楼盘调查报告精选(九篇)
第1篇：楼盘调查报告范文
作为一名销售新人，刚加入房产销售部的时候什么都不懂，现在想起来还有些好笑，通过这段时期的磨练，现在已经能够负责很多工作的实施。
这些工作主要包括：
1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。
XX园XX庭，XX阁开盘期间的现场跟进。
XX村2、6底层商铺销售期间的现场跟进。
XXX花园II-9，IV-3，IV-4开盘的现场跟进。
2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。
收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。
3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。 参观了XX广场，XX花城，XX新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。
4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。
5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。 参加了 九月份的“房展会”，“XX园国庆看房专线车”，XX节期间的“投资贸易洽谈会”的展览等促销活动。
6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。
7、参加每周销售部主管例会，将周销售工作总结整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。 从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导
8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。
9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。 协助其他同事接待办理产权证的客户等。
10、处理销售部有关营销策划方面的事务等。
近半年的工作中，我通过实践学到了许多房地产的相关知识，通过不断的学习逐步提高了自己的业务水平。但是作为新人，我深深知道，自己经验还是相对欠缺的，需要不断的学习和磨练。因此，在新的一年里，我希望通过到销售第一线的不断学习和实践，做好个人工作计划，在现场不断增加自己的经验和见识，争取使自己的业务水平提到一个更高的高度，为公司多做贡献。
第2篇：楼盘调查报告范文
这些工作主要包括：
1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。
XX园XX庭，XX阁开盘期间的现场跟进。
XX村2、6底层商铺销售期间的现场跟进。
XXX花园II-9,IV-3,IV-4开盘的现场跟进。
2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。
收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。
3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。
参观了XX广场，XX花城，XX新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。
4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。
5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。
参加了九月份的“房展会”，“XX园国庆看房专线车”，XX节期间的“投资贸易洽谈会”的展览等促销活动。
6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。
7、参加每周销售部主管例会，将周销售情况整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。
从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导
8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。
9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。
协助其他同事接待办理产权证的客户等。
第3篇：楼盘调查报告范文
[关键词] 房地产广告信用
说起房地产，大家都不陌生，房地产业是我国近几年发展最为迅猛的行业，也是老百姓议论最多的焦点，如果经常看报纸、电视，随便不经意就能看到大量的房地产广告的身影。而对于正在考虑买房的年青一代，那通过各种渠道收集楼盘广告，寻找到价格适合、位置满意、条件较好的房源则成为生活中的重要活动。在当前现实生活中，摆在人们面前的是这样一个情形，一方面是大批对房地产情况一知半解的购房者，他们只能被动地接收房地产商的广告信息；而另一方面则是掌握广告内容权的楼盘开发商和为其服务的广告商。信息掌握的极不对称，造成了人们对当前我国房地产广告产生信用危机的根源。
一、购房者信息来源分析
当人们准备买房时会首先通过哪个渠道来了解房产信息呢?根据《东方时空》的《时空调查》所作题为“如果您想买房，会首先通过什么渠道了解房产信息”的调查，对16234人的样本进行调查，显示了调查结果。
从调查看，有44%的人会通过网络、报纸、杂志电视等媒体了解楼盘信息，有40%的人要到售楼现场咨询，还有4%的人要通过房展会了解楼盘信息。只有9%的人能从熟人那里得到楼盘的信息。也就是说，有90%多的人要依靠开发商的书面广告和口头介绍来获得楼盘信息以作为他们购买房屋的决策依据。房地产开发商在信息源的掌控上占据了绝对的主动，因此理所当然应对所信息的准确性、全面性和公正性负有不可推卸的责任。然而在现实中，我们经常看到广告后注示着“以合同文本为准”的字样，向外传递着开发商不负责任的态度。所以，人们有理由对开发商广告提出诚信的质疑。
二、房地产广告的信用分析
另一组调查数据表明，相信楼盘广告的人少的可怜，还不到半成，几乎可以不计。一方面有9成多的人要通过房产广告来了解信息，另一方面几乎有同样数量的消费者对楼盘广告的信息采取怀疑态度？房产广告的可信度之低简直超出了人们的想象。
