小区商业规划精选(九篇)

第1篇：小区商业规划范文

关键词：城市；商业；公众参与；整体；社区；规划

社区商业规划是一项基层社区社会政策，比较贴近社区居民的日常生活。社区规划的真正重点在于立足具体社区的发展状况，广泛听取居民的建议，明确近期社区发展的紧迫需要，综合考虑社区的经济、社会效益，制定社区整体协调的发展规划。符合规划的公众参与价值观的城市社区商业规划是否需要认同城市整体规划?通过以下论证说明，城市规划的理论并不是“放之四海而皆准的理论，城市规划理论的真谛在于具体情况具体分析盲目照搬西方理论也揭示了中国目前蓬勃的社区商业发展缺乏整体规划理论的指导。

1.公众参与规划是从具体的角度着眼的社区规划的进步

随着城市居住人口由中心区向迁移的速度加快，新型社区的规模越来越大，公众参与规划的实质上是一种社会规划，它的出发点是基层社区居民的切身利益，所要实现的是社区绝大多数居民的利益要求，目的是从微观和具体的角度着眼以求得社会的全面进步，本质上可以称作是社区中的一项公共政策。它关注的是社区居民的生活质量是否得到了真正的改善，归根结底，社区规划关注的是社区中作为个体的人，本质上是一种社会化的规划。要保持社区规划的公正性、保证公众的权利和权益不受侵害，就必须引入公众参与。

公众参与是社区规划功能有效实现的保证。社区规划的功能能够发挥出的有效度的大小，在一定程度上取决于其对社区资源的整合效率，而对社区资源的整合本身又离不开社区公众的参与。如果社区居民对社区规划的参与程度很低，那么社区规划中对社区各具体要素（如人口、经济、文化等）显性分析将与其在实际操作中所面临的现实情况相去甚远，从而会导致社区规划的实施情况与预期大相径庭。相反，一个公众参与程度很高的社区，在其做出社区规划时就能够较为准确地把握社区的现状，而在实施规划时通过适当的社区动员还将会获得更多的社区资源，往往能够达到甚至超过其预期的效果，同时又为下一阶段的社区规划创造了良好的资源条件。

今天，城市社区规划的公众参与更有着超越自身的意义——它不仅可以促使规划本身的有效进行，同时，制度化的公众参与机制还有助于提高社区居民的公民意识，促进社区内部中的民社会力量的发展壮大。

2.社区商业自由发展导致与居民消费需求和生活方式的矛盾越发突出，难以与社区协调发展

随着城市居住人口由中心区向迁移的速度加快，新型社区的规模越来越大，社区商业得到相应的发展。目前，社区商业主要是作为住宅小区的配套设施而由开发商自主开发的，在社区商业规划缺失的情况下，这种按住宅区自主配建、分割而售、业主分散经营的商业开发和营运模式使社区商业的发展基本处于自发、分散、盲目状态。从社区商业发展的整体角度看，社区商业在发展速度、功能、布局、业态结构以及营运等方面存在许多与社区发展不协调的问题。

2.1商铺的高利润推动造成社区商业供给失衡

建的一些社区商业的总体规模已经远远超过社区人口的需要，社区规模不断扩大呈现出不断增长的商业需求拉动了商业地产价格的直线上升，对社区商业需求的拉动和商铺高利润的推动使社区商业开发速度不断加快。开发商各自为阵，缺乏整体引导，开发商盲目扩大制定商业规模的人口依据的范围，特别是大型商业项目设计时通常都以社区总人口为依据，从而在总量上放大了社区人口，也放大了社区商业的供给。

2.2开发商自主开发，造成社区商业结构不完善

在开发商按住宅小区自主配建商业的社区商业发展模式下，各开发商缺乏社区商业整体意识和公共开发意识，主要表现为：a社区商业功能单一，功能结构不完善。从社区的商业整体功能看，社区商业不仅缺乏综合功能，而且缺乏社会服务、文化、娱乐、休闲等公共服务功能，社区商业功能不配套而难以满足现代居民多元化的消费需求。b商业布局不合理，商业与社区协调性差。业态分布不均，业态同质化。如目前许多住宅裙楼成了建材一条街、地产中介公司一条街，或超市、便利店、洗衣店、冲印店过量，这种非互补的商业结构难以满足社区居民的生活需求。c没有规划而分散开发的商业难以与社区其他设施、功能形成地域上的互补，共享社区的公共资源。

2.3商业开发短期化，商业可发展性差

社区按住宅独立配建商业和分割而售的开发模式必然导致开发商的短视行为，由于商铺销售为开发商的终极目标，开发商不必要考虑社区的整体性和发展性，而商业地产一般在较长的一段时间内固化，受地理位置、面积大小、设施设备等因素直接影响的商业形态也固化，固化了的小规模、低水平、分散经营的商业难以整体提升，商业与社区居民消费需求和生活方式的快速变化的矛盾将越来越突出，难以与社区协调发展。

