不动产登记制度精选(九篇)

第1篇：不动产登记制度范文

一、不动产登记制度的相关理论

不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。①作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。不动产登记的主要目的在于公示，即通过登记向公众公开不动产物权归属及变动情况，使其了解不特定的物权状态，使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准；登记的形成力是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力；登记的推定力，又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力，但是登记权利正确性推定效力不及于明知登记权利瑕疵而恶意取得该项权利者；登记的公信力是指不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护。

研究不动产登记制度，对于搞好涉及不动产案件的执行具有重要意义。作为物权公示手段的不动产登记在财产权保护中扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。著名民法学者梁慧星先生指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”研究不动产登记制度，掌握物权法关于不动产登记的新规定，正确理解物权变动法理，处理好物权法与民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的衔接问题，对于搞好涉及不动产案件的执行，进而保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。

二、物权法出台前后关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响

（一）物权法出台前不动产登记的规定及主要缺陷评析

物权法出台之前不动产登记规定存在的一个重要缺陷是基本上认为登记为不动产转让合同的生效要件，不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记的制度属性，“混淆了物权和债权法律性质的区别，混淆了物权变动和债权变动在法律根据方面的区别”②，违背了物权变动的区分原则的基本法理和基本要求，从而导致买受人的利益得不到完善的保护，同时也放纵了出卖人的随意违约行为。如《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。”《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”言下之意是，不动产交易要以登记为要件，具体来说就是不动产交易是“合同不登记不生效”，不是“物权不登记不生效”，因此，如果当事人签订的不动产买卖合同没有登记，该合同就被判定为无效。事实上，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。物权法出台之前不动产登记规定还存在的一个重要缺陷是不动产登记的种类不健全，缺少预告登记和异议登记等重要内容，有待进一步完善。

（二）物权法关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响

物权法在总结我国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题以专节14个条文作出了明确规定，完善和发展了我国的不动产登记制度，主要体现在以下方面：

（1）对不动产变动原则的完善和发展。一是物权法贯彻区分原则理论③，明确规定不动产物权变动采登记对抗主义。规定登记不是法定义务，不登记，也可以发生物权变动，但是不登记，不得对抗善意第三人。即区分物权变动和债权变动，将物权变动合同的效力与物权变动的效力相区分，不动产变动的合同虽然没有登记仍然有效，不受不动产是否发生变动的影响。《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《物权法》第129条和第158条也规定不动产物权变动采登记对抗主义。二是登记要件原则。按照《物权法》第9条的规定，不动产物权的变动，经过依法登记而发生效力，也是我国不动产物权变动的主要方式。三是合同生效，发生物权变动。这是《物权法》第127第第1款的规定，农村土地承包经营权通过合同就可以设立，这是我国物权法独有的规定。三是非因法律行为引起的不动产物权变动。这种情况指的是《物权法》第28条、第29条和第30条的规定。

（2）增加规定了更正登记、异议登记、预告登记等登记类型。

更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系的不一致状态，对既存登记的部分内容进行修正而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济 途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”

异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。④该法第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。” 异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力，从而保护事实上的权利人或真正权利人的利益，它是为更正登记所设置的临时保全措施。登记错误的更正需要一个过程，在此过程中，登记权利人有可能处分不动产，从而使真正权利人的权利受！到损害。为防止更正登记之前登记权利人的处分行为，有必要采取异议登记这项措施来保全权利。

预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记⑤。我国物权法亦规定了预告登记制度，该法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记的目的就在于保护关于未来发生不动产物权变动的请求权，以维护不动产交易秩序。

（3）物权法关于不动产登记的规定对不动产执行之影响

物权法有关不动产物权变动的规定对传统的不动产执行方式和执行理念有较大影响，主要体现在以下几个方面：

一是物权法的实施对涉及不动产的执行既带来机遇，也有挑战。这种机遇主要表现为对不动产的执行提供了明确的法律依据和有力的理论支撑。如执行中处理不动产登记名义人与实际权利人不一致的问题时，可结合物权法关于异议登记的规定，及时解决争议，恰当处置不动产；还例如物权法关于预告登记的规定，使执行人员在查封前对不动产的相关权利人了如指掌，为及时采取预查封措施提供了便利。同时，物权法的实施也使执行工作面临较大挑战，需要执行人员深入学习和研究物权法的相关规定，准确把握物权法的立法宗旨，深刻理解物权变动的内涵，依法及时执行涉及不动产的案件，维护权利人的合法物权。

二是对传统执行方式和执行理念产生较大影响，要求执行人员在执行中及时调整执行思路，改变执行方式，增强执行技巧，依法执行。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。该条规定从根本上区分了不动产和动产物权设立和变动的公示方法。对于不动产，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。执行人员执行中要认真贯彻物权法规定的不动产变动规则，在采取强制执行措施前应认真调查不动产物权变动的情况，不能简单地以登记确定权属，还要看该不动产上是否存在预告登记、异议登记等情况，准确采取执行措施。

三是要求执行人员在执行中注重保护执行当事人的合法权利。既保护申请人的合法债权，又要保护被执行人的合法不动产物权，做到二者的统一。执行实践中，对当事人合法权益产生侵害的行为主要为有关机关的协助执行行为和法院的执行行为本身。对于一些行政机关在协助执行时拒绝协助、缩小或扩大协助范围或违法采取措施造成其损害的，执行人员应当告知当事人通过行政诉讼判决其履行职责，拒不履行职责造成损失的，承担行政赔偿责任。法院执行人员违法执行，侵害当事人的合法权益的，法院要承担行政赔偿责任。

三、贯彻物权法，执行涉及不动产的案件应注意的几个问题

1、关于国有划拨土地使用权的执行

实践中，对于能否强制执行被执行人拥有使用权的国有划拨土地问题，存在不同的认识。本人认为，法院在执行中应当本着既有利于最大化实现债权，又不违反现行法律规定的原则，依据《物权法》、土地管理法律法规和《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释[20__]6号）的有关规定，在与土地管理部门取得一致意见后，再行裁定转移，进行妥善处理。对原属划拨方式取得但不再属于供地范围的，应告知权利受让人办理国有土地使用权出让手续。如果该国有划拨土地上还有房屋及其他附着物，法院应当通过房地产评估将土地使用权与房屋所有权价值分离（仅限执行房产），并会同国土资源部门完成收回承载房屋及其他附着物的国有划拨土地使用权，由国土资源部门依据土地管理和城市规划等有关法律规定采取招标拍卖，挂牌出让等方式对该土地依法进行处置。

2、关于集体土地使用权的处理问题

在我国，集体土地所有权和使用权原则上是禁止交易的，但实践中集体土地权属也存在事实上的交易。如《担保法》第34条第（5）项、第36条第3款规定，农村“四荒”土地的使用权和乡镇企业厂房等建筑物所占用范围内的土地使用权可以设定抵押，那么该抵押权人在行使抵押权时，必然牵涉到集体土地使用权的处分问题。对此应当如何处理？本人认为，法院执行案件涉及集体土地使用权时应与当地国土资源管理部门进行协商，取得一致意见后予以执行。依照《土地管理法》第63条的规定，人民法院执行集体土地使用权仅限于用地单位因破产、兼并等情形。执行土地成交前，人民法院应当会同国土资源部门查验原土地使用权证书和用地批文，完成地籍调查，责成集体土地所有权单位签订征地补偿协议书，并书面告知权利受让人成交价款中是否包含该集体土地的征地补偿费。按照《土地管理法》第62条、第63条之规定，权利受让人应仅限于该集体经济组织内符合宅基地审批条件的农户。执行农村房屋涉及集体土地使用权的处置时，应会同国土资源部门查验原土地使用权证书和用地批文，并完成地籍调查，并对该集体组织范围内符合宅基地审批条件的农户进行审查，确认权利受让人的资格；人民法院应当责成该集体经济组织出具相关证明材料，协助权利受让人依法办理土地变更登记手续。

3、关于不动产登记名义人与实际权利人不一致时的处理

实践中，不动产登记名义人与实际权利人不一致存在以下几种情形。第一种情形是：申请执行的房地产登记在案外第三人名下，却被被执行人占有、使用，对此法院一般不能直接裁判权属争议。如果申请执行人认为登记虚假，执行人员应当告知其通过以下几种渠 道寻求救济，一是依照物权法的规定向登记机构提出异议登记申请，请求撤销该登记；二是依据合同法中的撤销权诉讼，通过民事审判撤销案外第三人的虚假登记行为；三是通过提起行政诉讼，撤销登记机构的登记行政行为。如果法院发现登记行为虚假，则只能建议登记机构撤销虚假登记。原登记被撤销后，要恢复为被执行人登记，此后，法院方可采取查封措施。当然，如果登记名义人明确承认其并非实际权利人且书面认可房地产实际属于被执行人时，为了提高执行效率，节省司法资源，执行法院也可以直接采取查封措施。第二种情形是，被执行人通过继承、判决和执行等合法途径已经得到了不动产的占有权，但还没有进行物权变动登记的，可以对该不动产先行采取预查封措施，待不动产办理了过户登记后，预查封自动转为正式查封。第三种情形是：登记在被执行人名下的不动产，并非属于被执行人所有，对这种情况法院仍可对该不动产进行查封。如果案外人主张所有权的，可提出执行异议，法院应当认真审查，如果异议属实，应及时依法纠正执行错误。

第2篇：不动产登记制度范文

【关键词】：不动产登记 不动产登记制度缺陷 不动产登记制度完善

一、不动产登记制度的概念和立法意义

1.不动产登记制度的概念

关于不动产登记制度的概念，不同的学者有不同的观点。王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。孙宪忠教授的观点是：不动产登记是经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上。综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。

2.不动产登记制度的立法意义

第一，不动产登记为不动产物权变动提供法律基础。在依据法律行为发生的物权变动的情况下，为了表现物权的排他性并保障交易安全，物权公示原则要求不动产物权变动以登记为要件；在非依法律行为发生的物权变动以登记为要件；在非依法律行为发生的物权变动的情况下，不动产登记是权力处分权的前提条件。因此，不动产登记在本质上是决定不动产物权变动是否完成的法律工具，旨在给不动产物权变动提供法律基础，而不是为了实行行政管理。

第二，不动产登记为物权变动提供了国家公信力支持的法律基础。由于不动产物权是涉及国计民生的重要权力，故现代社会中的不动产登记机关都是国家机关，由国家机关出面承担登记责任，以国家行为的严肃性为登记的真实性提供保障，使登记具有为社会一体信服的法律效力，即任何民间证明都不可比拟的国家公信力。不论客观情况如何，法律确认不动产物权的标准是登记簿的记载，以登记簿上的记载的权利正确权利，并依此建立不动产物权的交易秩序；同时，如果第三人依据不动产登记簿取得登记权利，这种行为及其后果当然应该得到物权法保护。

第三，不动产登记的统一性是不动产物权统一性是不动产物权统一的法律基础。通过不动产登记，国家为不动产提供了一个在整个法律实施范围内发生的一切不动产物权交易才有了统一的法律基础和规则。如果没有这个统一的基础和规则。如果没有这个统一基础，公正有血的不动产物权流转制度的建立就完全是一句空话。

二、我国不动产登记制度的缺陷

综观我国现行的不动产登记的法律规范，可以用两个字来概括：“散乱”。尽管在物权法制定初期，孙宪忠等专家都呼吁出台一个统一的不动产登记法，但是所有的关于不动产权属登记的规定仍散见于各项单行的民事法律法规之中，没有一个统一的不动产登记法，且相关规定之间存在着冲突、矛盾，没有统筹协调和具体制度的统一。