我们经常可以听到一些屋主在购房后的报怨，说广告上说的很好，但房子住进去几年了，也没有发现广告上提到的设施。其次，广告内容与实际不符十分明显和普遍。人们经常听到或看到的房产广告用语，假如按照广告内容去查证，就会发现广告上的内容现实中都有，但却完全不是想象中的样子，并且有苦说不出，甚至哭笑不得。例如房产广告中常打的几张牌:“亲水”牌(不是有条臭水沟，就是站在水边能看见楼，而站在楼里却看不见水);“交通”牌，(说距哪几分钟路程，往往需要午夜全速狂奔);“多少元起”(一定要注意“起”);“花园”牌(确实有花，而且你可以数出数目)，等等。
房产广告不太可信，还表现在对于某些房产信息，看广告，看房，听售楼小姐介绍的时候，是根本不可能知道的。比如，小区该地段的水质不好，小区附近有工厂生产噪音，小区旁边要修公路，等等，这些信息只有你住进去一段时间了，才会发现，等发现了也晚了。这些与房屋销售不利的信息，卖房的人心理明白，买房的人不知道，信息不对称，最终让消费者吃了亏，因此也引发了数不清的纠纷。据中国消费者协会统计，关于住房方面的投诉每年以20%的速度增长，尤其是由期房买卖引发的问题正呈逐年上升之势。
三、改善我国房地产广告信用程度的策略
第一，政府发挥主导作用，规范房地产广告行为。在房地产买卖信息的掌控方面，开发商占据了极大的优势，政府作为普通消费者的后盾，应从制度上限制开发商的虚假行为，增加房地产信息的透明度，尽力缩小买卖双方信息不对称的幅度。同时，规范开发商、广告商广告行为，对被认定的虚假信息课以重罚，并在全社会公开通报公司名称，将其行为暴光，提前预防恶意欺诈，提高房地产广告信用等级，并认真对待消费者投诉，及时公正处理个案纠纷，还消费者以公道。
第二，房地产商增强广告自我审核，努力提高公信力，创建企业形象。人们通过广告认识房地产公司，并用自身感受来评估公司广告的信用，最终定位企业信用程度。一家有远见的房地产公司，决不会为一时的收益而做出损害长期名誉的事情来。只有自我约束、对购房者负责任的房地产商才能得到社会的认可，从而树立企业的正形象，并在以后的业务中发展状大。
第4篇：楼盘调查报告范文
常州楼盘的空置率到底有多高？库存量是否过大？谁来消化正不断推出的楼盘？楼市有无风险？带着种种疑问，近日，《中国经贸聚焦》记者来到常州进行实地调查。
大批楼盘尚未交付
从火车站一路南下，记者看到道路两边高耸入云的楼宇鳞次栉比，醒目的促销标语或从楼顶直贯而下，或横挂在楼宇中腰，整座城市空荡荡的感觉渗人。
记者下车来到武进区武宜路――近期媒体报道较多的常州“鬼城”的“发源地”，当地居民介绍其范围向北连贯常州旧城中心的兰陵北路，向南则延伸至武进新城区。这里新楼盘扎堆，像个大工地，路上随处可见巨幅的房产广告，汇集了德禾豪景、星河国际、紫金城等10余个楼盘，总建筑面积超过500万平方米，其中星河国际的建筑面积达到180万平方米，为这块区域最大面积的楼盘，建设时间约8-10年，边建边卖，销售时间长达10年。
从地图上，记者看到不仅在武宜路地段，在中心城区的繁华地带以及新北区都有这样的楼盘聚集。这些年来，随着房地产市场的快速发展，常州土地成交量从2006年的37幅一路增加到了2010年的204幅，近两年来，虽然成交量有所下降，但也达到将近200幅。
记者沿着武宜路行走发现，这些高楼的确鲜有人住。但记者在调查多家楼盘后留意到，这附近大多是近两年投资开发的地块，交付时间集中在去年年底到今年年底。星河国际的销售员童小姐说道：“我们楼盘最快在今年4月份交付，只有别墅区是在半年前交付的，不过由于设计、装修等原因，现在当然还没有人入住。”
这些楼盘空置率究竟多高？对于空置率的定义，国家统计局新闻发言人盛来运在2010年表示，空置率是指某一时刻空置房屋空置面积（已经售出后住房处在闲置无人居住状态的面积）占房屋总面积的比率，这与人们从字面理解的包括待售面积的概念不同。由于空置的状态和时间很难给出标准，空置率这一指标在中国还没有权威统计，多采取根据居民用水、用电情况来推测。
近期，常州市武进区住建局对已交付住宅居民用水情况进行统计，数据显示去年新交付的小区空关率较高，许多房子已经有主，但业主既不自住也不出租，个别小区的空关率超过九成。一位常州居民告诉记者，其实空置房都在郊区，老百姓基本上还是住在城区里，城区平均入住率达到83%。
房子越卖越多
与预想的情况不同，常州一些在售楼盘销售火爆。紫金城楼盘销售中心大厅内人来人往，有的客户拿着材料打算签约，有的一边观察房型图一边与销售员交流着。记者发现，前来看房的不仅有本地居民，还有从河南、上海等地远道而来的。售楼员李小姐介绍道，该楼盘正在建造的共计15栋高层，每栋16-33层不等，已有过半完工。
谈起销售情况，她笑着说：“卖得挺好的。毛坯房12、13号楼已经销售完毕了，5、6号楼还有少量大户型房有售，1、2号楼是精装修的，也有部分在售。3、4号楼去年9月份搞活动，销售现场很火爆，现在也都卖完了。”记者看到，大厅里张贴着3、4号楼房源的销控表，每套房子前都有红圈标记已售出。
李小姐告诉记者，该楼盘是去年年初开盘的。“因为地段很好，相对比较抢手，均价每平方米七八千还是挺值的。尤其是16层的两栋，小户型居多，基本上卖空了。”当记者提到近日出台的“新国五条”时，她解释说道：“那是主要针对二手房的政策，我们这里都是新楼盘，没有什么影响。”
李小姐继续说道，该楼盘属于武进区湖塘镇核心区域，是重点改造地段，邻近两大商业圈，交通便利，距离周边两三家医院都很近，自身未来拥有很强的商业配套。“来我们这儿买房的客户都有一定的经济实力，大都是作为改善型住房购买的。周边有两所数一数二的学校，为子女前来买房或投资的也不在少数。”
常州市房管局数据显示，2012年常州共售出75771套房，销售面积达795.75万平方米，同比上升25.52%。本刊记者询问了武宜路上多家楼盘销售中心，市场成交情况尚佳，但由于库存量的居高不下，加上不断新增的供应量，市场出现房子越卖越多的状况。
2011年第三季度末，常州商品房可售余量突破1000万平方米，达到1073.61万平方米，其中商品住宅可售余量接近600万平方米。此后，可售余量一路走高，市场消化压力严峻。截至2012年底，常州商品房累计可售余量为1360.26万平方米，同比上升12.84%；商品住房累计可售余量为777.55万平方米，同比上升14.44%。
据同策咨询提供的数据显示，截至2012年底常州去库存化周期约14个月，整体去化压力较高。不过，常州市房管局对库存表示乐观，相关负责人称：“常州市商品房有效库存去化周期 为9.43个月，全市商品住房有效库存去化周期为8.31个月，处于6-12个月的合理区间之内。”
虽有高库存在前，后市供应仍将源源不断。常州市房管部门负责人接受《人民日报》采访时介绍，2008-2012年，常州市实际商品房销售面积为4010.48万平方米，潜在可售余量为4139.22万平方米，实际销售与可售余量之比保持在1：1左右。
外来房企推高价格
据当地居民介绍，四五年前，常州房价均价维持在约5000元/平方米。这些年，价格一路上涨，记者走访了几家新楼盘，商业住宅均在6000-8500元/平方米，今年2月份，常州楼市均价已达7200元/平方米。
