国有土地征收条例精选(九篇)

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第1篇：国有土地征收条例范文

关键词：行政规划；征收；行政程序；公众参与

中图分类号：D912.3 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2013）06-0115-02

一、“公众参与”与行政程序

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称新《条例》）颁布已经整整两年，然而其实施效果与公众之期待仍有较大差距：一方面，新《条例》较之前的《城市房屋拆迁管理条例》在规范行政程序和完善权利救济方面有了较大的进步；另一方面，新《条例》在司法实践中是否能够充分发挥保障公民权利的功能，还有待观察。本文以新《条例》第九条第二款为中心，从行政程序法角度探讨其在行政诉讼中适用的可行性与可能性。

“公众参与”作为行政程序法上“正当程序”的必要组成部分已成为常识[1]，我国的行政程序法律规范中的听证制度、信息公开制度等与公众参与相关的制度也日渐完善。但有些“公众参与”相关条款只是原则性宣示而缺乏具体操作步骤和追责机制，使得这些条款成为具文。具体到新《条例》，其第九条第二款明确把公众参与、专家论证作为制定详细规划的必要程序，更有利于规范决策和规划的制定，以及从源头上保障公众对房屋征收的知情权和参与权[2]。强调作出征收决定的具体程序的合法性来否定被征收人的主张，认可了整个具体行政行为的程序合法性。那么，本条款对于行政行为的程序控制在司法上到底有何作用便值得去探究。

二、对新《条例》第九条第二款的分析

首先，从行政立法的宗旨出发，《条例》第九条第二款属于规划控制条款，与旧《条例》相比，本条款意图构建对行政征收之前的行政规划的有效控制机制，正如王锡锌教授所言，“规划”才是规范征收保护私有财产的真正“源头”[3]。而且，规划在很大程度上决定征收范围，规划一旦确定则很难补救[4]。最初新《条例》的草案中并无此条款，本条款在草案第二稿中才出现，以凸显规制规划行为的重要性。从行政程序法的角度来说，本条规制的对象是行政规划，遵守行政程序在此显得尤为重要。从其他相关的法律规范角度来说，本条款对应《城乡规划法》第二十六条第一款，有上位法依据；同时，依据《政府信息公开条例》第十条和第十一条，对于行政规划的论证的相关信息也属于政府主动公开的信息范围，这也为《条例》第九条第二款的实施提供了可行的配套措施。在已经存在法律和行政法规规范的情况下，《条例》不作重复性规定而用概括语言进行设定程序性要求，正是为了强调行政规划中公众参与的重要性[5]。

其次，从新《条例》的整体角度来看，第九条作为第八条“公共利益”的延续，也存在着界定和限制公共利益的功能，第九条第二款是对征收决定的首层限制。从行政程序角度来讲，本条款也是房屋征收补偿的行政行为的程序起点。既然规划程序和之后的具体的征收决定程序属于同一章，那么本条也应当与之后的具体的程序规定一样，具有同等的程序约束力和司法适用性。

从以上两点，可以看出：在行政诉讼中，被征收人以征收人的征收前的规划行为程序违法为由请求法院撤销政府的征收决定从法律规定和立法精神上来讲是完全可行的，而且还能够发挥原告在行政诉讼举证方面的优势：行政机关必须有充足证据证明其征收前的行政规划行为符合法定程序，这能够对行政机关的行政规划行为和征收决定的决策起到有力的制约作用。另外，被征收人选择从行政规划家督主张行政机关程序违法，说明被征收人在维权的时候视角更为宽广，策略选择也更为理性。新《条例》将《城乡规划法》中的规划程序和房屋征收程序联系起来，显然是为原告主张被告违反行政程序提供了一个新理由。

然而，新《条例》第九条第二款在实践中也存在着被虚置的危险。本条使得抽象的行政规划与被征收人具体的权益产生联系。《城乡规划法》第二十六条属于抽象规定，在新《条例》出台前，原《城市房屋拆迁管理条例》第三条虽然规定：“城市房屋拆迁必须符合城市规划”，但并没有对行政规划的做出进行程序性限制，而《城乡规划法》第二十六条是否能够作为否定拆迁行为程序合法性的理由，则并无明确说法。新《条例》将征收和拆迁分离，并在征收程序中明确将公众参与和科学论证作为行政征收的合法性要件，以保证规划的科学性和民众的可接受性，正如有人认为，新《条例》第九条第二款的规定，意在防止“伪论证”的出现，而为达此目的需要建立论证司法审查制度[6]。那么，城乡规划材料，包括做出城乡规划材料的程序记录，都是行政诉讼中法院审查的对象。这实质上是司法权的扩张。而对行政规划的司法审查，其实质是对公共利益的限制。如果说新《条例》第八条关于公共利益的界定主要是针对行政机关，在行政诉讼中法院可以通过对第八条的复述而避免对“公共利益”做出具体的认定，那么，第九条第二款则表明：未经广泛征求社会意见并科学论证，以实现公共利益作为前提的行政规划是可撤销的。面对原告以具体的理由主张个案当中涉及的行政规划程序违法，法院很难简单否定。但如果一旦认定行政规划未经广泛征求意见和科学论证（或者论证不科学），则撤销的不仅仅是具体的征收决定，同时还要撤销全部或部分行政规划。这种风险是法院所不愿承受的，法院既不愿刺激行政机关，也不愿激被征收人。而且在诉讼中，适用本条款可能导致法院对抽象行政行为的审查，进而直接突破《行政诉讼法》的规定，如下图所示：

因此，在行政诉讼中法院要判断规划行为的程序合法性，首先要判断行政规划是具体行政行为还是抽象行政行为，但是对具体行政行为和抽象行政行为的区分应当在立案审查之时完成。此类案件特殊之处就在于，被征收人并非直接针对行政规划行为，作为征收决定上游行为的行政规划行为并不能在立案时予以定性。

三、结论

从法律和行政法规的立法原意出发，新《条例》第九条第二款本身应该是被征收人的杀手锏，它将行政程序对征收的规制回溯到征收的上游行为：行政规划。这一规定不仅为《城乡规划法》第二十六条在行政诉讼中的适用开辟了途径，同时也使得行政程序的规制彻底贯穿了国有土地上房屋征收和补偿的整个过程。但是，本条款的司法适用意味着法院将承担起更大的职责，也有可能导致法院对抽象行政行为的合法性审查，在《行政诉讼法》等相关法律修改之前，法院在实践中并不大可能从行政程序的角度来适用本条款，被征收人在行政诉讼中试图以该条款为依据申请法院撤销行政征收决定，应该会是徒劳的。

在新《条例》颁布后，政府在按照旧《条例》的思路，主张城乡规划与征收拆迁的绝对分离，则有狡辩之嫌。如果政府要避免在此处出现尴尬，要么严格遵守行政规划的法定程序，认真进行意见收集和科学论证，或者将规划草案提交同级人大或人大常委会，由权力机关通过，则可规避这类风险。从被征收人角度来说，新《条例》第九条第二款仍然应当作为其维权的重要依据之一。尽管在诉讼中，被征收人“釜底抽薪”的可能性不大，但如果政府在行政规划的制定方面真有程序瑕疵，则被征收人应当依据法律法规维权。本条真正落实，一要靠行政机关自身程序意识的增强，二要靠法院的通过行政诉讼进行监督。只有让行政机关意识到违反行政程序的风险，监督才能够起到实效。

参考文献：

〔1〕汤德宗.行政程序法论[M].台北：元照出版公司，2005.65.

〔2〕褚建好，等.国有土地上房屋征收与补偿实务指南[M].北京：中国政法大学出版社，2012.46.

〔3〕王锡锌.国有土地上房屋征收与补偿条例专家解读与法律适用[M].北京：中国法制出版社，2011.54.

〔4〕薛刚凌：国有土地上房屋征收与补偿条例理解与运用[M].北京：中国法制出版社，2011.53.