1.登记机关不统一

我国目前从事不动产物权登记的机关有多个，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在房地产管理机关，草原登记在农牧业部门，林木权登记在森林管理部门等，例如《中华人民共和国土地管理法》第5条规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作”。《中华人民共和国土地管理实施细则》第3条规定：“土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定”。《中华人民共和国森林法》第三条第2款规定：“国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书确认所有权或者使用权。”《担保法》第42条规定的不动产登记部门就有土地管理部门、林业主管部门、县级以上地方人民政府规定的部门等，而且这些部门都具有管理不动产的行政职能。

这样规定的弊端也是显而易见的：登记机关分散，既不利于登记机关之间的相互沟通，也不利于当事人的查阅；登记机关权力纵横交错，会扰乱正常的法律秩序。正如孙宪忠教授所述：当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序；由于多个行政部门进行登记，所发权证权属界址经常发生冲突，会导致不动产所有人之间的大量纠纷；不利于登记资料的合理利用，多头、分散的不动产登记破坏了资料的统一性和完整性，严重影响了土地资源的高效利用；多个登记机关同时存在，对人力资源也是一种浪费。

2.不动产预告登记制度有待进一步完善

在我国，2007年10月1日起开始施行《中华人民共和国物权法》，首次确立了不动产预告登记制度。预告登记制度有利于鼓励诚实信用、防止权利滥用，以法定方式强化了诚信原则的实现，培育良好的市场环境。《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。

不难看出，预告登记制度还是有其缺陷的。首先，和德国、日本以及我国台湾地区的预告登记制度相比，我国的预告登记制度的范围相对狭窄。通过对德国、日本以及我国台湾地区关于预告登记适用范围的比较，可以看出，不动产物权变动请求权，不仅包括不动产所有权移转、设定、变更、消灭的请求权，还包括不动产物权变动的请求权，而我国《物权法》中把预告登记的范围设定在不动产所有权请求权上，就显得过于狭窄了。其次，我国的《物权法》适用范围含糊不清。《物权法》第20条规定预告登记的适用范围是“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”，从汉语上理解会产生歧义：到底是将“买卖”理解为动词还是将其理解为形容词修饰“房屋”呢，后一种理解比前一种的理解要宽泛得多。再次，预告登记的效力不明确。我国《物权法》第20条规定:“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，可见我国赋予了此请求权具有排他效力，但是对于国家权力效力以及顺位保全效力却并没有规定。

三、我国不动产登记制度的完善

2007年颁布的《物权法》中其中关于不动产登记的有13条，对不动产登记进行了总的概括，但是不得不承认的是，时至今日，我国尚未建立一个统一的不动产登记制度，而且是已有的法律法规带有浓重的行政色彩。“不能满足不动产进入市场经济交易的需要，不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权进行保护的需要”。所以，我国在理论上需对《物权法》中规定的不动产登记制度进行进一步的阐述，笔者从统一登记机关，完善预告登记制度与完善不动产变更登记制度。

1.统一不动产登记机关

世界各地关于不动产登记机关的学说有法院说、行政机关说、公正机关说、现状妥协说等等。在实践中，一般分为两种模式：以德国、瑞士、韩国为代表的，法院负责不动产登记；另一种是日本为代表的，行政机关负责不动产登记。

笔者认为，我国不适合法院登记制的模式。法院不适合做登记机关的原因有：第一，从目前的实际情况来看，各级法院承担着繁重的审判任务，如果再让其负责不动产登记工作，不免加重法官的工作量，影响审判效力。第二，从历史上来说，负责不动产登记的机关就是行政机关，如果将登记机关更正为法院，公民在观念上很难接受。第三，如果真的出现物权争议的情况下，法院必须要审查登记真实性的问题，如果法院本身就是登记机关，很可能出现的行为，可能使司法失去其公正性。

因此，笔者赞同行政机关登记的模式。首先，如果行政机关负责不动产登记，可以有效减轻法院的工作，也可以提高登记的工作效率，解决大批行政人员的去留问题。其次，这次符合我国的传统观点，以及民众的朴素的法律观，因为这样就能发挥立法者所预期的法律效用，即力求贴近现实生活，使一般人发现法律规范背后的价值理念，并符合一般人的法律感情。其实，法律的真正权威不是体现在保证法律实现的国家权力上，而是体现在法律自身合理性中。再次，这样就可以有效避免法院在审理涉及物权的案件时，出现的可能性。如果既做审判机关又做登记机关，这种双重身份很可能使法院为了维护自身的利益而损害当事人的利益。

2.完善预告登记制度

我国《物权法》只用了一个条文规定了预告登记制度，对预告登记制度的规定仅仅停留在原则性阶段，规定还是比较概括的，缺乏可操作性，在很多地方都有待明确和细化。因该从预告登记立法体例、预告登记的内容、预告登记的程序方面进行完善。

在立法体例上面我国的物权法可采用日本和我国台湾地区的立法模式。日本在《不动产登记法》中对假登记作了规定，我国台湾地区则在“土地法”中规定了预告登记的内容，并且在“土地登记规则”中对预告登记如何实施予以细化。由于地缘因素以及同属于大陆法系，我国可以借鉴日本和台湾地区有关规定，将预告登记如何实施进行细化。

此外，预告登记的内容也需要完善。明确不动产预告登记的适用范围，《物权法》第20条规定表明我国不动产预告登记制度的适用范围包括：一是买卖房屋，二是买卖不动产。但是，这个适用范围和日本以及我国台湾地区法律规定范围相比，过于狭窄，应该包括：附条件或者附期限的不动产物权请求权；不动产物权的设定、移转、变更或消灭的请求权等等。

预告登记的程序也需要完善。如上文所述，要完善预告登记程序，首先需要一个统一的登记机关，这也是预告登记程序完善的前提。还要建立预告登记审查制度，登记机关的审核主要审查登记申请是否符合预告登记的上述要件，不仅要审查登记的程序是否合法，还要进行实质审查。不仅如此，还要预告建立登记机关责任制。如果登记和真实权利之间的差异是由登记机关所造成的，那么登记机关应该承担赔偿责任。这样一种制度有利于登记机关提高登记的正确率，有效地避免了由于不动产登记制度是一个完善的物权制度所必不可少的内容，但我国目前的不动产登记制度还很不完善。

在新的《物权法》框架下如何完善我国的不动产登记制度，是作者的写作目出发点和目的所在。为此，本文讨论了不动产登记的概念和立法意义。并且列举了我国现行不动产登记制度的缺点，比如登记机关不统一，预告登记制度不完善等。针对以上缺点，本文给出了相应的措施，统一登记机关和完善预告登记制度等。

【参考文献】

[1]孙宪忠，物权法[m]，北京，社会科学出版社，2011年版

[2]王利明，论我国不动产制度的完善（上）[j]，求索，2001-05

[3]王利明，论我国不动产制度的完善（下）[j]，求索，2001-06

第3篇：不动产登记制度范文

关键词：不动产,物权,不动产登记制度

不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之际，笔者运用比较研究的方法，从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。

一、比较研究目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。[1]

（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（prinzip desporsonen foliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。WwW.133229.COM

（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（prin-zip des reaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。

（三）托伦斯登记制度（torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。

通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，[2]因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。

二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。

第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。

第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。[3]分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。

第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。[4]但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。

三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。[5]从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。

（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。

（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。

（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。[6]综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。

（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。

我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。

注释：

[1] 参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。

[2][3] 赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。

[4] 金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。

第4篇：不动产登记制度范文

本文对作为物权法重要内容的不动产登记制度进行了粗浅的探讨，主要目的是要解决在社会主义市场经济下，建立我国新的不动产登记制度时的立法体例的选择等问题。论文正文划分为三个部分，第一部分从纵向不动产登记法律关系和横向不动产登记法律关系两个方面，介绍了不动产登记制度的法律关系；第二部分通过对不动产登记经济背景的对比即计划经济和市场经济两种经济体制下不动产登记的不同要求的对比，针对我国现行不动产登记制度的缺陷，归纳出建立我国新的、符合社会主义市场经济客观要求的不动产登记制度，并就新制度建立时应当注意的一些问题发表自己的见解，对如何完善我国不动产登记制度提出若干建议。第三部分在前两部分的基础上，根据不动产物权登记的基本法理，参照孙宪忠教授的观点，以“五个统一”为原则，即建立统一的不动产登记法律依据、设立统一的不动产登记机关、实现统一的不动产登记效力、应用统一的不动产登记程序和制发统一的不动产权属证书发表了自己的意见，对如何完善我国不动产登记制度提出了完善措施。

一、不动产登记的法律关系

不动产是与动产相对称的物的概念。所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物(1)。不动产登记则是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序登记(2)。它是不动产物权变动的法定公示方法，是因法律行为发生物权变动的生效要件，也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。不动产登记制度作为一项法律制度，从逻辑结构上分为行为制度和效力制度，行为制度以登记行为为规范的对象，规定不动产登记行为类型、程序以及行为主体的权利义务；效力制度以登记的法律效力为规范的客体，规定不动产登记的法律后果。本部分将通过对不动产登记的内在法律关系的探讨，进一步认识不动产登记制度。

不动产登记法律关系，是在不动产登记过程中形成的法律关系总和。从主体上看，不动产登记内在法律关系可以分两类，登记机构与登记申请人之间的纵向法律关系和登记申请人之间的横向法律关系。一般而言，纵向法律关系具有行政管理性质，是登记机构与相对人之间的行政法律关系。横向法律关系具有民事属性，是平等主体的登记申请人之间的民事法律关系。

纵、横向的登记法律关系相互衔接，共同构成不动产登记法律关系的整体。所以，不动产登记法律关系具有行政关系与民事关系交叉的双重性质。

1、纵向不动产登记法律关系

纵向的不动产登记法律关系，是不动产登记申请人对登记机构为登记行为过程中形成的，发生于登记申请人与登记机构之间，具有明显的行政管理性质，登记机构的登记职权、登记人的申请权与登记义务均体现了主体权利义务的行政性。

在国际上，不动产登记机关比较明确。在德国不动产登记机构为属于地方法院的土地登记局；在日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所；在瑞士多为各州的地方法院。这种做法，是以不动产物权登记直接决定当事人权利义务关系，故登记建立与司法系统的直接联系。如在德国，不动产物权的争议直接进人诉讼程序，当事人在此程序中不必，而是向上级法院直接上诉；我国历史上制定民法之初也曾采用法院统一登记不动产的做法。后来因民国初期的司法混乱而改为属于行政机构的地政局统一登记，这一做法在我国台湾地区沿用至今(3)。登记机构的审查权，根据各国的立法规定，一是实质性审查权，这是对不动产有关权利状况进行全面审查核实的权力，对形式上完备、但欠缺真实性的登记申请可以驳回，实行要件登记制度、证券交付制度的国家为保障登记的绝对效力，均采此制；另一为形式上的审查权，这是对不动产名义权利进行审查的权力，实行登记对抗制度的国家采用此法，如法国、日本,《日本民法典》177条规定：不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人(4)。

登记申请人的权利义务主要体现为登记申请权和登记义务。登记申请权是不动产利害关系人申请登记的权利，与登记机关受理登记的义务相对应。登记申请权发生有两个前提：一是申请权利人与不动产有一定的利害关系；二是申请人的利益需要通过登记的方式得到保护。登记申请人的登记义务是指登记申请人对登记机构所负有的、对与之存在利害关系的不动产进行登记的义务，与登记机构的登记权限相对应，是一种行政义务，登记义务的行政性在不动产标示登记中得到最充分的体现。

2、横向不动产登记法律关系

横向的不动产登记法律关系是指在平等主体的登记权利人和登记义务人之间，在登记申请过程中所形成的法律关系，存在于登记申请人之间，在性质上属于民事法律关系。不动产登记申请在不动产事实上的权利状态与不动产登记薄上的记载不一致的场合，需要真实的权利人和名义上的权利人这两类当事人共同完成，登记利益对于这两类申请人是不同的。事实上的权利人因登记取得名义上的权利，因登记而受益；名义上的权利人因登记丧失名义上的权利，因登记而受损。因此，登记申请权对两类申请人的意义明显不同，对前者是积极的申请权，对后者是消极的合作义务，基于这一原因，不动产登记理论将前者称为登记权利人，将后者称为登记义务人。

