谈做好房地产公司的税收筹划

摘要：随着我国税制改革的深入推进，企业的税务筹划工作也逐渐向规范化的方向发展。房地产企业在生产经营的各个环节当中都需要根据经营状况，缴纳大量税额，因此，税收筹划工作直接影响到成本支出和所得利润。本文论述了当前我国房地产企业税收的实际情况，并在此基础之上探讨了房地产企业所得税税收筹划运用现状以及其中存在的一些共性问题，并结合问题分析了产生的主要原因，提出切实可行的解决措施，希望可以推动我国房地产行业向规范化的方向发展，为我国经济可持续进步提供动力。

关键词：房地产；企业所得税；税务筹划；财务运用

税收筹划工作直接影响到企业的成本支出和所得利润。随着我国税制改革的深入推进，企业的税务筹划工作逐渐得到了经营和的高度重视，税收筹划也逐渐向规范化的方向发展。房地产企业在发展过程当中应该以本企业实际情况为基础，综合考虑税务筹划工作的具体情况，并且时刻将我国税收相关法律法规作为制定税收筹划方案的关键，保障税收筹划方案的科学性，合理性，提高企业的经济效益和社会效益，增强企业综合竞争能力，推动企业可持续发展，为我国经济发展找到新的经济增长点。企业必须始终关注社会效益，按时交税，依法交税，在法律保护和允许的前提下合理避税，实现企业可持续发展。［1］

一、房地产企业税收现状

本文将房地产企业所得税税务筹划和运行作为主要研究内容，为加深对这方面的认识，首先需要以我国当前房地产项目税收立法为基础，了解在整体上我国房地产项目税收的具体情况。调研发现，在房地产企业生产经营的各个环节当中都需要缴纳大量税额，例如在销售，建设，开发和招商投标过程当中，企业需要缴纳契税，教育费附加税，城建税，房产税，印花税，土地增值税，增值税，企业所得税等，所以要保障企业获得更多经济效益，财务人员应该了解我国税收的相关法律法规以及不同地区的税收政策，结合本企业的具体情况，统筹规划税收工作。其次，作为资本密集型行业，房地产开发过程会产生大量资金的流动，所以企业的税收金额也往往数值较大，这些资金作为企业生产经营成本的一部分，直接关系到企业项目开发的利润。我国房地产税收政策和条例的变化，导致房地产行业向规范化方向发展。因此房地产企业能否合理进行税收筹划，直接关系到项目成本和所得利润，影响企业的可持续性发展。

二、房地产企业所得税税务筹划的主要目标

（一）低成本

企业要在纳税额确定的情况下降低纳税成本，需要从提高税后利益的方面来进行。纳税成本主要指的是企业履行纳税义务时所要付出的人力物力和财力，而成本属于量化数据，与征税和税负都有密切关系，所以纳税人应该以成本为中心开展相应活动，提高节税效率，降低纳税成本，从而增加企业的所得利润。相关工作人员应该在对税收进行筹划时，按照我国相应的优惠政策，将税收与企业的经营收益和筹资紧密联系在一起最大程度上提高企业经济效益。［2］

（二）利润最大化

作为企业财务运用的重要组成部分之一，税务规划和企业经营发展的各个过程都有联系。企业对税务进行筹划的根本目的是提高经济效益，因此筹划的最理想条件是利用最低的税负得到最多的税后利润，但是实践发现税负低到一个临界值之后，企业利润也会相应降低，所以税务筹划应该依据实际情况来进行，找到税负和利润的平衡点，保障企业的综合竞争能力，使企业既具有向前发展的动力，又有稳定现有市场的能力，为企业下一轮扩大再生产奠定良好基础。

三、房地产企业所得税税务筹划

（一）房地产企业所得税税务筹划的概念

我国企业所要缴纳的重要税收项目之一就是企业所得税，它指的是我国对国内经营单位和企业经营所得所征收的一种税。企业所得税税法规定，企业的生产经营所得包括了企业利息所得、租金所得、特许权使用费所得、股息红利所得、提供劳务所得、销售货物所得、转让财产所得、接受赠予所得等。企业有义务为此部分所得缴纳税款。当前学术界对于企业所得税筹划有一个较为统一的观念，认为其指的是在我国企业所得税税法允许范围内，纳税人充分利用我国相关优惠政策，合理安排经营活动，减少缴纳金额或延长缴纳期限的过程。

