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市场价值评估方法精选(九篇)

市场价值评估方法

第1篇:市场价值评估方法范文

    近几年来,我国证券市场上市公司并购活动快速发展,2009年沪深两市参与并购的上市公司总数及交易资产总量均创下了历史记录。在公司并购过程中,目标公司价值评估的准确与否很大程度上决定了交易是否能够完成,而在目标公司价值评估中,评估方法的选用更是重中之重,是目标公司价值评估的关键所在。根据中国资产评估协会2004年的《企业价值评估指导意见(试行)》第二十三条规定,注册资产评估师受并购企业或目标企业之托执行企业价值评估业务时,应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,恰当选择评估方法。从理论层面来看,或者说从我国现行的资产评估相关准则来看,在评估业务中需要遵循这样两个逻辑:其一,评估时应首先明确评估目的,根据评估目的确定资产评估的价值类型,而价值类型又决定着具体操作过程中评估方法的选择,也即评估目的和价值类型会对价值评估方法的选择产生一定的影响,且在选择评估方法时,还需要针对被评估企业所在行业特点,竞争情况和被估企业自身的具体情况进行分析比较,根据现实情况可以搜集到的材料最终确定评估方法。其二,并购时收购方主要看中的是目标公司或其资产能够为公司带来的未来价值,如果从这种角度讲,在价值评估方法的选择中应该首选收益法。那么,我国上市公司并购中的价值评估方法选用时是否受到评估目的、价值类型、行业、竞争等因素的影响?实务中价值评估方法的选择是否与评估理论有效的契合?如果实务中价值评估方法的选择没有受到评估目的、价值类型等的显著影响,原因何在?我国现行并购中是否较多的应用收益法来进行价值评估?鉴于此,本文针对上市公司2009年并购重组中价值评估方法的选择进行研究,以期能够描述上市公司并购重组中价值评估方法选择的现状,进而对其进行剖析。

    二、文献综述

    (一)国外文献 国内外学者对企业价值评估进行了深入探讨,对企业价值评估方法亦做过较为系统的研究。梳理国外关于企业价值评估方法的文献可以发现,1938年威廉姆斯博士在《投资价值理论》一文中提出的现金流价值评估模型是以后很多折现法估值模型的衍生基础。1953年威斯顿较为详细地论述了公司价值评估的表格方法。1958年Modigliani和Miller教授阐述的MM定理以及1965年William Sharpe 提出的资本资产定价(CAPM)模型等为现代公司价值评估理论和方法的发展奠定了基础,以后几十年,国外企业价值评估评估方法不断完善。20世纪80年代,蒂姆·科勒、马克·戈德哈特、戴维·维塞尔斯对企业价值评估方法进行了较为深入和系统的研究,提出了著名的麦肯锡价值评估模型即现金流折现模型。Gebhardt,Lee and Swanminathan(2001)和Chenetal(2003)认为采用折现现金流量法估计创业企业的价值时,由于企业所处的发展阶段不同,可以对股价模型的内在假设进行修正,从而导致模型参数设定有所变化。布瑞德福特·康纳尔(2002)系统介绍了现金流量折现法理论,并用福特公司作为实例具体介绍了该方法的实际应用。阿斯沃斯·达莫达让(2005)阐述了在新经济环境中高科技公司等非传统行业的企业价值评估问题,研究了如何用现金流量贴现法来估计技术性公司的价值,此外还讨论了运用相对价值评估法和实物期权法评估技术性公司的可行性和适用性。Phillip R. Daves、Michael C. Ehrhardt、Ronald E. Shrieves在《Corporate Valuation: A Guide for Managers and Investors》中构建了一个完整的评估框架,从实践角度阐述了企业价值的评估方法和程序,具体介绍了如何预测未来财务报表和公司未来自由现金流的方法。除去上述研究主流企业价值评估方法的文献,还有一些文献研究其他评估方法在企业价值评估中的应用,如EVA价值评估法和期权法等。

    (二)国内文献 对比而言,国内许多学者也对企业价值评估方法进行了较为深入的研究,研究者对企业价值评估的方法体系及具体方法都进行了一些研究。一部分学者对企业家之评估的方法体系进行了研究,汪平(2000)从财务视角探讨了企业价值评估的具体方法,对公司自由现金流量法进行了较为详尽的论述;傅依、张平(2001)借鉴国外价值评估模式的思路,建立了企业经营战略分析、会计分析、财务分析、前景预测到具体的企业价值评估方法框架。李麟、李骥(2001),陆敏(2002),李光明(2005),武勇、刘曼琴(2005),刘捷、王世宏(2006),赵建华(2007),王志华、王跃(2010),赵坤、朱戎(2010)等从理论上系统总结了企业价值评估的成本法、市场法、收益法等各种方法,并对评估方法的适用性和局限性做出了较充分的理论分析。还有一些学者针对价值评估方法的选择以及具体的评估方法适用性进行了研究,王莹莹(2004)研究了根据不同动因对价值评估方法选择的影响。王建中等(2004)、邓秀英、颜永平(2007)等进行了股权自由现金流量估价模型评估值与各企业市场价值的比较,验证了现金流量折现(DCF)模型在我国资本市场上的适用性。顾银宽等(2004)分析了EVA贴现估价法的理论模型,探讨了其在我国上市公司价值评估中的应用。吕学梁、王连华(2005)对基于实物期权理论的企业价值评估方法进行论述并分析该方法在实例中的应用,分析结果表明实物期权方法能够正确评价企业的价值。谭文(2009)对基于价值链的企业价值评估方法进行了研究,对各种评估方法进行分析和比较,提出应运用价值链进行企业价值评估。史静(2009)对基于现金流量折现法的企业价值评估进行了研究,并采用案例研究方法对现金流量折现法评估价值和市场价值进行比较分析,认为现金流量折现法能够较精确地评估企业价值。曹中(2009)在研究收益法核心思路的基础上,针对我国企业价值评估的现状和存在的问题,指出了收益法的缺陷并对收益方法的度量方法进行了更深入地讨论并构建以下模型:企业当期实现的价值=企业当期资本的投入+资本当期实现的增值。黄静,王菊(2009)对传统企业评估方法和实务期权定价法进行了比较,并在此基础上研究了实物期权理论在企业价值评估中的应用领域及其局限性。张宏霞、陈泉(2010)认为可以期权法对高科技创新企业进行估价。

    从上述中西方文献发现,现阶段评估界对企业价值评估方法的研究越来越丰富,但主要还是集中在理论研究,实证研究相对较少,尤其是较少有研究运用数据来分析评估目的、价值类型、行业 等因素对价值评估方法选择的影响。本文则结合2009年深证上市公司并购案例,对评估方法的选择及其运用中出现的问题进行分析,研究我国上市公司并购重组中的价值评估方法选用时是否受到评估目的、价值类型、行业、竞争等因素的影响?实务中价值评估方法的选择是否和评估理论能够有效契合,实务中价值评估方法的选择没有受到评估目的、价值类型等的显著影响。

    三、上市公司并购价值评估现状分析

    (一)样本选取和数据来源 本研究是以从CSMAR数据库和巨潮咨询网站上搜集的2009年深圳证券交易所内上市公司发生的140笔上市公司并购相关交易所发生的评估事件作为样本。选取样本的标准为:评估报告披露日期为2009年1月1日至2009年12月31日期间;委托方为深圳证券交易所内的上市公司;评估目的为收购、转让股权或收购资产;已披露评估报告和交易公告。本文以2009年我国上市公司并购评估事件为样本,选取可能对评估方法的选用有影响的几个因素进行重点描述统计。描述的因素主要包括评估目的、评估价值类型、目标企业所属行业以及评估方法的具体选用状况。

    (二)上市公司并购价值评估统计 主要从以下方面进行了统计:(1)上市公司并购总体概况。据CSMAR数据库统计,2009年度深证上市公司中共69家上市公司发生并购交易,涉及140宗资产评估以及交易,2009年发生并购交易的上市公司行业分布情况如(表1)所示。可以看出,从发生并购业务的上市公司所属行业来看,房地产行业是2009年并购交易规模最大的行业。交易额占2009年上市公司并购交易总额的31.33%,该行业也是并购业务发生宗数最多的行业,2009年共发生21宗交易,占并购交易宗数的15%,由此可见资金需求量较大的房地产企业是资本市场中并购的积极参与者。电力行业发生的并购交易宗数比例也较高,交易规模最大、产业整合和升级力度较强。(2)并购价值评估方法统计。2009年深证上市公司并购价值评估方法的选择和最终结果选用的评估方法如(表2)所示。可以看出:第一,从评估时选择的评估方法来看,2009年上市公司并购交易评估方法仍是以成本法和收益法两种方法结合为主。同时使用成本法和收益法进行评估的案例共83宗,占评估案例总数的59.3%;单独使用成本法的有46宗,占评估案例总数的32.9%,选择成本法进行评估的原因大都是认为收益法受到各种因素的限制或评估对象为企业一部分资产;单独使用收益法的有9宗,占评估案例总数的6.4%;没有一例评估单独使用了市场法,140宗交易中一共只有两宗交易在评估时使用到市场法。其中一笔交易同时使用了收益法和市场法,但最终还是以收益法的评估结果作为目标公司的评估值。另外一宗交易是使用了成本法与市场法,但最终还是选择了成本法的结果作为最终的评估值。第二,从评估最终结果的选用来看,很少有并购交易采取对评估时选用的不同评估方法产生的评估值进行综合来确认最终的价值,绝大多数并购交易都是选用了某一具体的评估方法。在评估结果选用方面,成本法占据了最主要的地位,共117宗,占评估案例总数的83.6%,其原因可能是源于我国目前市场化程度不高,收益法和市场法的运用并不成熟,成本法较其他两种方法资料收集容易,使成本法运用比例较高。在2009年上市公司并购的案例中,收益法的使用所占比例不高,多数情况下只作为辅助方法使用,最终结果选用收益法共22宗,占评估案例总数的15.7%。140宗交易中有一宗交易综合了成本法和收益法的结果,并将最终结果定为成本法和收益法评估结果的算术平均值,其原因是由于该交易被估公司属于发电供气企业,有一定的垄断性,评估人员考虑到成本法对其评估无法体现出垄断的优势,同时对目标公司的未来收益预测又有一定的不确定性,最终选择了将两种方法取算术平均来确定评估价值。从结果来看,没有并购交易选用市场法作为目标公司的评估值。(3)分行业评估方法选用。将深证上市公司发生的140笔并购中评估时选用的方法和结果选用的方法进行统计,如(表3)所示。可以看出,2009年深证上市公司并购交易中成本法占据了最主要的地位,很多行业所有评估项目最终都是选择了成本法的评估结果,只有塑料制品行业较多的选用了收益法的评估结果。总的来说,行业对于评估方法选择上的影响在实践中并不突出。从发生并购交易较多的房地产行业来看,大都以无法准确预测被并购公司未来收益为理由选择了成本法,且以成本法的评估结果作为最终的评估价值,只有2宗交易选用了收益法的结果,其选择收益法评估结果的评估报告给出的理由是该公司已经获得了开发项目的土地使用权,有了项目初步的建设规划开发进度时间表及成本收入预算等,而且收购方及转让方主要关注的是其在参与被并购公司的合作经营期间从被并购公司可能获取的收益。(4)评估目的与价值类型和评估方法选用。理论上资产评估目的会对资产评估对象及其面临的市场条件具有约束和限定的作用,并且对价值类型和价值评估方法产生影响。价值类型会在整体上对资产评估对象面临的市场条件具有约束作用,从而对评估方法的选择产生一定的影响。在价值类型确定的情况下,评估方法的选择具有多样性,只要能够获得满足价值类型结果的方法都可视为可行,在实际选择评估方法时要根据评估目的、评估条件和确定的价值类型合理选择有效的评估方法进行评估。因本文主要研究上市公司并购中采用的评估方法,故选取的2009年度深圳上市公司69家上市公司140宗并购交易进行研究,其评估目的及其选用的评估方法如(表4)所示,可以看出2009年深圳上市公司并购主要是以股权收购、股权转让、资产收购为主,股权变动、股权受让、股权投资、吸收合并所占比例较少。从其选用的评估方法来看,资产收购选用成本法居多,而股权收购和股权转让选用成本法和收益法结合的方式比较多,且股权收购中选择成本法和收益法结合方式的比例远大于股权转让方式。而从评估结果选用的方法来看,资产收购中选择收益法的比例较高,股权转让中选择收益法的比例高于股权收购中选用收益法的比例。可以看出,评估目的对评估方法的选择产生一定的影响,但就总体而言,还只选择成本法作为评估结果的交易案例较多,收益法应用比例较低。从(表5)价值类型表可以看出,虽然(表4)中列示2009年深圳上市公司资产评估目的不同,但其选择的价值类型无差异,评估所选用的价值类型除一宗是清 算价值以外,其余全部选用市场价值,评估目的对价值类型的影响未能得到充分体现。因并购交易价值类型较为单一,没有发现不同价值类型对价值评估方法产生影响。(5)企业性质与评估方法选用。从(表6)可以看出,企业性质对评估方法的选择并无明显影响。在有国有持股和无国有持股的企业中,成本法的使用比例都超过了80%,占主要地位。

