别墅改建工程施工方案精选(九篇)

第1篇：别墅改建工程施工方案范文

【关键词】 山地建筑；监理要点；防范

【中图分类号】 TU721.5 【文献标识码】 B【文章编号】 1727-5123（2009）01-041-02

1工程概况

天琴湾三期工程位于深圳市盐田区东部海岸著名的旅游胜地――大梅沙与小梅沙之间的崎头岭上。场地北靠盐坝高速公路，南邻连接大小梅沙的盐梅路，项目用地北高南低，建筑物座北朝南，三面临海，面向大鹏湾海域；山地原始地貌属丘陵地貌，海拔高度34～120m，山坡坡度25～65°，表层植被以杂草灌木为主；场地地层由杂填土、坡积砂质粘性土、残积砾质粘性土及燕山期强风化、中风化和微风化花岗岩组成。

别墅用地依山而建，共设计豪华独立式别墅48栋，一栋会所及直升机停机坪组成，其中48栋别墅均配有独立的宅前路或宅前桥及室内泳池和电梯，是当前国内首席高档次别墅区。别墅总占地面积257161m2，总建筑面积25462m2；场地别墅大多3～4层，因山地地形复杂，其配套工程有桥梁工程、道路挡墙工程、边坡支护工程、水保工程、景观绿化等工程。

2设计形式、工程特点

2.1设计形式。自然景观和天然资源是本项目最大的优势。以不破坏山地原有特征和植被为原则，配合独具特色的规划及建筑、景观设计，利用自然山势高低错落，令生态环境与建筑融为一体，营造一种映在绿丛中的临海高档别墅，为尊贵的客户提供舒适温馨的居住环境。

别墅建筑结构为框架结构，基础有桩基础、墩基础及天然基础，建筑物抗震设防烈度为7度，框架抗震等级三级，建筑物设计使用年限为50年。

2.2工程特点。

2.2.1别墅各层平面错台多（标高多，无标准层），阳台、卫生间多为降板，因此对于施工测量和控制标高应谨慎细致。

2.2.2别墅工程结构轴线多，节点多、异型柱多，转角多，施工工序多，给模板及钢筋的制安带来一定的施工难度。

2.2.3有些别墅底层净空高达7米，属高支模，安全施工控制应高度重视。

2.2.4别墅工程山势较陡，主体施工的外脚手架搭设及安全维护工作要认真对待。

2.2.5别墅施工工序：场地土石方开挖水保施工边坡挡墙防护施工基础孔桩平台脚手架搭设孔桩开挖施工平台脚手架拆除承台开挖土方转运及桩头处理砖胎膜及挡土墙砌筑抹灰基底及结构层施工(穿叉墙体砌筑施工)园林园建及外装施工。

2.2.6因工程处于著名的旅游胜地，施工期间的排污和垃圾处理要作为重点加以控制，保证施工期间不对环境造成污染和破坏。

2.2.7水土保持工程是本工程的另一重点，项目的开发应尽量减少山体水土的流失。

2.2.8因山地建筑工程形式多，各设计单位要在建设方的统一部署下,搞好不同工程形式的协调配合工作,使工程主体、景观及配套工程达到整体完美统一 。

3工程监理控制要点

山地建筑工程相对城镇平地或坡地建筑工程，从工程施工到监理控制总体形势区别不大，但因山地建筑大多依山体地势而建，坡体陡峭，地表覆土较少，因此相对城镇平地或坡地建筑工程，从工程施工到监理控制又有其独立特点。天琴湾山地别墅建筑工程，施工初期首先应完成和完善山地水保体系及道路挡墙工程的施工,在道路等配套工程完成后, 山地别墅施工除应做好一般建筑工程常规控制外，还应着重做好以下几方面控制：

3.1主体施工控制要点。

3.1.1基础孔桩控制。天琴湾山地建筑目前已施工的18栋别墅(含会所)基础多设计桩基或墩基础，因坡体陡峭，给基础施工带来极大困难。首先，所有基础孔桩施工前需先搭设10米左右的钢管脚手架施工平台，以利于土石方的转运和运输；其次，对于孔桩石方的爆破作业，要特别重视和做好山体下旅游区道路和人员车辆的防护戒备工作。

3.1.2屋面、露台排水控制。天琴湾三期已施工单体别墅主体建筑面积多在800O左右，且大多卧室、客厅等房间设有户外大面积阳台和露台，大多阳台和露台均覆有种植土进行苗木绿化及点缀景观小品工程，有的别墅平屋面设有屋顶花园，因此工程对屋面、阳台和露台的排水设计和施工十分重视和必要。天琴湾三期单体别墅屋面、阳台和露台的排水设计主要采用PVC管连接网状排水盲管，并覆盖陶粒滤水层，雨水经滤水层、排水盲管再流入周边边沟及外墙排水立管排走。

3.1.3内外装饰特色。天琴湾三期工程已竣工的16、17栋别墅及即将装修的别墅均是豪华装修。其特色主要有以下两点：一是装修材料品种多，且很多材料为港澳及国外产品，价格昂贵；二是施工装修方法多，装修节点多，工艺要求高。

3.1.4别墅防雷要求。山地别墅工程由于它的特殊性，加之小梅沙依山畔海，对防雷接地要求较高。别墅工程座落岩石上，土壤的接地电阻高，施工中除按设计规范要求进行施工外，增加了每栋别墅每层设置均压带(外墙门窗均接地)；室外泳池设置400×600网络式等电位扁钢联接，小区每栋别墅的接地网络联成一体；建筑物避雷带的设置在工程中采用了屋顶避雷器和暗敷避雷带相结合的做法，防雷接地既满足了规范要求，又保证了建筑物的外形美观。

3.2支护工程控制要点。

3.2.1要十分重视地质勘察工作。监理工程师要认真阅读工程地质勘察报告，了解工程所在地的地形、地貌和地质特点，分析可能导致边坡土体滑坡的各种因素，对影响边坡稳定性的关键地段、重要地层和土质指标做到心中有数。由于地质勘察资料不一定很详细而且可能与实际情况有出入，监理工程师在支护工程施工中还要经常对比现场的地质情况，与地质报告差异很大时要及时告知建设单位，由建设单位通知勘察和设计单位，查看是否需要调整设计方案。

3.2.2高边坡设计方案必须经过专家论证。建筑物的设计一般由正规设计单位负责，支护工程往往被认为是施工措施的一部分而不包含在施工图设计之内，由具备设计资质的支护单位自行设计。由于支护工程是一门很复杂的技术，如果设计人员的经验不足，很容易造成设计考虑不周。因此，要求聘请有丰富经验的专家进行设计、施工方案要经专家评审论证，以便有效降低支护工程的风险，防止安全事故的发生。

3.2.3天琴湾三期工程支护形式。由于天琴湾三期别墅工程用地依山而建，单体别墅工程均设有支护工程，且公共区域的道路桥梁工程两侧，根据地形也设计了边坡支护工程。0＃桥边坡支护高度为26.5m，小区边坡支护高度为30.8m，边坡支护安全等级均为一级。

天琴湾三期边坡支护工程主要采用的形式有：挂网喷锚支护；框架梁+锚杆(索)支护；人工挖孔桩＋预应力锚索支护；锚杆（索）框架梁+柔性防护网支护；锚杆(索)框架梁+柔性防护网+微型桩支护；锚杆（索）+框架梁+钢筋砼抗滑墩支护等形式。

3.2.4做好边坡监测工作。①主要为坡顶、坡面位移变形监测，监测工作由专业人员进行；②监测频率为施工期间每周监测2次，竣工后每15天监测1次，半年后每月监测1次，1年后两月监测1次，可根据变形速率调整监测间隔时间。

3.3水保工程控制要点。

3.3.1成立台风、暴雨水保安全应急防范小组。深圳地处沿海，降雨量大，雨季长，台风和强热带风暴频繁。天琴湾三期山地别墅建筑均依山而建,为避免水土流失，确保工程质量和正常的安全施工，应成立制定台风、暴雨及水保安全应急防范小组及预案。充分发挥应急防范小组人员的作用，群策群力，群防群治，各单位协同奋战以保证在台风、暴雨期间，将台风、暴雨等恶劣天气对项目的影响和损失降至最小。

3.3.2制定防范措施(预案)。

3.3.2.1台风暴雨安全应急防范措施：①台风季节应特别提高警惕，随时做好防台风袭击的准备。设专人关注天气预报，如遇天气变化及时报告，以便采取有效措施；②成立台风期间抢险小组，密切注意现场动态，遇到紧急情况，立刻投入现场进行抢险；③科学、合理安排好各分部分项工程的雨期施工，当风力大于6级时，应停止室外的施工作业，做到有备无患；④台风到来之前，应对高耸独立的机械及未装好的钢筋、模板等进行临时加固，堆放在楼面、屋面的小型机具、零星材料要堆放加固好，不能固定的东西要及时搬到建筑物内；⑤台风过后要立即对模板、钢筋特别是电源线路进行仔细检查，发现问题要及时处理，问题严重的必须停止使用，经现场负责人同意方可复工。

