金地集团盈利能力探究

［提要］受肺炎疫情爆发影响，房地产开发行业在2020年上半年一直处于连续停工或停产的负增长阶段，随着疫情好转，房地产行业逐渐复苏。本文以金地集团2016～2020年财务指标作为主要依据，进行纵向分析比较，对其近几年财务盈利管理能力进行分析；并与国内同行业企业的同时期指标进行横向比较，充分剖析金地集团经营现状，并对盈利能力提升给出对策建议。

关键词：金地集团；盈利能力；财务指标分析

一、行业现状与公司概况

（一）行业现状。2020年伊始，一场肺炎疫情爆发，这场史无前例的全球性卫生紧急突发事件，严重影响了全球的政治和经济，使各国经济遭受巨大冲击。由于我国政府积极严格的防控防疫手段，国内疫情有幸在较短时间内得到高效控制，中国成为全球主要经济体中唯一一个正向增长的国家，但发展基础尚不牢固，与之前相比仍在恢复阶段。虽然疫情对房地产行业产生的影响十分巨大，行业整体呈现负增长趋势，但中央依旧坚持“房住不炒”的原则，在疫情缓解之后加码热点城市调控，并出台了“三道红线”“房地产贷款集中度管理”等监管政策，来规范企业融资方面，行业态势呈现出稳中趋紧的局面。市场方面，行业规模仍然处于高位，十分可观，但增速与之前相比，已经趋于平缓，市场分化明显加剧，主要体现在地区、城市之间，土地市场的竞争强度仍然没有减缓，行业的总体收益水平呈现下降趋势。

（二）公司介绍。金地集团股份有限公司初创于1988年，1993年6月1日开始正式注册开业主要经营房地产。2001年4月，金地集团股份有限公司（600383.SH）在上海证券交易所正式挂牌上市。金地集团公司历经十余年艰苦探索和成功实践，现已逐步发展壮大成为一个以房地产项目开发为首要主营业务的大型上市实业公司，同时也已经是中国国家建设管理工程企业综合信誉等级AAA认证单位、房地产项目开发企业国家一级企业资质认证单位。2020年疫情初期，金地集团与各行业一样受到严重冲击，甚至一度停工停产，各种开竣工、推盘计划都被迫延误。虽然外部环境极其严峻，但公司积极应对，努力降低疫情带来的负面影响；面对经济、政策及市场带来的压力，叠加疫情给全年经营工作带来的巨大挑战，公司克服了种种困难，在“强化组织能力，提升经营质量”的主题指引下，超越奋进，把握市场机遇，全年合约销售额再创新高，达2，426.8亿元，同比增长15%，在TOP20品牌房企中处于领先水平，进一步巩固了行业地位，并提出2021年销售目标2，800亿元。

（三）公司业务。金地集团主营住宅业务，集团旗下同时拥有商业地产、产业地产和物业管理等多个业务，各个业务板块在围绕主营业务的同时不断发展，开拓创新。2019年，金地集团提出新的经营口号：“精益管理、协同共进”，通过对原有市场进一步挖掘的同时不断向新的区域发展。在新业务、多元化等方向持续探索和布局的同时，依然把地产主业做大做强。从金地集团的布局现状来看，公司经营的医疗、体育产业、养老、教育等板块，也正在对主业的开发起到促进催化作用，并日益凸显。通过发展城市地产深耕和不断拓展新开发城市，进一步扩大做强城市地产开发主业，同时在发展地产新开发业务、多元化等业务方面也将持续进行探索和优化布局。从目前金地的主业布局情况看，公司整体经营业绩的大块份额由代建业务、产业地产等业务板块直接贡献，而其中文化体育产业、教育、医疗、养老等多个板块，对金地公司主业的有效促进以及催化带动作用也正在不断得到凸显。