第2篇：国有土地征收条例范文

一、房屋征收搬迁类型与协议搬迁的定义

《宪法》第十条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

土地的所有权与使用权分离，使用者只享有土地使用权，这是我国土地制度的基本特征。对于国有土地上的房屋征收，《征收条例》作了明确的规定，而集体土地上房屋搬迁目前没有专门的法律规定，只是土地管理方面的法律规定了属于集体土地征地过程中涉及房屋及地上附着物的补偿。

从实践来看，房屋征收搬迁主要有三种类型：一是政府依法组织实施国有土地上房屋征收。在《征收条例》出台前，适用《城市房屋拆迁管理条例》（简称《拆迁条例》），在对房地产权利人进行补偿安置后实施房屋拆迁。2011年《征收条例》施行后，拆迁为征收所取代，对于因公共利益需要征收房屋的，由市县级人民政府作出征收决定实施征收，对房屋所有权人进行补偿和安置，土地使用权同时收回。二是集体土地征地过程中，按照法律规定对使用集体所有土地的集体经济组织成员和建设用地使用人的房地产实施评估补偿。三是国有土地上非征收项目和办理征地手续前的集体土地上房屋及附着物搬迁。本文所指主要是第三种情形。因此，协议搬迁方式可定义为：为了项目建设需要，对国有土地上的非征收项目的房屋和办理征地手续前的集体土地上房屋及附着物，根据民事自治的原则，通过协商签订补偿安置协议，给予房地产所有权人合理补偿和安置，实现房屋搬迁的方式。协议搬迁方式所涉及土地权属转移需依法办理相关手续。

二、当前房屋征收搬迁现状与原因分析

我国的房屋征收拆迁制度经历了政府拆迁-市场化拆迁-政府征收的转变过程。由于拆迁制度目的是为项目建设需要，与《宪法》和《物权法》为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产的精神相悖，所以出台了《征收条例》。《征收条例》已经施行4年多时间，对市县级人民政府组织实施的国有土地上房屋征收行政行为作了许多程序性规定，其实施要比拆迁规范严格得多。但由于《征收条例》限定征收的范围须是为了公共利益需要，比过去缩小很多，而城乡建设、经济社会发展（包括项目建设、城中村改造等）对土地的需求并没有减少，因而出现了以民事的方式解决困局而打“球”的现象。

据笔者调查，《征收条例》实施后征收拆迁的主要特点呈现为：房屋征收项目少，一般城市由政府作出征收决定的项目只占三分之一左右，有些小城市和县城城区甚至没有征收项目。以盐城市区为例，今年以来实施征收项目（含上年结转）30个，占征收搬迁项目总数的26%。11个县（市、区）有7个没有新的征收项目。协商搬迁比例大，一般城市征地拆迁和协商搬迁占三分之二以上，甚至更多。盐城市区今年前三个季度实施114个征收搬迁项目，其中协商搬迁项目84个、占74%，完成面积占58.6%。搬迁项目矛盾多。《征收条例》实施后征地拆迁引发的矛盾总体呈现下降趋势，但是因过去拆迁遗留问题和协议搬迁纠纷引发的呈上升势头。有些已经拆迁5年、10年，甚至更长时间的遗留问题，仍在不断和诉讼之中。协议搬迁项目一般没有统一的政策标准和规范，信息公开不够，尺度把握上区域之间差异较大，导致被搬迁人诉讼和比较多。分析出现当前现状的原因主要有两个方面：

一是经济发展的需求与集约节约用地、建设用地规模从严控制的矛盾。城市要扩张、项目要实施，受制于老城区存量国有土地开发成本高，新征集体土地指标紧、难度大、周期长等，基础设施、项目建设、城中村改造等“边用边征”“先用后征”“先租后征”等现象比较普遍。由于土地性质所限无法实施房屋征收，征地手续难到位难以实施征地拆迁，只能采取协议搬迁的方法解决问题。

二是城市扩张的需求与法定征收程序要求严、法律规范不完善的矛盾。城市扩张和更新改造必然要实施旧城区和城中村改造，历史原因形成了国有土地和集体土地混杂交错的状况，按照房屋征收的程序难以进行，采用协议搬迁方法处理比较简单。城乡结合部、各类园区建设、城市新区建设土地性质一般仍为集体，国家层面的《集体土地上房屋征收与补偿条例》尚未出台，现行征地过程中对于农民宅基地上的房屋和集体建设用地上的房屋补偿没有顶层的法律规定，在征地过程中一般也不作处理，而是留给用地过程中参照征收处理。最高法2005年曾经有答复，行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。这也是造成协议搬迁比例大的原因。

三、协议搬迁房屋涉及的法律问题与思考

协议搬迁方式从法理上分析应当属于民事行为。根据民法意思自治的原则，签订协议只要体现当事人的真实意图在法律上就应当予以支持。协议搬迁房屋涉及以下几个法律问题需要研究。

一是政府和基层组织在协议搬迁过程中的角色问题。在实际操作中，协议搬迁方式离不开基层组织的推进，项目建设同样为政府行为，这就导致被搬迁人对将协议搬迁定义为民事行为的不认可。笔者认为，协议搬迁方案以村集体经济组织或其他经济组织为实施主体，更能体现民事的性质。政府或者基层组织可以作为组织者和推动者的角色，这样可以规避行政复议和行政诉讼的风险。

第3篇：国有土地征收条例范文

一、社会稳定风险评估包含的内容

《征收条例》第12条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。社会稳定风险评估应包括哪些内容?笔者认为，应包括如下内容：1.征收项目的实施是否符合有关法律、法规、政策的要求，尤其是征收房屋的各项建设活动，是否是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要；是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建是否纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划；2.征收项目实施的各项准备工作是否充分，如征收补偿方案是否进行了论证并征求公众意见，补偿资金、安置房源是否落实，对困难家庭的保障条件是否具备，征收法规政策的宣传公示是否到位等；3.征收项目的实施是否会引起征收片区内或周边居民的严重不满，征收补偿是否与同类地区的项目存在明显的不公平；4.可能引发不稳定因素的其他方面；5.征收项目的社会稳定风险防范对策和预案措施等。

二、对被征收房屋存在租赁关系的补偿安置问题

《征收条例》未对被征收房屋存在租赁关系的补偿问题作出明确具体的规定，其立法本意是要求承租当事人双方通过民事协商、调解、诉讼等方式解决租赁纠纷，政府不介入其中。但在具体征收补偿过程中，租赁双方未能解除租赁关系的情况时常存在，这在一定程度上增加了征收补偿工作的难度，需要谨慎对待。

1.补偿方式的选择

《征收条例》第21条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。对征收补偿时不能与承租人解除租赁关系的被征收人是否既可以适用货币补偿，又可适用房屋产权调换呢?笔者认为，此种情况对被征收人只能适用房屋产权调换。其原因是被征收人与房屋承租人仍可就产权调换房屋建立新的租赁关系，避免房屋承租人没有房屋居住或使用而要求房屋征收人提供房屋，同时可规避房屋征收人介入房屋租赁纠纷。

2.停产停业损失补偿

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应对被征收人给予因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。如果被征收房屋存在租赁关系，实际由承租人经营，那么，真正意义上的停产停业损失由承租人承担，因此，停产停业损失理所当然应补偿给房屋承租人，对被征收人只存在租金损失的问题。房屋租赁当事人可就停产停业损失费协商房屋租金补偿问题，或者依照房屋租赁协议或合同处理相关补偿问题。

3.房屋征收奖励

《征收条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当对被征收人给予奖励。对存在租赁关系的被征收房屋，房屋征收奖励是给予被征收人还是房屋承租人?笔者认为，房屋征收奖励应给予被征收人。因为征收奖励的目的是促使被征收人及早搬迁，征收人可根据征收项目的实际情况制定合理的奖励办法，而最终向征收人腾空并移交房屋的是被征收入，而不是房屋承租人。被征收人为获得最高额度的征收奖励，可催促房屋承租人尽快腾空房屋，如果因房屋承租人迟迟未腾空房屋而导致征收奖励损失，被征收人可通过司法渠道向房屋承租人追索。

