产生畏惧心理，进而影响消费行为。

因此，面对太多杂乱无章的信息，报纸专刊一定要为受众做消化、过滤、选择、梳理工作。做读者的“信息管家”。使每个版面都有明确定位，将客观事实和专业信息转译为目标受众能听懂并喜闻乐见的信息。

另外，对于汽车专刊而言，举办车展活动是营造消费气氛，培养读者的较好方式。只要车展事先详细调研，合理安排时机，营造的现场气氛火热，消费者的购车欲望就被激发出来。

点评：其实，现在广告部门策划的活动都大同小异，不外乎车展、楼展、读者俱乐部、团购侃价；关键点在于是否在策划中有促进行业消费的意识，并把这种意识落实到策划的每一个细节中，在拉动消费的过程中，将实现三赢的局面。正如郭登礼所说，要和消费者、行业共同成长。

报业广告的一般模式是刊登广告，然后从广告客户手中获得广告费用，这种赢利渠道比较单一。在广告商缩减广告费用的情况下，报业广告有必要拓展赢利的获得渠道。《成都商报》广告部主任黄成军认为不仅要从广告客户手中获得广告费用，还应该直接到消费者中寻找广告增量。据他介绍，《成都商报》举办“旅游直通车”活动，组织游客乘坐专列到旅游景点参观玩耍，直接从消费者手中获得收入，把终端消费者和商家联系起来，还能从商家获得广告收入。

点评：在这样的活动中，报社就充当着旅行社的角色。初一看，这种活动与这几年来报业所倡导的多元化经营没有多少区别。多元化经营也是“直接从消费者中获得收益”。事实上，许多报社的多元化经营刚开始虽然搞得红红火火，但后来由于业务不熟悉及各种各样的问题，很多都黯然收场。旅行社、房地产、出租车公司、甚至还有服装厂，大部分的经营都没有给报社带来多大的利润，反倒是让报社平添了许多麻烦。

关键在于没找准与报社经营的契合点。上面提到的这种到消费者中直接寻找广告收益的活动对于报业经营活动的借鉴意义在于不仅能直接从消费者中获得收益，还能从商家获得广告投放。也就是它找准了跨业经营与报社经营的契合点。这一点无论对报业广告经营，还是报业多元化经营都有借鉴作用。

构建健康的广告结构

所谓健康的广告结构是指一家报社的广告收入应来源于多种行业，而且应该比较平均，这样，当某种行业遭遇困境或者由于某种其他原因而导致广告突然减少时，报社利润不至受到太大影响。据郭登礼介绍，《华西都市报》的广告结构相对健康，各行业的广告分布比较平均。房地产20%、汽车15%、奢侈品、医疗、IT通讯、旅游、教育、快速消费品各占10%，因此，每年的发展都比较稳健，在今年报业广告遭遇困境的情况下，仍然实现了两位数的增长，纯利润达到1.1亿。

点评：构建健康的广告结构的话题应该属于老生常谈了，特别是在当由于社会经济的发展变化导致某一行业广告突然减少时，就会有很多广告人提起健康的广告结构这个话题，比如以前医疗广告由于有关部门治理而不得不减少时。

在当前的经济形势下，呼唤健康的广告结构更显得特别有意义，报业广告所倚靠的支柱—房地产和汽车行业都面临困境，特别是房地产行业。如果报社还是完全倚靠房地产广告支撑，那么则不得不面临业绩下滑的风险，比如2005年时的北青传媒，由于在房地产行业急剧动荡时业绩大幅下降而导致“报业拐点”的争论。

一位广告部主任所说的话颇具代表意义，他说：“对于报业来说，当今任何一个行业都不如房地产行业对报业广告贡献大，也没有任何一个行业可以替代房地产广告在报业广告中的地位与作用。面对房地产广告大幅下滑的风险，我们只有努力将这种下滑保持在可控范围，而不至于对报社总体利润造成大的损失。”看来，健康的广告结构确实是报业不得不正视的话题。

多媒体广告融合平台

点评：说到媒介融合，现在很多人关注的是媒介采编的融合，事实上，媒介的经营融合或许更有意义并更容易实现，因为各媒介都有融合的基础和需求。相比之下，采编的融合所需要解决的利益矛盾要复杂得多。

媒介的经营融合应该是报业广告下一步的发展方向和新的亮点。成都另一家报纸已有类似尝试，据《华西都市报》广告部主任黄薇介绍，《华西都市报》的分类广告独家公司建立了一个城市网，所有分类广告在报纸和网络上同步刊登，网络分类广告的易检索，报纸分类广告的可信度，两者互相补充，互相促进，提高了分类广告的关注度和效果。

经营的“精细化分权”

第5篇：商业地产报告范文

报业传媒人都在思考一个问题：在新的市场经济环境下，面对网络媒体以及其他媒体的汹汹势头，报业经营如何突出重围。迎接传媒产业发展和竞争带来的挑战?结合威海报业广告5年来的经营实践。根据近期对威海房地产广告市场的调研和思考，我认为，要实现威海报业房地产广告经营的可持续发展，就要创新体制、夯实基础，全面整合社内、社会资源，搞好媒体营销，走专业化的经营之路。

认清竞争形势，整合优质资源，增强核心竞争力

(一)外部的媒体竞争形势要求我们整合资源

市场经济时代，竞争无处不在。威海的报业房地产广告经营，也面临以下媒体竞争形势：

1　网络媒体。网络媒体近年来异军突起，已经迅速地跨入了主流媒体的方阵，长远看，必将对报业广告经营带来巨大的冲击。主要分门户网站和专业网站，威海的门户网站是《威海信息港》，《爱威海百姓网》，这两个网站的房地产频道，都吸引了房地产客户。专业的网站《威海房地产信息网》是威海本土创建时间最长的专业网站，在威海房地产业的认知度最高，堪称威海第一房地产门户网；新浪威海房产频道，经过近两年的运作，现在已经站稳脚跟，态势良好，搜狐焦点房网威海频道。刚刚成立两个月，蓄势待发。还有即将进入威海的搜房网，更是号称中国房地产第一网络门户。随着威海房地产的外销比例不断攀升，和网络媒体来势汹汹，必将进一步分流报业的房地产广告资源。

2　平面报媒。主要有《威海广播电视报》和《齐鲁晚报》烟威版。值得一提的是原来已被边缘化的《威海广播电视报》，今年以来由于采取了灵活的经营机例。已经对我们的房地产广告资源形成了一定的冲击，分流了一部分广告资源。

3　电视媒体。市区媒体主要来自于威海电视台和环翠电视台，其中威海电视台的《直播威海》栏目具有较大的吸引力，也具备一定的竞争力。环翠电视台和荣成，文登，乳山电视台基本上只对当地的个别楼盘有一定影响，但构不成大的竞争力度。

4　户外广告和车体广告。户外广告近年发展很快。而且80％的广告是房地产广告，已经成为。城市地产的橱窗。。车体广告主要为公交广告公司所垄断，主要线路大部分是房地产广告。

5　DM杂志，小报。DM杂志最主要的是《中产者》和《黑土地名流生活》，这两份杂志虽然不是专业的房地产杂志，但是已经表现了拓展房地产广告的倾向，也吸引了一小部分房地产广告资源。专业的房地产DM广告是威海房地产交易中心下属的一份《威海房地产信息》和威海物价局下属的《住在威海》，这都是依托行政部门的权威印刷品。目前发行数量在3000－5000份，因为没有可读性，没有引入市场机制，目前仅是维持经营。DM小报主要有两份；《交叉路广告》、《万通信息》，主要吸引了分类广告，包括房地产的二手房，中介广告，还有部分房地产分销商的楼盘广告。

6　楼宇广告、移动电视广告。楼宇，商超电视广告、公交移动电视广告，这些媒体在北京，上海、广州的一线城市运作多年，已经成为上升速度最快的新媒体之一，已经创造了巨大的广告市场份额。威海的万盛传媒公司已经运作一年多，现正在调整，计划增加更多的电视终端，未来的发展后劲十足。

