房地产估价报告精选(九篇)

第1篇：房地产估价报告范文

房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。

1、通过参观实际建筑，加强了我们对建筑施工图的认识，了解了建设项目的总体设计，建筑物和构筑物的平面布置、立面形式、结构布置、装饰构成等特点。

2、通过参观在建工程及阅读施工图纸，还在老师的引导阅读了整套图纸，进一步提高识读工程图的能力。

3、通过实习，了解建筑工程施工工艺，熟悉房屋构造，了解建筑材料的特性及应用。

4、通过实习，将所学理论知识与实践知识相结合，同时为以后的专业知识的学习打下了基础.

二、实习地点，时间及内容

地点：中海国际社区E区二期工程

时间：2010.07.08

内容：该工程有江苏南通六建建设集团有限公司承包。建筑楼层达19层，结构为框架---剪力墙结构，地上为18层，地下一层。承重墙为钢筋混凝土墙，隔墙为空心砌块墙。在这个施工现场我们了解到建筑面积与使用面积的区别，为我们以后自己买房子做了一个初步的了解。

二期正在投资建设中。住宅用房采用的是混凝土结构，

项目负责人万总为我们讲解了单项工程、分项工程、分步工程，让理论与实践具体结合。

从上往下，我们了解了玻璃纤维可以作为保温材料来贴于墙面，用密封胶将大理石板挂于外面来装饰，用8-10公分隔离墙来减少施工成本，用石棉条来添塞空间。

项目负责人对我们的问题进行了详细的解答，并向我们讲解了此物业的主要特点：洁污分离、动静分离、干湿分离、休闲区与私密区的分离。他们对业主的要求进行深入透彻的分析，针对不同的业主要求，他们有不同的设计来满足，可谓用心良苦。

四、实习收获汇总

1.本人在实习期间没有缺席，迟到，早退现象。

2.积极遵守建筑工地的安全规章原则，不嬉笑打闹，注意安全，认真听从实习老师安排。

五、实习情况及自己认知情况

1、砌块在厚度方向大多没有搭接，为了加强砌块墙在水平的整体性，因此砌块的长向错缝搭接要求较高。具体做法参见施工手册。另外砌块建筑还应在适当的位置设置圈梁。当圈梁与过梁位置接近时，往往用圈梁取代过梁。

2、砌块的吸水性强，易受潮。在易受水的部位，如檐口、勒脚、窗台、近应做好防潮处理。我们参观的公寓住宅楼就是在砌块墙的下部砌了5皮粘土砖，以做防潮。

3、不承重设置。为了保证砌块墙不承重，应在砌块墙的顶部与楼板相接处，应用粘土砖斜砌一皮或留20毫米的空隙，用木楔打紧，后用砂浆填缝。

第2篇：房地产估价报告范文

一、房地产估价风险体系

房地产估价是一种社会中介活动，这种活动是因为社会信息的不平衡产生的，房地产评估工作的成果是以评估报告的形式体现的，房地产评估报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。因此，评估报告所给出的是房地产在某一时点的符合客观的合理的价格，而不是一个实际的成交价，更不是房地产的实际取得成本。因此，评估报告结果的确定性和评估对象市场价格的不确定性存在天然矛盾，这就决定了评估工作的风险性。

评估风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。房地产估价风险体系也由政府、房地产估价机构和人员以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。

（一）政府面临的房地产估价风险

政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的通胀风险和金融风险。主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，带来社会价值总体虚高，同时过高估值的房地产金融抵押贷款，会使金融机构存在潜在呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦泡沫破灭，整个经济体系不可避免地会产生动荡，影响社会稳定。如20世纪80年代的日本“泡沫经济”，1997年的东南亚“金融危机”，无不例外与房地产价值估计过高有着一定的影响。当然房地产估价过低又会带来政府的税收损失。

（二）估价机构和估价人员面临的房地产估价风险

估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在以下几个方面：

1、政策风险。

房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。

此外我国房地产市场法制虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权等。

估价机构和估价人员不能很好的理解政策背景和政策预期，就会影响评估结果，带来评估风险。

2、评估报告的估价目的和估价用途不符的风险。

估价目的是估价结构的期望用途，是建立最终评估价值结论的基础，所以，一旦估价目的确定了，评估价值结论是与之相映射的，它不因估价报告作用不同而变动。因此，我们可以设想当一份以转让价值、保险价值、课税价值等为估价目的评估报告用于房地产抵押贷款参考依据时，报告提供不恰当的信息，就可能造成决策者的判断失误。由于评估报告的估价目的和估价用途不符的风险，虽然与委托方和报告的使用者有关，但还是评估师应避免和防范的。

3、委托方提供虚假情况的风险。

委托方向评估师提供虚假情况，甚至采用欺骗和违法的手段使估价机构和估价人员面临巨大风险。比如，在土地评估中提供虚假的用地规划指标修改或调整的证明、要求对估价报告作技术处理等，如果评估师不能洞察这些虚假信息和资料，必然会出具与事实不符的评估报告。

特别是，有时房地产评估机构之间不正当竞争，容易迁就委托方，为减少评估成本、缩减评估人员的外勤工作量，容易偏信委托方，这样很容易造成评估工作产生较大失误，就有可能被人认为与委托方同流合污而引发诉讼。