河海大学苏南经济发展研究所所长安文在接受本刊记者采访时透露：“之所以近来常州房价有所上升，是因为外来房企的进入。”
在过去，曾经的常州房产老大――新城房产以“低成本，大规模”的理念提供普通住房，得到当地政府的支持，往往几十幢楼同时动工建造，房价也相对便宜。如今，外来房企一次性拿地数量相对减少，通常仅造十几幢楼，房价也水涨船高。
安文表示，外来房企在入驻常州前必定仔细调查研究过常州的发展格局。常州以钟楼区和天宁区为中心城区，最为繁华，北边的新北区正大力建设，实力雄厚，南面的武进区也处于高速发展状态。总体而言，常州的南北区域发展良好，东西区域发展相对滞后。
外来房企进入后，都积极抢占制高点，于是就形成了现在的局面――几乎所有新进房企都驻扎在南北主干道两边，聚集在地铁站周围（地铁一号线将于明年上半年动工，线路自北向南横贯常州），从地图上来看，新楼盘开发的区域与地铁站行进的路线相一致。这些楼盘周围的各项设施已逐渐成形，但由于这一区域的大力开发，土地资源显得格外稀缺，实力雄厚的房企有银行、信托作为财力支撑，自然不愿削价出售。
去年2月，常州的楼市呈现一波节后“小阳春”，多家楼盘进行降价促销，掀起一股抢房潮。当月，含政策性用房在内的商品房共成交4311套，环比增长高达111.12%；商品住宅成交3730套，环比增长161.2%。而商品房价格的环比跌幅仅15个百分点，商品住宅环比跌幅更是不足7个百分点。
可见，一旦房价稍降，房产交易数量将翻倍增长。买卖双方的博弈还在持续僵持着。
当地居民自有房拥有率几近100%
2010年8月末，国家统计局常州调查队曾对常州市区52个社区的2167户居民家庭，进行住户基本情况抽样调查。调查显示，常州市城市居民自有房拥有率达96.1%，拥有两套及两套以上住房的居民家庭达25.4%。常州市区居民户均住房建筑面积达99.3平方米，人均住房建筑面积为34.7平方米。
若从刚需角度来看，常州市房地产在2010年8月份就已经趋于饱和。两年内，常州的常住人口增加了9万人，而市区住宅新增供应量达1000多万平方米，市场依旧饱和。
2013年，常州第十五届人民代表大会第二次会议上，市长姚晓东作《政府工作报告》表示，将围绕保障和改善民生，重点办好十件实事，其中包括改善居民居住条件。加快“三改”工程步伐，改善2800户居民居住条件，改善建筑面积46万平方米。据悉，新楼盘里就有不少就地安置的拆迁户，由于常州的拆迁政策比较优惠，一般拆迁户能够分到四五套房子。
当地居民自有房拥有率如此之高，当地居民买房动力还有多少？2012年全市城镇居民人均可支配收入33587元，这样的收入水平面对每平方米七八千迟迟未跌的房价有多大的购买力？
售楼员童小姐表示，常州工业发达，小老板很多，大多会先给子女买上几套房先放着。当然，不时也有些外地买家。
一位上海买家王先生表示，之所以到这边来买房，是因为上海的房价太高。常州的房价一直是长三角地区的低洼地带，尽管这两年房价有所上涨，但与上海均价相比低了近半，同邻近的三线城市镇江、扬州比较也低很多。
“我觉得，常州在教育、市政、商业、办公等城市配套方面渐渐成熟，加上便捷的交通，像BRT（快速公交系统）、地铁、高铁的建成，还有一批大型商业、企业的入驻，相信未来有很大的升值空间。”
由于周边的商业配套还未真正成熟，王先生手上的这套房子一时间难以租售。不过他相信，随着配套设施逐渐跟上，有了人气自然就能租售了。民间有言：“空一年，修一年，赚钱就在第三年”。
开发商偏爱高端路线
记者在走访多家销售中心发现，其中不少楼盘都走高端路线。“豪宅”、“湖景别墅”等字眼出现在各房产广告中。然而，常州这个常住人口不足500万的三线城市，人均可支配收入达到6万元以上的人群不足一成。这些动辄二三百平方米的大户型住宅以及均价13000元/平方米的别墅，市场消化能力有多少？
安文告诉记者，随着常州产业转型，这些高价楼房不愁没有买家。产业的转型核心位于武进区的科教城，距离规划中地铁一号线大学城站仅2公里。2012年的常州《政府工作报告》指出，科教城入驻机构和孵化企业将超过600家，科技人才超过1.5万人。重点引进200个掌握前沿技术、有成功创业经历的领军型人才团队，带动2000名各类高层次人才来常州创新创业，力争在常州创业的国家“”总人数突破50人。
第5篇：楼盘调查报告范文
调查地点：全国
调查内容：关于国人看待裸婚问题的调查
调查方式：网络调查
中国指数研究院、中国搜房网数据监控中心9日在此间其连日来进行的婚房网络调查报告。报告称，中国内地近四成受访网友拒绝裸婚，80万元人民币以下总价的婚房价格为其心理选择主流。
情人节将至，房地产研究机构结合婚与房问题进行网络调查。随80后青年群体已普遍进入适婚年龄，他们已成为房地产市场中重要客户群。
报告称，39.53%的网友认为须有房才能结婚，也有34.39%的网友可接受先租房再买房。
而《中国婚博会产业调查中心普查报告》表示，2012年约有近1000万对新人结婚。据中国搜房网数据监控中心网络调查报告显示，41.6%的网友表示在今年内会购置婚房，但随着现阶段房价开始进入下行通道，购房者对楼市的观望气氛浓厚，觉得房价下调空间还没到自己的心理价位，也有40.8%的网友表示相信调控政策，房价会继续走低，等等再出手。
第6篇：楼盘调查报告范文
[创业街·苹果园]广告推广方案
目录：一、项目简介及SWOT分析二、目标客户群分析三、整合推广计划四、媒体组合策略五、具体广告实施六、销售渠道建议七、总体推广费用预算一、项目简介及SWOT分析1、项目简介本项目位于光谷关山一路与长飞路之间的东信路，是SBI创业街总体工程二期的一部分；本项目占地面积为4500平方米，建筑面积为22285.8平方米，由2栋11层小高层公寓楼构成。本项目户型设计紧凑，以两室两厅为主，面积多控制在100平方米左右。2、SWOT分析S（优势）：依托创业街的规划，有一定资源优势，如停车位等；创业街一期的成功开发，给二期奠定了一定的品牌价值和口碑效应；户型选择范围较多，且面积较为紧凑；底层4400余平米商场，给本项目业主的生活创造一定便利；开发商实力雄厚，以及相应的政策优势。（经过10年成长，1997年，武汉东湖新技术创业中心被国家科技部批准为国际企业孵化器；20__年11月，中心进驻高科大厦，孵化面积扩容至3.5万平方米，孵化企业达116家；20__年10月，中心托管关东科技园5#-2#楼，孵化面积增加6000平方米，企业达80家；20__年11月，由该公司旗下的武汉东湖创业股份有限公司开发，总占地面积6.7万㎡的SBI创业街一期正式开工建设，将实现“400家企业共一条街，一万名创业者同一个家”的目标。）W（劣势）：规模较小，难以聚集人气；无园林绿化；配套没有竞争对手齐全；公摊面积过大，如单身公寓F’户型，建面为47.2平方米，而套内使用面积仅27.8平方米，得房率为58.8；主力E户型，建面为93.8平米，套内面积73.9平米，得房率只有78。O（机会）：1、光谷投资氛围日益浓厚；2、较好的经营主题带动本项目的销售。