3.3.2.2水保安全应急防护措施：①提前筹备水土保持所需要的各类物资，组织好应急抢险队伍，随时准备出发；②在下大雨或暴雨能造成水土流失的情况下，现场管理领导小组成员轮流值班，服从组织安排；③加大现场巡查力度，不放过每个细节的隐患，根治源头，切切实实做到险中无险；④提早做好整个山体上排水系统的通畅，特别是对所有临时或者永久性的跌水沟、沉沙井、道路边坡排水沟及山顶上的截洪沟，过路函管全面检查，是否有堵塞情况，如需疏通的部位要尽快安排并落实到位；⑤对整个现场有水土流失的部位，应该慎重对待，并且及时拿出具体的整改措施，及时解决，以免造成进一步的水土流失。

第2篇：别墅改建工程施工方案范文

关键词：山地，别墅，排水，高程

一、工程概况

本工程占地14.9公顷，拟建别墅152栋。以建筑视野为选择单置的首要因素，所以在各丘陵山地的高点规划建筑，市政污水管线位于地块西南侧市政道路下，市政道路的绝对高程约为200米。各建筑污水均需排向市政，以不影响居住环境和不增加造价为出发点，所以其间不设污水处理设备，而是尽量利用地形以重力流方式排污。

二、排水方案的阶段分析

从条件的收集，以及建筑方案的确定进度，污水方案分四个阶段逐步完成。

1、第一阶段

在立项初期只能规划出一个大致的污水方案。本工程属性为度假别墅，所以按整年计算的话，入住率并不高，又因为别墅基本规划都是三层，地下一层，地上二层，每栋建筑面积不超过1000m2，所以污水排放量不大。通过跟甲方的接洽，得出结论，排水方案应采用成熟的技术，尽量小的投资，同时也要尽量小的影响环境的舒适度。根据这些条件，我做出一个初步的排水方案，各区域以重力流方式分两个口排入西南侧市政管道。排水管线均敷设在道路下，待道路方案确定，再具体计算管道的敷设深度，及坡度。

2、第二阶段

随着项目的推进，甲方提供了各专业所需的周边场地、道路现状管线条件，根据这些条件，第一阶段方案出现了一个比较重大的修改。一部分向东排出的污水应现场情况不可以再直接以重力流排入市政管线。所以重新考虑后得出两个方案。两个方案的共性是管线依然沿山体的自然坡向以重力流方式汇流到区域的最低点，不同点在方案一是在最低点设一个化粪池，人工清掏；方案二是在最低点设集水坑、潜污泵提升最高点，再以重力方式沿道路向西南方向排出，再与其他区域污水管线汇流后排入市政管线。

方案一的优点在于节约管线，并且可以避免因为机械故障造成的损失。缺点在于人工清掏的管理费用过高，而且因为化粪池的体积有限，所以清掏周期很短，而清掏过程会造成对环境及业主的困扰。方案二的优点在于管理费用低，相对方案一污水会比较及时的排出，也不会对环境造成太大的影响。缺点在于增加了压力管线和重力管线的敷设长度，增加了耗电量，增加了机械故障带来的风险。

以下具体从经济上比较这两个方案（因当地概算定额数据不全，所以在此参照北京市建设工程概算定额计算），人工清掏费用约为运输每1m3污水100元，20m3化粪池工程造价约为1.8万元，敷设压力排水管道约为每米85元，敷设重力混凝土排水管道约为每米45元，集水坑及两台潜污泵工程造价约为1万元（潜污泵选用国产泵）。不计算两个方案相同部分的投资，首先比较初期投资，方案一增加一个20m3化粪池，初期总投资约为1.8万元，方案二增加了约320米的压力排水管道和480米的重力排水管道，初期总投资约为5.9万。方案二比方案一多了4.1万元。其次按度假季节入住率80%计算运行成本，10栋别墅，每栋按居住按5人计，用水定额按200L每人每天计，排水量按给水量的90%计，计算结果该区每天排水量7.2 m3，方案一按建造20m3化粪池计算，大约每三天需清掏一次，每次清掏运输费用约2千元，方案二每天潜污泵启动时间总计约为一小时，每小时耗电量1.5kW,以0.48元每度计算电费，每天潜污泵所花费的电费为0.72元。综合以上数据可以得出在客流量大的度假季节里运行两个月后上述两个方案的初期投资加运行管理的费用将持平，继续运行下去的后，方案一每天将比方案二多花费约700元。经过这样的经济比较，以及考虑到方案一在执行时会引起的环境影响，最终选择了方案二，同时确定了整体的排水方向。

3、第三阶段

因为受现场条件限制，地勘工作进行的比较缓慢，在项目启动了一段时间后才提供了部分区域的地勘报告，根据报告所述，本工程用地在地面下4、5米左右基本为岩石层。因此，各专业管道均应结合道路建设敷设，尽量避免单独开槽或埋深过大，至此确定污水管线均敷设于道路下，且埋深在1米到2米之间。在我结合周边实际条件调整排水方向的同时，建筑专业初步确定了一部分单体方案，以及连接各单体的道路位置及标高，剩余的方案也已经初具规模，拿到这些数据及图纸我可以结合单体方案细化排水管线位置及埋深了。建造在山地上的别墅，其最大的特点就是随地势而变的建筑功能属性，在152栋别墅中，11栋为上山户型，上山户型没有地下室，污水直接重力流排入道路下敷设的污水管线。

其余141栋别墅均为下山户型。院和地下一层地面是一个标高，从路到建筑院之间，大概有3米的落差，就是别墅一侧比另一侧有3米的落差。这样的落差使地下一层朝外临道路这一面是完全的地下室，但是朝院那一边是完全的地上。所以这个建筑，从外侧看它是一个地上两层的独栋住宅，但是从院这边看是三层的。所有下山户型路面标高与别墅一层地面接近，别墅地下室地面则低于路面3米左右。按之前设计的污水管道均敷设于道路下，则为避免污水管道埋深过大，大部分单体需将地下室排水提升后再排向道路下污水主管道，否则，因单体出线过低会影响道路污水管线的埋深，既不便检修，同时又给施工造成了很大的困难。所以，下山户型单体施工图设计中，将地下层排水进行了集中收集提升的处理。

4、第四阶段

随着建筑方案的确定，单体场地及道路的标高也均确定，141栋下山户型均需设污水提升，这个结论对造价及施工依然有很大的挑战。因为本工程为度假型别墅，年平均入住率并不高，用水量和排水量均不大，根据这样的居住特点和自然条件，进一步修改了排水方案，最终确定下山户型在建筑院敷设污水管线，尽量避免单体污水机械提升，高程接近的几户汇合后沿等高线敷设，再汇入道路下的污水管道。个别单体因地势问题只能采用提升方式排水的，尽量先以重力流形式汇集，再统一做集水井提升。经此修改后，约不足10户需做污水提升。

三、最终排水方案

经过上述四个阶段的推敲和方案比较，得出的污水方案是：首先确定排水主干线敷设于道路下，埋深控制在1至2米之间，利用山势坡度重力流向市政污水管道。东侧局部地势低点设集水井，收集生活污水，经污水泵提升至西侧地势高点，再排入道路下的重力污水管线。上山户型污水重力流入道路下污水管线，下山户型出户污水管道敷设于院中，相临几户顺地势汇集后重力流入道路下污水管线。当院地面标高与道路地面标高相差过大时，管线沿等高线敷设，逐步坡向主干道。临近市政道路位置做跌落井，逐级降低排水管线标高，再在贴临市政道路位置，且地面标高与市政道路标高接近处设化粪池，处理后最终排入市政污水管道。

四、结论

山地别墅的天然地势和丰富的自然景观是其不同于平地别墅的最大特点，排水首要考虑的是利用自然高差和坡度，尽量保持污水的重力流方式。在山地别墅项目立项初期就应收集地质报告，以确定管线的埋深；收集当地气象资料，以确定风向，要避免需要通气的污水设施位于上风口。化粪池位置应尽量设置在远离住户处，减少对业主的影响。排水方案应在确定单体方案和道路方案后开始进行，可避免不必要的返工。从经济上考虑，山地别墅总体造价比平地别墅至少高出20%，排水方案就应从管道埋深、敷设位置到构筑物的布置，以及后期运行管理上进行经济比较，务求不增加额外的不必要造价。

参考文献

[ ]室外排水设计规范GB50014-2006

[2] 北京市建设工程概算定额 第四册 建筑室外工程

[3] 给水排水设计手册 第5册 城镇排水（第二版）

[4] 建筑给水排水设计手册

第3篇：别墅改建工程施工方案范文

探讨别墅物业管理

居住类型上物业分为：一般住宅、公寓、别墅三种。从档次上别墅属于最高一层。别墅住宅随市场经济的发展日益增长，成为房地产业的“宠物”，倍受消费者亲睐。因此对别墅的管理也成为物业管理企业的一个重要课题。下面笔者就其公司即将接管的别墅谈一下对别墅物业管理的个人观点，望各位同行批评指正.所谓“别墅”现代汉语所给定义为：在郊区和风景区建造的供休养用的园林住宅。

