小区管理精选(九篇)

第1篇：小区管理范文

第一条 为加强物业管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》和相关法律、法规、政策，制定本规约。

第二条 本规约对本物业管理区域内全体业主和物业使用人均有约束力，须共同遵守。

第三条 业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。

第四条 本物业管理项目的基本情况

物业名称：南安市宝龙花园小区；

座落位置：南安市梅山镇竞丰村宝龙花园；

物业类型：高层住宅；

建筑物总面积：60873.48平方米。

物业管理区域：东接梅九公路；西接配电厂；北接中年山宝龙花园北围墙；南接中年山宝龙花园南路。

第二章 业主的权利和义务

第五条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权和表决权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；

（七）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（八）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（九）法律、法规规定的其他权利。

第六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用等；

（六）在小区进出和其它活动时，应文明礼貌，亲善对待小区邻里。

（七）法律、法规规定的其他义务。

第三章 物业的使用

第七条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权：

（一）由单幢住宅内业主或与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面等基本结构部分，走廊通道、门厅、楼梯、大堂等公共通行部分，防空避难层、设备层或其它配套设计等结构部分；

（二）由住宅业主或其与非住宅业主共有的附属设施设备，包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、垃圾通道、排烟排气通道、水箱、水泵、邮政信箱、避雷装置、消防器具、消防栓、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、规定标识、建筑智能化系统（含安防系统）、消防控制系统等设施和共用设施设备使用的房屋等；

（三）其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。

第八条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第九条 业主应按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等妥善处理与相邻业主的关系。

第十条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知业委会和物业服务企业。

第十一条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。并按协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为，尽量减少影响邻里生活。

每日施工时间为上午7:30-11:30，下午14:30-17:30 ，其他时间不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾。

因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用或侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十二条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十三条 业主及物业使用人使用电梯，应遵守该电梯使用管理规定。

第十四条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守车辆行驶和停车规则，不得停放大门口、占停其它通道，也不得随意占用他人车位。

第十五条 在日常生活中还禁止下列行为：

（一）损坏或擅自占用物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）乱抛垃圾，高空抛物；

（四）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品；

（五）擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；

（六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林；

（七）夜晚11:00后大声猜拳、酒后闹事等不文明言行；

（八）聚赌、盗窃等法律、法规禁止的其它行为。

第十六条 业主和物业使用人在饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

（一）禁止无证饲养宠物，饲养宠物的业主或使用人须到物业服务企业领取“饲养宠物许可证”，饲养宠物不得制造噪音或威胁他人安全；

（二）不得饲养家禽家畜，严禁制造尿便等臭味，杜绝禽流感根源。

第四章 物业的维修养护

第十七条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第十八条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应予配合

第十九条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但未能提前通知相关业主的，物业服务企业应向相关业主说明情况，并在第三方（如、居委会、派出所或业委会委员）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后相关责任人应及时做好善后工作。

第二十条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十一条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十二条 全体业主要按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第五章 业主的共同利益

第二十三条 为维护业主的共同利益，经业主大会同意，授予物业服务企业在物业服务活动中行使以下权利：

（一）根据本规约配合业主委员会制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（二）以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为；

第二十四条 业主要利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按规定办理有关手续。业主所得收益在扣除相关费用后，按照业主大会的决定使用。

第六章 违约责任

第二十五条 业主或物业使用人违反本规约的，妨碍物业正常使用或造成物业损害及业主利益损失的，其他业主和物业服务企业和业委会有权劝阻、制止；业主拒不改正的，服务企业可暂停为该单元供电、供水，甚至依法向人民法院提讼。

第二十六条 业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。未按规定交付的，业主委员会督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交缴情况，并注明欠交费用的业主房号进行催讨；仍不交付的，业主大会或其委托的物业服务企业可以向物业所在地人民法院。

第二十七条 物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

第七章 附 则

第二十八条 本规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第2篇：小区管理范文

（一）基础设施条件

老旧小区的基础设施条件差、相关配套设施落后。而且老旧小区通常都实行带有福利性质的低租管理模式，致使老旧小区的房屋、基础设施和相关配套得不到合理有效的维修和保养，从而造成房屋失修失养，破旧不堪，因此，很难在老旧小区开展比较专业的物业管理。在这种情况下，国家不得不把老旧小区的物业管理工作揽在自己手上。相比之下，新建的商品房小区，房屋质量高，相关配套完整，环境整洁，专业的物业管理公司就容易进来进行管理。