三、在行政复议、诉讼前是否存在先予执行的问题

按照《征收条例》第28条规定，市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行的条件，一是被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，二是被征收人在补偿决定规定的期限内又不搬迁。按照《行政复议法》第9条的规定，被征收人申请行政复议的期限一般为补偿决定送达之日起六十日，按照《行政诉讼法》第39条的规定，被征收人提起行政诉讼的期限一般为补偿决定送达之日起三个月，而补偿决定规定的搬迁期限一般为补偿决定送达之日起十五日内。因此，在补偿决定送达之日起三个月内，亦即被征收人提起行政诉讼前，市、县级人民政府是不能申请司法强拆的。这极可能造成重大公共工程延期或影响绝大部分被拆迁人按时返迁等。在补偿决定送达三个月后，无论被征收人是否提起行政诉讼，市、县级人民政府均可依法申请人民法院强制执行。在诉讼期间，人民法院对征收人已依照有关规定对被征收人作了货币补偿或者提供了安置用房、周转用房且对被征收房屋进行了证据保全的，可依法先予执行。

四、商业拆迁问题

《征收条例》只规定了为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要对房屋进行征收，而对商业拆迁未作规定。而实际上进行房地产开发等商业拆迁在一定时期内依然存在，这必然涉及到拆迁管理和对被拆迁人的补偿安置问题。

1.拆迁管理问题

由于商业拆迁行为是纯粹的民事行为，拆迁法律关系是民事法律关系，拆迁当事人双方是平等的民事主体，因此，房屋征收人是不能对之进行管理的，各级房产管理部门只能对之进行指导。但尽管如此，笔者认为，拆迁人要从事拆迁行为，应当具备建设项目批准文件、建设用地批准文件、国有土地使用权批准文件，同时，为保障被拆迁人的合法权益，维护社会稳定，被拆迁房屋所在地的县级人民政府可以指定有关部门对拆迁补偿安置资金进行监管。

2.拆迁补偿标准问题

对商业拆迁的补偿标准，笔者认为可参照房屋征收补偿的标准，拆迁人对被拆迁人的补偿至少不低于房屋拆迁之日同时期、同结构、同区域、同用途的二手房市场价格。如果拆迁当事人双方协商一致的，依照约定。

3.对违规拆迁的处理问题

第4篇：国有土地征收条例范文

关键词：房屋征收; 国有土地使用权; 补偿

中图分类号： F301.0文献标识码：A 文章编号：

引言：

基于房屋与国有土地的密切关联, 房屋征收必然涉及国有土地使用权的收回及重新安排。国有土地使用权是房屋所有人的一项重要财产权利, 房屋所有人在购买房屋时已经支付了相应的土地使用权费用。《宪法》、《物权法》及其他相关法律法规规定了对土地使用权收回的补偿, 因此, 房屋被征收时, 房屋所有人有权获得对国有土地使用权的公正、合理补偿。

房屋征收中国有土地使用权补偿的法理基础

1. 土地使用权的性质

土地使用权, 是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分权的权利。土地使用权实际上有两种, 一是土地所有权人对自己拥有的土地所享有的使用权, 二是非土地所有权人对他人所有的土地所享有的使用权。前者即所有权人的使用权, 可称之为作为所有权能的使用权。后者即非所有权人的使用权, 可称作与所有权相分离的使用权。前者不是独立的权利, 只是所有权的一项权能; 而后者是一种独立的、与所有权相关的一项财产权利, 它从所有权中分离出来, 是相对独立于所有权的一种权利。

土地使用权不仅具有对物的直接支配和享受其利益的权能, 还具有排他的效力。土地使用权的排他性不仅可以对抗第三人, 而且可以对抗所有权人。也就是说, 即使是所有权人, 也负有尊重土地使用权的义务; 所有权人滥用所有权地位, 不法侵害土地使用权人的权利也要承担民事责任。国有土地使用权是从国有土地所有权派生出来的一项独立权利, 指公民、法人或其他组织依照法律规定, 对依法占有的国有土地享有利用和取得收益的权利。因此, 虽然城市土地使用者的国有土地使用权基于土地的国家所有权而产生, 但它并不从属于土地的国有所有权, 而是一种具有独立意义的物权, 在法律许可的范围内, 土地使用权人可以自主地对土地进行各种开发和利用并获取收益。

作为一项独立的权利, 土地使用权是财产权。财产权表明了人与人之间针对物的相互关系, 反映着在人与物之间的关系之侧面的人与人之间的关系, 从法律的观点看, 财产是一组权利, 这些权利描述一个人对其所有的资源可以做些什么, 不可以做些什么; 他可以占有、使用、改变、馈赠、转让或阻止他人侵犯其财产范围。

在现今的大多数国家里, 财产权既属于宪法上的概念, 也属于民法上的用语, 对财产权的法律保护创造了有效率地使用资源的激励。如果人们在占有和使用有限的资源时没有安全保障, 则会导致社会的不稳定。民法上的财产权则主要属于公民对抗公民、或私人对抗私人的一种权利, 由此形成了作为平等主体的私人之间的财产关系。而宪法中的财产权乃属于宪法上的一种基本权利, 与其它宪法上的权利一样, 均是公民针对国家而享有的一种权利, 即公民所享有的、为国家权力所不能不当侵害的一种权利, 直接地反映了公民与国家权力之间在宪法秩序中的关系。从这个意义上说,这种财产权是反对专制特权, 增进个人自由以及促进市场经济效率的有效手段。

2. 房屋征收的性质

征收是指国家为了公共利益强制剥夺私人财产权并给予相应补偿的制度。征收在性质上是强制性购买, 不管被征收人同意与否, 只要符合征收条件, 被征收人必须放弃其权利而接受补偿, 其法理基础在于公共利益高于个人利益。征收是对私权利的严重限制, 因此, 世界各国一般对征收规定了严格条件, 主要表现在: 第一, 必须为社会公共利益; 第二, 必须给予被征收人公平补偿。

尽管国有土地上房屋征收与补偿条例规定的是房屋的征收与补偿问题, 但是, 从实物形态、权属关系、价格构成及处分情况来看, 房屋和土地都是密不可分的, 也正因为如此, 人们通常将房屋这一财产称之为房地产。因此, 房屋的征收必然要涉及土地问题。就城市房地产而言, 其价值本质上是由土地使用权和房屋所有权两个部分构成的, 且随着土地有偿使用的市场化不断加强, 往往其中的土地使用权价值远远大于附着于土地之上的房屋的所有权价值。在国有土地上实施房屋征收的真正目的, 通常并不是为了取得被征收的房屋及其附属物, 而是为了取得房屋及其附属物所占有的土地的使用权, 并在此基础上进行新的土地开发和建设。从这个角度看, 房屋征收从表象上看是消灭房屋所有权, 而其实质是获得房屋所占土地的使用权, 是通过征收房屋收回国有土地使用权并进行重新安排。

房屋征收中国有土地使用权补偿的事实依据

1. 城镇房屋土地使用权是有偿取得的

在传统的计划经济体制下, 我国城镇只存在单一形式的划拨土地使用权。由于土地使用权不能转让、出租或抵押, 土地使用权不是一种真正意义上的财产权。1988 年宪法修正案废止了原宪法第10 条第4 款/ “禁止土地出租”0的规定, 增加了土地使用权可以依照法律的规定转让的规定。随后《土地管理法》也作了相应修正, 建立了土地使用权有偿取得、使用、转让和出租制度。1990 年制定的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了国有土地有偿使用制度, 确定了国有土地的划拨和出让方式。据此可知, 我国城市房屋所有权人所获得的土地使用权是出让土地使用权或者划拨土地使用权。

2. 土地的增值收益是土地使用权人的投资收益

土地既是资源, 又是资产, 由于土地资源的不可再生性和土地投资的积累性, 土地具有增值性。在城市土地国家所有、分散利用的模式下, 我国的土地增值收益应当归作为所有者的国家享有, 还是归土地使用权人享有呢? 有学者认为, 土地的增值收益并非土地使用权人的劳动所得, 应当归土地所有者即国家享有。事实并非如此, 我们通过分析土地增值的成因即可得出结论。