所谓“管理”在这里的喻义为物业管理，含保管、照管与料理、约束的并列关系。虽然书中对别墅的定义与目前市场上销售的别墅及国外发达国家的别墅有诸多不同之处。但即称“别墅”住宅都有许多相同之特征，那么别墅的物业管理除了进行一般物业管理工作所包涵的社区清洁、保安；一般设备养护、维修；公共设施保养、维护等，还要根据别墅的特性，搞好针对的服务管理工作，方能取得良好的效果和收益。

一、别墅环境的特性

由于别墅区选址大都在郊区、风景区，远离城市喧哗区域，在开发建设与它类型物业相比，占地多、面积大、个性化强、绿化用地与占地面积的比例不低于1：1，各建筑之间距离大，道路宽阔。那么通常物业管理中所要求的，绿地无杂物、杂草，人行道和机动车道无损坏；保持清洁标准，就不适宜了。首先园林绿化区域的设计，在风格上需与别墅的建筑相符，在选择的品种上，需考虑到南北气候的差异，否则会造成“碧绿”一会儿，“优雅”一时的短时效应，一年只有一季二季绿的景象。如果这些“先天不足”一旦形成，那么后期的物业管理无论如何，也无法达到良好的效果。另外，距离大、道路宽、人口密度小，宜造成了人与人之间情感沟通的不畅。根据别墅所处的区域，入住人群的类别，通过“民意测验”、“客户调查”，增加一些实用功能的公共设施，如开设露天健身房、儿童乐园、老人活动地、露天烧烤区、艺术园艺塑品、信息栏等，以沟通开发商、物业公司、业户之间的情感，提高物业管理成效。还有，象雪天及时有效地清扫道路，雨天道路排积水处理等等，正是这些看似细微的工作，构成了管理的全面，可以体现管理水平的地方。

二、治安特性与管理

别墅在规划上是统一设计、施工的几十栋、上百栋为一组的、相对封闭、上规模的社区。从价位上讲，拥有者为有经济实力者及有社会地位者等人群。从使用上讲，多为人们休假的第二居所、在西安办事处、集团办公地等。由于人流疏稀、人员密度小、财产价值大、隐患部位多，因此安全治安工作必须放在首位，要达到通信畅通、反应迅速、防范有效，则要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。以技防和人防相结合，利用先进的智能化设施，对社区周界、出入口、车库、公共场所、重要部位进行24小时监控。保安员利用固定或流动的方式进行询问、检查、帮助别墅区内的人员。以使用电动、机动交通工具达到“快速”，以完备先进的设备装置达到“准确”，以训练有素的专业人员达到“有效”从而防范、控制、处理各类突发事件。但是值得注意的是，过多的盘问、繁琐的登记、严格的控制，会丧失住宅的舒适和方便感觉，取而代之的是“壁垒森严”的“监狱”感。如何恰如其分地做到安全又方便，确实是个难题。我想因为别墅面积大、人员流动小、固定保安岗与流动保安岗利用通信设备，实现“移动通报制”可以缓解此矛盾。（即随着来人、车辆的移动线路，不断的通报方位形成隐形安全网）。有的别墅在对外来人员，车辆管理上实行主、付卡验证方式，效果也还可以。在物业管理中，保安工作除了具备准军事化的素质、职能，还应该尽可能熟悉一栋别墅的各方面情况，从单纯的保卫职能到兼有帮助、服务职能。这属于服务软件上的范畴，不少项目，提出“有困难找保安”的承诺，是一个即好又难的课题。另外别墅区内车辆交通的管理，也涉及到很大的安全因素，因为每户在不少于一辆车的现实状况，使之必须“人车分流”，那么标识的正确、有效、到位、路线合理流畅是减少不安全因素的条件之一。

三、别墅的服务与管理

服务与管理从字面上看，前者是听从命令的，后者是发出命令的。但在物业管理中就要将二者溶汇贯通，有机地结合起来。曾经在与香港戴德梁行物业管理公司西安分公司总经理交流时，其总经理感叹：在中国，很多人花几百上千元吃顿饭没关系，就是心疼每月几十元的物业管理费。这也从一个侧面反映了国内许多业户对物业管理的不理解。在人们较熟悉的香港物业管理模式中，物业管理经费完全来源于业主。在中国如何在人们的经济和心理承受力不到的前提下完全实现“以区养区”，就要在服务的种类多样化，管理形式灵活上大做文章。虽然别墅的封闭性、远离性带来生活、日用品服务的必须性和单一性，但因别墅用户的活动半径大，第一居住所等原因，使大件物品及耐用品不会在社区内消费。所以，安排服务设施，提供商品种类要认真推敲。由于别墅建筑的特性及消费人群的特性，使得别墅带有很强的私密性，各种费用 的收缴是管理工作之必行，如上门收取，从服务角度上讲固然可取，但频频打扰用户又是不可取之。这时利用多费统收、智能传输等方式，可以一举两得。住别墅的一族人群对休闲、健身、娱乐都有一定的需求，应运而生的“会所”是一个很好的契机。办好了，即可以满足用户需要，又可以提高收入，达到“以区养区”的目标。但是现有项目会所空置、困置大有所在。故而一定要考察和制定会所的项目、周边情况、经营的方式、面积的大小、收费的高低等等一系列可行方案，解决经营和安全等问题，方能达到预期的目标。休闲会所的经营是物业公司值得审视和思考的问题，如何使项目其巨额的运行维护费用得以维计并最终为开发该会所赢得利润是今后将要关注的焦点。另外别墅房屋的钥匙管理；代出租委托管理；公司用房、会议活动管理等等都是别墅区别于其它物业的服务项目，是值得进一步探索的方面。

四、管理控制措施

1、运行流程物业公司在内部管理上，由物业部负责接收来自上级、客户等信息和物业管理服务需求，并及时传递给相关部门执行运作，同时，协调、沟通与监控客户和相关方，收集执行过程中的信息通过反馈渠道回到物业公司总经理处，供其决策时做出校正、判断、总结。使物业管理服务做到有布置、有监管、有总结，确保了物业管理服务的及时性和有效性。

2、管理控制措施在别墅项目物业管理的不同阶段，物业公司应采取以下管理措施强化对物业的有效控制，保证物业管理服务的整体质素。一站式服务在物业交付使用后，物业公司物业管理部的客户服务中心为业主、用户提供“一站式”服务，使业主、用户办理相关业务简捷方便。空置物业保养别墅项目在物业交付使用后，由于销售策略的原因，有一定量的物业处于空置状态。物业公司在空置物业的管理上，按正常使用物业实施物业管理，并建立定时入室检查制度，让空置物业保持良好的使用性质，使之随时能投入使用。安全应急预案别墅项目大都是以住宅为主，带商业群楼的建筑模式，其安全是重中之重。物业公司在进入服务前，将根据别墅物业各系统的特性，制订电梯、消防、安全等突发事件的应急预案和处置指引，并加以演练。楼宇巡视在物业管理服务过程中，物业公司物业管理部、工程部、秩序维护部每日均须执行巡视检查制，通过定时定期对各自职责范围内管理控制的重点区域、重点部位、重点设施设备的检查，将管理服务由办公室延伸到管理服务的第一线，做到早发现、先预防。l隐形清洁别墅项目的清洁管理服务，物业公司推行“隐形清洁”服务方法，清洁服务内容尽可能放在非业主出入的高峰时间进行，其他时间以保洁为主，这样，当客户进入物业时，物业时时保持整洁的环境。上门走访别墅项目物业管理服务中，物业公司变被动为主动，改变以往的通过业主、用户投诉改进工作的方法，实行定期上门走访，主动与业主、用户交流，从中发现管理服务中的不足之处，加以改进。

3、信息反馈流程

物业管理中心经理定期与开发商工作人员及用户进行沟通,反馈信息,发现问题及时整改。

物业公司定期或不定期与开发商和辖区政府机构进行沟通,发现问题及时商讨整改办法,并督促现场管理中心进行落实。

第4篇：别墅改建工程施工方案范文

【关键词】轻钢结构；选型；选材

中图分类号：TU291 文献标识码：A

所谓“轻钢结构建筑”，其主要材料是钢结构框架辅以彩色金属压型钢板，由于其框架结构以门式钢架为主，因此，其建筑表现是以门式钢架为基础进行衍化。通常是指由下列钢材所构成的结构：①冷弯薄壁型钢结构；②热轧轻型钢结构；③焊接或高频焊接轻型钢结构；④轻型钢管结构；⑤板壁较薄的焊接组合梁及焊接组合柱而构成的结构。