7　手机短信和手机报。每天都有大量的地产信息通过手机袭击机主。信息时代，手机作为个人的数字媒体终端，正在吸附越来越多的广告资源，面向目标客户，精确制导。

在当今多元化的媒体格局中，任何一个单一媒体想一统天下独霸江湖是不可能的，每一种媒体都是“铁路警察”，各管一段。都有自身特定的受众目标、运营方式和市场价值。既然每种媒体都有自己的盲区，所以要实现所谓的全天候、立体化，零距离、无缝隙覆盖，必须进行媒体资源的科学调度和优化整合。

(二)只有整合资源，才能形成核心竞争力

在新的发展阶段上，报纸的核心竞争力表现在，是否具备对于相关行业资源更大、更强的整合能力上，整合优则胜，整合劣则败，这就是市场竞争的规则。

威海日报社是一个媒体集群，旗下天天的媒体包括《威海日报》、《威海晚报》、威海新闻网、威海网络电视、《今日半岛》五大媒体(另有《韩文周刊》、《法制周刊》两个周刊，此处姑不讨论)。这些媒体的发展是非常不均衡的。如果各个媒体单兵作战，除了晚报，日报，其它他媒体均是独木难支。因此，我们必须站在整个报社发展的战略高度上，对内，整合晚报、日报、新闻网、房产网，网络电视的媒体(版面)资源、编采资源，发行资源、广告资源，对外，整合读者资源、客户资源、社会关系资源和长期积累的品牌公信力资源、影响力资源。整合力的大小，决定了竞争力的大小。

对于成海报业房地产广告经营来讲，要提升核心竞争力，首先是整合威海日报社媒体集群的内部资源，不搞各自为战，而是要搞协同作战，不仅要实现晚报房地产的编采与经营的统一，而且要实现晚报、日报、威海房产网(新闻网)、网络电视4个媒体的房地产编采与广告经营的统一。这样才能消除两层皮、三层皮，强势整合内外优质资源，锻造核心竞争力，深度开发行业广告。

创新管理体制。实行公司化运作，打造一体化经营模式

市场如战场。要想甩开对手的赶超，赢得日趋惨烈的竞争，必须领跑市场。要想领跑市场，必须创新体制；只有创新体制，才能解放生产力。只有解放生产力。才能夯实发展的基础。只有夯实基础，我们才能实行可持续发展，才能确保报社基业长青。

(一)创新管理体制的初步设想

房地产广告的组参与架构和管理模式，对报社的核心竞争力和房地产广告经营业绩具有直接影响。同样的人员，不同的管理模式，其效能发挥是不同的，这好比同样是碳元素，由于不同的结构，可能形成木炭，也可能形成金刚石。

根据管理学的观点，一个机构组织管理的有效性是以其管理结果相对目标的偏移程度来确定的。偏离度越小，说明该组织的组织管理有效性越高。为进一步提高管理有效性，实现优良的团队合作，打造具有创造力、战斗力和竞争力的媒体经营“梦之队”，拟将各媒体的房地产行业切块出来，创新管理体制，统一由“威海报业房地产广告公司”经营。实行公司化运作，接受报社编辑委员会和经营管理委员会的共同领导，实现责权利相统一的一体化经营模式。初步设想如下：

1　组织机构设置。威海报业房地产广告公司组织机构分为三个层级：一是战略指导层，由报社编辑委员会和经营管理委员会组成，重点工作为确立战略

规划，协调整合各媒体联动；二是经营管理层，按照责权利统一的原则，承包《威海晚报》、《威海日报》、威海房产网(含威海新闻网和网络电视的房地产广告部分)、《今日半岛》的房地产广告经营。三是业务执行层，主要分采编和市场两大块，具体岗位设有采访、编辑、策划、市场、后勤等。

2　全员绩效考核。采编部门主要职责是给日报、晚报、房产网进行房地产专版的编辑和新闻策划、新闻采访等，市场部门主要职责以广告业务为主，对开发商、楼盘进行客户服务、广告开发、活动策划等，部门奖金考核以当月完成任务指标为基础，采编部门和市场部门根据指标进行划分。具体到个人，采编部是按行政级别及发稿量以打分制考核，市场部以个人广告业绩发放广告提成，策划与后勤实行浮动工资制，拿出一部分工资与本部门当月业绩挂钩浮动。

3　本经营模式优点。优点一：由于部门全体人员均须根据广告业绩决定奖金数量。因此，本模式能提高凝聚力，发挥成员的积极性，使每一员工均能较好地共同服务于经济考核指标；优点二：本模式为员工提供较宽阔的发展平台，部门全力支持其开拓工作，为个人发展提供较大空间一优点三：编采与广告工作紧密相连，自成一体，因此，无论是在新闻报道还是楼盘配文，方向和主题上都能取得一致，另外，由于采编以新闻采写、编辑为主，不参与具体楼盘业务，与业务部没有利益楼盘纷争。减少了部门问的纠纷，优点网：公司化运作，投入产出可总体控制，工作效率高。

(二)一体化经营模式是时展的要求

时代在飞速发展，成熟理智的广告主追求的是广告的精准投放，是广告的有效性和回报率。读者要求报纸提供的信息和资讯，也早已不再是平面的、简单的、一般化的，而是希望得到更多的、立体的、全方位的和更加准确、精细、体贴入微的信息和资讯了。媒体经营朝专业化的方向发展，可以较好的满足广告主和读者不断变化的口味和需求。在竞争日趋激烈的媒体市场，受众细分和分众传播是时展的客观要求，也是媒体进入市场化运作阶段的必然结果。

通过创新管理体制，实行公司化运作，集合一批志同道合、术业有专攻的复合型人才，顺应和把握市场主体的客观要求，对这一领域和行业内极具开发潜质的“沃土”进行精耕细作，从内容采集到编辑出版到版面营销等各个环节，精心策划，深度加工，并始终以引领市场健康发展为己任，以不断实现受众、客户与媒体的共赢为前提，确保客户加大广告投放，实现报业广告收入的“增产增收”。

搞好活动营销，坚持专业化经营，推动地产广告创新发展

在房地产市场上，媒体广告可以分为两类，一类是常规广告，一类是增量广告。前者一般是被开发商列入楼盘营销推广计划之中肯定按计划投放的广告，后者是计划之外、额外增加的广告，通俗的说就是可做可不做的广告。在一个成熟的，竞争激烈的市场中，常规广告已经不能满足媒体经营目标的增长，此时，通过活动营销开发市场增量广告，必然成为媒体专业经营中的新思路。

在威海，从2002年以来，随着“住在威海”大型系列宣传活动的策划开展，房地产营销和媒体营销走到了一起，威海的房地产业也进入了一个新的时代。

总结我们的实践，借鉴国内同行的经验，活动营销可归纳为以下“招术”：

1　“城市品牌”营销

“城市品牌”营销是威海报业经营的一个里程碑式的杰作，是主流媒体主动干预社会生活，参与城市运营的一大创举，是威海报业媒体营销对于全国报业经营的一大智慧贡献。2002年以来，威海报业策划实施的“住在威海”大型系列媒体营销活动已延续多年，并坚持年年深入，年年创新，目前已经成为威海报业精心打造的“活动品牌”，具有强大的市场影响力。“住在威海”系列活动不但擦亮了城市的金字招牌，打造了一张城市发展的“金名片”，还直接促成了威海市荣获2003年度“联合国人居奖”全球惟一获奖城市的殊荣。因为其创新性和对城市品牌建设的巨大推动，“住在威海”系列活动案例被“中国广告20年经典案例丛书”列为“活动营销类金奖”。威海报业还精心策划了“美丽的威海大庆行”(2003)、“美丽的威海十城市行”(2004)等活动，组织、整合威海房地产开发商，到北方10多个经济大市推介威海城市，将城市品牌营销活动推向西北、东北和华北地区，至今产生着深远的影响，目前威海的外销房客户80％来自以上的这些城市和地区。

