房地产估价报告精选(九篇)

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第1篇：房地产估价报告范文

房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。

1、通过参观实际建筑，加强了我们对建筑施工图的认识，了解了建设项目的总体设计，建筑物和构筑物的平面布置、立面形式、结构布置、装饰构成等特点。

2、通过参观在建工程及阅读施工图纸，还在老师的引导阅读了整套图纸，进一步提高识读工程图的能力。

3、通过实习，了解建筑工程施工工艺，熟悉房屋构造，了解建筑材料的特性及应用。

4、通过实习,将所学理论知识与实践知识相结合，同时为以后的专业知识的学习打下了基础.

二、实习地点，时间及内容

地点：中海国际社区E区二期工程

时间：20xx.07.08

内容：该工程有江苏南通六建建设集团有限公司承包。建筑楼层达19层，结构为框架---剪力墙结构，地上为18层，地下一层。承重墙为钢筋混凝土墙，隔墙为空心砌块墙。在这个施工现场我们了解到建筑面积与使用面积的区别，为我们以后自己买房子做了一个初步的了解。

二期正在投资建设中。住宅用房采用的是混凝土结构，

项目负责人万总为我们讲解了单项工程、分项工程、分步工程，让理论与实践具体结合。

从上往下，我们了解了玻璃纤维可以作为保温材料来贴于墙面，用密封胶将大理石板挂于外面来装饰，用8-10公分隔离墙来减少施工成本，用石棉条来添塞空间。

项目负责人对我们的问题进行了详细的解答，并向我们讲解了此物业的主要特点：洁污分离、动静分离、干湿分离、休闲区与私密区的分离。他们对业主的要求进行深入透彻的分析，针对不同的业主要求，他们有不同的设计来满足，可谓用心良苦。

三、实习收获汇总

1.本人在实习期间没有缺席，迟到，早退现象。

2.积极遵守建筑工地的安全规章原则，不嬉笑打闹，注意安全，认真听从实习老师安排。

五、实习情况及自己认知情况

1、砌块在厚度方向大多没有搭接，为了加强砌块墙在水平的整体性，因此砌块的长向错缝搭接要求较高。具体做法参见施工手册。另外砌块建筑还应在适当的位置设置圈梁。当圈梁与过梁位置接近时，往往用圈梁取代过梁。

2、 砌块的吸水性强，易受潮。在易受水的部位，如檐口、勒脚、窗台、近应做好防潮处理。我们参观的公寓住宅楼就是在砌块墙的下部砌了5皮粘土砖，以做防潮。

3、 不承重设置。为了保证砌块墙不承重，应在砌块墙的顶部与楼板相接处，应用粘土砖斜砌一皮或留20毫米的空隙，用木楔打紧，后用砂浆填缝。

4、当今的建筑主要采用的是框架结构或者是框架剪力墙结构，砖混结构也采用但用的比较少。我们所参观的其中两个施工单位采用的是框架---剪力结构。它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。

第2篇：房地产估价报告范文

Abstract： With the continuous development of the real estate industry， real estate appraisal industry gets a rapid growth， the important role of real estate appraisal in China's market economy is becoming more and more obvious. But because the real estate appraisal industry in China started late and the special national conditions， there are many problems in the real estate appraisal industry of China， these include that the relevant laws and regulations are not sound， the staff quality is not high， the potency dimension of industry regulation is not enough and the vicious competition. This paper analyzes these problems and puts forward corresponding countermeasures.

关键词： 房地产评估；问题；对策

Key words： real estate appraisal；problem；countermeasures

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）30-0015-03

0 引言

我国房地产估价行业经过二十几年的发展，从无到有，现在已经成为了一个富有生命力的行业。目前，全国共有五万多人取得房地产估价师执业资格，四万六千多人成为注册房地产估价师，房地产估价机构五千五百多家，行业规模逐年扩大。房地产评估公司的业务范围也从单一的房地产交易评估发展到涉及房地产抵押、保险、征收、司法诉讼及企业的合资、股份制改组、破产清算、土地拍卖、城市基准地价等各项经济活动，这使得房地产评估行业在我国市场经济中的重要作用越来越明显。在这二十几年里，房地产估价行业为我国的经济发展做了不少的贡献，但是因为我国房地产估价行业起步晚及我国的特殊国情等原因，致使我国的房地产估价行业还存在不少问题有待解决。

1 当前我国房地产估价模型

我国房地产估价中基本的三大估价方法依次是市场比较法、收益法、成本法。

市场比较法是指选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法[1]。市场比较法的计算公式为估价对象价格=可比实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×房地产个别因素修正系数×房地产区域因素修正系数。

收益法是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[1]。收益法的基本公式为P=A/R×[1-1/（1+R）n]，式中：P：房地产价格，A：房地产年净收益，R：资本化率，n：收益年限。

成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[1]。成本法的基本公式为估价对象价值=建筑物价值+土地价值。

2 当前房地产评估行业问题

2.1 相关的法律法规不健全

在我国评估行业、会计行业及律师行业被称为三大经济鉴证类中介服务行业，会计行业早在1994年1月1日就颁布了《注册会计师法》，律师行业也早在1997年1月1日就颁布了《律师法》在国外，韩国有《财产鉴定评价法》、美国有《不动产评估改革法 》、日本有《不动产鉴定评价法》等。但是，至今我国的估价行业还没有一部专门关于估价行业的法律，目前，我国只有一部《城市房地产管理法》，其中只仅仅规定了实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，虽然房地产估价行业又以这部法律为基础，分别确立了《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房地产估价规范》等具体的规范制度[2]，但这些规范制度只是对估价人员和房地产估价机构的管理进行了简单的规定，而没有制定出具体的实施细则，对不同估价目的的房地产评估都没有明确的针对性，如征税评估、企业改制评估。

2.2 房地产评估从业人员素质有待提高

随着我国房地产行业的飞速发展，工程造价与房地产估价行业都快速发展起来，我国很多高等院校都增设了工程造价这个专业，充分保障了工程造价行业对该类人才的需求，但是，现在依然只有少数的高等院校开设了房地产估价这个专业，我国教育在房地产评估人员教育方面缺乏专门的、针对性的培养教育，致使房地产估价行业专业性人才缺失，人才的短缺导致现在房地产估价行业从业人员很大一部分是非房地产估价专业毕业的大学生。此外，现在我国注册建造师有注册一级建造师和注册二级建造师、会计行业有初级会计师、中级会计师和高级会计师等多个级别，而注册房地产估价师的级别设置单一，只有注册房地产估价师一个级别，这使得注册房地产估价师不会不断地进行专业方面的学习和深造。另外，现在的注册房地产估价师的继续教育制度是必修课学时需要参加继续教育培训取得，选修课原则上采取非集中面授方式，学时通过参加网络继续教育方式取得，但是我国注册房地产估价师的继续教育的管理力度不足，导致房地产估价师的继续教育已经流于形式，现在普遍存在由一些房地产评估机构里面的行政人员和业务员代替房地产估价师参加继续教育的现象。以上的现状都使得房地产估价从业人员的素质参差不齐，素质有待提高。

2.3 房地产评估行业监管力度不够

虽然房地产估价学会的确制定了相关操作规范和原则，但是缺少实质性的约束力。由于房地产估价行业的监管力度不够，导致当前在房地产评估产业中存在着很多乱象，例如：乱评估、弄虚作假、乱定价、恶性竞争等，此外，还导致了普遍存在一些非估价行业从业人员考取了注册房地产估价师资格证书之后把证书挂靠到估价机构的现象，致使目前有很多房地产估价机构里面的专职注册房地产估价师屈指可数。

2.4 评估机构之间存在恶性竞争

房地产估价行业监管力度的不够，也直接导致了评估机构之间普遍存在恶性竞争的现象。估价机构为了获取评估业务，竞相提高向客户经理的回扣比例。房地产估价行业的恶性竞争不仅表现在回扣比例上面，而且早已渗透到评估结果上面。估价机构为了获取业务，迎合客户的要求，故意调高或者调低评估结果价格，使估价结果的公平、合理受到了很大的影响。此外，评估机构为了获取估价业务资源则通过一定途径来取得政府相关部门、金融机构和某些大型企业的指定，这种现象是滋生商业贿赂的温床，导致目前我国房地产估价行业商业贿赂的普遍存在。

