房贷收入证明精选(九篇)

第1篇：房贷收入证明范文

兹证明 先生 女士，身份证明资料为 身份证 军官证 护照，号码为 ，系我单位工作人员，自月至今一直在我单位工作，在我单位已工作 年。目前从事 工作，担任 职务。其上一年度收入状况见下表(单位：元)

特此证明。

本单位对上述证明内容的真实性承担相应的法律责任。

单位公章(或人力资源部门章)

单位负责人

(或授权人)

年 月 日

1、单位全称：

2、单位法定地址：

3、邮政编码：

联系电话：

4、人力资源部门负责人：

买房贷款收入证明买房贷款收入证明问题：

因没有稳定的收入,所以想让一朋友公司给我开收入证明,他有公司的印章,但那公司不是他的,还有他那公司是外地的。这样是否可行?

如果这种可行,开收入证明程序是什么??

外地公司开的收入证明也可以。

开收入证明不需要什么程序，就是按照贷款银行的格式填一份收入证明，加盖公司公章即可。

第2篇：房贷收入证明范文

简介

业务品种及相关介绍

房屋抵押贷款（30年、贷款额度可循环支用 额度1000万）

房屋同名转加按揭（分期房可二次抵押贷款）

二手房买卖按揭/转按揭贷款（8成30年）

车房质押贷款（央产、分期无本、使用权、全款、分期、远郊区县均可办理）

公司名下产权房抵押贷款（写字楼、公寓、底商、别墅均可办理）

中小企业无抵押贷款（无需任何抵押物）

个人信用贷款（无需任何抵押物）

具体收费标准

附件

各行收入证明

各行利率表

保险费率表

公司业务简介：

中财润物公司业务范围包括房屋抵押贷款、助业贷款、二手房按揭贷款、二手房转按揭贷款、同名转加按贷款、中小企业贷款、车房质押贷款等贷款业务。

（二）具体业务品种及介绍如下：

一、房屋抵押贷款、助业贷款

1、借款人所具备的条件：

有北京市产权房、有稳定收入及有完全民事行为能力的自然人（借款人可以为外地户口）；

借款人年龄为18-65周岁（抵押人年龄超过65周岁须委托他人做为借款人申请贷款）。

2、提供资料：

夫妻双方身份证、户口本、结婚证、收入证明；

抵押房房产证（如成本价房产提供原始购房合同）。

3、抵押房产范围：北京市房产均可办理。

4、抵押房产类型：商品房、成本价房、经济适用房、公寓、别墅、底商、写字楼、商铺。

5、具体流程：

收客户材料（收定金）家访、评估、定贷款额报行到银行签合同审批做抵押登记客户到我公司领款

6、贷款年限：抵押贷款1-30年 。

7、房产建成年代：78年以后房产均可办理。

8、贷款额度： 1000万。（贷款额度可循环支用） 一人名下可用多套房产同时做抵押

二、同名转加按贷款

1、借款人所具备的条件：

有北京市产权房、有稳定收入及有完全民事行为能力的自然人（借款人可以为外地户口）；

借款人年龄为18-65周岁（抵押人年龄超过65周岁须委托他人做为借款人申请贷款）。

2、提供资料：

借款人及配偶身份证（包括身份证、护照、军官证、往来大陆通行证、台胞证）

借款人及配偶户口本

婚姻证明 （已婚的提供结婚证、离异的提供离婚证或离婚判决书，丧偶的提供死亡证明）

借款人是外地人的提供《暂住证》

借款人《房屋所有权证》产权在抵押当中的需贷款行提供《余额证明》（加盖银行业务章）

《原购房合同》及购房发票或收据《银行抵押合同》、银行打印月还款明细表

借款人及配偶收入证明；

以下材料如能提供请尽量提供，如不能提供也可以。

借款人资信证明材料（包括《汽车行驶证》、《房产证》、《存折》《存单》、《股权投资凭证》、《毕业及学位证书》、《职业资格证书》、《职称证书》等；非必需提供，但提供有助于审批通过）

3、抵押房产范围：北京市房产均可办理。

4、贷款额度： 1000万。（贷款额度可循环支用） 一人名下可用多套房产同时做抵押

5、具体流程：

收客户材料（收定金）家访、评估、定贷款额报行到银行签合同审批还款解押做抵押登记客户到我公司结费放款

6、贷款年限：

在他行已贷过的年限+现申请贷款年限≤30年

房龄+贷款年限≤35年

7、房产建成年代：房龄不得超过25年

第3篇：房贷收入证明范文

理论上来说，没有正式工作是可以贷款买房的，但是你要有足够的经济来源，确保自己能够还的上欠款。你要有良好的信誉，准备好相关材料如身份证、收入证明、房屋买卖合同、才有可能贷款买房。

因为没有固定工作贷款银行承受的风险很大。一般来说，买房贷款需要各种材料证明，如收入证明、婚姻状况证明、房产证明等等。这些材料是证明自己具有还贷能力的重要凭证，其中收入证明是重中之重，直接影响到房贷额度、利率等问题。但对于大多自由者来说，最大的麻烦是就是收入证明。

另外，申请贷款的时候需要工资流水作为凭证，这与每月存入的普通积蓄是不同的，是由工资银行。这是使自由职业者申请房贷困难的另一个凭证。

理论上来说，没有正式工作是可以贷款买房的，但是你要有足够的经济来源，确保自己能够还的上欠款。你要有良好的信誉，准备好相关材料如身份证、收入证明、房屋买卖合同、才有可能贷款买房。

（来源：文章屋网 ）

第4篇：房贷收入证明范文

一、我国住房抵押贷款保险现状

住房抵押贷款保险（以下简称房贷保险）是指在运用住房资金过程中为消除抵押贷款风险，最大限度降低呆坏账的发生，保障抵押权益实现而建立的一种与住房抵押贷款制度相配套的补充制度。其风险转移和损失赔偿机制缓解了住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险，有力地推进了房地产市场的繁荣。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的。1997年6月1日施行的《城市房地产抵押管理办法》与1998年5月9日施行的《人民银行个人住房贷款管理办法》等法规使其有了初步的法律规定。但是我国至今仍无一部法规对其进行明确的界定、适当的安排。在实践中，作为住房抵押贷款下的强制要求，购房者对住房抵押贷款保险颇多怨言，如保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限；保险公司不是按年，而是一次性收取全部保费；购房者花钱买房买保险，在贷款保险合同中却不是受益人等。