2　“评奖上榜”营销

“评奖上榜”营销，关键在权威性、客观性、广泛性，连续性。这种营销模式光有媒体的发动还不够，必须借助业界的专业力量甚至政府主管部门的支持。由于其权威、影响面广，活动往往能起到一呼天下应的效果，对媒体来说，可极大提升在业界和置业者中的影响，对参与楼盘或发展商而言，则是迅速走红的快捷通道。

2002年住在威海大型系列宣传活动其中一项，就是“最受欢迎户型”、“最有影响力开发商”海选活动，吸引了威海市民的高度关注，也引起了大批开发商的重视，最后在盛大的颁奖晚会上，获奖单位新鲜出炉，一时满城争说“住在威海”。

2004年，我们策划推出了“住在威海2004十大品牌地产”评选活动，《威海日报》单日实现广告收入105万元，这是《威海日报》成立以来最辉煌的创收纪录。

2005年，在房地产新政的笼罩下，威海开发商万马齐喑，老百姓持币待购，楼市前途陷入迷茫。威海楼市向何处去?透彻分析了市场形势之后，我们立即在《威海日报》，《威海晚报》推出了系列提问式广告：《开发商，你在沉默什么?》，《购房者，你在观望什么?》，《谁来问鼎最有价值楼盘?》。三则广告犹如当头棒喝，楼市震撼。随后推出的“住在威海2005最有价值楼盘”评选活动倍受瞩目，广告运作势如破竹，仅仅26天时间，吸引了38家接盘入围，最后选定20家具有代表性的楼盘。威海楼市借势而起，又走上了平稳发展的轨道。

2006年，威海地产又有新气象。三市三区。商业地产风起云涌，各大品牌地产开发商纷纷抢占黄金地段，建材城，商贸城，购物广场，写字楼，如雨后春笋，拔地而起。一时之间，威海这座城市究竟能够承载多少商业地产?质疑之声甚嚣尘上。在此情况下，我们通过深入的调研分析，紧紧把握市场脉动，推出“商业地产金榜”活动，再次大获成功，商业地产金榜题名。

3　主题文本营销

近年来，媒体在地产策划上手笔越来越大，出现了各种各样的特刊，这样的特刊可以称之为“主题文本营销”。主题文本营销主题立意要高，面要广，气势要足，其次是在版式设计上要与日常版面不同，必须大气磅礴，冲击力强。在内容上要侧重对主题全景式的扫描。深度广度兼备，

宏观微观皆有。主题文本营销通常在楼市出现某种转机或变化时推出，由于其气势不凡，影响面大，堪称楼市营销中的“重磅炸弹”。主题文本营销往往与前面所述的“城市品牌营销”、“评奖上榜营销”有机结合在一起，比如：2002年《住在威海房地产峰会》会刊、2003年《美丽的威海大庆行》特刊、2004年《住在威海十大品牌地产》特刊、2004《美丽的威海十城市行》特刊，2004《威海国际人居节完全手册》、《住在威海2005最有价值楼盘》特刊、《住在威海2006商业地产金榜》特刊等。当然，也有一些是比较单一的，如《2004地产风云》春节特刊、《2005新春逛楼市》特刊、《住在威海2007春夏搜房总动员》特刊等。

4　展会营销

房地产交易会是地产界的营销高潮，也是置业者的节日，利用展会平台开展营销，在全国范围来讲，都是当前各家媒体活动策划的重点。在借助现有展会平台大力策划活动的同时，媒体也走到市场最前沿，有的还自己主办房地产交易会。或者走出去，与外地城市联合举办异地置业房展会。2003年，“美丽的威海大庆行”就是我们一次成功的案例。

5　细分客户群营销

在当前的房地产市场，细分客户群首先是开发商的营销需要，而对于媒体而言。细分客户群营销是指从置业者的角度出发，根据置业者的构成、动机、购买行为的多元化和差异性，为一个特色群体推介适合他们的物业。这种媒体营销。对于楼盘销售有着最直接的促进作用。尽管威海楼市从2002年起，已经真正进入了市场化运作，但威海还只是一个新兴的城市，不光在城市品格、文化积淀方面，而且在市场氛围、消费导向、居住理念等许多方面，都需要由媒体来发挥引导作用。借鉴南方等地的成功经验，诸如“海归”物业，白领物业，单身贵族物业、青年公寓，财富领军人物物业等等，都是我们下一步开展细分营销活动的方向。

6　文化营销

文化搭台，地产唱戏。是近年来地产界营销的流行手法。

2004年，报业广告公司为威海佳成房地产公司“林语山庄”开盘策划J，“林语山庄杯春季摄影大赛”；2006年，报业广告公司精心策划了“俄罗斯经典芭蕾舞威海演出”，《威海晚报》、威海新闻网等以文化娱乐的手法将明星地产、芭蕾高雅艺术，俄罗斯美女j大看点结合起来，一时抢尽眼球，引起全城轰动。

7　名人营销

房地产由于市场竞争的需要，也非常重视名人营销。其手法有向名人赠送住宅、请名人做形象代言人(如青岛天泰房产开发的奥林匹克花园通过赠送住宅请刘璇做形象代言人)、请名人主持开始仪式(文登某楼盘开盘，邀请著名相声演员唐爱国莅临主持)、请名人参观楼盘等等。我们也曾就著名数学家邱成栋先生入住国际海景城，进行了相关采访报道。媒体拥有一定的名人资源，应当积极充当策划者、联络者、组织者和传播者等多种角色。这方面，威海报业还大有潜力可挖。

8　论坛营销

论坛营销是指通过主办高层次的学术活动，并借助其强大的影响力来实施的策划行动。这种营销模式在操作上首先要体现权威性，其次主题新颖，目的在于引起业界和置业者的广泛戈注和积极参与。威海报业先后举办了以下活动：2002年11月，联合著名地产策划机构“王志纲工作室”，举办了“住在威海2002房地产峰会”；2004年3月，与蓝海置业机构联合承办，邀请中国房地产协会专家，来威海举办“威海房地产高层论坛”，2005年12月，举办了“威海日报合作共赢房地产论坛”。2006年12月，刚刚经过经营机制初步转换的报业房地产广告部。依托《威海日报》，隆重推出了酝酿已久的策划方案“住在威海2006商业地产金榜”活动。通过这一次活动，我们就把日报全年的房地产广告任务完成了80％。

9　跨行业营销

面对日益多元复杂，竞争激烈的市场。如何不断创新?这是地产业以及其他行业共同思索的问题。有一条出路是“异业学习，异业联盟”。当本行业不能找到新的商业模式和竞争优势时，到其他行业寻找新鲜的思维，引入与众不同的竞争资源，是一个极好的选择。这已经成为各行业商界精英共同的思维趋势，也是提升市场活力的一条必由之路。在威海的媒体经营中，我们在地产策划中也在不断尝试跨行业营销，并取得了较好的效果。例如，2003年以来，报社主办的历届汽车文化节，从“国际海景城之春”，“城建开发之春”直到2007年的“东龙房产之春”、“韩国之窗杯”，大多是地产企业总冠名。

10　跨地域营销

第6篇：商业地产报告范文

正如世界银行集团金融和私营部门副行长办公室的监测与分析主管奚乐培女士（Penelope Brook）所言，中国许多城市在改善投资环境方面仍存在许多机遇，并且在国内就可以找到改革成绩显著的典范。

企业的蓬勃发展需要良好的经营环境。这不仅仅包括良好的市场和基础设施，还包括有利于企业经营的“软环境”，即恰当的、高效的政府政策和服务。建立便捷的开办企业和领取许可证的程序，对产权实行有效的保护以及帮助企业获取信贷都是其中重要的内容。此外，透明高效的司法、行政和税收体系也是政府能够促进商业经营活动、使其更加简便和富有成效的途径。

