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房地产企业财务状况分析精选(九篇)

房地产企业财务状况分析

第1篇:房地产企业财务状况分析范文

房地产企业财务管理的核心是对财务风险进行控制,如何更好的防范财务风险,将是房地产企业面临的财务管理问题。为更好的防范房地产企业财务风险,必须深入分析房地产企业财务风险的表现形式,从当前房地产财务风险防范的现状进行研究,对风险防范问题进行评估,充分发挥房地产企业财务风险管理职能,避免企业财务风险危机的产生。

资金链困局

财务风险主要是由财务管理过程中各种内外环境因素引起的,此因素具有无法预料和难以控制等特点。财务风险可以导致财务管理偏离预期的目标,从而导致一定的经济损失,同时对项目额外收益也有一定的影响。

房地产行业具有资金密集性特点,因此相应的经营特点与其他行业存在不同。通过分析可以看出房地产企业面临的财务风险主要表现为,一是从偿还债务风险的角度分析,房地产企业在开发项目过程中需要大量的资金,因此大部分企业在项目开发出去后都处于负债状态,房地产企业自身所拥有的资金相对较少,所以企业项目开发资金大都是以借贷形式获取。项目在开发过程中如果资金不能按照预期的规划回收,企业会产生严重的财务风险,无法偿还负债。二是房地产企业再筹资风险问题,房地产企业再开发过程中往往是多个项目同步进行,此种情况在一些集团化房地产开发企业表现明显,企业通过再筹资的方式可以很好的实现项目滚动开发,通过对大型房地产集团公司的资金运转进行分析,一些企业采取筹资连锁担保模式,因此资金在连锁担保的情况下运行,一旦某一个链条断裂,会导致整个资金链出现严重问题,所以房地产财务风险由此产生,对企业会产生严重的财务资金问题,此种财务风险会给房地产开发企业带来致命的打击。

风险监控

房地产企业在面临财务风险的时候,只有不断培养监控和识别风险的能力,才能应对各种财务风险的考验。只有对各种财务风险前兆掌握清楚,才能准确识别风险,具备控制风险、消除财务风险的的能力。财务风险监控需要一些宏观策略做指导,才能把各种风险控制到最低限度,从房地产企业的发展特点看,如果出现流动资金减少的状况,银行贷款依然,应收账款相对减少等状况的发生,说明企业的发展存在安全隐患,发展后劲相对不足,需要转变企业发展方式才能解决企业财务资金问题,为企业实现可持续发展创造条件。如果企业在发展过程中债务状况加重,到期还款能力明显下降,房地产企业在高债务下运转,财务风险会很快暴露出来。房地产企业财务结构不合理是导致财务风险的另一个原因,企业自身资本与总体资本的比例减少,已经说明企业的财务风险的形成,如果企业不采取相关的策略,财务危机会马上暴露出来。

从微观指标角度对房地产企业财务风险进行分析,可以帮助企业有效监控风险,企业收益指标在企业财务风险控制中起到重要作用。如果企业在发展过程中收益下降,并且逐渐呈现亏损现象,充分说明企业离破产已经不远,虽然在初期可能会出现盈利的现象,但是偶发事件和非主营业务产生的净资产会出现增加。因此企业会出现经营性盈利而项目经常收益出现亏损的现象,此时企业的财务危机已经形成。如果不采取积极有效的措施,财务风险会产生。财务指标状况对企业财务风险产生影响,主要是从现金比例和资产负债率两个方面进行考虑,资产负债率主要是指1元资产中有多少资产是属于债权人的,如果t通过计算出的比例较低,说明企业资金相对稳定,如果此企业过大,说明企业负债问题较大,企业所隐藏的财务风险亦较大。现金比例主要是从企业所拥有的短期投资与货币资金所占流动负债的比例状况,通过此方法可以看出企业即刻偿还债务的能力。如果通过计算得出企业现金比例越高,说明企业短期内财务风险相对较少。

防范策略

房地产企业财务风险管理策略需要从风险回避角度出发,项目实施过程中如果风险事故出现的可能性较大,或者不可避免的时候,必须主动出击,减少风险的发生,按照一定的方法和策略对出现的风险进行控制,保证行业稳定健康发展。如果风险已经存在,必须停止正在进行的各种经营活动。但是此时风险已经存在,即使及时停止活动,也会造成一定的经济损失,因此方法控制具有一定的局限性,必须实时进行财务活动监控,保证各种经营活动符合社会经济发展的要求,符合市场发展和财务管理的要求,才能有效防范各种财务风险的产生。风险回避策略只有在财务风险较高的情况下才能发挥作用,采取财务回避策略可以保证财务风险的概率处于较低的状态。

房地产企业在发展过程中需要采取财务风险防范策略,只要通过财务风险防范策略把各种风险控制在发生之前,才能从根本上避免财务风险的发生,对企业健康稳定的发展是非常有利的。风险防范需要认真研究影响风险的各种因素,对每一种因素采取一定的防范措施,才能从总体上避免风险的发生。

财务风险防范策略是企业风险防范最积极最主动的方法。风险隔离是房地产企业避免财务风险的一个重要措施,通过分析把容易产生风险的单位从房地产企业中隔离出来,避免房地产企业与其他企业一样承受风险,从根本上把房地产企业的财务风险控制到最低限度。应急计划是避免风险的重要方法,房地产企业在项目实施过程中应该充分考虑各种风险,制定风险产生后的应急计划,把财务风险产生的损失降低到最低限度。应急计划主要从两个方面展开工作,一方面是企业为避免潜在风险而制定的应急计划措施,另一方面是企业发生风险后,采取相应的应急计划保证企业充分进行运转。保险转嫁也是房地产企业控制财务风险应该采取的一种策略。从保险转嫁的特点看,实现保险转嫁才能保证房地产企业风险转嫁,通过办理房地产企业财产险达到降低财务风险的目的。

有部分企业在进行项目开发管理过程中,缺乏必要的财务预算管理策略和意识,从而导致房地产项目在土地征用成本、经济效益、资金运作等方面存在一定的问题,企业运行过程中缺乏细致的财务预算,导致经济效益回报率下降。因此很多房地产开发商在资金运作上存在盲目性现象,没有真正从财务管理的战略高度去分析成本,只有简单的对项目进行财务核算,没有进行专门的成本控制管理,所以企业成本投入较大。而真正实现的经济效益较少,造成投入和产出不平衡。我国房地产企业普遍存在举债随意的现象,企业在发展过程中不断的向单位借款或者通过信贷的手段向银行贷款,没有从根本上把企业资金从内部挖掘出来,导致企业的成本负担不断加大,项目的投资风险度也在成本增加过程中提升。

房地产企业的资本总数对项目发展产生重要的影响,同时总资本中借人资本与自有资本的比例对项目开发同样会产生影响,如果二者的比例处于不恰当的状态,房地产企业的财务风险就会形成。房地产企业在项目开发过程中需要拿地,拿地过程中运用银行贷款资本和自有资本对企业的影响是不一样的,如果运用银

行贷款比例较低,会导致房地产企业的资产负债率增大,因此财务杠杆此时发挥的作用会增强,所以产生的财务风险也会增强。

预警体系

房地产企业在进行项目实施之前,需要认真调研市场,对市场状况进行深入了解,可以从根本上防范市场风险的产生。房地产企业为保证市场调研工作顺利开展,需要成立专门的市场调研机构,成立专门的组织机构,经常深入市场,对市场的各种状况进行分析研究,对市场的波动和市场容量进行准确评估,把竞争对手和潜在竞争对手的状况进行深入分析,主要是从优劣两个方面进行研究思考。只有认真研究市场要素,才能获取市场的第一手重要资料,为后期财务风险管理奠定基础。对市场的研究既要看到现在,又要着眼未来,要从市场承受力和容量两个方面考虑,准确定位投资目标。

第2篇:房地产企业财务状况分析范文

【关键词】 房地产上市公司 财务风险 评价体系 因子分析

房地产业作为新兴的朝阳产业、支柱产业,在新一轮发展周期中呈现出一片繁荣景象,但在某些地区甚至出现了过热的势头,多数房地产企业承担着中长期财务风险。加之目前受国家宏观调控政策的影响,国际经济变化的影响,金融政策的从紧,财务风险己经成为很多房地产企业求生存、发展而迫切需要解决的问题。从理论上看,财务风险评价理论正呈现出以下几点发展趋势:从定性分析转化为定量分析;从指标化形式转向模型化形式,或二者结合;从对单个财务指标分析转化为对财务指标体系进行分析,描述风险的变量从离散形式向连续形式转化。鉴于此,本文以房地产上市公司为研究对象,构建一套与房地产行业紧密结合的财务风险评价体系,借此给房地产上市公司改善财务状况、规避财务风险提供理论和方法指导。

一、房地产上市公司财务风险评价指标的选择及计算方法

为了能准确灵活反映房地产企业当前所面临的生存风险的强弱,基于指标构建原则的考虑,本文在设计研究变量时,借鉴了我国财政部等四部委联合颁布的“国有资本绩效评价规则”中广泛应用的财务评价指标体系,以及财务指标获取的难易程度和成本效益原则,并结合房地产企业自身的特点,根据1996年财政部颁布的关于《施工、房地产开发企业财务评价指标体系(试行)》的通知,选择体现房地产企业财务状况的财务指标。因为一个房地产企业的整体财务状况不是单一的一方面,而是一个综合整体,所以在以上财务指标设计原则的指导下,反映房地产企业经济运行状况的财务风险指标体系,应包括企业的偿债能力、经营效率、盈利能力、成长能力、基于现金流量的指标。虽然这些指标也用于评价企业的财务绩效,但企业财务风险评价和财务绩效评价是同一事物的两个相对方面,若企业财务状况良好,则企业财务风险较小;若财务状况较差,则企业财务风险较大。因此,财务绩效评价和财务风险评价在指标的选择上是可以互相借鉴的,这些反映财务状况的指标也可以用来评价企业财务风险。

根据以上原则,本文在借鉴国内外学者的实证研究成果并结合房地产上市公司实际情况的基础上,初步确定了包括反映企业盈利能力、成长能力、营运能力、偿债能力和现金流量5大类的14个财务指标,构建房地产上市公司的财务风险评价指标体系(见表1)。

二、因子分析的基本原理及数学模型

由于多指标分析本身比较复杂,而且涉及因素很多,各因素描述的方式也各不相同,有的可以采用定量描述,而有的只能采用定性描述或者是半定量描述。国内外对于多因素评价问题的分析方法主要有:层次分析法、数据包络分析法和因子分析法等。在众多的分析方法中,因子分析法有其独特的优势。对于房地产上市公司的财务分析体系的构建,因子分析法比较合适。因子分析主要的作用在于:减少分析变量的个数,通过对变量间相关性的探测,把原始变量分类,然后把相关性高的变量分为一组,再用公因子代替该组变量。因子分析有两个核心问题:其一是构造因子变量;其二是对因子变量进行命名解释。所以,因子分析的基本步骤就是围绕这两个问题逐步展开的。因子分析通常有以下四个基本步骤。

