小区物业论文精选(九篇)

第1篇：小区物业论文范文

为加强商品住宅小区物业管理，解决目前存在的主要问题，将物业管理提高到新的水平，笔者建议应加强以下工作。

1.发挥政府职能作用，强化对住宅小区的管理

房产行政主管部门要发挥以下几个方面的作用。一是要坚决贯彻落实自治区扩权强县政策，做好“物业服务企业资质核准”委托下放审批工作，严格依法审核物业服务企业资质及从业人员资格，确保物业服务企业资质的真实性、有效性；加强对物业从业人员继续教育的培训，不断提高他们的综合素质。二是要严格监督物业服务企业服务质量。监督过程，首先是以业主、业主委员会为主体实行平时监督，其次是房产行政主管部门实行年中抽查、年底检查等方式进行监督。物业服务企业确实存在服务质量“打折扣”，影响较大的，房产行政主管部门应当予以通报批评、限期整改，情节严重的，应依法处理。三是要严格监管物业承接手续和物业企业招投标以及新旧物业企业交接。房产行政主管部门以及街道办事处（社区）指导小区业主委员会（或建设单位），严格依法做好物业企业招投标、新旧物业服务企业的物业交接工作，禁止物业服务企业未办理退出交接手续，擅自撤离物业管理区域、停止服务的行为或者没有完全移交相关事项的行为，确保小区物业管理正常运行，严格检查和监督物业承接查验和物业档案资料移交工作。四是要严格依法处理物业企业的违法违规行为，维护法律的尊严和小区居民生活的正常秩序。五是要抓紧施行物业专项维修资金的归集管理工作，确保物业共用部位、共用设施设备的维修维护和正常使用。物价部门应当进一步关心支持小区物业服务费的价格机制问题。对于长期低费服务的老小区应当给予政策扶持，支持小区物业费调整的申请，顺应物价增长指数，顺应城镇化发展新要求，以实现收费与服务的权利、义务对等，利于住宅小区质量再造，提升环境水平。住建部门要高度重视新建商品住房的车位规划问题。严格把关，立足满足一比一以上比例的车位设计，营造宽敞、舒适环境的住宅小区。政府其他相关职能部门要进一步强化部门间的协同配合，要各司其职，需要更多地关心和支持小区物业管理工作，形成小区物业管理齐抓共管新格局。城市所在地乡镇人民政府、街道办事处要贯彻落实广西新《物业管理条例》第4条规定，明确乡镇人民政府、街道办事处是负责住宅小区物业管理的主体，要履行职责，转变观念，主动担当，把住宅物业小区的管理列入基层政府社会管理的议事日程，牵头做好小区业主大会成立和业主委员会换届工作及其他管理事务，积极发挥村民委员会、居民委员会自治管理作用，加强与小区业主委员会、物业服务公司以及业主的联系、了解与沟通，积极帮助小区解决和处理相关问题，使小区工作得以相对管理，小区居民有了“管家”。小区重大问题，需要政府相关部门共同研究解决的，应当采取“联席会”的方式与政府相关部门沟通，一起研究和解决问题。

2.发挥行业协会桥梁纽带作用，推进物业管理健康发展

第2篇：小区物业论文范文

关键词 ：中小企业 产业积聚集群 物流

近几年，随着经济的全球化与国内企业的快速发展，企业之间的竞争日趋激烈。大企业在技术、资金、规模和物流配送方面具有一定的优势，其成本不断降低，竞争力不断提高；中小企业可以通过与其它多个企业的积聚获取规模、技术、资金、物流等方面的经济优势，提升自身的竞争力。产业积聚集群以某一行业、区域为前提，以部分或全方位的联合为基础共同发展。而目前，中小企业在生产经营和市场开拓方面还是处于单打状态，没有将这些企业的某些方面真正“积聚”和“共享”，造成区域之间各个企业相互竞争，整体成本上升、效益下降、资源浪费。本文在对中小企业产业积聚集群理论、特点、作用分析的基础上，提出中小企业在产业积聚集群地应大力发展相对应的物流配送以带动产业积聚集群地竞争力的提高，并针对性提出相应的措施和建议。

中小企业产业积聚集群理论及重要性

中小企业产业积聚集群是指中小企业在某一特定的领域或特定的产业中，大量产业联系密切的中小企业以及相关机构在特定的条件下，在一定空间上积聚，并形成松散的交错型的价值链网络，通过专业性的功能分工以及相互分工、协作和竞争，提高企业的核心竞争力，获取强劲、持续的区域竞争优势的经济现象。对于中小企业产业积聚集群的研究，最早始于马歇尔（Amarshall）在19世纪末提出的企业群落理论，他认为企业群落理论是由许多性质相类似的小型企业集中在特定的地方形成的。之后，韦伯（Aweber）在1909年出版的《区位纯粹理论》一书中，系统的提出了积聚经济理论，从工业区位理论的角度阐述了产业集群现象；波特（Meporter）1998年在哈佛商业评论上发表了“企业群落和新竞争经济学”一文，系统的提出了企业群落理论，他认为企业群落是集中在特定区域的、在业务相互联系的一群企业和相关机构；国内对中小企业产业集群的研究也有一定的突破，如王缉慈等的《创新的空间：企业集群与区域发展》、仇保兴的《小企业集群研究》、林汉川等的《中小企业存在与发展》等都从不同方面对中小企业产业积聚集群进行了研究，使中小企业产业积聚集群经济发展有了一定的依据和理论。

中小企业实施产业积聚与集群的重要性主要表现在：可大量降低成本，产业积聚与集群是中小企业在原材料采购、技术供应、销售网络规模化以及在产业链的各个环节通过众多中小企业的专业分工与协作，以获取规模效应；发挥积聚集群地理上的优势，使信息、物资、资金三大流程缩短，企业在极小的库存下也能保证生产的顺利进行；有利于不断创新，使企业的发展具有一定的产业氛围优势。在实施产业积聚和集群的环境中，由于有良好的技术、人才、信息氛围和良好的政策条件，加之有现实的竞争力和市场需求的存在，迫使各个企业相对应整合资源，不断创新以求得企业更好的发展；可更好的树立区域优势和企业产品优势。由于产业积聚集群给中小企业带来成本、信息、市场网络以及较好的区域竞争、创新优势，使企业和产品的生产、销售向规模化、专业化发展，产业链之间的协作更加紧密，企业的风险逐渐减少。

中小企业产业积聚集群的相关问题

产业积聚集群对区域经济的发展，对中小企业综合竞争力的提高都发挥了重要的作用，但也存在一定的问题。

由于中小企业产业类型、企业规模、技术和管理目标及水平的不同影响，使中小企业产业积聚集群复杂、混乱，缺乏长远及战略的措施，没有发挥产业积聚集群的真正作用和优势。费里克森等在1979年提出的地方生产系统理论指出，地方生产系统是一个由多个互动的企业依专业化分工协作而组成的地方企业集群，其主要关系如图1所示：

地方生产系统理论是中小企业集群理论之一，它可以发生在一个企业内，也可发生在多个企业之间，其理论应用主要指在多个中小企业之间多方面相配合完成。目前，由于中小企业资金、技术、规模、管理、观念的限制，现实的地方生产系统一般在一个企业内完成，出现各中小企业各自为政、恶性竞争、无法发挥积聚地区域联合与协作优势。

在中小企业产业积聚集群中忽略地理位置、自然条件等因素的影响，使积聚集群发展到一定阶段时难以形成规模。前苏联学者科洛索夫斯基提出产业集群积聚的生产综合体理论，在一个工业点或一个完美的地区内，根据地区的自然条件、运输和经济地理位置，恰当地、有计划地安置各企业，从而获得特定的经济结合，其理论的关键是产业集群的形成要以地理位置和自然条件为前提，以区域生产的专门化和综合化发展相结合。在中小企业发展的初期，由于企业本身拥有独特的资源和技术且小规模生产经营，地理位置和自然条件的影响程度还不明显，而当中小企业数量增加、规模扩大、市场竞争日趋激烈时，二个因素成为中小企业谋求生存和发展的重要因素。

一定的社会文化和社会关系是产业积聚集群形成和发展的影响因素之一。1980年，马歇尔在其《经济学原理》中指出，产业区是由一种历史与自然共同限定的区域，其中企业之间相互作用，使企业与社会趋于融合。1977年，意大利学者对区域产业积聚集群研究后提出新产业区概念，即新产业区是具备共同社会背景的人们和企业在一定自然地域上形成的产业积聚，只有将企业的经济行为与社会结构、关系网络与信息经济关系网络相结合，才会使经济活动具有可靠性、可预见性。

因此一定的社会文化环境是区域产业积聚集群形成和发展的基础，具备相同的价值观念和文化背景，在同一区域或相邻区域的企业更易进行产业积聚集群，更大范围进行产业的联合与互补。但由于区域之间的文化吸收和保留的不一致性使区域企业的价值、行为、目标等产生差异，使产业积聚集群的发展只停留在一定的层面，难以深层次发展。

中小企业产业积聚集群形成的真正动力是积聚地或参加积聚的企业整体收益的增加。企业联合与扩张具有其内部自然的动力机制，在市场经济条件下，这一进化过程将会逐步加快。假设，企业A、B生产同一产品，A的单位成本是CA，B的单位成本是CB，CA＜CB，市场的需求函数为P=a-qA-qB（qA是A的产量，qB是B的产量，P为市场价格），如果a足够大，以至企业均衡产量之和小于a，最优价格小于a，则两企业进行Cournot-Nash博弈，假定企业A的利润函数

中小企业产业积聚集群的物流配送方向

20世纪90年代以来，新经济时代物流成为世界各国经济发展的重要组成部分，使得“物流是现代企业的第三利润增长点”成为必然。

根据目前我国中小企业生产、经营发展的状况与当前市场发展与市场竞争的需要，本文认为中小企业在产业积聚集群地应大力发展相适应的物流配送，进而使其优劣势互补，更好的发挥大规模下的灵活经营。

实施共同配送。为了提高物流效率，在满足各用户多方面需要的前提下，对许多中小企业用户共同配送。诸如在中小企业积聚可以灵活应用直接配送和间接配送相结合的共同配送方式。

实施综合配送和专业配送相结合。综合配送是指由资金、技术等相对较强、货物来源渠道多的配送企业，提供多项业务和商品的配送，从而满足多个中小企业用户的需要，在中小企业发展的初期或对大众化产品、基础原料更为重要。专业配送是指对某一类或某一种商品在专业流程、专业设备和方法的支持下进行的配送，可解决中小企业在进行小批量、商品的专业性较强的矛盾。

实施“第三方物流配送”。20世纪80年代中后期，随着物流数量的加大、专业水平的提高，产生的由生产企业和流通企业外的第三方完成物流服务的物流运作方式，进而第三方的发展成为衡量一个国家物流发展水平的标志。第三方物流具有信息量大、专业性强、规模大和服务优良的优势，可以更好的为积聚地的中小企业服务。据西方国家物流的统计分析，独立的第三方物流至少要占到社会物流的50%，美国1977-1981年之间的物流成本为16.8%，1997年由于第三方物流的巨大作用使物流成本降低到10.9%。中小企业由于资金、技术和管理的限制，将物流环节转交给专门从事物流的第三方物流公司承担，有利于自身合理配制资源，减少不必要的中间环节。

在中小企业产业积聚集群地逐步实现物流的合理化。如图2所示，企业管理是一个系统化的过程，要求供应、生产和销售的一体化合作；进而要求各个环节有相应的物流配合，实现企业的总体目标。诸如在中小企业在产业积聚集群地通过物流进行紧密的分工与合作，最大限度的节约人力、物力、财力获取产业积聚集群的优势。

参考文献

1.MichaelEPorter.族群与新经济竞争经济.经济社会体制化比较，2002

2.王缉慈.创新的空间：企业集群与区域发展【M】.北京大学出版社，2001

3.桌勇良.空间集中化战略─产业集聚、人口集中与城市化发展战略研究【M】.社会科学文献出版社，2000

第3篇：小区物业论文范文

关键词:现代物流产业;城市空间结构;聚集经济;空间自组织

中图分类号:F06.3 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)11-0046-03

2007年我国现代物流产业(交通运输业、仓储业与邮政业)总产值占GDP的比重为5.8%,现代物流产业不仅已成为国民经济中的重要产业部门,而且现代物流产业作为流通部门通过其广泛的产业关联性影响各个产业的发展。在许多城市,现代物流产业已经成为带动城市经济发展的增长极。然而,在关于现代物流产业的研究中,对物流功能的研究一直居于主导,存在忽视物流实体的倾向。针对这一问题,宋伯慧、徐寿波(2009)从物流和物流的基本属性出发第一次明确提出了“物流实体论”,并指出物流实体是第一属性,功能依实体而存在[1]。这为全面研究现代物流产业指明了方向。

关于现代物流产业影响城市空间结构这一课题,已经取得了众多研究成果。毕波、庄建伟(2004)分析了现代物流的发展对城市功能组织、空间结构及空间形态的影响[2]。韩增林、郭建科(2006)分析了现代物流业影响城市空间结构的机理,指出现代物流业的产业特性使其具有特殊的企业组织与产业关联效应,不仅影响城市产业布局,而且通过由此产生的空间特性,即物流业区位偏好、物流园区建设以及网络化城市物流节点布局模式的构建参与城市空间结构的演化[3]。刘军(2008)指出,现代物流业发展对于城市空间结构演变动因的影响主要侧重于经济因素,进而改变企业的选址决策,最终优化城市空间结构[4]。刘勇(2008)通过分析物流业对分工与集聚的影响,分析了物流对城市空间结构的作用机制[5]。

现有文献为这一问题的深入研究做出了重要贡献,但存在如下两个问题:第一,大部分文献仅仅分析了现代物流产业功能对城市空间结构的影响,忽视了实体的作用。第二,聚集经济是城市经济的本质,空间自组织是城市空间经济发展的基本动力,而现有文献大都没能在这两个层面解释现代物流产业如何影响城市空间结构。而本文则试图从这两方向努力,以构建现代物流产业影响城市空间结构的机制。

一、概述

(一)现代物流产业特性

1.实体特性

现代物流产业的实体特性是指现代物流产业形态的特性。在我国颁布的物流标准中,物流产业形态主要有四类:物流中心、物流配送中心、区域物流中心、物流园区[6]。为了研究方便,基于规模大小、布局、关联性、服务功能的角度将物流产业实体分为物流中心(包括区域物流中心和物流园区)与配送中心。

从物流标准中可知,物流中心具有规模大、集中布局、关联性强、主要为企业和配送中心服务的特点;配送中心具有规模小、分散布局、关联性弱、主要为末端客户服务的特点。

2.功能特性

现代物流产业的功能特性主要有:降低交易成本;运输规模经济;载体性。

由于现代物流服务的长期性、稳定性、便捷性等特征,降低了企业的搜寻成本、监督成本,以及运输等费用,从而使得现代物流产业具有降低交易成本的功能特性;随着运输量、运距的增长,在通常情况下,边际运输成本递减,因而现代物流产业具有运输规模经济的功能特性;物品作为技术、知识、信息的重要载体,且物流依附于商流而存在,因而现代物流产业具有载体性。

(二)城市空间结构

陆大道(1998)指出,空间结构是指社会经济客体在空间中相互作用和相互关系,以及反映这种关系的客体和现象的空间集聚规模和集聚形态[7]。郭鸿懋、江曼琦等(2002)将城市空间结构界定为城市内部空间结构和城市外部空间结构两个部分。城市内部空间结构是一个城市建成区之内(通常指市区)土地的功能分区结构,或者说城市内部空间结构是城市内部功能分化和各种活动所连成的内在差异而形成的一种地域结构[8]。本文所指的空间结构即城市内部空间结构。

(三)空间自组织

新经济地理学的创始人之一,克鲁格曼的核心-模型中第一次指出企业空间布局的自组织性。克鲁格曼认为,核心-模型依赖于收益递增,运输成本和需求的相互作用,并把它描述为由于规模经济足够大,每个制造商都想在一个地方生产,为整个区域的市场提品。每一个制造商的相同选择,最终导致累积因果循环效应,促成空间自组织。累积动力主要有三个来源:市场邻近效应、生活成本效应和市场拥挤效应,前两种效应是空间聚集的向心力,后一种是离心力[9]。