4、技术风险。

在《房地产估价规范》中规定了房地产估价应遵循的原则、程序和方法，但具体情况是千差万别的，程序和方法也不是一成不变的。比如对房地产抵押价值的评估一般采用市场比较法为基准进行评估，如何判断市场的完善性，如何正确选取参照对象，如何对有关因素进行恰当修正等都有赖于评估师按其专业判断能力判断市场是否存在偏差。评估师如果不能遵守评估原则的精神，运用了带有明显缺陷的程序和方法，就极易出具错误的评估报告。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。

这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外，估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。

5、评估师素质的风险。

评估工作执行的好坏，评估报告水平高低归根结底取决于评估师自身素质水平。评估师素质包括业务素质、道德素质等，评估师的素质越高，评估工作风险越小，反之，评估工作风险就越大。如果评估工作者业务素质低，就可能出现工作过失、报告误导，如果评估工作者道德素质不过关，出现欺诈、违约、泄密、滥用评估资格的现象，所造成的后果是可以想象的。

（三）经济活动主体面临的房地产估价风险

经济活动主体是指与估价对象房地产在估价目的条件下涉及的利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益；在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里所说的经济活动主体。房地产估价结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。例如，在抵押贷款估价中，抵押物估价过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下，金融机构的贷款无法足额收回，产生呆账坏账，如果银行的呆账坏账过多，会使银行经营困难，严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下，会造成银行破产，进而出现金融动荡。

三、房地产估价风险防范与转移

1、政策规范是防范评估风险的根本保障。

政府应规范各项政策：为确保市场竞争的效率和公平，政府应该公正严明的立法和执法，规范社会各角色的行为，惩治违法违规行为；为加强服务功能，政府有义务为社会提供基本的公共产品和信息服务，创造和维护公开、公平的社会经济环境。

房地产评估行政主管部门及房地产估协师协会是政府和从业机构之间的桥梁，是房地产评估行业自我管理的实施者，对行业实行监管、惩处违法违规行为；整合评估业信息资源，为评估机构提供全方位的服务；制定符合规则的评估业相关的法规、评估标准。

同时，要破除行业、地域壁垒，打破评估领域的垄断，创造公平透明的市场竞争环境；打破社会公共信息资源独家垄断局面，真正实现信息资源共享。

2、制度创新是防范评估风险的基本保障。

以强化风险意识，树立质量至上为中心，建立健全内部质量控制体系，完善外部监督机制和风险救助机制。

评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系，要有一整套质量控制政策和程序，树立质量至上的观念，保持应有的职业谨慎，严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作，拟定科学的评估计划，采用正确、恰当的评估程序和方法，制作全面规范的评估报告。特别是建立完善并确实执行估价复审制度，复审制度不仅可以提升估价师的专业水准，可以加强委托人对评估报告的信心，而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当，并对评估报告进行恰当性检查，从而有效地降低评估风险。

另一方面，房地产评估业的行业主管部门和行业协会，必须加强对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金，以提高评估机构的抗风险能力。

3、谨慎选择客户是防范评估风险的根本手段。

评估人员要控制评估风险，首先要与客户充分沟通，识别资料的真假性，了解客户的道德品质，促使评估机构谨慎选择客户，避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险。评估人员不仅评估时要与客户沟通，而且在评估前和评估后也应加强与客户的沟通。在评估前与客户的沟通重在了解客户的基本情况，掌握客户评估的真实需要；评估进行时的沟通重在保证评估程序和方法的贯彻执行；在评估后与客户沟通则重在引导客户合理运用评估报告，减少评估报告误用的可能性。

4、提高评估人员素质是防范评估风险的基本手段。

第3篇：房地产估价报告范文

关键词：房地产评估;评估机构;评估报告

房地产市场的顺利发展与房地产评估体系的管理密切相连，在以往房地产行业的发展中，并没有重视评估在房地产发展过程中的重要性。现如今评估管理体系已经走进了人们的视野，也逐步得到了人们的重视，人们在重视评估管理体系重要作用的同时也需要重视房地产评估管理体系中的一些问题，同时找到相应的解决方案。

一、科学合理的管理估价师和估价机构

对于房地产估价师的管理来说，一方面要提高估价师的准入资格。目前估价师的质量之所以出现参差不齐现状的一个重要的原因就是估价师的准入门槛较低，导致学历低、素质低、专业水平不过关的人员都能进入到评估师的行业。一旦提高房地产估价师的准入资格，便可以将不够资质的人员拒之门外，从而提高房地产估价师的整体水平。比如我们可以对报考估价师人员的学历、专业、年龄和工作年限等提出明确的要求，并严格按照要求行事。另一方面要对已经入行的估价师实行等级评定。即根据估价师的工作年限和工作业绩把房地产估价师分为低级估价师、中级估价师、高级估价师和特级估价师。已经取得估价师职业资格证书的估价师，一旦在其工作岗位上取得了显著的业绩，就可以晋升为中级估价师，以此类推可以逐步晋升为高级估价师和特级估价师。如果估价师在其岗位上出现了严重的工作事故，就应该将其工作资质降为中级估价师、低级估价师，最后取消估价师资格。对于房地产价格评估机构的管理来说，也要对这些评估机构进行等级评定。我们可以对评估机构实行优胜劣汰的评定制度，每年按月和季度对评估机构进行检查，及时排除那些质量低下、管理不善、业绩垫底的评估机构。同时奖赏表现优秀的评估机构，给它们颁发优秀评估机构证书，检查完成后，按照质量和绩效的高低顺序把所有的评估机构进行重新排列。