轻钢结构具有以下几个优势：⑴ 自重轻, 抗震性能好, 安全性高。⑵ 建筑造型简洁美观, 内部空间布置灵活丰富。⑶ 实现住宅产业化、建筑集成化轻钢结构住宅构件在工厂大批量、标准化生产, 现场拼装, 工业化程度高, 设计、生产、施工一体化, 提高了住宅产业化水平。⑷ 施工快捷、工期短, 不受季节限制。⑸ 绿色、环保, 符合国家可持续性发展的要求。⑹ 防腐耐久, 舒适性好。⑺ 宜于拆卸搬迁 ⑻ 设计技术先进。利用先进的计算机辅助设计(CAD) 和计算机辅助制造(CAM) 技术, 能全面按用户要求进行设计, 且效率高、报价快、造价低、供货迅速。

随着人们生活水平的提高，对建筑物抗震性和安全性要求的提高，人们开始将目光投向轻钢低层住宅建筑，即墅建筑。其丰富优美的坡屋顶造型以及与众不同的建筑外观，越来越受到人们的青睐。

1 轻钢住宅的结构选型

低层住宅多见于墅，一般为2层或3层，由于采用轻型屋面，所以顶层结构受力远比其它结构层小，所以钢柱可以变截面，以节省钢材。为了美观要求，别墅住宅一般不允许有水平支撑和垂直支撑，所以轻钢别墅的结构体系一般情况下，钢柱和钢梁刚接。次梁与主体结构的连接采取铰接办法，以简化施工工艺。屋面层结构的钢梁和钢柱可采用刚接或铰接，由于该层结构的断面尺寸和厚度均比较小，焊接较容易，若采取螺栓连接，整个结构方案比较复杂，为了简化施工工艺，笔者认为最好采取刚接。梁柱可用截面高度100～120mm的方管或双C型冷弯薄壁型钢制作而成，屋面结构和其它结构层的节点连接既可刚接也可铰接，笔者倾向于刚接，因为轻钢别一般也就是2层或3层，总高度一般不会超过15m，所以整个变截面钢柱可以在工厂制做好，这样既节省了安装时间，又可节省螺栓，从而降低安装费用。首层结构由于受力较大，所以断面也较大，钢柱与基础的连接既可以刚接，也可以铰接。如果风载较大或设防烈度要求较严，可以采取刚接的方法以控制侧移。一般情况下建议采用铰接柱脚。这样对基础的要求放松，从而降低基础成本。

综上所述，轻钢别墅的结构方案可以归纳为如下几种形式：①刚接框架，柱脚铰接；②刚接框架，柱脚刚接；③下层刚接框架，上层门式刚架，柱脚铰接；④下层刚接框架。上层门式刚架，柱脚刚接。

若楼板采用现浇板或压型组合楼板，则可以考虑楼板的组合作用，这样得到的结构体系较以上四种方案经济。但如果楼板为预制板，不宜考虑楼板的组合作用，此时预制板加大了结构的负荷，对抗震是不利的。为了改善抗震性能，在预制楼板上再做一薄层现浇钢筋混凝土叠加层。如果结构层数增加，荷载增大。并且考虑防火要求，钢柱又可以采用组合柱，那么以上四种结构方案又可以延伸成以下几种新的结构形式：④组合柱刚接框架．柱脚铰接；⑤组合柱刚接框架，柱脚刚接；④下层组合柱刚接框架，上层门式刚架，柱脚铰接；④下层组合柱刚接框架，上层门式刚架，柱脚刚接。

2 轻钢别墅的结构选材

钢柱一般可选用截面高度200―300mm．的焊接H型钢或方钢管、矩形管等。H型钢有强弱轴之分，其两个方向的截面特性相差很大，选用H型钢做钢柱，一般由弱轴来控制钢柱的截面特性，所以由此选取的断面偏大，不经济。为了使两个方向的截面特性相近，笔者采用管材作为钢柱，其对各个方向的受力具有良好的改善。并且管材封闭，既便于装修，又利于维护。同时表面积减少，也降低了油漆费用。

钢梁一般可选用截面高度250―350mm的焊接H型钢或方管、矩形管等。由于H型钢强轴方向性能比弱轴方向优越得多，相对管材而言，强轴方向上的优点是显而易见的，所以从钢材强度和经济角度上，应优先采用H型钢，但从美学角度看，选取管材做钢梁也是非常有意义的。

楼板可以选取现浇板，压型钢板加现浇板、预制板等。从经济的角度看，选用现浇板的总费用是最低的，预制板次之，压型板加现浇板最贵，如果工期不是特别紧张，笔者建议采取现浇板作为楼板比较合适。

维护结构可以采用混凝土砌块，钢丝网架板，石膏板等。为了保温要求，外墙最好位于钢柱外皮。同时为了便于安装其它设备，外墙做好采用强度较高的维护材料，如配筋空心混凝土砌块等。

屋面材料可以采用EPS夹芯板，也可以采用现场复合而成的金属夹芯板。

3 轻钢别墅的计算

结构分析比较简单，可以采用SAP2000计算程序，以及TAT和SATWE三维空间计算程序，梁柱采用杆系单元。一般应建立空间模型进行计算分析。

4 轻钢别墅的特点

与传统结构相比，轻钢别墅具有以下特点：钢结构的截面尺寸小，可以增加建筑物的有效使用面积3％一6％：屋面结构采用冷弯薄壁型钢，易于制作各种造型的坡屋顶：屋面采用轻质彩色钢板，外观丰富美观，防水、保温性能好；钢结构作为承重体系，有效降低了建筑物自身的重量，减轻基础受力，节省了基础造价，同时还减少了地震反应，抗震性能好；平面布置灵活而方便，容易满足建筑上提出的要求；若和楼板共同作用，能有效地降低结构层高，从而降低造价；施工速度快，周期短。缩短工期。提前投产，可以带来可观的经济效益；便于管道设置。管道和各种线路可方便地穿越钢梁，使用方便；结构建成后，可以根据需要进行扩建，加层，拆卸。施工上比传统结构简易可靠，甚至可以将整个建筑物设计成可移动式住宅；轻钢别墅是绿色建筑．轻钢别墅是可再生资源，使用超过一定年限后，旧钢材可以回收，经高炉冶炼后重新成为建筑钢材。

5 小结

近150年来，钢材在建筑业的应用已遍及世界。钢材至今仍然是最坚固、耐久和经济的建筑材料之一。虽然，钢结构在传统上主要用于高层建筑和桥梁建筑，然而近年来钢结构住宅建筑在全球范围内的发展极其迅速，越来越多的建筑商、地产商及业主开始认识并感受到钢结构住宅的优越性。此外,轻钢构件的多样化，为高效、高质、高强，以及省工省时省料的轻钢住宅结构体系提供了保证，同时也为其工业化、系列化和成套生产奠定了基础。随着对环保建筑的呼声日益增长，这就促使建筑业寻求有利于环境保护，且又经济实用的建筑材料及施工方法。由于钢材可以回收利用，而且施工时废料少，这就促成轻钢结构体系在住宅建设中成为一种倍受青睐的选择。轻钢住宅体系在商用建筑上的应用和普及是必然，需要从业者深入研究，为我国的轻钢住宅结构设计和发展做出贡献。

参考文献

[1] 建设部科技发展促进中心1.钢结构住宅设计与施工技术[M] .北京: 中国建筑工业出版社, 2003 :

第5篇：别墅改建工程施工方案范文

关键词：山地别墅结构设计坡地基础节点设计

随着社会经济的发展，建筑也伴随着各主体的不同需求朝着不同的方向发展，经历了多层、高层、超限高层、联排别墅、独栋别墅、坡地及海景别墅的发展过程，从满足居住需求到追求居住舒适，再到追求回归自然的成长过程。目前，山地海景别墅则是人们对建筑极致追求的一个标志。

1工程概况

本工程位于深圳市盐田区海滨，依山傍海，共5栋高级别墅，地下1~3层，地上2~3层。建筑场地位于海边山顶，海拔高度227.97~243.5米。方案设计出自Richard Meier，我院承接结构设计任务。

2结构体系的选择

本工程各单体均不同，体型复杂，与周围自然环境的协调统一是建筑设计的灵魂所在，这也体现在对结构设计的严格要求上。本工程建筑竖向构件采用圆形截面，直径300mm，柱距统一为5.4m，层高3.6m，建筑吊顶、面层，结构梁板及设备管道预留空间890mm。体型不规则并存在连廊等薄弱部位。鉴于以上特点，结构采用钢管混凝土柱宽扁梁组合结构体系，局部采用钢结构。

3整体计算

本工程位于近海岸边的山顶，面向大海，地基地势较高，海拔高度约240米。周围无遮挡建筑物，地面粗糙度为A类，且位于山顶，须考虑对抗震、抗风的不利影响，综合建筑体系与场地特征，本工程基本风压采用1.15Kpa[1]。结合场地特点和结构特征，本工程地震作用放大系数取1.2[2]。