当今民营部门已经成为中国经济成长的生力军。截至2006年底，内外资私营企业创造的最终产品和服务的价值已经占国内生产总值的2/3，上缴利税占总财政收入的一半左右，并吸纳了75%以上的城镇就业。各地都竞相吸引有意来本地开展商业和生产活动的投资者。由于一个地方的经济增长是政府官员绩效考察的重要指标，地方政府在鼓励企业家创业方面积极性很高。在中国，地方政府负责中央政府的法律法规的具体执行，并且奉行国家的宏观经济和财政政策。在这个前提下，它们享有较高的自，可以根据地方情况自行制定相关政策。因此，地方的管理者在决定该地的投资环境方向上起着至关重要的作用。

《中国营商环境报告》（以下简称《报告》）采用在其他几个主要新兴市场国家（如印度、墨西哥和巴西等）进行的区域营商环境调查的模式，衡量政府规制如何对商业活动产生促进和阻碍的作用。按照世界银行全球《营商环境报告》的方法论，选取了四项与营商环境有密切关系的指标：开办企业、登记物权、获取信贷（担保物权的设立和登记）、强制执行合同。其中的30个样本城市按地理分布划分为东南、环渤海、东北、中部、西南、西北等六大区域。

《报告》从当地民营企业的角度，试图捕捉全国26个省会城市和自治区首府所在地以及四个直辖市在商业政策规制及其执行方面的差异，由此来比较不同地区的营商环境。

值得关注的是，营商环境指标的排名靠前说明该地政府提供的政策环境有利于商业运营，但并不意味着政府对企业约束较少，而是其约束的方式较为高效，给企业造成的负担较小。

营商便利程度：

全国存在明显的地区差异

在中国，虽然经济活动的开展要遵循国家统一颁布的法规政策，但是地方政府在制定地方政策和执行中央法律法规方面有很高的自。显然，地方政府的执政能力和见识在相当程度上影响着当地的营商环境。根据《报告》调查的四类指标比较，沿海城市的营商环境最佳，其中广州的综合排名最高，其次是南京、上海、杭州、济南、福州、天津和北京。营商环境较差的城市一般位于中西部地区，但是每个城市基本都有一项或几项指标表现相对较好。

这一结论印证了国际国内其他一些有关投资环境的研究结果，如世界银行2006年出版的《政府治理、投资环境与和谐社会―中国120个城市竞争力的提升》报告和中国社会科学院的《中国城市竞争力年度报告》。这些研究都发现，尽管全国的法律法规是基本一致的，但是中国各地区的投资环境存在明显差异。

《报告》认为，地方政府在大力改善当地营商环境方面有着很大空间。过去十多年里，民营经济的快速发展充分证明了中国在改善商业环境方面的进步。鉴于本报告是《中国营商环境》系列报告的第一部，因此还无法提供量化指标来衡量这种进步，但此次调研的成果将成为今后衡量历年改进的基准。

开办企业：开办企业的程序在全国各地都颇为复杂。总的来说，登记步骤多、法定注册资本门槛高是最大的障碍。不过，《报告》发现，尽管全国的基本规定是一致的，各地开办企业的便利程度却不尽相同，主要原因在于政府主管部门的执行效率存在差异。要简化开办企业的程序并不难，地方政府可以通过整合审批步骤和改进公众信息的获取，在较短时间内、利用较少的投入就可实现简化开办企业流程的目标。在2006年至2007年初期间共有10个省份在这方面实施了改革。

登记物权：土地和房屋权属的转移登记主要是地方建设和土地部门的管辖职责。《报告》列举了各地在登记物权的步骤、时间和成本方面的显著差异。上海的登记程序最为简便，整个过程需要4个步骤、29天时间。同样的过程在有的城市则需要10多个步骤，也就是说，那里的企业在登记房屋土地产权时需要与相关机构接触的次数比上海的企业多三倍。这给企业造成了额外的时间和金钱的消耗。简化登记物权程序需要相关政府部门，包括国税、地税、土地和房地产管理部门之间加强协作，精简审批流程。在2006至2007年初期间，共有11个省份在这方面进行了改进。

获取信贷：中小企业融资是个全球性的难题，中国也不例外。小企业一般缺乏银行所要求的资产（如土地和房屋）作抵押。同时，由于保护信贷人权利的法律法规不健全，导致银行不愿意接受小企业持有的资产（如机器设备或者应收账款） 作抵押。即便银行接受此类动产抵押品，由于缺乏统一的动产抵押品登记机构，企业往往需要花费数周甚至数月时间才能完成担保物权的设立。虽然企业获取信贷主要是市场行为，但是政府完全可以在改善中小企业的融资环境方面发挥积极作用。2006年中国颁布了第一部《物权法》，为包括存货、应收账款和未来资产在内的动产担保物权的建立扫清了法律上的障碍。与此同时，19个省份在建立和改善企业征信系统及为中小企业融资提供资金和政策支持方面作出了努力。

强制执行合同：尽管中国的基本法律是全国性的，但是各地法院在强制执行合同的效率方面差异很大。在东南沿海地区，审理一件普通的商业纠纷案件平均花费230天时间，而在东北地区则需要363天时间，地方法院系统的执行效率和信息透明度上都存在明显差异。令人高兴的是，在最高法院的督促下，地方法院正在积极改进其工作效率。在2006至2007年初期间，有13个省份在这方面采取了行动。

地方政府正在积极革新

在过去三十年间，中国一直积极致力于改革其商业法规并改进政府的管理效能。随着中国与国际市场一体化的程度逐步加深，改革的步伐也日益加快。 根据《全球营商环境报告》统计，中国连续两年荣登全球10大改革国家之列，在东亚地区位居首位。仅在2006年一年里就有497项新的法律法规生效，其中包括具有里程碑意义的两大法律：《物权法》和《企业破产法》。《企业破产法》将破产机制从国有企业延伸到各种形式的私营企业，并给予担保债权人对抵押物收益的优先受偿权。与此同时，中央政府积极推进行政管理体制的改革，“依法行政，建设法治政府”被列为行政执法部门必须遵循的指导原则。

《报告》显示，从2006年到2007年初，地方政府共有53项与营商环境有关的改革行动（有些改革对《报告》指标没有直接影响）。上海、浙江、广东、福建、宁夏、河南、北京、天津是改革成绩比较突出的地方，对《报告》涉及的四项指标中的三项进行了改革；重庆市名列榜首，在所有四项指标中都有改革举措。只有贵州、海南、吉林三个省份在过去一年中没有涉及营商环境指标的改革。（见表1）

那些做的比较好的地方为其它城市改进本地商业环境提供了范例。通常，一国在《全球营商环境报告》的排名是基于该国最大城市（一般是经济体首府或者商业中心，中国以上海为代表国家的样本城市）的调查数据计算而来的。《报告》显示，如果一个城市在所有指标上都做到目前国内最佳的水平（即本报告调研的30个城市中的最佳），那么以此城市做代表的中国在全球的排名将由第83位上升到第67位。然而，与全球的领先地区相比，即便是国内的佼佼者也有很大的改进空间。杭州市在全国是开办企业最便利的地方，总共需要12个步骤、30天时间和相当于地方人均年收入5.7%的费用。而在中国香港地区，开办一家新企业只需5个步骤、11天时间和花费相当于地方人均年收入3.1%的费用。

未改革地区与先进地区的差距加大

总的来说，东部沿海地区的营商环境好于中西部地区，但也有例外。位于中国西部的重庆和成都在营商环境便利度的排名中分别名列第10位和第13位。它们都是改革较为积极的地方。重庆简化了房地产登记程序，将土地和房产登记合二为一。2007年7月，成都市引进了新企业并联审批系统，大大缩短了审批的流程和时间。

然而，大多数经济欠发达地区的改革步伐仍显迟缓。相比而言，东南地区改革频率最高，其次是环渤海地区。西北地区位居最后，在2006年至2007年初期间每省平均只有1.3次改革，比东南沿海地区少一半。