第一,确认需要分析的原变量是否适合作因子分析。在为样本数据做因子分析前我们首先做KMO测定,以便确定是否适合做数据精减。

第二,构造因子变量。设X是观测得到的随机向量,均值向量E(X)=0。F=(F1,F2,…,Fm)是不可测的向量,其均值向量E(F)=0,向量的各分量是相互独立的。e=(e1,e2,…,ep)与F相互独立,且E(e)=0,协方差阵是对角阵,即各分量之间是相互独立的,则模型:

称为因子分析模型,由于该模型是针对变量进行的,各因子又是正交的,所以也称为R型正交因子模型。其矩阵形式为:X=AF+e。

第三,利用旋转方法使得因子变量更具有可解释性。如果求出公因子解后,各个公因子的典型代表变量不很突出,还需要进行因子旋转,通过适当的旋转得到比较满意的公因子。

第四,计算因子变量最终得分。在因子分析模型建立后,还要对样本进行综合评价。对于所研究的问题,就是用最少个数的不可测的公因子的函数以及特殊因子之和来描述原来观测的各个分量。

三、因子分析模型在房地产上市公司财务风险评价中的应用

D公司是一个以房地产开发为主营业务的上市公司,近年来尽管D公司发展迅猛,但仍然存在负债率高和流动比率过低的问题,加之目前受国内宏观政策调控和国际经济变动的影响,D公司承受着巨大的财务风险,已经严重影响到D公司的生存和健康发展。本节以D公司为例,研究因子分析模型在房地产上市公司财务风险评价中的应用。根据指标数据的可获得性和完整性,本文选取从2004年1季度至2011年1季度的D公司公布的29组季度财务数据,并将原始样本数据进行标准化变换。本文运用SPSS16.0统计软件,对财务指标数据进行因子分析,实证步骤如下。

第一,对数据的检验。在为样本数据做因子分析前我们首先做KMO测定,以便确定本研究中标准化财务是否适合做数据精减。经SPSS16.0软件计算结果如表2所示。

表2结果显示KMO的值是0.607,此值大于0.5,故可认为本数据可用于做主成分分析。

第二,公因子的提取。表3为各变量和因子的方差贡献情况。它分为两部分:第一部分反映的是全部因子的特征值、方差贡献率和累计贡献率;第二部分反映的是特征值大于1的5个公共因子的特征值、方差贡献率和累积贡献率。总方差分解表显示,共选取5个因子,解释了总体方差的89.66%,也就是说5个公共因子可以概括14个原始变量所有信息含量的89.66%,提取公共因子的结果是较为满意的。主成分的提取及命名如表3所示。

第三,财务风险的综合评价模型。为了简化各主因子的结构,我们对因子负荷矩阵进行求逆计算,得到因子得分矩阵。根据因子得分系数和原始变量的标准化值,可以计算每个观测量的各个因子的分数,并可以据此对观测量进行下一步的分析。旋转后的主成分因子表达式可以写成:F1=0.060X1+0.213X2+0.209X3

-0.013X4+0.011X5+0.036X6+0.192X7+0.211X8+0.211X9-0.024X10

-0.014Xll-0.040X12-0.006X13+0.014X14; F2=0.419X1+0.105X2+

0.135X3-0.064X4+0.015X5+0.409X6-0.062X7+0.013X8+0.010X9

-0.025X10-0.021Xll+0.348X12-0.106X13-0.058X14; F3=0.003X1+

0.027X2+0.122X3-0.006X4+0.037X5+0.048X6-0.079X7-0.022X8

-0.027X9-0.002X10-0.083Xll+0.483X12+0.374X13+0.385X14; F4=

-0.118X1-0.006X2+0.016X3+0.509X4+0.499X5+0.052X6+0.021X7

-0.009X8-0.007X9-0.093X10+0.068Xll+0.082X12-0.027X13-

0.004X14;F5=-0.031X1+0.021X2-0.073X3+0.062X4-0.081X5+

0.069X6+0.000X7-0.020X8-0.027X9+0.535X10+0.540Xll-0.179X12

+0.021X13+0.051X14。

因子F1、F2、F3、F4和F5分别从不同方面反映了各个体指标的贡献率大小情况。虽然它们的综合原始信息较强,但一单独使用某因子并不能对所有变量进行一个综合评价,因此按照测度财务综合因子,将F1、F2、F3、F4和F5按照贡献率综合加权如下:

F=0.35824F1+0.18389F2+0.13948F3+0.12767F4+0.08732F5 (2)

从而利用此表达式计算出D公司各季度财务状况的综合得分,F值越大表示D公司财务状况越好,财务风险越小;相反,F值越小表示D公司财务状况越差,财务风险越大。

第四,D公司财务风险评价模型的检验。利用SPSS软件和EXCEL软件处理,可快速获得企业的主因子和综合因子得分情况,据此可对D公司各季度的财务状况做出分析和比较。由于己经采用标准化数据进行分析,所以因子得分为正表示财务状况处于平均水平之上,财务风险处于平均水平之下;因子得分为负表示财务状况处于平均水平之下,财务风险处于平均水平之上。将F取负值可以得出上述29个季度的财务风险分布图,如图1所示。

根据D公司的基本情况,把评价区域的临界值定为0具有较强的适用性,据此把0作为公司财务风险的一个分水岭,D公司财务风险判断标准见表4所示。

四、结论

本文在借鉴国内外学者的实证研究成果并结合D公司实际情况的基础上,初步确定了包括反映企业盈利能力、成长能力、营运能力、偿债能力和现金流量5大类的14个财务指标,构建D公司的财务风险评价指标体系,采用一种多元统计方法――因子分析法建立D公司财务风险综合评价因子分析模型,并选取D公司从2004年1季度至2011年1季度公布的29组季度财务数据进行实证分析。通过理论分析和实例证明,表明该模型具有实践意义,在现实中应是可行的。由于我国房地产上市公司财务风险管理体系建设尚处于起步阶段,有许多理论尤其是实务方面的问题,还需进一步探讨与解决。本文在研究中只考虑财务指标,而非财务指标也可以影响企业的财务状况,故不能概括企业经营过程的总体,因此如何在做财务评价中引入非财务指标是今后研究的方向。

【参考文献】

[1] 中国指数研究院:2009中国房地产企业财务安全评价研究[EB/OL].http://fdc.省略,2010-01-05.

[2] 宋建波:企业内部控制[M].中国人民大学出版社,2004.

[3] 阎达五、杨有红:企业内部会计控制系统[M].中国人民大学出版社,2004.

第3篇:房地产企业财务状况分析范文

关键词:房地产公司;万科公司;财务管理与风险控制

房地产业是国民经济的支柱产业,房地产企业的发展状况决定着国民经济和社会能否稳定发展。新世纪以来,我国房地产行业越加蓬勃发展,特别是在全球经济危机来袭的2008年,房地产企业更是在拉动我国GDP增长上贡献了巨大的力量。然而,人民生活的迫切需求决定了中国政府必然的政策倾斜,这使未来房地产企业前景普遍不被看好,所以财务管理与风险控制将成为其主要必修课。特别是房地产企业由于资金周转率比较低、过度使用财务杠杆、企业负债比重大、现金流不均衡等特点,使其承担了较高的财务风险,从而给企业经营造成了极大的冲击,进而间接冲击着整个行业经济、资本市场、投资者利益甚至是社会生活。因此,如何有效评价和防范财务风险,使得房地产企业能够健康有序的发展,是我们急需解决的重要问题。

一、万科公司当前财务状况分析

以理念奠基、视道德伦理重于商业利益,是万科的最大特色。这一点也是万科成为房地产行业龙头企业的基石。作为中国最大的房地产公司,万科的跌宕起伏会冲击紧绷的楼市神经,放映整个行业的侧影,所以评价万科公司的财务状况和经营成果对于预测中国房地产行业的发展具有重要的现实意义。我们首先将对万科进行细致的财务分析,即以其财务报告和其他资料为依据和起点,将大量的报表数据转换成对决策有用的信息,以便对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险的能力作出评价。这样系统分析和评价企业过去和现在的经营成果、财务状况及其变动,目的是了解过去、评价现在、预测未来,帮助利益关系集团改善决策。我们将从下面六个方面展开分析:

1.资产结构分析

从2007-2011年万科的资产总规模及其变动表(表1)可以发现,自2007年以来,万科资产规模总体呈上升趋势。具体地说,如果从企业资产数量来看,长期资产、流动资产均逐年稳步增加,长期资产增加的速度较稳定,流动资产变动率则呈降-升-降的波折趋势;如果从资产的类别构成趋势来看,资产总计的变动率几乎与流动资产的变动率保持一致,这说明流动资产占了资产总额的大部分,且近年来呈升-降的趋势,占比很高,它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决定性作用。

由于流动资产占总资产的大部分,所以有必要对流动资产的结构进行分析。为此,选择几项代表性较强的指标来分析,包括:货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款和存货。如表2,2007-2011年万科流动资产结构表所示,存货所占比重最大,达到了流动资产的一半以上,于2008年达到顶峰75.71%,2009-2010年其比重缓缓下降,2011年又回升,仍高达到73.71%。其次是货币资金,其比例于2007-2010年较稳定,保持在18%左右,但在2011年下降至几乎一成。预付账款在2008年下降,并理所当然地达到最低2.79%,近几年则回升并保持稳定。应收账款的比例在2007-2011年一直维持在1%以下,关注意义较小。其他应收款在2007年至2011年间,有小幅增长。

表1和表2很清楚地反映了房地产企业受大环境的影响很大,特别是2008年的艰难。同时,货币资金和存货的稳定又表征着万科市场活动的稳定性和产业结构的稳定性。但是,总的来说,存货所占比例太大,这是未来资产结构优化的方向。

2.偿债能力分析

偿债能力是指企业偿还到期债务(包括本息)的能力。偿债能力包括短期偿债能力和长期偿债能力。短期偿债能力是企业偿付流动负债的能力,公司能否偿还短期债务,取决于公司债务的多少以及有多少可变现偿债的流动资产等。流动比率、速动比率是反映公司短期偿债能力的常用指标。一般情况下,流动比率、速比率越高,则偿债能力越强。如表3所示,万科的流动比率以2009年为转折点,2008年较2007年下降,2007年最高为1.96,2010和2011年在逐年下降,这说明2011年万科的流动负债增长速度大于流动资产的增长速度,短期偿债能力有所下降。速动比率在2009年以来也逐步降低,2011年为最低0.3702,这是因为公司货币资金逐年下降所致。总的来说,万科短期偿债能力有所下降。