房屋征收中国有土地使用权补偿的法律依据

1. 宪法

我国宪法第10 条第3 款规定,国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿;第13 条规定, 公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。宪法的上述规定, 建立了财产权保护的新的制度起点。国家为了公共利益的需要, 依照法律规定对土地、公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿, 其实质在于为国家权力如何对待公民财产权建立边界和设定规范, 即通过对合法公共侵害的公正补偿, 实现对财产权的宪法保护。

2. 法律

我国物权法第121 条规定, 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的, 用益物权人有权依照本法第四十三条、第四十四条的规定获得相应补偿0。土地使用权属于用益物权, 因此, 在房屋征收时应当对其进行补偿。

参考文献：

第5篇：国有土地征收条例范文

关键词：房屋征收；财产权利；公共利益；补偿

中图分类号：D923 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2015）11-0045-02

一、房屋征收中的公民财产权利

财产权是宪法赋予公民的基本权利之一，也是公民享有的最为重要的私权利之一。而作为民法基本原则之一的私法自治原则，也要求公民对其财产享有独立的排他的支配权。但是在现实生活中，却不断遭受各种违法征收行为的侵害和剥夺。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的施行虽然表明了国家要对被征收人进行公平补偿的决心和信心，但是纵观其内容，我们不难发现《国有土地上房屋征收与补偿条例》只涉及国有土地上的房屋所有权[1]，公民的财产权利未能获得全面、系统的保护，这主要包括以下两个方面。

（一）国有土地上的房屋所有权

我国《物权法》第39条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、和处分的权利。”民法通说认为处分权是所有权内容的核心，是所有权最基本的权能[2]。而在房屋征收过程中，公民不能根据个人的想法和意愿处分自己的房屋，若不对公民的房屋所有权进行充分的保护，公民的财产权利很容易受到的侵犯。

（二）租赁权

与已废止的《城市房屋拆迁管理条例》不同的是，《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了对房屋承租人权利保护的规定，他们无法作为房屋征收关系的一方主体参与其中以维护自身的合法权益，这是较为不妥的。

当征收标的为房屋所有权时，被征收人当然为房屋所有权人，但是我们应该看到承租人的租赁权虽然不是征收标的，但房屋承租人基于所享有的租赁权也应当获得征收补偿。房屋承租人的租赁权会因房屋所有权的变更而受到影响，承租人若只是通过向房屋原所有权人主张交付租赁物和使租赁物适于使用收益的状态[3]，是很难得到实现的，否则《城市房屋拆迁管理条例》就不会在《合同法》已经制定和颁布的情况下，专门设立法律条文对其进行规范，明确房屋承租人有获得拆迁安置补偿的权利，这无疑不是为了强化承租人的法律地位，使其可以在有法律依据的情况下行使自身的合法权益。况且，房屋承租人的财产权虽然并非是征收直接剥夺的对象，但其权益损害却与征收的实施具有直接的因果关系[4]。

房屋承租人作为征收关系中一种非常重要的利害关系人，应当被认定为债权意义上的征收关系人，在今后的立法中，应当明确规定承租人的征收关系人法律地位，或者将其置于“有独立请求权的第三人”的地位。

二、房屋征收中公民财产权利受到侵犯的主要原因

（一）公共利益界定不明确

在公益征收实践中，无法将公共利益从商业目的中分离出来，造成了滥用政府权力干预房屋征收、纠纷严重等现象，作为弱势一方的被征收人得不到有效的保护[5]。

而区分公益征收和商业拆迁行为的关键就在于对公共利益的界定。我国《宪法》第13条规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产权实行征收或者征用并应给予补偿。”因此，只有出于实现公共利益的目的，才可以依法对公民的私有财产权实行征收、征用并予以补偿，政府才能行使公权力介入房屋征收。但是《国有土地上房屋征收与补偿条例》有对公共利益的概念和范围的规定尚有模糊之处：首先，该条例第八条列举的（二）到（五）项均是国家建设中的建设活动，但如果要判断某一特定的项目是否属于为了公共利益，仍没有明确的判断标准，没有相对独立的判定程序。其次，第八条中的（一）项关于“国防和外交的需要”的表述过于概括，没有实际可操作性，而第（六）项的兜底条款更是为征收人滥用公共利益开铺平了道路。最后，公共利益界定的权利主体交给了市、县级人民政府，公民无法行使自身权利介入公共利益的确定程序。

（二）房屋征收补偿机制不完善

被征收人的利益能否获得应有的保护，在很大程度上依赖于征收补偿，这也是房屋征收纠纷的核心问题。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经较之前的《城市房屋拆迁管理条例》取得了明显的进步之处，但我国目前的房屋征收补偿机制仍不完善，十分不利于保护作为弱势群体的被征收人的利益。其主要表现为：房地产价格评估机构缺乏独立性，房屋征收补偿标准模糊，房屋征收补偿范围过窄，安置补偿不到位，房屋征收补偿责任分配不明确。

（三）司法救济制度不完善

通过分析《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我们可以发现国家对于保障被征收人权益的司法救济制度建构并不完善，这主要体现为以下几点：第一，被征收人能够提起行政复议或行政诉讼的事项仅为房屋征收决定，而对于房屋征收行为实施过程中的其他方面则无权进行诉讼。第二，被征收人对房屋征收决定提起行政复议或行政诉讼的期间，根据现有法律规定，征收行为将不会停止进行，即便被拆迁人果真胜诉，也无房屋可予以保护了。第三，房屋征收部门既负责实施房屋征收与补偿的具体工作，又负责调查登记房屋具体情况的登记，很难形成有力的监督体制，无法实现对被征收人的权利救济。

三、房屋征收中公民财产权利保护的建议

（一）正确界定公共利益的含义

公共利益含义的确定，能够起到明确区分公益征收和商业拆迁，并能有效限制国家征收权的滥用，但是随着时间的流转，公共利益这一高度抽象概念的内涵和外延不断发生变化，我们应该如何正确界定公共利益呢？

结合我国房屋征收的实际情况，我们可以从以下几个方面来界定公共利益：第一，能够使不特定多数人受益。根据少数服从多数的原则，超越个人利益的多数人的共同利益可以被认为是公共利益，但是绝对不允许政府以公共利益为借口运用权力完全不顾个人利益。此外，实现的公共利益必须要大于被侵害的个人利益以及采用最小的侵害手段实现公共利益，这是在实际运用中不可忽视的两点。还需注意的是，少数人的利益也可能成为公共利益[6]。第二，应为向社会大众提供公共产品或服务。这种产品和服务具有非竞争性和非排他性，由社会大众普遍分享，而不能被个人专享。第三，以促进社会各方面的发展为目标。为了全社会的经济、文化等方面的发展所采取的措施和手段当然应属于公共利益，但是如果个人利益与全社会的发展相吻合，也可以被纳入公共利益的范畴。第四，最终结果是使社会公众获得利益。如果仅口号上是为了公共利益，而实际最终的利益均为个别人所享受，则不能认定为是实质上的公共利益。

（二）完善房屋征收补偿制度

1.完善房屋征收评估机制。完善房屋征收评估机制，最为重要的是房屋评估机构要保持中立，这主要包括两个方面：评估机构经济、组织上保持独立和评估机构法律责任的独立。

2.扩大房屋征收补偿范围。如前所述，租赁权作为公民的一项权利，在房屋征收过程中受到损失同样也需要获得补偿，此外，公民依据《物权法》所享有的用益物权和担保物权等均应受到合理的保护。故而，房屋征收应当是足额、完全的补偿，补偿范围应是以对房屋所有权和租赁权为主，兼顾预期收益和其他无形财产利益等。

3.明确房屋征收补偿标准。被征收人获得的补偿应当是与当时市场情况相符合的价格，绝对不能低于所遭受到的损失。我国可以借鉴世界上先进国家的做法，通过法律制度对房屋征收的具体标准和程序予以明确规定，如国务院可以根据房屋征收的实际情况，施行《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》，对补偿的实质和程序条件、方法等问题进行详细的规定。