3 评估行业的问题对社会的危害

房地产评估行业的从业人员素质参差不齐、商业贿赂等一系列问题直接导致了房地产估价机构出具的评估报告质量差，使房地产估价行业的社会公信力越来越差。

当以房地产抵押价值评估为估价目的时，会由于评估报告质量差，使房地产评估结果严重偏高，这样会严重扰乱正常的金融借贷秩序，增加金融机构的房地产信贷风险，导致银行资金严重受损，造成金融机构无法收回借款本金及相应利息。从表1中可以看出五大银行2014年的不良贷款率全部比2013年的不良贷款率有所增长，其中有很大一部分原因是因为房地产评估机构对抵押贷款的房地产评估结果严重偏高造成的。

当以征地和房屋征收补偿估价为估价目的时，会由于评估报告质量差，导致房地产评估结果严重偏高，从而使国家资产受到损失。例如：2009年8月，北京紫龙拆迁有限公司工作人员曹凯在拆迁评估过程中，出具的房地产评估结果严重偏高，给国家造成经济损失两百多万元。根据对湖南大部分房地产评估公司的调查显示，这样的现象普遍存在。

在房地产课税估价、土地使用权出让价格评估和国有企业改制的房地产评估中，都存在由于评估从业人员业务技术差或者商业贿赂，导致出具的房地产估价报告结果严重偏低的现象，最终造成国有资产流失。

这种由于评估从业人员业务技术差或者故意高估和低评，都会使各类经济活动受到严重的危害，导致公平、合理、公正的丧失，使合法权益无法得到保障。

4 解决房地产估价行业问题的对策

4.1 建立健全的房地产估价相关法律法规

健全和完善的评估法律法规体系是房地产评估行业顺利和有序发展的必要保障。我国应该借鉴国外与港台等房地产估价行业已经很成熟的地方，在我国《城市房地产管理法》中提到的关于房地产评估的规定基础之上，提出专门一部针对我国房地产估价现状的《房地产估价法》。在《房地产估价法》里面明确故意高估低评、弄虚作假等行为的法律后果，制定针对恶性竞争和挂靠等行为的惩罚措施，从而促进评估行业健康有序地竞争和提高房地产估价师的风险意识和责任感。同时，房地产估价学会应该在《房地产估价法》的指导下，根据当地的房地产评估行业的具体情况提出一些更加具体、更加实际的规章制度。例如：制定涉及到征税、企业改制等评估的具体实施细则。使中国房地产估价行业真正实现法制化，做到真正的有法可依。

4.2 提升房地产评估人员素质

要想提高房地产评估人员的素质，首先应该解决估价行业后备人才短缺的现状，国家应该提倡高等院校增设专门针对房地产估价的专业，从而缓解和解决估价人才短缺的问题。其次，应该借鉴会计行业，推行房地产估价师分级管理，即初级房地产估价师、中级房地产估价师、高级房地产估价师，并且房地产估价师级别直接和工资挂钩。这样就可以促使估价从业人员会不断的提升自己的技术水平。此外，应该加强注册房地产估价师继续教育的管理力度，严肃查处由行政人员和业务员代替参加继续教育的行为。采用以上措施就可以提升房地产估价行业从业人员的素质，为估价报告的质量提供最根本的保障。

4.3 加强房地产评估行业监管力度

2012年6月20日，为了加强土地估价的监督管理，国土资源部就颁布了《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》，文件规定自从2012年7月1日起，土地估价中介机构完成的土地估价报告一律实行电子化备案，而且会定期组织行业协会和有关专家对备案的土地估价报告进行抽查评议，抽查结果直接与评估机构资质和信用评定挂钩。

目前，房地产估价行业还没有制定电子化备案制度。为了加强房地产评估行业监管力度，住房和城乡建设部应该借鉴国土资源部开发房地产估价报告备案管理系统，并且对系统进行改进创新，系统创新的主要内容：估价机构出具估价报告之前，负责该估价项目的注册房地产估价师通过机构密码狗进入估价机构主系统，然后再通过个人指纹识别系统方式登录房地产估价报告备案管理系统，将该项目的估价报告上传到备案管理系统里面，最后打印估价报告封页附到估价报告首页。同样也定期组织房地产估价学会和有关专家对备案的房地产估价报告进行抽查评议，抽查结果直接与评估机构资质和信用评定挂钩。此外，运用这个备案管理系统还可以有效地防止非房地产估价行业从业人员利用自己考取的注册房地产估价师资格证书进行挂靠，从而保证评估报告是由评估报告里面载明的房地产估价师本人撰写，这样就会大幅提高房地产估价报告的质量水平。

5 实例分析

本次评估的估价目的是为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价对象为长沙市芙蓉区车站北路某房地产，建筑面积为117.29m2，规划用途为住宅。价值时点为2015年5月30号。因为该估价对象在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易，所以采取市场比较法对该估价对象的价值进行求取。在该估价对象附近选取了A、B、C三宗类似的案例作为可比实例，可比案例的挂牌价格与日期如表2所示。

①交易情况修正：所选三个案例均为挂牌价格，故交易情况修正值为100/101、100/101、100/101；

②交易日期修正：比较案例均为价值时点近期房地产市场成交价格，据调查，近期长沙市房地产价格变化较小，故交易日期修正值为100/100；

③房地产状况修正如表3。

故案例A的比准单价=7100×100/101×100/100×100/102=6892（元/m2）；案例B的比准单价=7029×100/101× 100/100×100/102=6823 （元/m2）；案例C的比准单价=6724×100/101× 100/100×100/101=6592（元/m2）

由于三个案例经过修正后价格相差不大，所以取比准价格的算术平均值作为估价对象的评估单价为：（6892+6823+6592）/3=6769元/m2，则：采用比较法求得估价对象单价为6769元/m2。估价对象总价为：6769×117.29=79.39万元。

根据对该案例的分析可以总结出应用市场比较法进行房地产评估时存在的问题。第一：该案例中存在选取可比案例时故意选择价格偏高的案例，以达到提高评估结果的目的，从而迎合客户需求。第二：在进行房地产状况修正时，存在故意压低案例的打分值，从而提高评估结果的问题。第三：在选取可比案例时，估价人员以为选取成交价格案例与挂牌价格案例没有区别，并且为了避免调查真实成交价格的工作，故在二手房交易网上选择挂牌价格案例，从而导致评估结果不准确。针对第一与第二类问题，可以采取立法的办法解决，在《房地产估价法》里面明确故意高估低评、弄虚作假等行为的法律后果，给房地产估价从业人员一种震慑和约束力。第三类问题可以通过提高房地产估价从业人员的综合素质与修养来解决，提高估价从业人员的技术水平，杜绝因为技术水平的缺陷而在选取可比案例时的错误选取行为。此外，可以采取房地产估价报告备案管理系统，加强监督力度，在抽查评议时，重点针对这三类问题进行检查，让估价机构更加重视估价报告的质量，从而解决这三类问题。通过实例分析，证实文章提出的对策具有可行性，可以解决目前房地产估价行业的问题。

6 总结

为了我国房地产估价行业有一个健康平稳可持续的发展，必须要有行政主管部门、房地产估价学会、房地产估价机构、房地产估价从业人员的共同努力来促进相应对策的实施，唯有如此房地产估价行业才可以为整个社会经济的发展注入新鲜的血液。

参考文献：

[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].七版.北京：中国建筑工业出版社，2015：173-174，212-213，269-270.