近几年，房贷保险有了一些喜人的变化，并逐步趋于合理化。从2001年6月开始，杭州各大保险公司先后调整了房贷保险的保险费率和责任范围，保费平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司实行新的房贷保险，不仅保险费率有所下调，而且在财产损失险之外增加了还贷保证险。随后武汉的人保、平安和太保三家公司调整房贷保险，投保人既可以按抵押房屋的总房价来投保，也可以按照贷款金额来投保。2001年底，上海推出“个人抵押住房综合保险，”有不少改进之处：其一，拓展了保险公司对购房者（被保险人）的保证责任；其二，保费虽然一次性收取，但在不增加保费的情况下，加大了保险公司的还贷保证保险责任；其三，投保金额由过去按全部房价改为按贷款余额计算；其四，改变了以往保费自贷款之日前支付而保险责任从滞后多日的交房之日起承担的不合理做法，保险期限自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时止；其五，在理赔方式上，改变了以前基于不足额保险的比例赔偿，在借款范围内按实际损失全额赔偿。2002年底，杭州市商业银行与平安杭州分公司推出新的房贷保险，明确保险费以“贷款余额”计算，并在财产损失险之外增加入寿险内容——如果贷款人因意外死亡或伤残，其家庭成员无力还贷，保险公司将承担部分或全部支付剩余房款的责任。总的看来，我国房贷保险各地做法不一，观念上与实践上均有不少误区，亟待规范。

二、住房抵押贷款保险法律关系及其存在的问题

我国的房贷保险是建立在个人信用体系不健全基础上的无奈选择，是以商业银行的贷款安全及其利益为基点的，对购房者与保险公司都有不公之处。实际上，在住房抵押贷款业务中，在对贷款人进行正确的资信评估和还贷能力的基础上，以成本与收益权衡的角度合理进行风险管理，是基本上能够规避风险的。以个人住房贷款业务量最大的建设银行为例，截至2001年底，个人住房贷款不良率仅为 1.35％，这充分说明了房贷的安全性。再加上住房抵押与登记制度的设立，可见我国房贷保险的实质是：商业银行凭借其自身优势地位不仅要求借款人作所购住房抵押担保，还要求借款人进行保险，从而造成了借款人的双重负担，而商业银行则享受着“XX重保险”，以期充分实现贷款安全。

对保险公司来说，房贷保险也有障碍与陷阱。商业银行在办理住房抵押贷款时往往为保险公司代为办理抵押房屋的保险业务，并从中收取手续费。而这种行为有不少负面。首先，贷款行为、抵押行为、房贷保险行为集中于商业银行，使商业银行往往忽视对购房者资信状况的严格审查，因为其通过“抵押+保险”方式已几乎无风险而言。其次，按照现行我国保险兼业管理要求，一家兼业人只能为一家产险公司和一家寿险公司作，目的是为了防止兼业人炒作保险公司。但是实践中商业银行多为数家，按照各保险公司所支付手续费的高低和商业银行合作关系的亲疏来决定业务分配比例，而保险公司出于保费考虑，往往提高手续费或进行所谓“公关”，从而加大了经营成本。商业银行获得的收益远大于保监会规定的8％的手续费，竟能达到保费收入的40％—50％。再次，过高的手续费又导致过高的保险费率，从而影响购房者利益；而且由于逆向选择作用，可能进一步加大保险公司的风险。

我国房贷保险与美国等发达国家在观念与实践上有相当大的差别。美国等发达国家的房贷保险一般由政府提供的房贷保险和私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险构成，并以政府的房贷保险为主，带有明显的社会福利性质，其投保人多为低薪阶层。如美国联邦住房管理局、退伍军人事务部提供的房贷保险就具有国家干预性与政策导向。而私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险也建立在购房者个人信用体系完善与保险业务市场化运作机制良好的基础上，并具有费率低、险种多、灵活简便等特点。相比之下，我国房贷保险以银行信贷安全为中心的理念具有一定的偏差，而且房贷保险各险种法律关系混淆不清。

我国的房贷保险大致可分为三类，即财产保险、信用人寿保险和保证保险，虽然各险种已有初步发展，但是其法律关系仍不甚明晰。

财产保险是指为防止由于意外灾祸而造成较重的房屋损失而以房屋或其相关利益作为保险对象的保险。作为抵押物的房产的保全是商业银行实现抵押权的基础，当房地产价值减少时，商业银行就可以根据保险单和抵押协议，凭第一请求权人的身份向保险公司申请赔偿房屋损失和合理施救费用。该险种在赔付过程中，第一受益人应明确为银行，但以收回贷款未清偿余额为限，其余部分还是要支付给投保人的。目前我国房贷保险以这种财产保险为主。根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第25条的规定：“以房屋作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内保险单由贷款人保管。”在实践中该险种保险责任范围一般限于火灾、爆炸以及暴风、暴雨、洪水等灾害，保险金额按照实际购房金额计算。这就存在两个极不合理之处：一是上述第 25条中并没有要求购房者以全部房价投保，而且消费者自己首付的那部分价值并不需要保险，实践中的做法实是商业银行滥用其优势地位的垄断行为。二是现行房价有近30％是土地使用价格，而土地受损风险几乎为零，因此以没有除去土地使用价格的房价投保，显失公允。

信用人寿保险是维持借款人还贷能力为信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房地产不致被收回或拍卖。该险种保额每年递减，以与借款者的贷款本金余额相称，故又称“住房抵押贷款减额寿险”。相应地，该险种的保费也是按年缴纳，逐年递减。美国友邦保险上海分公司于1997年就推出了抵押贷款寿险，但实际运作效果不佳，投保者寥寥。

保证保险是还贷的履约保证，由保险公司对购房者提供违约保险。当借款者不能还清本息时由保险公司负责融通，或当房地产作为抵押贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。1995年中保苏州分公司曾开展房贷保证保险业务，后因总公司认为风险太大而停办。中保总公司于1998年曾推出《个人购置住房抵押贷款保证保险条例》，但颇多保留，并要求购房者在办理保证保险的同时必须购买财产保险，两保险进行“捆绑”销售。我国目前的房贷保证险尚属萌芽，而且与信用人寿险有颇多混淆之处。

以信用人寿险为主的信用保险与保证保险是有严格区别的。凡权利人要求保险人担保债务或买方信用的保险，属于信用保险；凡被保证人根据权利人的要求投保自己信用保险，属于保证保险。在西方成熟的房地产金融市场上，商业银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签定由于购房者死亡或残疾不能如期还款时由其赔付相应损失的保险合同，即为信用保险合同，保险费由商业银行缴纳，因为受益人是银行；银行可以在出售抵押房产 （如在房市低迷、房价大跌时）仍不能收回全部贷款时，从保险人那里获得不足部分的赔偿。而当购房者以自己的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签订由于自己收入流中断而未能如期还贷时由保险人代为偿付的保险合同，即为房地产保证保险合同。该合同保险费由购房者缴纳，因为受益人是购房者及其家庭成员，从而保证购房者在其收入无着时仍然拥有所购房屋，不至于流离失所，但当购房者收人流恢复后有向保险公司偿还所垫付资金的义务。