二、进行房地产估价师的再教育活动

房地产评估行业是一个新兴的行业，在这个行业中，估价师不但要掌握相关的评估方面的知识，更要熟知法律、经济和建筑等方面的知识。然而从事房地产评估行业的估价师基本上都是其他的专业转行过来的，他们之前有的是从事建筑行业的、有的是从事测量行业的，有的是从事经济行业的等等，他们的特长也各不相同，所以对房地产评估师的再教育就显得非常的重要。对估价师的再教育包括了两个方面。一是对估价师专业素质的再教育。由上可知，估价师的质量大多参差不齐，我们必须要开展形式多样的再教育，如成人教育、专业考试、上岗考试、晋升考试等模式，通过这些形式各样的再教育让估价师时刻走在专业技术的前沿。二是对评估师的道德素质进行再教育。目前评估师道德素质低下是房地产评估行业的一个现状。评估师缺乏一定的职业道德，对自己所从事的行业并没有一个正确的认识。因而我们要通过再教育让估价师认识到他们所从事的是一个多么神圣的行业，让他们时刻都能严于律己、保持清醒的头脑，这样才能为社会提供一个专业水平和道德素质都较高的评估队伍。

三、加强对房地产评估的监督管理

任何一个脱离了监督的行业都容易导致混乱的管理体制，评估行业也一样，目前与房地产估价相关的价格管理部门并没有对房地产评估进行到位的监督管理，使得评估机构在评估程序、评估收费、垄断评估等方面出现了严重的问题。一些没有取得国家颁发的评估资质证书的机构举着评估机构的牌子逍遥法外;也有一些评估机构为了获取更多的利益把委托人的委托估的过高或过低，这种不正当的行为影响了房地产评估行业的公平。因而相关的价格管理部门要做好监督管理的工作。首先，监督部门要尽可能完善评估的规章制度，对评估机构在评估过程中出现的一系列的问题给予细致的划分和指导，确保评估机构在评估前清楚地了解自己评估的每一个流程。其次，对于评估机构在评估过程中出现的不正当行为要严格按照《价格法》进行及时惩处，力图不给评估机构留下任何钻空子的机会。另外，监督部门还要不定时的深入到评估机构的评估案例中，如果不走出大门，监督部门可能看到的永远是遵纪守法的评估行为，一旦深入其中便会发现很多以前无法发现的问题，这样才能进一步透彻了解评估机构存在的问题，并给予完善的解决措施。

四、完善对评估报告的管理

评估报告是评估师对委托人的委托完成估价后出示的纸质凭证，因而评估机构必须要确保评估报告的真实性、完整性和有效性。第一，加大打击虚假评估报告的力度。一些评估师为了实现更多的利益，会制造虚假的评估报告，造成了评估市场的混乱。有关部门需要建立一个完善的网络管理系统。对评估师出具的每一个评估报告，都要在管理系统上面进行详细的登记，确保评估报告的唯一性，并在每一个评估报告上面留出三四个由不同部门盖章的位置，从而使得评估部门不会提前把刻好章的评估报告非法的卖给不正当的客户。第二，确保评估报告内容的正确性。评估机构最后出示的评估报告要格式正确、字迹清晰、依据充分。第三，保证评估报告中注明的提交日期和实际提交日期的一致性。评估报告在提交给法院之后需要一定的审核时间，如果超过了评估报告规定的有效期限，双方就需要进行协商解决。

自我国加入世贸组织以来，房地产的发展也进入到了一个快速有序的局面，与此同时出现的房地产评估也将面临着巨大的挑战。我们必须要学会发现评估行业在发展中的不足，同时也要发现自己的优势，这样才能让我国的房地产行业在激烈的国际竞争中顽强的生存下来。

参考文献：

第4篇：房地产估价报告范文

一、房地产估价市场专项整治工作的指导思想和目标任务

（一）、指导思想

从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度出发，以建立符合社会主义市场经济要求、高度专业化、功能完备的房地产估价机构服务体系为目标，按照相关文件精神，积极有序地开展专项整治工作。坚持整顿规范和制度建设并重，标本兼治，综合整治。严格市场准入和项目审批，加强市场监管，加大查处力度，规范市场秩序；抓好制度建设，健全机制、全面规范，努力营造竞争公平、管理规范、运行有序、监督有力、健康发展的房地产估价服务市场，为全面提高我市经济社会发展水平和综合竞争力创造良好环境。

（二）、目标任务

通过清理整顿，着力解决不按规范估价、超范围估价等突出问题，使估价机构服务质量和社会公信度明显增强；通过加强行业建设，完善内部监督的各项制度，逐步形成健康规范发展的自律运行机制，创造一个竞争有序、健康发展的市场环境。