所谓事实上权利状态与不动产登记薄不符，主要指两种情况，一是不动产权发生了实质的物权变动，即发生了所有权转移或附设权利，如地上权抵押权的设定、变动、取消，新权利人所享有的真实权利与不动产登记薄上记载内容相脱节；二是指虚伪登记。在这种情况下，登记薄上记载的是错误的权利、或已丧失的权利、或实际存在但已被涂销的权利，而与事实的权利状态不符。

横向不动产登记法律关系的权利义务表现为登记权利人的请求权和登记人的允诺义务。两者设置的目的都是为了保障登记顺利进行，实现真正权利人的利益，其权利义务具有目的同一性、内容对应性，因此，本部分仅对登记请求权进行详细探讨。

登记请求权与登记申请权不同，它是登记权利人享有的、请求登记义务人为登记申请行为的权利，从性质上看是一种民事权利，不能由权利登记人本身予以强制实现，而应通过法院裁决实现强制性保障。登记请求权发生的原因，一是不动产物权变动的事实，二是事实上的权利状态与登记的权利状态不一致，据此，登记请求权可以分为债权登记请求权和物上登记请求权。债权登记请求权基于不动产物权变动的事实产生，源于不动产物权变动当事人的债权契约，是与由从债务人交付义务派生的附随义务相对应的权利，无须在债权契约中约定，为法定权利。物上登记请求权的产生，基于权利的事实状态与不动产登记薄上的记载相互脱节，源于真实权利人享有的物权效力，本质上看是排除妨碍请求权的延伸。由上观之，登记请求权是一种法定权利，基于一定的法律事实发生，因其可诉性而具有强制性的效力.

二、不动产登记制度的经济背景

不动产登记制度作为一项法律制度，从来就不是孤立的，其内容取决于社会经济制度。不动产作为重要的生产、生活资料是任何社会不可缺少的调整对象。不同社会经济制度对不动产登记制度有着不同的要求。基于这一原因，研究不动产登记制度的一般性规律，就需要对其社会经济背景作以分析。

社会经济制度有两层含义，一为社会财产所有制形式，一为社会经济运行机制。财产所有制形式是社会根本经济制度，反映一个社会财产利益的最终归属状态，有公有制和私有制两种基本形式；社会经济运行机制，是社会经济运行的方式，在现代社会中也有两种主要形式，一为计划机制，一为市场机制。社会财产所有制虽然本质上决定社会财产制度，但其具体操作的内容，往往是社会经济运行机制影响的直接后果。本文所称社会经济背景，是指社会经济运行机制，具体地讲，是探讨计划经济和市场经济对不动产登记制度的影响。

1、计划经济体制下的不动产登记制度

计划经济体制，在一个相当时期曾一度是我国所采用的基本运行机制，虽然经过经济体制改革，市场经济已蓬勃发展。但在体制的转制改造过程中，计划经济体制的影响仍不容忽视。此外，对计划经济体制下的不动产登记制度进行研究，也有助于我们用历史的眼光分析市场经济体制下的不动产登记制度。

在计划经济体制下，不动产由国家直接行使支配权，不动产的开发利用由国家统一调控，不动产物权的取得由国家无偿划拨或分配，不动产的流转也需要国家行政调配完成。国家意志以行政决策的形式左右着不动产运行的全过程。

国家对不动产的计划管理，须依赖于系统的不动产产籍资料，以权威的产籍资料为依据才能确保宏观调控的合理性，避免调控行为的重复和冲突，取得秩序上的稳定。国家为确保产籍资料的准确性，通常将登记规定为不动产使用权取得的强制性程序。登记虽然具有不动产得以使用的要件功能，但在此情形下却不具备实际的要件意义。首先，不动产使用权在获得管理机关的正式批文后即已取得。其次，登记仅为对批准文件形式上的复核，没有实质内容。据此可认为，计划经济体制下的不动产登记，只是不动产使用者应当履行的行政手续，或者说仅是一种产籍管理方式，对不动产物权的取得、变更不具备实际的和法律的效力。

、市场经济体制下的不动产登记制度

市场经济体制下，不动产及附设其上的权利始终以商品的身份、依权利人的意志而不是依国家的意志在市场上自由流通。而实现这种市场性流通的运行，需要满足三个前提：其一，作为流通标的的不动产及附设其上的权利被有效的界定，否则不具备流通的资格或流通将失去意义；其二，流通主体与流通标的之间的支配关系，即不动产权利人对不动产及附设其上的权利的支配权必须明确，否则，流通主体必将耗以相当的时间和成本确认此种关系，有碍流通、交易的效率；其三，流通的标志必须明确，否则权利转让与否第三人无从认定，交易的安全无从保障。

不动产不可移动的自然属性与市场经济体制要求的流通性存在先天的矛盾，这决定了不动产移转须是权利移转，不动产的占有者与实际权利人的脱节又要求以一定的权属标志形式对真正的权利人予以确认、合意、交付作为物权变动的要件仅能完成不动产交易的公示，但不足以公示不动产的流转，需要具有法律权威的方式公示不动产物权的设立、流转和消灭，将不动产物权状态公布于众，帮助第三人获得相关信息和判定是否为有关行为。这些需求都赋予不动产登记丰富的使命。可见，以登记的权威来明确不动产产权关系、公示产权的流转、保障权利人利益和交易安全，是不动产市场运行机制的客观要求。

三、不动产登记制度的完善措施

不动产市场是我国最为重要的市场，也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域，必须有一套符合物权公示原则的不动产登记制度。但从我国不动产登记制度的历史变迁可以看出，我国不动产登记制度强调行政管理功能，忽视和弱化了其自身的公示作用，并且在法律依据、登记机关、登记效力等方面尚未达成统一，不动产登记发生作用的范围也未涉及农村，这充分体现出过去计划经济体制下的立法与当今市场经济体制需求的脱节。因此，在当前我国社会主义市场经济蓬勃发展的条件下，必须依据物权法对不动产登记的基本法理要求，按照物权法的规则来构造我国新的不动产登记制度，从而使我国不动产登记机关转变职能，加强对不动产市场的服务，通过登记公示不动产物权状态并供社会公众查询，备有关交易当事人参考，充分发挥不动产登记在物权公示效力、物权变动根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、风险警示效力和监管效力六个方面的效力，这对我国市场经济的发展和人民群众生活秩序的稳定具有十分重要的意义(5)。

1、建立统一的不动产登记法律依据，即中国只能制定一部统一的不动产登记法，以物权公示原则为基础统一我国不动产登记制度。我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则不仅散乱而且效力严重不足，世界上大多数国家的不动产登记法都是由最高立法机关制定的，而我国对不动产登记进行规范的法律、法规多由各部门和机关制定，在内容上互相矛盾，所以，我国必须由立法机关制定形式统一、效力足够的不动产登记法。

2、设立统一的不动产登记机关。在国际上，一些国家通常采用登记与司法系统建立直接联系的做法，以不动产登记直接或者间接决定权利人的实体权利。如，德国的不动产登记机关为地方法院的土地登记局；日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所；而瑞士则为各州的地方法院。考察世界各地的不动产登记制度可以发现，关于不动产登记机关有两个规律性的特点：一是登记机关一般为司法机关，二是登记机关的统一性，这两个特征都是物权公示原则决定的(6)。我国不动产登记机关分散且为行政机关，多头执政导致不动产登记簿不统一，从而引起不动产物权登记的法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展。我国不动产登记机关应当统一，这是一个必然的趋势。有学者提出“登记只能由不动产所在地的县级人民法院管辖，即一级法院统一管辖，废止目前实行的多部门登记的管辖制度。此制度建立的目的，是为了维护不动产登记地籍资料的统一性(7)。这一观点不乏其科学性，有利于构建我国不动产登记体制，使之发挥强有力的公示作用，并迅速与国际接轨，但笔者作为一名基层法院法官，深知我国基层法院审判任务繁重，使之承担细致、周密的不动产登记业务，尤其是进行实质性审查工作，基层法院难堪重负。另外，由法院担任不动产登记机关，一旦登记有误引发赔偿，受害人就有可能作为登记机关的法院，有损于司法的权威。法院作为登记机关还不利于国家行使有效的行政监督，原来的登记机关、人员、资料的闲置更是一种浪费，故我国不动产登记机关的选择仍应为行政机关，但必须保证统一，而不能象目前的多头负责，并且该登记机关应淡化其行政色彩，加强其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。国家可以在县级以上人民政府设立专门的不动产登记局，统管不动产登记的有关事宜。这是从我国司法现状、不动产登记的实际情况出发作出的选择，虽然较之国际先进立法有一定差距，但有利于避免建立新制度时的混乱，符合我国实际国情。

3、实现统一的不动产登记效力。统一登记效力，是不动产登记在同一逻辑层面上发挥效力。首先，要对不动产登记的审查制度作出选择，也就是我国不动产登记选择实质审查还是形式审查的问题。要使登记的内容与真实的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质的审查，实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提(8)。我国以往的不动产登记采用的是实质性审查，在统一的不动产登记法制定中仍应坚持这一原则；其次，还应将不动产登记实质审查确定为各种具体的法律制度。不动产使用权及其上所负担的他项权利的设立，是非常典型的物权设立行为，法律应该规定这些权利的设立只能以登记作为其生效要件，彻底纠正重合同、轻登记的现象。不动产权利转移、变更、消灭亦应遵循这一原则，保护不动产权利的正常交易。有些学者提出登记实质审查虽然具有提高登记准确性的优点，但也有操作程序复杂、影响交易效率的缺陷。但是，我们应该看到，与登记形式审查相较，实质审查在保护交易当事人的合法权益方面、在防止欺诈行为恶果方面、强化登记机关责任方面、强化登记的公示、公信功能方面具有非常突出的优势。利弊相较，我国不动产登记法仍应采用实质审查。

4、应用统一的不动产登记程序。登记程序既是登记机关的工作程序，又是对申请人申请登记的步骤要求，对当事人权利的保护有至关重要的作用。以往由于不动产登记基本制度不统一，登记程序的规定也不统一，从而给当事人权利保护造成妨碍。在将来制定的不动产登记法中，应该统一登记的程序，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动，避免可能出现的登记失误和欺诈行为，满足快速发展的不动产市场的需要。

5、制发统一的不动产权属证书。权属证书即是登记机关核发的记载不动产权利状态的文书、证件。当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担，加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执，且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。

“五个统一”不是彼此孤立的，统一登记制度必然要求统一的登记机关，统一的登记机关的不动产登记才能应用统一的登记程序，制发统一的不动产权属证书，最终实现登记效力的统一。

参考文献资料

（1）梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，第119页。

（2）王利明：《试论我国不动产登记制度的完善》，载《民商法研究》》第5辑。

（3）李鸿毅：《土地法论》，1991年版，第260页。

（4）王书江译：日本民法典》，中国法制出版社2000年版，第35页。

（5）孙宪忠：《中国物权法关于不动产登记制度的基本考虑》，载作者著《论物权法》，法律出版社2001年版，第476页。

（6）孙宪忠：《中国物权法关于不动产登记制度的基本考虑》，载作者著《论物权法》，法律出版社2001年版，第478页。

第5篇：不动产登记制度范文

[关键词]：不动产，登记制度，立法

自近代以来，登记即为不动产物权的公示方法。不动产物权类型繁多，占有关系非常复杂，往往涉及国家、社会和第三人的利益，经常发生不动产的直接占有人与不动产的真正所有权人非为同一人的情况。为了明确不动产之上的各种物权，以保障市场交易的安全，各国皆以国家有权机关的登记作为不动产物权的公示方法。