为什么要改革？

第7篇：商业地产报告范文

一、抓经济户口“岗区责任制”、做好监管模式深化工作

要按照《江苏省工商行政管理系统经济户口管理办法》、《江苏省工商行政管理系统企业信用分类监管实施办法》和扬州局经济户口考核细则及邮工商（2006）60号下发的经济户口管理《六项制度》的要求，深化全系统监管模式改革，进一步加强经济户口管理工作，确保人人肩上有担子，个个身上有压力，按照基层工商分局实行定岗位、定人员、定区域、定责任、定奖励，执行严格考核的“五定一考核”办法，明确分局岗区的划分、岗区责任人工作职责、考核及奖惩，做到“五了解、十到位”，贯彻我局制定的《关于全面推行经济户口岗区责任制实施意见》，将监管责任分解落实到人，确保纵向到底、横向到边、责任到人，力争使我局的经济户口管理工作再创新的经验。

二、抓监管“五大”检查，做好市场主体安全工作

为了扎实有效地推进经济户口管理，关健是经济户口管理的综合、定期、专项、重点和无照“五大检查”，必须完善监管措施，以人为本，抓好监管职能与二版软件的结合，切实做好市场主体信息的收集、整理和记录工作，保证企业信息资料的及时准确、完整规范。在日常巡查中突出“五个重点”：无照经营、超范围经营、重热点行业、注册资本分期到位、案后回查和警示记录；对涉及13个重点行业、热点行业的各类主体监管一年不少于两次实地检查，落实安全职责、监管重点和工作责任，建立健全重热点行业主体的安全档案。在检查中应做到“十要”。即：“检查要全方位，应查要不留死角，必查要完整，抽查要重点，专项检查项目要清楚，是否违法填写要准确，轻微违法整改要限期，责令回查要到位，巡查表检查要真实，录入要准确。”通过抓好重点主体和热点行业的检查，消除监管死角和盲点。对安全生产管理中遇到的疑难复杂问题及时向当地政府汇报，争取支持，确保安全生产形势的持续稳定。

三、抓无照经营取缔工作，做好个私经济发展

无照经营是当前监督管理方面存在的十分突出的问题，2007年要继续加大对无照经营的查处取缔工作力度。一是加强对查处取缔无照工作的组织协调工作，逐步建立由各乡镇政府牵头、相关部门共同参与的监督管理机制，努力实现对无照经营查处取缔工作由一个部门的行为转变为多部门的共同行为，进而由部门行为上升为政府行为；由突击行为发展为长效规范管理行为，努力将无照率控制在尽可能小的范围内。二是查处取缔从事涉及人民群众生命健康和涉及安全的重点行业无照经营行为，要加强与有关部门的联系和沟通，切实落实责任，确保监管到位。三是坚持疏、堵结合的原则，对符合登记条件的无照经营户要及时引导其办照，对因前置手续审批问题产生的无照经营问题，各分局要向所在地的乡镇政府汇报，依法进行查处，问题仍未解决的，由分局将其情况书面报市局，市局将分局检查出来涉及前置审批的行业向市政府汇报，并报相关部门协调解决，力争把问题消灭在萌芽之中。要把查处无照同引导私营经济发展结合起来。各工商分局要根据各地情况，在经济较发达地区，重点引导私营企业在扩大经营规模、提高科技含量、增强品牌效应等方面下功夫，努力把个体私营经济做大、做强、做响，逐步培育发展一批有较强市场竞争力的大型企业集团；在经济发展状况一般或相对落后的地区，要本着实事求是的态度，重点是通过帮扶和引导，做到数量和质量并重、城市和乡镇并举，形成个体私营经济大发展的态势。同时还要发挥当地农村剩余劳动力和丰富的农副产品资源优势，引导个体私营经济面向市场，大力发展农副产品加工业、来料加工业、运输业、建筑业等。

四、抓个体验照和企业年检，做好“亮照工程”工作

按照“谁受理，谁负责”的原则，通过个体验照和企业年检，严把前置审批手续年检审查关，提高依法履职的意识，严格遵守《企业年度检验办法》的规定，切实加强对前置许可手续的审查，加强对公司制企业注册资本的审查和企业登记住所与实际经营场所统一性的审查。对不符合条件的个体和企业坚决按照省局文件要求处理，不得变通过关，确保监管职责到位。随着今年企业年检职能的下放，各分局要以此为契机，结合今年企业年检新的特点，落实年检工作流程化、规范化管理，实现年检受理微机录入先查询、年检信息同步录入、年检资料到期归档。年检结束后各工商分局通过年检验照，已进一步了摸清辖区内市场主体的基本情况，这时要大力开展“亮照工程”，一方面深入开展证照规范化管理达标示范街（镇）活动，另一方面对个体工商户、企业强化证照管理，做到经营必须有照，有照必须亮照，通过多种措施和手段增强市场主体持照、亮照的意识，对不亮照要依法给予处罚。7月和9月份市局将分别组织开展年检工作质量、亮照管理互查，真正做到“有照与前置许可手续一致，亮照登记事项与实际情况一致、”。每次互查后，并将情况进行总结和通报。

五、抓正常市场主体退出机制，做好后延监管工作

2007年依据法规和上级局的要求，市局对06年未年检的企业制定统一简便易行的各类市场主体退出操作办法，在全市范围内统一组织实施，建立动态管理制度，畅通退出渠道，及时清理名存实亡的各类市场主体。对市场主体退出后要建立督查机制，健全后延监管措施。各分局要积极探索对被吊销营业执照企业的后延监管工作，一是利用年检切实做好企业数据库的清理工作，对发现的注销数据，年检经办人员要及时负责地将辖区内注销数据与保证书式档案和电子档案的一致性，提高数据准确率。二是采取案后回查措施，重点检查被吊销营业执照企业是否已停止经营活动，是否进行清算，是否办理注销登记；三是对被吊销营业执照企业设立的分支机构责令停止经营活动并依法办理注销登记，四是对被吊销营业执照企业其投资的相关企业，要责令限期办理变更登记；五是对吊销营业执照负有清算义务的投资人在未履行清算义务的情况下，限制其对外投资，对被吊销营业执照负有个人责任的法定代表人以及法规规定负有责任的有关人员，依法进行警示限制，做好后延监管工作。

六、抓商标注册，做好创牌工作

1、积极加强商标注册的宣传引导，促进我市注册商标总量的迅速提升。

商标注册是商标创牌的基础。07年商标注册工作一是要积极引导个体私营企业申请注册并使用商标，逐步从借“牌”生产转向自主品牌经营，对有条件的生产型、实业型私营企业，指导其走品牌发展之路，引导其熟练运用商标战略做大做强、做出品牌。二是要大力鼓励发展服务商标注册，引导餐饮、沐浴休闲以及其他具有较强地方特色的服务型企业申请商标注册，特别引导好老字号服务企业通过商标注册保护自身字号这一无形资产，通过商标战略运作树立企业信誉，扩大企业影响力。三是要对我市知名度较高的企业，引导其注册联合商标和防御商标，积极申请商标国际注册，增强企业知识产权保护能力。

2、继续推动实施商标品牌战略，让政府以及广大投资者充分认识到商标创牌的积极意义。

注册商标的根本目的是为了提高商标的社会知名度，从而为本企业获得更丰厚的利润回报。07年，一是要积极支持企业争创省、扬州市著、知名商标，直至中国驰名商标。对参与申报认定的企业主动予以指导，帮助企业准备资料。二是尤其要积极支持我市更多企业参与知名商标的申报认定，引导、鼓励他们先走上创牌之路，再逐步发展壮大。要重点培植农产品知名商标、老字号知名服务商标和私营企业争创知名商标，大力提高老字号、农副产品和私营企业知名商标的比例。三是要积极构建创牌梯队。进一步细化争创品牌企业的发展规划，排出一批基本具备条件、发展后劲足、前景好的企业，分层次抓好培育发展工作，建立扩大争创品牌企业的后备队伍。各分局要积极引导企业创牌，促进我市确保著名、知名商标申报数在去年的基础上增长。