本工程车库同建筑主体仅靠连廊联系，由于建筑要求，不能设置结构抗震缝，此处为结构设计的薄弱部位。为了解决这个问题，本工程采用了多次多工况的整体及局部分析，找出了连廊本身及与其相连处的薄弱部位和各薄弱部位所对应的最不利荷载工况，并进行了实体有限元分析，按分析结果做了适当的加强，使薄弱部位的结构构件满足中震不屈服的设计目标。

4设计中遇到的问题及解决方式

4.1山坡建筑的基础设计

本工程场地地形、地质条件复杂，场地陡峭多变，山体坡度较大，并按要求尽可能保持

山地自然环境。结合现场条件，对边坡稳定不利的区域采用深基础，基础类型应结合具体地形和基岩埋深确定，至少设二排桩基，并设置拉梁，形成框架，以确保地基和建筑物的安全。

（1）基础形式

根据该山坡的地势地形和地基处理设计要求，陡坡处选择人工挖孔桩，山坡内侧地势平

坦处选择独立基础。基础形式的选择有以下三种：⑴整栋别墅位于较陡的山坡，为满足抗滑移要求，则整栋建筑基础采用人工挖孔桩；⑵整栋别墅前侧位于陡峭的山坡，其余部分位于挖方平整区，仅前二~三排桩有抗滑移要求，则山坡前侧三排采用人工挖孔桩基础，其后采用独立基础，并对整栋别墅进行抗滑移验算；⑶整栋别墅仅前侧位于坡地，且山坡坡度不大，其余部分均位于挖方平整区，则山坡前侧两排采用人工挖孔桩，其余采用独立基础。

（2）基础顶与建筑主体形成吊脚时结构的处理

根据建筑要求，基础顶位于地面下300mm。局部山坡等高线较密处，单位距离高差较大，此时基础顶与建筑主体有较大高差，形成吊脚，在吊脚处加设基础梁，以保证整体刚度加强整体性，吊脚区域梁柱参与整体分析计算，吊脚部分柱箍筋全高加密，做法见下图1。

局部平整区，采用独立基础，当持力层为岩石时，将岩石凿至设计标高以下10~15cm，将岩石上碎石泥沙等残渣冲洗干净，用与基础混凝土等级相同的混凝土垫层垫平，然后浇注独立基础。

（4）边坡支护和地下室外墙

庭院四周的边坡支护采用重力式挡墙、混凝土悬臂挡墙、土钉墙或其他支挡方案，应由专业公司负责设计和施工。支护结构与主体建筑间隔一定距离，使边坡支挡结构与主体结构分开，避免因挡土墙或支护变形过大对主体结构产生不利影响。

（5）水对结构影响的处理

由于本工程是坡地建筑，海拔较高，地下水均位于基础下，可不考虑地下水对基础的影响。但雨季大量雨水的冲刷和蓄积对坡地土体稳定的影响不可忽视，在雨水作用下保证坡地土体稳定和排水顺畅，防止雨水浸泡十分重要。本工程采用了排水和挡水相结合的经济合理方案。在主体建筑周围设截水沟和排水盲沟，将山上的雨水排走。并适当考虑排水不畅时地下室侧壁瞬时水压增大的不利工况。做法见图2。

综上所述，坡地建筑基础应注意以下几点：

1. 建筑功能，结构设计及雨水疏导等需各专业尽早介入相互协调，共同保证建筑的安

全与舒适。

2. 尽量将外部山坡等易出现不稳定的土体与建筑主体分离，使外在因素对主体结构的

稳定影响降到最低限度。

3. 在山坡与基础之间形成多层次的稳定体系，使建筑主体有多道防线。

4.2上部结构宽扁梁与钢管混凝土柱节点的设计

组合结构设计中，节点的设计较为复杂。本工程设计中因建筑功能要求，房间内尽量不露梁、柱，且上下层因建筑功能不同而分隔不一致的情况很普遍，这就使得根据具体的情况改变梁、柱截面的情况很多。而梁、柱截面尺寸的限制，使施工与设计的协调显得更加突出。如何设计出既方便施工又具有足够安全的节点成了本工程的一个难点。

钢管混凝土柱，节点必须保证受力连续，悬挑梁支座面筋受力也必须连续，且宽扁悬挑梁，支座钢筋直径大，根数多。钢管混凝土柱与悬挑梁的节点则同时综合了以上两个特点，同时由于尺寸上的限制，使问题处理起来更加复杂。结合以上特点，本工程悬挑梁面筋大部分（≥50%）拉通，剩余部分通过加设钢牛腿与钢管混凝土柱连接，而钢牛腿的引入，不但解决了梁柱核心区受剪问题，也有效的解决了钢筋的连接问题[3]。做法见图3。

第6篇：别墅改建工程施工方案范文

我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。

——威廉姆·巴特勒·济慈

Iwillleavenow,becauseIcanhearthelowvoicefromthelakewaterflappingthebankWhenIstandalongtheroadoronthegreypavement,Icanhearthatitismydeepheart.

——WilliamBartlerJice

——赛博地产顾问机构——

前言

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

二、竞争对手分析

第二章、SWOT分析

一、现状分析

二、SWOT分析

第三章、产品策略

一、产品定位及布局规划

二、独立别墅外立面风格建议

三、其他物业形式的建议

四、功能配套

五、环境建议

六、物业管理规划

第四章、目标客户群分析

第五章、营销策略

一、推广案名、Logo

二、项目核心价值体系的建立

三、主题定位、广告语、卖点提炼

四、推广策略

五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场

六、价格策略

七、现场销售策略

八、阶段性媒体计划及SP活动策略

第六章、营销管理

一、营销管理

二、人员配置及培训管理

前言

别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。

继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。

对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！

项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点

无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。

别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。

太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。

2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。

无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDP在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从2003年房交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。

3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅

无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。

如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。

4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。

以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的SP活动尤其重要。

二、竞争对手分析

太湖虹桥花园

太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中因为量体小和部分内部消化的原因，估计此项目不会有太大的市场炒作，所以不会对本案构成严重的威胁。

太湖明珠苑项目（湖光山色）

与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，按照民生一贯的开发理念，肯定会造成高档的别墅区。2003年秋季房交会上，此项目已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原规划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本项目最为强劲的竞争对手，我们应继续密切地关注此项目的发展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。

宝界山庄

地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他项目比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建造56幢独立别墅，整体规模较小，估计售价在10000元/㎡以上。该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的，聚江公司计划建造传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估计会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。

太湖威尼斯花园二期

金马地产把地块转让给了益都开发，地块与本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该项目的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估计还有部分高级公寓。该项目的设计风格仿照杭州著名的别墅项目——九溪玫瑰园，采用欧式的建筑，日式景观，若益都的项目已全部交给星观达阵的话，其以后的营销策略也应该密切关注。

蠡湖新城1号地块

2003年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地，如此高昂的价格和1.2的容积率，开发商一定会采用别墅、Townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划方案，该地区的独栋别墅和Townhouse估计会采用现代式风格。有政府宣传作为其项目的有力支持，在社会上市民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。

太湖·金色水岸

地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套别墅，分三期开发，首推73户，其中独立别墅55幢，townhouse18户（双拼别墅，面积230㎡），是目前无锡最大的别墅群落。由于地处马山，离市区距离相对较远，有着明显的不足之处，定位在度假别墅。现在此项目一期以4000-6500元的市场价格已经销售一空，因为其定位与本项目有很大的差异性，故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破，作为2003年秋季房交会上唯一的参展的别墅项目，金色水岸却也赚足了人气。

马山檀溪村地块

本地块为供电局拍下，占地1200亩，现在正在拆迁阶段，一部分对供电局内部职工，一部分对外销售，销售价格会有较大优势，估计会在明年五、六月份上市。

巨大中高档楼盘对本案的冲击

以上的竞争对手都是别墅物业，但本案不是纯粹的别墅社区，还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房，所以，整个无锡市场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的市场冲击，如“财富广场”的住宅部分、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅部分、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内即将推出的其它地块，也会对本项目形成巨大的市场冲击，而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案的导入，所以各项目的动向都应该及时关注。

第二章、SWOT分析

一、现状分析

无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和城市建设上都取得了极大的发展。城市中心南移，市民广场、太湖大道等市政重点工程先后建成，随着政府“打太湖牌，唱运河歌，建山水城”理念的逐渐深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。

本地块位于五里湖之畔，无论是到市区还是太湖风景区都非常便捷，西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容，而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心，所以本地块是建设高档住宅的理想用地。

二、项目SWOT分析

优势：

1、地理位置优势非常明显，三面环湖，拥有不可再生的自然资源，将成为无锡真正的滨湖高尚社区。

2、规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个重要筹码，本项目建筑面积22万多平米，也是市民心目中最理想的规模。

3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。

4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。

5、市民对临湖而居的生活有种向往，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生活可成为现实。

6、无锡楼市一路高走，拥有极庞大的购房人群，投资者也对楼市充满信心。

7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者，本案优越的地理位置也会吸引这部分人群形成购买，即具备天时和地利。