3.建立城市社区总体规划，引导公众参与的价值观，实现社区商业健康发展

社区商业整体规划是社区商业有序发展的前提，各城市要重视并加快社区商业的整体规划，社区商业规划要注重独立性、整体性和可发展性。社区商业规划的独立性是指应该制定具体的、独立的社区商业规划，社区商业不再作为住宅小区的配建设施，根据商业自身的特征和规律进行规划。

社区商业规划的整体性包含三个个层面：一是以整个社区人口规模和需求为规划依据；二是规划内容全面、充分考虑商业与社区其他功能和资源的互补性、协调性和共享性。结合我国社区商业发展的实践和国外发展的经验，发挥政府在社区商业发展中的指导和引导作用，在规划过程中要引入公众参与，求各方面意见，如采用听证会制，提高规划编制透明度和社会公众参与度，使社区商业的规划与后期的开发和经营有机结合，保证商业具有持续发展的能力。

参考文献：

[1]沈瑾. 资源型工业城市转型发展的规划策略研究基于唐山的理论与实践[D]. : 天津大学,2011.

[2]邹先钧. 我国旧城改造过程中公众参与策略研究[D]. : 重庆大学,2011.

第2篇：小区商业规划范文

一、单个小区规划设计面积过大，给后期管理带来诸多困难

对于一个商品住宅小区来说，规划设计和建设时间相对短暂，而后期的使用管理将是长期的。因此，在规划设计时既要思前，更要顾后。如果考虑不周全，不能权衡利弊，存在的设计缺陷将会给业主、社区管理、社区服务带来长期且难以解决的问题。以某小区为例，规划设计建筑面积为101.33万建筑平方米（其中：地上部分75.33万建筑平方米，地下部分26万建筑平方米），有业主5912户，入住已有11年时间，因面积太大，一是造成了业主大会成立难。目前一直无法组织成立业主大会，选举产生业主委员会。二是组织业主表决难。根据 《物权法》和国务院 《物业管理条例》规定，筹集和使用专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因业主人数太多，遇到电梯故障、屋面漏雨等需要维修的情况时，组织业主表决申请使用房屋专项维修资金需要时间长；对于物业服务合同到期，组织选聘和解聘物业服务企业也是一件十分困难的事情。除此之外，给社区居委会组织居民自治管理也带来了诸多困难。

从管理服务实践看，单个商品住宅小区总体规划设计规模原则上不超过30万建筑平方米为宜。为此，建议政府要高度重视，根据国务院《物业管理条例》规定，尽快制定新建项目物业管理区域划分管理办法，对新建商品住宅小区规划设计规模进行控制。

二、新建综合体项目设施设备一体化设计，使住宅部分与商业部分后期分离管理难以实现

近年来，由于设计理念的变化，新建单个项目中住宅、商业、写字楼等业态混合并存的设计呈现增多趋势。据统计，2013年天津市新建商品住宅小区105个，以住宅为主体的混合体项目35个，占总数的33.3%；2014年全市新建商品住宅小区104个，以住宅为主体的混合体项目38个，占总数的36.5%；2015年1至7月份，天津市新建商品住宅小区65个，以住宅为主体的混合体项目48个，占总数的73.8%。以某小区为例，规划设计面积41万建筑平方米（其中：住宅部分17.27万建筑平方米，商业部分13.73万建筑平方米，写字楼部分10万建筑平方米），开发商在项目规划设计时，将监控系统、消防系统、配电系统和二次供水系统以及地下车库等共用设施设备都集中设计在一处。从入住后的管理实践看，许多项目住宅部分业主都会出现经常更换物业服务企业的情况，面对这种设施设备一体化设计，如果尊重住宅部分业主意见更换管理服务单位，势必会对商业经营、写字楼服务带来影响，开发商一般不会同意；但是，如果分割各自进行管理，因设施设备共用又无法实现，就造成了双方纠纷长期得不到解决。设施设备集中规划设计，使住宅部分与商业、写字楼等部分分离管理难以实现。

为此，在规划设计这类混合体项目时，建议开发商一定要从后期的分离管理考虑，将住宅部分的有关设施设备独立设计，为后期发生纠纷时各自独立实施物业管理创造条件。

三、露台及小院设计给业主私搭乱盖提供了机会，增加了后期管理成本

开发商和规划设计单位在项目设计时设计了露台和小院，给部分业主私搭乱盖、乱圈乱占提供了条件。笔者认为，在北方住宅小区不太适宜设计露台，主要原因是：一方面北方冬季时间较长，露台使用时间较短；另一方面业主为增加住用面积，大都会把露台封上。由于业主的私自搭建，造成了使用材料颜色不统一，破坏了小区原有设计风格和色彩，有的还造成了屋面漏雨等诸多问题，引发了邻里纠纷。对于一楼设计小院来讲，许多业主入住后都会大兴土木，各显其能，将小院改为住房、车库，或在小院中搭建凉亭、种植蔬菜等，同样破坏了小区原有设计风格，影响了整个城市的市容市貌。这些设计既给物业服务企业日常管理增加了难度，也给行政管理部门日常管理增加了执法成本。如对某小区初步统计，共有业主670户，存在封堵露台有90户，占总数的13.43%；在小院中违规搭建有343户，占总数的51.19%。