二、现代物流产业实体影响城市空间结构

现代物流产业实体影响城市空间结构主要通过物流中心与配送中心的空间布局,及其空间自组织或参与其他产业的空间自组织来实现。

(一)现代物流产业布局

在区位论中研究企业布局的理论主要有最小费用区位论和最大利润区位论。杜能的农业区位论和韦伯的工业区位论是典型的最小费用区位论,而克里斯泰勒的中心地理论和廖什的市场区位论则是典型的最大利润区位论[10]。两种区位理论的本质是一致的,在受市场影响较小条件下,企业采取最小费用布局原则;而在产品价格受到市场范围、人口密度等因素影响较大条件下,企业采取最大利润布局原则。

物流中心主要为企业和配送中心服务,受市场的直接影响相对较小,所以物流中心的布局主要为最小费用布局。配送中心的重要功能是为末端客户服务,靠近市场是其重要特征,所以配送中心的布局主要为最大利润布局。

在物流中心的布局费用中主要包括:运输费用、地租、生活费用等。运输费用指向决定物流中心靠近重要的交通站点、高速公路出口、交通线等布局。地租指向决定物流中心布局郊区化。生活费用指向决定物流企业集中布局,生活费用指向有力的解释了物流园区等物流企业聚集区域的出现。配送中心主要布局在物流活动密集的商业区附近。

(二)物流中心的空间自组织

依据-中心模型的分析思路,由于规模大、集中布局、关联性强为物流中心在空间自组织提供了现实可能。而且物流中心在城市郊区布局之后,在市场邻近效应作用下,物流产业通过其前后向关联效应引致其上下游产业布局,同时引致的产业又会引致其他产业的布局,并形成累积因果循环。

在企业布局增多的情况下,促进了基础设施改善与生活成本降低。在生活成本效应的作用下,居民向这一地区移动,促成房地产价格上涨并形成新的城市功能区,同时进一步带动各种要素向这一区域聚集。当各种要素聚集到一定程度之后,物流功能区域作为新的城市功能区形成,且市场拥挤效应开始显现,相关产业将开始向外扩张。物流中心的郊区布局形成了新的城市功能区,并促进了生产要素向郊区移动,在客观上起到了促进城市空间扩散的效果,并成为城市空间体系中一个重要节点。

(三)配送中心参与其他产业的空间自组织

配送中心规模小、分散布局、关联性弱、主要为末端客户服务的特点决定配送中心的难以实现空间自组织,因而配送中心主要是参与其他产业的空间自组织。在这一过程中,配送中心主要是作为流通部门而存在,通过发挥物流产业的功能支持其他产业在空间的自组织。由于配送中心发挥的主要是物流产业的功能属性,这与下文的分析重合,所以在此不做展开。

三、现代物流产业功能影响城市空间结构

现代物流产业功能影响城市空间结构主要指现代物流产业通过其功能特性影响聚集经济,并促进功能分区形成。聚集经济一般是指因社会经济活动及相关要素的空间集中而引起的资源利用效率的提高,及由此而产生的成本节约、收入或效用增加[8]。聚集经济的来源主要有如下三个方面:分工与专业化;规模经济;外部性。本文主要通过研究现代物流产业与聚集经济三个来源要素的关系来分析现代物流产业对聚集经济的影响。

(一)现代物流产业通过降低交易成本影响分工专业化

从交易成本的角度看,企业在做出分工决策前,必然会权衡专业化生产之后,自己所需要的中间产品的获得成本。获得成本主要包括:中间产品价格和交易成本。在完全竞争市场假设下,从外部获得中间产品的价格不会升高,因而交易成本成为决定性的因素。交易成本越高,分工的成本越高,分工与专业化水平越低;反之,交易成本越低,分工与专业化水平越高。

交易成本一般包括:找寻成本、签订契约成本及其监督执行的成本、运输成本(指从发货到取货过程中所发生的运费以及货物价值损失)[11]。随着第三、四方物流的发展,以及现代物流企业深入企业供应链的各个环节,现代物流能够有效的降低企业的找寻成本;由于供应链的长期稳定性,签订契约的成本与监督执行的成本也随之降低;同时现代物流企业参与到企业供应链的过程中也降低了企业的运输成本。现代物流产业的这些影响促进现代企业实现分工和专业化。

随着企业分工的深入和发展,渐渐上升到部门的分工并在各分工主体间形成一定的协调机制。这种企业间或部门间的协作,使生产专门化的规模不断扩大,从而产生外部规模经济利益,促使企业产生聚集动力。同时,各分工主体在空间的聚集布局是城市功能分区的重要前提。

(二)现代物流产业通过运输规模经济影响规模经济

胡佛在其《区域经济学导论》中介绍了运输企业的规模经济效应,即边际运输成本随着运距的增加呈现递减趋势[12]。在现实中,运输量也存在着这一性质,即在一定范围内,随着运输量的增加,边际运输成本递减,呈现出一条向下倾斜的曲线。由于产品成本中具有运输成本部分,因而通过传导机制,产品成本同样具有这一性质。如图1所示。

由图2可知,在不存在运输规模经济的情况下,企业的边际成本曲线为MC1,均衡产量为Q1;而在存在运输规模经济的情况下,企业的边际成本区域为MC2,均衡产量为Q2。显然Q2大于Q1,在存在运输规模经济情况下,企业通过扩大生产规模获得运输规模经济,形成产品规模经济。

企业在内部扩大生产的同时,其他规模较小的企业也能够通过集中布局共同分享运输规模经济。因而运输规模经济不仅是生产要素在单个企业内不断壮大密集的过程,也是企业集中布局的重要原因,在一定程度上也是城市聚集经济得以实现的原因之一。

(三)现代物流产业通过载体性影响外部经济

在西方经济学中,正的外部经济主要是指知识、技术、信息等的溢出效应,负的外部经济主要是指在环境、资源等方面的竞争效应。现代物流的本质特征是物品的流动,而物品同时也是知识、技术、信息的重要载体。现代物流产业通过物品所承载的这些非物质类“产品”形成外部经济环境。当现代物流的外部性形成之后,不仅使原有的系统获得外部经济,同时也会吸引更多的经济主体来分享,从而促进企业在空间上聚集。

在三种效应的共同作用下,现代物流产业实现着对聚集经济的影响,并通过分工与专业化构建城市空间功能分区的基础,通过规模经济与外部性促进分区的实现。

四、现代物流产业影响城市空间结构的机制构建

在城市发展的初期,所有功能活动都集中在城市中心区,物流主要是作为流通部门促进其他经济活动的开展。

随着城市的发展,对物流的需求逐渐增强,物流产业规模不断扩大,对于物流产业而言市场拥挤效应开始显现,从而使得随之出现了依靠重要交通线,并布局在城市郊区的物流中心,此时的物流中心其功能(如仓储、包装等)还比较单一。同时配送中心布局在城市中心为客户提供配送的服务。

当城市发展到一定程度之后,城市功能分区越来越明确,出现各种专门的功能区域。在这一过程中,现代物流产业主要通过其功能特性影响聚集经济,并进而促进功能分区的实现。同时随着物流中心功能的不断完善,通过物流产业的广泛关联性,物流中心的空间自组织不断进行,进而形成了新的物流功能区域。

当城市发展到大规模或超大规模之后,在市场拥挤效应和生活成本效应的双重作用下,城市原有的产业开始向外扩散,并通过各产业自身的空间自组织在主城区周围新的功能区,新的功能区域的形成标志着城市空间体系的建立。在这一过程中,现代物流产业的降低交易成本、运输规模经济、载体性等重要功能特性是城市各产业扩张的基础性条件之一,从而影响着城市空间体系的建立。

基于以上分析,构建现代物流产业影响城市空间结构的机制如图4。

参考文献:

[1] 宋伯慧,徐寿波.物流实体论[J].北京交通大学学报:社会科学版,2009,(1):23-27.

[2] 毕波,庄建伟.现代物流对我国城市空间结构的影响研究[J].哈尔滨师范大学学报:自然科学版,2004,(6):95-99.

[3] 韩增林,郭建科.现代物流业影响城市空间结构机理分析[J].地理与地理信息科学,2006,(4):61-65.

[4] 刘军.现代物流对城市空间结构的优化[J].开放导报,2008,(6):104-106.

[5] 刘勇.物流对城市空间结构演化的作用机制研究[J].现代经济探讨,2008,(4):88-92.

[6] 中国物品编码中心.物流标准化[M].北京:中国标准出版社,2007:187-188.

[7] 陆大道.区域发展及其空间结构[M].北京:科学出版社,1998:19-20.

[8] 郭鸿懋,江曼琦,等.城市空间经济学[M].北京:经济科学出版社,2002:22-24,49-51.

[9] 郝寿义.区域经济学原理[M].上海:上海人民出版社,格致出版社,2007:240-242.

[10] 张文忠.经济区位论[M].北京:科学出版社,2000:50.

第4篇：小区物业论文范文

关键词：组织联盟 治理结构 政治机会（威胁） 抗争

一、问题的提出

急剧社会转型与制度变迁的一个后果就是社会矛盾与抗议日益增多。抗议涉及多个领域，抗议者来自于不同的阶层或群体。有关抗议的研究包括对环保抗争的研究（Sun and Zhao，2007；陈晓运，2012；童志锋，2009）、对农民反抗行动的研究（O’Brien and Li，2006；于建嵘，2004；应星，2007）、对国有企业与工人反抗行动的研究（佟新，2006；冯仕政，2006；刘爱玉，2011；唐军，2006）、对非政府组织与抗议行为的研究（俞志元，2012）和对互联网在抗议性事件中作用的研究（Yang，2009；黄荣贵、桂勇，2009），等等，其中，业主抗争是中国都市抗争研究的一个重要议题，也引发了许多研究（Cai，2005；Read，2003，2007，2008；Shi and Cai，2006；唐娟，2006；张磊，2005；张紧跟、庄文嘉，2008）。业主抗争的现有文献对业主抗争出现的宏观背景、抗争策略、动员方式、政治机会结构等议题进行了较为深入的研究。在某种程度上，业主集体抗争是伴随中国宏观社会变迁出现的社会现象（Tomba，2004）。由于有房群体的成长与国家政策之间存在千丝万缕的联系（Huang and Jiang，2009；Logan，Fang and Zhang，2010），业主在抗争行动中采用的策略相对“温和”（Cai，2005），愿意采取法律手段进行维权（Huang，2010；陈鹏，2010）。客观上，碎片化的国家为抗争者动员资源并取得抗争胜利提供了政治机会（Shi and Cai，2006）。从策略来看，抗争者主要通过与政府官员、大众媒体等行动者的垂直型社会关系来有效利用客观的政治机会结构（Shi，2008）。

众多的都市抗争研究都以动员和参与为核心问题，1这在业主抗争领域尤为明显。与少数学者对这一研究倾向的批评（Walder，2009）相一致，本文认为，现有研究在增进对动员和参与过程的认识的同时，也妨碍了对其他重要议题的理解。比如，业主抗争领域中为数不多的城市比较研究指出，不同城市业主水平联合的形态有明显区别（Chung，2008）。叶毅明等（Yip and Jiang，2011）则指出，广州的业主试图建立业主委员会的水平联合网络，这在其他城市非常少见。目前以抗争事件为分析单位，以动员为核心问题的研究似乎无法有效解释不同城市业主抗争行动的不同形态。笔者认为，对该问题的回答需要研究者以城市为单位，以抗争者或抗争组织之间的水平联盟为核心进行深入分析。本文尝试通过比较分析上海和广州跨小区业主联合形态的差异，并在此基础上尝试回答：两个城市跨小区的业主组织形态是否存在差异？如果存在差异，如何解释？

所谓跨小区的业主组织形态，是指不同小区的业主或业主委员会为追求相似的目标，建立正式或非正式的具有一定稳定性的联系，或者彼此协力发起集体行动。在一定程度上，跨小区业主组织形态类似社会运动联盟（Van Dyke and McCammon，2010），是抗争行动从较小的地理范围上升到较大范围的过程。因此，从更抽象的层次看，本文对上海和广州跨小区业主联合形态的差异的解释，实际上是从理论上对影响中国都市抗争组织联盟形成的因素做初步探讨。

对以上问题的研究具有三方面的意义。第一，笔者在回顾西方社会运动文献的基础上，结合中国都市治理结构，初步厘清影响跨小区业主组织联盟的因素，尝试提出在中国社会管理体制下理解组织联盟的跨城市的比较分析框架。考虑到目前社会运动的文献对于社会运动联盟和社会运动规模变化的研究相对较少（McAdam and Boudet，2012；Van Dyke and McCammon，2010），本研究可增进学界对抗争的水平联合或组织联盟的认识。第二，由于目前少有对不同城市跨小区的业主组织联盟形态——特别是对业主委员会或物业小区之间的联系形态进行比较的研究，对不同城市业主抗争行动的组织形态也知之甚少，本研究的一个贡献即是较为全面地呈现城市层面的跨小区业主组织联盟形态。从理论的角度看，跨小区的业主组织联盟形态本身是判断中国都市业主抗争的性质（比如，业主抗争在多大程度上可以看做是都市运动）的经验基础。第三，本文的研究可以为“业主委员会及其政治意涵”的讨论做一个经验注脚（夏建中，2003；桂勇，2001；王汉生、吴莹，2011）。

二、文献回顾与分析框架

（一）社会运动联盟的形成

社会运动组织联盟是理解当代社会运动的一个重要因素（Rucht，2004），现有研究从资源、政治机会结构、威胁以及意识形态（框架化和认同）等角度对社会运动联盟的形成进行了解释。

一般来说，丰富的资源对社会运动联盟形成具有促进作用（McCammon and Campbell，2002），职业领导者和活跃的会员也有助于促进组织结盟（Shaffer，2000）。资源匮乏与结盟的关系较为复杂，它既可以促使社会运动组织通过结盟的方式整合资源（Staggenborg，1986），也可能带来组织间的竞争（Rucht，2004：204），妨碍联盟的形成。

政治机会与结盟的关系是不确定的，可能是正向的（Staggenborg，1986）、负向的（Rohlinger，2006），也可能无显著影响（McCammon andCampbell，2002）。对文献的元分析（meta-analysis）显示，在11个采用政治机会结构作为解释框架的研究中，仅有73%的研究发现政治机会结构有积极影响，解释力的普遍性较弱（McCammon and Van Dyke，2010）。

威胁为社会运动组织的结盟提供了外部动力（McCammon and Campbell，2002；Rohlinger，2006），比如，当社会运动组织所追求的目标受到反运动（countermovement）的威胁时，社会运动组织倾向于结盟（Staggenborg，1986），广泛的共同威胁甚至可以克服价值观差异带来的障碍（Van Dyke，2003）。对韩国民主化运动的研究则显示，国家压制性策略使多样化的社会运动组织面临相似的风险，从而促进组织间的结盟（Chang，2008）。

意识形态冲突会阻碍社会运动组织之间的结盟（Staggenborg，1986），而相容的框架化方式则促进结盟（McCammon and Campbell，2002）。比如，认同桥接（bridging）机制有助于不同社会运动组织跨越意识形态的障碍，形成新的集体认同（Mayer，2009），从而有助于跨社会运动（cross-movement）的结盟。社会运动组织的领导者还可充当“框架经纪人”（Haydu，2012），使多样化的组织之间结盟成为可能。

当然，社会运动组织联盟的形成往往由多个因素同时促成（Borland，2008）。麦卡门等（McCammon and Van Dyke，2010）对24个关于同一社会运动不同组织联盟过程的研究进行元分析后发现，现有研究揭示了6个导致社会运动组织结盟的影响路径，其中意识形态一致性与威胁最为重要。

（二）对现有文献的评判

现有文献所揭示的理论洞见是本研究的起点，但对中国都市的业主抗争而言，上述因素的解释效力并非等价。在当下的研究脉络中，资源并不是一个关键因素——业主委员会作为业主大会的执行机构，其运作所需资源主要来自小区内部。资源基本上可以看做是一个给定的参数，而不是一个解释变量。

外部政治环境（特别是威胁）对中国都市抗争可能具有较强的解释力。值得一提的是，本文所说的威胁指向业主的合法权益，而不是指向业主抗争过程中所追求的给定目标。有关业主抗争的研究指出，由于中国的住房市场尚不成熟，业主基于产权的合法权益没有得到充分的法律保障（Read，2008），业主群体的权益往往面临房地产商利益集团的侵害（张磊，2005）。当合法权益受到侵害时，业主会采取多种行动维护自身的权益，是反应性的抗争行动，外部环境与外部行动者对业主的合法权益的侵犯和威胁是其抗争的根本动力。业主合法权益面临威胁的可能性取决于邻里治理（neighborhood governance）的组织结构以及基于物权的邻里治理制度的供给，因此下文的分析框架将引入治理结构这一分析性概念。