T(威胁)：1、竞争楼盘与本项目争抢客户；2、本项目无园林休闲场地，将使得本项目面对竞争楼盘的压力增大。3、竞争楼盘的先行一步的广告推广使得作为住宅项目的本楼盘暂时处于媒体弱势地位。卖点荟萃：1、SBI的整体规划优势及品牌优势；2、紧凑的户型面积；3、底层4400余平方米商场；4、地下停车场；5、距离长飞较近的地理优势；二、目标客户群分析：地域：以光谷区域为主，吸引部分跨区域置业人群；职业：创业街的创业者、长飞等大型企业的年轻高知阶层、光谷区域的教师、其它中高收入人群、部分投资者；心理：追求生活品位，提倡快节奏、方便、舒适的生活方式为主，强调个性空间；年龄：以25—35岁年龄段为主，家庭结构较为简单；收入：月家庭收入在3000元以上，家庭存款在10万元以上；他们的共同特征：文化素质较高，追求生活品质，容易被新的事物所吸引，他们的购房目的不仅仅要求房屋综合素质较好，还包括附加的物业管理服务及社区人群的素质及文化氛围的塑造。三、整合推广计划1、整合推广指导原则整合推广目标：进行项目包装，提升企业及项目品牌，进而创造利润；整合推广周期：初步定为6个月；整合推广原则：高效、经济、实用；整合推广阶段：由于项目本身规模较小，且已修有四层，结合“高效、经济、实用”的推广原则，建议将广告推广阶段分为内部认购期和强销期两个阶段；2、整合推广的总体思想（1）确定楼盘的形象定位本项目给人的第一感觉：时尚的、活力的、健康的、个性的、精致的、紧凑的…归纳、提升创业派·睿丽居住特区本定位以“创业派”为基点，旗帜鲜明的切入市场，将引起市场上的广泛关注，而“睿丽”体现本案匠心独运的设计，符合创业者深邃的眼光，巧妙的室内设计与明丽的外表，突出了本项目别具一格的神采，本项目一始推出，将打动我们的客户的心灵；“居住特区”关键在一“特”字，从字面上就可以体现出本项目卓尔不群的独特形象和魅力。（2）确定楼盘的广告定位一个思路：地域特征 目标客户特征闪耀光谷·执着人生我们的楼盘是光谷里的明星楼盘；我们的目标客户，是时代的弄潮儿，我们的广告语，要把这两者合二为一：这是创业者一种坚忍不拔的气势，一种面向未来展示人生的豪言壮语，是我们的楼盘和我们的客户互动促进的一部史诗。（3）广告表现的基调前提：结合产品定位及楼盘特征，我们的广告宣传应做到——鲜明色调、强烈冲击基调：简洁、时尚、健康基调：健康冲击的橙色为主色调3、整合推广计划推广阶段时间工作重点广告目的工作内容内部认购期20__年5月——待定（具体开盘时间根据销售情况而定，若5月客户累积达到一定程度，建议6月中旬开 盘，若未达到，建议9月中旬开盘）l现场广告布置l接受内部认购l派单l直销l接受内部认购l塑造工地形象l塑造楼盘形象l进行市场预热l完成VI设计l销售印刷品设计制作l工地形象广告设计制作l售楼部的包装强销期待定——20__年10月l正式开盘l强势推广l相关主题活动的开展l营造旺销局面，力争短时间售磬l配合销售有针对性的进行广告宣传四、媒体组合策略媒介阶段报纸宣传单张公关活动内部认购期√√√强销期√√√报纸媒体：媒体目标：极具冲击力的广告表现方式，高到达率形成上市的轰动效应；媒体选择：考虑到武汉市报纸中房地产专刊的发行量和阅读量，以及报纸媒体的阅读群体，建议采用武汉晨报作为本项目的主要报纸媒体。宣传单张：媒体目标：整体的项目介绍，高密度的派发，使本项目的楼盘形象深入人心；派发范围：将按照6个月的销售行程，印制35万份宣传单张，销使人员15名，分4个月派发。在开盘前一个月，首次投放10万份单张，在鲁巷广场前、华中科技大学、竞争楼盘前、以及附近的住宅小区里派单。公关活动：媒体目标：在一定程度上推进销售，造成轰动效应；活动范围：开盘活动、促销活动、形象宣传活动五、具体广告实施1、内部认购期时间：20__年4月——待定推广重点：企业形象 楼盘形象宣传策略：以工地形象及现场包装为主广告目标：筹备完善，初步塑造形象方案：（1）印刷设计：以完成VI基础设计，以及售楼处筹备工作，完成销售印刷品设计制作；（2）工地包装：工地作为买家最为切身关注的地方，是宣传最经济有效的场所，工地形象如何，不仅直接与物业和公司形象有关，而且还能营造销售气氛。本项目一期虽然进行了文化墙包装，但由于已有一定时间，已较为陈旧，建议将其重新包装，并针对二期进行物业形象和企业形象展示、以及进行分卖点诉求，吸引视线；利用彩旗、气球等宣传物品，吸引人们的注意力，营造出人气旺、整洁、有序的施工现场；（3）售楼部包装：本项目沿用一期售楼部，其整体形象可以，建议添加部分宣传本项目的宣传品，如展板、单张等；（4）报纸媒体：在武汉晨报上本项目接受内部认购的消息，做整体形象宣传广告；（5）宣传单张：指定区域大面积派单；（6）公关活动：在光谷区域各大学校园进行楼盘宣传；（7）销售配合：制定入市前的价格策略和媒体策略。2、强销期时间：待定——20__年10月推广重点：分点诉求策略：少量硬广告、主题活动、售楼物品配合目标：销售基本售磬方案：（1）报纸媒体：开盘当天在武汉晨报上以半版硬广告告知；（2）宣传单张：指定区域大面积派单；（3）公关活动：开盘当天、以大型上市活动配合开盘，达到引爆市场的目的；在光谷区域各大学校园进行楼盘宣传；在鲁巷广场前作一次路演促销活动，以“创业派睿丽居住特区”为主题，聚集人气，打动受众。六、销售渠道建议根据我司调查发现：客户口碑是传播渠道中最具有说服力的，据统计，百步亭花园购房客户的宣传量为1：70，其带入的销售力为1：2.7。所以，本项目应充分调动新老客户的积极性，建议如下：对购房客户进行走访，并对购房客户进行详细的档案管理，跟踪服务。定期向客户邮寄项目施工进度情况的汇报，并在重大节日、生日向购房客户寄送礼品。让每位客户充分感受到工作的认真，服务的诚意，形成良好的口碑效应。设法调动老客户的积极性，以介绍新客户可享有一定期限的物业管理费用等奖励政策，鼓励老客户介绍新客户，并对带入的新客户也提供一定的优惠。七、总体推广费用预算开支项目开支内容费用制作费用开支单张制作成本印刷35万份单张。0.10元×35万=3.5万折页印刷1000份。2.00元×1000份=20__元人员费用派单员工资15名派单员4个月的工资300元/月×15人×4月=1.8万元派单员提成按照30成交率，5‰的提成2340×22285.8×30×5‰=8万媒体费用晨报广告内部认购期当日半版广告2万晨报广告开盘当日半版广告2万促销费用鲁巷广场前的一次促销，含场地、主持人、礼品、演员的出场费用等1.5万开盘活动礼仪人员、邀请函、演出以及相应公关等费用3万总计22万元
第7篇：楼盘调查报告范文
作为一名营销策划人，从业几年来，我的职业生涯先后经历了数个阶段，从电信到保健品、快速消费品、汽车再到房地产行业，主要服务的对象大多集中在广州或者深圳这些一线大城市，而且客户中有不少是业界赫赫有名的大企业。在一线城市与对一线品牌服务时间长了，加上与大客户切磋交流的机会多了，自己在不知不觉中染上一种“大品牌病”——总是狂妄地想着凭自己已掌握的经验与操盘能力，可以轻易地挎贝到其他地方去应用。