为此，在商品住宅小区规划设计时，建议开发商和规划设计单位既要考虑房屋建筑形式的差异化，又要考虑后期社会管理面临的问题，从源头上预防把关，不给业主私搭乱盖、乱圈乱占提供机会。

四、规划设计水体水景，给业主带来长期管理维护成本

一些开发商为了增加新建商品住宅小区品味，提高销售卖点，有的会考虑规划设计水体、水景或喷泉等设施。据不完全统计，在天津市商品住宅小区中，共有157个小区设计了水体，其中，水体面积在500O以上的有118个小区，在1000O以上的有95个小区，在3000O以上的有60个小区，在5000O以上的有44个小区。从实际情况看，绝大部分小区不具备条件，但是，开发商还是通过人工挖掘的办法实现设计目标。调查发现主要存在两个方面问题：一是日常维护费用较大且具有长期性。绝大部分小区水体的水源是自来水，对于淡水资源短缺的天津来说是很大浪费，如果换水时不能合理利用的话，这些水将从下水管道排出。对水体的日常维护是一项持久性工作，所发生费用需要广大业主长期担负。以某小区为例，有水体湖面约800平方米，每年5月初进行蓄水，10月底进行清池，前后有6个月时间。据了解，每次需要注入自来水640立方米，按照商业用水价格7.85元/立方米计算，一次注满水需要开支水费5024元；加之定期更换水以及日常净化养护等费用，每年水体管理养护需要经费4万余元，把这些费用分摊到每位业主身上，计入物业费成本测算中，占每个业主每月每平方米物业费成本0.19元。这笔费用对于业主来说将是长期支出。二是水池发生渗漏造成长期无法使用。有的小区新建水池因防水没有处理好而发生渗漏，自入住以来一直无法投入使用；有的小区水池由于管理维护不善等原因造成渗漏且无资金维修而长时间闲置，这些都成了业主不交物业费的理由。如某小区2012年入住，水池因多处渗漏至今无法使用，业主意见很大，据统计有20余户业主以此为由拒交物业费，占业主总户数的5.14%。另外，据对部分入住3年以上商品住宅小区建设的水景、喷泉等设施使用情况调查，发现有近87%以上小区因业主不愿承担费用、供水管道锈蚀和设备损坏没有资金维修等原因，造成长时间闲置，影响了小区整体环境。

为此，建议开发商和规划设计单位应从节约水资源、降低日常管理维护成本和小区所在地区气候情况等因素综合考虑，尽可能减少水体、水景和喷泉等设施规划设计，可以考虑通过增加雕塑、饰品等设计来提高住宅小区的环境品味。

五、物业管理用房规划设计不合理，影响了后期的管理使用

对于商品住宅小区，物业管理用房是物业服务企业提供管理服务的重要办公场所，也是业主委员会或业主日常活动的必需场所。国务院《物业管理条例》第三十条规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。但这条规定过于原则，没有详细定物业管理用房规划建设的面积、所在位置以及应具备的条件等，从而造成了开发商规划设计和建设的随意性，给后期物业服务企业为业主提供管理服务带来诸多不便，有的甚至引发纠纷，影响了社区和谐稳定。通过调查，笔者认为主要存在以下问题：一是采取“一托N”模式集中设计物业管理用房。如某开发商拿了一块土地，规划设计4个小区共50多万平方米，采取“一托N”模式，将物业管理用房规划设计在一处。这种设计存在两个缺陷，一方面，位于小区外面，距离业主较远，业主日常到服务中心报修、交费等极不方便；另一方面，由一家物业服务企业管理服务可以，但若4个小区分别成立业主大会、分别选聘物业服务企业进行管理服务就出了问题，4个物业服务企业集中在一起办公，不论是办公区域分割还是日常使用都十分不变，易引发矛盾。业主也因此上访，给各级政府都带来了压力。二是将物业管理用房规划设计在地下。据了解，一些开发商为了多出面积，增加销售额，通常将物业管理用房设计在地下，有的甚至还没有上下水配套设施。这种设计造成了物业从业人员长期在地下工作，不利于身体健康；没有上下水配套设施的更不方便员工的工作、生活。三是物业管理用房位置设计较偏。对于建筑面积规模较大的住宅小区，有的开发商将物业管理用房设计在大门入口处，存在的缺陷是：一方面，物业管理服务人员取水、取放工具等距离远，浪费工作时间；另一方面，服务半径较大，从最远端到物业服务中心距离较远，业主的交费、报修等十分不方便。四是还有的商品住宅小区物业管理用房规划设计面积较小，难以满足工作需要。