二、房地产估价市场专项整治工作的主要内容

(一)估价机构从业行为情况：是否存在未取得房地产估价机构资质或超资质、超范围估价行为，是否存在以回扣或签订业务返还协议等不正当竞争方式承揽估价业务行为，是否以迎合委托方的要求高估低估估价值，分支机构从业行为情况等。

(二)估价机构内部管理情况：估价报告质量管理、档案管理、员工培训教育、风险防范等内部管理制度是否建立健全，资质申报、晋升资质中是否存在弄虚作假、虚报业绩等情况。

(三)估价报告质量情况：是否严格按照《房地产估价规范》的要求，特别是拆迁估价报告是否按照《国有土地上房屋征收估价办法》（建房[2011]77号）的相关要求进行房地产估价，是否建立估价报告内部审、复核、重大估价报告集体讨论制度，估价报告原始资料存档等情况。

(四)收费政策执行情况：是否按照价格管理部门规定的收费项目和标准收取估价费用，是否以不正当竞争方式压低估价收费标准，是否在收费场所的显著位置公示收费内容和收费标准等。

三、房地产估价市场专项整治工作的工作步骤

（一）动员部署和自查自纠阶段（自发文之日起至2012年2月24日）

1、动员部署阶段：

A、起草下发专项整治的通知，召开估价机构负责人会议，由张明山局长做动员报告。

B、集中学习《房地产估价机构管理办法》（建设部第142号令）、《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》（建住房[2006]294号）、《国有土地上房屋征收估价办法》（建房[2011]77号）三个文件，为下一步自查自纠做准备。

2、自查自纠阶段：

各估价机构按照要求，认真对照专项整治的主要内容进行全面的自查，完成自查报告，并填写《市房地产估价机构专项整治自查情况表》（见附件1），对自查中发现的问题提出整改意见，并予以纠正和规范。

（二）集中整治阶段（2012年2月25日至3月7日）

在房地产估价机构自查自纠的基础上，认真对照整治内容，全面开展房地产估价机构的专项整治。从资质审查、从业行为、内部管理等方面入手，对估价机构逐个进行检查，对有违规行为的估价机构要进行重点检查。

（三）总结巩固和建章立制阶段（2012年3月8日至3月15日）

1、总结巩固阶段：

对专项整治工作进行认真分析、汇总，对于在整治活动中被认定存在违法违规行为和管理严重混乱的估价机构，限期整改，整改不到位的从严处罚直至依法撤销其资质。

第5篇：房地产估价报告范文

    为认真贯彻执行《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》，规范城市房屋拆迁估价行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》第二十七条第二款的规定，我厅制定了《江西省城市房屋拆迁估价技术规范（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行，并将执行中遇到的情况及时反馈我厅。

    二三年九月二十三日江西省建设厅

    江西省城市房屋拆迁估价技术规范（试行）

    第一章 总则

    第一条 为规范房屋拆迁补偿估价行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》和国家《房地产估价规范》的有关规定，结合本省实际，制定本规范。

    第二条 在本省城市规划区内国有土地上进行的房屋拆迁估价活动，适用本规范。

    第三条 房屋拆迁估价应坚持独立、客观、公正的原则。

    第四条 房屋拆迁估价实行“谁委托，谁付费”的原则。

    第五条 房屋拆迁估价应遵从房、地整体性原则（采用成本法估价的除外）。

    第六条 委托人与受委托的评估机构不得有隶属关系。

    第二章 房屋拆迁货币补偿基准价格的确定

    第七条 房屋拆迁货币补偿基准价格是指在城市一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分区段、分等定级，调查评估出的某一时点各区段、各类型房地产的平均市场价格。

    房屋拆迁货币补偿基准价格作为房屋拆迁补偿价格评估的参考。

    第八条 房屋拆迁货币补偿基准价格的确定与公布按以下程序进行：

    （一）市、县人民政府或其授权的部门择优委托承担评估房屋拆迁货币补偿基准价格的房地产价格评估机构。

    （二）受委托的评估机构拟定房屋拆迁货币补偿基准价格的测算技术方案，并报委托方审定。技术方案主要包括：基本思路、测算方法、工作程序、样本采集、各种数据的处理方法及承担测算工作的技术力量等。

    （三）评估机构根据国家有关房地产估价技术规范及审定后的技术方案进行测算，并按规定要求提交房屋拆迁货币补偿基准价格估价报告。

    （四）委托方组织有关部门、估价专家对估价报告进行论证。对估价报告进行论证时，评估机构应提交估价报告形成的背景材料、说明、各种数据结果的详细计算过程等有关依据材料。

    （五）根据论证通过的估价报告，拟定房屋拆迁货币补偿基准价格公布方案。

    （六）对房屋拆迁货币补偿基准价格公布方案进行公示。广泛听取社会各界的意见后，由市、县人民政府批准、公布，并同时将公布结果报上一级房产行政主管部门和省建设行政主管部门备案。

    第九条 从事房屋拆迁货币补偿基准价格评估的房地产价格评估机构应具备二级以上（含二级）资格。房屋拆迁货币补偿基准价格估价报告应由5名以上（含5 名）注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。

    第三章 房屋拆迁补偿估价

    第十条 房屋拆迁补偿估价是指估价结果专供拆迁人与被拆迁人协商被拆迁房屋补偿金额的房地产估价。不包括房屋拆迁中的搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿的评估。