同时，要继续做好品牌兴农推动工作，积极发挥工商作为商标行政管理的职能作用，采取切实有效措施，有针对性地选择农业产业化龙头或骨干企业，以商标为纽带，实施“主导产业＋优势品牌”战略，倡导“公司＋基地＋农户”的利益联结模式，实行“统一规则、统一标准、统一生产、统一品牌、统一上市”的策略，加快农业产业化步伐，促进农业结构战略性调整。一是重点围绕优质稻米、特色水产、优良家禽、特色蔬菜等尽快形成一批具有地域特产、竞争力较强、集生产、加工、销售、服务于一体的农副产品企业商标。二是积极帮助申请农产品地理标志注册和保护与培育工作，对已申报注册的证明商标，要积极加强与国家工商总局商标局联系和沟通，力争年内完成注册工作。

七、抓商使用规范管理、做好“三牌”检查工作

品牌商标贴牌、商标印制以及品牌专卖是保护商标专用权的重要关口。07年，要把严厉打击侵犯商标专用权的违法行为，作为构建和谐商标品牌市场的重要一环抓。一是要开展好贴牌加工企业、商标印制企业和专卖店（场）专项执法检查，在充分调查摸底的基础上，开展全市定牌加工企业、商标印制企业和专卖店（场）专项检查，从源头上遏制商标侵权行为的发生。二是要将我市现有的著、知名商标企业列入重点保护范围，发挥“华东六省一市”和“淮海经济区”商标保护协作网的作用，与企业联手协作，开展跨区域的打假行动，依法对品牌商标进行特殊保护，为品牌企业的发展壮大营造良好的法治环境。三是要指导企业加强商标的自我保护，逐步建立和完善商标信息网络，增强市场预警功能，不断增强企业自我防范意识。四是要进一步强化部门保护协作机制，一方面积极推行联合执法，形成执法合力；另一方面发动社会各方积极参与，在维护消费者合法权益的同时，推动商标专用权保护工作的深入开展。

八、抓日常广告监测，做好违法广告整治工作

1、做好利用新闻媒体的广告监测工作，努力净化广告主流媒介市场秩序。

07年，我们要继续按照扬州局及我局《广告监测制度》的要求抓好广告监测工作。一是开展日常监测，依据监测情况形成《广告监测情况通报》，及时向电台、电视台、报社等相关广告者通报监测对象的违法率、违法量、主要违法表现等；二是迎接并配合扬州局开展1-2次的集中广告监测和互查活动；三是开展专项整治行动，根据监测结果，严肃查处并曝光一批典型广告违法案件的广告主、广告经营者、广告者，并将情况通报有关部门共同加强管理。

2、以查处医疗美容等违法广告整治为重点，促进广告市场长效化管理。

一是根据省市局工作意见精神，对广告经营活动中存在的情节严重、影响恶劣、群众反映强烈的典型虚假违法广告，特别是利用新闻媒体的虚假医疗、药品、保健食品、化妆品、美容服务、房地产和致富信息广告，进行集中治理，严厉打击。并适时与卫生、食品药品监督部门联手开展行动，整治我市的医疗、药品、食品、医疗器械经营秩序，重点加强对国庆、中秋、元旦等节日期间保健食品广告的监督检查，依法查处未经审批擅自、篡改审批内容及宣传疗效的保健食品广告，与其他职能部门一起共同维护保健食品市场秩序。同时，加强房地产广告和印刷品广告监管，重点加强固定形式印刷品广告的检查，及治理房地产企业投资增值、回报率等违法宣传。二是加强广告审查员培训，提高单位负责人法律意识和自律水平，促进其能够依法广告，巩固齐抓共管、标本兼治的管理体系。三是根据扬州局意见精神，在全市逐步实施媒介广告信用评价管理，将媒体广告经营资格检查情况、媒体广告的违法率、违法量、虚假广告及其他严重违法广告的数量等列为广告信用指数评价指标，对媒体实行分级分类管理，并将评价结果定期向相关部门进行通报。四是加强户外广告监管，严格把关，凡广告未经登记和未标明广告登记号以及内容违法的，要严肃查处。五是继续加强和完善广告协会建设，交流各广告经营单位经营情况，通报主要违法事实、违法量和违法率，尤其是发挥好协会的“三自”作用，共同维护和促进我市广告经营市场的经济秩序。新晨

九、抓联络员制度建设，做好企业与工商沟通工作

根据扬州局工作意见的要求，07年，将在著名商标企业建立商标和广告联络员制度。一是定期组织商标广告联络员开展法律法规培训，引导企业灵活运用品牌战略，规范广告经营行为，促进企业健康快速发展。二是主动听取企业意见建议，积极为企业排忧解难。三是及时传递政策法规信息，帮助企业更快更好发展。四是指导联络员准确填报好本企业著名商标企业调查表和广告经营企业调查表（表式扬州工商局将另行下发），确保上报数据及时、准确和完整。通过联络员制度建设及时了解企业的经营状况和法律需求以及要求工商部门服务的内容，一方面为了防止企业违法违规行为的发生，另一方面又要为促进企业健康发展提供服务。

第8篇：商业地产报告范文

电子商务在20世纪90年代初首先由美国带头发起并迅速向全球发展。根据目前企业电子商务的运作情况和发展趋势可将其划分为二个应用层次：一是普通电子商务层次。主要表现为单个企业之间、企业与消费者之间的网上商务活动。二是电子商社(E-businessCommunity,简称EBC)层次。在电子商杜中，互联企业通过InternetExtranet(企业外部网)、Intranet(企业内部网)和确保安全的虚拟专用网VPN等网络手段和企业运作规则把不同地区不同企业的资源迅速组合成超越空间约束的统一经营实体，以最快速度推出高质量、低成本的产品和服务。电子商社是电子商务应用的高级阶段。

电子商务造就了自动化、无纸化、数字化的社会经济环境，改变了企业的生产方式和管理模式，从而也改变了传统会计运作的环境。随着我国商务电子化程度的不断提高，电子商务下的会计问题将会逐步显现出来，以下十个问题仅是笔者的初步探索，以期抛砖引玉。

一、电子商务对传统会计理论的冲击

任何会计理论总是建立在一定的会计环境与实务基础上的。电子商务极大地改变了传统会计的环境，也必然对会计选论带来影响。如电子商社是建立在两上的一个经济组织，但无论从组织上还是地理上都是一个虚拟企业，且在内部成员的组成和整个组织的存续时间上存在不稳定性，这给会计主体的认定、是否持续经营的判别带来困难。传统会计理论中的会计主体假设、持续经营假设将受到冲击。又如被誉为新兴数字经济最大和最明显推动力的数字化产品，不仅表现形式不同于传统的物质资产，也无法用物质资产的方法对其进行会计确认与计量，传统的会计要素理论及相应的计量原则需要发展。

二、电子商务对相关会计法规的冲击

传统商务活动从签约、履行合同到款项结算，伴随业务过程的信息流、资金流等一般均以书面形式出现并由经办人签字确认，会计核算制度、会计结算制度、审计制度等均离不开这些原始资料。电子商务造就了自动化、无纸化、数字化的社会经济环境，数字签名代替了纸面签名，这必然对传统的适应于纸面交易的现行商业法规(包括会计法规)带来冲击。需要解决的问题有：(1)交易双方身份认证办法在会计上的确认，即制定为参与网上交易的各方提供法律认可的认证办法；(2)电子合同的合法性程序在会计上的确认，包括电子合同的规则与范式、构成有效电子书写文件和原始文件的条件;支持数字签名和其他身份认证的手续规则；数字凭证合法性有效性的规定等等；(3)电子支付管理，即规定电子支付命令的签发与接收规范以及有关各方的权利、义务和责任。