根据对多个商品住宅小区调研，建议对物业管理用房规划设计时应把握以下几点：一是物业管理用房建设面积，一般应掌握在小区规划建设总建筑面积的千分之三至千分之四为宜。二是考虑后期管理实际需要，开发商购买较大地块时，应合理控制单个住宅小区的建筑规模，并将物业管理用房分开规划设计在每个小区内。三是物业管理用房位置不应设计在地下，若小区规划在15万建筑平方米以上，应当根据服务半径要求合理布局物业管理用房。为此，建议政府有关部门尽快制定出台物业管理用房规划建设的配套政策，为规范物业管理用房的规划设计和管理使用提供依据。

六、园林绿化设计存在缺陷，给后期管理维护造成困难

园林绿化规划设计是商品住宅小区规划设计中的重要组成部分。从后期管理中发现，在商品住宅小区规划设计时存在以下几个主要问题：一是高低起伏造型设计导致积水。有的小区为实现错落有致的绿化效果，采取堆土、砌筑等方式进行造型设计，但是，却忽略了雨水排泄问题，尤其是在中到大雨情况下，中间高、四周低的造型设计使雨水流向楼房基础部位造成积水，长时间浸泡楼房基础，当遇有基础防水没有处理好的情况时还会造成高层地下车库出现渗漏现象。二是树种选择不当影响后期养护。据统计，近年来，高层住宅小区规划建设占有较大比例，由于地下空间的开发利用，用于绿化的地上回填土层相对较薄，有的开发商为了取得当时的绿化造景效果，选择了较大树冠树种，前期虽然树苗成活了，但是由于土层较薄，树无法向下扎根，从而影响了正常生长。

为此建议：一是在绿化造型设计时一定要考虑控制起伏高度以及遇有中到大雨时楼房基础部位的排水问题，防止出现积水问题。二是对于设计地下车库或人防工程的高层商品住宅小区，开发商一定要考虑后期树木生长对土层深度的需要，恰当选择苗木。

七、局部设计不合理，给后期管理维护造成诸多不便

第3篇：小区商业规划范文

第一条为加强商业网点的规划、建设和管理，增强城市综合服务功能，方便居民生活，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本市建成区范围内的商业网点规范、建设和管理。