（二）房屋产权

老旧小区房屋的产权比较复杂，包括公共产权、集体产权和私人产权。与此相对应的，房屋的所有人也比较复杂，包括住户个人所有、产权单位集体所有和公共所有。其中，集体所有人又包括各个层级的机关单位部门，公共所有人又包括各个层级的银行、邮局等事业单位。由于房屋产权的繁多以及房屋所有人的繁多，使得在老旧小区开展物业管理的方式方法上，基本上是根据每个小区自身产权特征和其它现实基础条件来具体安排的，所以老旧小区物业管理的方式方法也比较繁多。而新建商品房小区不存在这个问题，它们都是直接卖给住户，产权形式比较简单，管理的方式方法也比较集中，比较容易进行专业的物业管理。

（三）资金来源

老旧小区里很多房屋产权人是单位，单位倒闭后房屋的物业管理责任不明确，也就没有人来负责，向小区住户收费根本不现实，连基本的生活垃圾费都很难保证，况且老旧小区还住着相当一部分靠吃低保生活的住户。国家不得己通过财政来补贴这类房屋，以此来解决其所必须的物业管理费用。相比老旧小区，新建商品房小区的物业管理费用则简单的多，由小区住户直接承担，物业管理公司只用进行简单的预算，以此来确定向小区住户收取的物业管理费用的多少。

（四）住户的收入水平和消费观念

老旧小区的住户很多都是低收入家庭和低保户，收入不高，思维方式跟观念相对滞后，始终纠缠于计划年代房屋的一切费用由国家买单的概念上，因此很难开展专业的物业管理工作。为此，仍然要继续实践摸索符合老旧小区实际情况的物业管理方式。相比之下，买得起商品房的住户都是有一定经济实力的，层次也相对较高，思维方式更开阔，更容易接受各种新事物、新观念，所以在新建商品房小区开展专业的物业管理相对要容易许多。

二、改善老旧小区物业管理现状的可行性思考

（一）积极宣传转变居民传统小区管理观念

老旧小区的居民享受惯了计划经济时代福利分房管房所带来的的各种好处，导致消费观念落后、自治意识不强，究其根本原因，还是因为没有能够转变过去传统的房屋管理观念，更没有认识到物业管理的重要性和必要性。因此，需要通过宣传改变住户传统的房屋管理观念，一旦他们的观念转变过来了，接受了现代的物业管理方式，就为在老旧小区实施物业管理扫清了一大障碍。另外，通过及时有效的宣传还可以消除物业公司与小区的居民长久积累的矛盾，比如有些业主认为物业服务公司可能存在乱收费现象，如果这种质疑不能有效及时的得到回应和沟通，必将会造成业主与物业服务公司的矛盾。

（二）加强基础工作建设。

由于老旧小区基础条件比较差，且相应配套设施普遍不是很理想，因此，在对老旧小区实施物业管理之前，应该首先由个人、单位和政府共同出资，对其进行综合整治，为其创造进行物业管理的条件。从2010年开始，马鞍山市将对全市老旧小区开展全面的整治工作。集中3年时间对全市56个成片老旧小区（房屋面积300多万平方米）和51个零星项目实施整治，基本完成全市老旧小区的整治任务，实现环境美观整洁、配套较为完善、安全防范加强、管理逐步规范的目标。对老旧小区进行综合治理改造后，小区呈现的基本面貌应该是：房屋基本完好、公用设施设备完好、道路完好、环境整洁，并设置配备如门卫室等必要的物业管理用房。这么一来，不仅能改变老旧小区的原有面貌，同时一也为在老旧小区实施物业管理创造了良好的外部环境条件。

（三）提高物业服务人员素质

物业服务人员素质不高是造成物业纠纷的又一重要原因。由于目前物业服务行业内的许多物业服务人员是半路出家，素质普遍不高，一些由原房管所职工直接转化而来的管理人员，由于不熟悉现代物业管理的模式，对物业管理知识知之甚少，所以只能对物业作一些简单的维护、清洁、保安工作；而一些从公共管理、饭店管理行业转来的管理人员，他们虽然具备一定的管理能力，但也没有经过物业管理专业知识的学习或培训，所以服务过程中常与业主发生纠纷。而当发生纠纷时人们常常习惯于从外部找原因，缺少考虑自身因素。因此，作为物业服务公司应采取各种措施，提高物业服务人员的素质。