4.建立安置补偿监督机制。针对前述安置补偿存在的问题，需要在如下几个方面建立监督机制：首先，安置补偿资金管理的监督机制，避免挪用和滞留安置补偿金的现象。其次，安置房建设监督机制，督促征收人及时为被征收人安排安置房，使被征收人能够尽快投入到正常的生活和生产中。最后，安置房质量监督机制，保证安置房质量，防止被征收人人身和财产权利受到侵犯。

（三）完善房屋征收司法解决机制

承前，我国在司法救济层面上对于被征收人的保护是不够充分的，国家权力机关在制定有关征收的法律时，应当对被征收人诉讼权的行使提供保障，在被征收人提起行政复议或诉讼时，征收人应当暂停征收行为的进行，以免成为无意义之诉。被征收人诉权的行使范围绝不能够仅限于征收决定这一个方面，其可以针对征收行为本身提讼，而更为重要的是当被征收人和征收人就补偿协议产生纠纷时，被征收人提起的应是民事诉讼而非行政诉讼。

（四）提高公民的自我保护意识

在房屋征收中，被征收人法律维权意识淡薄、对拆迁知识了解的匮乏，是导致其私权利受到侵犯的一个不可忽略的原因[7]。因而，若想减少房屋征收纠纷的发生，单靠约束行政机关是远远不够的，最为迫切的是提高公民的自我保护意识，这可以通过以下几个方面来实现：首先，要培养公民参与意识，意识到自己作为国家的主人，应积极参与到房屋征收中，对各项工作的实施进行监督。其次，了解和学习关于房屋征收的法律、法规，掌握自身享有的权利都有哪些，并明确在权利受到侵犯时可以采取的救济措施。最后，公民应意识到我国是法治社会，任何人权利的实现必须是合法的，不能侵犯他人的权利，自觉遵守法律，不企图采取非法手段获得更多的房屋征收安置补偿。

四、结论

房屋征收中公民财产权利的保护问题，是我国在城市化建设中不可忽视的问题，其能否得以解决关系到社会财富是否可以公平地进行再分配，而这会影响到社会稳定的根基，国家必须认真处理房屋征收问题。若想使公民的私权利在房屋征收中不受侵害，我们就应该抓住问题的关键和实质，即公共利益内涵和外延的确定及房屋征收补偿制度的完善。需要予以注意的是，除了规范征收人的行为，更重要的是公民应当提升自身的权利保护意识，其法律意识的增强可以在根本上减少自身合法私有权利受到侵犯的机率。只有内外因相结合，才能使公民的财产权利在房屋征收中获得更加妥当的保护。

参考文献：

[1]沈开举.征收、征用与补偿[M].北京：法律出版社，2006：113.

[2]杨震.民法学[M].北京：中国人民大学出版社，2009：226.

[3]戚兆岳.不动产租赁法律制度研究[M].北京：法律出版社，2009：105.

[4]房绍坤，王洪平.公益征收法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2011：157.

[5]邢益精.宪法征收条款中公共利益要件之界定[M].杭州：浙江大学出版社，2008：255.

第6篇：国有土地征收条例范文

《国有土地上房屋征收条例》出台已有3年，集体土地征收条例却只闻雷声不见雨，民间舆论呼声日涨；同时，十后扩大内需、加快新型城镇化建设，实现经济发展转型升级的目标要求集体土地征收必须打好头阵。

在此背景下，伴随着社会法制意识的不断增强，信息化程度不断提高，而个别地方政府在官本位思想、短期逐利导向的作用下，行政决策欠妥当，多种因素导致长沙市现阶段的集体土地征收工作进入了必须调整的“深水期”。

被征地农民利益保障不充分

目前，长沙市一些区、县政府在集体土地征收中以短期政绩为导向，一方面，对土地征收及利用缺乏远景规划，完成拆迁腾地后土地长期闲置，既无益于被征地对象又造成土地浪费；另一方面，为追求快速推进项目，采取一些局部突击拆迁行动，在用地手续不到位的情况下实施“协议拆迁”，甚至对部分违法建筑给予政策外的补偿。虽然短期实现了大面积拆迁，却人为地破坏了征收补偿法规政策的统一，给征收工作的长期整体稳定造成了不利影响。

法制意识不强的问题也贯穿于征地补偿安置工作的全过程中，在区县政府、被征地对象及媒体人员中都不同程度地存在着。从长沙市情况看，一方面个别县级政府越俎代庖，行使了部分土地行政职能，职权越位、错位，甚至以乡镇、街道、指挥部作为征收和安置主体，直接导致征收主体不合法、程序不到位、资金拨付管理脱离监管、补偿安置失去合法性保障；另一方面，部分被征地对象和媒体人员素质参差不齐，缺乏科学的维权意识，不能准确区分集体土地征收和国有土地征收，对现行政策法规缺乏正确认识，造成社会负面舆论多、征收工作阻碍大的问题。

被征地农民长久生计是否得到保障是检验整个集体土地征收工作实效的根本落脚点。从长沙市情况来看，不同时期、区域的安置模式及其效果存在很大差异。

近十四年来，长沙市集体土地征收可划分为60号令和103号令两个阶段，两个不同政策时期对于安置的最大差异在于安置主体。60号令时期通过下达生产、生活留地指标，由各集体经济组织负责组织建设生活安置房，盘活生产安置留地。由于各集体经济组织所处区位、村支两委的领导能力、村级经济能力、市场发展机遇、收益分配方式都存在很大差异，一方面涌现了高升村、红星村等一批发展成效突出的小康村，被征地农民生活水平得到长足的提高；另一方面也有少量被征地农民生产、生活安置至今仍存在困难，甚至持续上访。103号令时期变村集体安置为区、县（市）人民政府，这一转变确保了被征地农民能在政策范围内得到统一标准的安置保障，由区、县（市）政府运作“两保”融资用地兜底安置保障资金。受宏观经济波动的影响，政府存在不同程度的资金压力；同时融资用地的区位差异、政府招商引资的力度和理念不同，对被征地农民就业培训、困难群体生活救助的投入程度不同，也致使被征地农民最终安置效果有一定差距。

被征地农民在外超期过渡是各地方普遍存在的问题。长沙市摸底调查结果显示，全市在政策规定的两年过渡期内住房保障落实率仅42.8%，有34.36%的被征地对象在外超期过渡，累计发放超期过渡费达3亿元，目前每月还需支付超期过渡费1176.23万元，这一数额随着土地征收项目增加还可能继续扩大。

此外，长沙市被征地农民保障住房的性质不明确。长沙市通过“两转变一纳入”实施保障安置，规定保障住房流转参照经济适用房，但经过5年的实践仍存在显而易见的不足：保障住房产权证办理程序不畅，交易流通程序及税费标准不明，大部分保障住房交易未纳入政策规范内，交易双方的权益没有保障、保障住房交易市场被严重限制等弊端，这些问题伴随着2013年长沙市放开经济适用房上市交易进一步加剧。根据规定，符合条件的经适房交易补交土地出让金后进行交易，并对不同地段的土地出让金标准作出了具体划分，同时经适房交易享有一定的税费减免面积。但因保障住房产权办理滞后，性质不明晰，在上市交易中能否完全等同对待目前还处于盲区；无法有效地入市流通交易将直接影响被征地农民的生活水平和安置效果，甚至可能引起潜在被征收对象的抵触。

以群众利益为落脚点进行集体土地征收

集体土地征收与农民的生产生活息息相关，是一项牵一发动全局的事情，加强对其专门立法是时展的必然要求。在此过程中，应就集体土地征收法律关系主体双方权利义务、征收法定前提的产生、征收程序的运行、安置保障机制、土地收益管理和分配、强制执行方式和法律责任等进行系统化、具体化和专门化规定，形成严密完整的统一有机体，减少农村集体土地征收的不确定性和复杂性，强化对公权力的约束监管。