社会运动联盟的研究假定社会运动组织是现存的，在此基础上分析不同制约条件下行动者的策略选择（联盟/不联盟）。然而，业主抗争（或一般的都市抗争）与西方社会运动具有不同的形态。业主集体抗争并不是既存的社会运动，在业主抗争中发挥组织者角色的业主委员会也不是社会运动组织。由于绝大部分的业主抗争是反应式的，其诉求和目标（在不同小区，甚至同一小区的不同阶段）是流变的，业主的框架化过程（或共同的认知）也内生于抗争过程，因此是需要解释的。

在业主维权过程中，业主与开发商、物业管理公司的纠纷往往会引发业主与基层政府、居委会等第三方行动者的纠纷，后者甚至可能会演变为主要纠纷。正因为这样，部分小区的业主维权人士试图参与居委会选举，通过制度化渠道来维护自身权益（管兵，2010）。对邻避抗争的研究也表明，业主对维权紧迫性的认知是在维权积极人士、一般业主以及政府部门的互动过程中逐步形成的（Huang and Yip，2012）。与社会运动联盟的研究相一致，共同认知是影响业主抗争行动与组织方式的一个重要因素。从上文的分析可知，业主的诉求以及对诉求的认知是内生的和需要解释的，而理解认知的关键在于行动所嵌入的外部环境，比如，业主与其他基层治理主体的互动。

综上所述，邻里治理制度将直接影响业主所面临的威胁与共同诉求。在威胁与共同诉求的驱动下，业主或业主委员会将决定是否需要采取水平联合的方式来维护自身权益，而是否能有效建立并维持水平联合网络，要取决于维权者是否能得到外部行动者的支持（Yip and Jiang，2011），至少是业主联合的努力是否得到地方政府的默认。本文认为，需要将业主抗争所处的治理结构以及外部支持者的多元性纳入分析框架，才能更好地理解不同城市跨小区的业主组织联盟形态。

（三）治理结构与外部支持者多元性：一个分析框架

国内关于跨界业主行动的研究主要有两个角度：第一，在国家一社会范式下，将业主的跨界联合看作草根NGO，探讨草根NGO与国家互动过程中的非正式运作策略（张紧跟、庄文嘉，2008）；第二，探讨邻避运动这一特定的跨界行动的组织和动员过程，强调邻避运动中风险话语的影响（郭巍青、陈晓运，2011）和业主集体行动“去组织化”的策略选择（陈晓运，2012）。这两种研究路径都无法有效回答不同城市中“基于业利的跨界集体行动如何可能”这一问题。此外，部分研究甚至认为，中国的大中型城市基层治理结构具有高度相似性（Read，2003b：47），该判断的一个推论是，基层治理结构无法解释业主行动的城市差异。与其他研究不同，本研究的侧重点在于理解业主跨界行动的城市差异而不是描述特定跨界行动的策略。同时，本文认为，在不同城市基层治理结构具有差异，并对业主行动形态具有重要的影响。

由于不同国家与社会形态的差异性，除了一些过于抽象而无法从经验上检验真伪的逻辑命题外，社会科学研究中很难找到放之四海皆准的普遍规律。因此，对中国社会的深入理解无法通过纯粹的理论推演得到。这意味着，在借鉴源于西方社会经验的现有理论基础上，对中国社会运作机制的探究可能也需要由经验归纳形成分析框架。基于这样的认识，为了理解业主跨界行动的城市差异，笔者一方面吸纳现有社会运动研究的理论洞见，另一方面试图根据经验事实提炼出一个适合于本土经验的分析框架。具体而言，社会运动研究在关于威胁、对诉求的认知和政治机会结构对不同城市跨小区的业主组织联盟形态的影响方面具有一定的解释力。政治机会结构则主要体现在外部支持者的多元性，而业主合法权益受到威胁的可能性、业主诉求以及对诉求的认知取决于基层社会治理结构。因此，本文将治理结构及治理场域中外部行动者支持作为重要的解释变量引入分析框架（见图1）。

本文的治理结构包括制度供给与组织结构两个维度。制度供给是指规范治理主体的制度与政策的设置和执行，在业主维权领域，其核心要素是物业管理制度；组织结构是邻里空间组织的构成、功能以及关系，核心要素是以居委会为基础的基层冲突治理体系。因为这两个维度之间存在内在的联系，本文统称为治理结构。引入治理结构这个解释变量，既有助于理解业主抗争过程中所面临的威胁的根源，也有助于研究者将社会运动的理论与城市治理的理论洞见相结合，为解释不同城市跨小区的业主组织联盟形态提供了一个城市比较分析框架。

物业管理制度供给是影响跨小区的业主行动模式的根本原因。完善的物业管理制度（规范房产交易合同、建立健全房屋维修基金制度和推动业主委员会建立等）有助于减少影响面较广的侵权现象和组织化维权。完善基层冲突治理体系意味着基层治理主体较为积极参与矛盾的协调。由于大部分问题源自小区内部，只要这些问题在扩大和加剧前得到解决或缓和，小区所面临的问题就会被局限在较小的城市空间中，抑制了业主对跨小区联合的需求。对业主维权事件的比较分析显示，当业主可以通过居委会等制度化渠道表达自身利益和维护自身权益时，维权行动就比较“有理有节”；反之，业主维权行动容易激进化（赵珍珍、布莱登，2010）。对邻避运动的研究似乎也佐证了以上观点：地方治理主体用主动和先发制人的方式解决地方性问题有助于赢得地方群体的信任，从而阻止了地方抗争追求目标的扩大化（Shemtov，2003）。相反，当基层治理主体无法有效缓和与解决地方性冲突时，业主就有可能向社会寻求支持，向面临类似问题的小区学习抗争的经验。在沟通交流的过程中，一旦业主认识到自身所面临处境的相似性，就有可能形成一般化的共同认知和框架化方式。当共同认知被广泛接受时，不同小区的业主或业主委员会之间协力行动的可能性就大大增加。

抗争者、抗争支持者和反对者之间的互动是集体抗争发展的动力。业主共同认知的形成及其协同行动在很大程度上取决于外部行动者支持，这也是政治机会结构理论的一个重要洞见。中国的行动主义（activism）往往嵌入现有体制（Ho，2007），所以分析跨小区的业主组织联盟离不开对多元行动者，特别是对体制内行动者与体制外行动者之间关系的理解。研究者需要对国家进行“分解”（Gui，Ma and Mvhlhahnc，2009；Zhao，2010），具体分析不同行动者如何影响集体抗争的发展。比如，叶毅明等（Yip and Jiang，2011）分析广州业主委员会水平网络的形成过程后指出，业主积极分子通过多种活动将地方政府官员、地方人大代表、媒体、学者、律师和非政府组织等行动者团结起来；同时，业主积极分子也积极参与政府组织的公共论坛等活动，通过这些方式，业主积极分子较为成功地与体制内各部门（特别是地方政府、地方人大和媒体）结成松散的联盟。

考虑到体制内积极分子的数量及其在体制内的位置对社会运动具有重要影响（Banaszak，2005），本文认为，盟友在体制内的位置及对业主行动支持的公开程度对理解业主组织联盟形式具有重要影响。首先，盟友在体制内的级别越高，就越有可能促成不同小区业主或业委会的联合。当一个级别较高的盟友同时支持多个小区的业主行动时，这些小区之间就存在某种潜在的关系，可看作是一个潜在的联盟（latent alliance）。其次，当盟友公开支持业主行动时，不同小区的业主或业委会更有可能发现潜在的盟友以及其他业主所面临的问题的相似性，从而使不同小区之间更有可能协力行动。在这里，传统媒体是一个重要的外部盟友，不同小区业主所面临的处境通过传统媒体的报道，有助于业主共同认知的形成和强化。综上所述，多元化的体制内行动者的存在有助于业主群体发现潜在的外部盟友，并与外部盟友建立起松散的联合，有助于业主有效利用客观存在的政治机会，也为业主行动提供持续的动力。特别当来自较高级别的体制内行动者公开支持业主抗争行动时，跨小区的非正式联合更有可能形成。

三、研究方法

（一）比较对象的选择

本文是一个以行政区划为单位的比较研究（Snyder，2001），该方法已经被应用于中国的工人集体抗争研究（Hurst，2004）。裴宜理（Perry， 1994）很早就指出，“国家”和“社会”这样简单化的术语已经不能解释中国各个地方的差异和特点，在具体研究中要具体考虑不同区域的差异。本文将在上述分析框架下，对上海和广州的跨小区业主组织联盟形态进行比较。选择这两个城市的原因是：第一，广州与上海地处南方，都属于经济比较发达的沿海城市，具有一定的相似性，对两者进行比较，可以在一定程度上剔除经济发展水平以及区位因素的干扰；第二，在过去几年，这两个城市的业主抗争行动都比较活跃，城市居民中曾经参与业主维权的业主的比例没有明显的差异（Huang，2010），这在一定程度上控制了总体动员水平对两个城市的跨小区的业主组织联盟形态的影响；第三，两个城市房地产市场发展状况具有一定的可比性。统计数据表明，2008-2010年广州和上海户籍人口比为0.47-0.48，年度施工住宅面积比为0.52-0.54，别墅等高端住宅面积比为0.30-0.40。可见，广州房地产整体发展略快于上海，但上海的高端住房市场发展快于广州。

（二）比较分析方法

比较研究的目的在于可以解释不同案例之间的相同点和差异性。比较分析相对于单案例分析的一个明显优势在于变量控制（Caramani，2009），在比较分析逻辑的指导下，可以较为系统地使用经验数据检验理论所暗含的变量关系，正是基于这种考虑，本研究选择两个具有一定相似性的城市。

本研究的案例数较少，这虽然是一个局限，但也提供了深入分析的机会。文章将重点放在“内部效度”而不是“外部效度”上（Gerring，2006）。为提高研究者对论点的信心，分析过程还参考了案例内（within-case）研究的方法论建议（George and Bennett，2004），从多个角度检验治理结构的影响，包括城市治理制度供给、正式的组织联系、非正式的网络以及维权事件中行动者构成等维度，同时关注这些维度之间的内在逻辑关系。

（三）资料的收集方式及其可靠性

考虑到不同来源的资料各有优缺点，本文尽量采用多种来源的资料。一方面，不同的资料可以从不同的角度论证和支持文章的观点；另一方面，不同来源的数据可以相互校验，能够更有效地评估资料的质量。具体来说，本文的资料来源包括现有文献、深入访谈数据、互联网数据和报纸报道。自2005年以来，笔者在上海和广州进行了大量访谈，这些访谈数据有良好的效度与信度，能够提供详细的信息。互联网数据主要来自2009年前后搜房网的业主论坛，该数据能够提供不同物业小区在虚拟空间中的关系型数据。报纸的报道来自WiseNews数据库，笔者采用内容分析方法对数据进行了系统的编码与统计分析。所有这些数据基本能够有效呈现两个城市业主抗争的发展历程以及城市间的异同。

（四）案例简介：上海与广州业主抗争的历程

目前很少有可靠的研究具体描述上海与广州两个城市业主抗争的发展历程，本文试图通过对两城市新闻报道的整理，较为清晰地呈现这个历程。就上海而言，地方报纸关于业主维权的报道可以追溯到2001年。2001—2008年，上海的本地新闻媒体共了2482篇与业主维权或纠纷相关的报道。报道数量的变化趋势显示，自2001年以来，业主维权事件大体呈上升趋势，2007年达到顶峰，2008年略有下降（图2左）。

在上述报道中，共提及574个小区的物业纠纷事件。2001—2008年，被媒体报道所提及的小区数量呈增加趋势，这种趋势在2006—2007年最为明显。值得注意的是，虽然2008年总的报道数量有所减少，但是这些报道所涉及的小区数却呈增加趋势。

广州的地方媒体对业主维权的报道略晚于上海，最早的报道大约在2002年。2002—2008年，广州的本地新闻媒体共了3609篇关于业主维权的相关报道。报道数量显示，业主纠纷或维权事件在2002—2008年间与上海的情况类似，基本呈上升趋势，被提及的小区共有954个。2003—2006年，每年被媒体报道提及的小区数量基本保持不变。自2007年起，被报道的小区数量迅速增加，2008年被媒体所报道的小区数量的增幅远大于上海同期的增幅。

比较两个城市的业主维权历程发现，与上海相比，广州有两点不同：第一，早在2001年，上海的地方媒体已经开始报道业主纠纷或维权事件，但类似事件在广州尚未成为重要的社会事件，没有受到媒体的关注；第二，一直到2008年，业主维权或纠纷事件依然受到广州地方媒体的关注，而上海的地方媒体对此类事件的注意力似乎逐渐减弱。一种可能的解释是，上海的业主行动已经较好地被基层治理结构吸纳。

四、跨小区业主组织联盟的城市差异

（一）现实组织的差异

在社区治理及业主抗争的过程中，不同小区的业主和业主委员会通过多种方式联系，其中以非正式的业主委员会组织为载体进行交流，甚至以这一非正式的组织为核心开展集体性活动（包括集体抗争）是最重要的一种跨小区的组织模式。本部分将通过考察上海和广州的业主委员会组织的运作，透视两个城市中跨小区的业主委员会的组织化形态。

1 上海的业主委员会组织

上海的业主委员会组织以业主咨询服务有限公司的形式出现，该组织下设和谐社区沙龙（业主咨询有限公司），成立于2003年，是一家为业主和业主委员会提供业主顾问服务、物业管理招标和物业管理咨询的非营利社会中介机构，也是上海市物业管理行业协会会员。除了有偿咨询服务项目外，和谐社区沙龙还承担以下工作：（1）举办与业主大会和业主委员会相关的知识讲座；（2）为业主委员会成员和业主代表等相关社区工作者提供培训；（3）通过编辑出版物（比如，业主大会、业主委员会问题解答100问和业主咨询简报等），宣传物业管理相关法律法规以及推广成功经验。此外，沙龙负责人还偶尔在报纸上以专家身份对物业管理相关问题发表专业意见。

上海业主委员会组织以咨询公司的形式出现的原因有两个：第一，在目前的社会组织管理体制下，成立业主委员会协会的难度非常高，采用公司形式开展工作便于绕开成立社会组织的制度障碍；第二，业主委员会对成立协会的需求不够强烈。在一次访谈中，沙龙的一位负责人这样说：“我们不会马上搞协会，而且他们业委会也不会要求搞协会……我们搞研究或者咨询，民办非企业法人，这种注册模式的可能性最大。……就算上海都拿不出30个好的业委会。”这一考虑与上海社会组织发展空间较小的制度环境相一致。

上海的业主委员会组织的运作思路可以归纳为三个方面5：第一，通过组织讲座、培训等多种形式的活动，让不同小区的业主委员会了解其他业主委员会维权的经验。笔者的参与观察也证实，部分参与者确实是受到已参与沙龙活动的业主代表的动员才随后参与进来的。6第二，沙龙倾向于在法律和法规的框架内进行业主维权，希望通过打官司来累积判例，最终促成法规的改进。沙龙并不赞同用“闹”的方式维护业主利益。第三，虽然沙龙支持业主维权，但不主动鼓动，仅仅在维权时提供支持和咨询服务。

截至2009年，和谐社区沙龙有10多家收费会员，免费会员200—300家。鉴于当时上海已有8000-9000家业委会，这个参与率实际上并不算高（不到4%）。社区沙龙每年都召集业主委员会进行相关研讨和交流，该活动的出席人数在某种程度上也反映出沙龙与业主委员会之间联系的紧密程度。在2007年的一次研讨会中，共有86人出席，其中沙龙工作人员、研究者及律师9人，业主代表77人。而在2010年，第三届业主委员会年会就已有140人左右出席，其中业主委员会主任和委员占大多数，较2007年有所增加。8年会以专家学者讲座为主，该组织形式对业主的吸引力似乎并不是很强。此外，社区沙龙与业主代表、业主委员会的联系还通过自由接待的互动形式进行。自由接待在周三晚上7点至9点进行，“一般都会有一两个人来”。

2 广州的业主委员会组织

业主委员会联谊会筹备委员会是广州较有代表性的业主委员会组织，2005年由7位骨干分子发起成立，其中部分人是职业律师。联谊会成立后的主要活动包括：（1）组织业主委员会进行沟通、交流，提供物业管理以及业主维权的经验与法律咨询；（2）通过出杂志、出书、建立网站等方式宣传物业管理及业主维权等相关事宜；（3）组织12家业主委员会追讨维修基金；（4）把业主的声音反映给政府以影响政策制定，同时积极参与政府的政策讨论。