（四）多方筹措资金，分层次收取管理费用

老旧小区的改造是一项庞大的社会工程，需要投入大量的资金，要确保资金的及时到位，仅仅依靠政府是难以解决的。因此，要调动各方面的积极性，并按照政府、单位和业主或使用人共同负担的原则，通过多种途径获取必要经费。按管理责任和产权归属，负责资金筹集。老旧小区的欠建工程和小区绿化由原开发单位按预算出资。商业服务网点门面装修改造，由产权单位（人）出资，小区的公共活动场地以及公益服务设施的改造完善由居民集资。（本文来自于《黑河学刊》杂志。《黑河学刊》杂志简介详见。）

三、结论

第3篇：小区管理范文

一、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围

（一）目标：

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到9xxxx；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到9xxxx。

2、新建住宅小区推行招投标率达到10xxxx；*年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要10xxxx签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要10xxxx取得《物业企业资质证书》。

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到10xxxx，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到10xxxx。

6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到8xxxx以上成立业主大会和业主委员会。

（二）范围：对全市实行物业管理的24xxxx住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容

（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全部落实到单位、到个人，维修及时率确保在9xxxx以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在xxxx平方米以上的（含xxxx平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积xxxx米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前10xxxx签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。

（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到10xxxx；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。

三、组织领导

为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。

组长：邢凯

副组长：王铁

成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。

领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。

四、职责分工

规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。

市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。

市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。

五、实施步骤

依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。

（一）排查阶段（*年5月10日至5月31日）

由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

（二）整改完善阶段（*年6月1日至10月31日）

各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。

（三）验收阶段（*年11月1日至11月15日）

领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。

六、保障措施

（一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。

第4篇：小区管理范文

中图分类号：TN948.61

最近几年，智能建筑和智能小区在全国大规模的兴建，兴起了一股热潮。所谓智能小区，是指利用系统集成方式，将现代计算机技术、现代网络通信技术、现代控制技术与建筑艺术、环境设计艺术有机地结合在一起，通过对设备的自动监控、对各种信息资源的处理、对使用者的各种信息服务的优化组合，构成一个安全、舒适、高效、便利、优雅的住宅小区。为了实现住宅小区智能化，其综合管理系统包含三大系统，即安全防范系统、信息管理系统和信息网络系统。

安全防范系统是现阶段智能化小区的重点，通过外、中、内三重安全防范措施，变被动防卫为主动防卫，有效地提高了住户的安全度。该系统又分为以下五个子系统：一是出入口管理及周界防越报警系统。该系统作为小区的第一道屏障与周界防越防范相结合，及时准确地对进出人员及车辆进行鉴别，防止人员由围墙非法翻入小区。在小区出入口可采用先进的非接触式IC/RFIC（集成芯片/射频集成芯片）卡技术，对出入人员及车辆实现自动识别。在小区的围墙上可设置红外探测器，与周界摄像机一起对非法人员进行监控。二是闭路电视监控系统。该系统作为人眼视线的延伸全天候电子眼监控是小区第一道屏障的重点，也是快速发现、记录、防止各种险情不可缺少的环节。在小区的出入口、周界、车库、主要通道等处设置固定摄象机或三可变摄象机，实现对小区全方位的监控。三是对讲与防盗门控制系统。该系统作为小区的第二道屏障，对防客身份再次确认，对非法闯入小区者再次设防。小区对讲系统是小区管理中心或来访者与用户直接通话的一种快捷通信安全设施。系统可采用总线制可视对讲系统，该对讲系统在单元门、独户门、出入口安装带摄象机的室外机，实现可视对讲。四是住户报警系统。该系统作为小区的第三道屏障，是对内部及外部各种意外灾害的有效防范。在住户室内设置红外线双鉴器、燃气泄露探测器、感烟探测器、紧急按钮及门磁开关等报警终端。五是保安巡更管理系统。该系统作为流动的哨卡，是小区人防的重要手段，也是第一、二道防范屏障的活动纽带。在小区各主要出入口通道、小高层及别墅入口处设置巡更点，每一巡更点配置一个感应式巡更开关，实现人防与技防的结合。

