经济学理论下房地产市场供求研究

【摘要】房地产行业的发展关系到我国相关经济、社会发展的战略抉择，是我国居民社会福利增加或者变化的风向标。因此，国家对于“稳定增长”和“控制房价”两大房地产目标的把握十分关键。本文通过回顾自国家“房改”以来历年房地产市场的趋势变化，并基于经济学角度运用蛛网模型、行为经济学理论等研究方法从房地产市场的供求方面进行探析。针对房地产市场存在多变性和不稳定性的发展特性，基于市场供求关系提出相关建议与措施来规范房产交易、抑制过度投机,从而有效地防范和控制房价过度增长，使得中国房地产业得以健康发展。

【关键词】房地产；供求关系；蛛网模型；行为经济学

一、前言

自1998年国家颁布“房地产改革”相关政策以来，时代以及经济的飞速发展促使房地产行业成为当下最热门行业之一。随着国内居民的消费水平大幅提高、城市化水平上升、有关旧房改造范围扩大，越来越多的人们开始瞄准房地产市场，且对新房屋住宅的需求与日俱增。然而，随着房地产市场高歌猛进、地王频现、房价飙升等现象出现后，人们又开始犹豫反思：“物极必反”效应是否会显现在房地产市场之中。众所周知，房地产行业的过度投机与低迷均在一定程度上阻碍我国房地产行业的健康发展。因此，保证房地产市场的平稳发展、防止两种极端现象的出现成为了我国的主要国家任务之一[1]。从房地产的需求角度来看，在总体处于上涨的趋势下，我国房地产行业仍经历了几次小幅度下跌。这说明居民对于购房的热度于总体上是在逐年增长的；而从房地产供给方面的相关数据来看，相关房地产的供给方数据上下波动幅度较为明显，具体表现为房地产对于土地开发存在不确定性与不稳定性。从某种程度上这个因素也是全国房地产价格变动的推动因素。因此，本文将从房地产市场的供给与需求双方面对于房地产价格进行研究。

二、房地产调控政策的蛛网模型分析

一直以来，国家对于房地产行业调控的核心任务为防止房地产行业发展的两极化现象产生。然而，房价的极端性往往对应着供求双方的供需不平衡，这可以进一步的转化为对房地产市场供求机制的分析。通过分析房产类商品的相关特征可知，在某种程度上房地产类商品既属于消费品又属于资本品。特征的复杂性使得大部分情况下的房地产市场的波动无规律可寻。然而无规律不并代表无法分析，通过运用蛛网模型，结合房地产行业的周期性，我们可以得出一些结论与思考。我国的房地产市场基本吻合“发散性蛛网”这一模型。举例而言，当房产开发商购买并拥有大量土地后，对于房产的供应便开始有了更多的决策与考量。因此，开发商使得房地产供给弹性变大，供应范围也进一步改变。而房产对于居民来说属于相对缺乏替代品的必需品，所以，住宅的需求价格弹性相对于正常商品是较小的。再者，由于消费水平上升、个人储蓄能力增加等一系列因素的影响，城市大多数居民对于买房的热度不减反增。居高不下的需求量一时得不到完全满足，使得房地产的需求弹性并没有随着供应弹性的增加而变化，此时的房地产供给弹性大于需求弹性。这些共同发挥作用，使得房地产处于房价过高或入住率降低的局面，并且随着波动加剧越来越远离均衡点，以致无法恢复。因此，从经济学原理角度来看，要改变如今的房地产市场现状，使得资源配置实现最大化、房地产价格趋于平稳，必须通过调整一定的房地产政策使得供给与需求的弹性差异逐渐缩小，促使房地产市场从“发散型蛛网”化向着“收敛型蛛网”转变，最终趋于平衡[2]。