    第十一条 从事房屋拆迁补偿估价的房地产价格评估机构应具备三级以上（含三级）资格。房屋拆迁补偿估价报告应由2名以上（含2 名）注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。

    第十二条 拆迁人在《房屋拆迁许可证》确定的同一拆迁范围内，只能委托一家具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估。评估机构不得将受委托的估价业务转让、变相转让或者再委托。

    第十三条 评估机构接受估价委托，应当核验委托人的《房屋拆迁许可证》，并与委托人签订书面房屋拆迁估价委托合同。

    评估机构应当按照估价委托合同约定的时间和要求完成委托估价任务，并向委托人出具估价报告（含技术报告和分户报告）。评估机构未按照合同约定的时间和要求完成委托估价任务，或者估价失实的，应当承担相应的责任。

    第十四条 拆迁当事人应当如实为评估机构提供估价所必须的资料，并协助评估机构开展现场查勘。如拆迁当事人未如实提供有关资料、未履行义务造成估价失实或其他后果的，由拆迁当事人承担相应责任。

    第十五条 房地产价格评估机构在出具估价报告后，有义务向拆迁当事人解释拆迁估价的依据、选用的估价方法、估价结果产生的过程等有关技术问题。

    第十六条 评估机构应当将下列资料与估价报告（含技术报告、分户报告）一并整理存档，并将复印件报房屋所在地的市、县房地产行政主管部门存档，存档资料至少保留10年。存档资料包括：

    （一）估价委托合同；

    （二）房屋拆迁许可证；

    （三）估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；

    （四）估价对象的实地查勘记录、照片等资料；

    （五）可比实例的实地查勘记录、照片等资料；

    （六）确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；

    （七）其它涉及估价项目的辅助资料。

    第十七条 拆迁补偿估价的对象，包括被拆迁房屋、附属物及其权属证书范围内的土地使用权和安置用房及其权属范围内的土地使用权。

    估价报告中估价目的载明为“房屋拆迁补偿估价”。

    估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。

    采用的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押等权利限制的影响。

    第十八条 房屋拆迁补偿估价应当综合反映被拆迁房屋的区位、用途、环境、容积率、结构、成新、层次、建筑面积等情况以及装饰装修等因素。

    第十九条 房屋拆迁补偿估价宜选用两种以上的估价方法进行估价。有条件选用市场比较法进行估价的，应当以市场比较法为主要的估价方法；收益性房屋的估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分不宜采用市场比较法、收益法进行估价的情况下，可采用成本法。

    第二十条 采用市场比较法估价的，应在与被拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过1年的最近的充分房地产市场交易实例。在分析、筛选的基础上确定与估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相似的 3个以上可比实例，并制作可比实例调查表。

    可比实例的成交单价一般相差不应超过20%.

    第二十一条 采用收益法估价的，房屋收益应当按照被拆迁房屋同一经营用途、同一区域的社会平均收益水平，即客观正常收益修正确定。

    第二十二条 采用成本法进行估价的，应当采取房地分别估价的方式，评估出房地产市场价格。房屋权属范围内的土地价格应采用市场比较法、成本法或基准地价修正等方法求取。

    建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取。

    房屋折旧以直线折旧法计算，不适合用直线折旧法计算的，可以使用成新折扣法计算。无法搬迁的房屋建筑设备应单独计算折旧。

    第二十三条 居住房屋估价应采用市场比较法。

    第二十四条 非居住房屋可按其用途分为经营性和非经营性两大类。经营性房屋估价应采用市场比较法、收益法。非经营性房屋估价可采用市场比较法、成本法，能搜集充分成交案例并有符合规定要求的可比实例的，应采用市场比较法。

    第二十五条 装饰装修补偿估价应按照本省装饰工程定额标准确定其重置价格，结合成新计算。

    第二十六条 在建工程估价应当采用成本法。在建工程土地估价以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。在建工程建设进度以房地产行政主管部门通知停止施工时的状态为准。

    第二十七条 未超过批准期限的临时建筑可按照其重置成新价结合剩余期限进行估价。

    第二十八条 拆迁补偿估价结果的货币单位精确到人民币元。

    第四章 附 则

    第二十九条 在本省城市规划区外国有土地上进行房屋拆迁估价活动的，参照本规范执行。

    第三十条 本规范未作规定的，按照国家《房地产估价规范》的有关规定执行。

第6篇：房地产估价报告范文

第一条为规范我市房地产估价机构及执(从)业人员的执业行为，维护房地产估价市场秩序和行业形象，保障房地产估价活动相关当事人合法权益，根据《房地产估价机构管理办法》(建设部年第142号令)、《注册房地产估价师管理办法》(建设部年第151号令)等有关规定，制定本办法。

第二条凡在本市行政区域内从事房地产估价活动，对房地产估价机构和注册房地产估价师执业活动实施监督管理，适用本办法。

第三条市住房和城乡建设局(以下称市房产行政主管部门)是本市行政区域内房地产估价机构、房地产估价师注册、执业活动的行政主管部门，负责房地产估价机构资质、执业人员资格及房地产估价活动的日常监督管理，并对各县(市)进行业务指导。