从法制史上看，我国物权变动采公示主义，土地所有权变动实行“登记”制度，历史悠久，1929-1931年国民党时期的民法典便建立了现代意义上的物权变动的完善的公示公信制度。但自解放后，由于众所周知的原因，我国大陆上始终未能建立一套系统和完善的物权变动制度，迄今尚未颁行专门的不动产登记法，有关不动产登记的规定仅在某些单行的民事法律中零散地有所涉及，而且，各种规定不合理、不规范者甚多，相互之间也存在大量不和谐甚至相互矛盾的情况，在具体应用中造成了极大混乱。[1][139][2][368]我国实行社会主义市场经济制度，建立严谨而规范的物权公示制度，对于保护市场交易，促进经济发展，具有极其重要的意义。目前，我国正着手制定物权法，不动产登记制度作为不动产法最基本的制度，无疑是当前物权法中的重点内容，如何构建与世界接轨并适应我国国情的不动产登记制度，颇值研讨。

一、不动产登记的基本理论

不动产登记，指将土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上。其目的在于管理地籍，确定产权，并作为课征土地税，推行土地政策之依据。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、机构、用途价值、等级、坐落、图形等事项；狭义上，不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。[3]另外，需要指出，有的学者着意使用“不动产物权登记”的称谓，笔者认为，不动产登记与不动产物权登记其实是一回事，没有区分的必要。

不动产登记的性质，大体上有三种学说：1、公法上行为说，该说认为：“从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为。[4][238]2、证明行为说，该说避免公、私法性质上的判断，认为”房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证（交付）条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。“[5]3、私法行为说，该说认为，”登记效力之发生端在于登记之意思表示……登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力……从登记所产生的效力来看，登记行为是产生私法效果的行为……。“[3]

笔者认为，不动产登记是国家专门机关将有关申请人的不动产的事项记载于不动产登记簿的行为。从法理上对公法和私法分类的各种理论来看，首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记，而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力；其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全；最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法效果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政行为的色彩。所以大多数学者认为不动产登记属于一种公法上的行政行为，它体现了国家对不动产物权关系的干预，干预的目的旨在明晰各种不动产产权，依法保护物权人的合法权益。但是，如果不动产登记机关是司法机关的话，如瑞士、德国、日本等，笔者认为，在不动产登记机关是司法机关，又采实质审查制时，不动产登记应当是属于一种公法上的司法行为。

不动产登记制度起源于近代抵押权与破产法上的登记制度，是人类法律生活中一项重大的基本制度，对整个社会的经济发展具有重大意义。它一方面给人们的交易活动带来了便利，它给关于不动产物权变动的交易活动提供了一个明确基础，使交易人可以简便、清楚地了解该不动产物权的权利归属情况，而且也使物权变动不必再以交付标的物的占有为要件；另一方面，也便于国家对物权变动进行管理，维护交易人的正当合法利益。惟需注意的是，由于国家公权力在不动产登记中的介入，往往可能发生公权力干预私权利的弊端，这一问题在讨论我国选择具体的不动产登记制度时要重点涉及。

二、不动产登记制度的比较法研究

现代各国不动产登记制度，依其内容、效力等标准，主要可以归纳为三种类型：“契约登记制”：“权利登记制”：“托伦斯登记制”。三种制度各有优缺点，学者们对于我国不动产登记制度的立法建议多以此三种立法体例为基础，故有必要首先了解以上三种立法模式。

1.契约登记制

此种登记制度起源于法国，又称为“法国登记制”或“登记对抗主义”。除法国外，日本、意大利、比利时及西班牙等国均采此制。契约登记制，具有以下主要特色：（1）登记为物权变动对抗第三人之要件，即物之变动，依当事人的合意发生效力，登记是已经发生的物权变动对抗第三人的要件。（2）登记采形式审查主义。登记机关对于登记的申请，只进行形式上的审查，而对于契约上所载的权利事项，在实质上是否真实，有无瑕疵，在所不同。（3）登记无公信力。已登记的事项，实体法上如果有无效或者可撤消的原因时，得予推翻。（4）登记簿的编制采人的编成主义（Prinzip desporsonen foliuncs），即不以不动产为标准，而以权利人为标准编成。（5）登记物之动的状态，即不以登记物权之现在状态，而登记物权之变动。

2.权利登记制

权利登记制，又称德国登记制。除德国外，瑞士、奥地利、匈牙利等国也采此制。权利登记制的主要特色为：（1）登记（Eintragung）为土地物权变动之效力的发生要件，即土地物权之发生变动效力，除当事人之合意外，尚须登记。（2）登记采实质审查主义。即登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否在形式上完备外，对于不动产物权变动之原因与事实是否相符、有无瑕疵，也须详细审查，经确定后方予登记。（3）登记具有公信力。即已经登记的不动产物权，即使在实体法上因登记原因之不成立，或者有无效或可得撤消得原因，也可以之对抗第三人。（4）登记簿之编成采物之编成主义（Prin-zip des Reaifoliums）。（5）登记物权之静的状态，即于登记簿不记入物权的变动事实，而记入物权的现在状态。

3.托伦斯登记制

托伦斯登记制，为澳大利亚托伦斯爵士于1858年在南澳大利亚州所创。除澳大利亚外，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国以及我国香港等大多数英语国家和地区，均采这一制度。此制之基本精神与权利登记制相同，具有以上5点权利登记制的特色外，与权利登记制又有以下差异：（1）采任意登记制，而权利登记制，一切土地权利必须登记，其变动也莫能外。（2）交付产权证书，即对不动产进行所有权第一次登记时，登记机关除应将登记事宜记入登记簿外，并应发给土地所有权人产权证书，以作为享有不动产权利之确定凭证；而权利登记制中，登记系就当事人之契约加以注记验证，并不另发书状。（3）设置赔偿基金。由于登记具有公信力，故登记有错误、虚伪或遗漏而致真正权利人受损害时，在托伦斯登记制中，由登记机关负损害赔偿之责，登记机关因此往往设有赔偿基金；而在权利登记制，国家负损害赔偿之责。[6][59][7][153]

我国现行的不动产登记制度，介于托伦斯登记制与权利登记制之间，一方面，登记是不动产权属变动的生效要件；另一方面，我国实行不动产的登记发证制度。[8][204-205]我国未来制定的不动产登记制度显然不应该完全照搬上述三种登记制度中的某一种，而应当从我国的具体国情出发，考虑我国的经济环境、社会需求及有关配套制度的完善和健全性，分别从三种登记制度中借鉴和吸收有益的部分，最终形成具有我国特色的不动产登记制度。

三、中国不动产登记制度构造的立法建议

（一）我国不动产登记效力应采对抗主义

民法制度构造的基础应当是现实中的利益衡量和价值判断。如果缺少了正当的价值判断而过分强调理论的圆满，到头来只会产生“概念法学”的畸形物。正如日本著名学者北川善太郎先生所指出的，法现象是在综合事实因素和价值判断之后穿上一件逻辑的外衣而已。[9][81]评判某一制度的优劣，只有在冷静地检讨了这一制度所具有的“实益”后才能作出正确结论。笔者认为，不动产登记的效力应采对抗主义。

利益衡量和价值判断分为宏观和微观两个角度。

在宏观角度，私法自治是民法的基本原则，当事人有权依照自己的理性判断，去设计自己的生活，管理自己的事物，基于私法自治原则，私人相互间的法律关系应取决于个人之自由意思。[10][151]物权变动是民法中物权制度的重要部分，只要其变动没有损害国家、社会和第三人的利益，法律就不应该过多地干涉，否则，反而阻碍了商品流通和市场交易，不利于市场经济的发展。

在微观利益衡量上，学者主张不动产登记效力采成立要件主义的最主要的理由是，采登记的对抗主义不利于保护交易安全和第三人的利益（“交易上的利益”）。但是，事实上又是怎样一回事呢？为了说明问题，举一个具有代表性的例子如下：

甲拥有一不动产，与乙订立买卖合同，将不动产转让给乙，但尚未办理不动产的变更登记。此时，又有丙来与甲协商欲买甲之不动产，价格比乙为高，甲转而准备将不动产卖给丙。丙为交易第三人，现在我们分别在丙为善意和恶意两种情况下考察不动产登记采生效主义及采对抗主义中衡量交易上的利益。

1.丙为善意：

1）不动产登记采生效主义

在登记为物权变动之生效要件时，由于乙尚未办理不动产的变更登记，故不动产的变动没有生效，甲仍是不动产的合法所有人，他当然有权将自己的不动产转让给丙（在这种情况下，由于甲是不动产的有权处分人，根本不需要适用善意取得制度，丙即可合法地取得不动产的所有权，其实，在不动产登记采生效主义的国家里，不动产以登记为公示原则，故不动产的取得一般不适用善意取得制度）。然后，甲对乙承担债权法上的违约责任。这样，丙最终取得该不动产。

2）不动产登记采对抗主义

在登记采物权变动之对抗主义时，不动产的取得和变更只要当事人意思表示一致时，即生效力，但是，物权变动的效力不能对抗善意的第三人。这样，即使乙尚未办理不动产的变更登记，物权变动已经生效，他仍然可以获得不动产，但是，由于丙是善意第三人，乙取得不动产的效力不能对抗丙，丙因而最终取得该不动产。

2.丙为恶意：

1）不动产登记为生效要件

在不动产登记为生效要件时，乙没有办理不动产的变更登记，则物权变动不生效，甲仍然是不动产的合法所有人，即使丙是恶意的第三人，甲将不动产转让给丙的行为还是有效（丙在受让不动产之后立即办理了登记），结果，乙只能请求甲承担违约责任的法律救济，而恶意第三人丙竟然最终取得了不动产！

2）不动产登记采对抗主义

在不动产登记采对抗主义中，物权变动的效力仅仅不能对抗善意的第三人，而如果第三人是处于恶意的话，即使没有登记，物权变动仍然有效。所以，当第三人丙为恶意时，乙可以对抗丙而继续合法享有不动产，丙则不能取得不动产。

3.结论：

从以上的分析中可以看出，当第三人为善意时，第三人都能取得不动产，无论不动产登记采生效主义还是采对抗主义，都是同样地保护交易安全和第三人利益的。而当第三人为恶意时，在不动产登记采对抗主义的情况下，恶意第三人不能取得不动产；但是，在不动产登记为生效要件的情况下，恶意第三人竟然能够取得不动产，这显然与现代人类之正义的法感情、法意识及社会的一般道德观念相悖！纯粹从交易安全方面考虑，笔者认为，交易安全应当包括两方面，以本案例分析，一方面是受让人乙的交易安全；另一方面是第三人丙的交易安全，一般而言，当事人之间在有关物权变动的意思表示达成一致后，到办理物权登记之前，总有一段时间间隔，如果不动产登记为物权变动之生效要件，则在此段时间间隔中，物权变动不生效，原不动产所有人甲仍是不动产的有权处分人，他为了获得更好的交易价格，或者处于其他方面利益的考虑，不管第三人丙是善意还是恶意，甲的这种见利忘义、有违商业道德的丑恶行径都将得逞，这样的法律规则，对于受让人乙而言，还有什么交易安全和公平正义！如果说不动产登记的生效主义有利于保护第三人利益的话，那就是因为它连恶意第三人都保护！