长期偿债能力,指企业偿还长期负债的能力,分析一个企业的长期偿债能力主要是为了确定该企业偿还债务和本金的能力。企业长期偿债能力的衡量指标主要为资产负债率和产权比率。如图1所示,万科产权比率在2010-2011年大幅上升,说明万科自有资本占总资产的比重下降,长期偿债能力下降。万科资产负债率近年来保持平稳,四年来也只有小幅提升。总的来说,万科的长期偿债能力近年也来有所下降。

3.成长能力分析

从2007-2011年万科主营业务利润表(表 4)中可以看出,万科实现了主营业务总收入和利润年年增长,即使成本相应的增长下,仍然保持着很高且很稳定的利润增长率,表现了良好和稳定的成长能力。当然,万科的成长能力仍有提高余地,我们可以发现,在2010年主营总收入增长率大幅下降到最低值,2011年又大幅增加到最高值,这是政府政策和市场协调的体现,但是主营利润增长率对应着反而刚好表现相反的行为。这个原因我们可以从主营成本增长率清晰的看出:2010年成本增长率为负值,即成本大大减少了,从而带来了极大的利润增长率,2011年则很大的成本投入拉低了利润增长率。显然,控制好成本增长率,万科的成长能力将出现质的飞跃。

4.营运能力分析

应收账款周转率可以反映企业应收账款的变现速度和管理效率,应收账款周转率越高,说明企业应收账款周转速度快、流动性强。表5显示,万科的应收账款周转率近年来波动较大,2008年下降至45.8609,在2009年迅速上升并达到最高值,为59.758,2010年迅速下降至43.9611,2011年则有小幅上升,说明公司近年来对应收账款的管理缺乏稳定性。存货周转率近五年来呈下降趋势,表明存货的流通性和变现性有所降低,管理水平降低。总资产周转率也呈连年下降趋势,说明公司利用全部资产进行经营的效率在降低。公司要加强对资产的长期以及短期管理,以增强其经营效率。

5.盈利能力分析

盈利能力是指企业获取利润的能力,是上市公司财务状况中的核心指标。从表6中可以看到,万科的销售净利率近3年都呈下降趋势,这与原材料价格上涨引起的成本上升以及国家近年来对房地产的一系列调控措施有关,由此可见公司的主营业务获利能力在下降。净资产收益率在2009-2011年连续上涨,主要是净利润上升较多,而投资收益的下降和所得税的上升说明净利润上升是由主营业务收入增加所致。总的来说,万科的主营业务获利能力近年来有所提升,总资产和净资产的获利能力在上升。

6.现金流量分析

表7显示:经营活动现金流入流出比在2007-2009年连续增长,并于2009年达到顶峰1.1842,2010年小幅下降为1.0252,2011年小幅增长达1.0316,说明2011年企业1元的经营现金支出可以带来1.0316元的流入,经营活动产生效率在2009年达到最高,近两年来有所降低;投资活动现金流入流出比在2010年达到最高,为0.5520,相当于企业1元的投资现金支出仅带来0.5520元的流入,投资活动产生效率较低,说明企业投资还处于扩张期,投资项目多;筹资活动现金流入流出比在2007-2009年连年降低,并于2009年达到最低值0.8768,说明还款明显大于借款,2010年该比率增长至1.8128,说明这一年企业借款增加,2011年这一比例则接近于1,企业无资金危机。

二、万科公司财务风险评价

上一节我们对万科公司进行了基本的财务分析,接着我们将在此基础上,进行其财务风险评价。具体的说,我们将利用李素红等人构建完备的基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价指标体系,在行业内综合评价万科公司的财务风险。

房地产上市公司财务风险评价指标体系是由一系列反映房地产上市公司的财务指标组成的,用来评价房地产上市公司在资本活动过程中所面临的风险。所以选取的指标要能够全面反映公司的经营情况。选择财务风险评价指标的原则是:预见性原则、灵敏性原则、配合性原则和稳定性原则。依据这一原则,参考一般房地产上市公司的绩效评价指标体系,结合房地产企业自身的特点,最终构建了房地产上市公司财务风险评价指标体系,其中包括了6个方面财务能力的20个财务指标,分别是

(1)资本结构:股东权益比率(X1)和资产负债率(X2);

(2)偿债能力:流动比率(X3),速动比率(X4),利息支付倍数(X5)和长期负债比率;

(3)成长能力:主营收入增长率(X6),净利润增长率(X7)和总资产增长率(X8);

(4)营运能力:应收账款周转率,存货周转率(X9),固定资产周转率,总资产周转率和流动资产周转率(X10);

(5)盈利能力:总资产利润率(X11),主营业务利润率,销售净利率(X12)和净资产报酬率(X13);

(6)现金流量:经营现金流量与负债比率和现金流量比率(X14)。

针对万科,这六个方面我们在上一节已经大部分详细论述过,这给其风险评价打下了基础。

因子分析是主成分分析的推广和发展,它是将具有错综复杂关系的若干个指标进行因子分析提取公因子,再以每个因子的方差贡献率作为权数与各因子得分的乘积总和构造综合得分函数。基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价,首先进行财务指标的预处理,这里是将财务指标进行无量纲化处理,然后进行因子分析法适用性检验,筛选出合适的因子做因子分析,这里我们选取的因子即上面标注的Xi(i=1-14),未被标注的财务指标是未通过适用性检验的因子。需要强调的是,这里的Xi不仅代表对应的因子,而且它具有数值,是综合房地产上市公司的实际财务情况,由专家给出的对应因子的评价值。之后以主成分分析法构造因子变量,即在Xi(i=1-14)因子中进行平方和方差贡献分析,提取前5个主要贡献的因子,命名为Yj(j=1-5)。同样的,这里的Yj不仅代表对应的因子,而且它具有数值,是主成分分析得到的5个主因子的贡献值。这5个主因子大体上体现房地产上市公司6个方面财务能力。需要注意的是,主成分分析法发现,营运能力的因子贡献很大程度上从属于资本结构,这符合我国房地产公司的实际情况。我们将其并在一起,从而6个方面财务能力提取出了5个因子。接着我们对得到的成分组成针对5个因子进行对应排列,构造旋转成分矩阵(Aij),以便根据综合加权公式利用此矩阵计算出各个房地产上市公司的主因子得分。假设主因子得分为Kj,则Kj=Xi*Aij。这里相同的字母i表示对i=1-14个一般因子进行求和。最后,总结出房地产上市公司的综合得分K=Kj*Yj。这里相同的字母j表示对j=1-5个主因子进行求和。我们将上面万科的财务指标代入后,会得到正的因子得分,这说明万科公司财务风险处于平均水平以上。这初步说明了万科公司在国内房地产上市公司财务风险评价指标体系中,处于合格的位置。

更细致的评价是,在财务风险评价指标体系的基础上,引入基于聚类分析法划分财务风险等级。聚类分析是将物理或者抽象对象的集合分成相似的对象类的过程。这里使用的聚类方法是K-均值聚类方法,它是用户指定类别数的大样本资料的逐步聚类分析。所谓逐步聚类分析就是先把被聚对象进行初始分类,然后逐步调整,得到最终K个分类。考虑国内房地产行业,上面由因子得分(K)及其贡献率可以得出了国内房地产上市公司的财务风险状况的排序,运用聚类的思想将房地产上市公司财务风险状况分类,可将其分成4类,相应的风险等级划分为:几乎没有财务风险,财务风险较小,财务风险一般,财务风险很大。结果如表8所示,我们这里只列出了部分典型的企业,其中万科处于财务风险一般的等级中。对万科这样财务风险一般的公司而言,应该根据财务报表的相关指标进行分析,找到影响财务风险的主要因素并采取相应对策,以避免财务风险状况的恶化,并通过建立财务预警机制实时监控财务风险。

三、综合评价

通过对万科当前财务状况分析和财务风险评价,我们可以看出,即使在全球经济危机的大环境时,万科公司仍处于一个稳步发展阶段,其市场占有率不断上升,销售收入稳步增长,资产规模持续扩张,每股收益平稳发展,具有较强的偿债能力、盈利能力和营运能力,万科正在健康发展。

但与此同时,我们可以看到万科公司在财务管理中存在一些不足之处:

1.万科公司虽然具有较好的流动比率和速动比率,但是从长期来看,其流动比率和速动比率都有下降趋势。在我国日益激烈的房地产市场中,万科在同行业内确立了很多领先地位,但是在流动比率和速动比率上,万科都出现了下降,而国内其他一些房地产公司的流动比率和速动比率都较以前有所改善,如万通地产的流动比率从06年的1.6上升到08年的1.95,中华企业从06年的1.58上升到08年的1.82,要在同行业立于不败之地,万科公司应该采取积极措施应对下降趋势。

2.万科的财务压力正在加大。资金一直是影响房地产行业生存和发展的一个重要因素,实践中由于资金链的断裂而导致破产的房地产企业不计其数,因而选择合理的负债规模对房地产公司来说就显得尤为重要。万科公司的资产负债率在我国同行业中处于一种优秀水平,但是具有不断增长的趋势,同时其负债结构中的流动负债率较高,对公司债务的偿付起到消极作用。

3.周转率有所下降。周转率是万科最为看重的指标之一,它是保证万科扩张的核心。房地产行业是一个资金密集型行业,只有保持高周转率,才能够将资金快速回笼,保证企业更大规模的开发,同时保证企业将来的兼并收购。万科公司的总资产周转率和存货周转率近年来逐年下降,并且在08年出现较大幅度下降。在宏观调控政策对于房地产行业日渐不利的情况下,房地产公司可能面临调整拐点的到来,如果不能将周转率提高,将会对万科一系列的运营产生重大的影响,并且加大公司的财务风险。

四、万科财务风险控制策略

针对万科的财务现状,本文提出以下几点财务风险控制策略。

1.着眼于政治环境,争取政府管理工作更大的支持。包括:完善房地产金融立法,建立健全政府支持体系,加强对中介机构的监管等,以便为房地产企业的发展创造良好的政策、法律环境,公平公正竞争环境。对万科有利的是,其良好的口碑,行业内的领头角色和对政府政策的积极响应,使其在这些政策的争取中占有很大的有利地位,积极合理的利用这种优势,将巩固其领头的势头。