在这种虚荣心理作祟之下，当粤东某房地产发展商找上我们，希望我们为其属下楼盘明珠花园进行营销策划时，我几乎考虑都未加考虑就答应下来。心想着凭我们在一线城市的操盘经验，到一个三线城市操作一个小盘肯定不成问题。
2003年5月12日，我和项目小组数人来到了明珠花园。
明珠花园的发展商为香港某集团，该集团主要在粤东从事水产与服装制造业。老板陈先生，潮汕人，早年移居香港，奋斗多年拥有万贯身家，后返回家乡兴办实业。凭着聪明才智，在当地多有斩获，现进入房地产行业，一展身手。此次建造的明珠花园是其进入房地产行业的第一个产品，发展商斥巨资购地五万平方米的土地用作明珠花园建造用地，其规模及配套在当地称得上数一数二，是当地为数不多的拥有封闭式花园住宅小区的楼盘之一，其平均售价比周围楼盘贵300——500元。
由于前期的市场推广及销售环节的失误，虽然明珠花园已在2002年8月份交楼，但销售至2003年4份，整整八个月时间，仅仅销售了几十套，销售一直无法打开局面，资金回笼面临严重压力。
为打开销售局面，发展商屡次举行各种展销、一口价、甚至于以成本价售卖，但市场始终反应冷淡。
我与项目小组的成员听了发展商的情况介绍之后，对明珠花园的前期失误与市场反应冷淡有了大致的了解。但是由于一种自大的心理，我们仅仅依凭发展商所提供的书面材料及数日来对当地市场的粗略了解，就轻浮地相信自己对明珠花园的市场推广已有深刻的认知。我们依据以往在一线城市的操盘经验，撰写了一份明珠花园的营销策划书。发展商对我们这些外来智囊团的实操能力深信不疑，大大方方地认可了我们的方案。
市场是理性的，它显然会无情地惩罚所有轻视它的人。
在接下来市场方案的执行中，我们遭遇到了前所未有的失败：街头所进行的派单、市场调查受到别人厌恶的眼神；广场上举行歌舞SHOW，观者如云，到最终有兴趣到明珠花园参观了解的客户却寥寥无几；在当地电视台打了数万元的广告，所引来的咨询电话每日平均不到二、三人……
在策划方案执行几周时间后，我已经深刻感到我们的方案存在严重的缺陷！这种缺陷就是对本地市场的了解不够深入，对本地消费者消费心理掌握不够充分，并且以一线城市的营销手法来做三线城市的市场，所以遭遇滑铁卢是无可避免的事！
痛定思痛之后，我主动向发展商坦承我们的失误，要求推倒现行的方案，由我们承担起部分责任，并负责新的市场调查与分析及新方案的起草。发展商同意了我们的计划。 深入本土市场， 了解文化消费习惯
依凭多年的营销策划实践经验，我深知准确的市场调查对项目策划的重要性。而我们前期最大的失误就是在前期市场调查上未够深入，现在要做的首要工作就是弥补这方面的不足。
我将项目小组的成员进行分工，分为三条主线是进行调查：
一、 竞争对手调查
竞争对手调查包括价格、位置、优势与劣势、推广手法、户型设计等
二、 消费者调查
包括消费能力、消费心理、户型需求、文化习俗等
三、 明珠花园SWOT分析及态势分析
包括优势、劣势、机会与威胁、以往推广手法的得失及应吸取的教训。
一周时间下来，三路人马汇总成的分析报告厚厚一大本，当我仔细读完这份调查报告时，我几乎可以一目了然地知道我们前期推广方案失败的地方：对本土文化的隔膜。
多年来当地的房地产市场都是单位分房及宅基地楼房占主流，这类楼房最大的优势就是便宜，最大的缺点就是房型设计与社区配套落后。作为纯粹面向市场的商品房，明珠花园的优势在于以大城市的先进设计理念来建造楼房，有封闭式的小区、环境优美的花园、完善的物业管理及24小时保安系统监控，但是最大的缺点就是售价对一般楼房高出不少。如何去说服消费者接受明珠花园的高价格是我们面临的第一难题。
当地的消费能力不算低，但是由于大环境的影响，这两年整个城市经济低迷不振，许多物价持续走低，不少生意人都持币观望，而且许多有知识、有能力的人都跑到广州、深圳、东莞等地置业、工作、做生意去了，这等于明珠花园少了一批有实力购买的客户群。但是经过调查我们发现，这批人的乡土观念非常强烈，即使那些外出工作多年，他们还是经常返回家乡，而且不少人在本地购置物业，供养自己的家人或作为自己返乡时的落脚点，所以这部分客户群仍然是我们所要关注的重点之一。
其次，当地一批早年经商赚了钱的人及在政府任职多年，已有一官半职的大小官员，这批人在消费能力在当地算是中上阶级，他们对住宅有较高的要求。在走访中得知，他们已不满足那种只将楼房用于居住这种最基本的要求。我们所发出的调查问卷中发现，他们对楼房的要求依次是：舒适、身份、氛围、安全。
在上述市场调查的指引下，明珠花园的客户群特征逐渐在我们脑海中清晰起来：
目标对象：政府部门一定级别人员、私营企业主、有一定经济实力的外地工作人士。
年龄：30岁————50岁
家庭人数：5人——6人（父母、夫妻、孩子）
对住房要求：舒适、身份、氛围、安全
价格接受能力：每平方1300元至1900元
…………
以调查分析为指引，制定详密策略计划
有了详细的客户群特征描述，接下的推广方案就是考虑如何去满足客户群的心理需求。经过综合分析，我们制定了名为“策略制胜，后发制人——明珠花园精彩营销100天”营销策略方案，方案重点从四个方面进行市场突破：
一、 价格策略：考虑如何突破明珠花园的价格壁垒，让目标客户群了解到明珠花园的物超所值。
二、 孩子教育：以给予孩子良好教育为突破口，将居家与下一代教育问题进行结合，增加明珠花园的价值含量。
三、 居家氛围：突出明珠花园全封闭式小区及完善物业管理的优势，从产品差异化角度消除客户对价格的敏感。
四、 游子归家：主要针对埠外客户，即那些本地藉但已移居外地工作、经商之人士，从情感诉求角度吸引他们前来明珠花园置业。 价格策略的实施
广告教父大卫奥格威曾说过：在竞争对手价格低你2%至3%的情况下，任何广告策略都有可能失效！
此话真是至理名言，刚开始许多客户一听到明珠花园的平均售价达了1500元/平方，连过来看看的兴趣都没有了。相反，周围那些没有小区花园、没有物业管理、设计理念落后的楼盘，只因价格便宜，经常看客络绎不断，气得明珠花园的销售人员大叹上天不公平。
明珠花园的价格对我们来说是一道不得不跨过的门槛，也是一种很大的压力：格价太高，客户不来；如果降价，发展商得承担很大的损失，而且整个楼盘的形象可能受损。能否找到一条既不降价，又能让明珠花园被市场接受的中庸之道？
在冥想苦想中，我的脑海中忽然闪现出二条等式：对于低收入阶层而言，高价格＝购买的门槛＝负担，而对于中上阶层的客户来说：高价格＝身份＝名声＝好的享受。我们针对的客户群主要当地中上阶层的消费者，如果我们能够遵循第二条等式的思路来展开市场推广，就可以回避高价格的带来购买障碍。
我们一反明珠花园以前广告宣传上对价格讳莫如深或者有意说低价格的做法，大大方方在广告宣传上就打出明珠花园的实际价格，并将广告语调整为悬念式的说法：住明珠花园，体验幸福早到二十年的享受。