第三条本条例所称的商业网点，是指商品零售、批发及餐饮服务等经营性固定场所。

第四条商业网点是城市基础设施的重要组成部分，其规划、建设应纳入国民经济和社会发展计划以及城镇建设总体规划。

第五条商业网点的规划、建设，应当遵循统一规划，合理布局，行业配套，方便有序，保护环境，美化城市的原则。

第六条市商业管理部门是本市商业网点的主管部门，负责本条例的实施。

城建、规划、国土房管、财政、工商、城监、环保等行政管理部门应按照各自的职责，协同实施本条例。

第二章规划

第七条市、区的商业网点发展规划和建设计划，由市、区商业管理部门会同同级有关部门编制，报同级人民政府批准纳入城市总体规划后组织实施。

区的商业网点发展规划和建设计划，应依据市商业网点发展规划和建设计划进行编制。

第八条商业网点规划应根据城市区域、地段的不同情况，规划相应等级的商业中心、商业区、商业街和大中型室内市场。

第九条新建居住小区、改造旧城区、工矿企业生活区、兴建车站、港口、机场和旅游景点等均应同时把配套的商业网点纳入统一规划。

城市新建居住小区规划应有7％左右的建筑面积用作配套商业网点用房。

第十条市区主干道、干道两侧新建的建筑物地面首层，应根据城市综合功能和道路功能规划设置商业网点。

第十一条规划部门对纳入发展规划的肉菜市场用地，应优先给予安排。

第十二条经市、区政府批准的商业网点发展规划和建设计划，包括新建居住区配套商业网点规划，任何单位和个人不得擅自变更。如需变更的，应按原规则审批程序报批。

第三章建设

第十三条商业网点的建设，采用统建、配建和自建等多种形式进行。

统建是指政府投资或集中统一建设；配建是指按规划在居住小区、改造旧城区、工矿生活区等配套建设；自建是指单位和个人自筹资金建设。

第十四条建设单位对纳入城市新区开发或旧区改建配套规划的商业网点应做到与整体工程同时设计、按规划配套建设和交付使用。

第十五条因城市建设需要拆除经营粮、油、肉、菜、副食品、日杂、医药、书报等与居民日常生活密切相关的商业网点，拆迁者应当按照原使用性质、规模及时予以复建或就近重建。

第四章管理

第十六条商业网点用房产权应按下列规定确定：

（一）市、区政府投资建设的，属国有资产，按国有资产管理办法，由市、区商业管理部门负责管理；

（二）单位和个人自筹资金建设的，产权归投资者所有；

（三）共同投资建设的，产权按投资比例共有；

（四）商业企业自筹资金对原使用的公房投资扩建的，新增加面积产权归投资者所有，或按双方协议处理。

第十七条由市、区规划配套建设的商业网点用房交付使用后，配套商业网点的产权所有者应与市、区商业管理部门签订经营责任书，确保配套商业网点的使用面积和功能不变。任何单位和个人不得随意改变其使用功能。如需改变的，应送同级商业管理部门审核后，按原规则审批程序报批。已擅自改变使用功能的，应予恢复。

第十八条由市、区规划配套建设的商业网点用房交付使用后，配套商业网点的产权所有者应与市、区商业管理部门签订经营责任书，确保配套商业网点的使用面积和功能不变。任何单位和个人不得随意改变其使用功能。如需改变的，应送同级商业管理部门审核后，按原规划审批程序报批。已擅自改变使用功能的，应予恢复。

第十九条租赁经营的商业网点，租赁双方应当签订租赁经营合同，明确双方权利和义务。

第二十条任何单位和个人不得占用街道和其它公共用地开设市场、商场、摊档等营业场所。

第五章法律责任

第二十一条新建居住小区的开发企业不按规划将相应的建筑面积用作配套商业网点用房的，由市、区商业管理部门提请同级规划部门，依照城市规划管理规定处罚。

第二十二条违反本条例第十二条、第十四条规定的，由市、区商业管理部门提请同级规划部门，依照城市规划管理规定处罚。

第二十三条违反本条例第十五条第一款规定的，由商业管理部门责令限期改正，逾期不改正的，按该商业网点用房面积成本价的20－30％处以罚款，并责令其在原拆建地建成的楼房首层中划出同等面积，恢复该商业网点。

第二十四条违反本条例第十八条规定，擅自改变使用功能的，商业管理部门有权要求商业网点的产权所有者履行经营责任书的违约责任，并责令限期改正。逾期不改正的，按该商业网点用房面积成本价的20－30％处以罚款，并责令其将原商业网点用房以成本价售予商业管理部门安排使用。

第二十五条违反本条例第二十条规定的，分别由有关部门依照法律法规规定责令其限期退还所占用的街道及公共用地，并给予处罚。

第二十六条商业网点管理部门工作人员违反本条例，，，收受贿赂，，情节轻微的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分。

构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十七条对行政处罚不服的，可按《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的有关规定，申请复议或向人民法院提讼。逾期不申请复议，不提讼，又不履行行政处罚决定的，由行政处罚部门申请人民法院强制执行。

第二十八条刁难、辱骂、殴打行政执法人员，应当给予治安管理处罚的，由公安机关依法处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章附则

第4篇：小区商业规划范文

不同业态需定位

应该说，社区商铺的业态规划是开发商、投资者和后期经营者都必须仔细考察的，这牵涉到三方共同的利益。投资者在考察整个投资行为的初期，也就必须考察社区商铺整个的环境，以关注其业态规划和今后发展的前景。

最基本的，社区规模大小、入住率高低都会直接影响到这个社区商铺的未来发展。中小型的社区商业，更多应本着服务于社区居民的理念进行，投资者一定要考虑商业业态规划是否符合社区居民的生活需要。小型的社区商业，以超市、烟酒、小食品、小百货、快餐店、小型咖啡厅、洗衣店、美容美发店等为主的基本生活服务配套商业业态。对于大型或中高档社区而言，则在满足基本生活需要的基础上需要有主力店的业态规划或者以商业百货品牌店进驻。

进一步而言，居民的生活标准和消费习惯也与社区商铺的业态有较大的关联。业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点无疑都会影响该地区商铺的业态和发展。比如某小区的业主平均年龄在30岁，那么该地区的商铺会比较适合开办咖啡厅、快餐店、练歌房等，满足年轻人娱乐休闲的需求。相反，如果业主以普通阶层的成家人士居多，那么这一地区的商铺就应以开设中低档的大众餐馆为主。

更为重要的还有业态配比的合理性。假如在一个容纳500至600户的小区内，开了十几家美容美发店或超市，同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平，形成超负荷消费，那么，这样的社区商铺总体经营情况都不会好，最终要有部分投资者撤退。

关注规划与发展

第5篇：小区商业规划范文

（一）选题的背景

近年来大量大型商业设施的盲目投资导致重复建设，使商业规模远远超出城市发展和人民生活需求、造成企业绩效下降、资源和资金的严重浪费。商业网点规划是城市规划的重要组成部分，原本应该起到对商业建设整体把控，优化调节的作用。但是我国商业网点规划起步晚，发展滞后没能有效控制投资的盲目性。而国外发展较为领先的规划思路与方法无法完全适应我国特殊国情。商业发展迅速与系统规划滞后的矛盾使我国现阶段商业网点的规划与商业健康发展存在不小的难度与阻力。