2.着眼于行业内,万科公司需要提高风险意识,建立财务风险控制系统。在国家频繁的宏观调控政策下,加上市场竞争的日益加剧,使得房地产面临着严重的财务风险。通过构建国内房地产上市公司财务风险体系,我们也发现,万科公司虽然处于财务风险一般状态,但仍是最靠近财务风险很大情形。因此,万科有必要建立一支专业的风险管理队伍,充分了解其所处复杂环境下的财务风险状况,结合万科自身实力和开发项目的特点进行有效的风险管理工作,构建风险控制系统,从而有效监控和防范财务风险,减少损失。在这一点上,万科实际上已经走出了一步。通过前面的分析我们知道万科公司的总资产周转率的下降主要受其存货周转率的下降影响,因此对万科来说提升存货周转率可以使公司有更大空间的发展。这一点,也被万科公司分析得出。所以近些年,万科一直在注重周转率的提升。在房价远远超出民众实际购买力的情况下,在有效供应增加而实际购买力下降的情况下,万科于07年10月打破房价居高不下的局面,实现我国房地产行业的领跌,这其实对资金密集型房地产行业来说,是一种加快资金周转,提高单位资金收益率的做法,有利于长期发展。万科能在平稳发展中发现自身存在的缺陷并能采取积极措施去完善,说明万科具有良好的风险控制和积极促进发展的意识,将这种意识系统规范化,必将使万科公司走上新的高度。

3.着眼于发展战略的调整。就国内现状而言,万科可采取的主要的战略调整措施包括:项目的合作开发;向国外市场进军;向二三线甚至四线城市进军;发展商业地产;向旅游和养老地产探索;探索国民租房体系;加大保障性住房的投入等。特别是后几项发展战略,很符合万科的发展理念,很符合国内民生现状,预料中将会得到政府政策的大力倾斜。

4.着眼于资本结构,万科需要优化资本结构,并实现资金的供求均衡。一方面在广度上,扩大融资渠道,特别是世界资本市场。这一点以万科这几年交出的利润答卷,扩大其世界影响力的同时,也使其更为资本市场的“香馍馍”。保持稳定的前提下,合理适当的运用世界资本市场,将成为万科发展的强心剂。另一方面在深度上,要考虑到收益和风险的相互匹配,充分考虑影响万科资本结构的各种因素,从而确定对万科最佳的融资规模。对于资本结构的优化,还要考虑到资本结构弹性和财务灵活性的有效协调,并注意万科公司不同资本筹集方式之间进行转换的可能性,实现资金的供求均衡,有效降低财务风险。

5.着眼于万科公司内部具体财务控制,万科需要加强对资金的集中管理,提高财务管理的透明度。包括实现资金筹集权、使用权和调配权的统一,防止资金分散,提高资金的管理效率。具体表现在:加强内部控制,实现财务总监对资金运动的有效控制和调配;注重信息反馈,加强资金的事后控制。

五、结论

从以上分析可以看出万科具有良好的发展前景,万科是我国房地产行业的龙头企业,而从万科的健康发展我们可以预测我国房地产行业的整体发展前景良好。自08年年底全球经济危机全面爆发以来,我国政府从振兴整体经济的角度出发,推出了一系列旨在降低居民购房负担、鼓励住房消费的政策,众多房地产开发企业也顺应市场趋势,积极降价促进销售。房地产公司房价的下调有助于公众购买力的提升,增强对宏观经济的信心,同时有利于房地产公司资金的快速回笼,这对房地产行业也将起到积极的作用。

另一方面,在全球经济危机的大环境下,我国的经济相对增长较快,在经济利益的驱动下,外资会源源不断的流入我国,外资的流入在一定程度上会抬升我国的房价,但考虑到国内民众的购买力及国外资本的竞争,我国房地产会适当的压低房价,在国外资本的竞争下,我国的房价不会持续走高,也不会持续高涨,而会走向一种平衡,这种平衡就是理性回归。在此背景下,稳定可持续发展才能稳固江山,这就要考验房地产公司的内功——财务管理与风险控制,谁的内功深厚,谁必将笑到最后。

参考文献:

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[11]陈真诚:万科领跌 房市引发蝴蝶效应.新经济杂志,2008年3月.

第4篇:房地产企业财务状况分析范文

关键词:Z计分模型 财务预警 房地产上市公司 财务危机

一、引言

自1990年和1991年上海、深圳证券交易所相继设立以来,我国证券市场得到了蓬勃发展。截止2010年境内上市公司的数量已达到2063家,共筹集资金31871.41亿元。随着市场竞争的日益激烈,我国许多上市公司由于经营效率低下,危机意识不强烈,造成一些公司财务状况急剧恶化、面临破产清算的危险。虽然我国出台了一系列相关政策,试图对财务危机进行监控和预警,但在实践中效果并不是很好。因此有必要深入了解产生财务危机的原因及表现方式,并引入预警系统加强对财务危机的防范。财务预警已成为当前国内外理论和实务界广泛关注的一个课题,研究者从不同的角度进行了深入的探讨,取得了丰富的成果。大多研究面向全部行业和企业。而不同行业在经营、管理和运作上存在很大差异,反映在企业财务数据上也必然会体现出各自的不同特征。因此,分行业进行深入的分析与探讨,将成为财务预警研究的一个重要方向。2008年的金融危机是由美国房地产市场泡沫促成的。而房地产市场之所以能掀起如此大的金融危机,是因为自身行业的特殊性。房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业,产业关联度强、带动系数大的特点,使其成为促进国民经济增长的支柱产业。在房地产业高速发展的背后,风险也在与日俱增,成为社会焦点问题。因此,通过房地产企业数据的分析对房地产发展的情况进行及时反映、监督和预警,可以提高房地产企业的抗风险能力,有效地降低财务危机的可能性。

二、Z计分模型概述

(一)Z计分模型应用步骤 Altman(1968)率先将多元线性判别模型引入财务预警领域。该模型由五个判别变量构成,建立Altman模型应遵循以下步骤:第一步,选定样本企业;第二步,进行样本分组;第三步,收集资产负债表和损益表中数据;第四步,对各变量指标进行判别和计算;第五步,进行综合分析。具体模型如下:Z = 0.012X1 + 0.014X2 + 0.033X3 + 0.006X4 + 0.999X5。Z计分模型从企业的资产规模、变现能力、获利能力、财务结构、偿债能力、资产利用效率等方面综合反映了企业财务状况,进一步推动了财务预警机制的发展。Altman的Z计分模型的判断原则是,Z值越小,对象企业遭受财务危机的可能性就越大。具体判断标准如表(1)所列。此后,Altman从这一记分法的运用中还发现,随着时间的延长,Z计分法预测效果的准确性也会降低,据统计,预测企业破产在一年时间内的准确率为95%,两年时间内的准确率为83%,而三年以上的准确率不到二分之一,仅为48%,这样运用“Z计分法”测定企业风险时就必须注意时间性。对于企业短期风险的判断可以直接依据记分值,但对于企业长期风险的判断则必须先计算企业在各年份的得分值,然后根据这些分值的变化趋势来断定企业长期风险的大小。

(二)Z计分模型发展 尽管“Z计分法”最初是依据制造企业公司的资料提出,但检验结果证明,对其它类型的公司同样也适用。Z计分模型在中国的研究起步较晚,目前大多数仍处于学术研究阶段,且以面向全行业和企业的研究占绝大部分,对各种行业、不同企业的针对性不强,在各个企业的财务管理及财务风险预警中的应用较少。现阶段主要是运用Z计分模型进行实证分析,分析Z计分模型的适用性及对企业财务风险的检出力,属于广泛运用前的研究阶段,是对各行业及企业财务风险的预警的一个辅助工具。本文旨在对Z计分模型在房地产企业财务预警中的适用性进行探讨和检验,以期Z计分模型会在我国的各个领域发挥出重大的功用。

三、Z计分模型适用性检验

(一)样本与数据 相对于其他行业,房地产有其本身的特殊性。前期买地、建设需要大量资金投入而又没有回报,为此,不少企业都采取借贷经营的方式,拥有的土地楼盘等甚至少于银行负债,容易形成泡沫。本文根据证监会的行业分类标准选取沪深两市A股110家房地产上市公司为样本容量。然后从样本容量中选10个2009年ST公司及相同数量资产规模相当的非ST公司做样本一;接着再从样本容量中随机选取30家做样本二。样本中选择的房地产企业全部为房地产开发与经营的企业。本文所选样本的财务数据均来自软件中的公司资讯、和讯网的个股数据和巨潮网上所公布的上市公司2008到至2010年年报。

(二)变量定义 X1=(期末流动资产-期末流动负债)÷期末总资产;X2=期末留存收益÷期末总资产;X3 =息税前利润÷期末总资产;X4= 期末股东权益的市场价值÷期末总负债;X5= 本期销售收入÷期末总资产。在Z计分模型中的财务比率X1、X2、X3、X4以绝对百分率表示。

(三)检验方法 本文将上海和深圳两地证券市场中的ST房地产公司界定为处于财务危机的公司,而把非ST房地产公司界定为财务正常的公司。首先用样本组一中的10个ST公司的Z值与非ST公司的Z值进行对比,用以检验Z计分模型对财务风险的检出力。在用样本组二计算出这些公司2008年、2009年、2010年的Z值,分析每个变量的变动对Z值的影响, 对Z计分模型在房地产上市公司财务预警中的适用性进行检验。

(四)数据分析 本文从以下方面进行分析:(1)工作检验。通过表(2)可以看出,样本ST 上市公司大多数Z值都在1.8以下,由Z值的经验判别区域可知,存在严重财务危机,破产机率很高,这与其ST 身份基本吻合。华联控股和舜元地产两家公司的Z值分别为5.14138、12.57953,属于异常情况,主要是由于X4异常偏高引起的。通过表(3)可以看出,样本非ST 上市公司Z值在临界值2.675 以上的分别为远盛实业、海德股份、国兴地产、绿景地产,说明这些公司的Z值处于财务状况良好,发生破产可能性极小,这与非ST上市公司的财务处于正常状况的现状基本吻合。京投银泰、阳光股份的Z值在1.8以下,其处于存在严重财务危机,破产机率很高区域,可能因为其高额负债引起的。从对20家公司的Z值中发现非ST公司、新增ST公司、非新增ST公司的Z值呈递减状。非ST公司的Z值基本在2.675 以上,新增ST公司在2.675 以下,非新增ST公司呈现负值,说明非ST公司的财务状况在上述公司中是最好的,新增ST公司财务状况比非新增ST公司好。(2)财务风险的检出力分析。从表(4)的统计情况来看,Z计分模型对2009年10家ST公司和10家非ST公司财务风险的检出力并不理想。对ST公司的正判率60%,误判率为20%;对非ST公司的正判率40%,误判率为20%;总体的正判率50%,误判率为20%。由此可发现处于2.675