    

    

    

    (三)企业并购评估方法选择与运用存在的问题分析 我国《企业价值评估指导意见(试行)》第二十三条中规定:“注册资产评估师执行企业价值评估业务,应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。”且在第三十八条中规定:“注册资产评估师对同一评估对象采用多种评估方法时,应当对形成的各种初步价值结论进行分析,在综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上,形成合理评估结论。”但从2009年并购实践来看,无论是在评估方法选用和评估结果选用的评估值来看,均存在成本法应用比例较高,而收益法和市场法应用比例较低,尤其是在评估结果选用的评估值来看,市场法的应用比例极低,而这与我国《企业价值评估指导意见(试行)》中对评估方法的有关规定存在一定的差异。而就2009年深证上市公司并购中选用的评估方法来看,成本法仍然占据主要地位,市场法应用比例极低。本文认为我国现行并购价值评估中尚有一些问题需要进行分析并引起注意:

    (1)评估方法选择存在的问题分析。由上述描述性统计结果可以发现,上市公司评估方法选择存在如下问题:第一,价值类型单一,影响了评估方法的选择,且价值类型和评估方法之间的拟合程度有待提高。我国《企业价值评估指导意见(试行)》中规定:“注册资产评估师执行企业价值评估业务,应当根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型”,在《资产评估价值类型指导意见》中规定:“资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型,市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等”。按照国际评估准则和《专业评估执业统一准则》(美国)以及国外有关资产评估论著,价值类型又可分为典型市场价值和非典型市场价值,其中非典型市场价值又可以分为在用价值、投资价值、持续经营价值、清算价格、保险价值等。理论上而言,从企业并购情况来看,价值类型应更多体现为市场价值或投资价值,且当并购是以获取目标企业的未来获利能力为主要目的时,则价值类型应为投资价值;当并购是以获取目标企业的资产或资源为主要目的时,且存在可比市场的公平市价,双方比较容易寻找参照物,并购价值的评估价值类型可以体现为市场价值。2009年深证上市公司并购评估样本中,只有一例使用了清算价值,其余全部使用的是市场价值类型,无一例选择投资价值。应该说,从国内外并购趋势来看,战略性并购已经成为一种趋势,潜在购买者看中的是企业未来的获利能力,是目标企业被并购后能否与原企业产生协同效应、能否实现并购方的企业发展战略,对于战略性并购来说投资价值更能体现出并购公司的要求。此外,在控股股权转让的情况下,股权受让人通常已有明确的投资目标,选择投资价值更加合理。但从并购实际中选择的价值类型来看,与理论上的预期并不一致。究其原因,可能是因为长期以来,市场价值是被普遍接受的价值形式,抑或是评估师出于对市场价值以外的价值类型无法准确把握或较难评估的角度考虑,因此选择市场价值作为评估价值类型。并购中单一选用市场价值作为价值类型可能导致评估结果不能合理反映特定评估目的且影响了评估方法的选用。本文认为,在并购中应该更多的使用投资价值类型,以正确体现公司价值。而且在投资价值类型的前提下,在评估过程中应该考虑目标公司被并购后,对并购公司获利能力等因素的影响。从价值类型和评估方法的配合来看,选择市场价值类型似乎应较多的选用市场法来进行评估,但用2009年并购样本来看,虽然在选择价值类型中绝大多数样本均选择了市场价值类型,但在具体选用的评估方法来看,在评估时33%的样本选用了成本法,59%的样本同时选用了成本法和收益法,选择市场法的样本只有2家,且还均是和其他评估方法同时运用,从评估结果选用的评估值来看,117宗样本选择以成本法的评估值作为最终结果,占总样本的83.6%,更是体现了选择市场价值类型和评估方法之间的不完全匹配。第二,选择性的使用评估方法,且评估方法选择理由不充分。理论上而言,注册资产评估师应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。但从2009年深证上市公司并购样本来看,无论在评估方法的选用上,还是在评估结果选用的评估值来看,存在的现状是成本法应用比例较高,市场法应用比例极低,虽然其原因可能是源于参照物等可比数据的缺乏,或者是被评估对象与参照物之间的可比性和个体差异很难确定,抑或是交易案例和交易时间、市场条件等很难比较等导致市场法较难运用,且从某种角度上来看,也存在着评估师选择性的使用评估方法的问题。且从样本总体来看,尽管采取不同的资产评估方法在评估结果上具有趋同性,但不同评估方法评估出的结果之间往往存在差异,在本文研究的2009年上市公司并购样本中同时使用成本法和收益法的评估案例共83宗,在这83宗评估中,成本法与收益法的评估结果差异平均值为25.86%。其中差异超过100%的共5宗,最高差异率达232.96%。评估方法及其评估值之间存在的差异导致评估师最终到底选择以哪种方法的评估结果作为评估值会对并购交易价格产生较大的影响。应该说,现有评估中尚存在有时评估师在客户的要求下选择对客户最有利的一种方法,利用不同评估方法可能产生的差异来从专业角度为客户要求的评估结果找出“恰当”理由,从而人为地造成了资产大幅增值等问题。在2009年上市公司并购的案例中,作为最适合企业价值评估的收益法的使用所占比例不高,多数 情况下只作为辅助方法使用。评估报告中多以公司近年收益状况不佳、受金融危机影响等为理由,没有使用收益法对公司进行评估或最终没有选用收益法的评估结果,其理由有些牵强,国外有很多公司经营状况不佳的情况下选用收益法进行评估的案例。且从2008年的全球金融危机来看,虽然其确实对一些行业的经营造成了严重的影响,如旅游业、航空业等,导致这些行业中的企业近年收益低于正常时期,甚至出现亏损,从而不太适合收益法来评估企业价值。但也有很多行业受金融危机的影响并不是很大,且近几年收益良好,这种笼统地将金融危机作为不使用收益法的理由,以免去对公司未来收益的预测等过程,表明评估方法的选择理由有时并不充分。且即便是近两年收益不佳的情况下,依然可以采用对收益额、收益期限和折现率进行合理预测而采用收益法,从此角度来看,2009年上市公司并购中选择评估方法的理由并不充分。第三,对目标公司所处行业因素考虑不足。在评估的过程中评估师应该重视行业研究和分析。公司价值要放到环境中去考察,而最主要的环境是其所处的行业。处在不同行业的两个公司假设所有数据都是一样的,但是因为行业不同,其资产构成与结构特点也会不同,公司价值一定是不同的。公司所处行业是影响评估方法选择的重要因素。但由上文按行业统计的评估方法选择情况可以看出,几乎各个行业中都是以成本法作为主要的评估方法,在评估方法选择上并没有明显的行业特点,这在一定程度上体现出评估过程中对行业特征的忽视。以电力行业为例,2009年我国电力企业上市公司的估值主要采用了成本法。但成本法不能反映企业未来的营利能力,对于获利能力较强企业的价值不能很好反映,且电力行业是垄断行业,其具有的“特许经营权”等价值并不会在成本法中体现,因而可以说价值评估方法未充分体现公司价值。在评估实践中,应该根据企业所处行业特点,合理选择评估方法。对于具有垄断性质的行业和以无形资产为主的行业,如高新技术行业,收益法应当占据主要地位。

    (2)评估方法运用存在的问题分析。同样在评估方法运用上也存在一些问题:第一,成本法运用时未考虑资产的配合效率。被并购公司整体价值并不等于其各个单项资产的简单加和,即1+1并不一定等于2,且在很多情形下可以说整体资产的价值应该大于单项资产的价值加和。就2009年公司并购整体来看,评估公司在运用成本法进行企业整体价值评估时,对于其中许多重要资产的估值,也大量采用了现金流折现法,特别是在对无形资产、矿权、房地产评估方面(中国资产评估协会联合课题组,2010),但可能还是存在着对资产整合价值考虑不足的问题。若在收益法受到各种因素限制,如被并购公司刚成立,未来收益无法确定只能使用成本法进行评估的情况下,评估人员也应考虑被并购公司中各项资产之间配合的优劣,考虑资产组合能够带来的价值。对配合效率低的资产进行相应减值,对配合效率高的资产应考虑相关因素进行相应增值。根据具体并购的评估目的,评估人员还应该考虑到资产负债表中未列出的对并购企业有价值的资产,如企业的管理、客户资源、所在行业前景等。第二,忽略了控股权与非控股权、流动性大小对企业价值折价和溢价的影响。在并购活动中,很多情况下只是收购公司部分股权。企业里拥有控股权的股东享受一些非控股股东享受不到的很有价值的权利。如果在企业价值评估中涉及控股股权,评估师应该判断和评价在各种具体情况下控股的因素是否存在以及控股的程度,并考虑这些因素对于控股价值的影响,也即应该考虑控股权溢价问题。股权流动性的大小也会对其价值产生影响,流动性高的股权和缺乏流动性的股权的价值之间可能存在较大差异。而在评估实践中,因为控股权溢价和股权流动性对价值的影响很难确定导致评估师很少考虑控股权、流动性大小对折价溢价的影响。第三,以评估值作为最终交易价格所占比例过高。在本文所研究的2009年上市公司并购评估样本中,有70%的交易是以评估值定价。应该说,资产评估价值只是为资产评估委托者提供的参考意见,是买卖双方交易的底价,并不是实际成交价。评估价值体现的是资产的客观价值与内在价值,是资产交易活动定价的主要参考,最终的成交价应由资产买卖双方通过谈判确定。国际评估界通过对大量评估与资产交易实例的统计分析表明,评估值与实际交易价间的偏差一般在15%左右(郭苧锶等,2003)。我国以评估值作为最终交易价格的比例过高,评估价值与交易价格的不一致问题没有充分显露出来。这种直接将评估价作为交易价格的行为一方面违背了市场经济的客观规律,不能真正体现企业的市场价值,另一方面也为评估机构和交易企业勾结埋下伏笔(苏平,2010)。

    四、并购资产评估方法选择与运用的建议

    (一)各种评估方法综合运用 任何一种评估方法都具有使用条件和局限性。在条件允许的情况下,应尽量选择两种或两种以上的评估方法。在综合使用多种评估方法的情况下,对各种评估方法得到结果的差异进行合理分析,选择对企业价值考虑最全面并具有足够客观依据的合理的评估结果作为最终的评估值。对于多种评估方法产生的过高与过低的评估结果应在分析原因后采用合理方法合理确定最终评估值,或者是在应用某一评估方法时,如运用收益法时,对确定的未来收益、折现率以及收益年限等,可以采用敏感性分析来使得确定的评估值更为合理。通过综合运用各种评估方法,实现评估值在最大限度上反映评估对象的真实价值。