二、盈利能力分析

（一）金地集团2016～2020年盈利能力指标分析。1、商品经营盈利能力分析。商品经营盈利能力是通过公司本身所拥有的资源获得盈利的能力，它只分析成本与利润之间的比例关系。本文主要通过金地集团2016～2020年度的销售收入毛利率和营业净利率这些主要指标来对金地集团的盈利管理能力指标进行比较分析。（1）销售毛利率。销售毛利率是指企业的销售收入在销售毛利润中的占比，即每一笔销售收入从销售成本中扣除后，在各期的费用和利润中所占的比例。金地集团2016～2018年的销售毛利率逐年呈上升趋势，在2019～2020年有下降幅度。虽然2017年销售毛利润比2016年降低了34.11亿元，但由于营业收入及营业成本均有所下降，且营业成本下降幅度大于营业收入下降幅度，因此销售毛利率仍然呈上涨趋势，说明2017年业务量可能存在下降趋势，但是产品的盈利能力是可观的。2016～2018年销售毛利率的上升幅度逐年递增，由此可见金地集团产品在市场中认可度很好，产品销售稳定且盈利能力保持稳中有升的良好趋势。2018～2020年虽然营业收入及销售毛利润都在增长，但营业收入增幅小于营业成本，导致销售毛利率略有降低。（2）销售净利率。销售净利率是净利润占销售收入的百分比。该指标表示每元营业收入所带来的净利润，代表了营业收入的收益水平。2016～2019年金地集团净利润一直在不断增长，2020年小幅下降。销售净利率在2017年增幅较大，但2017年营业收入却较2016年降低了179.97亿元，说明2017年企业对于成本的管控有较大提升，使产品在盈利的同时具有明显的价格优势，更加具有竞争力。而销售净利率在2020年下降到了18.15%，营业收入一直呈上升趋势，净利润小幅降低，是由于2020年企业的营业成本增加。由此可见，企业经营在近几年采取了扩大销售，且在疫情之后经营势头良好，但也要注意扩张的规模及进度，要在其企业能力允许的情况下开拓市场，不能进行盲目的扩张，影响公司的正常经营，出现财务危机，要循序渐进，稳步提高企业规模及盈利能力。2、资产经营盈利能力分析。资产经营盈利能力是指企业通过资产经营获得收益的能力，主要是总资产报酬率这一指标，反映了企业的资产经营盈利能力。本文通过金地集团2016～2020年总资产报酬率这一主要指标来对金地集团的资产经营盈利能力进行分析。金地集团2016～2020年总资产报酬率整体呈现出下降的趋势，说明企业运用资产运营的效率在2016年最高，金地集团需要结合成本效益指标对公司资产的使用状况进行分析，便于管理和经营，以达到增强企业盈余能力的目的。3、资本经营盈利能力分析。资本管理能力是指企业利用投资者注册资本获取日常经营收益的能力。净资产=总资产-总负债，即所有者权益。本文通过金地集团2016～2020年净资产收益率这一主要指标来对金地集团的资本经营盈利能力进行分析。金地集团公司2016～2019年的净资产收益率在不断地提高，2020年降低，但资产一直呈现增长趋势，说明随着所有者投入资本的增加和资本的不断增值，所有者投入的资本所带来的效益不断提高，2020年净资产收益率降低是由于成本增加，净利润的减少造成，可能存在疫情的影响。

（二）金地集团盈利能力综合分析。将净资产收益率进一步拆分为销售净利率、总资产周转率和权益乘数，选取2016年到2020年这五年的财务报表数据，使用杜邦分析体系清晰地反映公司业务情况，从而更加有依据地对金地集团公司的盈利能力进行分析。1、销售净利率对盈利能力的影响。由销售净利率指标比较可知，金地集团公司2016～2017年销售净利率呈上升趋势，2017年达到最高，较2016年销售净利率同比增加9.89个百分点，2018年及2019年基本持平，说明企业销售达到了一个成熟稳定的时期。2020年降低为18.15%，是由于经营净利润减少造成。2、总资产周转率对盈利能力的影响。2016年金地集团的总资产周转率为37.77%，2017年起降低，但基本保持稳定，2020年有小幅度上升，这说明公司总资产的使用效率自2017年开始不及之前，即每元资产带来营业收入提升能力有所下降，2020年开始回暖。3、权益乘数对盈利能力的影响。在总资产不变的情况下，负债比例适度增加，可以进一步发挥债务管理的优势。近些年来，权益乘数自2016年开始每年都在递增，至2020年，公司权益乘数已经达到4.27，说明公司的负债比率在逐年上升，同时财务风险也迅速增加。企业需要充分发挥杠杆效应，对财务风险进行关注和控制。4、净资产收益率对盈利能力的影响。由净资产收益率指标可以发现，公司2016～2019年的净资产收益率在不断上升，2018年和2019年的净资产收益率分别为19.46%和20.78%，增幅分别为2.39个百分点和1.36个百分点，说明公司盈利能力在2016年有了一个较大提升后，在之后各年度的提升都较为平缓，但却是稳中有升，体现了公司盈利能力是平稳可持续的，2020年度指标的降低同样是净利润的降低造成的。