其次，要严格集体土地征收程序。首先应培养各职能部门、工作人员的法制精神和责权观，在意识形态上以自省、自律、自查、自纠构建坚不可摧的纪律“防火墙”；其次，严格执行法规政策标准，把好项目启动实施的政策关，绝不能让短期政绩观影响集体土地征收的科学导向，切实完善各项用地报批和监管程序，遏止超标准补偿、协议拆迁蔓延的势头，以严标准、严程序肃清集体土地征收风气；再次，加大信息公开和程序透明度，严格履行征地公告程序，维护群众的知情权和参与权，化解因信息不对称产生的冲突。

在现行政策法规下探索被征地农民多元化安置模式，也是当下集体土地征收工作进一步突破发展的重要保障。通过多元化的安置模式，既有助于减少区、县（市）的财政压力，还能让被征地农民早日安居乐业。

第7篇：国有土地征收条例范文

只有了解了房屋征收工作中引发社会稳定风险的原因，对这些潜在的隐患进行社会稳定风险评估，并对项目实施的合法性、合理性、必要性进行评估，对可能出现的风险进行预测，才能提出项目应采取的稳控化解措施。

通过对项目的社会稳定风险评估报告、实施方案及征收工作维稳预案的审核，得出项目是否可以实施。从而最大限度地减少房屋征收过程中的矛盾和冲突，达到和谐拆迁的最终目的。

关键词：社会稳定；风险预测；稳控化解措施；和谐拆迁

中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-00-01

社会稳定风险评估，是指与人民群众利益密切相关的重大决策、重要政策、重大改革措施、重大工程建设项目、与社会公共秩序相关的重大活动等重大事项在制定出台、组织实施或审批审核前，对可能影响社会稳定的因素开展系统的调查，科学的预测、分析和评估，制定风险应对策略和预案。为有效规避、预防、控制重大事项实施过程中可能产生的社会稳定风险，为更好的确保重大事项顺利实施。房屋征收社会稳定风险评估就是指在实施房屋征收过程中， 必须对影响社会稳定的因素开展系统的调查，科学的预测、分析和评估，制定风险应对策略和预案。防止出现大规模群访事件。对少数群众因个别原因形成的小规模上访，要认真对待，按照处置预案妥善解决。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）的出台，修正了旧拆迁条例在实施过程中与《物权法》不相适应的情况，其中第十二条明确规定，“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估”。这就意味着社会稳定风险评估在房屋征收工作中的重要性。

所有的矛盾和冲突，均源于利益的对立与冲突。在城市房屋征收工作中，征收主体与被征收人之间是矛盾的两个方面，补偿的合理与否成为矛盾的焦点。一旦矛盾激化，就会出现大规模群体上访事件，影响社会的和谐与稳定。引发房屋征收社会稳定风险的原因主要有以下几点：

一是补偿不合理。被征收人认为自己没有得到合理的补偿而拒绝搬迁。这也是房屋拆迁补偿中产生矛盾的主要原因。二是征收户居民思想观念陈旧。他们一方面想改善居住条件及环境，一方面又怕旧房一旦拆迁，就要过着到处租房或寄人篱下的生活，岁数大的老人还会担心有生之年不能住进新房。三是违章建筑问题。目前为了加快城市的建设步伐，改善城市总体面貌，大部分的搬迁都是针对危旧小区及棚户区进行的改造。由于历史原因造成很多被征收人在房前屋后、见缝插针的搭建各种临时性建筑，经过不断修缮已形成事实的房屋状况，且大多被用于出租等盈利性用途，自然对补偿的要求会提高。四是被征收人对补偿的期望值过高。随着城市化进程的不断加快，房价也在不停地上涨，不同区位的房屋价值相差越显著，被征收人对房屋升值的预期增强，虽然在目前的房屋征收补偿标准下，被征收人最终实际收益较大，但与其不断增长的要求和欲望相比，补偿往往难以满足。 五是补偿不公平。部分被征收人害怕如果自己先签订搬迁协议，后期的被征收人补偿条件比自己高怎么办？这种担忧是人之常情，而且在以往的拆迁工作中确实出现过这种情况，尤其在项目最后期，为了不影响工程进度，往往就纵容部分被征收人的要求，这就造成补偿的不公平。六是在征收工作中，征收人员工作不细致、程序不到位、补偿款不能按时发放等引发的因素。

知道原因后就需要寻求解决的办法，房屋拆迁是一项破旧立新的工作，对于改善城市居民的生活环境，推动城市建设都具有重要意义。为提高房屋征收工作效率，防止征收过程中各类矛盾的激化，及时化解征收矛盾，实现和谐征收，我们就要对这些潜在的隐患进行社会稳定风险评估，并对项目实施的合法性、合理性等进行评估，对可能出现的风险进行预测，并提出项目应采取的稳控化解措施。

一、首先对项目实施的合法性、合理性、可行性、安全性进行评估

（一）合法性评估。征收项目是否符合公共利益的需要，规划与用地是否符合有关法律、法规要求，相关资料是否齐全并真实有效，各环节程序是否符合法律、法规的规定。

（二） 合理性评估。征收项目是否兼顾被征收人的利益，征收项目涉及的群众支持率高低；征收补偿标准是否符合现行政策，是否会引发其他征收项目群众的攀比；是否依照公开、公平、公正原则开展。

（三）可行性评估。征收普查是否准确、被征收人意愿是否充分收集；征收法规政策宣传、公示是否到位；补偿方案是否具有稳定性、连续性和严密性；补偿资金、产权调换房源是否落实；低收入住房困难家庭保障措施是否落实等。

（四）安全性评估。征收项目实施过程引发群体性、越级集体上访、个人极端事件的苗头性、倾向性所在，影响社会稳定隐患的偶然性、突然性、可能性以及必然性，征收项目的风险防范对策和防控预案措施等。

二、对可能出现的社会稳定风险进行预测，提出项目应采取的稳控化解措施

（一）以人为本、因事施策

1.重点解决好困难户的安置。充分利用好市政府关于解决居住困难群众的经济适用房、廉租房的政策，充分体现执政为民的理念，改善群众的居住条件，让困难群众真正享受到党和国家政策的温暖。

2.突出解决好历史遗留问题。针对多种形式的房屋性质，根据被征收人的态度、意愿、可以按照同一档次的采用抽签摇号形式，或先签协议先选房的形式分房，力求公平、公正、公开、透明。同时，最大限度的提高被征收人的优惠政策及奖励措施，积极为征收户提供方便。

3.预防借机爆发抗征收的当事者。对借机妄图发财，漫天要价的被征收户，要多方施策，开展思想教育，进行法制学习。公安机关要做好预案，对煽动对抗征收工作的，要依法予以处置。

（二）广泛宣传、取得支持

征收项目部要深入征收户，广泛宣传，争取被征收户的理解和支持。让群众意识到只有城市发展了，才会给广大的被征收人带来巨大的实惠。

（三）确保“阳光征收、和谐搬迁”原则的落实

加强执行政策的监督工作，主动邀请相关部门和群众代表进行监督，这样就可以杜绝少数工作人员在征收中违纪违法行为发生。

（四）畅通信息渠道、强化预案

征收项目工作组负责全程稳定信息掌握，做到保障工作期间信息畅通；与上级加强联系，针对建设过程中可能出现的不稳定苗头，制定处理预案。

通过对项目社会稳定风险评估报告、实施方案及征收工作维稳预案的审核，对该项目合法性、合理性、可操作性和安全性的认真分析，得出该项目是否可以依法实施。

稳定是和谐的前提和基础。推进和谐社会建设，就必须保持社会的平安、稳定、有序。构建和谐社会需要很多方面的合作，而房屋征收工作的稳定至关重要，做好房屋征收工作中的社会稳定风险评估，是从源头上预防和减少房屋征收产生的纠纷，把问题化解在基层，对保持安定有序、维护社会稳定，构建和谐社会具有重大意义。