（二）财务运营情况

在我国相关法律法规范围内，企业为提高经济效益所利用税收优惠政策减少税收总额或延长纳税期限的一种活动被叫作税收筹划活动。要提高经济效益，企业工作人员应该首先研究本企业的实际情况，选择最科学的纳税方案，并且保障方案的具体内容都符合法律规范，实现合理合法避税，如果该行为突破法律的限制则属于恶意逃税，严重者会受到法律的制裁。所以房地产企业工作人员在进行税务筹划活动时，应该把我国法律法规和企业自身情况紧密结合在一起，采用合理合法科学避税方案，提高企业经济效益和社会效益。合理避税可以提高企业的经济收益，使其实现预定的财务管理目标，所以在日常经营管理过程当中，企业应该把自身特点与我国税收优惠政策结合在一起，采用合理合法的税收筹划项目，增强企业经营管理能力的同时坚持纳税义务，完善财务管理体系，构建更加科学合法的避税方案，提高企业经济效益和社会效益。［3］

四、房地产企业所得税税务筹划的财务运用策略

（一）筹资活动中的税务筹划

企业要降低税收压力，可以在筹资过程当中吸收更多的单位参与其中，在筹资过程中就进行有目标的税务筹划工作，增大税务筹划的工作范围和深度。筹资费用指的是企业为筹得资金所付出的利息，摊销，折价或其他费用，我国税收法律规定在生产和经营过程当中，企业向金融机构借款所产生的利息属于税前扣除的部分。通过这一方法可以减少企业纳税额，但同样会提高企业的风险，企业应该结合自身实际情况，从中选择最好的筹资方法，提高资金利用效率，合理避税。某房地产企业在筹资阶段时考虑了货币的时间价值，合理推迟纳税时间，极大程度上解决短时间内企业的资金压力。需要值得注意的是，在此过程中，企业必须明确备案文件内容，依据备案文件的完工时间，尽量在该时间段后完成施工，这样才能够合理延迟交税。

（二）经营活动中的税务筹划

固定资产在房地产企业中的占比很大，因此，利用固定资产折旧法房地产企业进行纳税筹划的重要方法之一。该方法要求企业利用固定资产的具体范围，适当延长或缩短固定资产折旧年限，此过程通常会使用到工作量法和直接法等，但这两种方法所计算出的最终折旧额有较大差异，会对企业的经济效益产生不同影响。所以，该企业为合理避税制定了计划表，依据每年预计收入的招待费制定发票，并且提前准备好证明材料，如此一来企业就可以适当减少业务招待费用，并且降低缴纳税额，提高企业的经济效益。

（三）收益分配中的税务筹划

房地产企业利润分配情况与纳税额有许多关系，所以企业应该统筹考虑税后利润处理，利润分配方法以及亏损时间等。首先企业应该采用兼并的方法，利用盈利部分补缺亏损部分，合理进行利润分配，利用税法当中所提到的摊销法和资产计价法，在税前资金当中扣除某几项税法允许的扣除项目。其次，当前主要的利润分配方法主要是支付现金和网上交易，网上交易不需要支付现金，对企业现金的影响较少，短时间内支付大量现金可能导致企业资金压力提升，影响到企业资金流的完整性，导致其出现较大经营风险。最后，企业应该依据我国税法的相关规定，合理调整利润分配机制，在收益分配过程中进行税务筹划。投资企业从被投资的联营企业分到了税后收益，如果投资方所得税税率低于联营企业，就不退回已经缴纳的所得税，而当投资方所得税税率高于联营企业时，则企业需要在分回税后利润后，再次补缴所得税。因此，房地产企业在收益分配中的税务筹划非常重要，合理避税的最佳方法是依据当年的实际利润缴纳所得税。当企业开发商业用房、建造住宅时，最好依据预售利润进行税额计算。［4］

五、结语

随着经济飞速发展，我国税制也在不断改革中趋于完善。在社会主义市场经济体制逐渐完善的背景下，我国房地产企业不需要基于实际情况，重视企业的税务筹划工作。在日常运行管理过程中，房地产企业一方面要不断加强经营管理，实现规模增长，另一方面，要重视财务活动对企业发展的重要性，依据企业实际情况和我国税法规定，选择最佳的税务筹划方案。通过良好的税务筹划来实现更大的经济效益。就目前我国房地产企业所得税税收筹划来看，依旧存在许多理念和技巧上的问题。因此，未来房地产企业的财务人员应该增强对此方面知识的学习，深入了解我国相关法律法规，结合企业的实际情况选择最佳的纳税方案，提高企业的经济效益。需要强调的是，合理避税和偷税逃税之间有本质性差异，企业必须始终关注税制宏观政策，提高税务筹划工作的专业性，按时缴税，依法缴税，在法律保护和空间允许的前提下进行合理的税务筹划工作，实现可持续发展。

参考文献

［1］陶晟伦.房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析［J］.商讯，2020（6）.

［2］曾从艳.房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析［J］.纳税，2019（33）.

［3］邓慧明.浅谈房地产企业所得税税收筹划［J］.财经界（学术版），2020（12）.

［4］刘东波.房地产企业所得税税务筹划探析［J］.财会通讯，2011（1）.

作者:李仁婕 单位:北京恒合悦兴置业有限公司