8、苏锡路和美湖路交叉口，正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的方便，易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。

9、规划中金城路将与长江路贯通，届时本物业与新区的距离大大缩短了，将能吸引新区很多白领及金领的目光。

劣势：

1、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。（随着政府规划不断进展，配套会逐渐完善，小区商业部分和内部配套也会弥补这方面的不足）

2、目标客户都比较注重学区，但本社区没有很好的学校。（建议利用泰德学校超前而气派的硬件设施，联系名校进驻，变劣势为优势）

3、地块的保留建筑为94年建造的，无论是外观立面、整体布局，还是现在的居住人群素质，都影响社区的整体品质感。（可以在社区规划中分割成不同的组团，对其外立面与绿化景观作整体调整）

4、地块对岸的现状破旧不堪，成为目标客户的形成购买的障碍。（随着规划不断进展，政府重金打造的金色港湾将很快启动，这些都将得到彻底改善，销售说辞和销售道具中应充分体现这些规划的优势）

5、市民对本地块还比较生疏，要认识其价值，除靠政府规划宣传外，还需要较长时间的导入。（全面导入营销策略，新概念包装的渗透逐渐拉近与目标客户的心理离）

6、离市中心有一定距离，目前公交线路不多，住户必须有私家车，会缩小了目标客户的范围。（随着地块的逐步成熟这种现状会逐步改善，也可开通社区巴士，既服务于业主，又是楼盘的形象宣传）

7、区域内跨湖的水管会挡住部分视线，规划设计中也要为其让路。（景观设计中，因势造景，可以营造优美的水系）

机会：

1、政府总体规划中的地块周边基础设施将逐渐成熟，蠡湖新城同样提升了本地块所在的蠡溪板块的综合居住品质。今年10.1对市民开放的环湖路周边区域，其叹为观止的美让人对蠡湖的价值有了感性的认识，本地块所在的区域内，政府明年将重金打造的“金色港湾”将吸引众人的目光，市民对本项目会更有信心。

2、蠡湖新城一号地块的拍卖更帮助支撑起本案的价值定位。

威胁：

1、明年无锡整体房地产市场的上市量将持续放大，townhouse的上市量会迅速增长，本案目标客户为中高档收入人群，锁定此类人群的楼盘将陆续在今年下半年和明年强势推出，本案的公寓房与别墅将同样面对的非常激烈的市场竞争。

2、本案附近立项的楼盘拍卖的价格较低（四药厂地块和新联村地块），会拥有更大的价格优势,从而分流掉部分客户。（针对这些现状，首先本案在规划上要出奇制胜，在销售过程中导入强有力的营销策划也非常重要）

第三章、产品策略

小区就应该是一个社区、一个城市、一个全面照顾、全员呵护的生活空间。

一、产品定位及布局规划

根据地块特征及指标，结合本案目标客户的定位及喜好，以及本地块楼盘的综合定位等，在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵味，所以应充分考虑建筑的节奏感于韵律感。利用地块较方正的优势，形成一个围合式的布局，优美的立面天际线摒弃传统建筑高度一致或相差不远的特点，讲究建筑高度的变化等落差。在地块西南湖景最开阔处应该造独立别墅，依次向东排列可以双拼别墅、townhouse、叠加式别墅和高级公寓，使整个社区拥有优美的立面天际线。

本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保留建筑各自成区又相互联系，充分考虑到沿湖的景观与美湖路沿路的景观，形成高低错落的湖畔风景线，让建筑、景观与自然和谐共生。

本项目地分成三个部分：

第一部分位于美湖路北侧，独立成区，建议做成高层，成为一个高品质湖景住宅，每栋都可以欣赏太湖的风光，面湖一侧以大落地窗、大面宽拉近与湖景距离。

第二部分位于美湖路南侧的东半部这里可以排布双拼别墅、townhouse和叠加式别墅及高级电梯公寓，并与保留建筑形成整体。

第三部分由星级酒店和提供度假式服务的独立别墅。

美湖路南侧的有两个入口，一个是在社区中央的美湖路沿路，还有即在星级酒店广场和会所处入口。沿五里湖是退湖50米的绿化带，也是整个小区的公共部分。本社区的几个部分是相对分离，但又拥有许多共享的风景与配套，建议在沿湖适当堆坡造景，使独立别墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能领略到五里湖的秀丽水景。

二、独立别墅外立面风格建议

别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。

对于开发商来说，开发获利是一方面，另一方面也有着一定的社会责任，应该更是城市新的生活方式的引导者，这才是开发商真正的贡献所在，也是能够迅速提升开发商品牌知名度的捷径，这就需要开发商的智慧、勇气和创新。如始终站在中国房地产风口浪尖的潘石屹的soho现代城、建外soho曾一度成为中国房地产的里程碑，其在海口开发的博鳌蓝色海岸的现代式风格一举成为别墅产品创新的旗帜！所以建议开发商在建筑风格上要有创新，将自然资源和建筑的灵性发挥到极致！

建筑风格建议：

根据以上别墅市场分析，本项目的SWOT分析，感觉本项目的优势和机会点非常清晰，处在政府规划的黄金地段，分析地块处于五里湖北岸，蠡湖新城隔路为邻，本楼盘的外立面风格建议以下两种：

1、美国乡村别墅

推荐原因：

无锡至今还没有这种风格的别墅项目（仅有湖光山色在规划中），美式别墅也是最经典的风格之一，其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地，定会成为五里湖边最让人惊叹的神来之笔。

可能发生的情况及解决方案：

虽然项目地的建筑形式有多种，但毕竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他竞争对手有相当部分是纯粹的独立别墅项目，综合品位在本项目之上的。所以在主题定位上应该有很大的差异性。独特的SP促销手段也要让其脱颖而出。

2、现代欧式别墅

推荐原因：

现代欧式别墅这种风格已为大众所接受，许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么市场风险。

可能发生的情况及解决方案：

与威尼斯二期等项目形成激烈的市场竞争，可以在产品的内部结构上有所创新，比如像上海的九溪十八岛一样，把中庭的结构放到户型中，使整个户型采光和通透性特别好，并可以设置地下室，增加功能区。另外在营销导入独特的USP，使本案在众多项目中独树一帜。

三、其他物业形式的建议

1.保留单位

项目地中的保留单位是本项目产品设计中的一个难点。保留单位建设初期是外销房，当时档次并不低，但是几年下来，数易其主，加之有一部分一直没有销售出去，由建筑工地上民工居住，所以整体档次不高。为避免保留单位影响本项目的整体品位，我们建议在整体规划设计上，考虑别墅及TOWNHOUSE的立面颜色、整体风格等，对保留单位进行一定的改造，保证整个社区格调的整体性，同时又要将保留单位与别墅及TOWNHOUSE适当分离，建议采用红外线报警系统进行隔断，别墅和TOWNHOUSE入口处采用电子卡入户方式，保留单位住户不能进入别墅区。对于几幢民工租住的部分，建议寻找其现在所有权人，协商进行收购，对立面、楼道、景观进行处理后可进入二手房市场进行销售。

2.双拼别墅、TOWNHOUSE及叠加式别墅

对于TOWNHOUSE我们建议采用化整为零，各个击破的方式。本项目中TOWNHOUSE、叠加式别墅及花园电梯洋房占的比重很大，而无锡的别墅市场至今还没有一个真正的TOWNHOUSE项目，这是我们的优势，同时也会成为我们销售的一个风险点，因此我们建议将这些建筑设计在外立面风格上建造成时尚简洁的现代式风格，规划和景观上设计为几个小型组团，结合本项目“水边的法尔内塞贵族生活”（见后），分别以意大利著名街区命名，同时在景观设计上、小品运用上与街区风格相吻合，这样每个小组团都各具特色。

户型建议：

别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。Townhouse和花园洋房的户型上做大面宽、小进深的设计，这样才能让本项目在产品上与其他项目有所区别，公寓房可以称为花园电梯洋房，每户都有精装修花园，而公寓房有电梯也凸现了社区的每一个业主都有着尊贵的身份。

面积控制：

独立别墅：350-500㎡，主力为400㎡左右

townhouse:联排：220-250㎡

叠加式：180-200㎡

公寓房：120-140㎡

四、功能配套

本项目具有自然资源优势，但是相对于市中心周围的配套则不略显不足，所以在功能配套上要充分利用自己具备的自然资源，做到人有我有，人无我也有，自然环境与物质环境和谐统一，才能吸引消费者的关注。