而我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。

三、完善住房抵押贷款保险的相关法规

针对我国房贷保险理念与实践上的种种偏差，实有必要由人民银行与保监会联合制定《住房抵押贷款保险管理办法》，以对其进行制度重构。而在这部法规中应当合理设定三方面的。

（一）导入国家信用，完善险种安排

应当改变我国房贷保险以保障商业银行信贷安全为中心的理念，将房贷保险看成是房地产市场的基本一环，更多的将其作为购房者信用的延伸与补充，以合理安排购房者、贷款银行、保险公司的权利义务关系。而且，房贷保险应当具有一定的福利性质，应当导入国家信用，构建类似西方国家政府保险与商业保险并重的保险机制。适应我国国情，政府的政策性保险机构可主要定位于为中低收入者提供优惠的保险服务，而商业性保险公司则可主要定位于为中高收入者提供系列个性保险。笔者认为，可以国家信用为基础建立政策性保险公司，由政府财政提供部分初始资金，由其集中管理来实现房贷保险发放的标准化，提高房贷保险的规模效益。同时保监会应加强对其业务活动的监管。

而商业性房贷保险的险种安排应当有一个大体的设计。财产险、信用寿险、保证险应当有一个明确的界定（特别是对其责任范围），以体现《保险法》诚实信用、权责对应的基本原则。保证险由于我国个人信用体系不健全而尚不能大规模开展，信用人寿险应当是主攻方向之一，而且应当进行险种创新，推出一些具有个性化的综合险，以适应社会需求。

（二）设立保险准备基金，规范房贷保险业

美国房贷保险行业实力雄厚、经营稳健，这得益于制度上要求保险公司保持设立三个相互独立的准备基金用于偿付保险金：一是意外风险筹备基金，存期不能少于10年，用于随时可能的灾难性损失理赔，保费收入的一半应投入此基金，从而保证了在由于如衰退引起的高风险发生时有足够的基金偿付保险金。二是亏损储备基金，以防止个人房贷出现拖欠和无力偿还债务。该基金的比率因每个人的资信情况、抵押贷款的首期、贷款种类和对房产变化的预期不同而有所差异。三是无收益保险储备，是保险合同期和扣除意外风险储备之外的保险费收入，用于支付一般的保险赔偿。我国应当要求保险公司设立保险准备基金以规范房贷保险业。

（三）完善房贷保险的基本制度

应当改变目前房贷保险中的不合理做法，完善房贷保险基本制度。

1.房贷保险的选择权。对于购房者来说，应当享有是否购买房贷保险的选择权，而不应设立如目前我国对财产险的强制要求，以体现保险自愿的原则，同时要保证购房者对保险公司的选择权，以实现房贷保险市场的良性竞争秩序。对贷款银行来说，其应有一定的选择优质保险公司的优质保险的权利；对于保险公司来说，其也应有根据购房者资信状况与贷款银行的贷款质量来决定是否承保的权利，并且还有选择机构的权利，以避免商业银行的不当行为。

2.保险金额与保险费率。应当改变目前以房屋总购价来确定保险金额的做法，而以抵押房屋建筑价格（除去总购置价格中30％以上的土地价格）或购房者贷款余额来确定保险金额，真正做到“有险才保”，维持购房者权益。由于住房贷款的低风险性，我国目前房贷保险的费率为5％。左右，30万元15年期的贷款应缴保费超过1万元，显然过高。对比美国和加拿大等国不到0.5‰的费率，我国实有必要抽样测算普查数据，用精确的数理统计的厘订出合乎实际情况的较低的费率。

3.保险期限。在财产险中保险期限应当根据现房抵押贷款与期房抵押贷款区别对待。如果是现房，房贷保险期限应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止；如果是期房，由于贷款合同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期，因此房贷保险期限应自房屋交付之日零时起至全部还清贷款24时为止。在信用人寿险与保证险中，则应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止。

4.缴费方式与退保规定。应当改变目前财产保险中一次缴清保费的有悖保险原理的做法，各险种缴费均应切实做到“按年收取，每年结算”，以维护投保人利益。这也有利于投保人退保目的的实现。因为如果一次性缴费，购房者提前还贷则有一定的心理损失，从而房贷保险业务；而且一旦在保险期限内房屋毁损或被保险人死亡，保险公司理赔后，保险责任终止，投保人实际多缴了其后的保费。因而保险合同应当有提前还贷、房屋毁损，被保险人死亡等退保条款。

第5篇：房贷收入证明范文

二手房组合贷款目前可执行银行较少，并且业务还没有得到优化，但毕竟是缴纳公积金的居民最省钱的购房融资渠道，如果轻视了它，则要承担少则几万元多则十余万元的利息。易贷中国在部分房贷借款人的在线咨询中得知，不少居民对于二手房组合贷款的一些要点问题并不明晰。在这里，以北京为例我们予以简单解析。

问题一：北京二手房组合贷款的办理方式有哪些？

解读：目前北京市二手房组合贷款可以通过两种方式来办理。一是通过北京市住房贷款担保中心担保获得贷款，在契税办理完结、建委出具领取通知单、中介公司出具过户证明后，资金划入卖方账户。二是不通过中介的二手房交易，是以抵押担保模式，在办理完产权过户并完成抵押登记后，资金划入卖方账户。后者相对较为繁琐，因产权办理需完成，购房者应根据自身情况合理选择。

问题二：哪些人群适合申请二手房组合贷款？只要交纳公积金就可以吗？

解读：一般来说，凡是在北京缴纳公积金的企事业单位员工，均可享受二手房组合贷款。如果居民的公积金缴存额度较高，那么购买高总价、优质地段房屋的借款人省息受益将更为明显。对于大多数购房者而言，房价越高，需要向银行申请的贷款就越多，如能更多转化为公积金贷款，无疑省字当头。

问题三：组合贷款中，公积金部分最多可以申请多少？

解读：这是申请群体最为关注的焦点问题。需要注意的是，目前北京市公积金贷款单笔发放的家庭上限额度为80万元，但却有条件限制，需要借款人缴存公积金已满一年，并且每月的个人缴存额不低于500元，如果单单申请公积金贷款，很多中低收入人群无法满足融资需求，而组合贷款中超出公积金的部分则可以由商贷填补，直接减轻了二手房购房者的首付压力。

问题四：在申请二手房组合贷款时，申请者需要准备哪些材料？

解读：打有准备的仗，方能不慌不乱，组合贷款亦是如此。在申请组合贷款时，公积金贷款材料及商贷材料均需准备，其中主要包括：购房者的有效身份证明、收入证明、银行流水、购房合同正本以及首付款收据等，还有卖方的房产证（含共有权证）、有效身份证明等。提交申请时，交易双方必须已经递交过户申请，并取得交易契税凭证、领证（房产证）通知书、过户证明等。

问题五：较之纯商业贷款，二手房组合贷款到底能省多少钱？

解读：首先应当指出，目前北京市首套房商业贷款普遍执行基准利率，5年期以上6.8%，3～5年期（含）为6.65%，1～3年期（含）为6.4%；而公积金贷款则执行5年期以下4.2%、5年期以上4.7%的标准，两者差异较为显著。以70万元公积金贷款、30万元商业贷款的首套房组合贷款为例，假定贷款期限为25年期，来对二手房组合贷款及纯商业贷款做一对比，如附表所示。