    (二)评估价值类型多元化 在公司并购中应该根据并购原因不同选择不同的价值类型。在实际评估过程中,评估师应根据评估目的和具体并购竞争环境等情况,选择更适合的评估价值类型,而不是笼统地使用市场价值这一种价值类型。《资产评估价值类型指导意见》中规定:“市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额。”并购的动因中很大一部分原因是源于并购对象将来产生的预期投资价值与现有市场价值之间的差异,所以并购中在选择价值类型时,应考虑并购对象在并购后的战略、规划等因素以及对未来的判断采用合适的价值类型。当被并购企 业按原有企管战略持续经营条件下评估时,较适合用市场价值。当被并购企业将按兼并方企管战略发展并会产生特定的协同效应时,应使用投资价值,许多战略并购应该适合使用投资价值类型,评估价值类型多元化将使评估结果更加与具体评估目的相匹配,并对评估方法的选用产生一定的影响,如选用投资价值作为价值类型无疑可以增加收益法的应用比例等,并为并购交易提供更准确的参考价值。

    (三)提高评估人员的执业水平 评估方法的选用是影响评估结论的关键性因素,这就需要评估人员在评估方法选择与运用中以及具体评估方法中评估参数的确定时进行职业判断。因此评估人员要具备较高的执业水平,才能更准确地进行估值。在评估时,评估人员应综合分析评估对象所处的地区经济状况、行业环境、公司在行业中的地位以及其自身经营状况等,并结合其自身经验对评估方法进行选择,选择的理由要充分合理,不能随意选择评估方法或刻意选择对客户最有利的结果。作为最适于战略性并购的收益法,在我国的实际运用中仍存在很多难点,如未来收益的确定、企业未来运营情况合理预测、贴现率的预测等,这都需要评估人员通过不断学习新的相关理论,来不断提高收益法的运用水平。

    (四)吸收国外先进理论,并结合国内实情进行研究 上市公司并购起源于西方,我国并购虽起步较晚但发展速度迅猛,随着并购实务的迅猛增加,并购价值评估的理念和方法也应更新以和世界同步。应积极加强国际交流,认真学习国外同行的先进经验,不断更新企业价值评估技术,在价值评估时充分反映每一企业的特殊性,兼顾企业的有形与无形资产,管理团队、人员资源,企业未来的增长潜力和可持续发展的能力等会对企业价值产生影响的因素,并结合我国市场和企业的实际情况合理运用价值评估方法。近些年,国内外学者对并购价值评估方法做了很多研究。比如在收益法方面,有人提出预测现金流可以尝试设立几种情景,分别赋概率值(戴书松,2009),从而使预测结果更加合理。还有学者提出了采用收益法评估在建企业,可以将企业完成全部在建工程的缺口资金设定为虚拟借款(赵强,2008)。这些新思路都非常值得我国评估界借鉴参考。当然,西方的价值评估理论研究是基于西方发达资本市场的,而我国的市场状况与西方有很多不同之处,所以对适合我国企业的价值评估方法研究还有待发展,特别是规范评估实践应用的研究,评估理论也还有很多问题需要解决,例如如何结合我国实际状况将新的评估理念、评估方法运用于评估实践中等等。

    五、结论

第2篇:市场价值评估方法范文

注册资产评估师考试辅导教材中对资产评估做了如下定义“资产评估是专业机构和人员,按照国家法律法规和资产评估准则,根据特定目的,遵循评估原则,依照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,对资产价值进行评定和估算的行为”。又如,于鸿君在其所著的《资产评估教程》中认为“资产评估是指为了特定目的,资产评估人员运用科学方法,依据法定标准和程序对被评估资产的现时价格进行评定和计算的过程”,上述定义在我国具有代表性。尽管人们对资产评估定义的论述并不完全一致,但整体上趋向于从资产评估工作角度做出综述性解释。

二、资产评估方法

资产评估学理论中对资产潜在价格的评估提供了三种可供选择的方法,它们分别是成本法、市场法和收益法。

1、成本法是在当前的生产力发展水平下为重置与被评估资产相同或类似的全新资产所付出的代价,扣减被评估资产各项损耗来确定被评估资产价值的一种基本评估方法。依照这一思路,成本法的评估公式可表述为:

资产的评估价值=资产的重置成本一实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

2、收益法又称收益还原法或收益本金化法,是国际上公认的资产评估基本方法之一。资产评估是通过估算被评估资产对象在未来期间的预期收益,选择使用一定的折现率,将未来收益折成评估基准日的现值,用各期未来收益现值累加之和作为评估对象重估价值的一种方法。

3、市场法又称市场比较法、交易案例比较法、现行市价法等,是国际公认的一种常用的资产评估方法。该方法以活跃、公平的市场存在为前提,通过市场调查,选择若干与评估对象相同或类似的已交易资产作为参照物。将参照物与评估对象进行对比分析、调整差异,最后从参加物已交易价格修正得出评估对象的评估价值。

评估目的决定评估的价值类型。由此可见,对于一项具有特定评估目的的待估资产,可以选择不同的评估方法对其进行评估。这一结论成立的同时也引出一个值得探讨的问题,就是在评估目的确定的前提下采用不同的方法对同一项资产进行评估时其结果是否~致。在这个问题上,有些学者认为三种评估方法使用的结果反映的是不同的价值理论的应用,结果就不可能达到一致。对于这个观点,本人有不同的看法。资产评估不是一门精确计量的科学,这一点决定了采用不同的方法对同一项资产评估的结果很难完全相同,但这并不表明差异是由不同方法所运用的价值基础不同而造成的。对不同评估方法进行简单的微观经济学分析可以发现,尽管三种方法基于不同的价值理论,对于同一项资产的评估结果最终应该趋于一致。

三、以微观经济学理论分析资产评估结果的唯一性

唯一性是指在一定的评估时点,资产在特定的价值类型下,其价值是唯一的。劳动价值论认为价值是由社会必要劳动时间决定的,在一定评估时点,商品的社会必要劳动时间是一定的,因此,价值也是一定的。均衡价值论认为均衡价值是由商品的供求关系来决定的。在一定的评估时点,供给曲线和需求曲线是一定的,因此,均衡价格就是一定的,也就是说均衡价格是唯一的。效用价值论的观点不能证明资产评估价值唯一性的特征,因为效用是由消费者的主观感受决定的,不同的人对同一商品一般都有不同的感受,这种观点毋庸置疑。但是,该种效用价值观不能作为资产评估收益法的理论基础。从资产评估基础理论来讲,我们所说的效用价值论强调效用的可量化性。在资产评估中,收益法评估的并不是最终消费品,而是那种可以创造未来现金流的资产。因此,我们可以效仿斯蒂格利茨的观点,把资产未来的现金流作为消费者获得该种资产的效用。虽然对不同的消费者,他们所认为的未来现金流可能是不一样的,但这并不妨碍我们用收益法进行评估,因为收益法强调的是客观现金流,这里的客观现金流是指客观反映被评估资产处于最佳使用状态时的正常盈利能力的现金流。显然,在一定的评估时点,被评估资产价值也是唯一的。

四、以微观经济学理论分析三种评估方法

资产评估就其产生、发展以至未来发展的趋势来看,它始终是立足于市场、服务于市场的,无论用什么方法来评估,同一目的下对同一项资产的评估结果应该是趋同的。

用微观经济学理论对这个问题进行分析,由于资产和市场有着紧密的联系,资产在市场上的价值体现也与市场运行规律息息相关,因此在对资产进行评估时应该充分考虑到这一点。所谓市场运行规律,就是指市场通过竞争来调配有限资源的基本规律,竞争是市场规律的根本特点。在这一规律的作用下,资产在市场上可能表现出来的潜在价格是变化的,而且其变化趋势如下:

1、由于替代效应和市场竞争的作用会使得资产的市场价格与其成本趋于一致。在经济学中理性人假说的前提下,资产的市场价格不会低于其成本,而当同样的资产市场价格高于成本很多时,需求者不会舍弃自己的经济利益去花费较高的代价直接到市场上购买该资产,而会选择替代的方式,这种趋向会影响该类资产在市场上的价格,使其向成本靠拢。

2、由于竞争的作用使得同类资产的成本报酬率趋于市场平均水平。当某一行业资产的成本报酬率高于市场平均报酬率时,由于市场竞争的作用,会有大量的资金涌入该行业力求去获取高额利润,最终导致的结果表现为两方面:一方面是因为该行业产出的产品或提供的劳务过多而价格下降,最终收益下降:另一方面该行业的资产需求量大而造成资产价格上升。以上两方面的变化在市场上的表现都是该行业资产的成本报酬率下降。同样,当该类资产的成本报酬率低于市场平均水平时,还是在竞争的作用下,会有部分资金撤离该行业转向其他报酬率高的行业。这种情况下,本行业的产品供给会减少,从而价格上升,购买同类资产的资金减少而资产价格下降,结果是该行业成本报酬率上升。可见,市场竞争的最终结果是同类资产的成本报酬率趋于市场平均水平。

3、由于以上两种趋势的共同作用,使得一类资产的市场价格与该资产的成本、收益现值趋于一致。以上分析是基于资产价格在一个时间段上的表现而言的,而资产评估的一大特性是它的时点性,也就是评估结果应该反映资产在评估基准日可能实现的价格。对于这一点,本文认为资产评估的时点性主要是为了回避市场价格不断波动的特点,对资产进行评估时确定一个基准日旨在选取一个标准将这一不确定因素确定下来。虽然评估基准日的确定客观上对评估结果产生了一定的影响,但不会影响几种价值表现的内在关系,尤其在评估方法的运用上,用收益法进行收益预测时要充分考虑时间因素,用市场法要求有“活跃的公开市场”,而活跃的公开市场只可能在同类资产交易足够长的时间后才会达到的,成本法在运用时也是以市场价格为依据的。因此,资产评

估的时点性的特点不会与以上结论产生冲突,三种方法的评估结果仍是应该趋于一致的。

五、市场法与成本法评估结果差异分析

市场法的结果因为直接来源于市场又应用于市场,具有客观反映市场和很容易被接受的特点。目前,评估界一致认为,在三种评估方法都可用的条件下,市场法是首选。用成本法对资产进行评估时,首先应该考虑的是资产的成本构成要素,在各项成本构成要素都既定而且都可用货币计量时,可以采用成本法评估。成本法评估的主要思路是用重置成本扣除各项贬值获得评估值。重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是依据现有市场的价格信息对资产的各项组成要素进行评判并将其组合形成的结果,当现行市场上没有资产各组成要素的价格时,以替代原则为依据选择各要素合适的替代品进行评估,在考虑技术进步因素后将各替代要素的市场价格予以组合得出的结果称为更新重置成本。

显然,成本法是直接或间接依赖于市场信息的,由前述分析可知,资产的市场价格不应该与其成本相差太大。如果出现了这种情况,可做如下分析考虑市场法所选择的市场是否能达到或基本达到“公开”市场的条件。考虑成本法所选择的成本要素构成是否恰当,主要看成本中是否涉及到技术因素和其他无形资产所带来的影响,对它们的计量是否科学合理等。各项贬值的计量是否全面、合理,由于贬值的计量具有较大的主观性,在评定时需要专业人员运用科学的方法加以定量分析,计量时应该做到充分严谨。当该项资产所有的条件都符合运用市场法条件时,选择市场法评估的结果由于是已实现的而且容易被接受,因而是相对恰当的。