四、结论

Z计分模型对房地产上市公司的财务风险具有一定的检验力,但力度不够。房地产行业本身就属于高风险行业,企业大都采取借贷经营的方式,就会使得Z计分模型中所选用的一些财务指标过于偏大或偏小。规模越大的公司其负债金额就越大,而股票的市值往往受多种因素的影响,所以导致规模较大的公司的X4变量偏低,从而影响到Z值的偏低。只有在规模较小,或是在出现严重财务问题时,Z计分模型才具有较强的检出力,有一定的局限性。我国资本市场的不完善造成Z 分值的波动。由于股价会影响公司的权益市价进而影响Z 值,从而使上市公司的Z 值经常会出现波动的情况,这对衡量房地产上市公司财务风险的准确性有一定的影响。Z 计分模型的财务预警临界值相对于我国房地产上市公司而言可能偏高。由前文的数据分析可以看出,我国房地产上市公司的Z值普遍不高,有很大一部分低于1.8 的临界值,连实力雄厚的万科Z值也在1.8以下。原因我国上市公司的股票中有流通股和非流通股,非流通股占的比重很大,而每股净资产往往是低于股票市价的,影响Z值;其次是规模越大的公司其负债金额就越大,而股票的市值往往不能与其负债金额配比,所以导致规模较大的公司的X4变量偏低,从而影响到Z值的偏低。这种现象将导致我国房地产上市公司运用Z 分模型进行财务预警时在时间上存在提前的偏差,据此可以更早地提醒公司采取措施解决可能存在的财务问题,但过于谨慎的管理者可能因为保守的做法使公司的发展潜力受到约束。在中国上市房地产企业中,Z值普遍偏低,这主要是因为国情、行业和财务困境界定等方面与Z模型建立时有差异。因此,在我国的上市房地产企业进行基于Z计分模型的财务预警时,应适当调低Z临界值。房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业,产业关联度强、带动系数大的特点,使其成为促进国民经济增长的支柱产业。建立房地产企业财务预警系统,通过房地产企业数据的分析对房地产发展的情况进行及时反映、监督和预警,无疑可以大大提高房地产企业的抗风险能力,有效地降低财务危机的可能性,具有很重要的研究价值和现实意义。

参考文献:

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第5篇:房地产企业财务状况分析范文

关键词:房地产企业 成本管理 财务 作用

加强房地产项目成本管理是企业管理工作的重要组成部份,也是提高企业经济效益的重要手段。成本管理具有综合性强、过程复杂等特点。财务人员参与成本管理能力和水平的高低,对房地产企业成本管理效果有着较大的影响。

一、房地产企业成本管理现状

(一)房地产企业成本管理面临的主要问题

很多房地产开发企业对成本管理的重要性认识不足,在项目开工前没有进行项目目标成本的制定,对项目动态成本的管控近于空白,使得公司管理层在房地产项目结算前无法准确知悉项目总成本情况;对各类工程项目变更导致的项目收益情况的影响也无法进行可靠分析。预算人员通常也只是每月进行工程进度款的计算审核,对整个项目的总成本缺乏全局管控。

另外,由于很多房地产企业尚未建立与自身发展相适应的财务预算管理体系,使得财务人员无法对阶段性项目成本预算数与实际发生数的差异进行有效分析;无法掌握项目预计成本指标的变动情况;在审核各类工程成本付款时,无法准确发表财务意见;无法合理预计项目资金需求量,协调项目资金筹措及使用的难度较大。

(二)财务人员参与成本管理中的现状

首先,很多财务人员只求稳定不求发展,工作不积极、不主动。认为成本管理只是预决算部门的事,不是财务部的主要工作,本位主义严重,带着自扫门前雪的态度来看待成本管理工作,无法站在企业整体角度来考虑问题。

其次,由于大部份财务人员对如何在成本管理中发挥作用没有清晰的思路,同时也缺乏先进的成本控制方法及强有力的成本控制手段,无法找到成本管理与财务管理工作的交集点,使得财务人员对参与成本管理工作有着普遍的畏难情绪。

另外,财务人员在成本管理过程中需要处理并沟通大量的信息,但现状是大部份财务人员的沟通技巧明显不足。这些都会使财务人员得到的信息失真、遗漏严重,进而导致成本管理决策出现失误,加大了管理成本和管理风险。

二、房地产企业财务人员参与成本管理的建议

(一)明确财务人员参与成本管理的定位及思路

财务人员如何参与房地产开发项目的成本管理?如何与专业从事成本计算审核的预决算人员分工合作,明确定位财务人员参与成本管理的职能?这些问题常常困扰着房地产企业的财务管理人员。

结合日常实际工作情况,我认为财务人员应立足于反映企业盈利状况这一财务的基本职能来看待成本管理的问题。预决算人员主要是对项目成本进行具体的计算及审核,而财务人员主要是从管理项目整体收益的角度来参与房地产项目的成本管理,通过对项目整体收益情况的管控,延伸至对项目成本的管理,对严重影响项目收益的成本变更进行管控,组织相关部门对项目成本的变更进行讨论,分析其变更合理性、必要性,并及时调整项目盈利预期及相关预算计划。

(二)建立并不断完善的资金预算管控体系

财务管理的核心就是资金管理。在房地产企业快速发展的大环境下,财务人员应通过建立并不断完善企业资金预算管控体系,来对房地产项目开发的全过程进行监控。资金预算管控体系应包括成本测算、开发计划、工程签证变更、资金预算编制等方面。

通过对房地产开发项目进行整体成本预测,来确定项目资金的总需求量;依据项目开发计划,将项目资金总需求量在开发期间内按月进行分解,并编制工程项目资金预算。财务人员在进行工程项目款项支付时,应严格按照工程项目资金预算中的数额进行审核。

当发生项目成本变更时(包括项目设计变更、开发计划变更、材料价格变更等最终可能导致资金预算发生变化的变更),财务人员应及时协调工程部重新制定项目开发计划;协调成本合约部对项目总成本进行重新的测算,并对分解后的工程项目资金预算进行调整。财务人员在后期进行工程项目款项支付时,应按照调整后的工程项目资金预算进行审核。

通过上述资金预算管控体系的建立,可以使财务人员着眼于企业成本战略,全方位、全过程地参与房地产企业的成本管理,有效发挥财务人员在房地产企业成本管理中应有的作用。

(三)建立与企业内部职能部门的信息沟通机制

加强财务与企业内部各部门的沟通,是财务人员参与成本管理的重要手段。建立企业内部各职能部门的信息沟通机制,有利于财务人员及时了解项目进度情况及相关,有助于充分发挥财务人员的成本管理职能,提高财务参与成本管理的效率。 另外,财务人员也要本着相互尊重的态度,主动与各部门进行有效沟通,打破部门隔阂,与其他部门的同事建立起融洽的关系,疏通成本信息交流的渠道,营造良好的沟通环境。

房地产企业应充分发挥财务人员在成本管理中的积极作用,不断完善企业财务成本管理体系。财务人员只有真正了解企业生产经营情况,渗透到具体的经营环节中,才能更好的发挥财务管理的作用,体现财务管理的价值,为企业创造良好的生存和发展空间。以上是我个人对财务参与房地产企业成本管理的一些浅见,不足之处欢迎指正。

参考文献:

[1]唐明珠.房地产开发企业的成本管理浅析[J];城市建设理论研究,2012年第27期

第6篇:房地产企业财务状况分析范文

关键词:房地产 经营特征 经营状况

房地产行业上下游涉及的具体产业众多,其发展状况关乎到国计民生的方方面面,对GDP的影响明显。近十多年来,房地产不仅是普通民众生活的基本物质条件,更成为了投资者进行资产投资的标的,成为社会公众关注的焦点。充分了解我国房地产业的发展状况,对房地产业的经营者、投资者、消费者及相应的政府主管部门而言,将有助于他们分别在经营上、投资上、消费上及制度设计上做出更合理的决策与安排。相对而言,房地产上市公司管理规范、规模较大,在整个房地产行业中具有龙头示范作用。因此,通过对房地产上市公司的财务报表数据分析,将有助于了解和发现房地产行业企业的经营特征及变化情况,进而更好地把握未来发展变化,有助于满足各方决策需要。根据“通达信”股票交易软件中的行业分类,在我国沪深交易所中上市的房地产上市公司共计134家,而以2014年度的财务数据计算,招商地产、保利地产、万科A、金地集团4家上市公司的营业收入合计占134家房地产行业上市公司营业收入的28%,是名符其实的龙头企业,这4家公司的经营特征与财务变化情况足以说明房地产上市公司的总体经营特征和经营变化情况。另外,开展房地产上市公司财务报表分析,也有助于相关者更好地认识财务报表分析方法的具体应用,促进对财务数据的专业推理能力的提升。本文将以上市公司公告的2008―2014年年报数据为基础,分别以这4家样本公司各报表项目的合计数代表样本总体财务数据、以加权平均值代表相关财务比率指标展开样本公司经营特征及经营状况分析。

一、基本财务特征分析

(一)财务杠杆高,长期负债比重大。2014年末,样本公司总体资产负债率为76%,而作为考察期内最低水平的2008年末,资产负债率水平也达到67%,这与一般工商企业相比,明显要高得多,基本上处于一般工商企业70%的资产负债率“警戒线”附近甚至明显高出。

(二)赊销少,预收多。样本公司总体上应收账款占总资产的比重极低,基本在0.5%以下的水平;而预收账款占比在近5年内均在30%以上的水平。这种财务数据特征与房地产企业很少进行产品赊销而多采用预售方式的经营特征相一致。

(三)非流动资产占用低,存货占比大。一般工商企业的经营规模或生产能力更多地取决于拥有多少固定资产(厂房与设备),在技术领先方面则取决于拥有多少无形资产(专利技术及商标等)。但房地产企业固定资产及无形资产的占用比重极低,其非流动资产(这里指固定资产、在建工程及无形资产三者余额合计)占总资产的比重还不足1%。相反,其存货占比却达到了总资产70%左右的水平。因此,存货占用水平对房地产企业资金需求的影响最大。偏低的非流动资产占用也决定了房地产企业相对偏低的固定经营成本水平,说明房地产企业有着偏高的经营风险(或经营杠杆)水平。

(四)经营内容专一,主营业务占绝对比重。房地产企业的存货及货币资金的合计占比基本在90%左右的水平,这说明房地产企业“不务正业”的投机行为很少。一方面是因为房地产行业本身对资金的需求大,难以抽出资金去经营其他资产;另一方面,房地产行业本身的投资报酬率已经足够高,无须再作其他资产投资。详见下页表1。