在筹备联谊会的过程中，维权骨干为了获得合法的注册组织身份，联合7个小区提出倡议，向广州市国土资源局、房管局和民政局等部门申请成立业主委员会协会。虽然正式的批文拖了两年仍没下来，但在这个过程中，有关部门的态度也从开始的拒绝接纳逐渐转向温和，而维权骨干也得到著名律师和大学教授等专家学者的支持。虽然联谊会没有得到正式的注册，但它依然采取了非正式的运作策略，以争取获得政府的认可，改善自身的生存环境。比如，联谊会在人大代表中寻找支持者与代言人；为人大代表进行选举动员和宣传以换取后者的支持；寻求媒体的支持，通过社会舆论放大业主群体的声音，给政府施加压力的同时，保护联谊会不被政府取缔；定期与相关业主委员会交流以彼此结成盟友等（张紧跟、庄文嘉，2008）。

联谊会在业主委员会中具有一定的影响力，能够将业主委员会组织起来，维护业主的权益。在广州集体追讨维修基金一案中，联谊会得到12家业主委员会的支持，于2006年联合在报纸和互联网站了关于发起集体追缴专项维修资金的倡议书。该倡议书得到广州市60多个楼盘业主代表的签名支持。2006年底，联谊会先后分别联合12家和14家业主委员会就《广东省物业管理条例（意见征求稿）》提出书面建议，提交到广东省人大（庄文嘉，2011）。联谊会的一位成员这样描述他们与各业主委员会的关系：“在广州500多家已经成立的业主委员会中，参加联谊会的有200多家，其中有55家愿意在政策建议上盖章表示支持。比如，物权法经过七次修改以后，并没有朝着利于业主的方向发展，联谊会通过电话的方式进行沟通，最后55家业主委员会盖章支持，并且这些业主委员会的盖章是得到半数业主委员会委员通过，……交给市人大副主任，请他转交给全国人大。”

最后，政策倡议行动由于受到地方政府的干预，联谊会开始分裂，以改变政策为导向的行动逐渐式微。同时，不同的业主网络群体为争取业主的支持，存在着多种形式的竞争。维权骨干也采取不同的策略开展活动，他们可能被国家吸纳，也可能依然以业主作为工作的中心，而也有部分骨干与物业管理公司保持密切的合作关系（庄文嘉，2011）。

3 两城市的比较

比较上海和广州的业主委员会，可以发现如下差异（见表1）：从组织所担任的角色看，广州的业主委员会联谊会筹备委员会作为组织者直接涉入业主的协同集体抗争，而上海的业委会组织则主要是为各个小区提供咨询服务；从追求的目标看，广州的业委会组织试图通过参与或影响立法，改变业主治理的制度框架，而上海的业委会组织则致力于在现有制度框架内提供法律服务与策略咨询；从得到的支持看，广州的业委会组织似乎得到更多的业主或业主委员的支持。比如，广州和上海的两个组织的代表人物的微博粉丝数量分别为24672和5423；从宣传策略看，广州的业委会组织似乎更为高调。对此差异的一种理解是，上海的物业管理制度建设相对完善，通过直接行动（宣传、组织和协调行动）改变治理制度的迫切性低，而广州的物业管理制度相对不完善，改变治理制度的优先性较高，业主委员会的广泛支持则提供了持续的动力。

（二）虚拟组织的差异

业主和业委会对以改变治理制度为目标的跨小区行动的支持在很大程度上取决于业主认识到彼此面临相似的处境，而后者在一定程度上取决于不同小区业主之间的直接交流。因此，本部分主要考察业主论坛的虚拟联系，间接评估上海与广州两个城市不同物业小区之间的交流或联系模式及其差异。

截至2010年5月6日，搜房网广州区的业主论坛有2822个，其中101个设有业主维权分版。笔者以这101个论坛为起点，采用滚雪球方法收集有关信息传播网的资料。如果这些论坛中业主维权相关的信息流动到搜房网其他的业主论坛（限广州地区），则这些论坛就被视为信息传播网的新节点而纳人到资料收集的范围中，最后得到的网络结构图包括118个业主论坛。所获得的信息传播网是一个有向网络，其中节点为业主论坛，该网络的边（arc）为业主维权信息的传播关系。

网络图（图4）包括所有118个业主论坛，可以看出，并不是所有业主论坛都与其他业主论坛进行维权信息的交流，其中有50个节点处于孤立状态，与网络中任何其他节点没有维权信息的传播关系，属于信息“孤岛”。通过密度分析方法对业主维权信息传播网络的总体结构进行分析，发现118个网络论坛构成的网络图的密度仅为0.007，从密度指标看，这些目标节点图式的凝聚力的总体水平并不高（见表2）。

从表2可知，该网络结构的人度中心势（indegree centralization）为0.062，出度（outdegree）中心势为0.070，Freeman中心势为0.067，出度中心势较大。通过对子普查（dyad census）的分析可知，该网络结构中有10对互惠对，77对非对称对（asymmetric dyad）。如果以存在关系的对子（dyad）为基数，则该信息传播网的互惠指数为0.115。

截至2009年9月，搜房网上海区的业主论坛有2446个，其中167个业主论坛设有业主维权分版。以这167个业主论坛为起点，同样采用滚雪球方法收集有关信息传播网的资料，最后得到的网络结构图（见图4）包括199个业主论坛。其中，有120个节点处于孤立状态，与网络中任何其他节点没有维权信息传播关系，信息“孤岛”所占的比例高达60.3%。从表2可知，199个网络论坛构成的网络图的密度仅为0.002。从密度指标来看，上述199个目标节点图式的凝聚力的总体水平远远低于广州的总体网络密度。此外，该网络结构的入度中心势为0.018，出度中心势为0.023，Freeman中心势为0.013。通过对子普查（dyad census）分析可知，该网络结构中仅有4对互惠对，77对非对称对（asymmetric dyad）。如果以存在关系的对子（dyad）为基数，则该信息传播网的互惠指数为0.049。

比较两个城市业主论坛可知，广州的物业小区更有可能使用业主论坛作为表达和维护利益的平台和工具。这一发现也得到其他网络数据的佐证。比如，笔者在2012年6-7月收集了新浪微博“业委会通讯”的粉丝信息，1840个粉丝中有15.27%来自广东，只有11.2%来自上海。就具有维权板块的业主论坛而言，广州的业主论坛更有可能彼此发生联系。而就所得到的信息传播网整体而言，不管是从密度、中心势，还是互惠指数，广州的业主论坛之间彼此联系更加紧密（见表2）。换言之，上海的业主行动的原子化程度应该比广州高。

五、基层治理结构与跨小区业主组织的动力

上海与广州两个城市具有不同的基层治理模式，对业主行动的组织形态具有不可忽视的影响。下文将从物业管理制度和基层组织结构两个方面具体阐释。

（一）物业管理制度与侵权事件性质

在应对房地产发展引起的社会需求方面，上海的组织与制度建设工作开展得较早，如规范房产交易合同、建立健全房屋维修基金制度和推动业主委员会建立等。以物业管理制度建设为例，1999年7月，上海市徐汇区房地产管理局在全国率先尝试物业管理公开招标项目，2003年，上海市出台了一系列旨在指导和规范物业管理招投标和物业服务合同与收费的政策法规（张建，2010）。

上海市政府与立法部门也较早积极促成业主委员会这一组织的发展。1995年开始施行的《上海市公有住宅售后管理暂行办法》第6条规定，“一个住宅区域公有住宅出售率达到30%以上的，应设立业主管理委员会”。1997年开始施行的《上海市居住物业管理条例》第6条规定，“业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。一个物业管理区域成立一个业主委员会”。上海可能是中国唯一一个由政府自上而下推动绝大部分小区成立业主委员会的城市（Read，2007）。房地产管理局与区、街道成为组建业主委员会的主要推手，使这一组织发展很快。1997年建立1892个业委会（朱健刚，2002：115），1999年8月，68%的小区都建立了业委会，数量达到2603个，其中直管公房售后业委会1481个，系统公房售后业委会827个，商品房业委会295个（汤艳文，2004）。成立于1995年的第一家业主委员会，就是由区房管办推动物业公司发起，以期通过业委会配合物业公司搞好物业管理（曾文慧，2002）。政府这一作为在一定程度上制度化了业委会和物业管理公司的关系，降低了两者之间恶性冲突发生的可能性，即使发生了纠纷，冲突表达形式也较为温和。

广东省在社会建设与社会组织发展领域表现更为宽松，社会组织（包括业委会）发展相对自发。2004年，“在广州3000多个小区中，成立业主委员会的只有389个，占13%左右，这就意味着，87%的小区还没有一个能够代表业主的自治性的维权组织。”广州市业委会成立率较低的一个重要原因是主管部门不够积极主动。2011年，广州市成立业主大会和选举业主委员会程序指导规则依然处于“征求意见稿”状态，其条文规定街道办事处“依法指导、协助本辖区内业主大会的成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会、业主委员会的日常活动，协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会（村民委员会）予以协助和配合。”可见，在广州市，政府在物业领域的管理和监管相对缺位，治理主体相对消极。

在上海，基于物权的治理制度供给充分，业主面临共同的威胁和严重的侵权现象（特别是基于制度供给不足而导致侵权现象）的可能性相对较小，跨小区的业主联合也不太可能发生。对地方媒体报道的分析表明，被上海媒体报道的574个小区中有6.6%的案例涉及暴力冲突（例如殴打事件）。在广州，物业管理制度供给相对缺位，冲突（甚至是暴力事件）发生的可能性较高，维权者自组织倾向也更明显。数据分析显示，广州954个小区中有9.2%的案例涉及暴力冲突，其发生率显著高于上海的暴力冲突发生率（p

对广州业主论坛的沟通网（图4左）所传播的信息内容的分析表明，同一行政区的小区之间更有可能交流。这是因为相邻小区会面临共同的威胁，比如公共项目所产生的负外部效应，或会面对着相同的对手（地方政府、开发商等），这些共同的威胁进一步促使受影响的业主进行交流、讨论甚至联合行动（例如集体书面请愿）。

当业主面临超越小区层面的具有同质性的威胁时（例如，众多小区的维修基金的缺失、业主面临暴力威胁等），它们往往难以通过级别较低的政府解决问题，而是有更大的动力将市政府作为上访或申诉的对象。通过对新闻报道的分析显示，上海业主在6.6%（38个小区）的纠纷事件中采取了诉至政府的行动方式，市政府卷入的业主维权或纠纷事件占2.6%（15个小区）。广州业主在11.6%（111个小区）的纠纷事件中采取诉至政府的方式，市政府卷入的业主维权或纠纷事件占6.2%（60个小区）。可见，广州的业主有更大的动力寻求小区外的行动者（包括其他小区业主或业委会）的支持，协力维护自身的合法权益。

（二）基层组织结构与物业冲突治理

在社区建设方面，尽管广州市的社区治理体制呈现出与上海类似的特点，17但上海社区建设开展更早，街居体制的制度与组织变革尝试更为多样化，也具有更为强烈的政府驱动特征。上海在20世纪90年代中期就开始建立“两级政府、三级管理”的体制，之后又积极扩展街道以下的第四级网络（桂勇，2007）。在党建工作方面，力图做到全覆盖，采取多种措施尽力把党的组织纽带延伸到基层的每个角落。此外，上海城市基层治理模式中的“强政府”特征也显示出强烈的包容性，在建设一套具有向下渗透能力的网络时，也充分发挥了街居体制对上的利益表达功能。因此，居委会在一定程度上可看做是业主利益表达和沟通的渠道。广州的一位业主积极分子讲，上海的居委会、物业管理公司以及业主委员会之间存在较为畅通的沟通渠道，彼此之间的矛盾没有广州那么尖锐。18与之相对，广州的居委会的利益表达功能相对较弱。笔者2008年对广州市GYX小区（一个传统小区）的田野观察也佐证了这一发现，即使业主积极分子主动向居委会反映业主和管理公司的矛盾，居委会依然不愿意介入纠纷调解。

上述社区治理结构的差异在一定程度上也影响了基层冲突治理的结构。就基层冲突治理而言，广州的政府介入的范围与深度均弱于上海。上海的政府与党组织经常主动介入社会纠纷与冲突，在大量事件中均能见到它们的影子。上海市物业管理实践中形成以居委会、业委会和物业管理公司为核心的“三位一体”的物业纠纷大调解机制，在缓解物业管理纠纷中发挥了重要作用（茅茂春，2012）。上海市加强本市住宅小区业主大会和业主委员会建设的若干规定也赋予居委会更大的权力，比如“业主委员会委员候选人由筹备组通过直接听取业主意见、召开召集人座谈会、发放推荐表等方式产生，具体方式由居（村）民委员会确定。”在广州，类似的冲突治理制度相对缺乏，因此有更多类型的社区外的行动者卷入社会纠纷与冲突。比如，对业委会成立难和物业管理纠纷等问题，广东省政协、省建设厅等部门认为成立“业益顾问公司”是一个可能的出路，而业主委员会代表则呼吁要成立业主协会。

基层冲突治理结构的差异意味着，上海的居委会卷入业主纠纷或维权事件的可能性显著高于广州。居委会的介入在一定程度上将纠纷控制在小区层面，降低矛盾升级到街道的可能性。如果居委会较少介入纠纷，上升到街道的纠纷数量将大大增加。通过对上海媒体所报道的574个小区涉及的行动者分析发现，在其中68个小区的纠纷或维权事件中，居委会是一个较为重要的行动主体，占11.8%。只有在4个小区的纠纷中，党支部作为行动者卷入其中，而街道办卷入31个小区的业主纠纷或维权事件占5.4%。

与之对比，就广州媒体所报道的954个小区纠纷或维权事件的行动者而言，在46个小区的事件中居委会是一个较为重要的主体，只占4.8%，显著低于上海相应的比例（p

总之，上海基层治理体系比较完善，兼具利益表达和社会控制功能，业主或业主委员会在小区层面拥有现成的沟通和协调渠道，相关的纠纷不容易扩大化。由于制度供给较充分，不存在针对制度的统一诉求，业主面临的问题是特殊、个别和地方化的，不同小区的业主不容易形成统一的解决方案。上海的业主或业委会倾向于在制度框架内解决具体的问题。广州的社区管理体制和冲突治理机制相对薄弱，源于小区的问题较容易激化，并波及小区外的行动者。广州对基于物权的冲突治理制度也相对不够完善，政府监管的相对缺位使业主或业委会面临较为严重和性质较为类似的问题。防止纠纷发生的制度供给不足导致不同小区的业主所面临的问题具有共同的制度根源，因此“改变制度”等共同议题成为业主和业委会协同行动的基础。

六、外部支持者与跨小区的业主组织联盟

如果说业主面临的客观存在的侵权现象是业主抗争的根本原因，那么业主对侵权现象的共同认知则是影响其如何行动的直接原因。外部支持者（特别是大众媒体）作为利益表达渠道和共同认知的促进者，具有不可忽视的影响。

（一）媒体

两个城市业主抗争的历程显示，广州的地方媒体在2008年报道业主维权的文章数量超过1200篇，而上海，即使在最活跃的年份（2007年），其报道数量也少于700篇，可见广州的媒体更为活跃。

进一步分析可知，在上海的地方媒体报道的574个小区中，有46个小区（8.0%）的居民采用电话和信件等方式诉至媒体，试图借此推进纠纷的解决，而对应广州的这一比例为15%（143个小区）。其中，上海有34个小区的纠纷事件被媒体报道过一次以上，占所有小区的5.9%。而上海和广州分别有25个和16个小区的纠纷事件被同一家媒体做过系列报道，分别占4.3%和7.9%。此外，两地分别在7个（1.2%）和16个小区（1.7%）的相关纠纷事件中，业主将互联网作为一种维权工具，在互联网上开展讨论、组织协调或者信息公开等活动。

上述数据进一步说明，广州的媒体更加活跃地报道业主维权或纠纷事件。因此，广州的业主纠纷或维权事件更有可能被地方媒体系列报道。与上海相比，广州的业主也更有可能以实际行动诉至媒体。作为业主利益表达渠道，广州的传统媒体发挥着更为重要的作用。