六、成本法与收益法评估结果差异分析

收益法的思路是对经营性资产的未来收益进行预测,并选取合理的折现率对预期收益进行折现,得出的现值和被认定为该项资产的评估值。其要点在于对未来收益的预测和折现率的选取,而这两项要素的预测和选取有很强的主观性,因而收益法的结果往往受主观因素影响较大。在现实评估中,如果用成本法的结果和用收益法的结果相差较大,可考虑从以下方面来分析成本法所选择的成本构成要素是否恰当、贬值的计量是否全面、合理。收益法的收益预测是否科学,收益的预测是一项很专业的活动,需要专家在充分分析以往资料的基础上,着眼于市场的发展,科学地获得。收益法的折现率选取是否合理,折现率应综合考虑无风险报酬率、通货膨胀率、行业收益率以及风险报酬率等因素。如果某一行业的成本收益率高于当期市场很多,依据市场竞争的原则,就会有相当的资金涌入该行业,最终造成该行业成本收益率趋近于市场平均水平。反之,也是同样的道理。因此,考虑到市场竞争因素和时间因素,资产的成本法评估结果和收益法评估结果最终也趋于一致。

七、市场法与收益法评估结果差异分析

第3篇:市场价值评估方法范文

摘要:当前资产评估人员在对企业股票价值进行评估时普遍存在一些问题。产生问题的原因是多方面的,有评估方法本身的问题,也有评估人员主观判断的问题。本文尝试使用多目标决策方法——层次分析法建立股票价值综合评估模型以解决股票估值的方法选择问题。文章首先提出了目前股票价值评估中存在的问题,然后建立层次分析模型,最后对模型进行了品股价。

关键词:股票价值;评估;层次分析法

一、当今股票价值评估中存在的问题

1961年莫顿米勒和佛朗哥莫迪里安尼教授所发表的《红利政策、增长和股票价值评估》的文章标志了价值评估的产生。对股票价值评估的兴起源于世界资本市场的高速发展,当公司发行的股票作为一种商品进入流通市场时,如何确定股票的价格对买卖双方都是一件重要的事情。对于公司所有者来说,公司发行上市股票需要科学制定上市价格,因为过高的股票价格会让投资者望而却步,这会影响公司的融资效果;而过低的股票价格会引致大量的投机者,这不利于公司的财务稳定。对于投资者来说,如何正确评估过票价值是他们准确发现投资机会的前提。

股票价值评估作为资产评估理论体系中的一个分支,其评估方法也可以分为三大类:成本法、收益法和市场比较法。成本法是以股票发行公司的资产为基础,强调每股净资产对于股票价值的影响,这一大类最具代表性的方法是账面价值调整法。收益法以股票能给所有者带来期望收益为基础(公司分红),强调上市公司的收益能力,这类方法有:股权自由现金流量折现法和未来收益折现法等。市场比较法以市场为基础,强调市场中类似公司(指财务状况、盈利能力等方面类似)的股票价值应具有一致性,这类方法主要有市盈率比较法等。

其实,这三大类方法恰恰对应了理解股票价值的三个不同侧面,即:账面价值、内在价值、市场价值。账面价值反映了股票的历史净资产,它是一个静态价值,忽略了股票背后企业的收益能力。内在价值反映了该股票的发行公司在未来的收益能力。最为一个动态的指标,内在价值能够充分反映股票的价值,但由于估算内在价值需要用的的企业未来现金流和资本成本这两项指标不容易估计且带有较强的主观性,这使得内在价值一直是一个“看上去很美”的指标。市场价值反映了市场对股票的认可程度,在理想的市场条件下,股票的市场价格是可以充分反映股票价值的。但市场的不完备性是客观存在且不可能消除的,这就造成了市场价格与股票价值的偏离,而这种偏离正是投资者所追寻的投资机会。

综上所述,不管用何种方法进行股票价值评估,都会在“科学性”“可行性”“公开市场性”和“真实性”这几个评估准则中各有缺失。目前,我国股票价值评估存在的问题主要表现为以下两个:

(1)在评估股票价值时,往往只选择一种评估方法进行评估。因而会造成评估结果的科学合理性有所缺失。

(2)在进行方法选择时,评估人员通常都是通过自己的主观判断进行决策。没有一个客观科学的决策方法帮助评估人员进行方法选择。

所以,为了解决这一问题,本文试图将层次分析法(Analytic Hierarchy Process,AHP)引入股票价值评估,建立层次分析模型,综合使用三种方法进行股票价值评估。

二、层次分析法的原理以及在股票价值评估中的应用

层次分析法(Analytic Hierarchy Process,AHP)是20世纪70年代由Saaty教授提出的用以解决多方案前提下的目标决策问题的模型。它的基本思路是,首先分理出决策目标的属性(或者要达到目标所要满足的条件),根据这些属性建立判断矩阵(通常采用1-9标度法)得出各属性在决策中所占的重要性比重。然后再根据每一个决策属性对每一种方案建立判断矩阵以进行评估。通过这样一个层层推进的模型,最终确定决策方法。这种模型的优点在于,它可以将很多主观因素进行量化,然后得出一个清晰的决策结果,特别是在多因素的前提下,能够帮助决策者理清决策脉络。

而本文试图建立的综合评估模型的主要步骤如下:

1、根据被评估股票的实际情况,选择若干方法建立层次结构模型,并求出每一种方法的权重。

2、分别用每一种选定的评估方法对股票价值进行评估。

3、综合上述两步的结果进行评估结果加权平均,最终得到综合评估结果。

下面用一个例子对上述的步骤进行解释。例如,某投资者委托评估机构对一家持续经营的食品生产企业的股票价值进行评估,评估人员在经过前期调查后得出如下调查结果:

(1)该食品生产企业的股价稳定,且市面上存在可类比的企业。

(2)该企业拥有大量固定资产,其他资产较少。

(3)通过研究过去几年的企业年报,发现该企业的收益较为稳定,年报中也未提及在未来会有较大的投资举措,所以未来收益可以预测。

下面是评估步骤:

通过上述的调查,评估人员决定选择账面价值法、现金流折现法和市场比较法分别经行综合评估,建立层次分析模型如下:

然后,通过专家组的讨论,确定了准则层真实性B1、公开市场性B2、科学性B3、可行性B4针对目标层A的权重,方法是建立如下的判断矩阵(计算方法不再赘述,可参有关AHP模型使用方法的文献):

接下来,建立方法层C相对于准则层指标分别称为B1、B2、B3、B4,以这四个评价指标为准则对3个备选方案进行评判得判断矩阵如表2、表3、表4、表5所示。

根据上面的矩阵,可算得三种方法最终的权重向量是:

下面分别使用三种方法进行股票估值。由于具体方法评估股票价值不再本文的研究范围之内,所以省去估值过程。假设用账面价值法、折现现金流量法和市场比较法对该支股票的估值分别是:4.5元/股、5元/股、4.8元/股。那么结合上面的权重向量,该支股票的价值是:

三、对基于层次分析法的综合评估模型的评价

经过上述的计算分析,本文认为将层次分析法引入到股票价值评估(甚至是其他资产的评估)中是可行的。利用层次分析法进行股票价值评估有以下的优点:第一,利用层次分析法进行股票价值评估,解决了评估人员的评估方法选择问题。评估人员可以选择几个评估方法对股票价值进行综合评估。第二,利用层次分析法进行股票价值综合评估,得出的评估结果能够充分反应股票从资产角度、收益角度还是市场角度这三个角度的价值,提高了评估结果的科学性。第三,利用层次分析法评估股票价值的思路和理念是清晰和科学的,这个特点让基于该种方法评估的股票价值更让人易于接受。

当然,基于层次分析法的综合评估模型也有其缺点:第一,该种方法并没有脱离评估人员的主观判断,在建立判断矩阵时,还是需要依据评估人员的主观判断进行重要性排序。第二,这种方法要求评估师具有一定的数学基础,在我国当前的行业大环境下,推广起来略有难度。

综上所述,将层次分析法引入股票价值评估建立综合评估模型,可以解决股票价值评估实践中存在的一些问题。无论是从理论上还是从实践上,都具有一定的积极意义。

参考文献:

[1]杨子江.金融资产评估.北京:中国人民大学出版社,2003

第4篇:市场价值评估方法范文

【关键词】 租赁机器设备 收益法 市场法 资产评估

《资产评估准则—机器设备》中明确指出:机器设备,是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的、特定主题拥有或者控制的有形资产,包括机器、仪器、器械、装置、附属的特殊建筑物等。机器设备属于生产中不可或缺的一种设备,绝大多数产品的生产都需要借助于机器设备。而机器设备属于动产类资产,与房地产比较,其可流动性大。对于价值比较高的机器设备,企业若要进行采购则花费较高的费用,所以许多企业会采取租赁的方式。这种方式可降低企业生产的成本,又可让企业获取生产产品应得的利润。所以对于租赁机器设备的评估也不容忽视。本文就针对于租赁机器设备的评估及其方法进行了简单的分析,以确定租赁机器设备的价值。

机器设备评估对象分为单台机器设备及机器设备组合。单台机器设备是指以独立形态存在、可以单独发挥作用或者以单台的形式进行销售的机器设备,譬如机床、滚胶机等。机器设备组合是指为了实现特定功能,由若干机器设备组成的有机整体,譬如塑料生产线、成套的化工设备等。我们应该注意的是:资产之间的有机联系对价值的影响,机器设备组合的价值不一定等于单台机器设备价值的简单相加。

一、市场法、成本法、收益法的特点

机器设备评估方法一般包括市场法、成本法、收益法三种途径。

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。当有一个活跃的公开市场以及公开市场上有可比的资产及其交易活动时,评估师应当考虑的是市场法。市场法评估包括以下几个程序:第一,选择可比参照物,可比性值得是参照物在功能,市场及成交时间上与评估资产类似,通常参照物应选择三个以上;第二,选择参照物与评估资产的比较因素,应根据不同资产的特点,选择对资产价值影响较大的因素作为评估指标;第三,指标对比、量化差异,根据第二步所选择的比较因素,在参照物及评估对象之间进行比较分析,得出差异,并将差异进行量化;第四,以参照物的成交价格为基数,在此基数上调整已量化的因素差异,经过此步骤可以得到以每个参照物价值为基数的评估资产的初步价值;第五,根据初步评估结果,综合分析得到最终评估价值,一般根据三个以上的初步结果,采用加权平均或者算数评估的方法,转化成最终评估结果。

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本,然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素,并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。使用成本法必须明确评估对象使用状态,即是继续按原用途使用还是改变状态继续使用,而且这种继续使用能够带来足够的回报。一般涉及私人房产的价值评估时,成本法最可靠,但在评估金融资产的价值时,评估师一般不使用成本法。成本法评估一般包括以下几个途径:第一,明确评估对象及评估目的,收集资料;第二,估测评估对象的重置成本,重置成本一般指资产按照现行市价标准再取得的成本,但由于不同的评估对象自身的差异,以及同样的评估资产再被评估时可能存在的形式,状态等发生了变化,所以重置成本可能会存在差异;第三,估测评估对象的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。实体性贬值一般是根据成新率、使用年限或者预计残值等指标来估测评估资产的功能性贬值。功能性贬值是指由于技术落后而造成的贬值,经济性贬值主要是由与企业运营过程中资产利用率下降或者闲置,而引起了收益减少;第四,综合判断评估对象的价值。