二、经营规模及其变化情况分析

代表经营规模的总资产、营业收入、净利润及存货4个报表项目数据基本实现同步快速增长。首先,从总资产占用规模上看,4家样本公司的总资产占用合计由2008年末的2 454亿元增长到2014年末的11 505亿元,累计增长了369%;其次,从产品销售规模上看,4家样本公司的营业收入合计由2008年度的698亿元增长到2014年度的3 445亿元,累计增长了394%;再次,从盈利规模上看,4家样本公司实现的净利润合计由2008年度的99亿元增长到2014年度的440亿元,累计增长了340%;最后,从产品生产规模上看,4家样本公司各年期末存货占有规模合计由2008年末的1 784亿元增长到2014年末的 7 632亿元,累计增长了328%。其中,营业收入的年均复合增长率达到了31%,远超GDP的增长速度,十分惊人。2008年金融危机以来,我国房地产业有如此迅猛的发展,对于稳定我国经济保持较快增长是功不可没的。详见表2。

三、经营效率及其变化情况分析

首先,从代表股东投资回报水平的净资产收益率来看,该指标自2008年起一直处于上升态势,到2012年达到峰值,此后两年有所回落,但仍处于历史高位。其次,从代表社会资源投入回报水平的总资产报酬率指标来看,该指标自2010年起便开始稳有中降。造成股东投资报酬率与社会资源报酬率变动不同步的原因在于权益乘数的影响,权益乘数自2008年起逐年递增并于2012年达到最高值的表现,加大了这段期间的财务杠杆效应,有力地提升了股东的投资报酬率水平。再次,产品获利能力也是先增后减,销售净利率与销售毛利率分别于2010年和2011年达到最高值后步入下降趋势。最后,从代表资产运营效率的资产周转速度指标看,总资产周转率与存货周转率两项指标均在2011年进入低谷后有所改善。详见表3。

四、财务状况及其变化情况分析

首先,资产负债率从2008年末的67%增长到2011年末的76%,此后几年该指标的增速得到控制,保持高位平稳的负债比率水平。说明前期的规模扩张中负债增速明显高于自有资金的增速;而后期的负债资产来源与自有资金来源增速接近。其次,从负债资金来源构成上看,带息负债(包括短期借款、长期借款、应付债券及一年内到期的非流动负债等项目)比重及借入的长期资金(带息负债中扣除短期借款后的部分)比重均有所下降,而经营性流动负债(流动负债中扣除短期借款及一年内到期的非流动负债之后的部分)比重明显上升。不过,值得一提的是,经营性流动负债中的主体是预收账款,而非急需以货币资金偿还的债务。最后,存货占比从2008年起一直保持相对高位,并在最近几年出现了明显回落的态势,这与存货规模增速低于总资产规模增速的数据表现逻辑相一致。

五、现金流量状况及其变化情况分析

首先,销售所收的货款绝大部分用于商品及劳务的采购。以“销售商品、提供劳务收到的现金”(以下简称“销售收款”)为结构百分比基数计算分析,“购买商品、接受劳务支付的现金”占比最大,最高值是2010年的96%,远高于同期营业成本占营业收入的比重;最低值则是2014年的72%,也明显高于同年度营业成本占营业收入的比重,但差距较小。其次,支付的其他与经营活动有关的现金占销售收款的比重在最近两年显著加大,说明这方面的现金支付增速极快。再次,“经营活动产生的现金流量净额”占销售收款的比重值在各年度间正负相间、累计为负,与较高的销售净利率及销售毛利率正值水平不相匹配。最后,从资金筹集情况看,权益性外部融资比重总体处于较低水平,新增借款的比重则远高于当年还款的比重,两者的比重差基本上相当于“现金及现金等价物净增加额”占销售收款的比重,也说明借款增长速度显著快于还款增长速度。详见上页表4。

六、主要分析结论小结

1.房地产企业自2008年金融危机以来,其经营规模得到了持续迅猛的发展。目前,房地产企业依旧保持着高速增长的趋势,无明显减速迹象。

2.房地产企业产品的相对盈利能力已经有所减弱,但资产的运营效率在近几年得到一定程度的改善,加上财务杠杆的提升,使得股东的投资回报率依然在高位徘徊。

3.房地产企业规模上的高速增长与产品获利能力的相对下降形成一定的背离,房地产市场中的卖方市场地位已有松动迹象。

4.持续高速的增长使得目前房地产市场供给的存量规模巨大,而刚性的消费需求、改善性需求及投资性需求在得到一定满足后到底还有多大的潜力是值得思考的问题。

5.各年度借款的增长率远高于偿还债务的增长率,处于历史高位的资产负债率水平也意味着房地产企业目前面临的财务风险较大,房地产企业不应再过多依赖提升负债水平的方式实现规模增长。而从指标变化情况看,房地产企业的负债融资能力或需求已经有所抑制。

6.房地产企业对固定资产及无形资产投入的要求不高,很容易导致在房地产市场升温时大批潜在竞争者涌入,比如在2010―2011年期间,我国上市公司中就有大量超募资金改变用途,进入房地产市场。

7.房地产企业赊销少、预收多,销售收现能力强。同时,过度的规模扩张又将销售收到的现金中的绝大部分投入到规模扩张中,以至于2008―2014年间的累计经营活动现金流量净额仍为负数,与每年的高额盈利水平不相匹配。如果要问房地产企业这些年赚来的钱都去了哪里?最具代表性的答案就是进了“存货”里。

8.房地产企业预收账款的占比高,而这部分负债并不急需货币资金,而是以存货交付的方式冲抵,因此可能会导致其资产负债率指标相对偏高的假象。不过,预收账款一方面是对未来盈利水平的一种保障,同时又会透支未来的销售现金流入,在财务分析中应该引起必要的关注。

9.在对财务报表数据展开分析时,可先通过结构百分比法确定重要的报表项目和次要的报表项目,以便于提升分析的效率;通过定基百分比法则可以找出变化异常的项目,从而提高分析的针对性。

参考文献:

[1]中国注册会计师协会.财务成本管理[M].北京:中国财政经济出版社,2015.

[2]汪建红.紧缩政策环境下房地产上市公司经营状况评析――基于沪深房地产上市公司财务数据的分析[J].商业会计,2013,(4).

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第7篇:房地产企业财务状况分析范文

本文主要以我国大型地产企业为样板,就房地产开发方面的财务集中管控问题进行探索。随着我国市场经济的发展,城市化进程正在不断加速。房地产企业为我国的城市化事业做出了重大贡献。随着我国第一代房地产企业的逐渐壮大,布局全国的房地产开发已经成为地产企业发展的方向。这些企业跨地域庞大、子公司众多,股份背景复杂。总部对下属子公司的正常财务管束就成为监督和保证子公司健康发展的基础。地产企业的财务集中管控较其他行业有其独特的一面,这主要是因为地产企业资金回笼速度慢,项目开发周期长。财务的集中管控不仅包括了基本的财务指导和监督机制,还包含配置财务资源、财务规划工作、监控和维护企业资金链等工作内容。所以,地产企业做好财务集中管控体系建设的意义重大。

1、房地产企业财务集中管控概述

1.1财务集中管控体系的内涵

地产企业的财务集中管控体系就是以网络化管理系统为平台,通过严格的规范化财务操作流程对财务工作进行梳理,将整个地产企业从总部到子公司所有的财务信息分条目录入、分析,然后对这些财务数据进行自动化的上传和处理,得出地产企业的总体财务状况分析报告。只在方便高层管理者了解各子公司财务状况以及企业整体资金链状况,为企业今后的进一步发展提供相关的数据分析与支持。

当前我国大部分全国化的房地产财务集中管控体系是建立在电子信息和网络技术基础上的,同时又整合了国际先进的财务管理方法、理念、以及管理制度,不断对财务操作流程进行中国化的创新,使房地产企业的财务工作变的更加科学、规范合理。从而可以更好的参与国内外地产行业的竞争。

1.2地产企业财务集中管控的优势

1.2.1 财务核算标准统一

通过财务集中管控体系,可以把地产企业布局在全省、甚至全国的子公司的财务核算标准统一起来,以相同的核算单位、报表格式对财务管理进行梳理。同时以计划的财务汇报时间对财务工作进行提交与汇报。方便企业高层和财务监督人员对财务状况的调查与了解。

1.2.2 提高财务监督效率

鉴于房地产企业的地域性差别,大部分企业对于子公司的财务核算是允许独立核算的。建立财务集中管控体系,不是要剥夺子公司财务核算的权力,而是为了更好的对子公司内部的财务状况进行监督,推动销售业绩、员工绩效、战略规划的科学制定与有效执行。

1.2.3 提升企业的控制力度

总部通过对子公司的财务集中管控,完成一系列的财务工作,包括:财务监督、资金监控、风险控制和弥补漏洞等,加强了对子公司的控制力度,避免了大型房地产企业“集而不团”、“各自为战”的状况。一方面提高总部对各种发展战略的指定的科学性,另一方面加强了对子公司约束和控制的力度,不至于脱离企业既定的整体发展战略规划。

1.3房地产企业财务集中管控体系运行中的问题

虽然财务集中管控体系在某种程度上促进了房地产企业的发展,但是我们也要看到,企业在具体运转过程中,集中管控效果还存在一定的不足。

1.3.1 阻碍了下属公司的自主性

房地产企业的财务集中管控需要各地子公司将利润与收入上缴总部,在进行统一的分配。由于当前我国的金融业还未达到发达国家的水平,资金流动较慢,使得下属公司在面临发展机遇或发现市场先机时,财政能力存在制约性。这固然会保证子公司按照企业整体的发展规划发展,但是这也是妨碍子公司自主性发展的一种提体现。

1.3.2 总部管理效率较慢

财务集中管控需要将财务工作通过网络汇总至总部,然后再进行数据处理和分析。当前我公司总部财务人员较少,工作量太大,造成财务人员力不从心的工作现状。以至于不少财务报告处理效率较低。

1.3.3 管控系统功能不完全

财务集中管控对总部的计算机硬件要求较高。但是当前我公司对这方面还有待提高。一方面,处理器功率较小,造成计算机“机堵”问题;另一方面,财务处理软件系统功能尚未开发完善,有些功能没有写入,还需要人工进行处理,降低了数据处理速度。

2、房地产企业财务集中管控体系的建设方向

2.1完善的财务信息处理平台

当前房地产公司最重要的是建立一套完整的完善财务信息处理平台系统。运用分布式账套财务管理方式处理财务问题,由于地方子公司独立核算,是的财务管理的信息编码和名称缺乏统一的使用标准。而且各地方子公司财务人员的不规范操作使得财务信息报表中难度和口径出现很大缺口,公司日常管理的财务内容通过手工记录、对账、往来、核销,不仅耗时耗力,还影响了报销管理速度。

为了保证企业基本的织架构,必须将财务资料、政策机制、管理标准等具体内容进行量化管理,为整个企业财务管理部门提供基础标准保障,使得房地产企业在全国范围内做到财务管理的制度化与自主性的有机统一。