信息管理系统是智能小区的核心，完善的设施与先进的管理相辅相成，它是对小区内的人流、财流、物流的有效管理。该系统主要由以下四个子系统组成：一是水、电、气表远程自动计量系统。该系统为物业管理自动化提供了必要的条件。系统通过采集器抄收各表数据，并通过单元管理机利用数据总线，传送到小区物业管理中心的智能管理机。实现各户各表数据的录入、费用计算、收费帐单的打印，并将相关数据传送到相应的职能部门。二是停车场自动收费系统。采用该系统不仅能提高物业管理水平，同时也是出入安全保障的一个措施。在车库出入口设置读卡机及摄象机，对进出车辆实现自动收费、查询和记录。三是应急广播与背景音乐系统。该系统为小区创造了优雅的环境氛围。通过在小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇等处设置防水音箱，由管理中心广播主机集中管理。四是设备自动监控管理系统。通过控制器对小区的给排水设备、变配电设备、电梯设备的运行状态显示、控制、查询、故障报警及停电时的紧急状况处理，实现公共设备的最优化管理并降低故障率。采用智能开关对公共照明开启、关闭进行自动控制

信息网络系统是智能小区的中枢神经部分，宽带高速的多媒体网络为住户及时、快捷的信息交流提供了先进的物理平台，将改变以前单向被动型生活方式，享受双向互动型生活方式。该系统由以下三个部分构成。一是有线电视系统。多媒体电视是现阶段人们生活中主要的信息获取手段，是小区与外界联络的一个窗口。小区信号来源于城市有线电视网，采用分配-分支方式接入用户。二是电话系统。合理配置内部电话与外部电话，使其既实用又经济。小区住户电话由市话局引入，在小区电话机房设置程控交换机。三是网络系统。互联网使家庭办公（SOHO）、远程服务、视频点播（VOD）等成为可能。目前，从技术上、线路实施方案上、经济上综合比较，采用光纤到楼、双绞线到户的以太网接入是最好的接入方式。

第5篇：小区管理范文

关键词：住宅小区；物业管理；车辆管理

中图分类号：F294文献标识码：A

一、规范小区车辆管理势在必行

随着汽车产业的繁荣和城市现代化进程的加快，停车矛盾日益突出，特别是在汽车行驶停放的问题上，由管理引发的一系列矛盾已占据了社会矛盾的一部分。车辆管理是住宅小区物业服务的重要内容之一，近几年因停车问题而产生的业主与业主之间的纠纷、业主与物业服务企业之间的纠纷屡见不鲜，这不仅影响了业主们的正常生活，也造成了业主对物业服务企业的误解，产生不必要的矛盾，在一定程度上影响了生活秩序和社会和谐。因此，无论业主还是物业服务企业，都希望能找到解决住宅小区停车难的良策。

我们会经常听到这样的埋怨――园区内的车位是小区的配套设施，本就是属于全体业主的，难道不该无偿使用吗？小区内停车所收取的费用为占地费，物业管理企业究竟该不该不承担保管责任？业主几十万的汽车丢失了，物业管理企业需要全额赔偿吗？业主停车入位的时候车还是好的，但是出车位后就有了划痕，物业管理企业需要承担责任吗？相对其他小区停车费，有的小区却较高？

小区经常出现这样的局面：小区地面的临时车位常常不够；地面的固定车位被外来的车辆临时占用；晚间汽车的报警笛声爆响引来居民的怨声载道；收取停车费用时的解释工作困难，物业管理企业与业主发生争议；小区发生车辆损坏、丢失事件，业主和物业管理企业责任界定不清等纠纷。

停车位供不应求、公共区域的变相侵占、空间的日益狭小、停车位的权属问题日趋尖锐，再加上由此而引发的车辆管理中的丢失、受损诉讼纠纷，停车问题已成为社会稳定、生活和谐的不和谐因素。因此，物业管理区域内的机动车管理问题已成为当前物业管理活动中十分突出的问题，对于车辆管理的规范化、合理化已成了当务之急。

二、产生住宅小区停车管理矛盾的原因

现代化、城市化进程的加快，相当一部分先富起来的人抛弃了自行车，以汽车代步，存放所占用的面积大了不少倍。停车需要空间，而我国是个土地资源紧缺的国家。停车用地的性质也发生了演变，由“公用”变为了“共用”（当然有一部分为私人所买断使用权，因此“私用”也应运而生），导致目前停车与停车管理的严重冲突。停车管理看起来仅涉及车主与管理单位，其实不然。停车难问题充分暴露了停车场管理的体制和管理机制问题。

第一，政府方面。对开发的物业（矛盾最集中的是住宅类物业）所配套的停车区域（车位）并无严格要求，给了开发商追求最大居住功能目标一个可乘之机，对停车要求考虑较少。政府在审批开发项目时，往往缺乏前瞻性，缺乏高度和远见，把权宜之计当作解决问题的根本。国家未出台指导性文件，业主与车位的配置比例五花八门、无所适从，缺少规范和科学性。有的开发商以楼盘品质决定车位，中产楼盘、高档楼盘，车位配得足，普通住宅小区车位配得少，未能顺应国家经济发展、百姓收入提高、车价逐步走低的趋势。