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的技术思路,以及实现这个技术思路的各种评估方法的总称。一般利用收益法需要对未来现金流或收益作出准确预测,如果有可能,评估师都会利用别人的预测结果。但评估师要对自己确定的贴现率负责。贴现率越高,现值越低,反之亦然。收益法一般包括以下几个程序:第一,收集与评估对象预期收益的数据和资料,企业的经营前景、财务状况、市场情况以及经营风险等都会对未来收益的评估造成影响;第二,估测被评估对象的预期未来收益及取得未来收益的时间;第三,确定折现率,折现率一般根据银行贷款利率、风险因素以及评估对象获取未来收益的能力来确定;第四,利用折现率把预期的未来收益折算成现值;第五,分析确定评估结果。

二、不同的租赁机器设备对评估方法的采用

对于单台设备,一般不采取收益法,因为收益法一般适用于具有独立获利能力或者获利能力可以量化的机器设备,并且这种设备的收益期限和未来收益是可以量化的。但是大部分独立的单项机器设备,一般不具有独立获利能力,与流动资产、土地、房屋建筑物、无形资产等一起使用才具有获利能力,所以单台设备评估方法适合采用市场法和成本法。

对具有独立营运能力或者独立获利能力的机器设备组合进行评估时,则可采用收益法。在确定机器设备组合的价值时,组成该机器设备组合的每一台机器设备在机器设备组合中能够实现的价值,取决于该机器设备对机器设备组合的贡献,该组合中的每一台机器设备都是以与其他机器设备一起使用为前提。一台机器设备作为机器设备组合的一部分所能够实现的价值,与这台设备单独交易时的市场价值是不同的。这就涉及文章前面所说,机器设备组合的价值不一定等于单台机器设备价值的简单相加。另外,在运用成本法评估整体企业价值时,收益法常常作为一种补充方法,用来判断机器设备是否存在功能性贬值和经济性贬值。

1、收益法在租赁机器评估中的应用

对于具有独立获利能力的机器设备和租赁机器的价值评估可采用收益法。下面就收益法在租赁机器设备评估中的应用作简单的介绍。应用收益途径必须具备三个前提:一是被评估资产的未来收益可以预测并且可用货币衡量;二是资产所有者获得预期收益所承担的风险也可预测并且用货币衡量;三是被评估资产与其获利年限可以预测。运用收益法对租赁机器设备进行评估时,其租金收入就是收益。如果租金收入和资本化率不变时,则租赁设备的评估值为:

P=A/(1+r)1+A/(1+r)2+……+A/(1+r)n (1)

=(A/r)?[1-1/(1+r)n]

式中,P为评估值,A为收益年金,n为收益年限,r为资本化率。式中,r/[1-1/(1+r)n] 称为投资回收系数,用rA表示,公式(1)可以表示为:

P=A/rA (2)

rA=A/P (3)

2、利用收益法评估租赁设备价值的程序

首先,应分别对设备租赁市场上相似设备的租金水平进行市场调查,分析调查市场参照物设备的租金水平,经过比较调整后确定被评估机器设备的预期收益,调整的因素可能包括时间、地点、规格和使用寿命等。其次,根据被评估机器设备的状况,估计剩余的使用寿命,来确定收益年限。最后,根据相设备的租金及市场价格确定折现率,并根据被评估设备的收益年限,代入公式(1)计算评估值,或查复利系数表得到相应年限的投资回收系数,代入公式(2)计算评估值。

3、利用收益法评估租赁设备价值的缺点

在实际的评估工作中,一般评估师不常常采用收益法,因为收益法必须要确定资本化率和收益年限。确定资本化率就得要求评估师对此数值负责,这就要求评估师负有较大的责任。而且机器设备的收益年限也很难确定,随着技术的不断发展,设备更新淘汰的速度也逐渐加快,租赁机器设备的租金暂时很容易就能确定,但是如果确定长时间的租金水平,对于评估师来说也有一定的困难。所以评估师在运用收益法确定租赁机器设备的价值时,一定要对设备的整体市场做详细的调查,这样得出的评估值才具有可信度。

4、市场法在租赁设备评估中的应用

在对租赁设备进行收益法评估时,实际也运用到了市场法途径。当对租赁市场上类似设备的租金水平进行市场调查时,就采取了市场法辅助手段。也可以直接对租赁设备进行市场法评估,在市场上选取已经被租赁的设备,挑选机器相似程度最高以及租赁年限相近的一些设备,通过询问等途径获取参照物的租赁价值,以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较得到两者的基本特征修正系数,在参照物价值的基础上进行修正从而得到评估对象价值。基本计算公式为:租赁设备价值=参照租赁设备价值?修正系数1?修正系数2?……?修正系数n。

一般租赁设备的评估不采取成本法。因为租赁者在租赁设备的时候,只会考虑设备生产所带来的收益,而获得的收益比其现在购买设备所花费的成本低。但是租赁者不会考虑设备所有者购买这台机器的费用以及安装、运输、税金等一些成本问题。这些成本与其租赁设备的目的没有关系,所以一般租赁设备的评估不采取成本法。

三、实际机器租赁评估工作中存在的问题

虽然租赁机器设备评估只在评估范围中占取很小的比例,但是其重要性不容忽视。资产评估事务所一个重要的业务就是企业抵押贷款,而企业抵押的一般是机器设备和土地厂房。所以对于机器设备的价格,评估师们应该着重评估。有了良好的机器设备价格评估环境,其租赁价格才会合理。而现实工作中,许多评估师都是为了评估结果而去评估,为了减少评估成本,获取更多的评估收益。不论是可以独立获取收益的机器设备还是不可以独立获取收益的机器设备,评估师们大多都采用了市场法,这样的评估行为就会得出不合理的评估结果,从而影响到了市场交易。这就涉及到了资产评估师的职业道德问题,所以评估师应加强职业道德学习,严格按照《资产评估职业道德准则》进行资产评估,为树立一个良好的从业环境打下基础。

四、总结

评估途径和方法是实现评估目的的手段。对于在相同的市场条件下,对处在相同状态下的同一资产进行评估,得到的评估结果不会因为评估人员所选用的评估途径和方法的不同而出现截然不同的结果。评估人员运用多种评估对象和方法评估同一条件下的资产,得到的结论互相为其他方法提供了理论依据。在评估租赁设备时,大多数评估机构只采用市场法,只经过简单的市场调查和修正就得出了评估价格,但是市场法没有考虑被评估设备的特殊性以及收益年限性,而收益法则没有这种缺点。把市场法与收益法结合运用,会大大提高租赁设备评估结论的准确性。

【参考文献】

[1] 资产评估准则——机器设备(中评协〔2007〕189号)[S].2007.

[2] 郭化林:中国资产评估准则——阐释与应用[M].立信会计出版社,2009.

第5篇:市场价值评估方法范文

论文摘要:资产评估是对资产价值的评定估算。资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。在多年的资产评估实践中,形成了资产评估的三种基本方法,即市场法、成本法、和收益法。通过对三种方法的比较研究,能够在以后的评估工作中选择最合适的评估方法,以便对被评估资产作出最合理的估算。

资产评估,顾名思义,是对资产价值的评定估算。资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。这项工作既有客观性,既要考虑资产客观存在的现实状况,又有主观性,即评估人员要评估对象的现状及其获利能力进行分析判断。这种客观性和主观性的结合,要求资产评估具有一套与其他工作或学科不同的特定方法。在多年的资产评估实践中,形成了资产评估的三种基本方法,即市场法、成本法、和收益法。实际上在资产评估实践中评估人员可以根据不同的情况,采用不同的评估方法。因此,有必要对三种方法进行比较分析,以便于区分不同情况下应该选择适当的评估方法。

一、收益法与成本法的比较

(一)计价标准的比较

1、收益法的计价标准

收益法的计价标准是收益现值标准,即是以收益现值来衡量资产评估价格的计价标准。把企业或其他某种具有完整的生产经营和盈利能力的整体(或单项)资产投入流通,是本金的流通,他的计价应该是对于其获利能力的计价,使用收益现值标准。在本金的流动中,资产可以按照他的预期收益的现值来评估,也就是说,他的评估依据不是收益现状,而是与其在未来正常经营中可以产生的收益。所以,适用收益现值标准的前提之一是资产的投入使用。“投入使用”的含义是企业持续经营,他所产生的产品或提供的服务,能够满足和适应社会的需要,并从中产生受益。显然,只有在投入使用的前提下,资产才能带来剩余产品的价值,才能带来收益,才有适用收益法评估资产价值的基础。

2、成本法的计价标准

成本法的计价标准是重置成本标准,即用重置成本来衡量被评估资产价格的一种计价标准。重置成本是指以现行市价重新计算的购置某项资产所需要支付的全部费用。资产的重置成本与原始成本不同,主要表现在计价所依据的市场物价水平不一呀,原始成本所依据的是当初构建该项资产的市价水平,而重置成本所依据的是当前的市价水平。资产的加价固然有该项商品所包含的社会必要劳动时间决定的,但社会必要劳动时间的社会历史范畴,它随着在生产条件的改变而改变。特别是在物价持续上涨的情况下,资产的历史成本和重置成本差异很大。会计核算以原始成本为依据,折旧计提偏低,就会产生资产价值补偿不足、产品成本核算偏低、企业经营收益虚增的情况。在这种情况下,以重置成本对资产进行评估,并以此为调整会计账目的依据就比较符合实际,因为它能随着物价上涨使资产的价值损耗得到相应的补偿,保证经营收益的正确实现。所以说,以重置成本为计价标准,对资产进行价值评估克服了历史成本计价对于物价和技术变动的不适应性。

(二)适用范围的比较

1、收益法适用的业务范围

(1)企业股权变动。企业股权变动所涉及的资产是企业的整体资产,它比单项资产要素的加总具有更丰富的内涵。因它是作为所有者权益在流通,所以它的价值评估只能用收益现值法。

(2)房地产及资源性资产。房地产价值一般表现为交换代价的价格,同时也可表示为使用和收益代价的租金。房地产价格与租金的关系,犹如本金与利息的关系。在工商领域里,房地产产权的变动实际上涉及地租收益的转移,其价值尺度是按照地租来度量的,因而适用收益现值标准。

各类资源性资产,如矿藏、草原、水源、森林等天然资源,其价值是通过收益来实现的,因此适用收益现值标准。

(3)无形资产转让业务。对于知识性无形资产,作为劳动成果,它具有价值和使用价值。但对于有形资产,这类无形资产具有很大的特殊性,它的运用可以使有形资产的收益能力产生很大的增量,它所带来的追加收益可以单独评估。并且,无形资产具有高度的垄断性,所以它的价值往往以由他带来的追加收益来衡量,适用收益现值标准,这是单项无形之产于单项有形资产买卖所具有的根本区别。

2、成本法适用的业务范围

重置成本标准对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都是适合的,如资产的抵押、保险与赔偿,以及我国的清产核资工作。由于我国充分发育的资产市场尚待建立和完善,应用其他计价标准的客观条件不成熟,所以单项资产买卖的价值评估广泛地采用了重置成本标准。即使在企业整体转让的场合,也要应用重置成本标准队分项资产进行估价,提供重做资产负债表的基础价格资料。

(三)决定评估价值的基本因素比较

1、在适用收益法的场合,资产的评估价值取决于预期收益额的本金化率。在资产评估中,收益额可以分为净利润和净现金流量,期间又有税前、税后、息前、息后之分。从投资回报的角度看,净利润是所有者权益,利息是债权人的收益。企业的资金来源按照性质可划分为两类:一类是负债,一类是所有者权益。如果被评估的企业资产是含长期负债在内的全部投资,它的收益现值就要按扣税利息加上净利润(或净现金流量)作为收益额计算。如果被评估的企业资产仅仅是所有者权益,如产权接受方承担全部债务,栽植需要购买所有者权益的场合,它的收益现值所依据的收益额只能按照净利润(或净现金流量)计算。总之,明确收益的边界和内涵,对于收益法来说是极为重要的。