另外，有学者认为，不动产登记采对抗主义制度本身自相矛盾，理由是，不动产物权变动依当事人的意思表示一致可以生效，但是该“生效”的物权不能对抗第三人，即该“物权”没有公认的物权的对世权的性质，若其不能对抗第三人，他的设立又怎么能“生效”，所以，该“物权”就不可能成为真正的物权，是没有意义的物权。[11]笔者认为，登记对抗主义中意思一致而取得的物权在性质上，属于负解除条件的物权，在没有善意第三人时，物权变动生效，出现善意第三人的情况后，物权变动的效力不能对抗第三人。另外，物权发展到现代，已经是有限制的绝对权，在善意取得制度中，为了保护交易安全和善意第三人的利益，真正权利人的物权都不能对抗第三人，所以，如果我们认为只要有第三人的对抗，物权就不是真正的物权的话，那么现在所有的物权都不是真正的物权，之所以得出这个错误的结论，问题在于没有正确把握现代物权的性质。

（二）不动产登记应采形式审查制

登记的实质审查制，即登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否在形式上完备外，对于不动产物权变动之原因与事实是否相符、有无瑕疵，也须详细审查，经确定后方予登记。而登记的形式审查制与此恰恰相反，登记机关对于登记的申请，只进行形式上的审查，而对于契约上所载的权利事项，在实质上是否真实，有无瑕疵，在所不同。

实质审查制有以下两个主要弊端：

第一，由于进行实质审查，审查的范围和力度都相当大，登记机关的审查费用很高而且手续繁冗，需要花费当事人大量的金钱和精力，使得交易费用和成本骤升，人为地设置了市场调配资源机制的障碍，同时，在登记时实质审查的时间比较长，完全不符合市场经济高速运转的需要，而且，现实中不动产登记种类繁杂，数量庞大，每件登记都要进行全面的实质审查，必将耗费登记机关大量的人力和物力，所以，从经济效益和效率的角度而言，实质审查是不足取的。

有人提出，根据德国法中关于物权行为的理论，民事法律行为分为物权行为和债权行为，这两种行为有着本质的不同。如果采用物权行为无因性理论，即物权行为在其法律效力和法律结果上必须与其原有行为的有效性相分离，“一个源于错误的交付也是完全有效的，”[12]那么，不动产变动之际，登记官吏的审查范围也就仅限于审查直接发生物权变动的物权行为。[3]笔者认为，首先，我国大多数学者都认为物权行为理论是“概念法学的幽灵”而不主张物权行为的无因性理论；[13][122～125]其次，如果登记中仅审查直接发生物权变动的物权行为，那其实与形式审查制一般无异。

第二，坚持实质审查制的学者经常提出实质审查的最大优点，即利用登记机关行政权力的高效、权威性使物权得以公示并获得公信力，而且，采取严格的公示态度可使物权变动完全处于国家的管理和控制之下，便于国家有关部门进行管理和监督，法律的社会保护功能得到充分发挥。[14]但是，笔者认为，我们应当辨证地研究问题，事物的优点换个角度看就是缺点。其实，特别是在我国的当前公权力缺乏有效制约的国情下，实质审查制非常容易导致国家公权力对私权力侵扰和过度干预的问题。

首先，在实质审查制中，登记机关需要对合同的实质性条款进行审查，以确定物权变动之原因与事实是否相符。如果登记机关是行政机关的话，根据契约自由原则，合同的订立应由当事人之间私法自治，如果登记时登记机关都要对于合同实质条款进行审查，实际上等于扮演了司法机关的角色，在目前我国行政权力严重干预司法权力的情况下，决不应该主张登记机关再越俎代庖地去介入本属于司法机关的事务，否则，将加剧我国国家公权力严重失衡的现状。如果登记机关是司法机关的话，每次登记司法机关都要进行全面的实质审查，不动产登记几乎就变成了向司法机关提起的合同效力确认之诉，背离了不动产登记的初衷，同时也是对当事人意思自治的过分干预。

另外，学者不应当只醉心于理论的圆满和自足性，我们更需要考虑实质审查制的现实可行性。在我国目前公共权力机关办事效率和办事质量都令人堪忧的情况下，我们的公共权力机关是否有能力去切实实现不动产登记赋予物权公信力的理想-学者们对于我们的登记机关不要抱有太大的期望。

实质审查的登记具有公信的效力，有的学者称之为公信原则。公信原则系指依公示方法所表现的物权纵不存在或有异，但对于信赖此项公示方法所表示之物权、而为物权交易之人，法律仍承认具有与真实物权存在相同法律效果，以为保护的原则。公信原则是一种乌托邦理想状态，实有违人性，故采用公信原则，应给予适当救济的手段，方可达最佳的利益平衡。[15][61～62]一旦实行登记的实质审查制，登记具有强大的法律效力-公信力，登记机关就必然需要为此承担相应强度的法律责任，对于真实权利人所受损害予以补偿。在登记如有错误、遗漏、虚伪而致权利人于损害时，在德国登记制中，由国家负责赔偿；在托伦斯登记制中，登记机关自己设置赔偿基金承担责任，[8][204]不动产登记种类繁多，数量巨大，实质审查对于登记机关而言是一个沉重的负担，对于登记机关的人员素质和办公设备有相当高的要求。所以，在登记机关没有高度工作能力以保证工作质量的话，登记机关恐怕就要诉讼缠身而焦头烂额。

其次，通过登记的手段来加强国家对于不动产的管理和控制，笔者一直以为是一个不足取的办法。我国建国以来一直实行高度集中的计划经济，对社会的各种资源惟恐管理和控制得不紧，忽视甚至否认了人民群众的主观能动性，总是认为人民群众管理不好自己的事情，不能理解现代社会个人作为有理性的经济人和法律人的角色，从而，对于社会生活各方面“统得过死，统得过严”，反而阻碍了经济的发展。

登记实行形式审查制的最大弊端是登记缺乏公信力，物权变动的法律关系不明朗，物权归属情况不明晰，从而不利于交易安全。

笔者认为，形式审查制的这一弊端可以通过不动产产权证书的方法予以解决。在托伦斯登记制中，虽然实行登记的实质审查制，但是并不强制一切土地必须申请所有权及他项权力登记，即采任意登记主义，在这种情况下，由于可登记可不登记，因此，不动产物权变动的法律关系也不是很明朗。为了解决这个问题，托伦斯登记制度中使用交付产权证书的方式来明晰物权的归属情况，保障交易安全和经济信用。这种方法，一方面达到了保障交易安全和经济信用的目的，另一方面，物权变动中交付产权证书，尊重了当事人在私法领域中的意思自治原则，节省了大量的登记费用，克服了实质审查制的重大弊端。就我国而言，早在五十年代就已实行不动产所有权登记发证制度，历史上和现在一直实行不动产的登记发证制度，人们已经在心理上和事实中普遍认可产权证书制度，（注：《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中都有有关产权证书制度的相应规定，1994年颁行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条明确规定：国家实行房屋所有权登记发证制度。）所以，以发放产权证书的方法来弥补形式审查制的弊端，具有现实的制度基础，因而可行性甚强。这样一来，形式审查制既保证了交易安全，又有利于经济效率，理应是立法最佳选择。

（三）不动产登记制度的“五个统一”原则

目前，我国不动产登记机关是“多头执政”，而且其依据的法律也不同。这种混乱的状况不符合法理，世与世界各国的不动产登记制度不兼容。我国在制定物权法或者专门的不动产登记法时，有必要加以改善，具体而言，需要注意“五个统一”的原则：

第6篇：不动产登记制度范文

关键词：不动产登记　登记机构 登记审查

制定物权法是为了实现财产关系基本规则的统一、完善，是落实新宪法关于“公民的合法的私有财产不受侵犯”精神的具体措施。物权法如果没有就不动产登记制度的基本原则做出规定，或者规定得不尽合理和完善，那就不能算是一部好的物权法，公民、法人及其他合法组织的物权就不能得到妥善保护。尽管专家学者对于不动产登记制度论述颇多，笔者还是不赘浅陋，就物权法起草当中涉及的不动产登记制度，谈谈自己的见解。

一、关于不动产登记机构

专家学者对于设立统一的不动产登记机构没有异议，全国主管房地产权属和土地使用权权属的建设部和国土资源部对于统一不动产登记的必要性也不能否认。但是，目前除了青岛、上海、重庆、深圳、大连、厦门等城市的房屋和土地由同一个登记机关进行登记外，绝大部分省、市、区的房屋和土地的登记分别由不同的登记机关进行登记。房屋和土地分别由不同的登记机构进行登记，其弊端主要有：

1.房产管理部门和土地资源管理部门的权责不清、效率低下，不但增加了房地产交易的办事环节，且直接导致房地产的权属不清、双重抵押、交易程序复杂和交易成本增大，使得房地产交易的安全不能完全得到保障，已经严重影响我国经济发展软环境的改善，不利于充分保护公民、法人和其他组织的合法财产权。

2.基层金融机构对改变目前的不动产登记制度的呼声强烈，因为目前的房地产双重抵押给银行的信贷资产带来巨大的隐患，甚至在局部地区影响了金融的安全。

3.分离的登记制度给人民法院的执行工作带来困境。分离的登记制度极可能导致土地使用权和其上的房屋所有权被登记在不同的主体名下，人民法院在执行程序中碰到这种情况时，往往无所适从。最高人民法院与国土资源部、建设部以法发[2004]5号文联合颁布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条规定：“土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。”可见，人民法院对于土地使用权和房屋所有权归属不一致的房地产的查封、处置等执行工作，程序复杂，执行工作的效果堪忧，债权人受偿的可能性极低。对于出现这种情况，最高人民法院的有关负责人指出：“这种不正常的现象是国家公权分权不尽合理、权利交叉运行造成的，不可能由人民法院在执行程序中解决。”

物权法立法的目的，不外乎通过保护物权来保护市场经济主体的合法财产权，保护交易安全和降低交易成本，从而激发人民创业的激情，让我们社会创造的财富如江水一般涌流。经济分析法学的科斯定理给我们的启示就是，法律保护权利的方法，“无论如何选择，都应当以降低交易成本和促进效益最大化为准则。”〔1〕十年前在《房地产管理法》的立法当中，对于城市房地产权属的统一登记问题，学者普遍赞成统一登记，但碍于行政机关的职能调整等问题，而最终有所妥协。《房地产管理法》第六条规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。” 《房地产管理法》同时规定，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。但历经十年，全国多数地方均采纳房地产权属登记的分离式管理模式，实践表明，其弊端显现无疑，亟待改革。

立法机关创制物权法这样一部基本民事法律，就是要改革国家公权分权不尽合理、权利交叉运行的现状，改变目前房地产管理部门和国土资源管理部门的行政权力格局。建设行政、国土资源行政主管部门出于行政权力扩张的天然行政权力本性，很难就统一不动产登记机构问题达成共识。对于统一房地产权属登记机构，法学家梁慧星指出：“有专家说，现在的登记机关，都是赞成统一登记机关的，他们所反对的就是统一到其他机关去。再说我们看到上海等大城市已经统一了登记机关，上海就统一了房屋和土地的登记机关。那这一个省、一个市都能办成的事情，我们这样一个号称中央集权的国家的中央政府居然办不了，使人觉得很可笑。”〔2〕因此，国家立法机关不仅要听取建设行政、国土资源行政主管部门对于统一房地产权属登记机构的意见，更要听取广大老百姓的意见，听取法院、金融机构的意见。

完全实现包括城市房地产、农村集体土地及村镇房屋、林地等在内的不动产统一登记，目前确有相当难度。但是，将房屋和土地的权属登记加以统一，颁发统一的房地产权属证书，应当是切实可行的。因此，对于房地产权属统一登记机构，国家立法机关听取建设行政、国土资源行政主管部门的意见，不是可不可行的问题，而是听取统一登记机构的具体操作思路和办法。物权法对于不动产当中的房地产登记制度，有这样几种选择模式：