针对本项目多种不同的物业形式，功能配套在总体协调基础上，不同物业也应有其不同的配套。

总体配套：

游艇码头

高尔夫球推杆练习场

学校（建议在原泰德国际学校基础上进行改建，与名校联合办学）

五星级VIP会所

不同产品功能配套：

独立别墅：中央空调系统

私家游泳池

太阳能热水系统

中水处理系统（中水用于花园灌溉）版权所有

卫星电视接收系统

精装修花园

Townhouse：精装修花园

第7篇：别墅改建工程施工方案范文

一、总说明

1、开发商基本情况分析昆山__房地产建设有限公司总投资额为1250万美元，注册资金为500万美元，其董事长曾宝雄先生亦是台湾__建设机构的董事长，刘国成先生是该机构的总经理，__事业机构设立于1985年，十六年来开发兴建个案共近百万平米，本着“塑造完美居住环境、提升人文生活品质”为经营理念，“坚持品质，追求极致“为__事业机构的企业理念。公司在台湾建筑方面享有盛誉，由该机构设计推出的“__建筑系列”在台湾销售状况良好，销售值近百亿。

2、开发结构的组成昆山__房地产公司建设有限公司有三方合作组成：甲方：昆山大市旅游发展有限公司地址：昆山张浦镇大市代表：顾学周乙方：曾宝雄丙方：刘国成

3、公司管理公司的最高权力机构为董事会，董事长为公司的法人代表，公司实行董事会领导下的总经理负责制，另设有管理部、工程部、业务部、企划部、财务部等部门协助总经理处理日常工作。

4、开发目标立足昆山，放眼中国，首先开拓周边市场，建立高尚、领先的房产品牌及企业形象。推动昆山房地产市场迈向一个新台阶，使__山庄跨越国际，领先未来，成为房地产的一个新亮点。

二、开发项目概况

1、项目概况__山庄位于昆山张浦镇苏沪机场路南侧、昆山南北公路西侧、双洋湖东岸，四面环水，这里自然环境怡人，交通便利。东邻上海国际大都市，西接江南名城苏州、无锡，与已改道建设的昆山段312国道仅距12公里，距建成后的上海轻轨昆山站仅距3公里。全区占地面积95452m2，经审批的以西欧早期皇家宫廷建筑风格为特点的全区规划包括a、b、c、d四种房型别墅88栋及一栋7200m2的大型五星级集餐饮、住宿、商务、会议、娱乐、休闲、健身为一体的皇龙俱乐部，其配套丰富多彩。便捷优雅的公共娱乐设施有物业管理中心、水上码头、室外游泳池、各类球场、大型停车场、大型的花坛、石壁、景观。同时配置了集通讯、网络、防盗、监控、门禁、电子显示、卫星传播、三表抄送为一体的智能化平台。小区绿化面积达43%，建筑外墙全部采用高档花岗岩、天然石材装饰、钢筋混凝土整板基础，框架剪力墙结构。每户均配设摇控车库门，双层玻璃复合铝合金窗，家用中央空调、中央热水器等等。其中a型别墅的建筑面积为630m2,b型别墅的建筑面积为512m2,c型别墅的建筑面积为301m2，d型别墅的建筑面积为301m2。全部为居家式的功能布置，饮食起居、读书、办公、健身、会客，休闲娱乐一应俱全。它必将成为商业、居住的胜地！

2、开发步骤本公司经过周密的企划，以经济、商业、市场多角度考证将__山庄的开发步骤共分为三期：一期工程：以远期目标为方针，以至今开发规律为指导，回填5万方土，提高地坪的抗洪，防潮能力。建设皇龙俱乐部、物业管理中心，为后期居家服务打下基础。树立五栋别墅样品房，为客户提供直观视觉和后期房产销售做好引导。敷设全区道路及给排水、供配电、消防智能化网络的管线，为已建成的建施使用提供能源，为后期的开发做好水、电、路的保障。（一期工程已基本竣工）二期工程：40幢别墅的建造；宏伟的凯旋门楼；78m长的室外弧形俱乐部长廊；金碧辉煌的俱乐部室内装饰；室外污水排放，环保工程；配带温泉的游泳池；水岸观景台及水上码头；网、排、羽球场；停车场；一、二期工程配套的绿化及景观工程；全区一级供配电；三期工程：43栋别墅的建造及相关的市政配套绿化景观工程

3、开发结果：完成全区35000m2的别墅建筑及11100m2的齐备、豪华、先进的服务设施和1.2万平米道路基础、12公里长的给排水、供配电及智能化地下管线排放，3.8万平米乔木、花草的种植，实现投资16645.09万元。

三、开发市场及销售

1、销售区域的基本调查

（1）经济水平a、本地昆山至改革开放特别是近几年来，外向型经济有了长足的发展，20__年国民生产总值达到280

亿元（人民币），全国排名第三，外商投资企业超过20__家b、周边城市常熟、吴江、张家港、太仓等周边城市的经济水平都位居全国前十位，苏州新区、工业园区经济发展更是蒸蒸日上c、上海上海作为中国的金融中心，居民的收入水平大大高于其他城市，可支配的收入也大大高于其他城市，高薪阶层的年收入超过30万人民币（2）人文特点昆山及其周边城市都是以外向型经济为主开放城市，常驻昆山的台湾同胞就达三、四万人，通过十几年来的改革开放，造就了一大批的私营业主、民营企业家、金融证券投资商，以及大部分的高薪收入阶层，这部分佼佼者可能都将是__山庄未来的业主

（3）发展趋势__山庄的定位就是高级豪华欧式别墅住宅小区，别墅的房型大，档次高，设施齐全，外装饰材料全部采用天然石材，并为业主提供高级的商务、休闲、娱乐场所，并充分考虑了小区的安保及网络通讯设施，且地理条件优越，机场路、沪宁高速公路、南北公路、京沪线，为__山庄提供了便利的海陆空的通道，作为上海及苏州的后花园，__山庄将成为有志之士的首选理想之地。

2、销售对象的组成及比例__山庄的开发的定位决定了销售的对象，即为港台同胞、海外华侨、民营企业家、私营企业业主、金融证券投资商、高薪收入阶层，至20__年3月宣传销售以来，立即引起许多高层人士的关注，至今别墅的销售已达70%（详见有关资料）。

四.工程队要求投标须知

1.工程概况本工程位于昆山市张浦镇大市双阳潭傍,占地面积约95000m2,建筑__山庄别墅,建筑面积约为30000m2的土建及外装饰工程,本次对__山庄别墅工程进行招标。

2.本公程的土地使用证、规划许可证等有关政府批文已齐全政府批准文号分别为：建设用地规划许可证编号:领20__-194号；国有土地证:((n000308227),现经有关部门批准,正式对外招标。

3.招标方不一定要接纳最低投标价或任何投标价,也不须解释其选择或否决任何投标的原因。在递交投标文件时,投标方需缴纳5%的投标保证金约人民币150万元,人民币的投标保证金。投标方如果接到雇主的中标通知书后，不按照投标书的价格和承诺签署施工合同，投标保证金不退还；如不交纳上述保证金，雇主有权取消其投标资格；未中标的承包商在接到未中标通知书后，10日内退还招标文件和图纸，并无息领取投标保证金。

4．所有投标报价以人民币为货币单位。除招标文件已有规定，报价不能因汇率的变动及其它任何原因而调整。

5．投标单位必须具有二级及以上施工资质，三年内无重大质量安全事故及不良财务状况。提供两个以上近两年内承包施工的项目（不小于该工程），如发现承包商有隐瞒欺骗或冒充行为，雇主有权终止合作协议。

6．投标单位元在工程投标上所承担的所有费用及开支全部由投标单位负责，雇主不会向投标单位作任何补偿。

7．投标单位在领取投标文件后24小时内，将需要雇主进一步明确的事项以书面形式提交雇主，雇主在收到承包商书面材料后24小时内书面回复投标单位，雇主不组织公开的招标答疑。

第8篇：别墅改建工程施工方案范文

后来军垦战士们一边开荒，一边打土块，用打好的土块在荒原上建起了房子，从此告别了“晴天一身灰，雨天一身泥”的日子，有了属于自己的真正的家。

改革开放以来，兵团各项事业快速发展。富裕起来的45团职工开始建砖房、建楼房。在连队，清一色的砂砖房一座挨一座。在团部，一栋栋高楼拔地而起，从地下到地上，从地上到空中，团场人书写着军垦人住房历史的传奇。

最近3年，45团先后建起了康乐、裕园别墅小区，面积达万余平方米，每套别墅面积在200平方米左右，里面设施齐全。进入冬季以来，有40户职工陆续搬进了新别墅，高强也和城里人一样，住上了高档的别墅。不少老职工深有感触地说，以前住地窝子，现在住上了别墅，这在以前是连想都不敢想的事。从地窝子到别墅，见证的是改革开放30年来的沧桑巨变。

同样经历过住房变迁的还有农十三师红星一场72岁的退休职工李守财，他家住在2006年建造的康乐小区，院落、房屋错落有致，住房四周绿化带整齐宽阔，种植的风景树赏心悦目，柏油路通到了各家各户门前，居民院墙上的一幅幅集艺术性和教育性于一体的宣传画装点着小区，这一切使人感到宁静而和谐。