辅助这句广告语的是四幅最能代表明珠花园特色的图片：设计精美的样板间、漂亮的中心花园、完善的小区物业管理、尊贵的业主身份。
我们之所以将明珠花园的高价格广而告之，其实目的有二：一、给所有人一个印象，明珠花园不是一个普通的楼盘，而是少数人才能居住的楼盘，这既拉开与竞争对手可能发动的价格战，也满足了潜在目标客户群一种虚荣心理或者与众不同的尊贵心理；二、以这种大肆宣扬的形式，在客户心目中造成一种好奇的悬念：明珠花园究竟是什么样的楼盘敢卖如此高价？
不久，我们的探子回报，许多人对我们的广告都议论纷纷，售楼部的咨询电话开始此起彼伏地响起。虽然市场销售尚未能完全启动，但我们已经感受到山雨欲来风满楼的气势，我们初步目的达到了。第二步策略接着开始悄悄地实施。 “为了孩子的未来”策略的实施
就如前面消费者分析所提到的，明珠花园的目标客户群都是有老有少一家之主，他们大都处于事业的上升期，工作繁忙，无暇顾及孩子的教育，但是望子成龙望女成凤的心理，又迫使许多人即使出高价也愿意为自己的子女谋求一个好的未来——给予孩子良好的教育首当其冲成了他们最佳的选择。
作为一个配套完善的小区，小区很早就有开办有幼儿音乐培训、智能开发之类的服务，只不过一直没有很有策略性地去进行。现在，教育牌成了明珠花园的营销重点之一，我们向发展商提出了完整开发明珠花园孩子教育的方案，获得了认可。
依照方案，我们先在现有业主家庭中挑选一些具有一定潜质的儿童，然后延请本市教育界、艺术界较有名气的老师，对这些孩子进行周密的培训。
在九月十日教师节这一天，我们与市教育局合作，在明珠花园举办“感谢您——我们敬爱的灵魂工程师”全市优秀教师表彰大会，与此大会同时举行的还有“全市少年儿童艺术表演大赛”及“为了下一代的未来教育咨询会”两个活动。这些活动都在明珠花园环境优美的小区中进行。为了最大程度突出我们的宣传效果，我们在活动开始之前已通过相关渠道大肆宣传，并提前数天在通往明珠花园的道路上插满了印着广告语与明珠花园LOGO的旗帜，在全市的各主要街道上及主要交通干线悬挂同样的横幅，同时夹报、广播、单张、电视广告全部上马，力求达到一种全方位的效果。
由于活动宣传到位，九月十日这一天，明珠花园人山人海，发展商紧急加派了几十名保安维持秩序，但还是出现人潮过多，场面有点混乱的局面。
在少年儿童的艺术表演大赛中，明珠花园的代表队表现出色，让不少业主父母心花怒放，也让很多不是明珠花园的客户羡慕不已。
有了前期艺术表演的铺垫，接下来我们举行的优秀教师现场教育咨询会，群众简直是挤爆了头。
此次活动效果之惊人出乎我们意料。不仅市里的领导、当地媒体记者、民众都来捧场，电视台也把我们的活动当作全市的新闻事件进行报道。活动举办之后，前来售楼部咨询客户的络绎不绝，短短二个星期，我们接待的客户超过几千人数，当中大多数客户都是携款前来，下订超过二百套，销售的顺利让我们这些幕后策划人大大喘了口气。 居家氛围实施策略
针对当地治安情况不太好的情况，我们建议发展商与当地派出所进行联手合作，为联防队员及警察捐赠一些基本的装备，如对讲机、防暴棍、自行车、防晒用具、皮靴等，总的支出成本不高，却博得当地派出所与民众的好感。藉此机会，明珠花园所在区的联防队与派出所签署一份协议，让他们对明珠花园周遭的治安多加监控。此举的目的在让所有明珠花园的业主买得放心住得安心，并有力地提升整个花园的良好形象。此事件的操作又被当地媒体当作企业与政府部门密切配合的正面例子，加以报道，等于给了我们免费宣传的机会。 游子归家策略的实施
国庆长假很快到来，大批外出工作、经商人士都回返乡探亲。藉此机会，我们决定策划一次“看看家乡变化，感受美好生活”的活动。凭借发展商在当地良好的关系，我们通过一些渠道获取了大量关于本市10年前、20年前、甚至30年前老照片，这些照片的场景有学校、街道、节日庆典、住房、人民生活等城市的原始风貌。我们希望通过新旧照片的对比，提醒这批外地游子：不要忘记过去，不要忘记家乡，今日的成就都是依靠艰苦的奋斗得来的！
情感诉求是所有广告诉求最高层面的策略，如果运用得当，能够极大的激发目标客户群的共鸣。由于这批有经济实力的外地游子，他们当年都是在这座城市出生、成长、读书，然后到了外地奋斗，他们对这座城市还是有相当深的感情。而我们这种忆苦思甜式的宣传策略无疑极大的唤起了他们的回忆，让他们回想起自己的成长，回想起当年父母对他们的抚育。而他们久居大城市，对好房子的评判与当地人不同，明珠花园完善的配套与出色的设计会让他们深感兴趣，1500元/平方的价格在他们看来，根本不是购买的障碍。
这次活动的结果既在我们意料之中，也出乎意料之外。许多外地游子被我们的活动吸引过来之后，在仔细了解明珠花园各方面优势之后，他们不少人当场就下了订。一位在广州工作多年的张先生这样告诉我们：这次“看看家乡变化，感受美好生活”的图片展让他们深深回忆起自己年幼时的生活，回想起父母当年的含辛茹苦，所以他无论如何也要买一套好的房子让他的父母安享晚年！
出乎我们意料的是，许多本地有购买实力的客户也被我们的宣传所吸引，设在小区中的图片展览室及样板间天天人满为患，等候进入的人群排起了长队。销售部的工作人员又是忙得脚不着地了。
策略正确，执行有力，效果的喜人完全是在预料之中。国庆七天，我们又顺利地售出了将近一百套！至此，发展商的资金回笼问题已全部解决。
第8篇：楼盘调查报告范文
近日，时代周报记者来到中水大厦，这栋已经停工14年的173米高楼自1998年后就再也没有任何改建，除去为亚运会及文明广州建设等大型活动充当户外媒体广告牌功能外，这栋身处广州寸土寸金地段的高楼仅被矮小的围墙所环绕，斑驳而乌黑的形象，与周围建筑格格不入。
时至今日，广州5大烂尾楼中，中诚广场已更名为佳兆业广场，成为天河区标志性建筑、合银广场历经多次拍卖后成为今天的正佳东方国际、最近在粤引发时尚热潮的万菱汇购物中心，也是由此前的烂尾楼京华广场改造而来、达镖国际中心前身则为保华广场……
昔日5大烂尾楼，4个都在近年内改头换面，位处广州CBD天河北商务区中心地段，距广州地标中信大厦仅50米、紧邻地铁三号线和火车东站的中水大厦却依旧没有任何动静。近日，消息指出“中水大厦即将有人接盘”，引发粤地产圈一阵骚动。然而在时代周报记者的调查过程中却被各方告知：“中水大厦短期内告别烂尾楼的可能性并不大。”
黄金地段的烂尾楼，该何去何从？
金融圈中的烂尾楼
“我们是主要负责搭建广告牌，这栋大楼除了政府在管就没有任何企业在管理了，而且我们一直在这里，也没有听到接下来会有开工的任何消息。”在中水大厦一楼，几位民工师傅在搭建的简易床铺上提醒时代周报记者：“没事就不要来这里了，很危险的，不知道上面什么时候会有东西砸下来。”
8月24日的火灾原因，则是因为花旗银行在中水大厦外部进行包楼广告焊接装置时，将撤下的王老吉广告网格点燃所致。
早在2006年，广州市建委就已颁布《关于限期排除中水大厦等烂尾工程安全隐患的通知》，通知中提及：“广州市区内仍有不少烂尾工地，由于多年闲置，无人管理，无论是高大的塔吊、钢井架、人货梯，还是纵横的脚手架等，均年久失修，严重锈蚀，随时都可能倒伏，危及周边住户及行人的安全。”