传媒的报道对业主之间的交流和沟通也具有显著的促进作用，可以间接影响业主对抗争的认知。对广州业主论坛的沟通网（图4左）的分析表明，大众媒体对维权事件的报道与信息在业主论坛之间的传播具有显著的正向影响（黄荣贵等，2011）。一种可能的解释是，媒体报道可以将小区层面的议题公开化，使小区性的议题转换为城市中的公共议题，从而使更多业主了解并参与讨论该议题。

上海业主论坛之间缺少沟通，在一定程度上可归结于上海业主行动所嵌入的外部环境。一方面，业主面临的问题的影响面相对小，另一方面，大众媒体对业主行动的报道相对不活跃。面临问题的特殊性和沟通缺乏不利于业主共同认知的形成，从而制约了业主行动的组织化发展。正如一位观察者ZH指出，上海的业主与和谐社区沙龙组织者的价值观分歧可能阻碍了业主展开更加广泛的协力行动。

（二）体制内的支持者

广州业主行动得到更多的体制内行动者的公开支持。除了上文提到的地方媒体外，人大代表是另一个重要而常见的外部支持者。对上述新闻报道的比较分析显示，广州业主维权事件中涉及地方人大代表的案例分布于63个小区，占6.6%；上海的地方人大代表作为行动主体涉入的小区维权事件仅有22个，占3.8%。可见，广州的业主维权行动更有可能得到外部行动者的公开支持。

根据黄荣贵（Huang，2010）对上海业主维权行动的观察，体制内的行动者较少公开支持业主行动。比如，在上海一个中产阶层新商品房小区的业主集体行动中，在体制内担任公职的业主往往偏向于在幕后支持小区的积极分子，而且这种幕后支持往往局限于小区内，不为外人所知，难以促进业主行动的跨小区联合。

总之，上海业主和业委会在维权过程中不容易得到体制内行动者的公开支持。即使基于物权的矛盾激化并超越小区层面，这些纠纷也难以发展为跨小区的业主联合行动，从而限制了业主行动的跨小区的组织化。虽然上海的物业小区间存在经验交流，但大多仅局限于策略学习与借鉴，而广州的社会建设与社会组织的发展空间较为宽松。这些外部条件为广州业主行动的组织化发展提供了较多的政治机会，即广州的业主能够得到体制内行动者的支持，因此广州的跨小区的业主组织化趋势较为明显。

七、结论和讨论

本文比较了上海和广州跨小区业主组织联盟形态的差异，并对该差异做出探索性解释。研究发现，虽然两个城市的业主或业委会在维护自身合法权益的过程中试图建立跨小区的正式或非正式的水平联系，但联合的形态和程度具有明显的差异。广州的业委会组织团结了更多的业主委员会，以集体的名义组织维权行动，试图影响物业管理制度，得到较为广泛的外部支持。同时，广州的物业小区通过互联网等虚拟平台进行了较为密切的交流与互动。

上海的业主委员会组织为业委会经验交流提供了良好的平台。然而，该组织的主要工作模式是向不同的物业小区提供咨询服务（包括提供维权的策略咨询）。它既不充当业主抗争的组织者，也不试图改变业主治理的制度环境。该组织的成员（业主委员会）似乎不愿意以集体的名义组织联合的维权行动，绝大部分的业主行动仅局限于小区内。这种相对孤立的状态在业主论坛这个虚拟空间也有所表现，即上海的物业小区在业主论坛这个平台上缺少交流与联系。

结合社会运动联盟的理论洞见及中国城市基层治理的情景脉络，本文提出了以治理结构和政治机会（威胁）为核心的分析框架。该分析框架能够解释上海和广州跨小区的业主组织联盟形态的差异。由于业主抗争是回应侵权行为的反应性集体行动，威胁一其他行动者对业主合法权益的侵犯——是一个重要的诱发因素。这里，威胁被看做一个需要解释的中间变量，其性质与程度取决于物业管理的制度环境。

本文引入治理结构这一分析性概念理解业主所面临的“威胁”。治理结构通过影响物业管理中的制度供给和组织架构影响物业管理过程中发生重大社会纠纷的可能性，具体表现为：首先，政府通过制度建设和加强监管等减少大规模物业纠纷的发生；其次，通过社区建设完善和强化社区治理结构，为潜在的冲突主体提供利益表达和协调沟通的渠道（比如，居委会、政府主导下成立的业委会）；同时，基层治理主体（比如，居委会）可以发挥社会控制和管理的角色，以先发制人之势介入纠纷的调解，在纠纷扩大化前缓和或解决社会矛盾，抑制物业纠纷激化并演变为跨小区的公共议题的可能性。

当物业纠纷激化并上升为跨小区的公共议题时，是否得到体制内盟友的公开支持对跨小区的业主组织联盟形态具有重要影响。体制内的支持者为跨小区的水平联合提供了政治空间与持续的外部推动力，后者又进一步影响业主之问的非正式联系和交流，从而塑造了业主的共识。

值得一提的是，政府控制与业委会发展之间存在一种辩证的关系。当政府试图通过制度建设的手段强化自身对基层社会的管理时，制度供给有可能转化成利益表达的渠道，从而减少出现体制外改变治理制度的诉求（比如上海）。与之相应，即使后一种诉求出现，政府控制会减少诉求者的外部支持，使行动难以持续和扩大。与之相对，如果政府的社会管理力度比较小，那么改变治理制度的社会性诉求及诉求得到体制内行动者支持也往往会紧密联系在一起（比如广州）。

本文的研究发现对于理解中国都市抗争，特别是都市抗争的水平联合具有一定的启示意义：

第一，在正式倡导组织的发展空间狭小和被广泛接受的社会思潮缺乏等社会情境下，许多都市抗争可看作行动者对外部威胁的策略性回应。因此，研究者需要具体分析不同都市抗争所涉及的威胁。

第二，研究者需要超越以抗争过程和抗争者为核心的研究视角（McAdam and Boudet，2012），具体分析抗争所嵌入的制度环境对威胁的影响。其中，宏观制度建设、现存的利益表达与纠纷调解渠道是重要的要素。换言之，西方社会运动的研究为理解中国都市抗争提供了一个起点，但是在西方文献中被看做外生的、不需要解释的变量需要研究者结合中国社会的特征进行分析与解释。虽然本文分析的是基层物业管理结构，但类似的分析也可以应用于其他类型的都市抗争。比如，劳工集体合同实施的区域差异、外来劳动力的构成和劳工纠纷调解制度等因素可能对不同区域的劳工抗争及其水平联合具有显著的影响。

第三，与现有研究的结论类似，不同的政府部门和不同层级的政府应对抗争的策略为抗争者提供了政治机会结构。体制内行动者的支持是解释不同抗争者水平联合的重要变量。本研究也进一步突出对国家进行分解研究的重要性（McAdam and Boudet，2012；Zhao，2010）。

第四，对于一个城市而言，政治机会与威胁两个变量并不必然存在此消彼长的关系。在分析国家控制如何影响抗争时，应该对两者之间的关系进行辩证分析。比如，广州的业主一方面遭遇具有同质性的侵权事件，另一方面在维权过程中得到体制内行动者的公开支持。对上海的业主而言，政府积极的社会管理策略在城市基层提供了利益表达与沟通的制度化的渠道，但也抑制了市、区一级的制度内盟友的出现。研究者除了要在政治机会结构理论指导下对国家进行分解外，还要区分政府在侵权事件发生前的社会治理过程中的角色以及侵权与集体抗争发生后政府的角色。政府不仅仅是抗争者的目标、盟友或者对手，还是治理制度的提供者与利益表达渠道。如果说前者直接影响抗争的动员过程（Walder，2009），那后者将直接影响抗争发生的社会基础和抗争水平联合的必要性。

第5篇：小区物业论文范文

论文摘要 物业管理问题是加强社区建设，构建和谐社会的重要内容之一。但是目前政府对物业公司监管力度不强，物业管理法规缺乏可操作性，物业管理状况不佳，业主的合法权益时常遭到侵害，业主委员会很难真正发挥作用。要想改变着这一现状，就要积极探索多样化的物业管理方式，不断改进和完善物业管理工作，为社区居民创造和谐的生活环境。

论文关键词 物业管理 业主 业主委员会

一、调查概况

(一)调查背景

随着我国房地产业的兴起与发展，现代小区的居住模式逐渐取代传统的零散居住形式。相对集中的建筑群居住构成了现代小区。小区配有的成套的公共服务设施，小区内相关场地的维修、养护、管理和环境卫生及相关秩序的维持需要有专门的人员和组织，因此物业管理行业便应运而生。然而，此行业在我国目前还属于新兴行业，在实践中，还有很多问题有待规范。

物业管理，具体而言，就是物业公司接受业主或业主大会的委托，然后签订物业服务合同，按照物业服务合同的约定，对业主居住的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的道路交通、消防安全、环境卫生和秩序的活动。物业管理的内涵包括：(1)物业管理的管理对象是物业，即管理业主所居住的小区内的公共设施、绿地、停车位停车库、房屋设备、环境卫生等;(2)物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人;(3)物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务。

物业管理立法兴起于19世纪，在20世纪获得了重大的发展。2003年9月1日国务院正式颁布实施《物业管理条例》，为物业管理中业主权利的法律保护实现了统一立法。但我国的物业管理立法仍缺乏理论指导，配套的立法尚不成熟，且缺乏可操作性，未形成良性、完善的运作机制。现实生活中，物业管理关系混乱，物业公司不能经济有效的实现物业管理的目的，业主的权利不能得到有效的维护，因物业管理产生的纠纷层出不穷。

(二)调查目的

物业管理状况关涉小区业主的生活休息环境，本课题通过对西宁市鸣翠柳山庄的业主权益是否得到有效维护进行调查，期望能更好的规范物业公司的服务行为及管理行为，增强《物业管理条例》的可操作性，改善我国物业管理的现状，为业主营造更舒适和谐的居住环境。

(三)调查内容

本课题通过对西宁市鸣翠柳山庄居住的业主、外聘的物业公司进行问卷调查，并结合相关的法律法规和理论知识及对其他小区的物业管理情况的走访调查得出调查结果。一是业主参与物业管理的意识。即小区业主在入住该小区并缴纳相应的物业费后，应如何自主选举业主委员会，实现自治管理权，维护自己的合法权益。二是业主大会的召开、决议及业主委员会的职权性质及义务。即业主委员会作为业主大会的执行机构，应如何维护全体业主的公共利益及应如何行使自己的职权。三是物业公司的服务质量和管理状况。即物业公司对业主的诉求是否及时处理以及对小区的物业设施的维护管理状况。拟从这三方面入手，对业主、业主委员会和物业公司分别进行调查。

(四)调查方式

此次调查的主要方式有：对西宁市鸣翠柳山庄的业主发放调查问卷;对西宁市部分小区进行走访调查，共发放调查问卷100份，实际收回97份，部分业主因忙于参加广场举办的活动未交回问卷。所以，以下报告中的结论系根据收回的有效数据资料及对部分小区的走访询问而得到。

二、调查问卷反映的问题结论及分析

(一)业主的参与度不高，业主大会召开难

根据调查，在问及本人是否愿意在业主委员会担任职务之时，有22.7%的被调查者明确表示愿意，而明确表示不愿意的占49.0%。在问及不愿意在业主委员会任职的原因之时，没有时间精力和没有报酬是最主要的原因，提及率分别为36.8%和41.9%。在问及“业主委员会是否应该拿报酬”之时，有60.8%的被调查业主表示赞成，而有19.8%的被调查者明确表示反对，另外19.4%的业主则选择“说不清”。在问及“业主委员会是否应该具有法人地位”之时，有65.8%的被调查者表示赞成，而有15.2%的被调查者表示反对，19.0%的业主则选择“说不清”。在问及本小区的业主委员会能否代表业主的利益时，有71.7%的被调查者认为不能代表，只有13.4%的被调查者认为能够代表。

根据走访调查得知，业主大会、业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主委员会会参与物业管理漠不关心。大部分小区从来没有召开过业主大会，有些小区即使召开业主大会也是偶尔性的，大多都是书面性的决议或是业主代表参加，主要是因为：涉及的问题根本与自己无关，参加业主大会浪费自己的时间;业主比较分散，统一召集起来比较困难;业主对业主大会能否做出有效的决议丧失信心，认为即便召开业主大会也是徒劳，难以形成让全体业主都满意的决议。

业主对成立业主委员会态度也比较消极。很多业主不知道业主委员会的职责权限也不知道是否能维护业主的权益，对作为业主委员会成员是否有报酬比较担忧。所以大部分小区的业主委员会只是虚设，没有存在的意义，有些业主委员会成员很少履行自己的职责。究其原因，主要是物业管理的法律法规对业主委员会的定性很模糊，没有给业主委员会一个合理的法律地位，业主委员会没有运营资本，很多业主不愿意浪费时间做没有任何报酬的事;居委会、街道办等基层组织对业主委员会的成立缺少指导和帮助，很多小区不知道怎样成立业主委员会。

(二)物业公司的管理和服务定位模糊

根据调查问卷的统计显示，对物业公司的管理和服务表示“很满意”和“比较满意”者，仅占被调查者的18.3%，而表示“不太满意”和“很不满意”者，占40.7%。业主的利益受侵害的状况主要在专有部分和共有部分，调查数据显示，有44.7%的被调查者认为，其个人和家庭的合法权益曾被物业公司侵占，有55.3%的业主认为其小区共有部分的利益受到了物业公司的侵占。

物业公司是接受业主的委托并按照物业服务合同提供常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。但是目前我国物业公司的从业人员的文化层次普遍较低素质不高，很难树立科学的管理和服务理念。主要表现在：物业公司的从业人员常常以管理者自居，没有服务意识，对业主的诉求不闻不问，更谈不上主动帮业主排忧解难。根据调查结果，物业公司管理不规范，对自身造成的问题也不及时有效的解决，影响物业公司的服务质量，客户的满意度降低。二是物业公司缺乏一些专业的技工人员，对公共设施的损坏及业主的房屋出现的漏水、墙皮脱落等现象不能及时进行维修。这是导致物业纠纷增多的最主要原因。三是物业公司侵吞业主利益。根据调查问卷统计，88.7%的小区的物业公司都存在将小区的公共场地、相邻楼房的通道作为停车位出租给外来人员，谋取利益，严重扰乱了小区的公共秩序和环境卫生，直接侵害了业主的经济利益。四是物业公司私自涨价，导致业主不满。鸣翠柳山庄的物业费自四月份开始，每月每平方米0.45元涨到0.80元，通过询问物业公司，由于工业运营成本和人工工资不断增加，物业费必然要上调。但是物业费涨价一事，物业公司和业主委员会并未达成一致，也未召开业主大会征求业主的意见，物业公司业没有向上级部门提供物业费涨价的相关申请和备案。根据调查，大部分小区都存在物业公司私自涨价的行为，主要是现在物业费的收费标准没有统一的标准幅度，政府相关部门对物业公司的行为监管不到位，惩罚力度较小，导致物业公司为所欲为，不顾及业主的利益。

三、针对调查结果的思考和建议

通过对业主、物业公司的接触和调查，结合相关的法律法规，对完善物业管理，保护业主的合法权益的具体建议如下：

(一)提高业主的参与力度，加快业主委员会制度规范化。(1)居民委员会、街道办事处要加强对小区成立业主委员会事宜的扶持力度，提高业主的主人翁意识，督促业主积极参与小区的自治管理，指导业主选出真正能代表业主利益、有责任心、热心公益、具有一定知识水平的人员来参与业主委员会的工作，在物业公司和业主之间起到沟通协调的作用，加强业主对其的信任度。(2)相关的法律法规制度应明确业主委员会的法律地位，拨付业主委员会一定的运营成本，保障业主委员会能及时有效的处理物业纠纷，提高业主委员会成员工作的积极性。(3)业主委员会成员要以身作则，对其职责范围内的工作应认真负责，在与物业公司签订物业服务合同时，仔细斟酌合同条款，确定物业费的标准合理，并定期召开业主大会，涉及业主的切身利益时要及时公开征求业主的意见，监督各项经费的使用情况，及时处理业主的诉求。

(二)建立物业公司年度评价机制，规范物业公司的行为

(1)实行物业公司的年度评价机制，有利于督促物业公司不断创新科学合理的物业管理模式，提升物业公司的服务意识。业主委员会可以与物业公司在公示栏里设置一些小区物业管理状况的评价标准，在年末召集业主对物业公司一年来的管理行为和服务行为做一个评价，对没有做到位的和很差的行为可以提出一些改善的建议，逐步改善小区的物业管理状况。(2)物业公司自身应不断提高该行业的从业人员的资质条件，加强对从业人员的技术培训，提高业务素质，及时处理业主反映的各种需要维修的房屋及配套的公共设施，做好外来人员的登记事项，布置好小区内的停车位，维护好小区的公共秩序，保护业主的合法权益不受侵害。