第3篇：房地产估价报告范文

关键词：房地产估价操作实务 教学方法 教学内容

中图分类号：G712 文献标识码：A DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2013.14.068

《房地产估价操作实务》是中职“房地产营销与管理”专业的核心课程之一，是房地产基础理论知识和实践能力密切结合的课程，一般在中职二年级开设。本课程主要内容为房地产估价概述、房地产价格和价值、影响房地产价格的因素、介绍市场比较法为主的估价方法以及估价程序等，目的在于使学生在原有的房地产基础知识上较系统掌握房地产估价的程序、基本方法，通过市场比较法熟悉本地房地产市场，使学生加深对房地产市场和行业的了解，为职三年级出去顶岗实习积累基础，同时，培养学生勤于思考的能力，锻炼他们的估价技能，最终目的是让他们具有能力去独立完成以市场比较法为主的、较简单的房地产估价结果报告和技术报告。本课程涉及房地产基础知识较多，对学生计算能力要求较高，房地产行业实践应用性较强，是中职生学习难度较大的课程之一，所以教学实施过程存在较多问题亟待解决。

1 教学过程存在的问题

1.1 学生普遍计算能力较弱

《房地产估价操作实务》课程教学中，教师讲授重点为房地产估价方法之一的“市场比较法”，而对成本法、收益法等只作简单的介绍，不作为考试和考核要求。市场比较法涉及房地产诸多因素的比较和数学计算，如可通过市场法比较房屋价格、土地价格、商业租金和物业管理费等。经过三年教学实践，笔者发现中职生对房地产估价程序和步骤掌握较好，一旦涉及计算和因素对比，学生普遍存在畏惧心理。由于很多时候估价作业是通过Excel软件计算，估价结果和撰写估价报告雷同抄袭现象较多，大多为了应付老师布置的作业。

1.2 课程涉及的房地产行业知识综合性强

《房地产估价操作实务》课程讲授房地产估价概述、房地产价格和价值、影响房地产价格的因素、介绍市场比较法为主的估价方法以及估价程序等，以上内容均为房地产估价基础，大多涉及到基础数学、土地管理、房地产开发知识、房地产经济学、房地产经纪实务、门店店铺管理和房地产法规应用等课程的知识。这些课程均开设在中职一年级和中职二年级上学期，如果学生对以上课程学得不扎实或一知半解，学习房地产估价的时候会很吃力。若要求在一个学期内让学生掌握如此触类旁通的专业知识，较好了解房地产估价的程序，能运用通用软件去计算估价结果，独立完成估价报告，以我校为例，“房地产营销与管理”专业课时64学时，课时略显不足。尤其对于基础一般的中职生，要达到预定的教学效果，教师和学生须投入更多的精力。

1.3 要求房地产专业性强

中职《房地产估价操作实务》课程核心部分为房地产估价方法的介绍和运用，尤以市场比较法为主。市场比较法贴近房地产市场行业运作，学生须对整个房地产市场一手和二手房屋交易情况较为熟悉，对房价和资金的数据具有一定的分析能力，要求学生具有较强逻辑分析能力，本身的房地产专业技术性也很强。市场比较法过程更涉及众多因素的比较，如建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整。在教学过程中，发现部分中职生学习涉及逻辑性、技术性较强环节时出现的问题较多，学习因素比较时较为明显。

2 应对措施探讨

鉴于《房地产估价操作实务》课程涉及面广、知识运用性强、技术要求较高的特点，而中职生普遍存在经济数学基础薄弱、数字运算能力差的特点，为了完成既定的教学目标并达预期的教学效果，有必要对教学方法进行较大的改进，对教学内容进行优化。

2.1 以职业为导向增强学生的行业认识，提高学习兴趣

《房地产估价操作实务》是核心课程之一，但大多数学生学习起来困难较大，怎样提高他们的行业认识，增强行业归属感，以此作为提高学习兴趣的原动力，十分关键。任课老师不妨从自身从业的经历作为分享。以笔者为例，具备多年在房地产估价事务所从业经验，与学生分享房地产估价工作是房地产行业的基础性工作，前景较好。学好房地产估价基础知识，掌握相关的技能，在学习过程更能密切留意房地产市场，为顶岗实习和日后的职场就业增加筹码和资历。有了房地产估价的基础，通过市场比较法的实践，掌握了房地产市场调查的方法，日后除了能胜任房地产估价工作，还能从事房地产可行性研究、房地产投资分析、房地产市场研究和数据分析，更能胜任如麦当劳、肯德基和7-11便利店等商业店铺的选址工作。同时，随着房地产二手市场的蓬勃发展，按揭评估量越来越大，旧城改造过程房屋征收补偿评估的加大，业界对房地产估价需求将日益加大。中职生毕业后通过进一步提高学历层次或积累足够的工龄，有机会考取房地产估价师、土地估价师和资产评估师等执业资格，甚至能争取香港产业测量师资格的互认，其职业形象专业，薪酬较有吸引力，社会地位较高。经过以上各方面的分析和鼓励，让学生知道学习房地产估价的好处，激起学生的学习积极性。

2.2 科学合理选择教学内容

《房地产估价操作实务》内容涉及面广，如果将三大估价方法全部一一讲解，在学生现有的知识掌握能力下几乎是很难做到的，在仅有的学时内做到面面俱到不切合实际，所以课程内容必须做到详略得当，将难点和重点区别对待，使课程内容主次分明，即精简至最主要的内容，讲解最主要的“市场比较法”，科学指导学生学习。例如将市场比较法应用到整个房地产领域，对比房屋价格、房屋商铺租金、车位价格等，以广州本地的主要住宅小区、商业街道和商业中心作为市场调研的对象，让学生通过网络、报纸和实地调查了解房地产市场，并通过与房地产中介、人员的沟通，密切留意房地产市场的数据。建议以一个大的住宅小区和一个大型的商业大厦作为估价作业对象，分组来完成估价作业。而对于其他方法，教师可以简单介绍，让学有余力的学生自学。对于估价程序可以通过出外看楼盘、做调研的机会来掌握。

2.3 注重教学过程的实践性

《房地产估价操作实务》课程既具有系统的专业理论，又是实践性强的应用类课程，应特别注意内容的实践性。首先，可以请一些毕业的目前在房地产估价公司工作的往届师兄师姐回来分享房地产行业从业经验，让他们对在校学生提出学习建议和学习的方向性。其次，有计划地在适当的情况下带领学生去本地房地产估价公司参观学习，让学生实地切身体会房地产估价工作的场所和工作的内容，请公司的人员介绍估价公司的背景、专业岗位。通过实地体验工作，让学生掌握书本之外的知识和体验，增强直观认识，在增加学习动力之余又能进一步了解房地产估价行业的动态。第三，由于估价是一项动手能力很强的工作，教师在教授过程要强调操作性，即以市场比较法为主导，将“教、学、做”融为一体，加强学生动手计算能力和上机操作训练，在不断“做”的过程中发现存在的问题，“学”会各种估价方法。又如在教授房地产估价报告时，突出“房地产估价答复书”（估价初评报告）的价值和作用，以Excel软件作为运算的载体，多运用表格格式作为计算比较依据，让学生多动手去完成估价报告尤其是估价技术报告，学以致用。另一方面，培养学生积累房地产直接资料作为房地产估价的依据，如楼书、楼盘推介单张、价目表等，为日后做房地产调研和选址等工作积累数据。

2.4 改进教学方法

房地产估价教学过程是教师和学生互动的结合体。在教学方法的改进方面，笔者建议案例教学和分组完成作业相结合。案例教学以若干份房地产估价公司的估价报告作为模板，介绍该估价标的物的情况。整个学习过程也是学生学习新事物、新概念的过程。同时，通过收集相关的房地产行业资料，提高学生对行业的认识和综合运用知识的能力，加深对行业基础知识的积累。分组完成作业的方法也可以提高学生效率，例如每组由两到三名学生组成，每人分配好任务（市场调研、数据整理录入、报告整理等工作），完成作业的过程也是组员们讨论估价程序正确与否和结果合理与否的过程。

土地房产学校“房地产营销与管理”专业的课程中，《房地产估价操作实务》是核心课程之一，也是融合了众多房地产基础知识和专业知识的课程。为了达到教学相长的目的，任课教师须全面考虑学生的基础和学习特点，制定恰当的教学计划，结合现时房地产市场新趋势和房地产估价行业的最新动态，科学有序地安排教学内容，运用灵活合理的教学方法，提高中职生的实践能力，更好地培养适合房地产估价行业发展的人才。

参考文献：

[1]刘鹏.房地产估价课程教学中的思考[J].重庆科技学院学报，2010，（11）.