一是将在市、县设立的房产管理部门和土地资源管理部门，撤并为“房屋土地资源管理局”，统一城乡的房地产权属登记机构，颁发统一的房地产权属证书，这是上海、重庆模式。

二是将城市规划范围内的房地权属登记管理统一到房地产管理部门，而将规划区外集体土地上的房地权属登记管理统一到国土资源管理部门。这样，既避免了房地分管的弊端，同时又形成在农地征收时的不同政府部门之间的有效权力制约，避免了国土资源管理部门在经营城市与耕地保护上的两难选择，有利于国家实施下一步征地制度改革。同时，城市规划区内和规划区外的房地产权属登记管理，由政府两个不同部门分别进行管理，有竞争有比较，管理得好的部门最终可以交由其履行统一不动产登记机构的职能。

三是将房地产的管理职能与登记机构的职能分离，在市、县级政府部门当中设立独立的房地产登记局。借鉴国家司法考试制度，由国务院建设行政主管部门牵头国土资源行政主管部门等有关部门，联合房地产登记规则，出台统一的房地产登记制度，研究统一不动产登记制度的具体问题，条件成熟时实现不动产的统一登记。单独设立房地产登记局，其优点是和行政管理权脱钩，有助于理顺政府职能，国家统一房地产登记制度、登记规则，首先统一房地产权属登记，为将来统一不动产登记进行准备。

二、关于登记机构的登记审查

对于登记机构的登记审查，究竟属形式审查还是实质审查，在物权法起草当中亦有不同看法。目前世界上的不动产登记制度，大体上分为三种，即契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制，我国目前的房地产登记制度介于权利登记制和托伦斯登记制之间，近似于权利登记制。我国目前的国情与德国产生权利登记制的不动产登记制度时的历史背景相似，就是社会信用缺失，个人和市场经济其他主体的财产不够稳定，急需保护交易安全，强化不动产登记的公信力，增强市场主体和国家的信用。因此，我国的不动产登记制度，应采登记要件主义的权利登记制。

登记机构的登记审查的性质与不动产登记制度紧密相关，契据登记制对应形式审查，而权利登记制对应实质审查。因此，我国的不动产登记机构对于不动产登记，应当属于实质审查。当然，类似于“以事实为依据，以法律为准绳”当中的事实，不应当是客观事实，而应为“法律事实”，是一种经过质证被法官采信的证据所表达的“事实”。登记机构的实质审查，绝不意味着登记机构对于所有的登记错误都应当承担责任，这种实质审查，只能是尽到作为专家的登记官应当尽到的审慎、全面、尽职的审查义务。因此，物权法出台之后，急需制定规定不动产登记官职责、申请登记人权利义务的不动产登记法，以规范申请登记人和登记机构的法律责任。

三、关于登记机构的过错赔偿

关于不动产登记机构的登记过错，大体有几种情形：梁慧星教授讲到两种情况，即“一是当事人故意所为，与登记机关无关，那登记机关不承担责任；二是登记机关的过错，造成了损害，应该承担责任。”〔3〕以除此以外，还包括申请当事人并非故意但有过错，登记机构尽到了审查的职责，仍然出现的登记错误。

追究登记机构的不动产登记错误的责任，有这样几个前提：一是登记机构有过错，即并不是所有登记错误都要追究登记机构的责任；二是这种过错给有关当事人造成了损失；三是对于当事人因登记过错带来的损失，登记机构仅按照其过错的程度承担相应的赔偿责任，因为可能遭受损失的人自身也有过错，或者第三人有过错，共同导致登记错误并造成损失。

登记机构因为过错而需要赔偿，赔偿机制的建立有几种选择：一是国家赔偿，不动产登记机构造成的损害一般都较大，往往达几十万、几百万甚至更多，全部让登记机构赔偿不尽合理，根据国家赔偿法的有关规定，这个赔偿就有限制。二是登记机构赔偿，但登记机构不可能有这个赔付能力，否则就要向申请登记人收取较高的登记费用。因此，需要建立专用赔偿基金，从登记机构收取的登记费当中固定划拨一定比例纳入财政专户管理。同时，建立登记官的职业责任保险制度，借助保险机构的保险赔偿金来弥补赔偿基金的不足。登记官从事不动产登记工作虽然属于公务员性质，但其工作确属于专家工作，与医师、律师、注册会计师、评估师等专业人士的工作有相似之处，只不过前者为国家机关工作，其工作是为了赋予不动产登记以公信力，后者为自己工作，属于自由职业者。专家的侵权责任不同于普通侵权责任，普通侵权责任的归责原则是过错责任原则，损害多少赔付多少，而专家侵权责任的归责原则是故意或重大过失才需承担赔偿责任，且其赔偿决不应当是损害多少赔付多少，而应当有一个限度，比如其收费的多数倍来确定赔付限额，不足部分借助于执业（职业）责任保险来弥补。

参考文献：

〔1〕谷春德主编《西方法律思想史》P522，中国人民大学出版社，2004年9月第一版；

第7篇：不动产登记制度范文

关键词：不动产；预告登记

一、不动产预告登记的历史制度，出台背景

1.我国的不动产登记由于历史的原因，起步较晚，是80年代末伴随着房地产市场的建立，在全国范围内进行房地产总登记，1995年1月出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》。以后建设部又出了《房地产权属登记管理办法》，以上提到的对我国的房地产实行的是登记发证制度，登记的种类仅限于终局登记。

2.在现实中，随着这几年国家大力发展商品性住房市场，房地产市场日益活跃，不动产本身的价值也随着经济的发展不断升高，同时房地产交易纠纷也不断出现，在一宗不动产交易中卖方一般享有的是物权，而买方一般享有的是债权，而物权与债权相比在效力具有绝对优势的低位。处于这种弱势地位的尤其在购买商品房时更为突出，在强大的开发商出现一方多买的情况下，购房者更是很难实现自己的不动产物权，为了保证这种债权的实现，保护弱者，体现公平、维护房地产市场的稳定秩序，实行不动产预告登记很有必要。

3.世界很多发达国家早就有了预告登记的成功先例。

德国在中世纪首先确立了预告登记制度（vormerkung），本是德国法上的概念，它是指为了保全以不动产物权的得失，变更为标的的债权请求权而进行的登记，这种登记，使债权请求权也获得了公示的效力，从而得以对抗第三人。因此，可以认为预告登记是对不动产权利人处分的一种限制，它具有阻断公信力的作用。

二、我们国家关于房屋预告登记

不动产预告登记制度，是为了补充不动产登记公信力设立的一种制度。不动产预告登记是指当事人所希望的物权变更的条件不够成熟时，法律为保护这一将来发生的物权请求权进行的登记。

因此，预告登记制度法律性质即不是一种物权，也不是一种债权保全手段，而是物权法向债权法的扩张。当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押等物权法规定的其他可以申请房屋预告登记的，可以向房屋登记机构申请预告登记。预售人和预购人订立商品房买卖合同后，卖房未依照合同约定办理预告登记，预购人可以单方申请办理预告登记。预告登记后，未经权利人的书面同意，该房屋处分登记的，房屋登记机关不应当受理。但是预告登记后，主债权已经消灭的或已经具备办理房产登记的条件，应当进行相应的登记。预告登记的其他各项事项应当在房屋登记簿上予以记载。

1.目前我国大部分地区已经受理的预告登记

预购商品房以预购商品房设定抵押，这是我国多数地区都已经开通的业务，建设部刚出了房产登记规范规程，将这两项业务归为可以合并办理的业务，事实上为了方便百姓，好多地区已经这样做，例如徐州市房产登记中心，就是在办理预购商品房设定抵押时，先进行商品房预告登记，再进行抵押登记，给当事人发放预告登记证明，并出具抵押预告登记证明，由当事人送达贷款银行，作为抵押凭证。

2.其他发放预告登记证明的还有：再建工程抵押登记

我国物权法规定，以在建工程申请设立抵押权权登记的，在建工程抵押可变更、转让。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工 并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。在建工程抵押权登记的事项在房屋登记簿上记载后，发放在建工程抵押登记证明

3.能妥善取得从理论制度上看适用于不动产，物权法106条充于妥善实行条例。

三、预告登记与商品房预售备案登记区别与联系，制度是为了维护交易安全，已实际上有和已经成登记的既定基础。

我国的不动产预告登记和商品房预售备案登记是两个完全不同的概念。

1.预告登记是国家不动产的一种所有权登记制度，而商品房预售备案登记是一种为了防止开发商已具备预售条件后将房子一房多买的行政管理手段，其并不具备所有权登记的效力。

2.二者所登记的主要目的皆不同，商品房预售备案登记，登记的主体是开发公司，是卖方，而预告登记是买卖双方的行为登记的主体是卖方。

3.二者的联系是商品房预告登记，一是开发商办理了预售网上备案登记，取得商品房预售许可证

当事人与开发商签订了商品房买卖合同，方可凭此手续办理预告登记，

四、预告登记的完善

我国的不动产预告登记制度，基本是建立起来了，这是我国登记制度的革命性的亮点，《物权法》对预告登记的范围，效力和消灭作出了规定，但只有一个条文，相对于《德国民法典》的六个条文和《瑞士民法典》的四个条文来说，就显得有所不足，这些规定是比较原则性概括性，缺乏具体的操作性，因此希望在具体的程序上不断进行改善。（作者单位：徐州市房产登记交易中心）

第8篇：不动产登记制度范文

关键字： 不动产 预告登记 债权请求权

一、预告登记的概念和制度起源（一） 预告登记的概念预告登记，即为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记是与本登记相对应的一项登记制度。本登记是已经完成的不动产物权的登记，是现实物权的登记，实质是终局登记，当事人所期待的物权变动效果得以实现。预告登记是相对于本登记而言，它所登记的不是现实的不动产物权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记。

（二） 预告登记的制度起源预告登记制度发端于后期普鲁士法，即1872年5月5日的所有权取得法以及土地登记法。该法在区分债权法和物权法的基础上，规定了两种类型的预告登记。第一种是为保全已经成立的物权的预告登记，即登记薄存在误载的情况下，其记载的内容与真实权利不符时，对于真实权利人有丧失权利的危险所采取的保护手段。它在于打破登记薄的公信原则，以排除第三人的善意取得。第二种是为保全物权变动的债权请求权的预告登记。就普鲁士法而言，在一般情况下，物权因记入登记薄而成立，或取得对于第三人的效力。但进行本登记需要义务人的承诺，如果登记义务人不为承诺时，权利人必须对义务人提出请求为承诺意思表示的诉讼。但诉讼旷日费时，如果登记义务人在此期间对于第三人为权利处分，即使登记权利人此后获得胜诉判决，也没有实际意义。债权请求权保全的预告登记就是针对这一情况设置的保护手段。1德国民法承继了普鲁士法的预告登记制度，在民法典的第二草案中，用异议登记制度替代了以前的保全物权的预告登记制度，同时承认了保全债权请求权的预告登记制度。本文所论述的即保全债权请求权的预告登记制度。预告登记，在中国民法著作中翻译为暂先登记、预登记、预先登记等。我国台湾地区的民法称其为预告登记制度，日本法中的假登记制度中的保全债权请求权的假登记与德国、台湾所指的预告登记为同一制度。