2.2 严格的财务核算制度

财务核算制度也是房地产企业建立健全财务集中管控体系的重要方向之一。比如:建立一个有利于公司集中管控的统一核算制度。财务人员在日常工作中可以使用系统的总账处理功能,集成固定资产管理。从固定资产的投资、折旧、流通以及报废统一生成自动的电子凭据;也可以利用总账系统集成处理往来款,比如:格局账单时间生成账单的处理方案,借以完成付款单据的自动对接与核销。

完成这一制度后,基本实现了企业财务集中管控中的流通管控功能,可以及时对下属子公司每天的财务报表进行监控和管理,定期对子公司的预算、决算进行检查。为资金下一步的流通方向进行效果对比分析,促进企业投资的科学性。

2.3高效率的资金运转处理中心

随着房地产企业产业布局规模的进一步扩大,建立高速的资金流通、结算处理中心是加强财务集中管控系统的重要内容。房地产企业的资金周转速度不一,因为楼盘和项目的性质、地理子公司财务体系的战略性调整,加强对其财务状况和资金流量的监管。当前,地产企业构建财务管理团队两种模式:一种是总部直接派遣财务人员入驻;另一种是实行财务管理的集中核算。财务人员委派方式是指总部通过向子公司派遣财务人员,通过网络系统进行财务工作的管理,与总部财务进行对接。这种财务人员可以通过校招和社会招聘选拔,属于借调性质,占用总部编制,向总部财务领导负责。另一种是实行集中地财务集中核算,子公司设立财务报账人员,只有使用权限,没有批复和决定权限。限定范围外的资金流动项目需要获得总部财务部的单子签章方可进行;总部设立专门的核算处理中心,负责领导、规划、处理一切财务实务。

3.2 统一进行预算管理

子公司预算的制定要符合企业长远的战略布局和近期的资金流动现状。在当前经济环境下,坚持以风控为先,收支平衡,合理发展的原则。同时,结合子公司所在城市的发展情况以及房地产发展宏观和微观信息,完成整体性的财务预算管理。实现业绩、绩效、预算相结合的财务控制体系,合理的运作资金的流向,优化企业资源配置,推动企业整体的预算管理。

为保证统一预算管理的执行程度,财务部应结合公司上年度资金流动方向,创建预算执行分析反馈系统。在实际工作中,加强与子公司的财务信息交流,市场现状交流,及时提醒风险状况,强化预算编制的科学性,统筹风控与发展的统一。在具体工作制度上,总部可以召开半年、年度预算分析会,各子公司结合上季度、年度的财务报告进行预算分析,通过后再进行预算处理。

3.3 加强财务监督体系建立

对于财务集中管控体系建设,必须构建符合国家法律法规的财务管理制度。提高业务流程的规范化程度以及内部财务监督机制。良好的内部监督机制是完善财务集中管控体系的基础和保障。

房地产企业下属项目众多,财务需要处理的事项较分散,使得财务监督的难度和工作量都较为庞大。对此,企业要将财务监督的主次、轻重进行划分。实行重点监督,定期检查的监督管理办法。财务集中管控重点内容可以设为:会计的核算、财务报表审核、资金流动审核等关键财务审核工作。

3.4 加强硬件以及团队建设

企业要想完善财务集中管控体系,就必须把企业庞大的人力资源优势转化成人才优势。财务管理事关企业机密,更是要加强对财务人才培养的重视。从内部建立适合财务人才涌动的储备机制,公平、公开、公正的选拔环境,合理有效的晋升体系,促进财务队伍进一步专业化。同时,财务集中管控体系也需要对企业的电子信息技术进行升级。不断提升财务处理软件的功能和自动化程度,强化软件处理速度,弥补系统漏洞等。

第8篇:房地产企业财务状况分析范文

【关键词】 房地产企业; 财务风险; 财务风险防范

一、房地产企业财务风险的成因分析

房地产运营是一种高投入、高回报,同时也是高风险的投资活动。由于我国房地产企业起步晚、基础差、规模小,其企业行为远未实现规范化,与国外房地产企业差距较大。不少房地产企业的资产负债率都在70%以上,有的甚至高达90%,企业承受着巨大的财务风险,房地产企业的财务风险主要来源于内在因素以及外在因素两大部分。

(一)内在因素

1.行业自身特点

房地产业作为资金密集型行业,其开发投入具有投资规模大、产品开发周期长、资产周转慢、资产风险高的特征。房地产一旦投入,很难在短期内收回资金,通常要用3年时间才能完成投资回收,房地产企业所具备的这些特征决定了其本身较高的财务风险水平。

2.资金结构

房地产企业的资金一般是由自有资金、银行贷款、预售款、经营性欠款等四部分组成,其中自有资金往往只占较小的比例,负债资金则占企业全部资金来源的60%以上,有的甚至高达90%。企业一般是先用自有资金征地,再将土地作为抵押品从而向银行借入大量资金用于房地产的开发,债务资本占资本结构的比例越高,财务杠杆发挥作用产生的利益就会越大,伴随其产生的财务风险也会越大。

3.财务管理水平

我国的房地产企业,特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来,国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。而对于中小型房地产企业的财务风险管理水平不高则主要体现在财务预算分析能力欠缺、缺乏现金流量管理观念、成本费用控制不严等几个具体的方面。

(二)外在因素

1.法律、政策环境

房地产业是基础建设行业,属于固定资产投资领域,因而在其开发和经营中,受国家宏观经济政策的影响较大。首先,政府对未来土地的开发和使用状况所做出的规划,会直接影响到土地的供应,进而波及房地产业的开发状况;其次,政府所征收的各项税费,最终都将进入房地产的价格之中,从而对房地产的销售状况产生影响;再次,政府在房地产交易上所制定的政策,还会影响到房地产的流通状况。另外,政府还可以通过货币政策的调控,例如提高贷款利率水平、实行差别化利率条件、提高房贷首付款比例等均会在一定程度上增大房地产企业所面临的财务风险。

2.当地经济发展水平

由于房地产是不动产,当一个地区的房地产市场供求关系失去平衡,或者不同地区之间房地产的价格出现差异时,它不可能如同其他商品那样,能够通过在这些地区之间的流动来缩小价格差异。房地产市场的供求状况主要受制于当地的经济发展水平,如果一个地区的经济发展状况良好,相应地,该地区的居民收入水平也就会比较高,该地区的房地产市场需求也会因此而增大,从而使该地区的房地产业呈现出良好发展的态势。

3.市场环境

由市场环境引发的市场风险一般包括价格风险、再投资风险和购买力风险。从销售方面看,随着我国房改制度的推进,个人购买者逐渐成为购房的主力军,客户的个性化需求对产品细分和客户群体细分的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不具备前瞻性,就会存在产品滞销的风险。此外产品的差异性越来越小,开发商面临产品同类、同质竞争的局面,行业竞争日趋激烈,将在很大程度上增加企业的开发难度和销售费用。

二、房地产企业财务风险的产生环节

财务风险的形成、积聚、转移等过程是以资本循环运动过程为载体的,资本运动在投资、筹资、资金回收、利益分配四个基本环节上相应地积累着四种表现形式的财务风险。

(一)投资风险

投资风险是指由于不确定因素的影响,导致投资项目不能达到预期投资报酬水平,从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险。主要表现为投资项目在初期市场调研、技术可行性分析以及项目投资回报率分析上有误造成企业项目规划不合理、投资项目的实际收益与预期收益出现偏差所产生的风险。

(二)筹资风险

筹资风险是指企业为了取得财务杠杆利益而举债,增加了到期还本付息的负担,潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能。主要表现在筹资规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高;债务期限结构安排不合理即长短期负债的相对比重不合理,造成债务到期过分集中而导致财务危机;资金来源结构不当、筹资方式及时机选择不当等都会增加企业额外费用,加大企业的财务风险。

(三)资金回收风险

资金回收风险是指企业无法卖出产品并收回垫支本金的可能性。包括销售风险和收款的信用风险。主要表现在企业在房屋销出后,从成品资金转化为结算资金,再从结算资金转化为货币资金过程中由于时间和金额上的不确定性所产生的风险。

(四)收益分配风险

收益分配风险是指由于利润分配而可能给企业今后的生产经营活动带来的不利影响。主要表现在因留存收益和股息分配的结构处理不当使得企业再生产能力规模和偿债能力受到影响或是挫伤投资者积极性,从而导致企业股价大幅下挫,这些都会对企业今后的发展埋下隐患。

三、房地产企业财务风险的防范措施

(一)加强项目可行性分析,实施全面预算管理

由于房地产投资受到诸多不确定性风险因素的影响,为了降低这些风险因素可能会给企业带来的潜在损失,企业应事先对各种投资方案进行可行性分析和综合评估。通过科学的研究与预测,从土地的成本、资金的运作、经济效益的回报率等对拟建项目作细致的财务预算分析,对项目进行准确定位,减少开发的盲目性。同时在项目上马后,房地产企业应当及时建立起以现金流预算为核心,以项目预算、财务预算、筹资预算为重点的全面预算管理体系。

(二)拓宽筹资渠道,改善筹资结构

房地产行业自身的特点决定了其对金融始终有着极强的依赖性,而自有资金以及银行贷款也一直是我国房地产企业筹资的主要模式。然而,此种单一的筹资渠道势必会使企业在国家宏观金融政策收紧时倍感压力,陷入极大的被动之中。因此,房地产企业应积极探索由单一式筹资模式向多元组合式的筹资模式转变,从而降低因国家宏观政策发生变化而对企业带来的风险。

(三)提高资金管理水平,增强资金利用效率

房地产开发的资金需求量大,如果不对资金进行合理的统筹管理,极有可能造成企业的资金链断裂或是资金的闲置,后者则又会导致企业资金利用的低效率。

因此,企业应注重资金管理,制定资金使用计划,确保日常营运资金的需求;加强应收账款的管理,制订合理的信用政策,加快资金的回收和周转。

(四)实行全过程成本管理,强化成本费用控制

全过程的成本管理,就是要在房地产的立项、施工、竣工等各个阶段实施成本费用控制。企业应根据管理控制的要求,在开发产品科目中尽可能细化核算对象,在开发成本和销售科目中,根据产品设置相关成本费用的上下级明细科目,细化成本对象。在策划监督上,企业应对开发设计阶段、产品建设阶段发生的成本进行预先规划,使计划成本更加接近于实际成本;并且建立一个强有力的监督机构,在各个重要环节,按既定的制度和目标定期进行检查和考核,实行监督管理。

(五)确立长期财务指标体系,构建企业财务风险预警系统

企业财务风险预警系统是为了防止企业财务系统运行偏离预期目标而建立的报警系统,它主要是企业在发展过程中,对可能发生的风险和危机,进行事先预测和防范的一种战略管理手段。房地产企业可以对诸如流动比率、营业毛利率、总资产增长率、总资产周转率等财务指标进行分析,并利用其进行财务风险的识别,在此基础上构建房地产企业的财务风险预警模型,以预防和控制财务风险。

(六)健全企业财务风险管理制度,提高风险防范意识

企业财务风险管理制度包括企业财务风险管理目标的设立、企业风险管理机构的设置以及人员配备、各职能部门在风险管理中的权利和职责、企业财务风险管理的基本程序等方面。健全的企业财务风险管理制度本身就已经消除了一部分财务风险发生的可能性。因此,健全企业内部财务管理制度对企业防范财务风险是非常必要的。此外,房地产企业的风险防范意识也在一定程度上决定了企业应对风险能力的高低,特别是企业的财务人员,应当善于发现问题,抓住非正常的经济现象,深入分析原因并提出积极的建议和处理方案。

【参考文献】

[1] 朱荣.企业财务风险评价与控制研究[M].大连:东北财经大学出版社,2008.