第二，开发商方面。以追求最大利润为目的，在满足业主需求方面，经常有挤占或“忽视”的行为，为日后管理工作埋下隐患。一方面住宅小区建成后将投入使用50～70年，就算开发商考虑到停车位问题，但由于私家车的数量增长速度过快，还是反映出前瞻性不足的问题；另一方面开发商配建的停车位不足。开发商既不愿牺牲宝贵的土地，又不愿意资金积压，自然选择少建停车位。

第三，物业管理单位方面。物业管理是物业服务，政府、开发商搭建平台，由物业管理企业演出。但这个“舞台”先天不足，演出时畏首畏尾，缩手缩脚。车位归属问题其实与物业管理企业没什么关系，但与服务活动有密切关联，作为物业服务单位，当然希望有关方面解决这个问题，不再代人受过或与服务搅和不清。但同时物业管理单位服务水平也不高。不可否认，在停车管理纠纷中有一部分是因为管理单位自身问题而导致，使得简单问题复杂化了。由于物业管理法律法规的不完善和滞后，人们对物业服务消费的误解和曲解，物业管理企业承担了过多的社会责任，分散了物业管理企业的精力，混淆了职能和责任，在车辆管理方面也不能幸免。

三、破解住宅小区停车管理矛盾的建议

首先，利用价格杠杆，引入竞争机制。要彻底解决停车难问题，需要从源头动手，豁开制约停车场经营管理市场化发展的瓶颈，采用价格听政的方式确定停车场收费水平和方式，同时引入竞争机制，能够交给企业建的停车场尽量交给企业。通过法律法规的形式明确停车场管理的责任问题，政府加强对停车场经营管理的监督，给停车场经营管理创造一个宽松而和谐的环境。

其次，分清停车管理中所涉及的各方责、权、利。开发商向国家交纳土地出让金，取得用地许可证，获得了红线以内的土地使用权，并在其上构建房屋。简而言之，开发商拥有区域内的全部产权（除了部分面积要按照国家规定留用人防），包括占有权、使用权、收益权以及处置权。当然，开发商必须依照国家相应规定，分配一定的面积建设配套设施，其中包括停车场。购买房屋的业主同时具有使用停车位的权利。但在开发商取得销售许可证后楼盘开始销售时，楼盘销售的面积是按照户内使用面积与公共面积的分摊之和计算的，而不能够计入分摊的公共面积包括机动车库。这便说明了业主购买房屋所支付的费用里，不包括停车面积，换言之，业主没有权利无偿使用停车位。结合以上两点不难发现，业主有权使用停车场，但却不能无偿使用，因为停车场的产权方――开发商持有其收益的权利。所以，分清楚停车管理中所涉及各方的责、权、利，对业主和物业管理企业来说都很重要。

再次，发挥政府“有形之手”的调节干预作用。政府有关部门要对各类物业特别是住宅类物业（尤其是普通住宅小区）的停车设施（含车位）在进行调查研究的基础上，经过科学的分析，确定不同物业作为配套设施的停车位的配比，具有较长远的前瞻性，不仅能够满足目前的需要，还能适应较长时期的需要。各地政府应当根据城市发展规划和消费行情，有意识地引导车辆消费，采取适当的措施，相对限制购车行为。比如，以提高停车服务费为经济杠杆，以限制机动车辆数量增长的速度。政府出台鼓励相关方面投资建设停车设施的政策，物业管理单位也可在政府批准后投资车位建设，以满足业主停车需要并在管理服务中受益，享受政府有关优惠政策，作为对物业服务的支持。