三、电子商务对传统货币及其结算体系的冲击

电子商务对企业传统货币及其结算体系的冲击是巨大的。传统支票、现金的主导地位将逐步被数字货币所替代。数字货币是采用电子技术和通信手段在市场上流通的按照法定货币单位来反映商品价值的信用货币。它实际上由一组数字构成，含有用户的身份、密码、金额等内容，并以字节形式储存在个人电脑中的数字价值单位(DVU)。数字货币可以通过Internet从一个作为付款而提供的帐户上下载，也可以用数字信用卡从网上购买。与数字货币相对应的金融机构，则是没有银行大厅没有营业网点只有Internet站点的网上银行(或称虚拟银行)。数字货币的出现也造就了新的金融犯罪和各种形形的舞弊行为的出现。如何保证自己的某些数据不被窃取，怎样保证对方的真实性等安全问题将成为电子商务网上支付的最突出问题。

四、数字产品的会计核算问题

在传统商务活动中，诸如计算机软件、报刊影视产品等是以实物产品形式出现，在会计上作为存货以历史成本原则对其进行确认和计量，进行进、销、存数最金额核算并反映到会计报表上。在电子商务环境中，数字产品已超越了资源限制的约束，数量和内容可无限制地复制，按实物产品方式?quot;映资产价值失去意义。在具体会计核算上，这些产品无法反映具体存货数量和金额，只有销售数量和销售额。数字产品的广泛应用是数字经济的重要特征，并必将成为未来的遁要产业之一，因此，会计界需要从会计理论到实务：包括会计准则)对数字产品的确认、计量和报告进行研究。

五、建立网上实时会计报告模式问题

传统会计报告模式一般指企业对外提供会计报告方式，尤其是上市公司的会计信息揭示方式。在电子商务环境中，企业会计信息系统是建立在Internet、Extranet和Intranet基础上的，不管是提供定期信息还实时信息，是提供综合信息还是明细信息，具向债权人、投资者提供还是面向社会大众提供，技术限制已不复存在，建立网上实时报告模式成为可这给传统会计报告模式的发展带来机遇和挑战:表现在会计报告的目标上，传统会计报告模式投资者和债权人提供反映管理人员经营责任的信未来将更侧重于向使用者提供有助于决策的相关息；(2)表现在会计报告周期上，建立在分期假设成本--效益原则约束之上的定期报告模式，将被受时间、地点限制的实时动态报告模式所替代；表现在会计报告要素上，传统模式把会计报告要素分为资产、负债、权益、收入、费用、利润等几大多已无法满足决策有用性的要求，划细会计报告要素以全方位反映企业生产经营过程和事项的即时信息是发展趋势；(4)采用上述网上实时报告模式，还须研究如何通过会计法规和准则来规范和约束报告司的会计行为，以及如何进行网上审计等问题。

六、会计的国际化问题

建立在Internet基础上的电子商务，本质上是全球性的。近几年来在美国的推动下，WTO、APEC、OECD等国际组织和发达国家相继发表了电子商务文件，国际电子商务框架正在形成，传统的国际贸易方式将面临深刻变革。另外，电子商务也给多国企业合作、国际证券市场等国际资本市场的发展提供了新的运作空间。国际电子商务的发展对会计准则的国际差异提出挑战，不同的会计准则反映不同的会计信息，如果这种差异需要投资者、合作双方甚至多方在网外经过特殊调整后才能解决，将影响电子商务作用的发挥。因此，笔者认为，随着我国加入WTO的日益临近和电子商务应用的日益普及，在我国具体会计准则制定过程中，再过份强调会计准则的本国特色，不符合时展的潮流。

第9篇：商业地产报告范文

关键词：营商环境；监管；法与金融

中图分类号：F821.0 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2012）10-0075-04 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2012.10.20

一、问题的提出

中国的营商环境改善了吗？世界银行在2011年10月20日了主题为“在更透明的世界里营商”（Doing business in a more transparent world）的第9份《全球营商环境报告》（“Doing Business Report”，以下简称《报告》），《报告》通过对全球183个国家和地区的商法、公司法、证券法等规则进行梳理，归纳出政府监管企业和个人商业活动的十一项重要指标，并进行量化比较分析，以此判断一国或地区是否建立起一套能够创造良好营商环境的法律，以更好促进私营经济发展。

二、《报告》的基本概况及对中国的评价情况

（一）《报告》的基本概况

报告围绕“监管水平是能增强还是限制其商业活动”的主题，提供有关商业监管和产权保护的量化指标。2004年为“理解监管（Understanding Regulation）”，2005年为“排除增长的障碍”（Removing the Obstacles of Growth），2006年为“创造就业岗位”（Creating Jobs），2007年为“如何改革？”（How to Reform），2008年为“比较178个经济体的监管”（Comparing Regulations in 178 Economies），2009年为“比较181个经济体的监管”（Comparing Regulations in 181 Economies），2010年为“艰难时期的改革”（Reforming through Difficult Times），2011年为“使企业家与众不同”（Making Difference to Entrepreneurs），2012年为“在更透明的世界里营商”（Doing business in a more transparent world）。《报告》将进入研究视野的国家和地区分为了14个类别①，这些国家和地区的数量从2004年的133个国家和地区拓宽到了2012年的183个国家和地区，基本上覆盖了世界上主要经济体。

1.《报告》的主要观点

（1）监管的水平。 《报告》在监管的水平上为政策制定者提供了两个重要的帮助。第一，理解这些指标与经济和社会产出之间的关系，使决策者能够发现特定法律和监管与贫穷、腐败、就业、获得信贷、非正式经济以及市场准入之间的关系。第二，《报告》对设计改革的相关指引。比如，开办企业指标对一国决策者在设计“要办理多少手续才能开办企业或者登记或转让商业财产”时有着重要而明确的指导意义。《报告》通过对各国监管实践的研究，其将监管实践经验总结为三部分：第一，各国监管水平是不同的；第二，更严的监管往往带来更糟的经济绩效，简便、充分的产权保护能够促进市场繁荣；第三，发达国家往往实行一种能够持续的监管方式，不发达国家却做不到。最后，《报告》明确指出了良好监管的原则（Principles of Good Regulation）：当私人诉讼（private ordering litigation）不能产生更好的效果时才适用监管；只有在监管能够得到强制执行的时候才适用监管。具体来说，良好监管的共同做法有：简化并解除对市场竞争的控制；有效保护产权；扩大技术的使用；减少司法对商业活动的干预；进行持续的监管改革[3]。

（2）监管的结果。在衡量监管的结果方面，《报告》为政策制定者提供了三个方面的重要指引。

第一，理解执行合同指标是衡量司法系统解决商事纠纷效率的标准之一。《报告》通过跟踪商业销售纠纷在当地法院的发展演变过程和地方诉讼律师和法官完成的调查而建立起来了一组数据，其具体通过执行合同的程序、时间和成本三个分指标来加以衡量一国的营商环境便利度。在2011年的《报告》中，指出过去7年来发达国家更趋向于通过法庭引进新的技术（如电子化）来确保合同执行的便捷、高效；而发展中国家则更多地关注于降低法庭积案率和精简诉讼程序来保障合同的执行。《报告》还指出，积极主动的主管部门、专业化的法庭和电子化技术的引进是各国促进合同执行的最有效的实践方式。

第二，理解企业破产指标与一国营商便利度之间的相关关系。最新《报告》显示，破产法改革和债权人委员会制度完善是大多数国家在企业破产制度改革中所采取的措施。债权人收回贷款的时间越短，债权人的诉讼成本越低，债权人在经过法律行动后的回收率越高，相应企业破产便利度就会越高，营商环境便利度越高。

第三，《报告》汇编了标准化海运货物进出口的相关程序规定，记录了从双方签订合同到货物交付这一过程的货物进出口官方程序以及完成这一程序所需要的时间和成本。此外，《报告》还记录了贸易商从事货物进出口需要的所有单证。通过对OECD国家和发展中国家的广泛对比分析，跨国贸易中进出口贸易所需要的文件数量越少，进出口所需时间越短，进出口所需成本越低，跨国贸易越加便利，营商环境便利度越高。而在最新的《报告》中指出，跨国贸易中电子化信息技术的引进，尤其是电子化的同一窗口（an electronic single-window system）确保了跨国交易双方和商的便利度。同时，进出口贸易中税收、安检、环境评估等一系列措施对跨国贸易有着极其重要的影响[4]。