李守财退休前是4连一名普通的职工。他2007年买了这套面积80平方米的危改房，自己又加盖了两间房，现在总面积有110平方米，光客厅就有35平方米。他说：“不怕别人笑话，刚搬来那会儿，我连着13天激动得睡不着觉。真没想到，老了还能住上这么宽敞、温暖又通上下水的好房子，我从心里感谢国家的改革开放，感谢党的好政策。”

说起改革开放给团场人住房带来的变化，李守财的话匣子一下子打开了。他说，1978年以前是居者“忧”其屋，后来是居者“有”其屋，现在，都向着居者“优”其屋迈进了。

上世纪70年代，李守财一家住在连队，祖孙三代7口人住在总共不到40平方米的两间平房里。那个年代提倡的是先生产后生活，连队住房都是营房式的。1978年，红星一场人均住房面积不到4平方米，李守财家除了一个大木箱子，一个小饭桌，屋里基本上就没有什么家具了。一家人在那两间平房里一住就是十几年。当时，他特别羡慕住大房子、住楼房的人。

随着团场经济的发展，李守财的孩子们一个个都先后住上了楼房：1998年，大儿子花5.3万元在团场买了一套面积80平方米的楼房；2000年，三儿子结婚，花6.2万元在团场买了一套面积90平方米的楼房；2000年，女儿结婚，也住进了婆家花6万元买的87平方米的楼房。 “这两年场里楼房盖得多，二儿子也计划买一套。孩子们都住进了楼房，就动员我也买楼房。我看场里在镇区盖的平房从设计到设施上，和楼房没有什么两样，还比楼房多个院子，对于我们住惯了平房的老年人来说住着比楼房还舒坦、划算，我和老伴一合计，就买了一套，从连队搬到了镇区!”李守财不无得意地说。

资料显示，如今红星一场人均住房使用面积已是1978年的7倍。

新闻背景

兵团自1954年组建到上世纪末，40多年的时间里，几代军垦战士在自然环境极度艰苦恶劣的南北疆荒漠戈壁上艰苦创业，在50年代自己动手打土坯、割芦苇盖起土坯房，到六七十年代又陆续盖起土木结构和砖木结构的平房，解决了兵团广大职工的基本住房问题。经过近半个世纪的风雨沧桑，这些住房因设施简陋、年久失修，大多已成为危房，兵团团场住房质量普遍较差、住房安全存在隐患，且极度短缺。针对这种情况，1999年兵团决定实施危旧住房改造工程。

危旧住房改造工程是顺应国家住房制度改革潮流，为改革住房建设投资体制、分配体制等而实施的。危旧住房改造工程建设资金按照1：1：3：5的比例由兵团、师、团场和职工共同承担。参与的对象必须是农牧团场农牧连队的农牧职工，严格按照个人申请、民主评议、张榜公示的工作程序确定。新建住房产权归职工个人所有，并由职工个人自行维修管理。工程自1999年开始实施到2005年结束的7年时间里，累计新建住房21万户，完成总投资79亿元，其中兵团补贴16.36亿元，各师补贴4.15亿元，团场补贴11.78亿元，职工自筹46.75亿元，竣工总面积1588万平方米。

经过危旧住房改造工程后，兵团职工的住房条件发生了巨大的变化，但部分农牧团场集体所有制单位职工住房条件依然较差，尚不能满足抗震和使用要求。参照自治区城乡抗震安居工程实施方案的有关政策，结合兵团实际，兵团启动了农牧团场集体所有制单位职工危房改造工程，计划从2005年开始到2008年，用4年时间完成新建和加固农牧团场集体所有制单位职工住房1.5万户的任务。截至2007年底，已新建住房1.1万户，完成总投资3亿多元，竣工总面积66万平方米。

危旧房改造工程符合兵团实际，深受职工欢迎。2006年，兵团从更加关注民生问题，更加关注困难群体的角度，决定在危旧房改造工程的基础上，实施农牧团场职工住房解危解困工程，突出解决经济困难、住房困难的“双困”家庭的住房问题。计划“十一五”期间每年解决1万户，5年共计5万户。2007年又对计划进行了调整，由每年1万户增加到1.2万户。目前已经建设解危解困住房2.2万套，完成总投资5亿多元，职工自筹2亿多元，竣工总面积143万平方米。

第9篇：别墅改建工程施工方案范文

［关键词］教学模式；现场教学；实践教学

高职院校的人才培养目标是培养德、智、体、美全面发展，掌握本专业必备的基础理论和专业知识，掌握各专业技能的高级技能型人才。为适应这个人才培养目标，高职教育应围绕技能型人才的素质、知识和能力三个方面，建立应用型、实践型课程教学体系。笔者对房屋建筑学课程的理论教学、实践教学开展了一系列教学改革与实践的尝试。

一、教学改革内容

课堂教学是日常教学中的重要环节，课堂教学改革是提高教学质量的基础。房屋建筑学作为专业基础课程，通过本课程的学习使学生掌握建筑设计的基本原理、建筑构造原理和建筑各组成部分构成的基础知识，了解建筑设计的内容、过程、方法，学会从事中小型建筑方案设计和建筑施工图设计与验算。为学生今后的工作打下坚实的专业基础。所以在讲授中就让学生被动听讲变为自主学习，将各知识点转化为具体任务，由学生组成学习小组，通过查找资料、材料整理、课堂成果展示、小组互评、教师讲评等环节。培养学生自主学习能力、团队合作能力及表达能力，取得了较好效果。还可以通过案例教学和现场教学激发学生学习兴趣。案例教学是通过耳熟能详的案例去吸引学生的注意力，激发学生的学习兴趣，提高学习的效果。现场教学是充分利用学院校内实训基地和校园周边建筑工地，将课堂搬到现场上进行，使抽象的理论直观化，使学生对建筑构件知识深刻理解。

二、房屋建筑学实践教学改革

实践教学应以培养学生自主学习能力、动手能力为目标，为学生毕业后的工作提供直接保障。为了切实有效地提升教学效果，我们对建筑施工企业以及毕业学生进行了广泛的调查，对房屋建筑学课程的教学体系从理论教学、实践教学两个方面进行了改革，重点强调实践教学，强化学生理论联系实际的能力以及吃苦耐劳的精神，为日后工作打下基础。

（一）小别墅设计训练

目前高职教育虽说是三年学制，但由于有一个学期的毕业实习，学生在校时间只有两年半，部分院校甚至实施了“2+1”的教学模式，导致学生真正在校时间就只有两年了。而理工类专业由于课程多、时间紧，房屋建筑学的教学重点往往以理论教学为主，实践教学多为绘制或设计建筑局部构件。大部分学生不具备进行完整建筑设计的能力。为此我们设置了独立的小别墅设计集中实践训练，要求学生用36个学时独立完成一个小别墅的建筑设计。学生经此创新的综合实训，不但加深了对理论知识的理解，独立的设计过程也实实在在地增强了他们查阅资料及建筑制图的能力。

（二）施工实训

高职教育培养的是技能型人才，单纯的理论知识只可以为他们实际工作能力提供支撑，只有经过实际操作技能的训练才能解决就业后眼高手低的问题。所以充分利用校内实训基地和社会实际建筑工程，开展现场教学，成为让学生将掌握的理论转化为基本技能、完成快速上岗甚至零距离上岗的不二选择。因此我们非常重视实训基地的建设，在校内实训基地按1∶1的比例建造了一个完整的一层半的建筑模型，将民用建筑的各类构件节点展示出来，再加上建筑材料展示实训室、建筑装饰施工工艺节点展示实训室，让学生能够实实在在地看到建筑的内部构造与做法。结合房屋建筑学的教学目标，我们还有目的地组织学生到学校周边基建建筑工地进行生产实习。通过在施工现场与建筑施工人员的交谈，使学生对建筑市场、建筑材料、施工工艺、施工技术都能有更直接的感性认识，也能更透彻地理解所学的理论知识。

三、教学改革总结

经过两年多时间对两届学生的试验，房屋建筑学课程教学改革的探索的效果非常明显。从调查问卷得到的数据看，绝大多数学生对这种教学改革都是认可的。他们认为这样的教学方式改变了以往单纯理论教学的枯燥无味、靠机械记忆的方式，通过自主、自觉学习，又能到实训基地和建筑工地亲自动手见习，感觉目标性非常明确，学习时更有动力。同时，用人单位反馈回来的信息也表明，经过这样训练的学生基本可以实现快速上岗，深受用人单位的欢迎。目前，该教学改革已经在本学院建工系各专业、多个课程上推广实施，应该说已经取得了阶段性成果，今后我们将以此为基础，进一步深入探索，希望可以找到一种最适合高职教育的教学模式。

参考文献：

［1］李必瑜，王雪松．房屋建筑学课程设计指南［M］．武汉理工大学出版社，2004．

［2］樊振和．从建筑构造课程教学改革实践看学生综合能力的培养［J］．建筑教育，2007（4）．