[2]汪敏.实用型房地产估价人才培养研究[J].湖北第二师范学院学报，2009，（4）：109-111.

第4篇：房地产估价报告范文

那么评估“养老地产”应该注意哪些问题呢？

一、“养老地产”评估首先要明确估价目的

依据《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999），按估价目的进行分类，大体可归为12种，与“以房养老”估价目的接近的，主要有以下几类：房地产抵押价值评估、房地产保险估价、企业各种经济活动中涉及的房地产估价、其他目的的房地产估价。

1.房地产抵押价值评估。这是针对房地产抵押贷款为估价目的的描述，2006年建设部、 中国人民银行、 中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》中第9条明确规定“房地产抵押估价目的，应当表述为‘为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值’”。 这种目的与住宅反向抵押价值评估目的略有不同，应该明确区别两种抵押目的的不同点，因此不宜选择它作为“养老地产”估价目的。

2.房地产保险估价。虽然“以房养老”以保险公司参与为主，但银行等金融机构也涉及该项业务，这个概念也有别于以往关于房地产保险类的估价目的，因此不选用。

3.企业各种经济活动中涉及的房地产估价。“以房养老”是个人委托业务为主，以企业名义委托估价的很少，不具有代表性，因此不选用。

4. 其他目的的房地产估价。不能明确具体的估价目的也不适用“养老地产”评估目的。

通过分析比较可知，“养老地产”评估目的与房地产抵押价值评估接近又有别于房地产保险评估、一般的房地产抵押贷款和其他价值鉴定类评估，此项业务最终是以签订“老年人住房反向抵押养老合同”为目标的房地产价值评估，其估价目的可以归结为“为确定房地产反向抵押贷款金额提供参考而评估房地产市场价值”。

二、要合理评估“养老地产”更要遵循房地产估价原则

房地产估价基本原则有五项：独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，最高最佳利用原则，替代原则。其中独立、客观、公正原则对房地产估价师而言既是估价最基本的原则，也是房地产估价的必须奉行的最高行为准则。

评估“养老地产”除了遵循以上五项基本原则外，还应遵循以下两项原则：

1.预期收益原则

一般房地产投资者是在预测未来房地产所能带来的收益或效用后进行投资的，因此房地产价值受预期收益形成因素影响。准确预测房地产现在以至未来能给房地产权利人带来的效用总和（即收益价值）是预期收益原则的具体体现。“养老地产”虽然以供老人居住为主，但也存在潜在的收益，适于预期收益原则。

2.变动原则

房地产作为商品的价格，是伴随着各构成价格因素的变化而变动的。这些因素经常处于变动之中，所以在估价时必须分析使房地产发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，准确把握各因素之间的变动规律，才能精确测算房地产价值。“养老地产”虽然是小众抵押品，但是更需要细致观察该类房地产的变动因素，更加精细地评估用于反向抵押的房地产。如老人房产一般房龄较老，周边教育资源丰富，但学区房的片区变化较大，甚至每年都在变动。是否学区房能较大影响房地产价值，因此变动原则是适用于“养老地产”评估的重要原则。

“养老地产”适用的原则还有很多，希望更多房地产专业人士参与到“养老地产”评估问题探索活动中，为评估提供技术支持。由于选择“以房养老”的老人一般经济状况不太好，属于经济上的弱势群体，广大房地产估价师更应该坚守房地产估价各项原则，维护老年人和金融机构等权益相关方的合法利益，才能赢得各方信任，为“养老地产”模式在中国的推广做出贡献。

三、估价方法的选用在房地产估价中也极为关键

房地产评估方法选择合理，评估出的价值就会趋于合理。若选择不适用的评估方法，评估出的房地产价值就会与房地产市场价值相背离。

房地产评估的主要方法有市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法等，每种方法都有其适用的条件和估价对象。市场法适用于房地产市场繁荣，同类型房产数量多且经常发生交易，如住宅、商铺、写字楼、公寓、标准厂房等。成本法适用于新建房地产、在建工程等，还适用于很少交易又没有收益或潜在收益的物业如学校、公园、图书馆、工厂、码头等。收益法适用于住宅、商业用房、公寓、写字楼、仓库等有经济收益或潜在经济收益的房地产。假设开发法适用于土地、在建工程、有改造价值的旧房等具开发或再开发潜力的房地产。长期趋势法适用条件要求高，具备估价对象类似房地产过去和现在较长时间的历史价格且资料丰富、真实，房地产市场无明显波动的情况下才能使用。

综上所述，一般情况下针对“养老地产”，不适合选用成本法、假设开发法、长期趋势法等。养老地产为住宅和公寓用途较多，更适用市场法和收益法进行房地产评估测算。当然，在特殊市场条件下，会有房地产租售比率严重失衡的情况，比如房价畸高但房产租金极低，这种情况下采用收益法测算出的收益价值会低于房地产的实际市场价值，在这种租售比率失衡的条件下，也不适宜采用收益法。相对成熟的房地产市场上类似估价对象的房地产交易、出租案例较多，租售价格合理，具有客观可比性，适宜采用市场法和收益法。

此外在运用市场法评估“养老地产”时应注意以下问题。

1.选取房地产估价案例时应尽量挑选与估价对象同一小区，类似户型、楼层的成交案例，这样可以减因素对评估价值的影响，使评估结果更为准确。

2.弱化装修因素对评估价值的影响。老年人房屋一般装修较简朴，即使是高档装修也属于高折旧因素，且装修千差万别，可比性差，过多考虑会影响对房地产价值的判断。建议采用市场法评估时适当降低该项目的修正比例。

四、评估“养老地产”应严格执行估价程序

房地产估价是一项关乎房地产所有人和金融机构等各方利益的房地产专业服务，尤其要遵循一定的程序和规范要求。房地产估价的基本程序是：1.受理房地产估价委托：充分了解估价目的，签订委托估价合同。2.搜集房地产估价所需资料，拟定房地产估价方案。3.现场勘查房地产的室内外状况及周边环境、公共设施等。4.综合分析估价对象及房地产市场状况确定估价方法，测算出估价结果。5.撰写房地产估价报告。6.审核后出具房地产估价报告及技术报告。7.交付估价报告、资料归档等。

当然这些程序并不是固定不变的，也有反复和交叉，但完成任何一项房地产评估业务，都不能随意省略估价工作步骤及相关内容。如老人委托评估公司来完成估价报告，房地产估价师是否完全了解了估价目的，是否认真勘察了老人拟抵押的房地产室内外现状、有无拍照记录，是否认真了解了拟抵押房地产的所有权及使用状况等，直接影响房地产估价师对拟抵押房地产的市场价值的判断。

另外，针对“养老地产”评估程序，除了依据《房地产估价规范》估价师必须到估价对象现场查勘，对估价对象及其周围环境、交通状况等拍照外，笔者建议执行以下补充程序：

1.更加细致地做好纸质查勘记录，并留下影像资料。认真做好纸质记录：估价对象的四至、坐落、现在用途、房屋设备、小区景观、周边环境、交通情况、公共设施等情况，并拍照或摄录估价对象室内外状况。

2.当面与产权人核实房地产基本信息并做好笔录。认真核实并笔录：核实房地产权证上的基本信息、房地产产权所属、使用状况，是否有出租、利益纠纷等。若发现现场与证载信息不符等需要特殊说明的事项，应在现场勘查记录中重点披露。

3.房屋所有权人、提供贷款的金融机构工作人员、房地产估价师三方在现场勘查记录上签字，拍照或录像，留下三方当事人的影像资料。

现场勘查不细易导致房地产价值评估不准，招致老人对评估价值、房地产评估机构产生不信任感，对“以房养老”产生顾虑，因此评估“养老地产”要执行比一般估价更为严格的现场勘查程序。与产权人当面核实信息并记录，明确房地产基本信息、权利状况、使用状况等，应尽量避免离开现场后再向老人反复核实信息的情况。三方签字可督促估价师认真履行勘查工作，所有权人和金融机构人员共同参与确认也可以减少因勘查引起的纠纷。签字和留下影像资料，也是为了有效规避老人去世后房产处置时发生纠纷的可能。