问题六：申请二手房组合贷款，涉及哪些具体费用？

第6篇：房贷收入证明范文

【关键词】资产证券化 美国次贷危机 资本市场2007年爆发的美国次级债危机是继1998年美国长期资本管理公司危机以来，全球发达国家金融系统爆发的规模最大和程度最深的危机。迄今为止，次级债危机已经造成美国和欧洲数十家次级抵押贷款供应商破产，多家对冲基金宣布解散或停止赎回，多家投资银行和商业银行预警。虽然美国及世界多国央行迅速反应，纷纷向金融市场注入巨资以求救市，但收效并不明显。继2007年9月18日美联储宣布降息50个基点后，又多次下调了银行利率，但降息究竟对救市作用有多大，还需市场的进一步验证。

一、美国次债危机之前世今生

1.次级债券的大规模发放

美国自2000年IT产业泡沫破灭后，房地产信贷的扩张成为金融业发展新的增长点。低利率政策便利了美国中低收入家庭的房产贷款，与此同时衍生金融产品的创新为放贷的发放提供了便利性，并增加了房地产等中长期贷款的流动性。20世纪90年代中期，源于估价风险的技术创新，减少了进行信用评估与风险管理的成本，从而使贷款机构将目光由优质的抵押贷款转向信用记录交叉的次优抵押贷款人群，次级房贷迅速发展。

2.次贷危机的爆发

次级抵押贷款违约率上升造成的第一波冲击，针对的是提供次级债的房地产金融机构。房地产金融机构不可能将所有抵押贷款证券化，它们必须承受违约成本，因为债权停留在自己资产负债表上而未实施证券化。以2007年4月美国第二大次级债供应商新世纪金融公司申请破产保护为代表，大量的次级债供应商纷纷倒闭或申请破产保护。

第二波冲击，针对的是购买信用评级较低的MBS、CDO的对冲基金和投资银行。抵押贷款违约率上升导致中间级或股权级MBS、CDO的持有者不能按时获得本息偿付，造成这些产品的市场价值缩水，恶化了对冲基金和投资银行的资产负债表。对冲基金面对投资人赎回、商业银行提前回收贷款的压力，以及中介机构追加保证金的要求，被迫抛售优质资产，甚至破产解散。

第三波冲击，针对的是购买信用评级较高的MBS、CDO的商业银行、保险公司、共同基金和养老基金等。当较低级别的MBS、CDO发生违约，评级机构也会对优先级产品进行重新评估，调低其信用级别。尤其对商业银行而言，不仅所持优先级产品市场价值缩水，对冲基金用于申请贷款而作为抵押品的中间级和股权级MBS、CDO也发生更大程度的缩水，造成银行不良贷款比重上升。

次级房贷的迅速发展，得益于这一时期美国经济的升温，而也正是这一时期房价的持续升温和房地产的一时繁荣，让这些房贷机构忘乎所以，忽略了次级房贷的潜在的巨大风险。在这种“一派大好”的形势下，金融机构视次级房贷为优质资产而不遗余力的大肆扩张，致使许多本来无意购房的弱势群体成为次级房贷的消费者，同时也成为这次次债危机最严重的受害者。

宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力，同时也为危机的爆发埋下了隐患，而这一隐患随着美联储近两年的17次加息，美国经济的降温和房地产价格的急剧下跌最终爆发出来。原因是在次级房贷债券的销售过程中，次级房贷机构为了转移风险，把次级抵押贷款打包成债券销售给投资者，而由于在债券发行过程中信息不够透明，或者由于发行债券的金融机构故意隐瞒一些对发行不利的信息，导致债券投资者无法确切了解次级放贷申请人的真实还贷能力，一旦债券投资者发现借款者无力还款，自己持有的以房屋抵押贷款为证券化标的债券可能贬值，必然因为恐慌而急于抛售赎回。这样势必导致次级房贷这一金融衍生链条的断裂，而构成这一链条的德金融机构众多，特别是购买次级房贷债券的金融机构和个人投资者遍及世界各地。那么，因为链条的断裂而形成世界性的危机就不足为奇了。

二、次贷危机爆发的原因

1.贷款机构风险控制不到位

2001~2004年，美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。

放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。如只付利息抵押贷款，它与传统的固定利率抵押贷款不同，允许借款人在借款的前几年中只付利息不付本金，借款人的还贷负担远低于固定利率贷款，这使得一些中低收入者纷纷入市购房。但在几年之后，借款人的每月还款负担不断加重，从而留下了借款人日后可能无力还款的隐患。

一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力，但也埋下了危机的种子。

总的来说，在美国，许多放贷机构认为，住房价格会持续上涨，于是在贷款条件上要求不严甚至大大放宽，降低信贷门槛、忽视风险管理，如不要求次级贷款借款人提供包括税收表格在内的财务资质证明，做房屋价值评估时，放贷机构也更多依赖机械的计算机程序而不是评估师的结论等。最终导致需求方过度借贷，多年来累积下了巨大风险。

2.预期之外的加息

美联储连续17次加息，联邦基金利率从1%提升到5.25%，是次贷危机爆发的直接导火索，利率大幅攀升不仅加重了购房者的还贷负担，还使美国住房市场开始大幅降温，房价持续走低，这些都出乎贷款公司的意料之外。

在进行次级抵押贷款时，放款机构和借款者都认为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或者进行抵押再融资就可以了。但事实上，由于美联储连续17次加息，住房市场持续降温，借款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。这时，很自然地会出现逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例。案例一旦大幅增加，必然引起对次级抵押贷款市场的悲观预期，次级市场就可能发生严重震荡，这就会冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。与此同时，房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成马太效应，出现恶性循环，加剧了次级市场危机的发生。

连续的降息使次级抵押贷款市场风险立即暴露出来，而美国信贷资产证券化程度又很高，风险很快就传递到整个债券市场以及欧美、日本市场。

三、资产证券化的概念及其流程

资产证券化是指将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，并以这些资产为担保发行可在二级市场上交易的固定收益证券，据以融通资金的技术和过程。其主要特点是将原来不具有流动性的融资形式变成流动性的市场性融资。

根据产生现金流的资产类型不同，资产证券化可以划分为资产支持证券(简称ABS)和住房抵押贷款证券 (简称MBS)。MBS在美国次级房贷市场上大量发行，其流程可以划分为以下八个部分:

1.商业银行发起次级抵押贷款，并根据证券化目标形成贷款组合

2.组建特殊目的载体(special purpose vehicle)，实现资产组合的“真实出售”并建立“风险隔离”机制。

3.进行信用增级，提高证券化之资产的信用等级，从而改善发行条件，吸引更多的投资者。

4.由信用评级机构对未来资产能够产生的现金流进行评级以及对经过信用增级后的拟发行证券进行评级，为投资者提供证券选择的依据

5.安排证券销售，向发起人支付购买价格

6.证券挂牌上市交易

7.发起人要指定一个资产池管理公司或亲自对资产池进行管理，负责收取、记录由资产池产生的现金收入，并将这些收款全部存入托管行的收款专户。

8.支付证券

按照证券发行时的约定，待资产支持证券到期后，由资产池产生的收入在还本付息、支付各项服务费之后，若有剩余，按协议规定在发起人和SPV之间进行分配，整个资产证券化过程即告结束。

四、美国次贷危机对中国证券化进程的启示

我国在上个世纪90年代就开始了资产证券化的实践探索。比如，1992年海南三亚地产投资券、1996年珠海高速公路证券化、2000年中集集团应收款证券化，2003年1月信达资产管理公司聘请德意志银行为其25亿元的债券进行离岸操作，2003年3月华融资产管理公司通过信托方式将132.5亿元的不良资产转移给中信信托通过“信托分层”进行处置等。这些产品都贯穿了资产证券化的基本理念，但这些实践大多是通过离岸的方式运作的，而且还仅是具有资产证券化的某些特征，远远不是真正意义上的资产证券化产品。

我国真正意义上的资产证券化交易实践是从2005年正式开始的，其标志是2005年8月中国联通CDMA网络租赁费收益计划的发行以及2005年12月中国建设银行股份有限公司发行的建元2005-1住房抵押贷款证券化以及国家开发银行发行的国开元2005-1信贷资产证券化。

1.在证券化过程中加强对信用风险的管理

仔细分析一下美国抵押贷款和次级抵押贷款债券市场的问题后就会发现，证券化本身并非“罪魁祸首”，祸根为在房地产市场持续繁荣的背景下，放贷机构为了追求高收益向那些风险很高、还款能力比较差的人发放了高利率的“次级抵押贷款”。因此，银行要关注贷款的资质和信用风险，信用评级机构要在评级过程中严格审查，有关部门也应通过法律或者规章制度对证券化的流程进行严格约束。

2.中国的资产证券化进程不能因次级债风波停止和缓行

次贷危机的产生是因为风险的控制不当，资产证券化不仅不是风险源，恰恰相反的是银行资产证券化有利于分散银行信贷风险，防止房地产市场风险向金融体系高度聚积。因此，资产证券化应当是未来的发展方向。建议在完善市场监管的基础上，建立金融风险的转移、转嫁、分担、分散机制，从而使资产证券化正常地运转，与此同时国民也可以分享房地产行业高成长性带来的收益。

参考文献:

[1]曹赟.我国资产证券化市场现状的悲观分析和前景的乐观展望[J].当代经济，2007(7).

[2]李子白.投资银行学[M].清华大学出版社，2005.

第7篇：房贷收入证明范文

关键词:美国次债危机;住房抵押贷款证券化;警示

中图分类号:F83文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)30-0072-02

20世纪70年代以来,资产证券化作为金融产品创新的主要手段之一,在国际上发挥越来越重要的作用。作为一种创新的金融手段,资产证券化是一把双刃剑,在给银行带来流动性、给投资者带来收益的同时,也蕴涵着风险。

一、美国次债危机与住房抵押贷款证券化

(一)美国次债危机的直接原因

引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是:美国的利率上升和住房市场持续降温。美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式,由于美国住房市场持续繁荣,加上前几年美国利率水平较低,美国的次级抵押贷款市场迅速发展。 随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高,次级抵押贷款的还款利率也大幅上升,购房者的还贷负担大为加重。同时,住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款,进而引发“次贷危机”。

(二)资产证券化风险的传染性使次债危机不断蔓延

2006年下半年发端的美国次贷危机,便向我们展现了资产证券化风险的传染性,成为美国乃至全球金融界关注的焦点。固定资产的未来收益为信用基础,进一步运用资产重组、风险隔离和信用增级三大基本原理,在非流动资产的基础上创造出流动性强的证券。这就增加了金融市场的金融工具,使流动性差的资产也能进入金融市场得以流动,具有优化社会资源配置的功能。但同时,我们也必须清醒地意识到证券化产品与其他金融工具一样也是风险和收益的结合体,其三大基本原理之中也蕴涵着杠杆式的风险放大效应,一旦经济环境的基本面逆转,这种风险就将大规模的爆发。随着基础资产借款人理性违约的大面积发生,资产支持证券的收益将不能得到保证,资产证券化迅速扩散并放大信用风险的负面杠杆作用将体现出来,对资产证券化的利益链造成连锁反应,使整个金融体系面临风险。

美国持续十几年高速增长的房价和持续的低利率,使次贷市场快速增长,在这种环境下,证券化所具有的增强信用、增加流动性及分散风险的效应,使次级债券得以迅猛发展。但随着经济进入调整期,房价与利率等外部经济环境发生反方向变化,使资产支持证券基础资产信用违约风险率急剧上升,导致美国次级债券由原来的优质证券演变成为垃圾证券,通过证券化过程对风险的扩大,发展成为全球金融危机,对全球经济造成巨大的损失。

“美国次贷危机的爆发以及影响不能归咎于金融衍生产品,对于这一工具的不当使用以及对风险的认识不足才是引发危机的原因之一。”可以看出,金融创新就像一把“双刃剑”,金融创新在推动金融机构经营业务的模式发生根本性变化,为金融机构创造更大的流动性和更多的商业机会提供机遇的同时也将资产的风险传递给更加广大的投资者,使金融体系更加具有不确定性。

二、中国住房抵押贷款证券化的特点与风险

(一)相对于美国中国住房抵押贷款有如下特点

1.贷款门槛高。在国内,房贷首付比例普遍要求30%以上,要求申请者提供可靠的收入证明,而美国次级抵押贷款无须申请者提供信用证明,甚至可以“零首付,零文件”(即借款人可以在没有资金的情况下购房,且仅需申报其收入情况而无须提供任何有关偿还能力的证明)。

2.不良贷款率较低。由于个人住房抵押贷款业务在国内开展时间不长,贷款违约情况不明显,不良贷款率较低,被视作银行的优良资产。尽管监管部门披露出来的“假按揭”违法行为所涉及的金额巨大,已经给房贷市场带来不确定风险,但不良贷款率仍低于安全警戒线。

3.尚未全面推行抵押贷款证券化业务。中国住房抵押贷款的规模不大,但增长势头较猛,银行资产中该类资产的比例将越来越大。为了防范风险,改善流动性,银行纷纷试点抵押贷款证券化,但规模较小并只在银行间债券市场发行,因此抵押贷款的违约风险被控制在很小的范围,不会波及到资本市场。而在美国次级抵押贷款市场上,资产证券化产品众多,信用创造链条较长,而且是在公开市场上发行,所以其影响面较大。