各县(市)房产行政主管部门负责对本行政区域内注册房地产估价师执业活动的监督管理工作。

发改(物价)、工商、税务等有关部门要切实履行职责，密切配合，做好与房地产估价服务有关的管理工作。

第二章房地产估价人员管理

第四条从事房地产估价服务的人员，须取得《执业资格证书》后，并受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经注册，取得《注册证书》后，方可从事房地产估价活动。

第五条房地产估价师从事房地产估价活动，不得有下列行为：

(一)不履行注册房地产估价师义务；

(二)在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益；

(三)在执业过程中实施商业贿赂；

(四)签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；

(五)在估价报告中隐瞒或者歪曲事实；

(六)允许他人以自己的名义从事房地产估价业务；

(七)同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业；

(八)以个人名义承揽房地产估价业务；

(九)涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书；

(十)超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动；

(十一)严重损害他人利益、名誉的行为；

(十二)法律、法规禁止的其他行为。

第六条房地产估价师在注册有效期内实行年度诚信执业评价，评价结果通过新闻媒体向社会公布。

第三章房地产估价机构管理

第七条房地产估价机构应当依法取得房地产估价机构资质后，方可从事房地产估价业务。

第八条房地产估价机构应遵守法律、法规和规章的规定，坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和技术标准，恪守职业道德。

第九条房地产估价机构从事房地产估价活动，不得有下列行为：

(一)提供虚假材料，申请或骗取房地产估价机构资质；

(二)涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质；

(三)超越资质等级业务范围承接房地产估价业务；

(四)以迎合高估或者低估要求，给予回扣、收费不开票据、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；

(五)不签订委托合同或者虚假委托；

(六)违反房地产估价规范和标准，出具有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏的估价报告；

(七)接受未经当地房地产主管部门备案的房地产经纪机构的业务，进行房地产估价；

(八)恶意串通损害第三方利益；

(九)在国家或省未出台新的收费标准前，按件收取评估费用；

(十)估价机构允许非估价师以估价师名义执业；

(十一)一年度内有两次(份)估价报告经抽查或鉴定不符合规范要求；

(十二)不配合房地产行政部门对其进行检查或调查；

(十三)法律法规禁止的其他情形。

第十条房地产估价机构在资质有效期限内实行年度诚信评价，评价结果通过新闻媒体向社会在公布。除年度诚信评价外，市、县(市)房地产行政主管部门应不定期对房地产估价机构进行检查，并公布检查结果。

第四章法律责任

第十一条房地产估价师从事房地产估价活动，违反本办法第五条规定之一的，由市、县(市)房地产行政主管部门根据《注册房地产估价师管理办法》规定，给予警告，责令其改正，并处以1万元至3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十二条房地产估价机构从事房地产估价业务，违反本办法第九条规定之一的，由市、县(市)房地产行政主管部门按照《房地产估价机构管理办法》的规定作出经济处罚。估价报告严重失真，造成重大社会影响的，建议资质许可机关降低其资质等级、撤回或注销估价机构资质等处理。

第十三条房地产估价机构及其执业人员违反相关规定，属于发改(物价)、工商、税务等部门处罚的，从其规定。

第十四条房产行政主管部门工作人员在房地产估价机构、人员管理工作中，、索贿受贿的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第五章附则

第7篇：房地产估价报告范文

申请事项

申请评估位于弓长岭区安平街安铁委的房屋总价（建筑面积90.01平方米；建筑结构：砖木）

事实与理由

辽阳市正一房地产评估咨询有限公司作出的评估报告依据不足、事实不清、程序违法。第一，弓长岭区城市居住房屋拆迁估价分户报告单评估价格偏低且评估单价依据不明；第二，没有现场调查：没有根据委托方提供的资产明细清单，逐项进行了清查核实，对资产现状进行勘察，了解资产使用情况；第三，没有房屋建筑物清查评估明细表;土地使用权清查评估明细表。；第四，房屋用途为商业用途，主要用于：加工场、汽车服务站；第五，估价机构没有将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。特此，申请辽阳市房地产估价师委员会重新鉴定。

此致

第8篇：房地产估价报告范文

关键词：房地产评估风险形成机制防范对策

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

房地产评估风险主要是评估报告的最终定价与当时的市场所确定的房地产价值发生不一致以及不一致的程度和范围。房地产评估是以评估报告的形式体现的, 房地产评估报告是全面、公平、客观、准确地记述评估工作全过程包括评估基准日、评估方式、方法以及为什么采用该种评估方法等等, 最终对估价标的物的客观合理价值进行定价的工作报告。该工作报告体现的是房地产在基准日符合客观市场需求的价格, 绝不是房地产的实际取得成本。因此, 评估报告最终的定价和随时变化的市场价格达成一致的可能性极低, 这就决定了评估工作的风险性。