本金化率是受益于资产之间的比率。在资产评估中,适用本金化率的选择与确定,必须按照一定的原则,具体问题具体分析。从根本上说,适用本金化率取决于社会平均本金化率,在具体测定时,一是要考虑投资的无风险利率,它相当于投资的最低机会成本,在我国一般可采用国库券利率。二是要考虑该行业和该企业的风险因素,即风险报酬率。

2、在适用成本法的场合,资产评估的价值取决于重置净价。重置净价是重置全价扣除贬值后的余额。重置全价又称为完全重置成本,在资产功能不变的前提下,它可以分为复原完全重置成本和更新完全重置成本。复原完全重置成本是在原资产购置的全部成本核算资料基础上,按照现行价格和费用标准的重置价值计算的,它仅考虑物价变动的影响。更新完全重置成本是指利用新材料、新工艺,以现时价格构建相同功能的全新设备所需的成本。这里,不仅考虑了物价水平变动的影响,还考虑了技术进步和劳动生产率提高对重置全价的影响。

(四)收益法与成本法的区别与联系

收益法和成本法适用的资产评估业务属性分别与两大市场——要素市场和本金市场相关,所以收益法和成本法是两大根本不同的股价标准,不得任意混淆两者之间的区别。

收益法是反映本金市场等价交换特征的计价概念。本金的流通,其产出是收益。在收益法的应用中,评估的是资产的产出价值,即资产未来获利能力的折现值。而重置成本作为投入过程的资产计价,反映的是资产作为生产资料在再生产条件下的价值。从投入过程看,资产价值包括资产购置价值,采购费用、安装调试费用,即维持资产在用状态所发生的一切成本均是决定资产价值的因素。

但是,收益法和成本法也具有内在联系,这种联系既反映在价值基础上,以反映在资产业务的关联上。因为从全社会的范围看,收益现值总额总是与相应的资产的重置成本净值总额相适应的。个别企业的收益现值与重置成本之间的差额时有超额利润或经济性贬值引起的,亦即可以根据企业资产的重置净价和超额收益,评估企业收益现值。

另外,在运用收益法评估资产价值时,尤其是对于产权变动的各项业务,都要同时提供资产重置成本清单,为折旧、保险等业务服务,或为其他配套工作服务。

二、收益法和市场法的比较

(一)市场法的计价标准

市场法的计价标准是变现净值标准。变现净值标准是用变现净值来衡量被评估资产价格的一种计价标准。变现价格是指要素资产在公平市场上的交易价格。例如,机器设备在生产资料市场上正常流动,它的现行市价就是变现价值。非公平市场价格,如迫售价格或优惠价格尽管也是变现,但不能算作“变现价格”。

此外,对于企业或整体资产买卖,也有公平市场和公平市价,但它属于本金市场的业务范围,其价格在本质上与要素市场不同,所以也不能称为“变现价格”。总之,在资产评估中,变现价格特指要素资产在公平市场的先行价格。

变现净值与变现价格属同一范畴,它是变现价格扣除费用后的余额。变现费用是指为使资产变现而发生的全部开支,包括资产拆除费用,按照出售需要进行整理、装修和包装的费用,运输费用以及销售费用。

由此可见,变现净值取决于变相价格和变现费用。变现价格受多种因素的影响,首先受资产再生产价值的影响。资产再生产价值即指在现有生产条件下,相应功能的资产所需耗费的社会必要劳动时间,这是与重置成本一样要考虑的因素。其次是受自产自己的功能状态和损耗情况的影响。但更重要的还是受市场条件、供求关系情况的影响。所以说,变现净值的评估是高度的市场化的评估,直接受市场的检验。这就是市场法与收益法在计价标准方面的主要区别。

(二)市场法适用的业务范围

适用市场法评估的资产,要求其余有一定的通用性或可售性,不但在市场上存在潜在的买主,而且在市场上能够搜集到具有可比性的同类或相似资产的交易资料。因此,适用市场法评估的资产业务,主要是单项生产要素的交易,如买卖设备、原材料,用单项生产要素做投资参股、合作经营等。在课征财产税和遗产税方面,一般也以现行市价为水急。而收益法适用的前提是被评估资产必须能带来收益,这就是市场法与收益法在适用评估业务方面的区别。

(三)决定市场法评估资产价值的基本因素

决定收益法评估资产价值的因素,主要是收益额、本金化率等。而决定市场法评估资产价值的因素是一个公平市场,一个活跃的资本市场。这里的公平市场首先是指各经济主体之间平等地交换商品、平等的参与各种市场竞争,没有超越经济的行政特权的任意干涉,没有垄断,没有对市场的分割和封锁,没有拉关系走后门的干涉的市场。其次是指买卖双方都要有充分的时间,买方有充分的时间选择自己满意的商品;卖方也有充分的时间选择适当的买主,以使资产价格更高一些。而活跃的市场,就意味着被评估的资产具有一定的通用性或可售性,要有市场,不仅要有潜在的买主,而且要有可比的对象。

(四)收益法与市场法的联系和区别

由于收益法是将被评估对象作为一种获利能力而确定其价值的一种方法,因而它是用于企业整体作为评估对象的资产评估。以企业整体参加以下活动,如企业经营评价、股份经营、联营、兼并、中外合资、中外合作等,应采用收益法;但项资产在可以单独计算预期收益时也可采用收益法。

收益法是一种着眼于未来的评估方法,它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值,以主要优点是:l能够较真实、较准确地反映企业本金化的价值。2在投资决策时,应用收益法的得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。其主要缺点是:1预期收益额的预测难度较大,受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响。2在评估中适用范围较窄,一般是用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

市场法是在公平市场条件下,通过对被评估对象和在市场上出售的、与其相同或相似的资产的异同比较,调整差额,进而确定被评估资产价值的一种评估方法。概括地说,迄今本思路是就是参照市场类似资产价格;爱萍古代评估资产。

由于市场法是以同类资产销售价格相比较的方式来确定被评估资产的重估价值的,因此。运用这一方法时一般应具备两个先决条件:一是要求市场发育比较健全,经常有类似资产的交易,市场所反映的资产价格信号真实、准确、正常;二是要有与被评估资产相同或相似资产近期交易价格作参照物。参照物不能是单一的,一般应在三个以上。运用市场法评估资产,其重估价值一般较为准确,但是,市场法要求市场发育比较健全,并以能够相互比较的资产买卖在同一市场或地区经常出现为前提。而我国目前生产资料市场尚在建立和完善之中,资产交易并不多见,故资料收益较为困难,因而市场法的实际运用在我国目前的条件下将受到一定的限制。

市场法是从卖者的角度来考察被评估资产的

35变现值的。资产重估价值的大小直接受市场的制约,因此,它特别适用于产权转让或重组时数据充分可靠。市场活跃的资产。

市场法的优点,在于充分考虑了市场变动因素,比较真实地反映了评估时的市场价值;市场法的缺点是,考虑的因素不够全面,而且须存在具有可比性的参照物,需要有公开及活跃的市场作为基础,如缺少可比参照物及其对比数据,这种方法就难以运用。

第6篇:市场价值评估方法范文

[关键词]景区经营权;具体评估方法;适宜性:折现现金流量法(DCF);收益还原法(ICM);收益权益法(SIM)

[中图分类号]F59

[文献标识码]A

[文章编号]1002—5006(2012)06—0084—08

1 引言

景区是旅游空间组织的核心和旅游系统的重要组成部分。产权状况对景区的经营管理有着直接影响。由于我国的体制长期形成了景区在微观层面上所有权、经营权、管理权、收益权合一的政府专营模式。在景区发展初期,这种模式对我国景区开发与保护起到了重要推动作用;随着旅游业发展,这种景区所有权、管理权和经营权高度集中的模式日益暴露出弊端。高度垄断集中的管理体制不仅约束了景区把握市场的能力,也影响了景区监督管理的有效性和经营效率,不能较好适应日趋激烈的市场竞争。自20世纪90年代始,逐渐出现了景区经营权流转的探索。首先出现了风景名胜区上市,1996年8月张家界上市,其后2年先后有泰山旅游、黄山旅游、峨眉山和京西旅游上市。1998年1月旅游景区类公司的上市被禁止,随后出现了经营权转让与买断的探索。1998年,四川省雅安市政府向成都万贯集团出让碧峰峡景区50年的经营权。随后全国20多省市300余家景区出现了经营权转让,并有浙江、湖南、四川等12省市的旅游管理条例中允许旅游资源/景区经营权转让。进入21世纪后,租赁、买断、入股、合资、改制等不同形式的景区经营权流转探索全面出现。实践中出现多种形式的景区经营权探索,理论上对经营权价值评估方法的技术瓶颈还没有得到很好解决。显然,景区经营权价值评估已成为实现我国景区经营权合理流转基础性的关键问题之一,也是旅游研究领域的重要前沿课题。本文着眼于景区经营权价值评估方法的选择,以期对我国景区经营权价值的科学评估及合理流转与产权保护有所裨益。

2 现有评估方法综述

2003年,彭德成等将旅游资源的价值评估问题列为我国旅游研究前沿的10大问题之一。随着景区的发展及经营权流转现象的出现,越来越多学者呼吁景区的经营权与所有权分离,强调相关价值评估的重要性。景区经营权价值评估是景区经营权转让价格的重要参考,同时对旅游评估的理论研究和方法探索也有重要意义。

目前,关于旅游经济价值评估方法可分为两条主线:旅游资源/景区经营权价值评估和旅游资源/旅游地游憩价值评估。虽个别评估使用旅行费用法(TCM)、条件估值法(CVM)进行景区经营权价值评估,但应辨析这是两种不同的评估。在旅游资源/景区经营权价值评估方法研究方面,叶浪、吴楚材等、雷蓉等学者进行了可贵的探索。学者给出收益现值法、重置成本法等方法部分学者还考虑到旅游资源/景区的不同开发阶段(表1)。

基于上述已有评估方法的评述,可以进一步厘清5个问题:①价值与价格需明确。上述研究中评估对象界定既有价值也有价格,笔者认为目前应着眼于价值,即在公平竞争市场假设条件下,能被公认的蕴含在资产中的价值含量。而价格则可能是买卖双方的特殊动机、谈判实力、特别成交条件、市场突变导致背离价值的成交价格。一方面,价值是价格的基础;另一方面,景区经营权的市场供求关系较为复杂,目前评估这种市场供求关系具有固有的难度。因此,对景区经营权价值的评估应优先考虑。②评估对象的用途需明确界定。价值来源于对人类的有用性,因此,首先需要明确界定评估对象的用途,在用途界定清晰的前提下才能进行价值评估。例如森林旅游资源仅为旅游用途还是兼顾用材林,未明确界定情况下评估价值难免偏失。旅游资源由于是资源的附属属性和利用属性,因此,采用景区的概念作为评估对象更合理,明确界定为旅游经营所用。实际上,已有评估也是以景区为单位进行的。③方法需要建立一定的体系。评估需要建立完整的方法体系,在选择途径的基础上选择具体的方法,然后提出相应的指标。对于景区经营权价值评估,现有学者的研究尚需完善;有些学者的指标与方法脱节,无法逻辑自洽。④方法需要有相应的适宜性分析。有些学者提出评估方法有多种,但需要结合方法的假设条件和本身特点进行适宜性分析。值得商榷的是,重置成本法用于森林旅游资源这种可更新资源的合理性。因为重置成本法的使用前提是存在损耗且必要的损耗是可计算的。这从一个侧面反映出方法适宜性分析的重要性。⑤方法要与评估对象有效结合。方法是为获得某种东西或达到某种目的而采取的手段与行为方式,因此方法是经过抽象得出具有普适性的。将具有普适性的评估方法应用于具体评估对象中,必须结合评估对象的特点。因此景区经营权价值评估,必须在评估方法的宏观思路指导下与景区经营实际情况相结合来界定具体的指标和参数。