(三)加强政府的监管力度，完善物业管理法法规制度

第6篇：小区物业论文范文

关键词：区域品牌；区域品牌资产；资源理论

一、引言

当前，世界经济竞合发展，区域间竞争愈加激烈，国际分工合作日益明显。中国自加入世界贸易组织以来，对外开放水平不断提高，经济持续快速发展，成为世界经济舞台上活跃的一份子。要在世界经济舞台上取得优势地位，必须拥有核心竞争力。国过国之间的竞争是知识和科技的竞争，品牌是一个国家的核心竞争力，也是一个区域的核心竞争力。构建区域品牌资产是促进区域经济发展的有效途径。

二、文献综述

（一）区域品牌

区域是指相对周围地区而言，具有共同特征和特性的地理单位的复合（Ranisto，2003）。区域按照其层次可以划分为宏观区域及微观区域，宏观区域指由跨边界或者同一地理区域内的两个及以上的微观区域组成的区域格局；微观区域是相对宏观区域而言的一个较小范围，也可以从行政、地理、历史文化以及经济空间的角度来划分。从行政的角度区域可以划分为国家、省（州）、自治区、市、县、镇，跨国家区域通常是两个及以上的国家的跨国界合作。从营销的角度来界定区域的内涵，认为区域是包含城市、地区、州（省）和国家等在内的所有区域的总称，而不只局限于其中的某一个层次（kotler，2003）。结合国内外学者的观点，本文认为区域品牌中区域的含义与营销角度定义的区域的涵义是相对应的，即区域指涵盖社区、县镇、城市、跨若干个城市的地区、国家、跨若干个国家的区域的总和。

品牌是一种名称、名词、标记、符号、设计或这些要素的组合，其目的在于识别某个产品或服务，将其与竞争对手区别开来（Kotler，1967）。区域品牌由许多要素组成。如名称、标志、包装、声望等（Shimp， 2000），区域产品是一个区域向其消费者提供的全部产品的组合（Rainisto，2001）。因此，区域品牌包涵区域性和品牌性两个属性，其中区域性是自然属性，品牌特性是指其社会性。区域品牌具有公共性。

（二）区域品牌资产

品牌资产是关于消费者对某一品牌的营销效应的不同反应，消费者的关于某个品牌的全部想法、感觉、形象、经验、信仰等，也就是品牌联想。品牌资产关注一个既定品牌赋予产品的附加价值（Added value），即这种附加价值是除产品的功能利益外的价值。区域品牌资产（Regional Brand Equity）的研究可以建立在品牌资产之上，指一个行政区域或地理区域以产业集群为依托的企业声誉、产品质量、服务水平，以及基础设施、自然资源、历史文化等多方面信息在市场中形成的品牌印象与联想。基于品牌力概念模型将品牌资产的结构划分为品牌忠诚度、领导能力、品牌联想或差异化、品牌认知以及市场行为五个维度，这五个维度又可以具体的细分为十要素：（1）品牌溢价；（2）满意度或忠诚度；（3）感知质量；（4）领导品牌；（5）感知价值； （6）品牌个性；（7）组织联想； （8）品牌认知； （9）市场份额；（10）市场价格和分销区域。这十个要素可以测量品牌资产所产生的品牌效应和市场效应。构建区域品牌资产可以为区域内企业带来良好品牌效应，促进区域内经济发展。

（三）资源理论

资源理论有称资源基础理论，资源基础理论（Resource-Based View）的假设是，企业具有不同的有形和无形的资源，这些资源可转变成独特的能力；资源在企业间是不可流动的且难以复制；这些独特的资源与能力是企业持久竞争优势的源泉。资源论的基本思想是把企业看成是资源的集合体将目标集中在资源的特性和战略要素市场上，并以此来解释企业的可持续的优势和相互间的差异。资源理论同样可以运用与解释区域品牌化，区域作为一个整体参与经济活动，区域内独特的物质、文化、政治资源是其他竞争对手难以模仿的，这些独特的资源是构建区域品牌资产，形成区域竞争优势的源泉。

三、资源视角下区域品牌资产的构建

资源基础理论起源于20世纪80年代，1984年沃纳菲尔特（Wernerfelt）的 “企业的资源基础论”的发表意味着资源基础论的诞生。自资源基础理论提出以来不断的被运用于分析企业的经济活动。

从资源基础理论的角度来看，区域是一个有形资源和无形资源的集合体。（辞海）对资源的解释是：（1）资财的来源一般指天然财源；（2）一国或一地区拥有的物力、财力、人力等物质要素的总称，分为自然资源和社会资源两大类。本文根据资源的社会属性和自然属性将资源划分为物质资源、文化资源、政治资源三大类。物质资源主要包括该区域的区位、交通、自然资源、基础设施等；文化资源包括该区域内的历史文化（建筑）、风俗习惯、价值理念、教育科研机构等；政治资源包括该区域内的政策、财政、金融、税收等。

区域内特色物质资源是吸引投资者的重要因素，企业为获取独特的资源依托原材料或者市场形成一定的企业群。集群区域内的企业之间相互合作相互竞争，企业之间共享自然资源，同时又相互竞争市场份额。集群企业在竞争发展中形成区域共性，以此在目标受众心理中形成区域品牌联想。比如，一提起阳澄湖我们会想到大闸蟹，西湖联想到龙井，新疆哈密瓜，温州小商品，海宁皮草，佛山小家电，瑞士钟表，法国香水等，这些都是因为区域内特色物质资源吸引而产生的企业集聚，从而产生区域联想。这些联想所带来的市场反应和效应同时又进一步推动区域品牌的形成和壮大。

区域内的文化资源赋予了区域品牌活的灵魂，相对物质资源而言，区域内的文化资源更具稀缺性和不可模仿性。区域文化是区域软实力的体现，每个区域独特的历史文化，风俗习惯以及建筑古迹都是区域品牌内涵的延伸和外在表现形式，区域内企业在发展的过程中所形成的品牌联想和品牌印象必然包涵这些特殊的文化内涵。如巴黎浪漫之都，纽约财富之都等。同时区域内科技创新、教育人才培育为区域内企业的持续发展提供的新的动力和源泉。

区域内政治资源是区域品牌资产构建的强大后盾。市场经济条件下，企业的发展受市场调节机制影响，存在自发性、盲目性、滞后性，在一定情况下可能出现市场失灵的现象。政府税收、财政、金融等政策的制定实施为区域企业发展提供引导。同时，政法政策的具有权威性、科学性、合法性，为区域品牌资产构建发展提供的政治保证及合法性保障。

四、结论与讨论

通过区域品牌化构建区域品牌资产是发展区域经济的制胜的新武器。许多城市和区域通过构建区域品牌资产，吸引投资者和消费者，联合打造一个整体的区域整体，以区域为中心，形成区域品牌伞，加快了区域内资源的整合和区域产品知名度。区域品牌形象已经在竞争中开始拥有决定性的作用。以区域内物质、文化、政治资源为依托，加快区域品牌资产的构建，能够提升居民、企业、不同利益群体以及整个地区的福利。本文从资源理论的视角提出区域品牌资产构建的路径，以期为区域品牌资产构建提供一些有价值的建议和参考。

参考文献：

[1]熊爱华.区域品牌与产业集群互动关系中的磁场效应分析[J].管理世界，2008（08）.

[2]蒋廉雄等.区域竞争的新战略： 基于协同的品牌资产构建[J].中国软科学，2005（11） .

[3]孙丽辉. 区域品牌形成中的地方政府作用研究——基于温州鞋业集群品牌的个案分析[J].当代经济研究，2009（01） .

第7篇：小区物业论文范文

内容摘要:企业国际化已成为当今世界经济运行的主要特征,随着经济全球化程度的不断加深,我国西部地区企业也不可避免地要面对国际化发展问题。本文从新企业国际化理论的企业集群、基础资源、组织学习和信息技术等角度,对西部地区企业国际化的现状进行初步的分析,并提出我国西部地区企业实行国际化经营的对策建议。

关键词:新企业国际化理论 西部地区 企业国际化

西部企业实施跨国经营具有一定的竞争优势,但也存在着很多无法回避的困难,在西部地区的企业中,中小企业占90%以上,需要借助相关理论为其发展理清形势、指导实践。本文期望通过对近年来新企业国际化理论的梳理,从理论上对这些迅速发展的中小企业国际化行为进行研究,揭示其发展的内在规律,进一步将这些理论应用到西部地区中小企业国际化发展实践中,为西部地区中小企业投资、贸易等国际经营活动提供理论支持。

新企业国际化理论综述

传统理论在解释企业国际化时都以成熟的大型跨国公司及其国际业务活动作为研究对象,认为跨国公司要确保海外直接投资有利可图,必须具备当地竞争者所没有的各种独特优势,这是所有跨国公司对外经济扩展行为的出发点;而中小企业在所有权、独立性、管理风格、经营规模与范围方面都不同于大型跨国公司,中小企业规模较小,大多数中小企业缺乏传统跨国公司所拥有的能力、市场力量和其他资源等方面的优势。然而在过去的10多年,越来越多的中小企业在成立不久就活跃在全球市场中并取得了较好的发展。这种现象展示了一种企业迅速国际化的发展道路,形成了中小企业国际化的特殊现象。对此,传统理论无法解释不具有垄断优势的中小企业的海外扩张。对上述问题,众多学者进行了研究,提出了不同的解释。本文作者把从不同角度对中小企业国际化问题进行梳理,称其为新企业国际化理论。具体如下:

网络模型理论。网络观点认为,企业的国际化实际上就是企业在国际市场网络中建立、发展网络关系的过程。企业国际化行为特征是企业与其竞争对手、供应商、客户、分销商及政府的关系函数。随着企业国际化经营的开展和深入,企业关系网络的不同组成部分间关系的强度与数量也会随之改变。企业通过国际化经营与国外对应企业建立并保持关系,从而培育自己的网络能力。因此,为了开展国际化经营,中小企业需要处在一个国际化程度较高的网络组织环境中,与其供应商、客户、竞争对手及政府组织建立并保持持续、动态的联系。通过与新市场上的外国企业建立关系、与国外已有的网络加强协作、完善自己在不同国家网络中的地位,这三种方式来培育自己的网络能力,实现国际化经营。

资源基础论。该理论认为,企业能够赢利,是因为其所拥有的资源具有独特性,这类资源存在于企业内部,为企业所独有,很难模仿。企业利用这些独特性的资源或能力建立或实施自己的战略。因此,企业确定国际化经营战略时就会受到企业特有资源的影响。巴尼把企业资源分为物质资本、人力资本和组织资本三类。物质资本指的是土地、投入的原材料和其他稀缺的物质资源;人力资本则是指员工的经历、培训情况以及管理人员的能力;组织资本指公司的组织结构,包括公司的运营结构以及与相关公司的关系等。

企业家精神视角的企业国际化理论。该理论认为,企业家精神理论是建立在企业家精神的资源基础观之上的,企业家的任务就是利用资源的差异性去帮助企业发现和利用市场机会,创造竞争优势。因此,企业家精神要求企业家不仅要具有完备的相关产品和市场的知识,还要了解国外丰富的制度、文化、法律等方面的经验知识,更要重视企业进行国际化的时机与超前行动的重要性,企业家具有冒险精神、创新意识才是推动企业跳跃式和快速国际化的根本动力。由于大企业或者跨国公司拥有能力、市场知识、以及其他方面的优势,但企业家精神在大型跨国企业中不是最重要的因素,而对于不具备这些优势的中小企业而言,企业家精神显得尤为重要。

组织学习视角的国际化理论。组织学习理论认为,企业在创立以前可以通过先天学习、经验学习和移植学习获取国外市场的经验知识,再通过模仿学习、寻找/注意获得国外市场的客观知识。组织学习理论给企业提供了一个更广阔的知识获取视角,可以使企业以更快的速度和更大的规模发展并进行国际化。

信息和知识化理论。该理论认为对外国市场的信息和知识的匮乏,给中小企业的国际化经营带来了障碍。随着Internet在企业国际化过程中的广泛应用,有助于中小企业接近目标顾客,克服心理、运作、组织和产品(市场)障碍, 可以大大降低中小企业进入全球市场的门槛;有助于小企业和大企业拥有平等的获取信息的能力;降低中小企业的销售和服务成本,与顾客保持紧密联系;有助于中小企业建立有效的企业合作联盟,实施有效的全球化战略。

西部地区企业国际化发展现状

2008年西部地区实现进出口总额1068亿美元,同比增长35.8%,增速高于全国平均水平18个百分点,高于东部地区19.5个百分点。此外,实际利用外资总额66亿美元,同比增长79.8%,是西部大开发以来增速最快的。然而,从近几年我国东、中、西部地区出口情况比较看出,西部地区企业出口总额仅占全国的4%左右,东部地区占90%以上,中部占4%。再从利用外资方面来看, 2007年西部地区外商直接投资额仅占全国的3.4% ,东部沿海地区占90.1%,中部占6.5% ;从对外投资方面来看,2008年,我国非金融类对外直接投资187.2亿美元,同比增长6.2%,其中多为东部及中部地区的企业,西部地区的对外直接投资少之又少,并主要集中在四川、云南、甘肃、内蒙古四个省区,大部分省市区排名都比较靠后(见表1)。

从上面的分析可看出,与东部地区同类企业发展相比,西部企业国际化的发展程度明显滞后,主要表现在以下几个方面:

资金少、技术落后、专业人才缺乏是制约西部企业国际化发展的主要因素。由于西部大多数企业自有资金较少,信用度不高,经营风险大,因而很难获得银行贷款,使得资金不足成为西部企业国际化发展的瓶颈;在技术方面,西部地区加工贸易多为劳动密集型、低附加值产业,单一加工,产业链短,技术含量低,企业技术创新能力弱,不进行产品的延伸和开发,利润空间狭小;在人才方面,缺少专业的外贸人才和营销人才,大部分从业者的受教育程度不高,业务素质偏低,缺乏有关知识和经验的系统培训。

西部地区企业的地理位置严重制约西部企业国际化发展。西部地区交通不便,物流功能较弱,运输费用高导致出口企业产品成本优势不明显。运输成本高是造成成本上升的―个主要因素,影响了西部企业的总成本,这与沿海同行业企业相比,处于绝对劣势。另外,西部地区的物流企业还仅限于传统的运输、仓储、报关、装卸等物流活动,与近来才在西部出现的出口加工区的发展现状不相适应,无法为企业提供可靠的物流保障。

西部地区企业对国际市场信息的了解不对称。大多数西部企业实力有限,不具备收集、整理、分析国际市场各种复杂信息的能力。而企业对外直接投资不但需要对目标市场进行充分的环境调查,科学的项目论证及投资前景的预测,而且需要分析各项经济活动的相关因素,预期的收益及潜在的风险,制定有效的风险防范措施。这些仅靠企业自身的力量难以完成,必须依托有专业资质和丰富经验的咨询、中介机构的大力支持。而目前在西部地区有关对外直接投资的咨询、信息服务、中介机构较少,这无疑加大了西部地区企业“走出去”的难度。

西部地区企业国际化的对策建议

在西部地区的企业中,中小企业占绝对数量,资源和经验的缺乏使得西部中小企业国际化发展仍然被一些深层次的理论和实践问题所困扰。面对国内外市场竞争的压力,西部地区中小企业可以采取行之有效的跨国经营战略,确立其开展国际化经营的独特竞争优势,将有助于其实现跨越式发展的最终目标。

采取企业集群发展模式。在西部地区的企业中,中小企业占绝对数量,中小企业在各省区均占到全省企业单位数的90%以上,因此,西部企业在国际化发展中,单个中小企业存在较大的比较劣势,西部中小企业集群作为一种中间体组织,不仅能为企业带来设施同享的外部规模经济,快捷获取技术、信息和服务的便利条件,提高集群内企业的生产率,专业化分工协作使企业灵活机动,反应迅捷,更具有国际化发展的竞争优势。“集群效应”还能促进西部企业的技术创新,提高其差异化优势。同时,由于产业集中化程度高,集群区域内的中小企业往往能够在价格、质量和交货期上施加相当大的影响,有着很强的谈判能力。因此,在这样的大背景下,西部地区要缩小与中东部地区的差距,首先西部地区企业要采取集群式发展模式,才能在较短的时间内,以较快的速度追上东部地区并同时迎接世界性的挑战。