一、房地产评估风险形成机制

1、市场经济活动主体提供虚假情况的风险

市场经济活动主体包括经济活动中涉及的利益各方, 如土地出让中的国家、房地产交易活动中交易各方、房地产抵押活动中的抵押人和抵押权人等。而经济活动主体在经济活动中因其利益所需提供虚假情况仍时有发生。在这种前提下, 经济主体为达到其目的, 不惜向评估机构提供虚假情况,甚至采用欺骗和违法的手段。如在土地出让、房地产抵押贷款、房地产出资入股、企业资产清查等事务中, 越来越多的经济主体意识到房地产在其固定资产中所占的比重和作用, 认为这是企业资产规模中有较大“弹性”的地方, 因此一些经济主体便想法设法要将这种“弹性”发挥到极致。当评估机构无法达到经济主体的要求时, 一些经济主体便会采用弄虚作假的办法,提供不真实的报表、数字、财务信息,而这些信息直接会影响评估结果的真实性、可靠性, 同时也是评估机构和对方经济主体所面临的一种不容忽视的风险。尽管在我国现行的评估制度中,评估报告都强调作为评估依据的资料由经济主体提供并承诺该资料的真实性, 评估报告也是在此基础上形成的,评估机构不承担这部分相应的法律责任。但评估机构不能洞察这些虽然承诺真实但实际虚假的资料, 必然会出具对一方经济主体有利的评估报告。因此, 另一方经济主体就会对评估报告的客观真实性产生怀疑甚至引发诉讼。

2、估价机构和人员自身素质带来的风险

估价机构和人员业务素质不高、执业道德较低等都会造成评估报告与实际情况的脱离, 给经济活动带来或多或少的隐患。评估报告是否符合当时的实际情况, 归根结底取决于评估人员自身的业务素质和道德素质, 评估师的素质越高, 评估工作风险越小,反之, 评估工作风险就越大。如果评估工作者业务素质低, 就可能出现评估方法采用不恰当、评估依据的客观材料收集不全面等情况; 但如果评估工作者道德素质不过关, 就会出现欺诈、串通压低或者抬高价格等现象。

3、估价技术———评估原则、程序和方法的使用不当带来的风险

在实践中采用的估价方法都是行业通行公认而延续下来的方法。但是在具体估价过程中, 估价人员的个人能力不同, 在评估方法采用及具体技术应用等方面会产生程度不一的差异。尤其因评估工作的特殊性, 评估人员的主观判断能力在评估结果的形成上也起到相当大的作用。因此, 估价技术的差别也会对参与评估的各方当事人产生较大风险。我国现行评估制度

规定了房地产估价应遵循的原则、程序和方法, 但落实到具体工作中后情况却是千差万别。例如: 如何选取适合标的物实际需要的评估方法, 如何选取适合实际的参照标的物等都有赖于评估人员所采取的程序和方法是否科学、适用。如果评估人员不遵守评估原则, 采用了不合事宜的程序和方法, 必然会得出错误的结论。

4、市场竞争的负面影响带来的风险

房地产评估机构之间不正当的压价竞争, 造成了评估成本比例的不断攀升。由此必然导致评估机构减少工作量, 从而影响到评估程序的正常进行和评估方法的选择, 这样得出的评估结论显而易见会脱离实际, 因此导致了风险的产生。

二、房地产估价风险防范的有效办法

1、政策规范是防范评估风险的根本保障

政府应规范各项政策: 为确保市场竞争的效率和公平, 政府应该公正严明的立法和执法, 规范社会各角色的行为, 惩治违法违规行为; 为加强服务功能, 政府有义务为社会提供基本的公共产品和信息服务, 创造和维护公开、公平的社会经济环境。

房地产评估行政主管部门及房地产估协师协会是政府和从业机构之间的桥梁, 是房地产评估行业自我管理的实施者, 对行业实行监管、惩处违法违规行为;整合评估业信息资源, 为评估机构提供全方位的服务;制定符合规则的评估业相关的法规、评估标准。

同时, 要破除行业、地域壁垒, 打破评估领域的垄断, 创造公平透明的市场竞争环境; 打破社会公共信息资源独家垄断局面, 真正实现信息资源共享。

2、制度创新是防范评估风险的基本保障

以强化风险意识, 树立质量至上为中心, 建立健全内部质量控制体系, 完善外部监督机制和风险救助机制。评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系,要有一整套质量控制政策和程序, 树立质量至上的观念, 保持应有的职业谨慎, 严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作, 拟定科学的评估计划, 采用正确、恰当的评估程序和方法, 制作全面规范的评估报告。特别是建立完善并确实执行估价复审制度, 复审制度不仅可以提升估价师的专业水准, 可以加强委托人对评估报告的信心, 而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当, 并对评估报告进行恰当性检查, 从而有效地降低评估风险。

另一方面, 房地产评估业的行业主管部门和行业协会, 必须加强对行业的统一管理和监督职能, 对评估机构和人员作定期和不定期的检查, 对发现的违法违纪行为要坚决查处, 为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金, 以提高评估机构的抗风险能力。

3、谨慎选择客户是防范评估风险的根本手段

评估人员要控制评估风险, 首先要与客户充分沟通, 识别资料的真假性, 了解客户的道德品质, 促使评估机构谨慎选择客户, 避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险。评估人员不仅评估时要与客户沟通, 而且在评估前和评估后也应加强与客户的沟通。在评估前与客户的沟通重在了解客户的基本情况, 掌握客户评估的真实需要; 评估进行时的沟通重在保证评估程序和方法的贯彻执行; 在评估后与客户沟通则重在引导客户合理运用评估报告, 减少评估报告误用的可能性。

