物管业主社会关联性分析

一、物业管理的含义及特征

根据相关部门的数据统计显示，从1994年国家颁布《城市新建小区管理办法》以来，我国大约1万个50000平方米以上的新建商品住宅小区普遍实行了物业管理。2003年5月28日，国务院颁布《物业管理条例》，条例从2003年9月1日起施行。条例的颁布和实行，使我国城市社区物业管理有了更加具有权威性的法规，将使我国城市社区物业管理事业全面合理的发展。

1.物业管理的含义

物业管理中的“物业”主要是指已经建设投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。具体可以分为四种类型：一是居住物业，包括住宅小区、单位住宅楼、公寓、别墅、度假村等；二是商业物业，包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、商场等；三是工业物业，包括工业厂房、仓库等；四是其他用途物业，如车站、机场、学校、医院等。物业管理是对上述四种物业管理活动的总称，是指业主或业主使用者通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照服务合同约定，对各类物业及相关设施进行维修、养护、管理以及提供相关服务的活动。社区物业主要是对社区内居住物业的管理，是指业主通过选聘物业管理企业。由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.物业管理的基本特征

（1）社会化服务

从本质上看，这种服务不是由业主自己提供，也不是由政府提供，而是由合同双方到社会上通过市场化的运作来寻找合作对方，从而满足各自的需要。其前提条件是物业的产权、使用权和管理权的分离。

（2）经营性服务

与社区中的社会保障、福利服务不同，物业管理企业是自主经营、自负盈亏的组织、物业管理是企业行为，它为业主和物业使用者提供的是有偿服务。

（3）专业化服务

物业管理企业是专业服务机构，有专业的人员配备和专门的管理工具及设备，有专门的规章制度和评估体系，按照科学、规范的工作程序对社区物业实施专业化的管理。

二、社区环境中物业管理的矛盾

在社区发展的过程中，业主委员会、物业管理公司和居民委员会之间出现了诸多矛盾，具体表现如下。

1.物业管理公司与业主委员会的矛盾和冲突

业主是物业的所有权人，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治性组织；物业管理公司是受聘于业主委员会管理社区物业的经营性专业机构，与业主委员会的关系是通过契约合同而形成的雇佣与被雇佣关系。然而，现实的情况往往不按照这些规范的关系运行，业主及业主委员会与物业管理公司的关系在现实生活中往往被混淆和颠倒，业主委员会并没有成为基层社区治理机构中最具决定性的单元，社区物业管理中的许多重大决策和行动往往由物业管理企业所主导，由此造成社区物业管理中的种种矛盾和冲突。

2.物业管理公司与居民委员会的矛盾和冲突

社区居民委员会是地域性社区内群众性的自治组织，它对社区范围内关系居民利益的种种公共事务进行自治管理，其中也包括社区物业管理方面的事务。但是这种管理职责并不是直接的和完全的，而是间接的和部分的。居民委员会只是派代表参加到物业管理委员会中，与委员会中的其他委员一同进行管理。但在现实生活中，却出现了居民委员会越俎代庖、直接指挥和干预社区物业管理事务的现象。

3.业主委员会和居民委员会的矛盾和冲突

一方面，从业主的立场出发，往往忽视甚至质疑社区居民委员会存在的必要性，所以有的地方出现了不让居民委员会成立或成立了不让进入社区等现象，严重影响了社区治理组织机构体系的建立与完善；另一方面，居民委员会为了证明自身的存在价值，往往在本应由业主委员会承担的职责范围内过多干预，甚至于出面召开业主大会或业主代表大会，撤换和改选业主委员会等，严重妨碍了业主委员会在物业管理方面的自治。