充分利用自身资源优势。将新企业国际化理论中的资源基础论里提到的资源应用到自然资源。虽然西部地理位置在企业国际化过程中有其自身的劣势,企业内部资源的可利用性也很差,但西部地区资源丰富,开发利用潜力大。西部地区各省市应充分利用和发挥这个优势,利用当地资源,把资源优势转变为经济优势,把经济优势转变为产业优势,发展特色经济,特色产业,研制龙头产品。实现资源的资本化,同时通过吸收高级生产要素。促进本地特色产业和产品结构的升级,最终形成地区主导产业,从而有利于这些产业中企业的国际化。

组织学习理论为西部地区企业提供了一个更广阔的有关知识获取的视角。西部地区企业中的大部分从业者业务素质偏低,缺乏相关的知识和经验,再加上我国东西部经济发展水平、就业环境、个人收入水平等存在很大差距,导致我国人才流动现象严重,使得西部地区企业在知识获取上存在极大的困难。组织学习理论认为在企业知识获取的五种渠道中,除了第一种渠道外,其他四种渠道都可以拓宽,增加企业知识获取量。首先,企业中的人员可以总结整理通过“干中学” 取得的直接经验和知识;其次,联系本企业的所在行业和经营特点,学习和借鉴国内外优秀企业的经验;再次,与其他企业进行R&D等方面的合作,通过战略联盟,拓宽学习竞争对手或者伙伴的深度和广度;最后,积极引入优秀和富有经验的人才,通过招聘新的员工带来企业知识的增加。

加强信息化配套建设,搭建自己的网络平台。随着互联网的广泛应用,中小企业可以利用网络技术,自建网站或者与知名网站合作来宣传企业、推广产品,开拓国际市场;西部企业也可以利用网络来搜集有效的市场信息和行业信息,了解和熟悉东道国的政治、经济、文化、政策、法律和市场等信息,积极开展网络营销,努力提高企业国际市场营销水平,为成功进入国际市场,开展国际市场营销提供信息支持。

参考文献:

1.赵优珍.中小企业国际化[M].复旦大学出版社,2005

2.金辉.我国西部地区经贸发展与FDI[J].当代经理人,2006(3)

第8篇：小区物业论文范文

20世纪末以来， 建构主义学习理论成为影响中国教育界的主要教学思潮。 建构主义教学理论来源于建构主义认识论：科学是一个创造性的活动，知识是个体建构的，知识的积累建立在共享或协商的基础上，依赖于人际良性互动。知识的形成通过两个连续体完成，一是“外部输入—内部生成”连续体。知识是人的心灵与外界客体相互作用的过程，学习过程是主动建构的过程，是对既有的知识体系不断进行再创造、再加工以获得新的意义、新的理解过程。二是“个体—社会”连续体。主客体的交互作用是知识形成的基本机制。[1]在建构主义看来，学生是知识认知的直接主体和知识意义上的主動构建者，教学模式、教学方法以及教学环节应以学生为中心，教师只是对学生的知识建构起引导和促进作用。 

信息时代催生高等教育的革新。建构主义学习论在新常态时代背景下为教学理论的发展提供了一种创新式的教学思维方法。换言之，“以计算机为媒体的交往”引领了教学领域的革命，加速了建构主义学习理论在教学领域的运用，引起了教学价值观深层次的变革，促进了课程信息化的发展。教学设计是完成建构主义教学模式的重要环节。教师应当通过课程信息化的教学设计，让学生在学习理念上实现“五变”：第一，变“以教师为中心”为“师生共同探索”；第二，变“以教材为中心”为“教材和教学信息资源并重”；第三，变“以课堂为中心”为“课堂与课外并重”；第四，变“以知识为中心”为“知识与能力并重”；第五，变“以学会为中心”为“以会学为中心”。 

二、建构主义下物权法学课程信息化教学设计的基本思路 

“信息化教学设计是在综合把握现代教学的基础上，充分利用现代信息技术和信息资源，科学地安排教学过程中的各个环节和要素，为学习者提供良好的信息化学习条件，实现教学过程全优化的研究过程。”[2]高校课程信息化的教学活动是教师针对专业课程特点，结合教材内容，以计算机技术为主要工具，通过编辑教学信息、创设教学情境等方式有机整合的过程。建构主义学习理论强调整体性、目的性和学生的主动性，并重视信息和互动协调、学习反馈，这对法学课程信息化的教学设计起着重大的指导作用。课程信息化的教学设计是高校课程信息教学的第一环节，教学设计的安排是否科学、创设是否合理，这关系到整个课程教学的效果。 

“法律的精神就是所有权。”物权法学是本科法学教育的基础科学，是规范社会财产关系最重要的法律学科，也是法学专业课中最为晦涩的基础课程。如何让法科学生掌握物权的基本原理，并运用科学的方法进行物权法教学，这是法律教学改革的重要课题。因此，在对传统物权法教学模式进行变革时，非常有必要在建构主义理论下探讨物权法课程信息化教学设计的基本思路。 

（一）教学目标的界定 

中国历来缺乏物权观念，“以教为中心”的传统教学设计难以将复杂难懂的物权法原理以通俗易懂的形式呈现出来，难以培养学生汲取知识的能力、分析问题的能力和实践能力。物权法学课程信息化的教学目标应当通过教学设计让学生了解物、物权的内涵，物权的基本权利，物权的取得、变更和消灭的规则，所有权、用益物权、担保物权和占有的基本理论，让学生“亲历”物权知识的理解和形成过程，不断提升学生学习物权法的兴趣和热情，从而培养学生发现问题的能力与创新精神，增强学生的实践能力。 

（二）教学情境的创设 

物权法学课程的情境创设需要根据物权学科特色融入教育者的智慧、热情与创新，吸纳教育者的认知、协助、配合与参与，并渗透物文情景。物是物权法的核心概念，物权法体系是围绕物的归属与利用关系构筑起来的。物权法不是规范物与物或人与物之间的关系，而是调整以物为媒介的人与人之间的关系，这就需要在教学设计中贯彻物文理念。物文理念是指以物或财产为课程设计中心，围绕财产观念与财产流转关系为主线，融财产观念于教，寓物概念于学，实现在财产观念下教与学的和谐统一。换言之，将物文理念与认知过程结合起来，做到以物权之“境”促物文之“情”，以物文之“情”促主动之“学”，以主动之“学”促自觉之“思”。此外，课程信息化的本质特征决定了应当以学生的学习为中心，依课程内容设计教学情景，充分运用网络技术，丰富教学资源，实现教学活动的多元化。具体来说，课程设计应以动态网页为依托，将每章的教案、课件、教学图解、图片展示、案例分析、视频资料、音频资料与物权法知识点以超链接技术有机结合起来，将教学信息资源以形象化和生动化的方式展现出来，呈现出色彩斑斓的界面设计和独特的课件风格，指引学生领会物权法理论。同时，通过物权知识的情景创设，可以陶冶学生的物文情操，净化学生的心灵，提升学生的人格，让学生在物权情景中享受物权知识的魅力与乐趣。 

（三）信息资源的设计 

传统的物权法学教学环境是以教材为中心，主要依靠教师在课堂对物权法原理和法条进行解读，教学资源基本就是教材和成文法律，这样简单的教学信息已经完全不能适应现代法学教育的发展需要。教学信息资源是信息化教学设计的基础，是教学设计最重要的环节。这需要课程在信息化的创设上按照教学目标和课程理论体系有组织地构建，需要教育者将物权知识点之间的相互联系依整体性、系统性和灵活性进行科学整合，实现教与学的良性互动。 

首先，应遵循学习规律系统地构建信息资源。应根据法科学生学习法律课程的特点，遵循学生“阅读、记忆、理解、运用”的学习规律，通过教师理论讲授、学生自主学习与协作学习、实践训练、学生再理论深化与自主测试、再由教师解疑等教与学的互动形式进行动态地创设信息资源。网络课程的源目录设计应由课程介绍、师资队伍、教学资源、教学实践、模拟法庭、物权法前沿、物权法名家、司考题目、网上考试以及网上答疑、网页链接等十一项信息资源组成（见下图）。

      其次，依照物权法体系有序地构建信息资源。物权法学是依调整物的归属与利用关系的逻辑体系构建，因而，教学设计应当按照物权法的结构顺序予以创设，这样有利于学生掌握物权法的思维框架。物权法包括五编，第一编是物权法总论，第二编是所有权，第三编是用益物权，第四编是担保物权，第五编是占有。教学信息源应有顺序地根据物权法体系构筑，有效地对物权法学的内容和教学资源进行合理设计（见下图）。 

最后，信息资源应兼顾质与量的关系。信息源的量是基础，信息源的质是关键。教师应当根据课程内容尽量扩展课程的信息源，并遵循因材施教的规律，有机地摄取信息源，使课程信息源在教学情景中得以有效利用。在收集这些网络教学资源的过程中，教师应努力按照物权法的结构体系有机整合，并通过网络导航将其呈现在网络教学平台上，使学生能获取最丰富、最新的学习信息，让学生在教师的引导下进行独立思考与知识建构，以达到最佳的学习效果。具体来说，应在教学设计中建立富有特色的教学信息数据库，编排详细的目录，保证学生能够方便查找和利用。具体来说，物权法课程信息资源至少应当具有物权素材库、物权法律法规库、物权案例库、物权法律文书库、题库和文献资料库等六大类资源库，其中素材库包括了物权法课件、物权图片库、物权图解库等部分；物权案例库涵盖了案例简介、分析与评价、案例视频等内容；题库包含了历年物权司考题、每章节练习题、强化练习题、模拟测试题等资源；文献资源库囊括了物权法立法前沿、物权方法论、著名学者的重要文章、物权名家讲座视频、经典名著和教材目录等资料。 

（四）自主学习与协作学习 

建构主义强调问题情景、真实任务、协作学习等方式的教学设计，以成就知识构建意义。自主学习是指学生在教师的引导下，借助教学信息资源的支持主动学习，推动自身对理论知识的主动建构，自觉成为主动汲取知识的主体。交互式学习和协作学习是增强学生学习能动性的良好途径，是学生自我塑造、自我纠正与自我完善的信息加工过程。 

在自主学习上，在物权法信息化的教学设计中，学生根据资源库的案例分析、视频资料、物权名家著作、法学网站链接等不同途径搜集资料以获取知识，这能有效地拓展学生对物权法理论的理解。在协作学习上，教师通过“问题创设—共同讨论—论证分析—师生共享”的方式，促进知识意义的协作构建。在信息化的设计上，教师将物权法学的理论和实践相结合，着力解决大多数法科学生即使通过司法考试也不会办案的通病，通过富有实效的实践性教学方式，增强学生的学习主动性和积极性，培养学生汲取知识的能力、分析问题的能力和实践能力。在线答疑是教师指导学生自主学习和师生学习互动的良好渠道。在教学过程中，教师可以适当地创设物权法的理论问题，指引学生收集相关资料。教师也可以选取适当的物权理论问题和典型案例，将学生分成若干小组进行讨论，让学生都能参与进来，开展会话交流。这既能增强学生对知识的理解，又能培养学生的合作精神。模拟法庭是协作学习的有效手段，教师应当选取有争议的物权法司法实践案例，并附上案卷材料、法律文书等资料，将学生分成审判合议庭、原告及人、被告及人三个小组，开展模拟法庭训练。在组织学生参加物权案例的法庭旁听活动中，在开庭前教师应将主要案情介绍给学生，将争议焦点交由学生分组讨论，然后组织学生到现场旁听法庭庭审。这样可以为学生创造生动、直观的教学实践氛围，增加学生的真实感受，达到素质教育与法律思维相结合，创新能力与适应社会能力相结合的法学教育目的。 

（五）学习效果的评价 

学习效果评价是教学活动的目标和重要环节之一。建构主义认为，“评价应该关注知识的建构过程，运用各种评价方法衡量学习者的成长过程以及思维能力的发展”[3]，这主要表现在对学生的主动学习、建构学习、有目的地学习、真实学习、协作学习的总体学习过程的综合评估。[4]建构主义的评估设计有别于传统意义上的平时作业与期末考试的简单机械式评估。在主动学习的评估上，学生利用教学资源上的物权法司考题目和网上考试，通过本科阶段的学习，进行有目的地训练，以达到通过国家统一司法考试的目的。网上答疑的方式，可以帮助学生解决疑难问题，从而提高学生主动学习的效率。同时，在讨论式学习和协作学习过程中，教师通过学生的发言和讨论结果，可以有效地进行点评与分析，有意识地评价学生的学习效果，从而能动地对学生的学习进行反馈，让学生及时意识到自己的不足，并及时改进。综合评估学习效果是对学生理解知识和运用知识的考量，这也有利于教师意识到教学设计上存在的问题，并积极改进，以提升教学效果。 

三、物权法学课程信息化教学设计实例 

理论是抽象的，实践出真知。在物权法学课程信息化教学设计中贯彻建构主义理念，还需要从实例上进行分析，这样才能真正领会先进的教学理念。下面以物权法学第九章建筑物区分所有权为例，按照以上四个环节探讨建构主义学习理论的教学设计。 

（一）教学目标 

现代都市社会小区物业纠纷日益增多，小区物业涉及的法律问题即是建筑物区分所有权的理论知识。通过对建筑物区分所有权的学习，可以使学生能够理解、掌握业主的建筑物区分所有权的概念及其所蕴含的专有权、共有权和管理权。教师通过对小区物业纠纷案例、小区物业图片、知识图示、相关文章及网页链接，让学生自主学习并浏览相关教学信息资源，从而掌握建筑物区分所有权的基本理论以及处理小区物业纠纷的基本技能。这其中的重点、难点是专有权及共有权、管理权的基本涵义及其两者之间的关系。 

（二）教学情景 

教师首先应当引入真实、直观的物权背景资料，创设相应的情景语言，导入建筑物区分所有权的话题，激发学生的学习兴趣。随着一幢幢小区及高层办公大楼的图片展现在课件上，教师开始讲解建筑物区分所有权的立法意义。随后，教師导入建筑物区分所有权的案例。 

案例：开发商A公司出于促销目的，承诺凡愿意购买某住宅楼顶层房屋者，将获赠该楼的楼盖（天台）。某在华外籍人士B购买了该楼的顶层房屋，同时获赠该楼的楼盖。B在楼盖上安装了一个可以盛水3吨的大浴缸，每天在浴缸内游泳。该楼其他居民了解此事后，以浴缸过重威胁楼房安全为由要求B拆除浴缸。B以楼盖系其所有，其享有支配权为由予以拒绝。请问：两者的争议如何解决？

        然后，教师讲授建筑物区分所有权的概念及特征，进而分析上面案例涉及的理论知识，并以图示的形式表示建筑物区分所有权蕴含着的专有权、共有权和管理权的内容，以及高层建筑物的专有部分与共有部分（见下列两图）。 

在分析专有权时，通过设计问题：建筑物区分所有权与一般所有权有什么区别？以此来引导学生学会对相关知识进行比较，激发学生的自主思维能力。同时，以专有权知识净化学生的人格理念，让学生懂得专有权人在行使专有权时不得危害建筑物，不得妨害其他住户的安宁、安全及卫生，应平等地行使共有权，不得请求分割共有部分。在讲授共有权与管理权时，通过随意搭建小区公共绿地变身“私人花园”、小区公共车位之争、小区物业收费与利益之争等案例视频，让学生深刻地理解共有權与管理权的内涵。 

（三）教学信息资源 

在创设建筑物区分所有权的教学信息资源上，除了要在课堂上展示课件内容（包括建筑物区分所有权基本理论知识、案例导入、图片、图示、漫画、案例视频）外，还应通过超链接信息技术将法条链接、司法实践、在线测试、网上答疑、法学论文、网页链接等涉及建筑物区分所有权的相关教学资源与课件连接起来，让学生在课外浏览，以深化其对知识的理解，让学生充分享受自我认知的乐趣。此外，教师还可以通过在网上搜集一些央视的《今日说法》或省级卫视关于建筑物区分所有权的视频，一些物权法名家和律师讲解的案例视频，将课件与中国法院网、北大法律信息网、中国民商法网及中国司法网等网站链接起来，让学生在课外浏览。例如，在司法实践上设计有下列一则房产开发商擅自占用小区公共绿地的法院判例。 