（3）法律对财产的保护程度。第一，《报告》衡量了小股东不受董事们滥用公司资产为自己牟利的损害而对他们进行保护的力度。《报告》通过对OECD国家和发展中国家的广泛对比分析，将保护投资者分为三个方面：关联方交易透明度（披露程度指数）、对自我交易的问责（董事责任程度指数）以及股东因不正当行为而管理人员和董事的能力（股东诉讼便利度指数）。这三方面对世界发达国家和发展中国家的投资者保护起到了关键性的作用。第二，《报告》通过一组指标衡量担保交易中借方和贷方的合法权利，而通过另一组指标衡量信贷信息的分享。第一组指标描述担保法和破产法怎样使贷款更加便利，第二组指标描述公共信贷登记机构和私营征信所提供的信贷信息的覆盖面。《报告》通过对183个国家有关企业贷款的制度发展趋势、贷款制度改善的影响因素和制度改革的结果进行对比分析，发现统一登记、统一法律和允许庭外执行是影响信贷担保制度的有效因素；建立广泛的征信网络、建立公开公正的征信公告和降低征信系统的门槛是影响信用制度的有效因素。简言之，担保法和破产法保护借方和贷方权利的力度越强，公共和私营信贷机构提供的信贷信息的范围、质量和开放程度越高，公共信贷登记机构和私营征信覆盖面越广，其一国的营商环境便利度越高。

（4）企业的税负。《报告》同时分析了企业纳税和一国营商便利度之间的相关性，为决策者提供了具体指引。在2011年的《报告》中“企业税负”改革这一项指标下，中国大陆排在183个国家中的第7位，中国台湾则排在第9位，这也是该报告认为2010年以来中国营商环境改善的最大成就。这主要得益于税收制度中电子化的推广、税基或者税目的简化以及纳税人纳税意识的提高等因素。

（5）就业监管。在就业监管方面，《报告》选取了雇佣员工指标来衡量。《报告》衡量对象是就业法规，因为就业法规会影响到雇佣和裁员以及工作时间的刚性。为使这一衡量方法与国际劳工组织的相关公约保持一致，2007年《报告》对雇佣员工指标的研究方法进行了改进。该指标具体包涵终止雇员合约、周末工作、带薪休假及夜间工作等四项分指标。结果显示了各国就业监管趋势以及什么样的就业监管是过于严厉和复杂的，且为深入理解就业监管和全球监管模式做出了相关指引，比如对员工的摊派杂费、节假日的灵活分配和节假日奖金的监管进行了横向比较，引导各国就业监管改革。

（二）《全球营商环境报告》对中国的评价

首先来看2012年中国营商便利度在全世界183个国家中的排名情况。2012年除办理许可证（dealing with licenses）、获得电力（getting electricity）、合同执行（enforcing a contract）、跨国贸易（trading across borders）分别上升一个名次外，其他各项指标均出现不同程度的下降，其中投资者保护（protecting investors）指标下降幅度最大。但总体上，中国营商环境便利度在2007—2012年里变化并不显著。

中国在开办企业（starting business）、办理许可（dealing with construction permits）、投资者保护（protecting investors）、纳税（paying taxes）四项指标上排名明显偏后，获得信贷（getting credit）、跨境贸易（trading across borders）、企业破产（closing a business）三项指标则大致居在183个国家的中等位置，注册财产（registering property）、合同执行（enforcing a contract）两项指标则排名靠前。与OECD国家各项指标的平均值相比，中国除注册财产（registering property）、合同执行（enforcing a contract）两项高于其平均值外，其他各项指标均明显低于OECD国家，且低于或略等于东亚及太平洋国家的平均值。

以下是以5年为单位所衡量的几个国家的累计变化情况与中国的对比。

与仅仅从横向上观察一国营商环境便利度最高值及其排名不同，上图中从纵向上展示了一国营商环境便利度较之本国5年前的变化程度。通过图1可以看出，虽然以中国为代表的转型国家在《报告》中的总体排名偏后，但通过过去5年的商业监管改革，中国、印度、俄罗斯等国家取得了明显的进步，相对于美国、日本等发达国家，其拥有更好的营商环境便利度累计变化率。

《报告》数据是通过标准化方法采集的。首先，《报告》团队设计一项调查，一个简单的商业案例确保经济体之间以及不同时间段之间的可比性，因此对企业的法律形式、规模大小、所在地及其营业的性质都进行了一定的假设。调查是由8200多名当地专家实施的，包括律师、企业咨询顾问、会计师、货运、政府官员以及负责法律法规方面日常管理或咨询的专业人员。这些专家与《报告》团队进行了数论互动，且调查所得数据的可靠性屡经测试，从而使所采集的信息几经修改或扩充。

三、法与金融分析方法的新发展与局限

在LLS于2008年发表的 “The Economic Consequences of Legal Origins”中，他们提出了LLSV在过去十余年中研究的两个主要贡献（LLSV 2008）：第一，他们研究发现部分国家在他们的商法规则上规定了更为严格的投资者保护法律。第二，他们通过实证结论分析出投资者保护法律的区别在大陆法系和普通法系之间有着显著的区别，普通法系国家相对于大陆法系国家而言，更关注外部投资者的保护。随后他们通过商法法律起源的不同，分析出这些国家在金融发展上的不同状况。

在LLSV的最新论述中，相关研究成果明确的划分为了三大研究类别或分支：第一，追随他们在1997、1998年的经典文献，探讨法律起源对投资者保护法律的影响以及投资者保护对金融发展的影响。第二，政府对于特定经济活动的监管以及所有权的研究。第三，关注法律起源对司法制度的影响，从而研究这些司法制度在财产权保护和合同执行方面的不同表现。

归纳起来，他们认为法律起源对经济产出的影响是普遍的。普通法系具有更好的投资者保护，与之相联系的是更发达的金融市场，更良好的融资环境以及更为分散的所有权结构；普通法系国家由于更少的政府监管和国家所有权，与之相关联的是更少的腐败，更有效的劳动力市场和更小规模的非正式经济；普通法系国家的司法形式主义更低但拥有更为独立的司法制度，与之相关联的则是更安全的财产权以及更优的债权执行。

四、结论

过去十年来，关于法律起源、金融制度以及经济增长研究的主题逐渐成为了国际学术界关注的热点问题，相关研究领域被人们称为“法与金融理论”。其中代表人物是LLSV。LLSV在法与金融理论上的研究范式、研究结论对经济学界、法学界产生了重要影响。虽然自法与金融理论诞生以来，就不断受到学术界和实务界不同程度的质疑，但是他们对于抽象法律制度的具体量化，以及不同法系投资者保护、监管水平等的研究成果，成为了世界银行支持发展中国家与地区改革的重要理论依据，世界银行自2004年起的《报告》采纳的主要评价指标即来源于他们的研究基础。

从《报告》的十一项主要评价指标来看，它对一国商业监管有着重大的意义。自2004年以来的9份《报告》主要从监管的水平、监管的结果影响、法律对财产的保护程度、企业的税负、就业监管的不同方面对一国营建便捷高效的营商环境进行了较为全面的指引。

参考文献：

[1]Djankov， Simeon， La Porta， Rafael， Lopez-de-Silanes， Florencio， Andrei Shleifer.The Regulation of Entry[J]. Quarterly Journal of Economics， 2002（3）.

[2]Djankov， Simeon， McLiesh， Caralee， Andrei Shleifer.

Private Credit in 129 Countries[J]. Journal of Financial Economics，2007，84： 209-329.

[3]Botero， Juan C， Djankov， Simeon， La Porta， Rafael， Lopez-de-Silanes， Florencio， Andrei Shleifer. The Regulation of Labor[J]. Quarterly Journal of Economics， 2004（2）.