最后，物业管理企业需要健全管理制度，单设客户服务部门。物业管理是服务行业，是人性化的工作，而非机械化的生产，物业管理企业工作人员的言行对于工作质量的影响是不言而喻的。物业管理企业可以单独设立客户服务部门，主要负责协调客户与各方关系，以“人心换人心”，做客户的贴心工作，给客户营造良好的工作、生活环境。在处理突发事件的过程中，物业管理企业要站在客户的立场上，为客户着想，为客户争取利益，这样才能够获得客户认同。同时，物业管理企业的经理人也要积极营造企业文化，争取让业主融入企业文化中来。健全物业管理企业停车管理制度，具体包括：完善业主公约、停车协议等相关文件，并在其中明确各项费用的取费依据及用途；将物业管理企业相关制度在员工内做普及培训，使得每一位相关岗位的员工均可以向业主做出准确、统一的解释；充分利用公共宣传区域，普及管理文化，将理念随时随地、点点滴滴地渗入业主心中；物业管理企业要严格正规管理，仔细检查进出车辆，控制停车区域的人流，按时间表巡视停放车辆，及时检察并做好记录，控制非正常事件发生的几率；以优越的条件鼓励、倡导驻场车辆具备相关保险，以分解责任压力，物业管理企业也可以在保险公司购买公共财产险、第三者责任险等相关险种，用来分担企业风险。

（作者单位：扬州市住房保障和房产管理局）

主要参考文献：

[1]张春普，程莉娜.对城市住宅小区停车位相关法律问题的探究[J].学术论坛，2009.2.

第6篇：小区管理范文

关键词 信息管理 数据库 收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

2 系统开发目标

（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

3 数据库设计

通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

4 管理模块界面设计

用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1） 管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

本系统包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

5 总结

本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

参考文献

[1] 汪晓平，钟军网络开发技术[M].北京：人民邮政出版社，2003.12.

[2] 张一鸣，桂林，张家祥.个人网站组建实用教程[M].西安：电子科技大学出版社，2004.1.

第7篇：小区管理范文

一、XX佳园物业概况

“XX佳园”位于福厦路、环城西路与205国道交汇处，总建筑面积约2万平方米，小区以多层住宅为主，配有较高价值的店面，其中A区、B区占据交通“黄金点”，交通便捷，银行、学校、超市、酒店、邮局等生活设施齐全，是居家置业的理想物业。美丽的社区，更需要“阳光物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。

二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准

根据XX佳园的实况，我司确定XX佳园物业为中高档管理。其服务标准如下：

（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。

（二）定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。

（三）建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。

（四）每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

（五）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。

（六）常规性公共服务

1、房屋管理及维修养护

（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。

（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。

（3）空调安装统一。

2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。

（1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。

（2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。

（3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。

（4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。

3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。

4、保安及车辆管理。

（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。

（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

（3）车辆出入管理严格，有登记。

（4）停车场停放整齐，场地整洁。

（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

（6）联系群众，搞好群防群治。

（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。

5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

（1）环卫设施完备。

（2）实行标准化清扫保洁。

（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

（5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。

6、绿化管理

（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。

（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

（4）绿化完好率达到95%以上。

7、室内装饰装修管理（二次装修）。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。

（1）受理本小区二次装修咨询与审批。

（2）所有装修人员到管理处办理出入证。

8、房屋租售管理。

（1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。

（2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。

9、社区文化

（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。

（2）制有居民精神文明建设公约。

（3）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。

（4）业主满意率95%以上。

（七）针对性的专项服务（业务）

1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服务。

3、代定报刊、邮件报刊的代收。

4、提供维修服务并做到小修不过夜，中修三天完成。

5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。

三、公司拟采取的管理方式

“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本公司的根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。

（一）标准化管理

物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本公司从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、公司信誉度得到提高。

（二）沟通服务至上

组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。

（三）缔造亲善的社区文化

创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。

四、为开展XX佳园物业管理所配置的人力、物力资源

（一）人员设置。

根据所确定的管理档次及实地考察，按物业管理面积2万平方米计算,本公司“XX佳园”管理处拟设置工作人员11人。

职位人数负责内容

管理入主任兼业主联络处主任1人负责总体工作安排、业主沟通

工程人员1人负责设备、设施维修、保养

车管员/收银员2人停车场管理、出纳、收费

保洁绿化人员1人负责保洁绿化

保安人员6人负责岗亭、车辆出入、巡逻

注：财务人员由总公司兼任。

（二）综合效益简要分析

XX佳园综合管理费及维修金收费标准可为(以上收费标准仅供参考，最后的收费标准以物价局批复标准收费)：

管理费维修金

多层住宅0.50元/平方米·月0.20元/平方米·月

商场1.50元/平方米·月0.25元/平方米·月

地上车位40元/位·月

地下车位60元/位·月

五、XX佳园物业管理的具体操作

公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。

(一)前期准备

公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议；进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。