参考文献：

第8篇：国有土地征收条例范文

杭州东站枢纽和城东新城建设是部省市合作建设的重大交通枢纽和重大民生工程，目标是打造长三角南翼现代化综合交通枢纽和杭州“接轨大上海、融入长三角”的“第一站”。其中东站枢纽是全国新建的九个省会城市枢纽中的“收官之作”， 集客运专线、城际铁路、磁浮交通、干线铁路、地铁、客运、公交等多种交通形式和配套服务设施于一体，总投资132亿元。与此同时，杭州市计划政府投资500亿元对东站枢纽周边地区约9.3平方公里进行整体的城中村改造和基础设施建设，将杭州铁路东站枢纽地区建设成为一个以现代化综合交通枢纽为依托，以高端商务办公、商业休闲、旅游服务、居住生活功能为一体，具有高品质管理服务水平的现代驿城和都市门户。

因东站枢纽和城东新城建设需要，杭州铁路东站枢纽区域共需征用集体土地约11000亩，拆迁住户近万户。杭州铁路及东站枢纽建设指挥部自2008年启动对江干区笕桥镇、彭埠镇大规模的征地拆迁至今，已累计投入征地拆迁费用230亿元，完成征地9100余亩，共拆迁农（居）约6300余户，拆迁企业300余家。在拆迁工作的实施过程中，考虑到拆迁区域整于城郊结合埠，且经历多次不同项目拆迁，多种性质土地交错，历史遗留问题复杂，无证建筑众多，百姓拆迁诉求较高等因素，杭州铁路及东站枢纽建设指挥部于2010年起健全拆迁工作监督机制，引入跟踪审计单位全程参与拆迁工作，在严格政策落实、平衡补偿标准、规范内控机制等方面起到了重要作用，为高效、规范、廉洁实施重点工程建设提供了有力保障。下面，就杭州铁路东站枢纽拆迁工作实践，浅淡拆迁中跟踪审计机制的引入。

一、在当前的工作实践中，拆迁工作面临的难题。

1、拆迁法律体系滞后。

近年来，房地产市场高歌猛进，土地出让价格节节攀高，但拆迁补偿安置政策多年未变。目前适用的《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》实施于1998年，同时，在征收条例出台之前，《浙江省城市房屋拆迁管理条例》也已延用多年。滞后的政策法规已经不能适应城市化推进的步伐，在规范拆迁行为的同时，其滞后性和不完善性对拆迁工作的实施产生了一定制约。比如，现行拆迁政策规定，拆迁范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。但是东站枢纽区域有大量因历史原因形成的证、照不齐的房产：有的具备部分或全部建设审批手续，但因法制意识淡薄而未对房产申请登记确权；有的因该区域批地建房审批已被限制，但家庭人口增加无法居住而增建无证建筑，实际使用多年。前者需在拆迁前对房产的合法性做出认定，但因牵涉到多个职能部门，此项工作开展甚为艰难；后者虽为明确的无证房产，但其形成具有历史原因，并且由住户实际使用多年，如“一刀切”式的不予补偿安置，不但不符合实事求是的精神，也不利于民计民生和社会稳定，拆迁工作难以推进。

再如，在实践中发现，农民一旦得知拆迁消息，便立即着手制造对增加拆迁补偿有利的事项：⑴增加旧房面积：目前，集体土地房屋没有“三证”，农民房屋的建造时间、层高、面积等产权属性难以确定。所以，几乎所有农民都尽可能地增加房屋层高、在主屋旁边搭建简易房屋，千方百计地增加拆迁房屋面积，以获得最大补偿价格；⑵改变原房屋用途：将原来作居住用的房屋改变成生产、经营性用房，如改建成工场、小店等，拆迁时同样面积可获得更多的补偿；⑶回迁户口：目前，杭州市集体土地拆迁安置主要是按被拆迁农户的常住人口作为安置基数的。许多拆迁农民在得知本地即将拆迁时，将一些亲友的户口迁入拆迁地，造成安置人口增加。后续过渡期中也出现农户通过结婚离婚手段增加安置人口，以致于出现姐妹换夫、亲家交替结婚等有悖道德人伦的怪现像。但对以上情况，并没有明确的立法立规加以制约，使逐利而往的村民钻了空子，不仅耗费了国有建设资金，而且败坏了一方风气。

2、拆迁组织体系存在局限性。

国有土地上房屋征收与补偿，根据2011年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》精神，由所在区、县人民政府负责。集体土地目前仍由建设主体负责，委托有资质的动迁服务机构实施。杭州铁路东站枢纽地区实施整村拆迁的模式，建立了市（建设主体）、区（各职能部门）、镇、社区四位一体的拆迁指挥部，作为拆迁补偿安置方案制订和实施的机构。四位一体的拆迁组织体系最大程度地激活了镇、社区两级组织的积极性，发挥了属地管理的优势，保证了拆迁工作的效率。2008年初，杭州铁路东站枢纽第一期拆迁，同时推进了新风、弄口区块征迁工作，仅用了短短三个月的时间，完成拆迁1600余户。但是，不容忽视的是，征迁指挥部的组成单位在拆迁中有不同的利益诉求：区、镇在保证区域总体平衡的前提下，要为属地争取尽量多的发展空间和经济利益；社区除为住户争取个体利益外，力争将历史遗留问题、百姓民生问题、集体经济补偿和未来发展问题的解决寄托在建设主体身上，追求利益最大化；建设主体则着眼拆迁补偿和建设资金规范、高效的使用。从大局看，参与各方应该向利益诉求共赢的方向努力，但在实际操作中，会产生短期、局部争利的局面。尤其是社区，既是拆迁工作的实施者，又是集体土地和资产的所有人，在征迁指挥部的决策体系中角色颇为微妙。而建设主体往往是指挥部集体决策中妥协的出资方。

与此同时，四位一体的决策体系强化行政职能，弱化了动迁公司、评估公司等第三方专业机构的职责，在一定程度上影响了拆迁工作的严肃性。

3、拆迁监督体系不完善。

征地拆迁作为项目建设的一个环节，理应受到监管和考评。但现实情况是，对于基本建设本身来说，国家建立了比较健全的考评体系，如建设概、预算控制，决算控制，招投标管理体系等，建设绩效评价等，而同为廉政建设高危行业的征地拆迁，却往往只有事后的审计追责而缺乏过程的监督监管。

在实践中，由于征地拆迁工作涉及的群众面广、个案复杂、众多，常常涉及到土地房产转包、投资合作、企业转制等历史遗留问题，厘清资产归属、明确被拆迁人的权利义务存在较大难度。在拆迁调查中，也多次发现对被拆迁房屋、设备等隐瞒事实真像、谎报虚构审批资料、甚至多方勾结企图骗赔、套取拆迁补偿资金的情况。

另外，近几年的人性化拆迁、阳光拆迁、和谐拆迁减少野蛮拆迁现象，但随之而来的是不讲理的、漫天要价的情况显著增多。因工程进度紧迫，建设主体有时不得不以奖励费、困难补助等形式进行资金贴补，以换取拆迁进度。同时，因拆迁而导致的，尤其是非访大量增加，属地政府维稳工作量巨大。目前在化解中，几乎没有标准和底限，纯粹是不断地谈判和妥协。凡此种种降低了拆迁补偿资金确定的规范性。而此类问题的处理，除了征迁指挥部自有的决策和审批体系外，缺乏监督机构的监管。

二、拆迁中跟踪审计工作的作用

为规范拆迁行为、完善决策和内控机制、高效合理使用国有建设资金，杭州铁路东站枢纽地区自2010年起，引入跟踪审计单位对拆迁工作进行全程审计、监督和服务，取得了较好的效果，主要体现在以下几个方面：

1、审核拆迁实施方案，规范平衡补偿标准

跟踪审计单位参与拆迁实施方案的制订和审核。首先，在方案制订的过程中，根据法律法规，对拆迁方案的提法和补偿标准进行修正，对相关依据进行补充和完善，确保拆迁方案更为合法和严密。其次，确立审计把关的关注重点，如无户籍人员的安置资格、特殊经营场所补偿等事项、拆迁补助、安置补助的申请和审批、拆迁户房屋附属设施补偿依据等，将拆迁操作规范落实到制度中。最后，协助指挥部把握总体拆迁补偿标准的平衡。同时，通过历史拆迁档案梳理，对同类情况和处理方案进行归纳分析，并且协助指挥部制订合法依规且具有人性化的个案处理方案。