4、提高评估人员素质是防范评估风险的基本手段

要把评估从业人员素质水平的提高, 作为保证房地产评估业健康持续发展的首要因素。要保持评估人员持业能力以适应社会对它的要求, 就要注重评估人员的后续教育。行业主管部门和行业协会应有计划地组织人员集中进行培训和考核活动, 评估机构和人员也可根据自己的情况和特点进行自我培训。后续教育应摆脱那种为教育而教育的形式主义, 应针对当前评估工作遇到的新问题、新情况有目的地进行, 既可采取聘请名师讲座的形式, 也可采用评估人员相互交流讨论的形式, 使后续教育切实为提高评估人员素质水平服务。

参考文献：

[1] 娄国豪.谈两岸房地产市场投资风险异同[J]. 商业时代. 2007(13)

第9篇：房地产估价报告范文

第二条  本办法所称积压房地产估价是指估价机构接受委托，对积压房地产的土地使用权价格、房地产价格进行评估的行为。

本办法所称房地产估价鉴定是指市、县、自治县房地产估价鉴定委员会（以下简称鉴定委员会）对估价机构的估价结果及其所涉及的估价原则、方法、参数等估价因素进行判定的行为。

第三条  积压房地产估价应遵循独立、客观、公正的原则。

第四条  积压房地产估价必须严格执行国家制定的《房地产估价规范》，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，根据积压房地产估价的技术参数和处置积压房地产的有关规定，参照当地现行的市场价格进行。

第五条  积压房地产估价业务，必须由取得房地产、土地估价资格等级证书的估价机构承办，未取得估价资格等级证书的单位不得从事或变相从事积压房地产估价活动。

第六条  积压房地产估价由当事人协商委托，协商达不成一致意见的，可以共同向积压房地产所在市、县、自治县房地产或土地主管部门申请指定估价机构。

经政府批准转化为经济适用住房或比照经济适用住房价格限价销售的房地产项目，需要估价时，由项目所在市、县、自治县处置积压房地产工作机构指定的估价机构承办。

第七条  估价报告书必须由在出具估价报告书的估价机构注册、并直接参与项目估价的两名以上房地产、土地估价师（以下统称估价师）签名，同时加盖估价机构印章，方具有法律效力。

第八条  当事人对估价结果（含在估价报告有效期内的估价结果）没有异议，相关单位不得更改估价结果或要求重新估价；但国家法规、规章规定需要对估价结果进行确认的，由市、县、自治县政府有关行政主管部门按照规定办理。

第九条  当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告书之日起15日内，向原估价机构申请复核，也可以直接向估价项目所在市、县、自治县鉴定委员会申请鉴定。

第十条  有条件的市、县、自治县政府应设立鉴定委员会，未设立鉴定委员会的，可委托邻近市、县、自治县鉴定委员会有关业务。

鉴定委员会的议事规则，由鉴定委员会制定，报当地市、县、自治县政府批准后执行。

第十一条  鉴定委员会收到鉴定申请书后，应在5日内作出是否受理的决定，并通知当事人。

鉴定委员会自受理申请之日起，15日内作出鉴定结论。

当事人对鉴定委员会的鉴定结论不服的，可以在鉴定通知书送达之日起15日内，向市、县、自治县政府申请复议。

第十二条  估价机构应回避与本机构有利害关系的房地产估价业务；估价机构法定代表人、估价师和鉴定委员会成员必须回避与自己、亲属及其他利害关系人有关的房地产估价或鉴定业务。

当事人有权在委托估价或提交鉴定申请时提出回避要求并说明理由，回避理由在估价或鉴定开始后涉及的，当事人仍可提出回避要求。

第十三条  估价机构及该机构法定代表人参与估价项目估价的回避，由项目所在市、县、自治县房地产或土地主管部门决定；估价师的回避，由估价机构的法定代表人决定；鉴定委员会主任担任估价项目鉴定负责人的回避，由鉴定委员会决定；鉴定委员会成员的回避，由鉴定委员会主任决定。

第十四条  对当事人提出的回避要求，应在3日内作出决定。当事人对决定不服的，可以在接到决定时申请复议一次。复议期间，被要求回避的估价机构可以接受估价委托，被要求回避的估价师或鉴定委员会成员可以继续参与该估价项目的估价、鉴定工作。

第十五条  处置积压房地产估价收费按照《海南省人民政府办公厅关于对处置积压房地产实行税费征收优惠政策的通知》（琼府办〔1999〕99号）执行。

估价收费方式由估价机构与当事人商定，可以在估价委托合同签订后预收部分费用（不超过估价收费的50％）；委托人确有困难的，可以协议分期收取或在完成估价后一次性收取。

第十六条  估价结果在鉴定结论±40％以上的，估价机构应退还当事人已交纳的估价费用，房地产估价主管部门可以对估价机构、估价师给予警告处分；一年内上述情况累计达3宗的，由房地产估价主管部门或建议上级主管部门对估价机构给予降低资格等级，直至吊销估价资格的处罚；对估价师给予取消执业资格的处罚。

第十七条  估价师和鉴定委员会成员，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法取消其估价师执业资格、鉴定委员会成员资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。