参考文献：

1.陈支农.对“以房养老”及其相关问题的认识.产权导刊.2014.1

第5篇：房地产估价报告范文

关键词：房地产 评估风险 防范

防范房地产抵押估价风险对金融机构防范房地产抵押贷款风险意义重大，防范风险首先得认清风险，然后才能防患于未然。

一、房地产抵押贷款评估的内涵

房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。

二、影响房地产抵押贷款评估风险的因素

（一）政府因素

政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》《物权法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。

（二）估价机构和估价人员因素

估价机构和估价人员是抵押房地产价值评估的直接参与者，是房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。房地产估价都需要详实的基础资料来支撑，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。此外，估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果，有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低，在一些中小城市的评估机构中，有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师，在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞，也会产生一定的风险。

（三）其他相关经济活动主体因素

其他相关经济活动主体有抵押人（借款人）、抵押权人（银行）、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如，房地产估价主要是对房地产权益的估价。不同产权人（抵押人）取得土地使用权的方式不尽相同，有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续，提供资料不全不实，在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率（一般为50%-70%）作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。

三、房地产抵押贷款评估风险的防范

（一）规范房地产抵押贷款评估的程序

一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先，必须审定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况，并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证，检查与其内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的正常价格。

（二）建立健全估价制度

规范房地产估价师和估价机构的资质管理。实行房地产估价师资格认证，建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度；建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度；政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。

建立和完善估价机构质量保证体系。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品―估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。

（三）提高估价人员素质和估价技术

一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践，并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。因此，对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中的诸多不确定因素，唯有通过不断地学习才能克服解决。

（四）商业银行提高风险预警能力

积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。目前，银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时，银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，通过设定内部房地产评估部，适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动，房地产的维护和运行情况如何，对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估，提高风险预警能力。

四、小结

防范房地产抵押评估风险，不仅对于降低金融风险、保证金融安全具有重要意义，同时也有利于降低评估机构和评估人员的执业风险。评估机构及其从业人员应提高风险防范意识，严格按估价规范流程操作，不断提高执业水平，从而有效防范房地产抵押评估风险

参考文献：

1. 于伟，吴文华.房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因[J].中国房地产金融

2. 谢经荣，朱勇，曲波，周健，朱海洪，丰雷 地产泡沫与金融危机 经济管理出版社.

3.宋戈.房地产抵押评估目前面临的问题及对策[J].中国房地产估价师。

第6篇：房地产估价报告范文

关键词：商业房地产 抵押贷款评估 风险 诱因 防范

商业房地产抵押贷款评估的内涵

想要弄清商业房地产抵押贷款评估的风险问题，首先必须弄清商业房地产抵押贷款及其评估的基本概念。不同的专家从不同角度对商业房地产抵押贷款做出不同的界定。这些不同界定的基本出发点都离不开贷款的取得是以房地产抵押为前提，银行等发放贷款的金融机构通过收取贷款利息和手续费获取收益，而贷款接收者借助贷款达到对抵押房地产的占有、经营和收益的目的。国际银行业对商业房地产抵押贷款做出了权威性的界定：商业房地产贷款指借助商业抵押贷款的工具把资金交付给资信良好的借款者，是一种长期融资形式，通常采取长期抵押贷款形式，贷款是通过附着在能够带来收益的房地产上面的抵押形式在法律上得到保证的，按照确定的利率，采取规则性的与期限相关的资本和利息形式，在25年到30年的时期里予以偿还。

商业房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。房地产抵押贷款评估的内涵包括以下四个方面：抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产是商业银行实现抵押权的重要条件；抵押人向商业银行申请贷款的担保物价值，商业银行对抵押担保的房地产价值的确认是房地产抵押贷款评估的关键；是商业银行决定提供贷款金额的行为，贷款是一种商业抵押贷款工具；房地产抵押贷款评估是对房地产抵押贷款价值的评估，与市场价值是并列、独立的两个相关指标，共同服务于房地产经济的不同需要。

影响商业房地产抵押贷款评估风险的因素

政府因素

政府追求的一项重要目标就是稳定经济，保持经济的持续、健康、快速发展。 政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础，金融动荡会给社会经济带来动荡和不安。房地产抵押贷款作为整个金融市场中的一项重要经济活动，对于活跃市场，推动投资和消费有着巨大的作用。在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。

估价机构和估价人员因素

估价机构和估价人员在房地产抵押贷款评估活动中处于中介的位置，是抵押房地产价值评估的直接参与者，是商业房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。房地产抵押贷款评估主要采用三大经典方法―成本法、收益法、市场法，每一种方法都有其自身的适用范围。市场法在比较案例充足的条件下自然是非常好的方法，但在实际应用上常常受到比较案例数量的限制。商业房地产主要指的是收益性房地产，其价值主要是由在评估基准日现有的和潜在的收益能力决定。因此，收益法是评估这类房地产最适合的方法。但这并不意味着成本法从根本上来说是无用的。一个负责任的估价师在任何时候都会补充评估商业房地产的成本价值。当评估得出很低的成本价值与较高的收益价值之间存在较大的偏差时，就必须非常小心对待通过收益价值最后得出的房地产贷款价值。

房地产估价不是估价师的无中生有，有学者称其为“科学加艺术”，确切的反映了估价的本质。但是不管采用哪一种估价方法，都需要详实的基础资料来支撑，没有基础资料就不能称其为科学。因此，在利用具体的估价方法时，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。有些估价机构或人员接受一项新业务时，出于方便利用同样的方法和技术参数，省去实地勘探调查而带来风险。此外，估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。估价报告作为估价的最后成果，有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低，对于房地产估价基本理论掌握不牢靠。在一些中小城市的评估机构中，很多估价员只有高中、中专学历，对于估价的基本理论了解甚少，还有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师，在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞，也会产生一定的风险。

其他相关经济活动主体因素

房地产抵押贷款评估包括提出贷款申请到评估到最后贷款偿还都会带来风险，影响房地产抵押贷款评估值。其他相关经济活动主体有抵押人（借款人）、抵押权人（银行）、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如，房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着不少的问题。不同产权人（抵押人）取得土地使用权的方式不尽相同，有通过出让方式获得，有通过政府征用取得的划拨土地使用权。有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续，提供资料不全不实，在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率（一般为50%-70%）作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。

商业房地产抵押贷款评估风险的防范

规范房地产抵押贷款评估的程序

目前，各地办理抵押评估的做法不一，评估的口径很不一致，影响了评估结果的有效性。而一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先，必须审定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况，并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证，检查与其内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的正常价格。

建立健全估价制度

规范房地产估价师和估价机构的资质管理。实行房地产估价师资格认证，建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度；建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度；政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。

建立和完善估价机构质量保证体系。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品―估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。

建立房地产估价师职业保险制度。我国大陆截止2002年底注册的房地产估价师已经达到15000余人，加上2003年通过房地产估价师考试人员总数将超过21000人。这样庞大的队伍，对于保险公司来说，是一个具有极大潜力的发展市场。一旦建立房地产估价风险保险制度，对估价师会产生督促作用。如果某个估价师因为业务水平差经常出现疏忽被索赔的情况，那么保险公司就有可能不再为这些人提供保险。这些估价师会因此失去估价市场，丢掉生存空间。因此，通过估价风险保险制度，可以不断提高估价人员的素质，提高整个行业的水平和形象。

提高估价人员素质和估价技术

在国外一些发达国家和地区，如美国和香港的房地产估价行业规定房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写估价工作心得和论文、提交自己完成的估价报告，如果不能完成相应的工作，就会受到行业协会的惩罚，直至取消其会员资格。我国也要求房地产估价师接受一定时间的后续教育。中国房地产估价师学会已经相继举办了许多次房地产估价师后续教育培训。一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践，并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。因此，对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中的诸多不确定因素，唯有通过不断地学习才能克服解决。

商业银行提高风险预警能力

积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。目前，银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时，银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，通过设定内部房地产评估部，适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动，房地产的维护和运行情况如何，对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估，提高风险预警能力。