即便是在网络上搜索中水大厦，其资料也有限得可怜。但这栋与上世纪90年代由广州市晋新房地产开发有限公司兴建，由广州市建筑置业公司施工的高楼在当初也曾引起巨大轰动。时至今日，173米的高度也仍然是广州同类写字楼中的翘楚。
中水大厦总用地面积为4358.526平方米，总建筑面积达78008平方米，地下共四层总面积可售11038平方米，共计278个车位；楼面设计1－7层为商铺，可售面积达11162平方米；7－46层为甲级写字楼，可售面积达4735平方米。
无论是从其地段还是设计，中水大厦均是写字楼中较为突出的，曾在2008年负责中水大厦转让事宜的陈姓律师在其博客中提及：中水大厦项目计划总投资约6.5亿元，截至2004年12月实际投入40312万元，目前所需资金24613万元。单位最终成本达8945元/平方米。
而因为中水大厦此前存在挂账的应付款项7759万元，目前要想盘下这一高楼，实际总投资需达7.3亿元，实际最终成本为10014元/平方米。“当时接手这个项目的时候出了一点问题，介绍给我的人自己情况都没弄清楚，很多东西是不真实的，因此不能继续下去。”长期关注广州地区地块、烂尾楼，曾负责中水大厦的陈姓律师对时代周报记者介绍。
谈及未能合作成功原因时，陈律师对时代周报记者表示：“合作方之间的关系太复杂了，很难理清楚，因此从法律角度而言，中水大厦转让的操作性并不强。”而这也成为此后中水大厦拍卖被否最常提及的原因。
屡次拍卖无人敢接盘
2010年年底，广东泰新拍卖有限公司、广州新华拍卖行有限公司等四家拍卖行联合拍卖中水大厦项目，但最终不了了之。广东泰新拍卖有限公司负责此项目的王先生对时代周报记者表示：“后期我们并不了解，去年年底的拍卖没有人想买所以就收回去了，当时咨询的人并不多，底价多少我们不知道，但是反馈回来的信息主要是价格的问题，并且牵涉中水大厦其中的关系太过复杂，因此很多公司就打退堂鼓了。”
2011年3月，广东坤源拍卖有限公司、惠州市百利达拍卖有限公司等四家拍卖行再次对中水大厦进行拍卖，但最终再次流拍。广东坤源拍卖有限公司负责此项目的何先生对时代周报记者表示：“我们现在都还在等委托方的消息，3月份的拍卖最终是暂停的，有人来询问，但结果并没有成功。”而另一参与拍卖的业内人士则直言对时代周报记者称：“数次拍卖都不成功的原因，还是归结到以前的关系太复杂，没人敢接所致。”
今年7月，中水大厦再次传出拍卖消息，一家北京拍卖公司贴出的招商公告，其中提及：中水大厦位于广州天河区78000平方米再建商业楼，主体框架结构已完成，标点参考价为标的参考价100000万元。
随即市场传出消息：烂尾多年的中水大厦传出有新东家，其买入成本价已超过1.3万元/平方米。预计若明后年上市成功，销售均价也将超过4万元/平方米。这一消息一度令市场对广州东站商圈楼价信心再次大增。
但当时代周报记者致电负责中水大厦委托方时，其负责人庄小姐对时代周报记者匆忙表示：“目前中水大厦还没有人接手，其他问题我不方便回答。”这意味着，这栋烂尾14年的楼房，仍将继续斑驳而格格不入地耸立于金融圈中。
至今未见盘活迹象
“一般而言，写字楼都是出租的，卖的很少，一般如果是公寓形式的写字楼的话，买楼的可能性有，但如果是纯写字楼的话只能出租，林和西那段基本都是出租的，最高的租金是280元/平方米，而卖的话，不可能卖到4万元/平方米这么贵，公寓写字楼都卖不到那么贵。并且现在纯写字楼不会有人买的。”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江对时代周报记者表示。
而牵涉中水大厦其中的关系到底有多复杂？“很复杂，14年多了，很多债权人之间的关系理也理不清，数次拍卖、转让、质押等手续后，很难有一家企业能把它盘活。”上述业内人士对时代周报记者表示。
资料显示：中水大厦建设单位为广州市晋新房地产开发有限公司，但其官网已经无法打开，其办公室电话也呈现无人接听的状况。而施工单位广州市建筑置业公司则已没有一条关于中水大厦的新消息。在2005年广东省法院提供的相关企业名单中，广州市晋新房地产开发有限公司以2.5亿元巨额欠款高居榜首。
2009年，中国东方资产管理公司《关于广州市晋新房地产开发有限公司债权资产的处置公告》，其中晋新房地产开发公司为债务人，连同其保证人中国华水水电开发总公司承担清偿责任，查封物中则包括中水大厦及其他，诉讼已胜诉，正在部分执行中。
第9篇：楼盘调查报告范文
这已经不是他们第一次“占领”该售楼处。2月4日下午，更是有近200名业主，开着100余辆车，来此进行维权活动。
而导致业主们如此声势浩大的维权行动，主要源于“旭辉・紫郡”楼盘潜藏的消防安全隐患和小区绿化问题等，甚至有业主的“花园洋房”的客厅直接和地下车库的墙壁连在了一起。
这并不是旭辉集团股份有限公司（以下简称为“旭辉集团”）第一次出现质量问题，也不是第一次面临业主的维权活动。而在上海、合肥、嘉兴、镇江等地，旭辉的楼盘也多次因质量问题遭遇业主的维权。
旭辉集团面临的质量问题，使这家联想控股有限公司为其第四大股东的开发商，在快速发展壮大的同时，面临的风险也在与日俱增。
面对质量问题，旭辉集团总裁助理钱建良在接受时代周报记者采访时声称：“我是媒体发言人，我轻易不讲话的。我现在人也在三亚，不在公司，不能和你说什么。”
置业主维权于不顾
2月4日下午3点，时代周报记者途经位于北京大兴新城北区的“旭辉・御府”售楼处，看见有人在售楼处外燃放鞭炮，并悬挂“旭辉开发商还我安全家园”等条幅。
同时不停有车辆停在售楼处外的道路两侧，将售楼处团团围住，车窗上还悬挂着“保温以次充好”等标语。
在挂完条幅后，他们不约而同地走进“旭辉・御府”售楼处，在门口摆了个“卖的是香庭大宅，盖的是烂瓦牛棚”的展板，并在楼盘沙盘上摆了“黑心旭辉不整改，彻底维权不放弃”等横幅。
这便是近200名“旭辉・紫郡”业主的一次维权行动，他们挤满了整个售楼大厅，但是没有人出来与他们洽谈。
2月18日，业主们又一次来到该售楼处，但是依然没有人出来与业主洽谈，“旭辉・御府”的销售员仍在有条不紊地进行着卖房工作。
“这是他们一贯的做法，我们已经来了不下十次，但是一直没有人出来与我们谈判！”“旭辉・紫郡”的业主气愤地说。
业主反映，他们于2010年以2万元/平方米左右的价格购买的高档楼盘，离今年5月份交房只有两个多月时间，但目前该楼盘不仅存在严重消防安全隐患，还有绿化率不达标、外墙保温材料不合格、楼体外墙粗糙开裂、采光不良等诸多问题。
透过栅栏围墙，记者看到，这几幢新楼外立面上的歪歪扭扭的“砖线”是用涂料所“画”，与样板房外墙所使用的精美劈开砖、进口洞石完全不同；连接栅栏的贴满瓷砖的石柱也有多处瓷砖脱落，而且楼间距也非常狭窄。
北京市大兴区消防局消防验收科科长张福德在接受时代周报记者采访时透露，旭辉・紫郡楼盘的通道最窄处只有2.5米，而消防局对消防车通道的路面宽度要求是4米。此外，消防局对消防车通道的路面硬度和消防车承重也有要求，必须要有检测报告。