4.中国房地产市场需求旺盛,房价仍有上升空间。由于中国住房商品化、市场化的时间不长,加上城市化水平的提高,住房供给远不能满足住房需求,因此房地产市场有强大的需求支持,房价长期看涨。而美国房地产市场上的真实需求不足,其繁荣主要是因利率下降、融资标准放低引起的,这必然导致市场投机成分过高,房价存在较大泡沫。

5.目前利率不断调高,但真实利率水平仍不高。自从2006年以来,央行已连续多次加息,贷款买房者的利息压力愈来愈重。但同时,全国各地的房价在这几年里均有较大涨幅,甚至房价的增幅大大高于利息的增幅,还款压力也有所减缓。而美国次贷危机是发生在房价下跌、利率上升的双重压力下。

(二)住房抵押贷款市场存在的风险

住房抵押贷款市场存在的风险主要是违约风险和提前偿付风险。近年来,在房价持续上涨及房贷资产是优良资产的观念驱动下,商业银行普遍放松了对贷款者的资质审查。据调查所知,按照银监会个人住房按揭贷款指引,个人按揭贷款的贷款额是个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%。但实际上,国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时,很少有申请者能够满足这样一个最基本的标准,不少房贷者从律师事务所或单位开出假的工资收入证明。更严重的是,部分银行为了自身短期效益,采取对住房按揭盲目扩张的态势,违规放宽了个人住房按揭贷款者市场进入。而目前的房地产市场和危机爆发前的美国房市很相似,都是由经济的平稳快速增长带来了房地产市场的空前繁荣,住房按揭贷款余额大幅增长,数次加息无疑增加了普通居民按揭购房的成本支出,进而给一直被认为是银行优质资产的按揭贷款带来巨大影响,难免会造成违约风险。提前偿付对证券化中的现金流产生重大影响,给贷款银行带来利息损失,甚至是改变证券的偿还期限,给投资者带来风险。随着央行的数次加息和对央行宏观调控的政策预期,许多购房者选择了提前还贷,加剧了银行的提前偿付风险。

三、美国次债危机对中国住房抵押贷款证券化的警示

1.严格执行个人住房贷款资格的审核。个人申请住房贷款的资格是能否保证顺利偿还贷款的关键。申请人在申请贷款时,需出具其收入证明和信用记录。发放贷款的机构要严格执行按揭贷款的首付比例,严禁贷款给不具备偿还能力或首付不足的申请人。

2.建立产权保险制度。在房地产抵押贷款证券化中,基础资产是基于银行和借款人之间抵押贷款合同产生的债权,如果用于保障这种债权的抵押物(房地产)本身的权属被证明是不充分时,债权将无法实现,债券持有人也便不足以向抵押物行使追索权弥补其经济损失。

3.相关法律法规的健全。建立健全住房金融法规,优化外部制度环境,相应出台住房金融法、住房金融机构组织法、住房抵押贷款证券评级标准和发行的交易程序;金融机构开展抵押贷款证券化业务的会计制度化以及对违反法规的处罚规定,完善与住房金融有关的公积金管理、住房储蓄管理、对住房融资的税收管理、对低收入者的住房补贴等方面的法规。对包括房地产抵押贷款证券化在内的资产证券化进行新的立法,制定资产证券化专门性法规。

4.严格制定并执行信用评级增级制度。鉴于美国次级贷款危机的教训,中国一定要严格制定并执行信用评级和增级制度。在信用评级增级过程中,信用评级、增级机构必须做到公平、公正、客观、属实,严禁为了利益过高评级、增级。

5.加强政府在住房抵押贷款证券化过程中的作用。进一步加强政府在目前抵押贷款担保中的地位。目前,中国的住房抵押贷款担保中心一般是以挂靠在政府房屋管理部门的公司形式存在的,这些公司名义上具有独立的法人资格,但实际上背后是以政府的信用担保为基础的,政府虽已经在住房抵押贷款担保中发挥着不可替代的作用,但仍需加强。政府要设立一套统一、完整的抵押物审核、评估和处理系统。该系统主要对抵押物产权的合法性、价格的合理性、抵押物是否办理了保险手续以及是否存在“多头抵押”等方面进行审核,以保证担保公司的利益。

参考文献:

[1]王攀.美国次级住房抵押贷款市场的危机及启示[J].上海房地产,2007,(9).

[2]李进,等.美国次级住房抵押贷款危机的原因及影响[J].广东金融学院学报,2007,(11).