从2009年开始，集住宅、办公、商业、酒店、休闲娱乐等多种功能于一身的大型综合体商业项目扎堆出现，引领城市”多中心”时代的到来。然而，随着互联网的兴起，各方的连接方式变成网状，城市级商业中心的地段优势逐渐被弱化，社区商业遍地开花，大型的商业项目被迫面临调整。互联网延长了商业链条，同时也扩大了购物中心的辐射半径，而对于实体店来讲，如何才能留住被网络零售商以价格吸引过去的顾客，稳住不断下滑的市场份额成为零售商的一大难题。面对电子商务所带来的对市场格局、消费偏好等方面的巨大冲击，商业中心规划又该如何调整应对也成为了城市规划管理者急需解决的问题。

（二）研究的意义

商业是城市经济的基础产业，其在促进区域经济发展、扩大内需、保障就业、贴近居民生活等方面有着不可替代的作用。然而由于近年来越来越多的新开发或老旧商业区衰落，以及在城镇化率高速增长背景下，我国面临经济结构调整，产业转型。传统的规划方法由于时代的变迁，逐渐不能适应现代社会面临的挑战，因此对目前商业中心及商业网点的规划进行深入研究对未来商业的发展迫在眉睫。

本文从市场现状出发，理论结合实际，通过研究在电子商务冲击下人口密度对商业中心的影响，了解在电子商务的影响下商业中心人口密度与商业中心规划之间的关系。进而分析当下商业网点规划中存在的问题，探索规划经验、理论和市场现状之间的差距。从而更加深入认识现实国情下商业布局的规律，认清形势，应对新的挑战。最后给新时期商业网点规划提出一定的建议及参考意见，为商业中心的规划布局提供理论论基础，帮助了解清楚商业的变化因素与影响机理，以便利用好市场，做出合理规划，为城市居民服务。

二、本论

（一）影响商业中心的因素

通过分析商业产生的因素以及商业变化发展的因素来认清、了解商业存在的问题，从中分析、归纳，总结试图找到方法解决问题。

1、影响现代商业中心形成和发展的主要因素有：

产业条件：现代商业中心作为当代服务产业的集中体现，其服务质量和服务水平最终决定着商业中心的未来发展）

人力资源条件：人力资源的丰富度是基础资源的构成之一，对当代城市服务行业的发展起着不可替代的作用是现代商业中心构建的先决条件

市场需求条件：市场需求是行业发展的重要驱动力，现代商业中心是否能顺利形成主要取决于现代服务产品的市场需求量大小

交通条件：交通通畅性和便利性对不同城市的现代商业中心有明显的决定作用

文化条件：城市文化对城市居民的影响主要表现为价值观的不同，而价值观取向又与现代商业中心的形成有关――现代商业中心的形成与否，与居民的接受程度存在必然联系

区位条件：城市所出的地理位子优劣直接关系着现代商业中心是否能在该城市创建和发展

行政区划的建制和变更

区域人口的密度：区域人口密度越大，生产和消费的商品越多，需要组织流通的行频量也就越大。

2、商业中心规模影响因素

内部因素：内部因素包括商业定位、商业业态、设施构成、空间形态、商业中心活力等。内部因素通过自身调整实现系统优化，从而提高城市商业中心的承载力和竞争力，为城市商业中心的规模提供支持。

外部因素：外部因素包括经济因素、人口因素交通因素、竞争因素规划政策因素等。外部因素起推动和引导作用。

3、商业因素总结

根据对影响商业产生发展、规模变化因素的了解与观察，可以发现商业因素中最直接的因素便是消费者。各种因素通过影响消费者的消费行为对商业产生各种各样的影响。商业最大的消费者来源便是周边居民。在城市规划工作中，则是主要根据片区内人口对商业的需求确定城市商业规划的各种布置与要求。所以我们提取周边人口规模，人口密度这一重要商业因素进行重点研究。通过搜集分析商业经营与周边人口的关系这一切入点与视角对商业运营进行解释分析。

（二）商业案例研究分析――某某国际城

1、基本情况

某某国际城位于某地市双流县某某片区。总体量260万平米，是某某片区唯一一个超大体量的商业开发项目，区域级商业中心。商业面积4.5万平方米。

2、详细商业因素

在区位优势方面，国际城临靠某区重点发展区域、地处临某经济开发区核心位置。某地的未来发展方向主要在城南，作为某区重点发展区域、近年来变化巨大，政府的大力支持让城南迅速晋级为某地新中心。享受某区、临空经济开发区两大城市发展新区所有资源。同时在经济上，国际城倚靠县域经济综合实力连续16年位居四川省“十强县”榜首的双流县。同时坐落于西南地区最重要的航空客货集散地――某地双流国际机场旁，坐拥空港经济便利，人流、物流、财流汇聚。