业主还称，旭辉・紫郡楼盘的外墙保温材料不合格，“当时他们在施工时，有业主捡到了掉在地上的泡沫板，当着我们40多位业主的面，一点就着了”。
时代周报记者获得的购房合同附件中显示，该楼盘的墙体保温材料是挤塑聚苯乙烯发泡板，燃烧性能为B2级。
而2011年3月14日，公安部下发的《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消[2011]65号文件）中明确要求，民用建筑外保温材料燃烧性能必须达A级。
张福德介绍，去年12月3日，大兴区消防局对“旭辉・紫郡”进行了消防验收，发现确实存在消防安全不合格等问题。消防局已对其下发限期整改的通知，并针对旭辉的违规行为开具5万元的罚款。“今年3月3日,我们将会对他们进行复查，将严格按照（保温材料燃烧性能）A级的标准来要求！”
“质量问题都是瑕疵”
旭辉・紫郡项目位于大兴黄村新城北区23号地，北临金星路，南临规划路，西临兴泰路，东临兴盛路。
北京市土地整理储备中心网站信息显示，该地块建设用地面积是26336.88平方米，地面积是2108.52 平方米，规划建筑面积要求控制在39505.32平方米以内。
2009年6月26日，经过10轮报价，旭辉集团以2.51亿元的总价拍得该地块，折合楼面地价为6354元/平方米。
2010年5月17日，旭辉集团旗下的北京旭辉兴科置业有限公司（以下简称为“旭辉兴科公司”）获得该地块的施工许可证，施工单位为上海新置建筑工程有限公司，建筑工程施工合同约定开工时间为2010年4月26日，竣工日期为2011年11月12日。其中设计单位和监理单位分别为北京九源三星建筑师事务所和北京赛瑞斯国际工程咨询有限公司。
北京市住建委官网显示，2010年10月1日，旭辉兴科公司获得京房售证字(2010)233号预售许可证，项目名称为紫郡华苑，准许销售面积为39225.66平方米，批准预售部位为1#-7#住宅楼(扣除7#楼3单元402室、4#楼1单元402室)。
2010年国庆期间，“旭辉・紫郡”盛大开盘。旭辉集团官网如此介绍，旭辉・紫郡项目距五环兴业路出口1.2公里，距地铁大兴线仅1公里，交通十分便利。该楼盘是其精心打造的精品住宅，一期推出产品由七栋叠墅洋房组成，“在立面设计上参考传统的英式和北美风格，深具手工筑屋的华贵，气质内敛而温馨”。
与此同时，其官网显示，“旭辉・紫郡”项目的占地面积为28445平方米，是北京市土地整理储备中心网站显示的建设用地面积和地面积之和，但是建筑面积却变为58381.5平方米，比预售许可证准许的销售面积39225.66平方米多出近2万平方米。
而时代周报记者获得的购房合同也显示，该项目建筑总面积为58381.5平方米，并且共分一期开发建设。同时显示，该项目区域绿化面积为7910平方米，售楼广告宣称的高档花园洋房“旭辉・紫郡”的绿化率仅为27.8%多。
当时代周报记者针对此事采访大兴区规划局时，工作人员表示，“现在可能还没有对他们进行验收，如果真的超了这么多，我们是不可能给他们验收合格证的！”
旭辉・紫郡原项目负责人赵副总经理以自己“已经调回上海”为由拒绝了时代周报记者的采访。而旭辉・紫郡房产项目现负责人杨海能在接受时代周报记者采访时说：“这些问题都是瑕疵，我们正在整改，在交房时一定能够解决，给业主一个满意的答复。”
全国多个楼盘曝质量问题
北京旭辉・紫郡项目并不是旭辉集团第一次出现问题，也不是第一次面临业主维权。
早在2009年7月27日，位于上海宝山区顾北路的旭辉・依云湾项目，便曝出楼房底层外墙沉降开裂、内墙面裂缝等问题，而此前一个月，上海闵行区的在建楼房倒塌事件，让广大业主忧心忡忡，并引发维权行动。
与此同时，2009年9月17日，合肥市建委派驻政务区工作站下发通告对合肥旭辉花园做出批评，通告称，该站在对旭辉花园8#、9#、12#楼工程进行质量安全监督检查时，发现存在压缩施工工期、安全防护不到位等问题。
同年11月28日，合肥旭辉花园6#、10#楼项目又被该站通报批评，并被列为合肥政务文化新区建筑工程质量安全黄牌警告工地，主要是因为基坑支护方案未按要求编制，不能指导施工，因雨雪浸泡渗透出现大面积坍塌滑移等安全隐患。
2010年9月2日，新华社报道，合肥市建筑质量安全监督站根据举报，已在该市金寨南路沿线两处楼盘的建筑工地查出被“竹签”填芯的钢筋混凝土预制块，检查人员除勒令建筑方当场销毁外，还要求施工单位立即返工整改。而“旭辉・中央宫园”地处合肥市政务文化新区核心地段，距金寨路高架仅800米，这导致业主采取了声势浩大的维权行动。
2011年9月8日，浙江嘉兴旭辉广场又被媒体曝光，房屋天花板出现严重变形。2个多月后，由于不满整改质量，业主钱先生向开发商提出了退房要求。嘉兴旭辉广场策划部负责人表示，已经原则上同意退房。
一周多后的9月16日，又有报道称，江苏镇江“旭辉・朗香郡”小区从2010年年底交房后，很多业主就发现，房屋中四处渗水，有些地方污水横流。整个小区488户，仅有一半入住，就有100多户发现房屋成了“漏勺”，半年的维权之路让业主们筋疲力尽。
2009年11月30日，位于镇江大港新区港中路东侧的“旭辉・朗香郡”正式开盘，然而，一场大雨却让这个高档楼盘露出了原形，已经装潢好的或者正在装潢的住宅就像吸水的海绵：地板冒水、窗边漏水、屋面渗水、车库积水，就连电表都在冒水。最后旭辉不得不四处寻找维修高手进行维修。
依然强调弯道超车
旭辉集团官网显示，2000年8月，上海永升置业有限公司成立，地产业务覆盖上海、北京、福州、厦门，2004年11月正式更名为旭辉集团有限公司，以开发中高端精品住宅为主营业务。2006年12月正式更名为旭辉集团股份有限公司。
2007年，旭辉集团以2006年10月评估后净资产2.75亿元为依据，增发8400万股引进战略投资者。柳传志掌舵的联想控股有限公司（下称“联想控股”）出资4950万元人民币，认购旭辉集团1800万股，并成为其第四大股东。增资完成之后，公司净资产增加了6803万元，变更后的公司注册资本为人民币6亿元。
从此，旭辉集团便开始大张旗鼓地跑马圈地。2007年8月，正式进驻湖南长沙，9月便进驻重庆，10月又进驻安徽合肥。2008年1月，旭辉集团更是同时进驻河北廊坊和江苏镇江。此后，旭辉又在上海、北京新增土地储备6块。
2011年见证了旭辉集团的疯狂扩张：先后在重庆、合肥、上海、长沙、唐山、天津、北京、苏州多个城市，共新增土地储备12块，平均一个月拿一块地。旭辉的快速扩张带来的是快速发展。其官网显示，2009年，该公司实现年度销售合同32.4亿元，年度在建面积78.5万平方米，新增土地8幅。2010年，其销售金额便达到65亿元左右，较2009年翻了近一番。
然而快速扩张后遗症―一系列质量问题为快速扩张敲响的警钟却未引起旭辉的重视。2011年初，旭辉集团股份有限公司董事长林中给集团制定了2011年销售额超过100亿元的任务。