三、金地集团与同行业公司盈利能力对比分析

为了更准确地排除市场整体波动对上市公司盈利能力的直接影响，找到金地集团与同行业中其他上市公司之间盈利实现能力的差异，本文通过选取绿地控股与金地集团公司进行市场横向分析对比，从中深入分析金地集团与同行业中总市值规模相当的其他公司之间相比较还存在哪些差异与不足，并对其盈利能力做出分析与总结。绿地控股集团有限公司（证券公司代码：600606.sh）是中国社会主义市场化经济改革发展浪潮中诞生的一个具有代表性的地产企业，绿地地产控股集团公司成立于1992年7月18日。原始注册资本2，000万元，经过28年的经营持续快速发展，形成了自己的综合经营格局：“以房地产、基建为主业，金融、消费、健康、科创等产业协同发展”。2020年，绿地集团资产经营规模首次突破1.40万亿元，实现公司营业收入4，561亿元、利润150亿元，为公司迈向固定资产及业务收入“双万亿规模”、进军世界一流企业行列奠定了坚实的经济基础。多年来，绿地始终坚持走市场化、资本化、国际化道路，公司于2015年实现A股整体上市。自2012年以来，绿地已连续9年跻身《财富》全球企业500强行列，2020年位列176名，再创历史新高度；在2020《财富》中国企业500强中绿地位列第21位，在2019年达沃斯论坛期间的全球最具价值500品牌榜中绿地位列第165名。在房地产开发行业，由于受地理位置条件的限制，公司的整体经营发展情况往往存在着较大的地域差异，因此行业平均指数的参考价值有限。表1是金地集团公司和绿地控股2016～2020年的主要盈利能力指标对比情况。（表1）由表1可以看出，金地集团在净资产收益率、权益乘数和资产负债率方面都比绿地控股低，只有成本费用利润率、销售净利率这两个指标高于绿地控股。2016～2020年中金地集团总资产周转率只有在2016年时略高于绿地控股，相差0.8个百分点，之后几年又低于绿地控股。金地集团2016～2020年资产负债率明显低于绿地控股，其权益乘数也必然低于绿地控股。由于成本费用利润率与销售净利率成正相关关系，金地集团2016～2020年成本费用利润率均高于绿地控股，因此其销售净利率同样高于绿地控股。在销售收入相同的前提下，金地集团的成本相较绿地控股更低。最后，金地集团从2016年度开始，净资产收益率高于绿地控股，但差距较小，且金地集团涨幅低于绿地控股，因此金地集团盈利能力在行业内是可观的，且近几年企业发展更趋于稳定。由前面几个指标分析得出，金地集团要优先提高总资产周转率和权益乘数。

四、金地集团盈利能力总结及建议

（一）金地集团盈利能力总结。1、收入持续增长，经营节奏稳定。通过对金地集团近几年的财务分析，发现2016～2020年企业销售能力在不断增强，收入持续高涨。2020年，公司实现营业收入840亿元，同比增长32.4%，符合预期；归母净利润104亿元，同比增长3.2%，略低于预期，但仍保持行业领先地位。2020年的疫情影响也未对企业产生过大影响，说明企业内部的管理调控机制十分成熟，足以应对紧急突发状况。2、财务表现保持良好，融资成本持续优化。截至2020年末，公司资产净负债率累计为62.5%，剔除债务预收的公司资产负债率为68.5%，剔除受限资金计算的现金短债比为1.21，均符合“三道红线”要求。基于稳健的整体财务状况表现，资本发行市场对投资公司证券经营整体安全性的认可度依然较高，公司借此积极探索开拓中期股权票据、公司债、资产债务证券化、超短期股权融资券等各种多元化证券融资业务渠道，不断完善优化公司整体债务结构。

（二）提升金地集团盈利能力的建议。1、加强企业存货管理。金地集团应通过各种手段来销售现房和期房，这对金地集团来说是非常关键的。企业要从战略层面注重库存储备，产品发展战略应符合公司整体发展战略，同时也要符合市场环境。为了避免存货过多，应把库存控制在合理的范围内，否则会导致资金链断裂。企业要成长，就必须做好存货管理的准备。2、提高财务杠杆利用程度，优化资本结构。金地集团权益乘数自2016年开始，虽然一直提升，但远低于绿地控股，这意味着还有更大的改善空间。在企业经营及财务安全的情况下，提高财务杠杆有利于利用债务获得更多的收入，而金地集团较多地使用自有资本获得收益，公司的财务杠杆利用不足，从长期来看是不够的，要想在行业中占据优势，就要壮大市场，获得先机。为了有足够的资金支持去进一步占领市场，金地集团公司可以适度增加举债，加大对财务杠杆的利用程度，进而提升企业的盈利水平。在金地集团公司可接受的风险以内，尽可能提高权益乘数，以提升公司的盈利能力。

参考文献：

［1］康瑞.企业盈利能力分析研究———以金地集团为例［J］.河北企业，2020（10）.

［2］李冬嵬，陈佳鹏.房地产行业盈利能力评价指标体系实证分析［J］.北京工业职业技术学院学报，2019.18（02）.

［3］李明明.我国房地产上市公司盈利能力分析［J］.现代营销（创富信息版），2018（11）.

作者:王卓 单位:西安石油大学经济管理学院