1.内部机构的设置与拟定人员编制

2.物业管理人员的选聘和培训

开展管理工作前3个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。

3.规章制度制定

1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写《业主公约》、《用户手册》并在入伙时发放。

2）、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入伙前完成。

(二)物业管理的启动

1.物业的接管验收

1）、产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照）。

2）、技术资料（竣工图、设备的检验合格证书等）

2.入伙管理

1）、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统”。发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署“业主公约”，礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问；签订物业管理委托合同、业主公约；通过宣传使用户了解和配合物业管理工作；向用户发放《用户须知》、《用户手册》；配合用户搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等；做好用户搬迁阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。

2）、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好基础。

3.二次装修施工全过程监控

二次装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，公司将依《厦门市住宅区物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《厦门市建筑外墙装饰管理规定》、《家庭居室装饰二次装修管理试行办法》、《厦门市物业管理服务收费办法》等有关法规以及《前期物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理。

作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。

安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。

环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。

共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。

外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。

土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。

水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。

装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。

(三)完善的日常物业管理服务

A、安全保卫系统

1、总体安全环境管理

在社区四周、车床进出口、社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。

培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。

在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖全厦门市的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。

2、对出租户管理

租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注；配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。

3、车辆交通及道路管理

楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。

4、科学管理

记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。

B、设备设施维护系统

1.房屋管理与维修养护

主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。

2.共用设备管理

本公司设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

1）给排水设备管理

管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。

供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。

排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

2）供电设备管理

供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。

配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。

3）弱电设备管理

每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。

4）消防管理

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。

建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。

C、环境保结系统

环境卫生管理的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

1、日常保洁

范围工作内容频次标准备注

楼道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天无遗留物、臭味

2扫地板及楼梯1次/天无杂物，无积水

3冲洗楼梯1次/周无杂物，无积水

4擦公寓口信报箱1次/天无灰尘，无手印

5擦电梯2次/天无灰尘，无手印

6擦公共防盗门1次/周无灰尘

7擦楼梯扶手1次/周无灰尘

8擦公共天花板1次/周无灰尘、蜘蛛丝

9擦消火栓1次/月无灰尘

10擦窗户2次/月无灰尘

道路1路面循环清扫无杂物

2路边绿地2次/天无杂物

3水泵结合器1次/周无灰尘

4路灯柱1次/周无灰尘

绿地清理2次/天无灰尘、枯叶

2、四害消灭

在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。

D、绿化维护系统

制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

项目措施标准

绿化浇水浇水（依气候变化）浇足浇透

草皮修剪（按季节进行）草皮美观平整

杂草清除（每周一次）确保基本无杂草

防虫病虫害防治（一年2次）无病虫害

养护施肥（一年4次）绿化生长旺盛

乔灌木修剪造型一年4次

E、共用设施管理系统

制定共用设施管理标准，对业主的共用设施：篮球场、网球场、羽毛球场等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养；开发收益项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。

F、社区文化活动组织系统

1、社区文化建设

创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处腾出活动空间，与社区居委员会一道，组织社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动，使住用户拥有一份归属感；各项活动事先计划，争取政府有关部门支持，并发展与业主委员会、社区居委会以及政府有关部门的良好合作关系；在楼宇告示栏上设立学习宣传园地；配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。

2、便民服务

“不出社区门，照样过日子”是本公司服务的一项重要目标，当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全公司员工都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。

1）、日常服务

设置业主联络处、服务专线，开辟为业主/业主委员会与本公司沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要求公司员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求；建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改；每半年公开一次物业管理服务费用收支情况；代定报刊，邮件报刊代收。

2）、特约服务

提供有偿特约维修服务。室内维修装潢业务，小修不过夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代装家用电器；代办家庭清洁、消毒、打蜡；委托代聘各种类型的保姆、家教和医疗护理；信息咨询服务等

六、物业接管事项说明

第8篇：小区管理范文

定期和不定期进行小区现场品质巡查，及时发现管理与服务中的不足，尽可能的去改进服务，促进管理服务质量的不断创新与提高。作好业主投诉接待与处理，认真分析业主的意见，积极解决问题，切实提高服务水平，以积极的姿态正视业主的各种投诉，不断反省自我，让物业服务落实到实处，让业主满意度得到提高。

第二、加强团队建设和员工培训，不断提高员工的各项综合素质。

提升团队和核心竞争力，扩宽对管理人员及员工的招聘渠道，通过培训、授权、使用、考核、晋升等方式提高团队建设，提高工作效率，建立系统的培训体系和人才梯队建设，提高团队凝聚力、执行力。