第8篇：房贷收入证明范文

摘 要：介绍了美国次级住房抵押贷款的快速发展的原因，以及从宏观经济和次级住房抵押贷款市场内部，分析了整个次级住房抵押贷款危机爆发的原因，通过分析美国此次危机，总结了一些间接的经验，并结合中国的房地产市场提出了一些看法。论文关键词：美国次级住房抵押贷款；原因；启示 2007年3月13日，美国新世纪金融公司因濒临破产被纽约证券交易所停牌，该公司是美国第二大次级抵押贷款企业。同日，美国纽约股市遭遇了今年第二个“黑色星期二”，道琼斯3 0 种工业股票平均价格指数暴跌242.66 点，全球股市也随之下挫。美国次级抵押贷款市场危机全面爆发。 1 次级住房抵押贷款的定义及其迅速发展的主要原因 在美国有各种各样的个人住房抵押贷款产品，按照借款人信用质量，可以分为优质抵押贷款（prime mortgage ）、次优抵押贷款（Alt-A Mortgage ）和次级抵押贷款(sub-prime mortgage) 三种。美国的信用评级公司( FICO) 根据三项指标区分客户质量：（1）客户的信用记录；（2）借款人得债务与收入与比率（Debt to Value Ratio DTI）(3)借款者申请抵押贷款价值与房地产比率（Loan to Value Ratio LTV）.依据客户信用质量将个人信用评级分为五等: 优(750 -850分) ; 良(660 -749 分) ; 一般(620 -659 分) ; 差(350 -619 分) ; 不确定(350分以下)。个人信用在660分以上的表明贷款者收入可靠，债务负担合理，其申请的贷款一般被定为优质抵押贷款；个人信用被评为一般（659-620）以及满足优质抵押贷款申请的所有条件但不愿提供全套收入证明文件者申请的贷款被定为次优抵押贷款；个人信用低于620分、DTI超过55%以及LTV超过85%的借款者申请的贷款被定为抵押贷款。这类贷款者大都是低收入人群，有近半数的人没有固定收入的凭证，并且无法提供存款、资产等合法证明文件。 美国次级抵押贷款市场近些年来发展极为迅速（如figure1），2006年美国次级抵押贷款为6000亿美元左右与2001年的1200亿美元左右相比增长了4倍，次贷市场发展如此迅速与其宏观经济发展背景有很大关系。在政策层面上，美国在2000年时，其国内从事互联网的高科技企业由于互联网泡沫破裂，大批的相关的企业破产，刚刚上任的美国总统小布什为了规避美国经济陷入衰退的风险，起初采取了为富人减税的措施，但是随后发现效果不明显。美联储为了扩大就业和保持经济增长采取了降息的措施（6%-1%），美联储的这一扩张的货币政策还是取得了极大得成功， 因为美国家庭更多地贷款买房和负债消费， 促进了房地产业的持续繁荣，房价大幅上升，美国的住房价格指数（HPI）从2001年初168.4到2006年的末的223.06点上升了53.66点，上涨了近31.86%。 房价的强劲上涨导致居民对次级贷款的需求有较大的增加，这是因为虽然美国的经济在这一段时期发展势头有了好转人民的可支配收入有了提高，但是与节节攀升的房价相比其上涨速度并没有房价上涨的快（图2），大量的购房者的住房抵押贷款的DTI和LTV比率不符合优惠贷款的要求而成为次级抵押贷款。虽然次级贷款的利率高于优惠贷款，但这并不能够有效的抑制借贷者对其需求，主要原因有下面两个：（1）购房者付出的高利息能被房价的上涨带来的资产价值升值所抵消，并且还会有盈余；（2）从事抵押贷款的放贷机构创造出复杂的次级贷款品种使贷款者高估了自己还款能力。对于次级贷款的供给方面，放贷机构也愿意发放次级贷款主要有以下原因：（1）次级抵押贷款的收益率相对其他普通贷款收益率要高出2%-3%左右（普通抵押贷款6%-8%）;（2）即使出现大面积的还贷违约情况，由于美国房地产市场的持续繁荣，美国的房地产金融机构可讲作为抵押物的房产通过拍卖的方式将本金和利息一起收回；（3）房地产金融机构可以将其证券化把风险转移给其 他的投资机构。 2 美国次级抵押贷款市场的运作机制和过程 次级抵押贷款市场运行机制和过程中最核心的一环就是资产证券化，资产证券化就是将缺乏流动性，但具有未来现金收入流的资产进行组合，对该组合产生的现金流进行结构性重组应依据该现金流在金融市场上发行可以流通的证券，据以融通资金的过程，其核心在于对贷款中风险与收益要素隔离与重组使其定价和重新配置更为有效，从而使参与方均受益。资产证券化过程可以通过下面的图形（Figure3）来表示出来，通过此图我们可以看出整个运行机制有众多的参与方，各个参与方在市场中的作用也不相同，下面将介绍整个运行过程。 贷款买房者（homeowner）通过经纪人（mortgage broker）与房地产金融机构（发起者originator）取得联系，然后向其提供自己资料后，根据自身的的信用评级取得相应的贷款。发起者（originator）将其放出的贷款打包出让给特殊机构（special purpose entity SPE）获得资金，将资金放贷给贷款购房者（homeowner）。SPE从发起者（originator）那里获得的资产池（pool）通过信用评级机构（rating agency）的评级，根据各项资产的风险和收益的不同将其分级，然后以资产为抵押发行住房抵押贷款支持证券（mortgage backed security MBS），MBS一般被出售给机构投资者如，养老保险金，保险公司，对冲基金等。MBS一般分两类：第一类是由政府全国抵押贷款协会（Ginnie Mae）和联邦抵押贷款协会（Fannie Mae）发行的，该类债券受政府规定的严格的指导方针限制，这种方针对借款人的信用评级，贷款记录有着较为严格的要求；第二类是由私人保险发行的，支撑这种证券的资产并不要求受到国家指导方针的严格限制。 承销商（Underwriter）取得MBS后，将其集中起来，然后通过内部信用增级机制中最常用的优次分层结构的方法将其分级，形成抵押担保债券（collateralized mortgage obligation）这类债券一般分三个等级：优先级（Senior）、中间级(Mezzanine)、股权级(Equity)。优先级在获取利润分配较其它两类有优先权，有剩余的利润则在依次向下分配。在发生违约损失时，则由股权级先承担损失，依次向中间级和优先级扩展。优先级一般由风险偏好低的商业银行，保险公司，养老基金，共同基金等购买；对冲基金等机构更为偏爱风险较高收益高的中间级；股权级一般由发起人持有。 在这一过程中，最重要的有三个方面的问题：（1）由一定的资产支撑来发行证券，且其未来的收入流可预期。（2）即资产的所有者必须将资产出售给SPE，通过建立一种风险隔离机制，在该资产与发行人之间筑起一道防火墙，即使其破产，也不影响支持债券的资产，即实现破产隔离。（3）必须建立一种风险隔离机制，将该资产与SPE的资产隔离开来，以避免该资产受到SPE破产的威胁。后两个方面的问题正是资产证券化的关键之所在。其目的在于减少资产的风险，提高该资产支撑证券的信用等级，减低融资成本，同时有力地保护投资者的利益。 美国放贷金融机构向贷款买房的人发放次级贷款主要分两类：固定利率和可调整利率两类。根据Fannie Mae的调查，2005-2006年90%比例为调整利率，在可调整利率贷款中又2/3左右属于“2/28”类型的混合利率，即前两年是固定利率而且比较低，而后的28年实行浮动利率，在浮动利率期，当利率上升时，还款人的压力会陡然剧增。大部分的次级贷款由仅有利率贷款和本金付摊还款两部分构成。仅有利率贷款指借款者在最初的几年里只支付贷款利息而不偿还本金。本金付摊还贷款是指当本期的月付款项不足以偿还贷款利息或低于完全按市场利率变动应计的月还款额时，将其差额计入下一期贷款余额的行为。当累积的未还利息额超过原始本金的15%-25% 限额时，贷款转化为月度全部偿还利息贷款，本金付摊还贷款每5 年重新计算贷款额，由于未还的利息累积，所以5 年后借款者将会面临更大的贷款额。 3 美国次级抵押贷款危机形成的原因 利率上升刺破房地产价格泡沫，房价下跌是导致此次次级抵押贷款危机的直接原因。从2001-2011年美联储主席格林斯潘为了恢复美国经济，大幅降低利率（6%-1%），使其国内至今的使用成本较低，而由于伊拉克战争国际油价高企，中东的石油产出过赚取了巨额石油美元，同时美国的消费主义文化深入人心，新兴市场国家在这一时期对美的出口贸易开展得如火如荼，同时拥有了巨额的外汇储备，整个世界美元流动性泛滥，美国这一时期宽松的货币政策也影响到世界上其他国家的货币政策，在这一时期美国总统小布什又提出了所有者社会，鼓励美国人民买房，再加上外部资金的热炒美国房价一路攀升。2011年美国政府开始面对较大的通胀压力，美联储主席从2004-2006年连续17次上调利率（1%-5.25%）从而使借贷者偿还以浮动利率为主的次级贷款的压力飞速增加。本来次级贷款的申请者的信用评级较低，大多又为低收入者，最终无力偿还贷款，由于违约率持续上升，市场上的的房子无法卖出，房价下跌，抵押品的价值迅速下降，危险贷款的规模不断扩大，最终酿成此次危机。 此次危机更深层的原因在于次级抵押贷款这项金融产品设计的缺陷。在上面的刺激抵押贷款运行机制中房地产金融机构将其放贷的款项打包出售给SPE进行风险隔离。这样在此环节上，发起者的利益与放贷数量成正比例的关系，这样会有道德风险的存在，会降低对借款者的信用资历的要求。在2005-2006年期间有的发起者甚至推出了不要首付，不查资产，只需声明收入情况的放贷产品。而其他的监管部门并未对其进行有效监管，这样可想而知整个市场的风险只会累计越来越大。同时，大部分的投资者过于乐观认为房价持续攀升就算其可支配收入不足以支付贷款，但是其认为房价上升的速度比银行基准利率层上升的要快，而房地产金融机构设计的还款种类也是近期少付，远期多付，必然会促使房地产市场开始时繁荣。利率上升过快时，借贷者则无法偿还利息和贷款，并且房价上升到一定程度，一旦房地产市场有效需求下降导致房价下跌，借款者资不抵债。违约现象的出现意味着资金链从源头上断裂，风险会依次传导，随着违约率上升，信用机构会调低相关的MBS的信用评级，MBS和CMO市场价值会大幅下降，投资机构持有的和购买的CMO也难逃厄运，商业银行根据形势的需要，必然要求对冲基金等提前还贷和增加保证金，而同时基民也会给对冲基金带来强大的赎回压力，促使这些机构破产或者严重亏损，最终只得由银行来承担相当的一部分损失，使金融机构的流动性急速消失，所以2007年发达国家银行紧急向银行注资7000亿美元左右来增加市场流动性，缓解危机影响。 4 居安思危:深刻认识美国次级贷款危机对我国的启示 近些年，我国的房地产行业的发展与美国有相当程度的相似之处。由于当今的经济全球化和金融一体化大趋势不可阻挡，美国在次贷危机爆发前几年一直维持低利率政策而我国也不例外，流动性过剩现象明显（资产价格暴涨）。我国的宏观经济持续强劲发展，城市化进程加快，城市住房需求强劲，另外人民币升值一部分国外热钱流入，投机国内房地产行业，房价持续大幅上涨，银行大规模介入房地产行业加大了对房地产市场那个资金供给，同时对个人住房抵押贷款的条件审查也有放宽的迹象。随着政府的持续调控政策的出台和宏观经济进入加息周期，某些城市房价已经出现了滞涨或下降的趋势，虽然我国目前并未大面积出现违约的情况，但是我们要未雨绸缪，吸取美国此次危机的教训。 美国此次次贷危机是其金融机构分线长期累积的后果，一方面金融放贷部门并未严格控制风险，另一方面美国的政府机构也没有对其房地产金融部门进行严格的监管。下面我们来分析一下其为我们提供一些经验： 从银行方面来看自身来看，要加强对自身风险的管理，截至2007年国内有91%的购房者是通过贷款买房的，而以行在发放贷款时要严格审查贷款人的收入、资产状况，不能经不住利益的诱惑，放低对借款人的要求，防止出现放低首付要求甚至零首付情况的出现。银行的观念要改变，不要总是把住房抵押贷款当作优质资产，房地产行业是具有周期性的行业，其价值是随着市场的供需状况不断变化的，在市场繁荣时期，房产的价值会随着不断上升，但一旦市场发生扭转则最终损失的还是银行自身。银行可以对住房抵押贷款的风险进行压力测试，通过把综合价格变动的应用到银 行的资产组合中，量化其自身潜在的收益和损失，评定其自身的风险状况。银行还可以通过资产证券化来转移风险，资产证券化的本质上无法消除风险，只能把风险转移给其他的投资者，鉴于我国的商业移行在国民经济中有着举足轻重的作用，因此为了避免房贷风险过于集中在银行体系内部，可以加快资产证券化进程，但是一定要吸取美国次贷危机的教训，选择较为优良的银行资产进行证券化，避免道德风险的发生。 政府部门也要从外部加强对房地产金融市场的监管并且提高自身对危机的处理能力。房价是住房抵押贷款发放的数量和规模的重要因素，政府部门应该加强对房价的监控。鉴于我国的房地产行业发展形势，一方面严厉打击国内那些投机房产行业投机商，可以通过税收等手段抑制他们囤积住房，控制房产价格；另一方面建立有效的机制严格限制境外的热钱流入，把国内的房价推高到有真实居住需求决定的均衡价格以上。政府部门还可以通过建立一些机制来统计和公布那些真实的住房需求(通过一些奖励和惩罚的手段，如对购房者减免相关方面的税收)和每一时期的房产市场供给数量（包括新开工的和二手房），使信息更加透明化，对房价起到指导作用。政府的监管部门对从事住房信贷的银行和其他金融机构加强监管，推进合约的标准化，抽查发放贷款的质量，限定借贷标准，并监督金融机构要向借款人充分披露金融产品的信息，使借款人的知情权，选择权得到切实的保障。规范抵押放贷市场，防止银行之间出现恶性竞争疯抢客源，避免美国的前车之鉴。金融市场的风险无时无刻不存在，政府部门一旦遇到金融危机的爆发时必须有强有力的措施来缓解其影响。政府要加强对投资者和放贷者的风险教育，使其从思想上深刻认识金融市场上的风险。危机一旦爆发时，首先要稳定市场信心，防止危机向更多的领域和更深层次的扩散。政府部门还要学会利用国际金融市场来分担本国的风险，加强和国外的政府和非政府相关部门和机构的合作。