第7篇:市场价值评估方法范文

关键词:资产评估;市场法;收益法;成本法;

中图分类号:F713.3 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2008)01-0023-03

资产评估方法是实现资产评估机理的手段,是影响资产评估质量高低的重要环节。它实际上是表达某项特定资产在市场中如何运做的经济模型。通过对资产评估方法的分析,将有助于资产评估师与评估机构依据不同的资产评估现实条件与资产特点,选择适用的资产评估方法进行评估,并为方法间的相互验证提供理论依据。

一、资产评估基本方法的应用原理与局限性分析

目前,奠定三大基本资产评估方法的理论已经逐渐成熟,其他评估方法一般由这三种方法派生而来,如由市场法派生的路线价法、由成本法派生的假设开发法、由收益法派生的投资法等。但从资产评估实践来看,即使是同一资产,采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大,存在局限之处。

(一)市场法的应用原理与局限性分析

1.市场法的应用原理与模型特点

市场法也称为销售比较法,原称市场数据法。市场比较法的理论依据是市场供求论。它从资产本身出发,运用替代原理,认为资产价格等于类似资产在市场均衡点上的均衡价格。在实际操作中,市场比较法则是将待估算资产与其所在区域近期内已经成交的类似房地产进行比较,以这些资产的成交价格作为参考进行修正,从而估算待估资产在正常市场情况下的价格或价值的一种方法。市场比较法是一种技术较成熟的估价方法,用市场法得出的评估结果因为直接来源于市场又应用于市场,所以很容易被接受使用。目前评估界一致认为,在三种评估方法都可使用的条件下,市场法是首选。

市场法在资产评估实践中的运用可用数学表示为如下三个方程:

S=P+A(XI-Z)(1-1)

V=WS(1-2)

WI=1(1-3)

方程(1-1)定义了由不同的可比资产价格导出的不同的指导价格。

方程(1-2)定义了对如上的指导价格进行调整可以得到最终的评估价格,这一过程体现了资产评估师的经验和知识。

方程(1-3)使最终的资产评估值介于最高与最低的指导价格之间。

方程(1-2)与方程(1-3)是评估实践中的协调(或调和,reconciliation)过程。其中:

S=A(1×n),代表特定目标资产的n个指导价格向量;

P=A(1×n),代表n项可比资产的销售价格向量;

X=A(j×1),代表目标资产的j项资产特征向量;

Z=A(j×n),代表n项可比资产的j特征矩阵;

(?X与Z包含了适当的比较因素(如资产特点、位置、支付条件等))

A=A(1×j),代表j调整因子向量;

I=A(1×n),为标准单位阵;

V为(1×1)的目标资产的最终评估价值;

W为(1×n)的与n项可比资产有关的权重向量

如上方程也可用下述简化的、两个相关联的公式表示:

以上的公式表示是一种确定型的模型,即评估师视各个变量为确定变量,而不是随机变量,不存在变量的概率分布。此时,资产评估师认为通过市场数据信息,以及他们的专业判断就可以形成确定的资产评估值。通常情况下,评估师仅选用三到五个可比资产销售价格数据进行评估。

2.市场法应用的局限性

采用市场法的关键是能够找到合适的参照物。在发达国家,市场数据是很丰富的,而在新兴市场,市场数据相对稀少的多。在资产(尤其是房地产)市场发育较为成熟的国家和地区,如英国、美国、日本、我国台湾和香港等地,由于易于找到众多相似的可比资产,所以在各类资产评估中广泛采用市场比较法。但在一些资产市场尚不够成熟的地区,就很难采用这种方法进行估价。而且,即便是在资产市场比较发达的地区,比较法在某些情况下也不大适用,如由于某些原因导致特定区域在一段较长的时期内没有发生资产交易的情形。另外,比较法需要在交易情况、交易日期、资产特征等方面对比较对象进行修正,这个过程很难采用量化的计算公式,只能由估价人员凭其知识和经验进行判断,这也将影响估价的准确性。

(二)收益法的应用原理及其局限性

1.收益法的应用原理与模型特点

在理论上,收益还原法以预期原理为基础,即资产的价值通常不是基于其历史价格、生产成本或过去的市场状况,而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。它主要从使用者角度,运用预期收益和效用价值原理,将未来收益资本化,确定房地产价格等于其未来所获收益的折现值之和。在实际操作中,收益还原法是预计待估资产未来的正常净收益,选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加,以此估算资产价格或价值的方法,该方法一般用于经营性资产价格测算。

还原法可用如下公式表示:

确定评估期间的方法有:对比法、现金流量波动曲线,以及多项式回归倒推法等。

2.收益法应用的局限性

虽然收益还原法的基本思想简单明了,易于理解,而且从理论上来讲,收益法的评估结论还具有较好的可靠性和说服力,但是在收益法的计算中,确定适当的折现率、收益年限和预测资产未来纯收益并不容易。对于没有收益的资产或者收益无法测算的资产,无法采用收益法实施评估,而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中,还原利率的确定随意性大,往往对评估结果产生较大影响。

(三)成本法的应用原理及其局限性

1.成本法的应用原理与模型特点

在理论上,成本法的依据从卖者角度为生产费用价值论,从买者角度为替代论。它主要是从开发角度,运用等量投资至少获取等量收益的投资原理,根据产品定价的一般原则,确定房地产的价格等于所有投入资本和利润之和。在实际操作中,重置成本法则是将待估资产的各项成本构成进行分析,求取待估资产在估价时点的重新构造价格(重置价格或重建价格),然后扣除折旧,以此估算资产的客观合理价格或价值的方法。成本法的一般模型为:

使用乘法模型需具有严格的假设条件,即假设有形损耗、功能性损耗与经济性损耗为并列发生,三者之间互为因果关系或存在明显的时序关系。相比之下,在减法模型中不需要具备以上条件,其三项损耗或损耗率之间往往也并非具有前因后果,或者时序上严格的先后关系,所以减法模型具有一般性。

2.成本法应用的局限性

从理论角度来看,只要是可以估算其成本的房地产,都可以采用成本法估价。但是,现实生活中资产的价格取决于其效用,而不是所花费的成本;资产成本的增加并不一定能增加其价值,投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外,采用成本法进行估价比较费时费力,难度最大的就是损耗的计算,尤其是对陈旧的资产,往往是以估价人员的主观判断为依据,这同样会影响估价的准确性。

二 资产评估基本方法的差异分析及消除差异的措施

(一)不同种类的资产对评估方法选择有侧重

各种评估方法具有各自不同的评估思路、前提条件和数据来源。对形态各异、种类繁多的资产实施评估,选择评估方法总是有侧重和优选顺序的,如机器设备按照成本途径能获得更充分的数据,评估时一般采用成本法评估;无形资产或投资资产更能满足收益法评估的前提条件,容易获得与收益、投资报酬率有关的数据,其一般首选收益法评估;资产在成熟发达的市场条件下容易找到参照资产,此时应优先采用市场法评估。

(二)不同市场条件对评估方法选择有制约

市场条件即资产评估目的所涉及的经济行为面临的市场环境,包括市场体系和市场机制的完备程度、交易的频繁状况、交易信息的畅通与否、行业和国家有关经济参数的获取可能性等。根据市场条件的优劣,选择评估方法的一般顺序为:市场法、收益法、成本法。如对既无市场参照物,又无经营记录的资产,只能选择成本法。

(三)评估人员自身素质的影响

评估人员的职业理想、职业态度、职业责任、职业胜任能力、职业纪律等素质始终影响着评估的全过程。资产评估结果是资产、市场的客观表现与评估人员的经验、智慧、判断的主观努力相结合的产物。如果是评估人员自身素质原因造成评估结果差异,应启用经验丰富的评估师,消除其中缺陷和错误引起的偏差。

三 资产评估基本方法的趋同性分析

资产评估三大基本方法是实现评定估算资产价值的技术手段。虽然这些评估方法具有各自不同的评估思路、前提和运用条件,但他们在评估资产价值是具有结果趋同性的特征。趋同性指在相同评估基准日和相同评估目的下,对同一资产使用不同方法进行评估,只要这些方法使用的前提条件具备,则分别得到的评估结果应该相同或相似。这种趋同性主要表现在基本目的的同质性(即资产评估的基本目的就是揭示资产在评估时点的公允市场价值)、评估方法的本质功能的一致性(即三种方法本质功能都是用来解释资产公允市场价值的技术手段)以及交易假设的共同性(即均基于交易假设这一最基本的前提假设)三方面。

在评估条件允许使用多种方法对同一项资产进行评估时,各种方法得出的结果应该是趋同的。但资产评估本身并不是一项精确计量的科学,它只能通过对市场的预测,得出一个模拟市场下的可能出现的结果,因此差别是必然的。而我们所说的趋同性或一致性指的是在一定范围内的吻合。

第8篇:市场价值评估方法范文

【关键词】公允价值资产评估

2008年9月,中国证监会正式《关于进一步规范证券投资基金估值业务的指导意见》(以下简称《意见》),主要根据近期市场的变化和基金管理公司执行新准则中存在的有关公允价值认定和计量方面的问题,对基金估值业务,特别是长期停牌股票等没有市价的投资品种的估值等问题做出了规范。其中第二条第五款规定:“基金管理公司在采用估值政策和程序时,应当充分考虑参与估值流程各方及人员的经验、专业胜任能力和独立性,通过建立估值委员会、参考行业协会估值意见、参考独立第三方机构估值数据等一种或多种方式的有效结合,减少或避免估值偏差的发生”。

该指导意见进一步规范了新会计准则在证券市场的运用,同时也为资产评估行业与会计行业在资本市场的深入合作提供了新契机。

一、会计与资产评估协作的必要性

会计与资产评估从不同角度对公允价值进行定义。新会计准则定义为:“在公允价值计量下,资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。这一概念基本把公允价值等同于公平交易的市场成交价格。而在资产评估中,公允价值是在完全市场或非完全市场下、针对某项经营或非经营资产,其符合最佳用途时的价值,是一个更具一般性的经济学概念。评估结果的形式之一即会计定义的完全市场交换价格。因此,会计力图根据实际价格计量价值,资产评估则从经济价值评定价格,两者是互补的。

(一)正确计量公允价值的重要性

会计定义的前提假设是公平交易,即经济学上的市场信息对称和经济人理性。但现实中,由于信息局限、政策激励、关联交易等多种因素,企业会表现出对市场整体风险的低估。这种交易客观上是不公平的,导致成交价格与会计公允价值背离。这种情况在基本面市场出现得越多越复杂,对资本市场影响越不利,当市场非理性积累严重时就产生经济泡沫。这就使正确计量公允价值具有了十分重要的意义。

(二)会计计量的局限性

1.偏向于“盯住市场”,估值方法运用不够充分。新会计准则下分为3个层次确定公允价值:有活跃市场的报价;同类相似资产或负债市场的报价;无活跃市场的依靠估值技术方法。涉及到现金流、折现率、期间等参数的估值技术方法是最后的选择。以基金为例,对于股票的常用估值方法主要有指数收益法、可比公司法、市场价格模型法、资本资产定价模型法等。《意见》出台后,多数基金倾向于选择指数收益法,即参考两个交易所的行业指数对停牌股票进行估值。这种估值方法看齐市场总体,参数易得、操作简便,但缺少对股票本身价值和基本面的考察。对于信息使用者来讲,这个公允价值结果仍含有市场“失真”成分,有必要进行再分析。