2、梳理内控审批体系，完善强化监督机制

跟踪审计单位通过分析拆迁政策、与拆迁业务部门座谈等方式，对拆迁工作内部控制流程中的风险点进行了梳理，从房产拆迁补偿、设备拆迁补偿、其他项目补偿、报废及不可搬迁设备的处理、房产拆除处理、审核评估机构工作及成果、审核动迁机构工作及成果、管理拆迁档案、支付拆迁资金等多个方面提出了内部控制体系改善的意见和建议，提高了建设主体及相关业务单位对拆迁工作严肃性和加强拆迁内部控制制度重要性的认识、完善了拆迁业务决策流程，保障拆迁资金的安全。

3、全面介入拆迁工作，提供即时审计服务

结合拆迁区块的具体情况，跟踪审计人员入组入户，从前期的拆迁调查、丈量核对、评估定价、签约、住宅腾空、拆迁资金支付等全过程进行跟踪审计，对房产权属、合法建筑面积的界定、户口迁入或者分户、扩面政策的适用等进行监控；监督拆迁过程中各项政策法规执行，基础建设程序、招标投标、资金支付的合法合规，并监督和指导指挥部完善基础资料，并对基础资料数据库适时审核；参与拆迁工作相关会议、谈判，提供专业咨询意见，端正被拆迁单位的思想，推进了拆迁工作进度；此外，通过文件会签、出具审计意见等形式对征迁指挥部有关拆迁政策的制定、拆迁合同的签订发表审计意见，供决策层决策，提高了拆迁决策的科学性。

总的来说，跟踪审计单位针对拆迁工作的内部控制机制、拆迁资金筹集、管理和使用、拆迁业务活动等方面的工作进行监督审核，全面规范了拆迁工作，为拆迁工作起到了保驾护航的作用。

三、引入跟踪审计工作要注意的问题

1、建设主体要保持跟踪审计单位在拆迁工作中的独立性。

以杭州铁路东站枢纽工程拆迁为例，拆迁资金投入约占总投资额的60%。而只要一户未拆除，整片土地就无法利用。拆迁进度直接影响工程进度、土地出让、资金回笼。可以说，如果没有顺利的拆迁，项目建设无从谈起，国有资金投入风险巨大。因此作为拆迁实施的属地政府和资金投入的建设主体，对拆迁工作的时限要求极为严格。而跟踪审计单位的审计和整改意见，可能会在个案上延缓拆迁进度，防止动迁人员走存在风险的“捷径”。此时，主体单位应该尊重跟踪审计单位意见，保持其在拆迁工作中独立第三方的立场。只有监督者敢说话，说真话，才能保证监督的有效和组织的纯洁。

2、跟踪审计工作要考虑拆迁地的实际情况，从将监督化入服务之中。

第9篇：国有土地征收条例范文

一、房屋征收可能引发的社会稳定风险内涵及其成因

房屋征收引发的社会稳定风险，即政府在执行房屋征收决策，实施房屋征收过程中给人民群众生活、生产、财产等与其切身利益相关的各个方面造成负面影响和损失的可能性。房屋征收对征收范围内的人群造成的影响主要有两点：一是导致被征收人失去收益性物业、宅基地及住宅，并带来原有生活方式和邻里关系的改变，心理上容易产生失落感、剥夺感。二是不同时间之间、不同区域之问的不同补偿标准和方式，有可能引起被征收人相互攀比，心理上也会不平衡。由此采取上访、留置原地拒绝搬迁、暴力对抗甚至群体示威等形式阻碍房屋征收工作，造成社会不稳定。

引发房屋征收社会稳定风险的原因，主要有以下四点：一是房屋征收的强制性。房屋征收是政府行为，是在给予被征收人公平合理补偿的前提下，政府强制性要求相对人让渡物权、实现公共利益的行为，不以被征收人自愿为条件。二是被征收人补偿的期望值过高。随着城镇化进程的加快，房价不断上涨，不同区位房屋价值相差显著等因素，被征收人对房屋升值的预期增强，要价和附带条件越来越高，虽然在目前的房屋征收补偿标准下，被征收人最终实际收益较大，但与其不断增加的要求和欲望相比，补偿往往难以满足。三是房屋征收带来的破坏性。房屋被征收搬迁时，被征收人原有生活模式会受到影响，一部分有收益的生产资料将会丧失，致使收入来源减少，同时教育、医疗保健等福利设施及服务短期内将有可能变化，社会关系网解体。这种破坏性将影响被征收人生产生活水平的提高。四是补偿不公平、程序不到位、工作不细致、补偿费不能按时拨付等其他原因都可能诱发社会稳定风险。

二、房屋征收社会稳定风险评估的主要内容

实施房屋征收社会稳定风险评估，主要包括以下四个方面的内容：一是合法性。主要看实施房屋征收，是否符合《征收条例》规定的6种公共利益情形；是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；保障性安居工程建设、旧城区改建，是否已纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。二是科学性。主要看征收补偿方案是否符合科学发展观的要求；是否符合法律、法规和政策规定；是否反映大多数群众的意愿；是否兼顾群众的现实和长远利益，保证被征收人居住条件有改善，原有生活水平不降低；是否遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则。三是可行性。主要分析评价建设项目是否经过严格的审批、核准、备案的法定程序；是否经过严谨科学的可行性研究论证；是否考虑地方财政能力和大多数群众的承受能力等制约因素；征收补偿方案是否切实可行；房屋征收实施时机和条件是否成熟；房屋征收补偿政策是否具有稳定性、连续性和严密性，并与前已实施、周边地区和相关政策(如征地拆迁)基本协调一致，不会导致相关地区、行业和群众的互相攀比。四是可控性。主要是研判该项目的实施，是否会引发较大的影响社会治安和社会稳定的事件；群众有何较强烈要求；是否有相应有效的风险化解措施和应急处置预案，并将风险妥善控制在预测范围内；是否存在其他社会不稳定隐患等。

三、房屋征收社会稳定风险评估程序

实施房屋征收社会稳定风险评估，应严格执行以下6个方面的程序：一是制定评估方案。对房屋征收需要进行社会稳定风险评估的重大决策、项目、事项，应由评估责任主体牵头，组织有关部门和单位，成立专门的评估小组，根据评估的要求、原则和评估事项的特点，认真制定评估方案，明确评估具体内容、方法步骤和时限要求，保证评估工作有效开展。二是广泛听取意见。采取多种形式，广泛听取利益各方的意见，特别是要听取被征收人的意见和建议。对专业性较强的评估事项，还应按照有关法律法规的规定，组织群众代表和专家进行听证论证。三是分析研判预测风险。在全面收集和掌握情况信息基础上，对被评估事项可能引发的社会矛盾所涉及的人员、范围和剧烈程度进行稳定风险分析预测和等级评估。矛盾化解部门、风险处置部门、维稳部门应积极参与，必要时可以吸收有关利益方参与研判，通过分析研判预测风险，统一思想、增进共识、消除分歧。四是作出评估结论。对已评估的房屋征收重大决策、项目和事项，由评估小组形成评估报告，根据社会稳定风险大小和可控程度提出评估意见，评估责任主体部门或单位对评估报告进行审核，作出可以实施、暂缓实施或不予实施的评估结论。五是制定风险化解方案。对经评估决定实施的事项，落实解决矛盾和问题，维护社会稳定的具体措施；对经评估决定暂缓或暂不实施的事项，及时研究对策，化解矛盾，待时机成熟后再行实施；对符合有关法律法规规定急需实施但又容易引发矛盾冲突的事项，落实应急预案，有针对性地做好群众工作。六是跟踪督查督办。对经过评估后付诸实施的房屋征收重大决策、项目和事项，有关责任部门、单位要全程跟踪掌握稳定风险化解和维稳预案落实情况，并对实施过程中出现的新矛盾、新问题要及时研究、调整和完善维稳措施，确保将各类不稳定隐患消除在萌芽状态和初始阶段。