而在区域商业竞争上也有明显优势。第一，区域内商业供应少，且总量小，以社区底商为主。第二，缺乏规划，业态单一无特色。第三，发展滞后、商业分散。该区域商业主要沿临港路周围分布，以居住小区为主题，零星分布。主要是社区商业为主，对周边辐射力有限。在市场优势方面，该片区20万人左右的居民提供了庞大的消费力。

根据分析，某某国际城商圈较为独立，周边没有相等规模的商圈与之竞争，服务范围有道路屏障，外部商圈无法重叠，减少了大量变量，影响因素比较简单，最能体现周边人口对商业的影响。从而我们最终中选择了位于某区的、集购物休闲娱乐为一体的某某国际城作为研究对象。

3、商业现状

首先通过走访调查，我们对某某商圈现有商业业态进行了初步的分类与统计。并且根据体验式和参与式做了分类统计。同时开展了问卷调查，了解周边消费者的消费行为，消费习惯，并做了分析归纳。最后根据调查结果，详细分析了影响商业业态结构的影响因素。

（1）业态情况

体验式商业有以下内容：服饰、鞋包、眼镜店、手表店、珠宝店、生活用品店、植物、母婴、电子商品、医疗药店、超市。我们归纳类似属性的商店得出体验式商店主要有普通商品、电子商品、生活用品三类。体验式商业的特点主要为销售的东西为实体物品，当场消费，不一定即时使用。

参与式商业：影城、餐饮、儿童乐园、美容养生、甜品小吃、美食城、旅馆酒店、教育培训、茶馆、婚庆、宠物店、健身、酒吧、ktv、网吧、银行营业厅、通讯营业厅。我们归纳类似属性的商店得出参与式商店主要有餐饮、医疗美体、住宿、教育培训、营业厅、其他服务等六类。参与式商业的特点主要为销售的东西为服务，当场消费，即时使用。

（2）消费者调查

（图片来源：区域型购物中心业态组合研究-陈嘉伟）

消费者年龄组成方面：少年人是纯消费者，他们本身不具有购买力，他们消费的主要商品是儿童食品、儿童玩具、文化教育类产品。成年人是消费的主力军，其中，青年人购物更追求时尚化、个性化，中年人则更注重实用性。老年人的消费比较稳定，更多集中在食品、保健品、健身品、医疗等方面，用于衣服、奢侈品的支出大大减少。

消费者性别：不同性别的人的消费需求各有不同的。比如，衣服、化妆品、首饰等通常是女性消费者的购买重点，男性可能相对更多的去购买、等电子产品或体育、娱乐产品。相比之下，女性更喜爱购物、喜爱逛街，很多时候她们购买商品更具有冲动性，而且，女性更喜欢货比三家，更会愿意为了购买喜爱的商品走更远的路程而男性在购买商品时更倾向于直接到某家商店购买，而不会为了比较商品花费更多的时间，而且，男性对商品的价格没有女性敏感，他们可能更注重便捷性，如果一件商品的价格相差不多的话，他们大多更喜欢到距离更近的商店购买，即使两个商店的距离并不远。

消费者的教育文化水平和职业构成：消费者的教育文化水平和职业构成往往能决定他们的消费层次。教育文化程度高的人更倾向于消费高层次、高质量的商品，高档的文化产品、娱乐产品在他们之间更有市场。不同职业的人口，其收入水平也不同，各个不同阶层的人，其消费需求往往存在差异。

消费者的消费偏好：在进行问卷调查和访谈的过程中我们发现在消费者比较偏向去超市、餐饮店和一些服饰店进行消费，所以导致目前某某商业中心现有商业中餐饮、超市和服饰店所占的比重最大。

4、经营状况

某某商圈处于正常运营状态；客流相对较少；铺面房租及管理费用较高；周围存在于其竞争的零售业；

（三）传统形式下门槛人口与某某商业中心的关系

1、某某空港国际城商业与周围人口关系

通过以上商业因素分析与某某实例调研可以发现人口与商业两者联系紧密。两者呈现互相影响，互相促进，互相制约的关系。相互作用的机制如下：

（1）人口是商业中心建设和布局的基础条件，也是商业中心规划中最基本和最重要的影响因素，人口因素包括人口规模、人口分布和人口结构。其中，人口规模主要影响商业网点的总量，人口分布主要影响商业中心的布局，人口结构则对商业中心业态结构有较大影响。

（2）一定规模和密度的人口是商业中心布局的必要条件，而己形成的商业中心又反过来吸引人口，人口分布与商业中心布局存在明显的相互吸引效应。大部分城市的人口分布呈现：市中心人口密度最高，随着离开市中心距离的增大，人口密度也随之减少的现象。

