多校区物业管理面临问题及对策浅析

摘要:随着我国高等教育事业的不断改革发展，多校区办学已成为高校的发展趋势，多校区开展物业管理面临诸多问题，如何协调多校区物业管理体制，合理有效的利用各项资源，积极探索多校区运行下高校物业管理的对策已成为开展多校区物业管理的主要课题。文章分析了多校区物业管理现状及存在的问题，提出适合多校区物业管理的对策方法。

关键词:多校区办学;物业管理体制;多校区物业管理模式

1前言

自1997年我国高校实施扩招以及合并以来，我国高等教育事业迎来了改革发展的新时期，为了解决学校办学规模扩大以及学生人数增多等问题，高校由原来的单一校区变成多校区。目前，从高校实际出发，提高物业管理质量水平、降低运行成本的多校区物业管理模式是一个新的课题。文章针对目前多校区物业管理的现状进行分析，并在此基础上探讨如何良好的开展高校多校区物业管理工作的策略。

2我国高校多校区物业管理的现状

(1)校区多、管理区域分散。校区之间在地理位置上相隔一定距离，每个校区的物业都涉及楼宇管理服务、校园植被环境、硬件设备和学生安全等一系列问题，再加上管理区域的分散化，给物业管理带来了一定的难度。(2)新旧管理体制不适应。新建校区设施设备都不完善，一切都处于过渡时期，与运行多年的老校区在管理体制上有很多不同，无法采用同一种管理体制。(3)服务教职工、学生的人数增多、服务的项目增多。由于学校的扩张，服务的对象大幅度增加的同时新建校区大量新设备的投入使用给物业管理带来了新的挑战。(4)管理团队水平低下。大部分高校物业管理人都属于“中途改行”，缺乏专业的、系统的培训，规章制度不健全，专业技术亟待提高。

3多校区物业管理面临的挑战与问题

3.1各校区管理模式不统一、不协调

老校区服务内容比较窄以及侧重点与服务定位较高的新校区存在差异，各校区内部设施的先进程度和新旧程度不同，实际管理范围不同，这就造成各校区的管理步调以及考核要求存在较大差异。

3.2缺乏完善的管理制度及市场化意识

高校物业管理部门虽然也有相关制度，但是目前并没有根据多校区实际情况的制度体系，管理缺乏规范化，执行能力不够。高校物业管理不同于其他社会上的物业管理，它作为高校工作的一部分，兼顾科研及师生员工生活等多方面的综合性管理业务，同样也担有管理育人的责任和义务。目前的高校物业管理在这方面还有一定的差距。此外，由于学校师生对高校的有偿服务这种市场化的消费观念认知有限，物业管理人员与师生沟通联系不足，导致广大师生员工的物业管理市场化意识不够。

3.3人员素质参差不齐，文化水平整体不高

我国高校多校区物业管理还存在人员结构不合理和缺乏专业人才等问题，主要表现为人员结构老化，缺乏专业的、系统的培训。加之老龄化现象突出，40岁以下的职员只占了在职员工的20%左右，大部分职员都是50岁以上的高龄人员。除了身体素质差之外，学习新事物的能力弱，不能良好的掌握新技能、新设备的使用方法，限制了物业管理和服务水平的提高。

3.4资金投入不足

高校的教学楼、办公楼、公寓楼、实验楼及其他的基本设施设备使用率很高，需要投入较多的人力和财力，从而造成物业管理投入经费不足;高校物业使用的智能化设备和设施趋于现代化，精密化水平高，费用的投入高，用于物业管理支出的经费严重不足。

3.5智慧化、信息化创新不够

目前多校区没有形成一个系统化的管理模式，物业管理还处于发展时期。各高校应该借着“互联网+”的春风和智慧校园的浪潮，充分利用互联网技术，实现线上线下，营造一种智慧化的校园环境，以促进高校物业管理新模式的形成。

4高校多校区物业管理的优化思路与策略

4.1高校多校区物业管理的优化思路

(1)因地制宜原则。该原则要充分考虑高校多校区区域的特点，选择适合本身校区的物业管理方式。例如对符合引入专业化物业服务条件的安置校区，可以选聘物业服务企业实行专业化管理。对暂时不具备条件的校区，可以通过后勤管理处、社区居委会等来实施物业管理。(2)以人为本原则。“多校区”高校普遍表现为“人多事多物多”，因为后勤物业管理工作必须坚持以教职工和学生为主的原则，坚持为教学科研工作和广大师生服务。认真研究后勤社会化改革给学生学习方式和生活方式带来的变化。(3)坚持实效原则。多校区管理比单一校区管理复杂得多，因此多校区物业管理要注重和管控实效方面。多校区的物业管理工作，就要以科学的管理理念、专业的技术管理团队、现代科学的手段等有效方式来提高管理服务的质量。(4)着眼未来原则。物业工作既要解决眼前问题，又要为以后发展着想，建立健全的规章制度，完善各项规章制度建设等，建立长效机制，形成健全的多校区物业管理机制。(5)智慧监管原则。在大数据时代下，结合云计算及物联网最新的技术手段，高校物业服务管理实现智能化，对师生教、习生活实现便捷化。