参考文献：

1.徐永峰.小议不同形式使用权对房地产抵押的影响[J].工程经济，2001

2.宋戈.房地产抵押评估目前面临的问题及对策[J].中国房地产估价师，2004

3.孙守义，朱宏杰.当前房地产抵押评估存在的问题和改进的途径[J].中国房地产估价师，2004

4.曲卫东.从新巴塞尔协议透视商业房地产抵押贷款评估[J].中国房地产估价师，2004

第7篇：房地产估价报告范文

一、现代信息技术与房地产估价之间的紧密关系

信息技术是对信息的收集、识别、提取、变换、存贮、传递、处理、检索、检测、分析和利用等的技术。一般而言，信息技术主要包括了通信技术、计算机技术、控制技术以及感测技术等。房地产估价是指由估价机构及估价人员通过合理地运用信息技术，对价格或价值进行合理的估算和判断，发挥信息技术在收集、分析、存储、更新维护以及评价等方面的重要优势，确保信息可以及时得到检索和调用。一般而言，通过运用信息技术进行估价后获取信息，并结合先查必要查勘，借助合适的估价方法，才能从更为综合的角度来对房地产的价格信息予以评价，规避估价人员,乃至估价机构的执业风险。总之，现代信息技术与房地产估价之间存在着紧密的联系，这是开展房地产工作必须高度重视的要点。

二、现代信息技术运用对房地产估价的重要性分析

将现代信息技术运用于房地产估价领域，对提升房地产估价的工作效率以及质量等具有重要的意义。通过深入分析可以发现，现代信息技术的合理运用对房地产估价领域的重要性集中体现在如下三个方面：

（一）可以促进房地产估价作业效率的有效提升

通过运用现代信息技术可以建立契合房地产企业的特点，构建起契合实际的数据库，便于进行价格及案例相关情况的查询。该数据的建立既可以帮助工作人员及时的进行相关信息的查询，了解市场变化；也可以提升估价工作效率，节约工作时间，高效地完成估价作业，提升估价报告的质量。

（二）促进房地产估价管理模式的进一步创新

目前，随着信息技术的发展，估价软件系统正在逐步完善，有效地促进了房地产估价工作作业的自动化、信息化建设，进而推进房地产估价管理模式的创新。同时，也进一步拓展了估价师的工作思路，使其更好地运用现代信息技术开展估价工作。

（三）有助于在提升估价效率的同时节约成本

现代信息技术在房地产领域的运用，实现了无纸化的信息共享。同时，依托现代信息技术估价工作，效率得到显著的提升，可以在较短的时间内完成较多的工作，省却了人工反复查勘分析的流程，实现了估价报告制作的模板化，不仅有效地提升了效率，减少了工作人员的时间和精力耗费，也在一定程度上为企业节约了开支。

三、现代信息技术在房地产估价领域的应用

现代信息技术在房地产估价领域的运用，是以建立完善的估价信息系统为基础，依托高效的信息技术，确保信息的准确性，确保信息可以获得及时更新和维护，且确保信息足够丰富和新鲜，可以方便用户随时随地地进行检索、分析和利用。一般而言，为了确保房地产估价领域中现代信息技术的合理利用。具体应做好如下几个方面：

（一）建立起统一的信息标准和信息类别编码体系

通过将现代信息技术运用到房地产估价领域，可以提供更为便利、快捷的信息检索服务，及时的实现调用和查询估价信息的目的。而在此过程中，为了实现便捷的检索功能，需要对各类信息依据科学的标准进行合理的划分，并且对其进行有效的信息类别编码分类。具体如下：一是要建立起明确可参考的信息类别标准体系。可以根据不同的类别进行分类，而类别的选择则主要契合估价工作的视角习惯等，这样可以方便进行后续的归档、查询、核对和维护。二是，在前文进行分类的基础上，应当建立起一一对应的信息类别编码体系。编码体系的确立主要由企业制定，并负责其具体的宣讲、贯彻和维护。在统一的编码体系下，可以为现代信息技术在估价工作中的运用效率提升提供保障。

（二）充分运用信息技术实现多重信息的收集整理

房地产估价需要的信息是多样化的。同时，为了确保房地产估价结果的可参考性，必须要收集与房地产价格与价值相关的信息，从而对其价格和价值进行判定。依据前文提及的信息分类体系，对多种信息进行有效的收集整理。一般而言，这些信息主要涉及到了：一是金融信息，主要包括了外币汇率、消费指数、贷款利率、房地产价格指数、税费调整等。二是，市场环境的信息。主要是指国家政策变化、区域发展规划、区域改造动态等会造成普遍影响的信息；三是土地供给与需求变化信息，开盘价格等信息。同时，也要关注房地产市场的变化趋势，价格走势以及权威部门的专业信息等。

（三）注重利用信息技术实行信息的分析和鉴别

估价的准确性是由信息的准确性决定的。如果其所依据的信息本身存在错误，必将会造成估价过程中对价格和价值判定的错误，后果不堪设想。因此，要综合运用信息技术实现对信息的有效分析和鉴别。就必须要把握住信息的客观性、准确性和正确性。具体而言，应注意如下几点：一是，始终坚持做好现场查看工作，确保获取的信息具有使用价值，并对信息进行有效地核对。核对的过程中不可依据经验来进行判断，而是应该采取有效的办法进行多层次，多方位的核对，对估价成果负责，对房地产企业建立的信息库的质量负责。二是，关注权威部门的信息，确保信息来源渠道的准确性；三是，关注信息所体现的内容的正确性，针对可能存在的错误信息予以标注和提示，而针对有歧义的部分则依据标准来判定其是否符合正确、准确、客观性的要求；四是，注重对关键性信息的抓取，并注明出处，确保不同使用者能够做到可以理解，甚至确定关键性信息。

（四）建立起完善的信息资源存储和传递体系

房地产估价涉及海量的信息，如何对这些信息进行有效的存储，传递等是房地产估价领域一直在研究的重要问题。随着现代信息的运用，基于通信技术、遥感技术、控制技术等为估价信息资源的存储、检索、传递以及使用等提供了有利条件。具体而言：一是，信息的存储。信息存储之前需要通过深入的分析、核对和鉴别，将符合标准的合格信息，有专人负责进行存储。随着信息技术的发展，信息的存储载体已经不再拘泥于办公文档，图片、扫描件等均可以纳入到估价信息库中，也可以插入到办公文档当中。而针对相对较大的文件则可以单独存储，并建立起对应的索引和说明。二是，建立起完善的信息资源传递体系。依托于现代互联网技术和通信技术，为信息的传递提供安全保障，实现信息的远程传递和数据交换，可以方便估价人员及时的进行信息的查阅和使用。同时，依托路由、网络技术等实现的局域网信息贡献，为实现自动化办公，高效处理信息资源提供了重要的平台支持。此外，为了确保信息资源存储和传递的安全，规避可能存在的风险，必须要建立起完善的安全管理机制，明确不同人的权限，建立完善的安全机制，并定期做好相应的信息备份，确保信息的安全稳定性，为房地产估价工作的开展提供安全保障。

（五）高度重视对估价信息的动态管理

房地产估价信息不是一成不变的，其需要根据房地产市场的变化进行动态的更新和维护。因此，房地产企业应当高度重视对房地产估价信息的动态更新和维护。首先，应由企业安排专员专门负责信息的更新和维护，及时将估价业务中涉及的数据进行有效的手机整理，并且纳入到房地产估价信息库中，运用现代信息技术进行有效的管理。其次，可以组织企业中参与估价工作的所有成员共同为估价信息建设献计献策，并且注重各自在日常生活中对估价信息的收集和积累。此外，针对需要中关注的信息，例如构筑物想信息、物业相关信息、地产板块相关信息、楼盘相关信息等，要做好定期动态的跟踪更新和维护，确保房地产估价信息可以获得持续的更新，确保信息库的容量和新鲜度，为企业估价工作提供有效的参考。此外，必须强调要充分发挥信息技术在房地产估价领域的重要作用，发挥其应有的效果，需要房地产企业对信息技术形成正确的认识，并从本企业的具体实际出发，合理地推动现代信息技术在房地产估价领域的深入运用，促进房地产估价的工作方式，管理模式等的不断地改进和提升，找寻契合企业实际的房地差估价信息化管理模式，为房地产企业估价工作的有序开展提供有力的支持，从而达到事半功倍的效果。