案情简介：2006年，被告A在某县城开发一小区物业。2015年1月15、16日，四原告分别与被告签订了商品房买卖合同，分别购买小区第一幢A单元601室、D单元701室、D单元401室、A单元301室商品房。双方约定同年5月房屋交付使用，在房屋交付后90日内被告为买受人办理房产证。2015年7月，被告未经有关部门批准，擅自改变原设计，将小区西南角原设计为绿地的地方改建为5个车库。2015年9月，县政府办公室通过检查认定，该小区商住楼项目建筑占地面积超66平方米，建筑容积率超过1.99，建筑密度超6.99，未设置绿地。当年10月，被告补交了城建规费并接受罚款。 

法院认定及判决：一审法院认为，根据《物权法》第七十三条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状，确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。被告擅自改变原设计，将小区西南角原设计为绿地的地方改建为5个车库，侵害了四原告等业主的合同权益，原告方诉请被告拆除5间车库，符合法律规定，予以支持。同时被告未按约为原告办理房产证，原告诉请要求被告办理符合法律规定。一审判决被告房地产开发有限公司在判决生效后1个月内拆除在某小区西南角所建的5间车库。 

（四）自主学习与协作学习 

建筑物区分所有权的知识点内容比较多，理论较深奥，需要教师在课堂上引导学生课外自主学习。教师应设计有争议的理论或案例问题，让学生相互协作以探求知识。教师应指导学生充分运用教学资源开展自主学习，指明中国民商法网有许多涉及建筑物区分所有权的论文，诸如李建华《论商铺业主经营权与建筑物区分所有权冲突的司法处理》，杨立新《建筑物区分所有权立法存在的问题及所应采取的司法对策》，等等，学生通过网上搜集相关建筑物区分所有权的立法动态与学术论文，能更深刻地了解理论知识。再有，教师可以通过创设建筑物区分所有权的相关问题，让学生通过讨论、辩论等形式进行协作学习。此外，教师还可以通过网上答疑或QQ聊天的形式解答学生在自主学习和课外协作学习过程中的疑惑。 

（五）学习效果评价 

学习效果评价应由学生课堂思考题发言、协作学习讨论和课外学习、网上测试及期末考试等形式组成，由教师进行多方面的综合评价。教师可以通过课件设置如下思考题让学生解答，以检测学生领会建筑物区分所有权的能力。 

甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？（多选） 

A.甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入 

B.一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 

C.若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 

D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙的同意 

在设计网上考试时，应当按照由浅入深、渐进式的学习规律，将网上测试题分为基础练习、强化练习和物权司考题，由学生在网上自测，并通过信息技术设置练习答案和学生自测分数，以此作为课外学习的成绩考核依据。 

四、结束语 

国家正在积极推进创新型社会的建设，大学教育承载着培养创新型人才的时代使命，是引领社会进步潮流的方向舵，是构筑中国创新社会的助推器。建构主义为大学专业课教学模式的革新提供了良好的理论支撑，在大学课堂中推广应用建构主义的教学理念，乃是落实培育学生创新观念的重要举措之一。在物权法学课程的教学过程中贯彻建构主义是造就法科学生主动学习、创新思维的重要环节。这需要教师领会建构主义原理，并在教学环节中因材施教，灵活运用，总结经验，让建构主义落地生根、开花。推而及之，如果中国大学教师都在实践中创新探索专业课的教学改革，未来创新型社会人才必然不断涌现，中国创新型社会的铸成也就指日可待。 

[ 参 考 文 献 ] 

[1] 张华.教学设计研究：百年回顾与前瞻[J].教育科学，2000（4）：25-29. 

[2] 常向东，赵丽新.高校专业课程信息化教学设计[J].中国管理信息化，2011（5）：74-75. 

[3] Vrasidas，C.Constructivism versus objectivism：impli？鄄cations for interaction，course design ，and evaluation distant education.International Journal of Educational Telecommunications，2000（4）：359. 

第9篇：小区物业论文范文

关键词：欣苑小区；文化平台；公共交流；民主参与；公共治理

社区有不同的表现形式，其中居民社区是一个由若干不同背景的家庭组成的日常生活领域。在这里，生活的意义实际上已高于工作意义。在工作领域中，人们要按照一定的工作要求完成一定的任务。尽管在当代社会，工作领域中也注意到了以人为本的原则，但在市场经济的社会中，竞争的法则和人们为了生存、发展使人们不同程度地处在一种紧张的状态下。而在生活领域中，一切将变得悠闲，生活、休闲、娱乐构成了这里的法则。

社区又是一个交往的领域，在这一领域中，不同的社会成员在自由、平等的氛围中交流与沟通，他们不仅就小区中的问题形成一定的想法，而且就社会上的、政治生活舞台上的问题展开着讨论和交流。小区成为了民主的基础。这里的民主交流训练和政治生活中的民主政治密切相联，甚至为民主政治的建设提供了重要的基础。

一、社区基本情况

上述社区的这两种特点在天津南开区欣苑小区中得到了集中表现。在这一小区中，文化平台的建设，民主意见的形成。以及在此基础上的小区和谐治理，给这一小区带来了凝聚力、舒适与温馨。

天津欣苑小区坐落在天津南开区王顶堤立交桥附近。它是全国文明示范小区之一，是全国社区教育先进单位。小区由天房集团于1997年建立，小区有11幢楼(其中有2座20层左右的高层)，1500多户居民，人口4300多人。

小区设有一个社区活动中心，两层楼，占地面积约600多平米。该楼原来作为商业之用，但遭到业主的联合反对，在政府协调下，2005年交由小区居委会，成为小区的公共活动场所。目前，在这一公共活动空间中，有电脑100多台，有各种活动场所，定时向居民免费开放。

社区活动中心的经费采取几种方式：一是开办各种网络大学和老年大学，适当收费，老师由老年大学教师兼任；二是南开区老年大学的支持，公共活动中心的水、电费用由老年大学支付；三是举办一些公益性活动，获得赞助。

小区适应居民生活的不同需要，开设有各种类型的学习班，如舞蹈队、歌唱队、太极拳、电脑班、乐队、美术绘画、书法班，也开设了各种大专班等，学习文学、艺术、金融等等，形式多样。每个班多为30－40人。

小区采取“三位一体”管理模式。即业主委员会、居民委员会和物业管理委员会联合组织管理，接受社区党组织的领导。三家共同协商小区的重要事务。小区业主委员会，由业主选举产生，每届任期三年，目前由37名代表组成，监督物业管理和居委会工作。此外，各楼楼长由选举产生。涉及一些公共事项，采取民主集中制原则，先是党员讨论，然后是各楼长讨论，形成一致意见后进行公示。把居民意见反馈回来后，再进一步讨论，形成最后决议并公示。

小区也建立了一些章程，主要根据国家法律结合本小区的状况制定。

以上是小区的大致状况。在两次采访中，给我的启发主要有这样三个方面。

二、社区文化平台

社区是人们日常生活的重要领域。人们日常生活的内容大量与人的吃、喝、玩、乐联系在一起，这些都是人们日常生活所需要的。尤其在人们解决了温饱甚至富裕起来后，这些因素将变得更加重要。然而，这些因素主要作为生物意义上的。作为小区人的—个重要生活内容是社区的精神生活。对于西方国家。我们以往把他们看成是个人主义者，人们只顾自己，不顾他人。实际上，从我访问过的加拿大、英国、德国的状况看。远远不是这样。他们在自己的社区中，除了周末过教会的生活外，还在小区的公共场地上，开展各种娱乐活动。如今他们进入后物质主义社会，人们对过好精神生活更加关注。西方国家所走过的路可以作为我们的参照。今天的人们已经不再满足吃好、喝好，而是更多地追求生活质量的提高，追求精神文化生活的丰富和提高。在这种生活中，一种良好精神状态、心理状态构成了其中主要的内容。为此，人们不仅注重看电视消遣。更重要的是，人们还要通过对媒体的运用，了解天下大事、身边琐事。通过茶余饭后的聊天和活动，沟通思想，交流感情，放松身心，增进友谊，体会社会生活给人生带来的乐趣。而所有这一切的活动中，重要的就是文化生活。

然而，现代都市与现代化高楼大厦的建立，将人们置于一门一户的独立空间中。现代开发商以他们的经济头脑思考着如何节约成本，如何获得更多的利润。尽管现代意识的影响，也使这些商人认识到了公共活动空间对房地产开发的重要性，但社区公共活动中心，如公共聚会的场所在现代的很多小区中是很难找到的。而小区中具有的草地、花池、露天的广场等等很难承担起社区成员公共聚会的功能，社区文化生活依然显得非常贫乏。

欣苑小区是幸运的，他们在与开发商的谈判中，在政府的积极支持下，获得一个可以满足社区公共生活的公共场所。在这样一个有六百多平米的两层楼的活动空间中，有近一百平米的大厅。人们在这里打兵乓球、跳舞、绘画比赛，举行各种社区的公共娱乐活动。有多功能的电视会议房和远程教育网络港，各有一百多平米，在这里，人们可以举行各种演唱会和召开会议，也可以观看电视和电影，举办各种讲座。楼上的电脑活动空间，可以供人们上网查阅各种资料，也可以接受远程教育。有一个退休老人老伴去世，内心极其悲哀。自从学习电脑后，网络技术十分精通，网上聊天更是在行。老人一天生活非常愉快。他说，是电脑把我拉回到了社会，是社区使我精神更加愉快。在这里还有专门的小区服务中心，约八十平米，设立了法律服务、家政服务、职业、综合服务等服务平台。小区人开通了自己的网络，人们在这里可以上网，价格便宜。退休的老人和下岗人员，在这里又找回了他们的社会与精神生活。在这一公共活动场所中，还有适应各种活动的空间，如心理卫生咨询、儿童阅览室和其他功能室等。小区的这一场所成为小区人经常在这里聚集、开会、娱乐、交流的公共空间。

公共空间的设立，为小区文化活动的开展提供了物质基础。在这里人们通过交流增进了友谊，提高了人的思想品位。终身学习、随时学习，提高了社区的公民素质。不仅如此，随着人们文化品位的提高，小区人之间的经常交流也增进了人们之间的思想感情和凝聚力。小区的人文环境处在一种其乐融融的状态中。

三、社区的民主参与和社区治理

小区不仅是生活领域，也是小区人参与共同管理自己事务的领域。小区不是与社会相脱离的封闭的领域，小区是多户家庭的聚合。小区的居民各有不同的需求，也就产生了不同的利益要求。这种利益上的要求必然通过行为和语言表现出来。其主要形式有两种：一种是散漫性的，也就是一些意见或行为主要通过与居民委员会成员私下接触中表达出来。这些意见有时比较尖锐，如小区的治理、环境、费用，不少问题集中在小区物业费上，一些居民以各种理由拒交物业费；另一种是集体性的，主要通过社区的文化生活表达出来。社区成员定期或不定期在社区中进行各种文化活动，这种文化活动本身又是社区成员的交流与民主参与的过程。在这种交流活动中，各种意见和建议通过交谈逐渐集中到了居委会那里。同时居委会也充分利用这一时间与社区成员广泛接触，听取他们的意见。正是在此基础上，居委会确定了讨论的议题，交给居民讨论。其方式主要有这样几种：1、楼长和业主委员会与居民委员会的集体讨论；2、退休党员的集体组织生活会议讨论；3、在公共意见比较集中的基础上，将居民的意见形成公文公示；4、经过修改后实施。

由于小区设立了网络平台，使小区和外部社会密切联系起来。外部的信息源源不断地进入到小区居民的思想中，从而形成了新的意识与要求。这种新的要求也会转变成小区成员的公共诉求，产生出新的建议和评价标准，这就使居民的民主参与处在不断的提升中。此外，公共的文化生活更是一种吸引社区居民参与的精神力量。不断形成的引力容易在居民中形成一种参与的习惯，使他们把社区也当成自己的家。共同治理好社区，保障社区具有良好的文化氛围，也有助于他们的思想与心理的健康发展。

小区文化平台的搭建加强了人们之间的相互理解，培育了人们的公共意识。一般说来，在居民彼此隔离的状况下，人们往往容易“各扫门前雪”。而在社会成员交往密切的地方，人们之间就会把公共的事务看成是自己的责任。例如，小区中有一户居民生活比较困难，孩子得病使这个家庭花去了家中的所有积蓄。生活陷入困境。小区居委会得知这种情况后，贴出告示，几天时间就得到小区居民一万四千多元的捐助，体现了小区人的友爱之心。

由于小区成员的感情交流和社会凝聚力的形成。也提高了小区居民主动协助居委会工作的意识。小区中的成员，特别是有些人员退休后，有了更多的时间参与公共事务。此外，不少退休人员离开单位后感觉孤独，他们想通过对小区公共事务的参与，继续分享着社会生活的快乐。再就是一些产党员，他们虽已退休，但并没有减少当年的工作热情，而居委会的工作很多和他们的生活联系在一起，搞好居委会工作，构建一个和谐的生活环境本身也有益于他们的身心健康。正是在这种精神的鼓舞下，不少退休人员当听到居委会在做居民工作遇到困难时，主动帮助，就这样简单的一句话：“你就不用管了，这事由我做了。”充分反映出这一群体的人主动参与的精神。

小区成员的参与也使小区形成了三位一体的管理模式，即小区中的业主委员会、物业管理委员会和居委会联合管理小区。小区中的重要事项基本都是由三家共同协商，然后交给业主讨论，最后形成决议。因此小区的管理体现了民主管理的特点。由于小区的民主环境比较好，小区中管理人员尽职尽责，尽可能为小区居民排忧解难。例如，小区为天房集团开发。有两家属于天房集团的公司租了一层的门面房，他们在小区的中央通道上围上栏杆，影响了小区的交通。居委会代表小区业主与公司经理谈判，经过多次协商，使两家公司拆除了大部分障碍，方便了通行。又如，随着小区各项事业的发展和人们维权意识的增强，小区人要求获得更多的法律知识，特别是物业法颁布实施后，他们提出建议，居委会联系有关部门为小区开展了法律咨询和讲座。

由于小区文化事业的兴办，也形成了一种其乐融融的局面。小区的管理进行起来也更加得心应手。从管理的角度说，在关系紧张的情况下，往往很难沟通，自然管理难度要大。反之，成员之间一旦建立了彼此信任的感情关系，沟通起来就比较容易，行政成本就会降低，效率就会提高。小区中有一些居民不愿交物业费，往往对小区中的管理问题非常挑剔，这让物业公司感到非常棘手。而小区的居委会一旦得知这种情况，了解事情的原委后，就上门说服，加上小区中其他居民的配合，最后这些业主将物业费原数交上来。目前住在这一小区的住户，百分之百的交了物业费。

四、启示：社区文化平台与中国民主建设

注重文化的重要作用是当代政治发展的一个新趋向，党的十七大报告中也提出要大力发展社会主义文化建设。发展社会主义文化有诸多方面，社区文化建设是其中的一项重要内容。

社区文化建设在很大程度上与人们日常生活和交往密切相关。从当代国外理论的研究状况看，日常生活和交往的领域是民主政治的土壤。日常生活领域中的文化活动构成了民主政治的培训基础。社区领域在当代中国正承担着这一重要的功能。而社区的公共场所成为了这种领域的依托，它为社区成员的交流搭建了平台。

社区文化生活是社区民主政治的文化基础。社区中的成员在交流中建立起来的感情及其凝聚力构成了民主政治的重要力量源泉。在西方民主政治中，民主和竞争联系在—起。而在中国社会主义文化与政治建设中，社区和谐文化环境的建立，开辟了中国民主政治实践的道路。这种民主政治不是建立在竞争的基础上。而是建立在和谐与友谊的环境中。也只有这种和谐的环境方便了人们的交流，并在此基础上形成共识。社区不是没有利益冲突，也不是没有矛盾，但社区通过文化上的交流和其乐融融的文化氛围，缓和了矛盾和冲突。同时，在此基础上形成的凝聚力，使社区成员产生了对社区公共生活的积极参与，这正是民主政治生活的基础。

在民主政治的建设中，人们往往关注的是国家宏观意义的民主建设。实际上，在中国这一具有几千年封建文化历史的古老国度里，加强宏观意义上的民主政治建设固然重要，但真正与人们日常生活密切相关的微观民主建设更具有战略意义。因为，日常生活中真正养成了民主生活的习惯，才能极大地改变民主政治生活的基础。在当代中国，民主政治建设正需要这两方面的努力。