第9篇：房贷收入证明范文

    个人购买二手房可以申请按揭贷款,一般应具备以下条件:

    1、具有合法的身份证件,即具有合法的公民身份;

    2、具有良好的个人信用, 有偿还贷款本息的能力;

    3、同意以自己所购买的房屋当作银行的抵押物;

    4、所购买的房屋产权应该明晰,可进入房地产市场流通;

    5、所购房屋不在拆迁公告范围内;

    6、需要在建行开户,并存入足够的首期款;

    7、申请贷款时没有任何不良信用记录;

    当然,除了上述提到的几点外,申请人还需具备银行规定的其他事项所要求的条件,否则同样也可能遭拒绝。

    二、个人购买二手房申请按揭贷款有什么流程?

    1、 确定按揭服务公司和贷款方案。借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司,并向按揭服务公司提出贷款咨询,确定贷款方案。

    2、 查询公积金(若个人需公积金贷款)。与卖方确定购房意向后,借款人提供公积金帐号,由按揭服务公司进行公积金查询,确定可贷款的金额和贷款年限。

    3、签定房屋买卖合同。借款人与卖方必须签定房屋买卖合同。

    4、准备贷款资料,审核贷款资质。按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料,有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。

    5、签贷款协议,公证,保险。按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核,通过后,按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证,同时收取费用,包括房屋保险费等。

    6、办理房屋过户和抵押手续。借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续,并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。

    7、办理房产证和抵押证明。贷款人的房产证和他项权利证明办出后,按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。