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[4] 周俊峰.我国房地产企业财务风险及其防范研究[D].长沙:湖南大学,2008.

第9篇:房地产企业财务状况分析范文

摘 要 目前,房地产企业越来越重视对其财务的有效管理,很多管理者已经意识到,传统的财务管理已经没有办法满足房地产市场的需求,必须要找寻新的管理方法。在房地产企业财务管理中,动态财务管理逐渐代替了传统的财务管理工作,动态财务管理模式凭借着其可行性,已经被很多管理者所应用,动态管理模式也凭借着它自身的诸多优势,使其在房地产企业财务管理中存在着一定程度的必要性。本文通过对房地产企业财务管理中动态管理模式的分析,为读者详细介绍了财务动态管理在房地产企业财务管理中的可行性和必要性,并对此管理模式的构建以及存在的优势进行详细介绍。

关键词 动态管理 房地产企业 财务管理

随着房地产行业在我国的迅速崛起,房地产行业之间的竞争也越来越激烈,在竞争如此激烈的房地产行业市场中,企业如果想要占有一席之地,那么企业的财务管理水平以及信息化应用水平的提高在企业中就变得刻不容缓,在房地产行业中,对于企业财务管理的模式有很多,近几年来,由于动态财务管理模式房地产企业的发展发挥了良好的作用,所以,动态管理模式的发展在房地产中已经得到了越来越广泛的应用,这种管理模式对成本管理有着很大的影响,所以也越来越被房地产行业的管理人员所重视。

一、财务动态管理的基本概念

财务动态管理是企业财务管理中的一种方式,主要是对企业未来财务的经营目标以及发展的状况,根据目前企业的具体情况,考虑在未来的时间里出现的能够对预定目标造成影响的不确定因素,从而将企业发展中各个时期达成的目标与之前设定好的目标进行对比,实现企业财务的动态管理。

目前,财务动态管理在房地产中已经得到了越来越广泛的应用,通过对房地产企业财务实行动态管理制度,使很多房地产行业都在一定期间内实现了预定的目标,并且能够充分认识在目标形成过程中企业存在的不足之处,使企业的管理也起到了很大的改进。

二、财务动态管理在房地产企业中应用的可行性

在房地产行业中,财务动态管理之所以能够得到广泛应用,主要是因为这种财务管理制度符合房地产行业的需求,财务动态管理体现出来的优势能够帮助房地产行业达到自己预定的效益目标,并且可以帮助企业良好的分析过程中存在的不足之处,具有一定的存在可行性与必要性。

(一)财务动态管理在房地产企业中的可行性

目前,房地产行业在我国已经得到了迅速发展,各种各样的房地产公司也像雨后春笋一样出现,在竞争如此激烈的市场中,企业如果想要得到一席之地,想要创造自身的价值,那么,就要从全局入手,全面掌控整个市场经济,将企业各个领域的管理都要做到有理有序,其中自然也包括对财务的管理工作,而且财务的管理也是重中之重。

动态财务管理是房地产行业开发项目价值的客观需要,对企业财务实施动态管理,主要是为了可以使企业在除了技术与策划手段两个方面以外,从另一方面来提高自身在市场竞争中的竞争力,企业需要长远发展,就必须要追求创新,寻求突破,财务工作对于每个企业来说都是相当重要的工作,对财务的管理也成了重中之重,所以,实施动态财务管理对房地产行业的发展有重要意义。

(二)财务动态管理在房地产企业中的必要性

目前,随着我国计算机技术的不断发展与完善,计算机技术也应用到了各个领域之中,为企业的发展提供便利,而在房地产企业的发展中,如果想要实施财务的动态管理,计算机的帮助自然是不可或缺的,传统的财务管理模式中所应用的技术自然已经跟不上实际开发应用财务软件的需要,自然就会导致财务动态的管理不能很好的发挥其优势,然而,计算机技术的介入对房地产行业的财务管理起到了很大的作用,为其使用的软件提供了帮助,为这种财务管理的实施奠定了基础,并且推动了动态财务管理在房地长行业中的可行性与必要性。

三、房地产企业财务动态管理模式的构建

房地产企业财务动态管理模式的构建主要包括系统设计原理、系统功能设计以及系统模块设计三个方面。只有将这三方面的设计进行完整的构建,才能使动态管理达到最好的效果。

(一)系统设计原理

财务动态管理的目的是为了实现企业在未来的发展过程中,能够准确掌握项目资金的运作情况,使企业对未来的发展目标有一个正确的认识和掌握。而系统的设计原理也是围绕这个目的来展开的,由于市场的经济变化比较大,所以对市场经济所反映出来的数据进行分析和处理,从而对其趋势模拟出有可能出现的所有目标方案的具体情况,能够帮助企业的财务人员准确掌握企业财务的管理方法,只有将正确的财务管理方法引入到房地产企业的发展中,才能针对不同时期的财务状况进行不同方法的调整,对企业的发展提供坚实的基础。

(二)系统功能设计

对于系统功能的设计工作,首先需要做到的就是对房地产行业的需求进行分析工作,根据企业的具体情况,明确现存的问题,从而找到解决问题的方法,从根本上解决问题。只有将需要解决的问题确定之后,管理人员才可以对系统进行功能板块的设计。对于房地产企业来说,实施动态财务管理主要应该从客户需求以及系统功能两个方面进行考虑。

1.客户需求的角度

从动态财务管理的客户需求角度方面来分析,这种管理模式的主要任务是要满足项目实施者或者管理者对财务信息、预定目标的实现情况以及责任分配落实情况的了解,从而在此过程中对这些信息进行查看,对出现的问题进行解决以及对执行结果的测算等等。动态财务管理的任务还包括帮助实施者对结果进行反馈和统计分析的工作。

2.动态财务管理具有的功能

为了能够更好的实现系统设计的目的,动态财务管理应该要有区分项目基本信息、预定的目标信息以及实现目标过程中的实时动态信息等信息的功能,将这些存在的信息通过数据表或者信息窗口的方式进行归类。同时,由于才管理的过程中,由于实时信息的动态波动比较大,所以,还要设计对照参照表,使管理者能够明确掌握信息的变化趋势。为了能够强化信息反应的及时行与全面性,动态财务管理还应该具备将数据表、图表、公式等可以反应实时信息的数据结合起来,构建一个图文并茂、简单易懂的信息反馈网。

(三)系统模块设计

通常情况下,动态管理信息的系统模板主要是由基础信息、可行性研究、成本控制以及绩效评估几个模板构成的。这些模块之间都存在着相应的联系,其中表现初始目标的基础信息以及表现动态目标的成本控制是整个系统的两条主线,通过对两条主线的对比实施,以成本控制为核心,全面展开动态财务管理的工程设计。

1.基础信息模块的设计

基础信息模块是动态财务管理信息中最基础的信息设置,主要体现的就是在项目的实现之前对具体信息的体现以及对预定目标的设定。操作人员从基础信息木块这方面,可以实现对最基本信息的了解,以及对未来的预定目标有一个基本的认识,通过基础信息模块,相关的操作人员还能够实现对相关报表的各项管理工作,从而实现目标信息的及时输出。

2.可行性研究模块的设计

对动态财务管理在房地产企业中应用的可行性研究也是一项必不可少的工作,可行性研究模块主要是对项目完成之前的资金情况进行一个系统的分析,对基础信息模块当中所提供的数据表格进行对比,将对比之后的结果进行分析,结合房地产企业目前的具体情况来分析动态财务管理的可行性。

3.成本控制模块的设计

成本控制是房地产行业的一项重要工作,对于动态财务管理的成本控制模块,主要的目的就是实现对房地产行业在预定目标实现的过程中多反映出来的信息进行全局控制,成本控制模块主要包括对目标成本的制定以及动态成本监控两个方面,在目标成本制定的基础上达到对动态成本的有效监控是动态财务管理的一项优势功能,能够帮助企业更好的实现成本控制。

4.绩效评估模块的设计

作为效果的评估工作,绩效评估模块主要是对完成任务后所达到的目标和项目进展的过程中的工作进行评估,这种评估工作的评估时间具有不稳定性。而对整体项目的综合评估在绩效评估中也是不容忽视的。

四、房地产企业财务动态管理的优势

目前,在我国有很多房地产企业对公司财务的管理制度实行“不同情况,不同方法”的管理制度,这种双管理模式虽然存在着一定的优势,比如说,企业财务在这种管理下,不至于因为传统管理模式中存在的弊端使其财务功能得不到有效发挥。但是这样的管理存在的劣势相对于优势来说则表现更加明显,比如说会比较容易造成因财务界定不明确而引起的财务混乱不清的弊端。

由此可见,这种企业财务的双管理模式并不能够满足企业对财务管理的需求,只有将企业的财务管理工作进行正确的认识,才可以将企业的目标在既定的时间中完成。而动态财务管理将成为房地产财务管理发展的主流,企业动态财务管理可以避免传统财务管理的诸多缺点,在房地产行业中是最合理的选择,具有可实施的现实意义,不仅仅是有利于房地产行业的财务管理水平,而且还能够在一定程度上提高企业资金的安全性,为企业的良好发展提供资金保障,使企业可以在一个正确的轨道上运行。

结语:综上所述,动态管理模式在房地产行业的财务管理中存在很明显的可行性和必然性,管理人员一定要根据企业的自身情况制定一个合理的动态管理模式,这样无论是对企业的成本控制还是管理都是一个明智的选择。事实证明,这种动态管理模式不仅可以将房地产行业的整体财务管理水平提高,还可以实现企业对于资金和成本的实时控制,对企业的发展起到了重要的作用。

参考文献:

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