二、预告登记的制度价值和性质

（一） 预告登记的制度价值

在一项不动产交易中，例如，对房屋的买卖，买卖契约的签订到契约履行房屋登记，这项交易最后完成。其中，债权契约的做成和不动产的登记之间常因各种原因而存在一定的时间差。而在这期间如出卖人将房屋再卖于第三人并做了登记，则买受人无法获得房屋，而只能依债权法救济。虽然在债权行为成立后，不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务，但债权具有平等性和相对性，债权人仅享有请求债务人为移转登记的权利，他不能阻止债务人违背自己承担的义务而对他的不动产所有权作其他的处分。债权人的请求权也无对抗第三人的效力。在不动产物权人违约，将不动产物权移转给第三人并登记的这种情况下， 在同一不动产上既有物权，又有债权，依物权优先原则，第三人将取得该不动产的物权。此种情形，请求权人可以追究不动产权利人的违约责任，对其债权予以救济，这种法律状态是民法所认可的。民法是市场经济的直接体现，肯认和尊重竞争；市民尊奉私法自治理念去参与生活，把理性判断作为交往的心理前提，他必须自己承受自己料事失误的风险，自己责任。鉴于此，债权人取得不动产物权的目的将落空，无法获得自己预期想要的房屋。物权法只保护现实的所有权人。债权法的救济对于要取得交易的实物的债权人来说，乃无奈之选择。债权人如何在这种情形下仍能实现交易目的呢？特别是对于住房权这种生存权即基本人权来说，需要在现有的制度体系下寻找一个法律空间来保护债权人的利益，保护交易的安全。预告登记制度正是针对这种问题的解决手段。通过对将来不动产物权变动的债权请求权的登记， 依物权的公示公信准则，使该债权经过公示程序后有了公信的排它效力，足以抗拒后序的物权变动，而使该请求权的效力得以保全。这样稳定了不动产交易秩序；同时平衡不动产变动各方当事人的利益。

（二） 预告登记的性质

预告登记具有使妨害其将来不动产物权变动登记的请求权所为处分无效的效力，其法律性质，究为一种物权或仅为一种债权保全的手段，甚有争论。预告登记介于债权与物权之间，兼有二者的性质。1有的学者认为它是一种公示，为保全不动产物权之请求权的目的而设，具有若干物权效力的制度。预告登记尽管已经表现出个别物权效力，但各国立法中都没有将其列为特定的物权之一，主要是将其视为实现请求权的担保手段。笔者以为从该制度的价值来考察，将其视为实现请求权的担保手段更合法理。

三、预告登记法例之比较分析

在目前我国民事立法中，不动产预告登记制度仍是一种比较陌生的制度，物权法草案第一次对该制度予以了规定。任何移植和借鉴而得的制度都须本土化，须于本土法律融合。鉴于此，笔者对德国、我国台湾地区和日本三种典型法例予以考察比较，以明晰预告登记之具体制度。

（一） 预告登记的发生

台湾地区与德国法在预告登记的具体要件诸方面的规定大致相同，而日本法相对特殊。依台湾地区和德国的法律的规定，预告登记的发生有以下三个前提：

第一、存在可担保的请求权 台湾“土地法”第79条之第1项予以规定；《德国民法典》第883条、875条、876条、877条、880条、885条予以了规定。1

1、赋予一项土地权利的请求权，无论基于合同产生的还是法定的请求权都可以担保。对于将来的请求权或者附条件的请求权也可以作预告登记。例如，甲将房屋借给乙居住，甲、乙约定借用期间届满时，甲将房屋出卖给乙，乙可以就将来的房屋所有权移转请求权为预告登记。2、取消一项土地权利或者土地上的负担权利的请求权。3、变更土地权利内容的请求权或变更土地权利顺位的请求权，如地上权存续期间的变动、抵押权次序的变动。

第二、登记名义人的同意 台湾土地登记规则第125条规定预告登记的申请应提出登记名义人同意书。申请人须为债权人，第三人利益契约的受益人亦属之，受益人有权申请预告登记。登记名义人的同意是单方法律行为，非属契约，具有处分性质，须为登记名义人始得为之。德国《土地登记簿法》第29条规定形式的单方许可，该许可是一种单方的意思表示，它必须由与预告登记有利害关系的权利人类推适用《德国民法典》第875条第1款第2句、第876条第2句，向受让人或者土地登记机关做出表示。2与台湾法不同之处在于，在权利人的许可非出于自愿的情形，为担保请求权，债权人可以以权利人为债务人申请进行诉讼保全，它根据《民事诉讼法》第938条的规定进行预告登记，或者权利人被判令进行一项权利变更的先与执行，也可以根据《民事诉讼法》第895条进行保全。

第三、 办理登记 预告登记是限制登记名义人处分其土地权利所为的登记。台湾“土地登记规则”第124条、第125条规定，登记机关于登记完毕时，应通知申请人及登记名义人。《德国民法典》第883条、第885条规定了登记注册。登记完毕，则发生预告登记之效力。

日本法的预告登记是专指“由于登记原因的无效或撤销而提起涂销登记或恢复之诉的场合，基于受诉法院的嘱托所进行的登记”。3预告登记以涂销既存登记或回复原来的登记为目的；其保全的乃物权请求权。该预告登记与德国、台湾法非同一制度，在日法中与德、台相对应的是假登记，并且假登记也不完全同于德、台的预告登记。日本《不动产登记法》的第2条、7条、32条、33条、105条作了规定。与采纳形式主义物权变动模式的德国民法上的预告登记不同，日本民法在物权变动上采意思主义，不动产物权变动仅因当事人意思表示而生效，在实体法上已发生效力，而登记手续上的要件未具备时，为使已变动的物权有对抗第三人的效力，得为假登记。这是第一种，可以说它保全的是一种对抗效力而非物权发生变动的效力。第二种是在契约虽已订立，但物权发生变动附有条件，为保全日后条件成熟所发生的债权请求权，使其得以顺利实现，得为假登记。4第二种才是与德、台大致相同的制度。其不同之处在于其假登记的申请。假登记的申请由登记权利人和登记义务人共同为之，但尚有例外：第一，有义务人的承诺时，假登记权利人可向登记机关附具承诺书而申请假登记；第二，尽管没有义务人的承诺，但假登记权利人向地方法院陈明假登记的原因，可以由地方法院假登记的假处分命令，嘱托登记机关登记之。此处的假登记假处分与民事诉讼法上的假处分，在法律上异其性质，不适用不得准用或依据民事诉讼法上关于假处分的规定。为保全请求权申请假登记假处分的，申请人仅释明其在实体法上有请求权即已足，无须说明请求权的行使有侵害之虞。1（民诉中的假处分，指在诉讼过程中，关于诉讼物现状的变更，当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危险，而对诉讼物进行的一种处分。其目的是为了防止在将来胜诉时无法执行标的物，而对其作出的一种限制处分行为。）德国民法也有此规定。

（二） 预告登记的效力

预告登记制度的核心问题在于其效力。其效力的确定，在德国、台湾地区和日本法中的规定大致相同，但仍有区别。

第一 、具有保全的效力，兼采处分相对无效的原则： 只要债权存在，预告登记从登记之时开始产生效力。预告登记的最重要的作用在于，将可能妨害或者损害履行所担保的请求权的处分视为违反预告登记的处分而使其无效，这是一种相对无效，指相对于预告登记权利人无效，对于所有其他人是有效的。因此，预告登记不采禁止处分或禁止登记主义，故登记义务人将不动产再行让与第三人，或为第三人设定其他物权并申请办理登记时，登记机关应予受理，不得拒绝。若债权契约无效或债权人的请求权因契约解除或受保护的预告登记权利人同意违反预告登记的处分等等原因，对于第三人来说，义务人的处分产生绝对效力而不生妨碍债权人请求权的问题。也就是说这种处分只在请求权担保的范围之内无效。只要处分不妨害请求权的履行，就是有效的。德国、台湾地区都有此规定。日本法也有类似规定：假登记并不具有独立的效力，其日后是否产生效力尚赖本登记的作成。“既如此，纵有假登记，作为登记义务人的本登记名义人并不失去处分不动产的权利”。“经由假登记的顺位保全后，与假登记保全的顺位相抵触的本登记，在抵触的范围内即成为无效。”2值得研究的是，预告登记对因公权力的行使而生的不动产物权变动是否具有排他力，各国法规定不一。依德国民法典的规定，强制执行或假扣押的方式或有破产管理人所进行的处分如可能损害或妨害请求权时为无效。日本在司法实务上有相关的判例，在所有权移转的预告登记和本登记之间，为强制执行的行为，妨碍预告登记请求权的，亦为无效。我国台湾地区的规定与此相反，预告登记因征收、法院判决或强制执行而为新登记，无排除之效力。对此，有学者认为这“减损了整个预告登记制度的功能，立法政策上是否妥当，容有研究余地。”3依民法之私权神圣和个人本位的精神，德国、日本法之规定更为可取。

第二、 顺位和完善效力

1、顺位效力 依德国法之规定，预告登记的效力不仅在于其能保全债权请求权这种实体权利，其效力还体现为它能保全这种请求权的顺位，即因预告登记而使得该请求权具有排斥后序登记权利的效力。经由预告登记，被保全的权利之顺位被确定在预告登记之时。例如，甲出卖土地与乙，此时乙对甲的所有权移转的请求权尚未成就，但其害怕甲复将土地让与第三人 ，而被第三人抢先登记，使自己的请求权无法实现，于是作成预告登记。待日后所有权移转请求权的条件成就而为本登记时，本登记的效力溯及于预告登记作成之时。这样，预告登记便防止了第三人的介入，保全了本登记的顺位，使所有权移转请求权得以顺利的实现。1台湾地区虽无明文规定，依预告登记制度价值可推知应有此效力。日本法的假登记亦具有顺位保全效力，对其分为物权保全的假登记与请求权保全的假登记分别考察。基于二者作成的本登记的溯及力的时点是不同的。前者起顺位依假登记的时日为准，本登记的效力即物权变动的对抗力溯及于假登记发生时。而后者，经本登记时，纵使视同于假登记时所为，可是在假登记时，如义务履行期尚未到来，基于假登记作成的本登记，其效力并不溯及于假登记之际而是义务履行期。2因此在义务履行期届至前所为的中间处分，仍能发生效力。

2 、完善效力 预告登记已经表现出将来权利的效力，比如在破产或强制拍卖中预告登记已经被当成将来完整的权利看待。3具有破产保护效力，即在相对人陷入破产时且请求权的履行条件并未成熟，期限尚未到来，则具有排斥他人而保障请求权发生指定的效果。这一效力，同样适用于相对人死亡，其财产纳入继承程序的情形，即继承人不得以继承为由要求涂销预告登记。

（三） 本登记的推进

预告登记义务人于预告登记后，预告登记权利人如何将其预告登记推进为本登记，有以下几种情形：

第一、 预告登记而受保全的请求权，如没有义务人的中间处分，预告登记权利人如需为本登记时，预告登记权利人许经义务人的协助完成。如义务人不肯协助，预告登记权利人得经有诉讼令其协助，而后基于判决为之。4德国、台湾的规定是相同的。

第二、 在有义务人中间处分的场合，该处分于侵害预告登记权利人之请求权的范围内，对于预告登记权利人之关系，成为无效。然而预告登记权利人应如何主张该处分无效，而求得请求权的实现呢？在德国法中，在登记手续上，第三人名义下的所有权移转至债权人，须经第三人的同意，且第三人对预告登记权利人负有同意的义务。因此，在必要的时候，预告登记权利人得通过诉讼请求第三人同意，将权利登记为所有人。此所有权移转之诉与同意之诉，可一诉并合解决或分别诉讼。在台湾地区法律中无明文规定，自不得为同样解释。原则上，权利人应先办理本登记，然后才能对第三人请求涂销登记。且所有权移转之诉与对其第三人请求的涂销之诉，应解为得统一诉讼合并请求。德国、台湾地区都规定了预告登记并不影响所有权移转请求权的限制和效力，预告登记原则上与该请求权同其命运。假使请求权附有抗辩权，在请求同意之诉或涂销之诉中，第三人得加以援用。5日本不动产登记法规定了两种手段，即假登记权利人首先以第三人为相对方请求涂销本登记，是原所有人复为登记上的所有名义人或第三人承继本登记的义务，直接作为现在的所有权人协助乙办理本登记。这两种手段皆可。此后的判例中有新的见解：假登记权利人首先以登记义务人为本登记，或对第三人为本登记的涂销请求，二者择其一，或同时进行。这比台湾的规定多了一种选择。这种见解承认假登记权利人的选择请求权，虽有利于权利人，亦存在着弊端。如，假登记权利人对第三人的本登记请求涂销或更正，而权利人的假登记不改为本登记，可能损害义务人和第三人利益。