第三、自身强化管理，提高管理水平，加强费用管控和能耗控制，建立起全员节约意识。

强化对小区的科学管理，通过人力的合理利用进一步降低管理成本，提高经济效益。对现有人员充分发挥潜能并作到一专多能，确保组织结构的精简和运转的高效。大力提倡开源、节约的思想观念。

第四、加强工作计划性和执行力，完成公司考核指标。

将考核指标分解到各部门，要求各部门提交工作总结及计划，并对完成情况进行监控，将考核机制和奖惩制度落实。

第9篇：小区管理范文

小儿外科;病区;管理护理管理是医院管理的重要部分,护士长是护理管理工作的主体,其管理水平的高低,对护理工作质量有最直接的影响。如何做好一名小儿外科护士长通过工作实践总结如下。

1 病区设置

儿童病区与普通病区不同,要为患儿营造一个温馨、舒适的住院环境。走廊宽阔、墙壁改变以往全白色,刷上天空样淡蓝色,并挂上儿童喜爱的宣传画。房间内刷成淡粉色,墙壁上装饰画,使患儿走进病房如同走进幼儿园一样,没有陌生感,就会被画面上的故事所吸引。有童话故事“小猫种鱼”“儿童用电安全”及“健康营养常识”等,使他们高兴愉快地配合医生手术和护士的精心护理,早日康复出院。

2 加强自身素质,做好表率

传统的领导理论注重以权力进行指挥的过程,而现代管理强调权力和非权力因素的影响过程,尤其是后者。在工作中,护士长高超的护理技术、丰富的才能和渊博的知识、良好的职业道德和人格魅力、严谨的工作作风等非权力因素无不时时刻刻影响着护士,护士长自身的行为就是护士的典范。所以,护士长单靠行使上级赋予的权力是不够的,要不断加强自己的品德、才能、知识、能力等方面的修养,才能在护士中树立威信,增强自身的凝聚力和号召力,从而担任好护士长的角色[1]。

3 加强新毕业护士的培养

新毕业护士从入科第一天就由护士长亲自带教两个月,培养热爱科室的意识,教育护士充满爱心学会与患儿沟通、交流的方法。讲解医院、科室各项规章制度;讲解常见病及多发病的健康教育知识及术前术后护理知识;讲解重症记录单及一般记录单的书写方法;讲解小儿头皮静脉穿刺方法及要领、小儿静脉留置针穿刺方法、小儿股静脉颈静脉采血方法,并到病房亲自指导,讲解如何选择静脉、静脉穿刺的注意事项及失败原因等,使年轻护士技术水平迅速提高。然后安排业务能力强、工作严谨的老护士带教值夜班四个月,学会独立处理患者的能力,各方面严格要求打好基础,六个月后均达到了独立值班标准。

4 注重理论知识的提高

社会不断前进和发展,我深刻体会到全面提高护理人员综合素质是科室发展的重要环节。为培养一支文化素质高、职业道德好、专业技术精的队伍,护士长每月初制定疾病题目,从护士长到每名护士把疾病相关知识如概念、病因、临床表现、诊断、治疗、护理注意事项等都认真学习并且写到笔记本上,到月末业务学习时大家积极发言讨论对疾病的认识理解,这样长期下来,全科护士就对本科疾病做到系统掌握。除此之外,严格进行三基三严训练,坚持月初布置科室相关理论考试内容,月中旬护士长出题,每人一套,闭卷考试,认真监考,评出前两名给予奖励、后两名罚款,促进大家学习从而提高了专科理论知识水平。

5 加强院内感染的管理

病区治疗室严格执行消毒隔离制度。处置台、治疗车每日用含500 mg/L氯制剂溶液擦拭;碘伏瓶、弯盘每周消毒两次;用过的针头用含1 000 mg/L氯制剂溶液浸泡每日更换一次;治疗室每日紫外线消毒两次,每次30 min并做好记录;紫外线灯管每日用95%酒精进行除尘处理;每周大扫除一次,所有墙面、物品表面、地面均用含氯溶液彻底擦拭;每月进行空气培养一次,达到了隔离消毒标准。

6 医护团结协作

护士长是在护理部、科主任的领导下开展工作,要摆正自己的位置,服从领导。遇事勤向上级请示、汇报,快速认真完成各项工作任务。积极协助医生开展各项工作,教育护士迅速、及时执行医嘱,不参与医生之间分歧。团结、关心、爱护护士,处理事情做到公平、公正,使下属从心理上佩服、尊敬、遵从和依赖,带领全科护士一道为全面提升护理质量,围绕质量安全、服务努力工作。