4.2高校多校区物业管理的优化策略

(1)科学考量、统筹规划，优化多校区物业管理的策划。首先，多校区物业管理的工作要加以科学考量，与高校相关部门和谐发展，并且要体现在后勤管理工作的总体规划中。其次，多校区物业管理很难实现物业管理的组织架构及分配制度的平衡从而造成人才流失，削弱了其他校区的技术和管理水平，这需要后勤相关部门合理平衡各方面利益，对机构设置和人员配置进行综合考虑，统筹兼顾确定适合多校区物业管理的模式。(2)建立健全的创新管理制度，实现多校区物业服务的市场化。遵循市场经济发展规律，变革和创新管理体制是解决物业社会化的根本方法。首先，更新传统的管理机制，按照合同及规范制度，将高校内部分物业通过招标外包给社会优秀的物业企业，形成竞争。在招标资格审核中应要求物业服务企业具有较强的本地化服务能力和高校服务经验，在投标方案中重点审核投标方案与采购需求的吻合度，针对服务项目的特点提出专业化的管理模式、服务目标，并制定各类岗位、各区域人员设置以及内部管理制度和质量控制标准等。其次，如果多校区物业管理和社会企业处于同一起跑线，必须要适度放开市场。实践证明，只有实行起步阶段有保护性的竞争，才能保证多校区物业管理企业得以生存和发展。(3)以学校后勤牵头，联合物业公司，打造精干高效的管理服务团队。首先，在管理人才上积极引进年轻的管理人员，包括公开招聘和从校内其他管理岗位调入，形成新的领导班子。另外加强对物业管理人才的系统性培养培训，全面普及物业管理和服务知识，提高团队的专业水平和处理问题及突发事件的能力。其次，充分利用工会和基层党组织等阵地，做好物业管理团队的思想政治工作，促使其在理想信念的引导下，始终以“服务”为宗旨做好物业管理工作，完善用人制度，构建人才流动机制，建立公平、公正、科学客观的聘用制度，强化岗位管理。(4)有效控制成本，实行物业监管的长效机制。市场经济条件下通过招标的形式节约成本、效益最大化原则不断的探索和研究物业相关制度和规范。首先，管理人员要变“单一化”为综合素质高的“复合型”，尤其是规模较小的校区。其次，要充分利用科技手段减少人工的劳动强度。最后，要完善对外聘专业技术人才的用人制度，公平公正、人性化、科学化管理来减少专业技术人才的流动，尽量避免“跳槽”现象的出现。高校需按照与物业服务企业签订的服务合同及相关物业考核办法的规定，通过监管部门日常检查、学校的各职能部门投票及师生的反馈意见等方式对物业企业服务情况进行评价，根据考核结果予以奖罚，制订明确的监管标准确保服务质量。同时建立信息化网络平台，以西安石油大学为例，在后勤维修平台及学校公众号上增设“后勤物业服务”模块，将物业服务项目的内容及服务范围公布于上，师生可以反映各种问题、提出工作建议以及监督管理，化解矛盾并达到有效监管的目的。(5)实现高校智慧化物业管理。高等学校后勤服务工作的改革与发展已经驶入快车道。但是在改革的过程中仍存在层层阻力和障碍，在智慧校园理念深入推广、科学技术不断成熟、配套设施逐步完善，高校智慧校园对校园后勤社会化的必然趋势。高校智慧物业通过“互联网+”的模式对教室、教学科研用房、公共设施及公寓楼、食堂等校内主要场所进行专业化、系统化、规范化、智能化、社会化的高效智能服务;同时对于师生提供新时代新服务，高校智慧物业紧密联系师生生活，除了基本的生活性服务，还提供国家社会企业发展、个人职业生涯规划、高校资源共享、教学信息、师生休闲娱乐方向、实习兼职等特约服务。

5结论

随着我国高校教育的高速发展，多校区物业管理也迎来了新的机遇和挑战，创新发展高校物业管理是高校后勤社会改革的必然要求，也是推动社会进步的关键。基于每个学校的校况的不同以及管理体制的差异，因此，保证高校有效进行多校区物业管理必须坚持“因校制宜”的原则，科学地对物业服务工作进行规划化管理，合理制定适合本校发展的物业管理制度，妥善稳步推动多校区物业管理工作的社会化进程。

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作者:刘春燕 任广峰 单位:西安石油大学