三、物业管理中各主体之间合理关系的探索

我国的物业管理，在发展之初带有从房管部门对供方的行政性管理转向对不同产权人行使管理权的痕迹，因为“管理”特征往往被特别强调。当政府或者政府所属的单位处于物业产权者地位的时候，他要求租住房屋的居民，也即物业使用者遵守种种管理规范，自然有它的道理所在。但是在住房制度改革日益推进以及住房商品化、私有化程度日益加深的情况下，原有的管理方式及其由此产生的思想观念都不适应新的情况，应该进行相应的改变。

1.业主有权选择适合自己意愿的物业管理模式

既然物业管理的本质是服务，业主与物业管理企业之间的关系是被服务者与服务提供者的关系。那么业主在物业管理中就应该具有充分的自主权，物业管理中的一切活动都应当以服从业主的根本利益为出发点。业主的自主权体现在以下两个方面第一，业主在是否接受物业管理服务方面拥有自主权。也就是，物业管理企业没有理由将服务强制施与业主，政府也没有理由强制其接受某种服务。第二，业主在选用何种物业管理模式方面拥有自主权。目前，许多城市管理部门把选聘物业管理企业进行物业管理作为一种推行的模式。这种管理模式的最大优势是，可以对整个社区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对好一些。其主要弊端是：管理费用比较高，很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率低，不少中低收入者反映，买了房后，交不起物业管理费。这是当前物业管理中的一个突出矛盾。解决这一矛盾的一个思路就是打破普遍甚至强制推行物业管理新体制。业主自营式物业管理是我国台湾地区普遍实行的模式。其特点在于：既不由房地产开发公司负责，也不聘请专门的物业管理企业管理，而是由小区的业主自己轮班，负责社区物业的管理。这一模式的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求的管理模式。

2.理顺物业管理机构与社区居民委员会之间的关系

社区居民委员会是城市基层群众性的自治组织，它在社区社会整合和社会管理方面承担的职能具有明显的法律依据，是作为企业的物业管理机构所无法取代的。物业管理机构是按照市场需求和规律建立的现代企业组织，它在社区物业管理方面，具有专业的技术、丰厚的资金、先进的设备、专职的管理队伍。这是社区居民委员会的条件和能力所不能比拟的。社区居民委员会和物业管理企业应该在社区物业管理水平方面发挥各自的专长，取长补短、密切合作，共同搞好社区物业管理，真正为社区居民谋求最大的利益。具体说来，居民委员会要依据法律赋予的权利对物业管理机构实施监督、指导和配合，而不是如以往的各种方式那样，具体操办社区物业管理的具体事务。物业管理企业则在物业管理的具体事务，如社区环境卫生、社区治安、车辆管理、设备设施维护养护等方面发挥专业特长。居民委员会在指导、监督物业管理企业方面，一是要知道和帮助业主通过法定程序选聘、续聘或解聘物业管理企业；二是要按照有关协议和合同定期考核、检查物业管理企业的工作，监督及收费，服务状况；三是向物业管理企业反映业主的意见和要求，指导、帮助他们改进工作状况，提高服务质量。

3.探索社区自治与物业管理相结合的组织途径

在社区物业管理方面所出现的矛盾和冲突，有时是由于社区组织的原因造成的。因为作为社区群众性自治组织的居民委员会和作为企业的物业管理公司，其组织宗旨和目标都不同。如果能将两者融合在一个组织体系中，也许许多矛盾和冲突就可以避免了。我们看到，在有些地区，如南京市鼓楼区、江苏省江阴市，都在试行居民自治、社区服务、物业管理“三位一体”的住宅小区管理模式，即在社区内组建居民委员会、社区服务站、物业管理公司“三块牌子，一套班子”的社区管理服务机构，同时开展居民自治、社区服务和物业管理三方面的工作。“三位一体”的管理模式具有诸多的长处：一是减少了居民委员会与物业管理之间的矛盾，容易形成社区服务、社区管理的整合力；二是降低物业管理的经济和社会成本，又给居民委员会发展带来生机和活力；三是可以为部分失业人员提供就业岗位，促进社区再就业；四是有助于促进居民委员会与居民之间的紧密联系，有利于社区自治的发展。