三、基于行为经济学理论的房地产市场研究

而作为另一种研究房地产的热门方法，行为经济学思想开始慢慢崭露头角。其学说的代表人物为Daiz于1990年接连发表两份文章，并在分析房地产市场的问题上引入了相关行为经济学的思想。从此，这种全新的研究方法被人称作“行为房地产研究”或“行为范例研究”。随着这一方法的普及，人们也开始逐渐接受用行为经济学的方法研究房地产市场[3]。行为经济学的中心思想是通过对于心理和行为的着重研究，将心理学概念与经济知识有机结合并形成一定的体系。基于房地产市场上典型“信息不对称”现象，此理论将房地产的经济周期引入到微观解释的方向上来，通过行为经济学这根主线使得整体研究内容出现清晰的脉络。传统的西方经济学十分强调“理性经济人”的假设基础，无限理性、无限意志力以及无限自私自利是“理性经济人”的三大特征，其最终目的为实现自身利益最大化。而行为经济学便反其道而行之，它是基于对上述观点提出反对并创造“非理性”等相关概念。它认为“非理性”才是大多经济主体的所具备的，这意味着人们会在进行相关经济活动时不断被其他主体或者市场上的“非理性”行为所干扰从而影响自身有关经济行为。着眼于相关房地产调控方面，其独特的分析理念使得政府可以通过摸清市场消费主体的心理活动、分析他们过去或者未来的购房行为，更好的制定符合市场机制的新政策；反之，购房者也会通过政府颁布的一系列实时政策来进行自己下一步的投资行为。这也正是行为经济学所提出的“非理性经济人”的思想。现实生活中，大多数人都是“非理性人”。人们面对动荡不平、变化多样的房价，往往并不会随着一般经济学规律大量买入或卖出。相反的，他们常常会因外界因素所形成的辐射效应而受到影响，这些外界因素可能是当时政府颁布的一系列政策或者相关主体的社会偏好。这种缺少自我控制能力的行为使得其进一步在房地产市场作出决策，因此不正常的购房需求就很容易产生。由上所述以及结合现实情况我们不难发现，房地产市场上大多数投资者并不具备完整、系统的房地产知识和投资理论，即无法形成“理性购房行为”。在市场信息方面，他们缺乏准确、及时、全面的房地产市场信息，接收市场噪音带来的收益往往成为了他们入市的催动力。在这种不完全认知和判断的房地产投资环境下，购房者不正常的经济行为从需求一方打破了房地产市场稳定的平衡局面，是造成房地产市场价格波动与失衡的重要原因之一。

四、结论及相关建议

综上所述，基于经济学角度来观察我国房地产市场，其发展现状与趋势离不开供给与需求双方的相关影响。下面本文将从以下几个层面提出相关关于房地产市场的建议：

（一）基于政府层面

政府作为国家政策颁布者，对于相关房地产市场应秉着引导但不干涉的原则。在相关房产政策的形成和实施方面，政府应紧扣房地产发展现状，通过摸清房地发展的相关趋势走向，制定真正能改善房地产不稳定现状的相关政策与条例，从而进一步使得整个房地产市场的局面更加合理化、制度化。房地产市场一直以来均存在“信息不对称”现象，这极大程度会引起其市场的不稳定。政府应定期合理房产新动态、新走向，向大众传递有效的信息资源[4]。

（二）基于相关金融机构层面

一直以来，房地产业的发展离不开金融机构贷款的支持。几乎大部分人群在产生购房行为时均需从相关金融机构贷款。而当今我国的房地产业存在需求过大的局面，为了维持我国房地产行业发展稳定，在风险可控的情况下,相关金融机构可以通过提高存款准备金率来缩减货币的流动性，从而进一步抑制投资性购房行为的产生。这种方法具有相当大的优势：调控效果明显且副作用较小。此外，金融机构还应形成有关房产信贷金融政策。在充分了解市场的基础上，构建相对稳定的金融机制。

（三）基于房地产市场自身层面

面对我国动荡敏感的房地产业，建力平衡供需、抑制投机、促进资源有效利用的长效机制是如今中国房地产行业用于自身调节的最主要手段之一。据人口年龄结构及城镇化率显示，居民潜在住房需求未来仍有一定上升空间。庞大的需求也间接代表了房地产行业发展趋势的不稳定性。因此，房地产行业应积极响应国家有关政策的号召，以正确的姿态接受国家政策的引导。且房地产市场需要采取一系列措施来明确：“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话的真正含义。

【参考文献】

[1]郭斌.房地产行业的调控政策分析———以福利经济学为视角[J].现代经济探讨,2013(1):40-44.

[2]林建永,薛艳杰,于辉.房地产业及其调控:微观经济学分析[J].理论探索,2008(2):87-91.

[3]周艳.我国房地产市场的蛛网模型构建[J].邵阳学院学报,2009,8(1):62-63.

[4]温武.基于行为经济学的房地产宏观调控[D].南昌:江西师范大学,2013.

作者:刘慧琳 单位:安徽财经大学经济学院