四、结语

第8篇：房地产估价报告范文

【关键词】房地产价格鉴定；合法性；条件；原则

司法鉴定是为司法机关或当事人提供证据材料的最有效的科学技术手段。司法鉴定涉及的科学领域宽，专业门类多，是一种科学的实践活动，是为司法机关或当事人提供事实证据材料的科学实证活动。随着我国经济和社会的发展，司法鉴定的地位越来越重要，鉴定结论应用的领域也越来越广泛，保证当事人的合法权益和司法公正的作用越来越显著。但是，在司法鉴定的种类中没有房地产价格鉴定，而是将民事或行政诉讼中的房地产价格鉴定列入司法会计鉴定范畴。 在一定程度上损害了当事人的合法权益，影响了司法公正，制约了司法鉴定行业的健康发展。因此，不断地探讨和研究司法鉴定的理论问题和实践问题非常重要。

1、房地产价格司法鉴定的主要作用

房地产价格司法鉴定，是由司法机关委托房地产估价机构对房地产价格做出鉴定的一种活动。具体说，就是案件中涉及争议的房地产（包括土地、建筑物、构筑物和地上附着物）的范围价格、成本、租金、补偿金额和估价结果以及房屋质量缺陷损失等进行科学的鉴定， 并提出客观、公正、合理的意见，为司法机关调解，裁判提供参考依据或为确定房地产拍卖提供保留价，其鉴定结果具有专业性、合法性和权威性。

房地产价格鉴定在诉前、诉中和诉后有着不同的作用。诉前是作为证据提讼；诉中是作为证据对当事人进行调解或裁判；诉后是作为对债务人的房地产进行强制变现来实现债权人的债权。其主要作用是调解依据、裁判依据和证据依据。

1.1 调解依据

一般涉及诉讼或财产分割，合并的房地产价格鉴定意见，作为证据能够证明案件事实情况的已知事实，是法律规定的表现形式和能够证明案件事实的内容。例如，子女继承父母财产（指房地产），就应将房地产进行价格评估。然后，子女按份额分别继承属于自己的一部分。可以说，客观、科学、公平的房地产价格鉴定是司法机关调解纠纷的重要依据。

1.2 裁判依据

遇到因无偿还能力需要将抵押或查封的房地产拍卖，用拍卖的价款偿还债务的案件。司法机关要经过合法程序选定的房地产估价机构进行司法鉴定，然后拍卖。如无人竞买，一般情况下法院就将鉴定的标的物裁定给债权人。

另外，就是建设方或投资方和承建方因工程款所发生的纠纷，向法院提讼，要求法院执行投资方的财产（一般是承建的建筑物、构筑物或地上附着物）也要进行房地产价格鉴定，其鉴定结果作为法院裁判的依据。因离婚、分割、合并事宜诉至法院，案件中涉及到房地产价格问题就一定要进行司法鉴定，并依据鉴定结论进行裁判。

1.3 证据依据

司法机关在案件侦察期间，因案件涉及房地产价格问题影响到案件的侦查或诉讼，对涉案的房地产进行价格鉴定，为案件的侦查和审理提供法律依据。无论是民事、刑事还是行政诉讼都会涉及房地产价格鉴定，都要依法定的程序，委托合法的估价机构对标的物进行价格鉴定，其鉴定结果为诉讼、调解和裁判提供证据。

2、判断房地产价格鉴定合法性的必要条件

房地产价格鉴定是估价人员借用一定的科学手段，评估股价标的物的公开市场价值的一种专门活动，其对价格的测算和判断应具有客观性、公正性和专业性。然而，司法机关采信的房地产价格鉴定结果必须符合法定要件。

2.1 估价机构执业的合法性

法律明确规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，结合当地的市场价格进行评估。从事房地产估价活动必须是依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。业务范围包括土地、建筑物、构筑物、在建工程，以房地产为主的企业整体资产，企业整体资产中的房地产等各类房地产价格评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁，司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产价格评估。另外，还明确了房地产估价机构实行三个等级管理（即一级可在全国范围执业，二级可在省内执业，三级可在市内执业），同时规定三级资质房地产估价机构不能接受司法鉴定委托。执业人员必须是国家注册的专职的房地产估价师（非专职的房地产估价师不能执业，不能在估价报告上签字）。

目前，在司法鉴定中出现两类问题，一类是越级鉴定。三级资质的机构从事二级资质的业务。一类是跨行业鉴定。不属于法定的房地产价格鉴定机构，却从事房地产价格鉴定业务，即损害了当事人的合法权益，又影响了司法公正。所以，司法部门在委托估价鉴定业务时，可参考估价机构允许职业范围的规定来选择估价机构作为鉴定机构。

2.2 鉴定目的的唯一性

房地产价格鉴定的鉴定目的具有唯一性特征。它必须是一个估价结果的期望用途。即司法鉴定，拍卖或供委托方处理案件参考，其它用途不能作为司法鉴定证据用于诉讼、调解或裁判。鉴定目的是房地产价格方面的鉴定报告只能用于诉讼、调解，或裁判和确定拍卖底价，这样的报告用作其他用途无效。

2.3 鉴定结论的时间性

房地产价格鉴定的估价时点，反映的是鉴定对象在估价时点的客观合理价格或价值。 鉴定报告应用的有效期是指报告的使用期限。假如鉴定标的物的价格不是在委托方委托的估价时点上，或鉴定报告超过了应用的有效期，那么继续使用这样的鉴定报告就有失公允。

2.4 鉴定依据的有效性

房地产价格鉴定报告的依据主要有法律依据、技术依据和信息依据。法律依据是指因影响估价结果合法性的法律、法规和规章。技术依据是指报告的规范格式，选用参数的依据和计算过程。信息依据是指委托方提供的信息和鉴定人员调查获取的影响鉴定结论的相关信息或资料。如果依据不合法，方法不科学，制作不规范，信息不准确。那么这个报告的客观性和科学性就会大打折扣。这样有瑕疵的鉴定结论一旦采信就会引来许多麻烦，甚至由此发生新的诉讼。

3、房地产价格鉴定报告使用的基本原则

房地产价格鉴定报告有较强的专业性，司法鉴定机关和当事人在阅读和使用时，还要确认出具报告机构的资质等级，报告内容和制作过程是否符合合法原则，结论是否符合客观原则，估价人员是否遵循了公正原则。所以，在使用房地产估价鉴定的报告时，一般要遵循以下几个原则。

3.1 回避原则

回避原则就是要确保鉴定机构出具的鉴定报告具有客观公正性。这就要求鉴定机构和鉴定人员要保正在受理、鉴定、出庭的过程中充分保持中立性，如果遇有自己亲属和其它有利害关系的鉴定活动要主动提出回避。

3.2 时限原则

鉴定报告有估价时点、作业期和报告的有效期三个时间概念。估价时点可以是过去、现在或未来。作业期包括接受委托、现场查看和报告制作期间，不能弄虚作假。有效期一般不宜超过一年。若设定时间过长，其鉴定结论会因市场的不断变化而影响鉴定标的物客观价格或价值。

3.3 方法原则

房地产价格鉴定因标的物的用途不同，采取的鉴定方法不同。常用的方法有市场法、收益法、成本法、基准地价修正法。对同一估价标的物宜采取两种以上的方法进行鉴定。有条件选用市场法要以市场法为主。收益性标的物应选收益法作为两种方法中的一种方法。不宜采用其它方法的，采用成本法作为主要方法。但要对未采用两种方法的原因进行说明。

3.4 检查原则

鉴定报告在使用前要对鉴定结果进行检查。检查计算过程和基础数据的准确性，参数选择的客观性，鉴定原则的合法性，公式选用和鉴定方法的选用对鉴定对象和鉴定目的的针对性。还要检查报告中签字的鉴定人必须是注册的专职房地产估价师，且必须是两人以上。通过上述检查来确定是否使用该鉴定报告。

