售楼处建筑智能化系统设计

［摘要］售楼处，又称为房产销售示范区，是地产公司作为楼盘销售，展示楼盘形象的主要场所。随着智慧地产概念的深入人心，智慧社区、智能家居等应用逐渐普及。各大地产公司在营销展示方面，也把建筑智能化放在了一个重要的位置。售楼处的智能化建设也备受重视。本文结合售楼处的特殊需求应用，对常规售楼处智能化建设进行了分析，仅供参考。

［关键词］售楼处；建筑智能化设计；弱电设计；智能建筑

1基础保障系统

基础网络系统是整个售楼处智能化建设的基础，它为业务支撑系统、样板房系统提供基本的硬件及运行环境支持。通常基础保障系统包括：综合布线系统，通讯网络系统，视频监控系统，防盗报警系统，出入控制系统，机房系统，综合管路系统。各子系统主要实现功能如下：（1）综合布线系统：综合布线系统整个售楼处智能化系统的神经中枢，负责为通讯网络提供高速的物理连接链路。目前售楼处建设主流综合布线系统选用超五类或六类产品布线系统。选择超五类布线系统的优点在于材料投入成本低，通过合理的网络交换设备配置，也可实现桌面终端的千兆应用，施工方便容错性好；选择六类布线系统的优点在于可以提供比超五类布线系统更高的数据传输带宽；如后期实体交付销售房产的布线系统也是六类布线产品，可作为营销亮点辅助销售宣传；（2）通讯网络系统：售楼处通讯网络系统包括模拟语音通讯网络和数据通讯网络。由于售楼处内设营销团队的办公场所，而目前电话主动营销依然是常用销售手段，加上IP话机投入成本远高于模拟滑稽，所以模拟语音通讯系统必不可少。模拟语音通讯系统的核心设备为电话程控交换机，输入路数通常为4-8路，输出路数和营销团队人员配置数量相关，常用的为48路输出。数据通讯网络为售楼处内的各个数字终端提供数据交换、文件共享、互联网浏览等基础服务。数据通讯网络还可分为有线网络和无线网络。有线网络通常采用最大支持千兆数据传输的24/48口自适应交换机组成，无线网络由无线AP和无线AC设备组成。目前主流无线设备选型均需支持802.11ac传输协议。考虑到目前许多前端网络设备均使用PoE供电形式，故售楼处数据交换机通常采用支持PoE+形式的交换机。（3）视频监控系统：全数字化摄像机，分辨率不低于1080P，支持红外夜视功能，支持PoE供电，采用H.265压缩格式存储，这些已成为售楼处监控系统的标准配置。售楼处监控系统的功能，业务管理要远大于防火防盗。视频监控可以实时为管理者提供各销售区域销售工作状态的现场图像，有利于进行营销绩效管理。儿童区的监控可以为购房业主提供看护服务，提升服务档次。收银区的监控可为交款客户提供必要的安全保障。售楼处通常监控点位包括：各主要出入口、通道、沙盘展示区、儿童休息区、功法展示区、洽谈区、水吧台、影音室、机房、销售办公区、室外等。（4）防盗报警系统：由于售楼处并不用于存放大量购房现金，加上视频监控系统视频报警功能准确性的提高，有线防盗报警系统仅做最基本配置，通常根据实际需求在重要办公室、收银区、财务室、水吧台配置手动报警按钮，一层及顶层与室外相同窗户配置双鉴探测器。（5）出入控制系统：售楼处出入控制系统的建设，主要是为了实现对重点区域或房间的人员权限管理，限制非授权人员或访客进出核心部门。通常出入控制系统的点位布置在重要机房及重要的办公室等。目前售楼处出入控制系统以非接触卡系统居多，并支持兼容销售员工的工牌。（6）机房系统：售楼处机房系统是整个智能化系统的核心设备安置地点，通常按数据机房建设标准中的C类机房进行规划设计，涵盖机房装饰、机房供配电、机房空调、UPS、防雷接地系统等。（7）综合管路系统：考虑到售楼处通常为临时性建筑，使用寿命通常为3-5年，本着满足功能需求节约成本的原则。售楼处综合管路系统，穿线管通常使用PVC材质，桥架通常选用喷塑桥架。

2业务支撑系统

业务支撑系统是为了配合营销策略，烘托展示氛围，创造仪式感，增加顾客的购买欲。业务支撑系统通常包括：信息系统、公共广播系统、影音室多媒体系统。（1）信息系统：根据售楼处前期规划设计，通常由投影、LED显示屏、大屏幕液晶电视机组成。每个显示终端都配置分布式信息终端盒，既可独立播放各自的片源，又可根据需要同步播放相同片源。出于建设成本的考虑，低成本系统会采用显示器直接U盘播放的解决方案。此方案的优点在于性价比高，缺点在于缺乏智能管控机制，需要人工配置与更换片源。（2）公共广播系统：作为背景音乐的播放系统，在售楼处智能化业务支持应用建设过程中起着关键性的作用，也是业务支撑系统的重要组成部分。按安装环境分为室内和室外区域，室内通常选用吸顶扬声器，室外使用草坪音箱。系统支持分区控制，通常根据建筑平面分隔分为：沙盘演示区、工法展示讲解区、休息休闲区等。（3）影音室多媒体系统：随着虚拟现实技术的普及，VR看房，虚拟漫游等场景模拟体验应用，在售楼处业务支撑系统建设中越来越普及。通常系统由大屏幕显示系统、专业扩声系统、信号切换系统、中控系统、模拟应用系统组成。

3样板房系统

样板房展示区是售楼处的重要组成部分，随着房产销售监管体系的日趋严格，样板房交付内容需与交房内容一致。样板房系统通常分为基础型和进阶型。基础型仅包括电话/网络/有线电视/家居对讲系统，进阶型除包括基础型的各个系统外，还包括智能家居系统。智能家居系统控制范围包括：灯光、空调、窗帘、地暖、智能家电等，系统支持移动终端远程控制，并配置原生APP系统。

4结束语

售楼处通常在房产建设过程中作为临时性建筑，后期常改为构筑物、物业用房或就地拆除，所以从节约建设投资的角度考虑，建设材料选型尽可能考虑一次性使用产品，对于可以重复利用的设备可以考虑在销售楼盘的园区智能化建设过程中予以复用，降低后期建设成本，减少不必要的浪费。

参考文献

[1]刘媛媛.面向室内设计的行为数据研究及可视化应用[D].吉林建筑大学，2018.

作者：李嗣喜 单位：苏宁置业集团有限公司