（四）预告登记的转让

预告登记在于保全不动产物权变动的债权，根据其担保债权的目的和对债权存在和行使的依赖性，预告登记相当于一项从属性的权利。预告登记具有从属性，与被保全的债权请求权同其命运。依债权让与的规则，债权让与时，该债权的担保及其他从属之权利，随同移转于受让人。预告登记不能独立转让，其与债权既具有从属性，应随同债权让与而为移转。德国、台湾法在这一问题上的规定所体现的法理是一致的。

（五）预告登记的消灭

预告登记发生后，实务中会因各种原因使其不能向本登记推进，预告登记最终消灭。例如，请求权人采取消极态度，届时不积极行使自己的请求权的情形，对于请求权人可能无害但预告登记义务人却处于不利境地。请求权人怠于行使权利时义务人因预告登记也无法与第三人发生物权关系，这样将造成义务人财产上的损失。基于民法公平原则，应当赋予义务人及其利害关系人涂销预告登记的权利。1依台湾土地登记规则，保全的债权请求权，因撤销、契约解除、混同、清偿或其他事由消灭时，登记名义人得申请预告登记之涂销，但须经原申请人之同意，始得为之。此外，债权人亦得抛弃预告登记，而申请涂销之。2德国民法还规定了预告登记债权人的公示催告制度。其民法典第887条规定：“请求权被预告登记保全的权利人下落不明时，如此情形符合第1170条对解除抵押权所规定的条件时，可以用公示催告的方式解除预告登记的权利人的权利。预告登记，自除权判决宣告时失效。”

四 预告登记制度与我国物权立法之借鉴

（一） 我国建立不动产预告登记的必要性

我国有商品房预售合同备案制度，例如《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都规定了该制度。3在我国，商品房预售合同虽要备案，但仅仅是备案，更多具有的是行政管理色彩，法律没有规定这种备案具有什么效力，只是在行政手续上予以了一定的保障。随着我国土地二级市场的建立及房地产交易市场的发展，不动产交易纠纷也随之增多。由于相关的法律法规不健全，在实际生活中，由于违约而不能达到合同目的的种种情况会发生。为保障不动产物权交易的迅捷和安全，预告登记制度创设符合客观需要。

预告登记制度的创设也是法律体系得以完善的需要。我国不动产物权变动需经登记才能取得所有权。因此，在买受人支付价金或定金后也无法排斥在登记前出卖人将产权移转登记于他人的情形，买受人因此坐受损失，交易目的最终落空。对一个依诚实信用从事交易的当事人无法从制度上加以完善的保护，说明法律的设计有失公平正义，现有法律存有漏洞。权衡利益与价值，预告登记制度有必要在我国创设，它是完备我国民事立法的重要一环。

（二） 预告登记在我国的设立-对我国物权法草案中的预告登记制度的建议

比较德国、台湾地区和日本的制度，前二者的规定基本相同。基于我国未来民事立法就基本法律行为的物权变动采纳债权形式主义的物权变动模式，而该模式与物权形式主义的物权变动同属形式主义变动模式，登记属于物权变动法律效果发生的要件，未来物权法的预告登记制度，在基本框架和内容上可以仿照德国法系，尤其是《德国民法典》的预告登记制度而设立。1梁慧星先生负责的中国物权法研究课题组起草的《中国物权法草案建议稿》对预告登记制度作出了规定。草案第35条、第36条、第37条、第38条做了规定，但草案规定过于简单。参照《德国民法典》，我国未来物权法除保留《中国物权法草案建议稿》预告登记的规定外，可考虑在以下几个方面予以完善：

第一、 在预告登记的发生方面，其担保的债权请求权和申请、办理登记的规定，可借鉴德国法予以详细的规定。在德国法中，对土地与房屋不分别制定法律，房屋被视为土地的一部分。我国的土地属国家所有或集体所有，不能买卖，现实中主要是房地产交易。实际生活中，尽管土地所有权不能交易，但土地使用权存在交易。因此在请求权的范围的规定上，特别是在立法中，有必要将土地使用权的交易列入被保全的对象。第二 、 在预告登记的效力方面，草案规定得也过于简单。顺位效力应当规定，处分相对无效原则应予以细化。明确预告登记具有保全物权顺位的效力：本登记的顺位以预告登记的时间为准。本登记的顺位推进到预告登记之时，才能保证本登记优先顺位，实现预告登记的目的。第三、 草案对预告登记向本登记的推进和预告登记的转让未做规定，这一点应予补充。可依德国法，可分两种情形处理，即有义务人的中间处分和无义务人的中间处分。不过，需要我国的民事诉讼法建立配套的诉讼请求制度。第四 、草案对预告登记的涂销只规定了一种情形：“预告登记所保全的请求权的权利人届时不行使其权利的，其利害关系人可以申请涂销该预告登记。”这不够全面，可以借鉴台湾土地登记规则的规定。通过以上的补充规定，预告登记制度得以完善，也是对物权立法的完善，使预告登记制度真正发挥其价值和功能。

参考书目：

1 王轶 《物权变动论》中国人民大学出版社2001年7月第1版。

2 肖厚国 《物权变动研究》 法律出版社2002年版。

3 王泽鉴 《民法物权（一）》中国政法大学出版社2001年10月第一版。

4 德国 曼弗雷德·沃而夫《物权法》吴越 李大雪译 法律出版社2002年9月第1版。

5 梁慧星 《中国物权法草案建议稿》法律出版社2001年出版。

6 许明月等著 《财产权登记法律制度研究》 中国社会科学出版社 2002年版。

7 谢在全 《民法物权论》（上下册）中国政法大学出版社1999年1月第1版。

8 孙宪忠 《德国当代物权法》法律出版社1998年版。

9 王利明 《试论我国不动产登记制度的完善》载于《民商法学》2002年第1期。

10 郑冲 贾红梅 《德国民法典》法律出版社 2001年。

第9篇：不动产登记制度范文

关键词 不动产 同一登记 管理制度

一、实施不动产统一登记管理的意义

（一）维护不动产权利人合法财产权益

原有的不动产登记是由不同部门分散管理的，这很容易造成一些农林、农牧用地界线不清楚、归属权不明确，或由于不同部门的登记管理制度与方式不同，导致不动产权利登记存在遗漏、重复等现象，容易产生一些矛盾纠纷，当不动产权利人在进行权利变更时，需要奔走于多个部门。而执行不动产统一登记管理，将明确规定不动产的权利划分与归属，更好地维护当事人的不动产物权，对于登记机关来说，能够提高办事效率，保障不动产交易的安全性，从而保护好不动产权利人的合法财产权益。

（二）利于宏观调控与反腐倡廉

实施不动产统一登记管理便于相关部门掌握全部的不动产基本情况，对国有土地上的集资房、福利房、城市化进程中的乡镇房地产与农村的宅基地等进行统一梳理c核实，从而进行详细的登记，为国家执行不动产宏观调控提供更加有力的依据，有力地维护了不动产交易秩序与不动产交易市场的稳定性。同时，不动产统一登记管理将有利于政府摸清个人名下的房产登记情况，不动产信息可以通过互联网进行查询，这更加有利于监督国家公职人员是否一人拥有多套房产情况，为纪检委与反贪部门开展反腐倡廉工作提供了更加便捷的渠道。

二、当前我国不动产登记存在的问题

（一）不动产登记机关杂乱

目前为止，我国处于不动产统一登记的初级阶段，物权登记机关较多，分管在不同部门中，如农牧业部门负责登记草原、草场，土地管理部门负责土地登记管理工作、房地产机关负责房屋产权登记管理等。由于登记机关分散，工作中也存在一定的弊端，登记权利纵横交错，导致其遵循的相关规定不甚明确，各个登记机关之间相互沟通协调比较困难，当事人查阅相关信息的程序也比较繁琐，甚至当部分登记权利重合时，会增加当事人的负担，为其造成一定的利益损失或带来一些纠纷。

（二）不动产登记人员的知识结构有待完善

在不动产登记的过程中，登记审查环节相对较为重要，但是当前状态下，不动产登记部门较为分散，登记人员所掌握的不动产登记的专业知识面较为狭窄，只能根据以往自身的工作内容进行审查与判断，其他方面的内容涉猎较少。实行不动产统一登记之后，对登记人员的业务知识面要求较为广泛，许多人员还无法胜任，导致其在办理业务过程中，需要不断地在“摸索中前进”，很难掌握业务办理工作中的精髓，业务办理效率低下，错误频发，为统一不动产登记管理工作带来了一定的麻烦。

（三）不动产统一登记技术有待完善

在不动产统一登记过程中，由于土地类型不同，各部门测量指标、方法不够统一，其结果转化与共享仍然存在一定的困难，这使得不动产统一登记管理信息整合工作较为复杂。另外，在信息共享方面，由于以往各不动产登记部门所使用的登记软件系统不大相同，各部门之间的信息相互转化比较困难，很难实现不动产信息的资源共享，这为不动产登记与审核的工作人员带来了许多麻烦，许多不动产信息的整合工作需要手工录入，这严重影响了不动产统一登记工作的效率，也提升了其信息转化工作中的错误率。

三、统一不动产登记制度的完善措施

（一）统一不动产登记机构

一直以来，关于不动产登记归属权问题的说法不一，但由于登记机关分散造成的弊端也日益凸显，统一不动产登记机构已经迫在眉睫。统一不动产登记机构，使不动产权利的划分更加规范化，使的相关规章制度更加明确，不再存在各个登记机关相互干扰，能够在一定程度上简化不动产登记程序，提升不动产登记效率，减少当事人的负担，确保其产权更加明确、合理，降低不动产纠纷，减少当事人不必要的损失，也为其日后权利变更与查询信息提供更加方便、高效的途径。

（二）加强不动产登记人员的培训工作

实行不动产统一登记，使得不动产登记成为一项服务职责，为了促进其业务的不断发展，相关部门要不断提高业务人员的综合素质，对现有不动产登记人员进行业务培训，定期办理培训班，采取讲座与实际相结合的培训方式，针对不同的不动产登记项目给予相应的技术指导，在原有基础上拓宽员工的知识层面，提升相关业务人员的综合业务办理能力，使其在业务办理过程中不出纰漏，提升不动产统一登记机构的整体办事效率，为广大人民群众提供更加高效、便捷的服务，为不动产统一登记工作培养出高质量的人才，为其日后的工作奠定良好的基础。

（三）建立完备的不动产统一登记信息共享平台

不动产统一登记的主要目的是，便于不动产信息的公式与公信，因此，相关部门要统一规范不动产登记与测量指标，利用互联网技术对现有的不动产登记平台进行更新升级，不断完善不动产数据库信息，建立起统一的不动产信息资源共享平台，将不动产的各项信息以数字的形式通过数据库传输到该信息共享平台中，并设立相应的变更与查询机制，确保不动产登记机关能够根据特定条件对该项不动产进行登记、变更与查询等处理，实现不动产信息的数字化管理，提高不动产登记、变更与查询工作的效率。

四、结语

实施不动产统一登记管理，不仅能够维护不动产权利人的合法财产权益，提升不动产登记机关的办事效率，也有利于国家的宏观调控，规范不动产交易市场，更有利于政府反腐倡廉工作的进行。

（作者单位为响水县不动产登记中心）

参考文献

[1] 马安胜，姚华军，袁国华.不动产统一登记的难点与政策建议[J].国土资源科技管理，2015（01）：64-68.