参考文献：

[1]杜心全.基于司法鉴定中连环鉴定相关问题的思考[J].2012（03）

第9篇：房地产估价报告范文

关键词：房地产估价；问题；建议

一、房地产估价原则在估价实务中的运用

(一)合法原则

合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值。遵循合法原则一是要求估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权合法的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是假设估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。二是要求所涉及估价对象的用途必须是合法的。例如，在采取假设开发法估价时，需要设定估价对象的用途，在设立该用途时必须保证其合法性，必须符合城市规划的限制要求。三是要求在估价中如果涉及到交易或处分方式时，该交易必须是合法的。例如，在划拨土地使用权单独设定抵押的估价时，就必须考虑划拨土地使用权在补交土地出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押，此时该目的下的估价对象才具有合法性。

(二)最高最佳使用原则

最高最佳使用是指能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。但最高最佳使用原则受到合法原则的约束，同时还必须是技术上可能，这里所说的“技术”主要是指建筑工程方面的技术。最佳使用原则还体现在经济的可行性上。例如，对一栋独体混合非住宅楼进行评估，评估目的是为买卖双方成交提供价格参考，产权证明作用为非住宅，尚未确定是办公还是商业用途。待估标的物是独立使用，何不把它最佳用途定位为商业使用呢?不行。因为混合结构房屋在改设大堂时，经济上的花费相当高，这样估价价格显然不合理。

(三)替代原则 替代原则的理论依据，基于同一市场上具有类似性质的商品，其价值与使用价值基本一致的经济学原理。替代原则反映了房地产的基本原则和一般的估价过程。房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。

客观合理价格要求估价师在选择交易案例时，选择与估价对象类似的房地产案例做替代，要抓住3个要点：与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地段应该相同。另外，应注意成交日期与估价对象房地产估价时点应该相近，最好选择1年内的成交案例，在市场相对稳定的情况下最长不宜超过2年。还应该注意到成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

由于市场交易案例可能较少，估价师没能按替代原则去找案例，而是从网上查找售房信息当作交易案例，这样就很难保证评估价格的真实性。另外，有的估价师采用市场法评估．由于没有交易案例就采用收益法作出评估价格，然后把这一结果当作成交案例，这同样违背替代原则。

二、房地产估价中收益法的运用

收益法的含义是：预测估价对象的未来净收益，然后将其折现到估价时点后累加，以此。求取估价对象价值的方法。收益法是三大传统估价方法之一，理论性强，运用广泛，使用起来也十分简便。可为何评估界对该法的使用存在诸多不同看法，使用中也有同一估价对象评估价格相差甚大的问题。这是因为收益法有其局限性。

收益法的局限性产生于它建立在对未来的预期、预测上，建立在一些对未来的假设参数上。对未来的预期、预测是否准确，选取的参数是否合理，直接影响最终估价结果的准确性。这表现在以下几个方面。

(一)经营的持续性问题

房地产的收益价格既然是未来收益折现后的累加，其前提必然是房地产在被投资人持有期间持续经营，采用收益法时必须设定这个假设条件。但是实际上，不能持续经营的情况很可能发生，例如在建工程上不能按时完工，房地产发生产权纠纷被法院查封、商圈转移造成商铺出租困难等。既然收益法的前提条件是投资人在持有期间持续经营，因此，不能肯定可以持续经营的房地产应慎重使用该法。例如“烂尾”的在建工程、法院查封的房地产等。不得不使用收益法的，要根据实际情况考察其可能的经营前景，慎重选取有关参数，保证估价结果的可靠性，特别是该房地产用于抵押时的估价。

(二)参数选取的客观标准问题

这是一今估价师非常头疼之事，较重要的有两个。

首先是对未来收益的取值。未来收益是稳定的还是不稳定的；收益是逐年递增的还是逐年递减的或是更加复杂的形态。不同的区域房地产市场、不同类型的房地产都有其特有的收益变化趋势．要认真分析研究。

其次是报酬率的取值。目前，在估价实际工作中报酬率的取值多在4％～8％之间，之所以如此更多的是凑到预想的评估值。实际上，报酬率不但要体现资金的时间价值，而且也要体现房地产投资的风险；不仅要包含投资的收益，也要包含投资的本金回收。这也是报酬率一般明显高于银行同期存款利率的原因。

那么，报酬率的选取就不只是采取哪种方法的问题，更多的是要综合各方面的因素加以选定。比如估价对象是土地还是房产、是商铺还是写字楼或住宅、是在建工程还是二手楼。投资不同类型的房地产，其风险是不同的，报酬率的选取应有所不同。

在房地产市场波动的不同阶段，报酬率的选取也应有所不同。房价上涨时，之所以很多投资者拼命追涨，是因为对涨价的预期使得投资者对出租收益率不屑一顾，也使得估价师采用市场租金进行收益法测算时，会发现与市场比较法的测算结果有很大差异。这除了说明市场有价格泡沫、租金波动与房价波动不同步之处，还说明报酬率选取有不合理的地方。故选取合理的参数是正确使用收益法的最基本要求。

除了要严格按照《房地产估价规范》有关规定分析、评估外，估价师还要站得更高一些，要了解宏观经济的发展阶段，了解区域经济发展的方向和趋势，熟悉区域房地产市场形势、各类房地产价格及其趋势，灵活运用各方面的知识，对房地产市场价格做出合法判断。

(三)估价师的执业能力、执业道德问题

正因为收益法需要对未来进行预期、预测，需要设定一些参数，使得估价师的执业能力、执业道德问题凸现出来。估价师能否秉持客观公正的立场，是否有对房地产市场发展趋势、宏观经济发展走势、城市建设走向的研究等等，这些虽不是估价理论问题，却又与估价理论和实践紧密联系。估价师不能只是埋头做报告，还要了解一切与估价理论和实际有关联的问题，这样才能更好地使用收益收为法为客户服务。因此，房地产估价必须有良好的职业道德．不能受任何私心杂念的影响。同时运用两种以上的估价方法，可以更真实准确地反映房地产市场价格。《土地估价规程》要求土地估价报告必须采用两种以上的估价方法，《房地产估价规范》没有硬性规定，但估价师应当自觉采用两种以上的估价方法，以确保估价结果的合理性、准确性。

三、房地产估价中的法定优先受偿权

(一)法定优先受偿权利的概念

法定优先受偿权利是指依据法律规定，某债权人相对于其他债权人对特定的财物享有优先获得受偿的权利。一般情况下，金融机构作为房地产抵押权人，已经享有法定优先受偿权利，但是这种权利受到一定限制，就其范围来说仅限于抵押物，就其优先的顺序来说也仅仅相对于其他普通债权人。尚有一些物权和债权优先于抵押权人所享有的优先受偿权利，这即我们要思考和注意的对房地产抵押价值有一利影响的法定优先受偿权利。

(二)优先于房地产抵押权的法定优先受偿权

《房地产抵押估价指导意见》第四条第三款规定：法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款。已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。除此之外，还包括以下几个方面：

1、根据《担保法》第四十七条规定的：抵押房地产处分时发生的拍卖费、评估费、欠缴的税费及转让时发生的税费皆属于优先于房地产抵押权的法定优先受偿权。 2、根据《企业破产法》第三十七条规定：破产财产优先拨付破产费用后，按照下列顺序清偿：①破产企业所欠职工工资和劳动保险费用；②破产企业所欠税款；③破产债权。金融机构贷款属于破产债权，当金融机构拥有抵押权的抵押物已被变卖并用于支付破产费用或破产企业所欠职工工资和劳动保险费用、所欠税款时，金融机构即丧失了对于抵押物的法定优先受偿权利，只能和其他普通债权人一起参与破产企业剩余资产的分配。

3、尚有一些非法定优先受偿权利也应引起注意。如抵押人在抵押前将房地产长期出租，并一次性收取租金的，抵押权人即使实现抵押权，也不能获得租期有效期内的收益，对房地产抵押价值会产生不利的影响。

(三)对法定优先受偿权问题建议

虽然优先于房地产抵押权的法定优先受偿权利有上述种种，但是房地产抵押估价中并不需要全部涉及。

首先，涉及企业破产的法定优先受偿权利无须考虑，因为如果已经预见到在房地产抵押贷款存续期间贷款企业可能破产，金融机构也不可能向其发放贷款；同时企业破产是企业整体经营状况不良的结果，而考察企业整体经营状况是金融机构的责任，并非房地产估价师的责任。