2.遵循一贯性原则,计量缺乏灵活性。会计准则规定估值政策和方法一经确定,应持续使用,不得随意变更。即会计计量是持续经营假设下的事后计价,是对经营成果的定期总结,要保持前后各期间的相关可比。因此,其估计公允价值的角度、观点、方法也都建立在一个相对固定的假设下,即“市场波动处于能够合理预期范围内”。但决定公允价值的市场,尤其是金融市场,很难有一个“合理范围”,也难有哪一种估值方法能够放之四海而皆准。估值方法的唯一确定限制了会计公允价值的“公允”程度,会计信息对于使用者的实际参考价值就降低了。

3.存在会计内部操纵的可能。公允价值的弱点就是缺少可验证性。我国会计准则早在1998年就曾使用过公允价值计量,但由于市场不完善和监管漏洞,出现了企业滥用公允价值操纵利润的情况。2007年新会计准则实施,仍然要预防这种操纵利润的发生。因此,会计信息使用者在依靠财务报告做分析决策时,需要参考来自第三方对公允价值的评估计量结果。

(三)资产评估计量的优势

1.市场信息和评估技术兼备。资产评估机构在业务发展中积累了大量的市场信息,有能力把握多种行业的市场动向,分析市场的潜力。同时,评估机构拥有经验丰富的跨学科的评估专家,他们擅长测量个别资产的价值,区分其与现实价格的差异。

2.评估业务和方法多样。资产评估业务是针对委托人的评估目的开展的,国际上的评估目的分为:产权交易、抵押贷款、税基评估、工商注册、确定诉讼标的价值、财务报告为目的、其他目的等。根据不同目的,结合实际情况,适用不同假设,以一种评估方法为主,其他方法为辅,将最终估计的结果限制于一个合理的区间内。资产评估还可以在交易前对会计计量结果进行合理预测,在财务管理决策时更具有用性。

3.评估具有独立性。作为独立第三方,资产评估师按照法定程序开展评估业务活动,操作规范,对评估结果承担法律责任,保证了公允价值计量的独立公正性,起到监督会计估值的作用。

三、会计与资产评估行业协作的现实与展望

国内外会计准则推广公允价值计量,为会计和资产评估两个行业更紧密地合作架起了桥梁。在会计领域,虽然准则没有明确要求估值工作由谁来完成,但为了保证会计信息质量,已产生了对第三方专业评估的需求。从《意见》出台可见,这种需求正在成为必要。在评估领域,随着评估技术和评估准则的发展和完善,实际评估能力已经从机器、不动产向无形资产、金融资产、企业整体价值,甚至环境价值评估方向发展和提高。也就是说,相对需求的供给能力正在积极增加。

(一)国际协作

在美国、欧洲和其他国家或地区,评估协会组织都与会计组织保持密切联系和沟通,围绕公允价值开展讨论,积极寻求两行业相互促进、相互协调的发展道路。国际会计准则规定,采用公允价值模式可能需要对资产进行评估,在一些具体准则中,直接鼓励由专业评估师评估公允价值。

目前,新会计准则对资产评估行业的现实影响,主要表现为上市公司以财务报告为目的的评估业务量增长。根据美国评估公司2006年的非正式统计,香港业务部全年以财务报告为目的的评估业务收入占全部收入的50%以上。四大会计师事务所也将这一评估业务作为重要的咨询业务内容,取得了较大成绩。

(二)国内发展

相比于会计行业的成熟,国内资产评估行业发展相对缓慢。2004年出台《资产评估准则――基本准则》,标志着我国逐步迈入国际化咨询行列。中国资产评估协会至今仍致力于准则体系的建立工作。在新会计准则的实施过程中,中评协积极建议,在公允价值计量方面,为评估的参与保留了一定空间。证监会《意见》的出台也为资产评估在证券市场开展业务提供了方向和指导。

目前,我国资产评估行业尚不成熟,参与会计协作的主要障碍有以下两点:一是没有立法监督,制度不健全,缺乏约束力。现实中,资产评估人员有按委托人提供的结果走评估程序的所谓“价值操纵”行为,机构之间存在恶性竞争,这些情况导致评估结果有失公允。二是评估人员经验能力不足。注册资产评估师应该是一个汇集具备房地产、土地、会计、金融、企业管理等多方面丰富经验和知识的专家,否则难以胜任市场经济中咨询行业的发展要求。我国的从业人员大多达不到这一水平,这也是国内评估机构与国外评估机构进行业务竞争的主要差距所在。

(三)对于未来的展望

1.健全资产评估立法和准则。用法律手段保证资产评估作为一个咨询业的独立公正性,正确发挥其评估公允价值的基本职能,严厉打击利用资产评估程序进行价值操纵的行为。由于国际评估准则本身尚不健全,国际会计界和评估界对公允价值的认定方法尚存在分歧。在与国际接轨同时,我们应立足我国市场经济实际,进行理论创新,尽快填补《资产评估准则》体系的空白。

2.明确资产评估咨询业的地位,理顺其对会计的预测、决策和监督关系。资产评估通过“事前”评估,预测市场交易结果和会计计量结果,起到辅助决策的作用。同时,将评估价值结果与实际交易的会计计量比对,能够度量交易的“公允”程度,起到监督作用。

3.加强资产评估从业人才的培养。无论从行业供需前景还是政策层面,未来我国对高素质资产评估人才的需求都是明显的。人才的职业道德、知识理论基础、实务经验等方面都有待提高,注册资产评估师的资格考试和后续教育制度都将逐步完善。

4.树立会计人员的评估意识。深入对公允价值及其估计方法的研究,运用公允价值把握市场、进行决策。规范实施新企业会计准则,为公允价值的进一步推广做好准备。

主要参考文献:

[1]中国资产评估协会.《资产评估与市场经济发展:2006国际评估论坛中外嘉宾演讲文集》.经济科学出版社,2007.3.

[2]中国资产评估协会.《中国资产评估》,2007-2008.

第9篇:市场价值评估方法范文

一、企业并购中常用的价值评估方法

(一)收益法

收益法,是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值,来判断资产价值的一种评估方法。收益法的基本原理是,任何一个理智的购买者,在购买一项资产时所愿意支付的货币额,不会高于所购置资产在未来能给其带来的回报。运用收益法评估资产价值的前提条件是,预期收益可以量化、预期收益年限可以预测、与折现密切相关的预期收益所承担的风险可以预测。随着我国股权交易的日益活跃,企业价值评估的需求增长,收益法的应用也越来越广泛。

(二)市场法

市场法,是将评估对象与在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较,从而确定评估对象价值的方法。市场法主要分为两种方法:企业比较法和并购案例比较法。第一种比较方法,主要是把需要进行价值评估的企业和同行业中某一个上市公司进行对比,其主要对比经营状况和财务数据。第二种比较方法,主要是对与待评估企业在同一行业的某一个上市公司中的收购方案或者买卖方案进行详细的分析,据此得出有参考性的价值比率和经济指标。市场法也存在着一定的缺点,首先,这种方法在没有相应的参考企业时,是无法采用;其次,在确定需要评估价值的企业和参考企业的可比性上,存在很大的难度和问题。这种办法,适用于并购案相对较多的国家的企业中。

(三)资产基础法

资产基础法,是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。其本质是以企业的资产负债表为基础,对被评估企业所有可辨认的资产和负债按公允的价值评估后累加求和,得出的总值即企业整体市场价值。资本市场的大量案例证明,在一定条件下,在一定的范围内,以加总的结果作为企业的交易价值,是被市场所接受的。正确运用资产基础法评估企业价值,其关键,首先在于对每一可辨认的资产和负债以其对企业整体价值的贡献给出合理的评估值。资产基础法的评估结果,以资产负债表的形式来表述,数据比较明确。但其局限在于,通常不能向投资者充分地展示出企业实际运行的效能和效率。

(四)期权法

期权是一种允许持有者在未来某一天,按照某一特定价格买入或卖出某种特定资产的权利。由于很多企业会受外界的环境的影响,而很多的外界经济条件也会影响企业的价值,期权法能够为企业和企业之间的并购提供一种心得思路和方法。

(五)市盈率法

市盈率法也称为收益倍数法,其实质是市场法的简易版本。它明确表示了股票市场与企业价值之间的关系。在实际的评估过程中,这种办法被使用得最为广泛,能够较为准确地评估企业的价值,用公式表示为:市盈率=股票市值÷股票收益=每股价格÷每股收益。应用市盈率法主要分为几个方面:首先,在评估的过程中,要对被收购企业最近一段时间所产生的利润进行一个详细的调查;其次,还要在评估的过程中排除能够直接影响企业在经营过程产生的收益的影响因素,再去计算公司所能产生的收益的指标的多少;然后,是评估企业在被收购之后所能产生的利益额,主要是在基础不变的情况下来计算的;最后,就是对市盈率进行一个有效的选择,应选择合理的符合标准的市盈率。

二、我国企业并购价值评估中现存的问题

(一)企业并购中,对目标企业价值评估方法的选取不当

由于国内资产评估,起源于国有企业改革、清产核资、资产处置等,资产基础法仍然是我国目前企业进行价值评估较常使用的方法,其方法选取的频繁度与西方发达国家则有着较大的出入。资产基础法,是用来反映企业重新构建全部资产、负债的方法,能够更好地让并购双方直观地了解到企业目前的状况,让人比较容易理解。但是,由于对完整性的把握不当,这种方法可能被心怀不轨的人所操控。比如,企业可能存在账外的具有超额获利能力的无形资产,如商标、专有技术、客户关系、特许经营权等,同时也有可能存在着负资产,如合同权益损失、因历史原因形成的离退休的员工工资成本负担等,如果忽视了其中的一些价值量大的资产,会直接导致估值无法客观的反映企业内涵价值。

(二)企业并购中,忽视交易方案对最终估值结论的影响

众所周知,不同的付款方式、货币(现金/股票)购买,会带来不同的交易折扣。比如:一次性付款和分阶段付款,由于后期潜在的付款风险,使得前者会享有一定的折扣,以支付现金和支付股票作为对价,也会带来一定的折扣差异。在资本市场的并购中,《上市公司重大资产重组管理办法》明确规定了“上市公司发行股份的价格不得低于市场参考价的90%。市场参考价为本次发行股份购买资产的董事会决议公告日前20个交易日、60个交易日或者120个交易日的公司股票交易均价之一。”这一原则。交易对手却往往会忽视交易方案对估值结论的影响:在锁定股票价格偏高的阶段,势必会推动被并购方企业价值的偏高,从而导致并购价格可能地严重偏离正常的内涵价值体系。

2016年深交所的《深交所多层次资本市场上市公司2015年报实证分析报告》称:2013年至2015年期间,深市上市公司的商誉总值分别为707亿元、1581亿元和3544亿元。2015年,共有210家公司的商誉增长幅度超过100%。同时从A股市场整体情况来看,沪深两市2015年的1490份上市公司年报中,商誉总值高达6400余亿元,与2014年相比增幅超过90%。这些数据,可能在一定程度上受到了并购市场火爆的影响,同时,也反映了由于锁定的发行股票价格偏高而带来相应估值的偏离。

(三)企业并购中,供需关系失衡导致价值偏离

受中国宏观经济大环境的影响,目前“钱多项目少”已成为资本市场的常态,许多资金无法寻找到合适的标的。实业经济发展的漫长与新兴行业的爆发性增长,带来了强烈的冲击,使投资者都急于寻找短平快、收效高的项目,导致资金投向集中在了手游行业、影视行业、“互联网加”、“P2P”等行业,其直接后果就是谈判对价偏高。

(四)企业并购中,投资银行尚未发挥应有的作用

西方国家的并购案,通常都是通过银行来完成的,由银行派出财务顾问做出一系列的收购策划。相对于西方国家,我国的投资银行目前刚刚起步,在企业并购中尚未充分地发挥作用。随着投资银行的日趋成熟及业务能力的提升,未来其将在企业并购中发挥重大的作用。

三、结语