2、某某空港国际城的门槛人口研究

为了充分认识解释人口与商业关系，与各种模型理论衔接，我们引入门槛人口的概念，使描述性的信息转化成可以量化的信息。

门槛人口的含义是能使某项城市商业服务活动正常开业、并获得基本赢利的最小服务地域范围内的居民数。门槛人口是支撑商业正常营运的基础条件，门槛人口的规模影响着商业中心的规模，门槛人口的分布范围决定商业中心的最小服务半径。

经过对空港某某商业中心的研究可得：某某商业中心有4.5万平方米的商业面积，租金约为1300元/m2调查范围内的人口密度约为9090人/km2（人口密度等于总人口数除以面积），人均每月可支配收入可从某地市统计年鉴查得为1824元/月。

将数据代入模型：

N=x÷y（门槛人口=营业成本÷人均可支配收入）

可得： N=45000*1300÷1864≈4.3万，即某某商业中心的门槛人口为4.3万人

再根据模型：

C=N÷m（门槛人口的分布范围=门槛人口÷人口密度）

C=π*r2（门槛人口的分布范围=π*门槛人口分布半径的平方）

可得：C =43000÷9090≈4.7km2

r=1.22km

综上可得出某某商业中心最小服务半径r=1.22km

（四）电子商务冲击之下门槛人口与某某商业中心的关系

1、电子商务的冲击

（图片来源：http：//data.eastmoney.com/cjsj/xfp.html）

2014年，中国电子商务市场交易规模达13.4万亿元，同比增长31.4%。其中，网络零售市场交易规模达2.82万亿元，同比增长49.7%。实体商业在这样的冲击下，出现了一大波的闭店潮。而新建的商业中心也面临着高空置率的情况。实体商业经营出现重重危机。

2、电商冲击下，门槛人口与商业中心关系变化

根据商圈测定理论，能够让商业中心获得正常利润的最低限度的人口，取决于两个因素，商店的经营成本和该地居民的人均可支配收入。随着互联网的兴起，电商网购销售规模占社会消费品零售总额的比值逐年递增。对价格敏感的消费者外流。人均电商消费品零售额递增，人均可支配收入在商业中心等实体商业中用于购买消费品的比例下降。在商业中心的经营成本不变的情况下，门槛人口的数量增加，扩大了商业中心的辐射半径。

3、电商修正某某门槛人口半径

根据2015年全国在电商网购销售的总金额占社会消费品总金额之比。可得出人均可支配收入用于消费品购买在电商和实体商业的比例为1：10。

模型门槛人口半径r=1.22km

通过人均可支配收入在消费品购买渠道的分流比例可建立修正模型：

门槛服务半径平方=营业成本/（人均可支配*90%*人口密度*π）

综上可得出某某商业中心实际门槛服务范围r=1.486km

三、结论

（一） 总结

随着城市化进程的不断推进，为满足大城市住宅办公密集的商业配套需求，商业中心的规划成为城市规划不可或缺的重要组成部分，商业中心的规划要控制总量，突出特色，结合项目区域特征在空间布局、业态配比、内外交通规划、停车、内部流线、出入口的规划设计上呈现不同趋势特征。而且随着经济的发展，城市建设进程的进一步深入，大城市住宅区呈郊区化、化，相应的商业中心规划也呈现布局块状集中地态势。因此，在规划过程中应深入了解商业中心的自身规律，从现实出发，制定出真正科学有用的规划。

（二） 参考建议

通过以上研究所得结论，结合实际情况，我们提出了以下几个参考意见，希望在后面的商业中心的规划过程中能够对规划有所帮助。

1、商业选址定位时应该考虑到周围消费人口的商业总需求量，详细调研，避免过度开发。

2、城市规划设计时应该将营业成本，人均收入纳入考虑范围，单纯的千人指标规划在当今时代已显得比较粗放。容易造成规划与现实脱轨。在规划工作中，可以通过计算门槛人口与门槛人口范围验证规划中规定的指标是否出现与现实脱轨，贪大盲目的现象。使城市规划更加具有指导效用，切实服务人民。

第6篇：小区商业规划范文

1、 目前我国社区商业存在的问题

尽管社区商业发展潜力巨大，我们仍然应该认识到，目前我国的社区商业发展仍然是不完善、不均衡的，究其原因，一是政府在城市建设和开发过程中缺乏统一的规划，各个小区由开发商自己独立操作，在布局上也自成体系，在规范标准的制定上更是没有考虑到区域的差异，套用千人指标，造成了重复建设和资源的浪费；二是开发商和设计师对于社区商业价值和其使用群体需求的认识不够全面，没有运用商业的开发模式去进行开发设计。

2、 社区商业的核心价值

社区商业的价值体现在其为社区居民提供了一个便捷、舒适的消费环境，营造了良好的社区文化和促进城市的健康、有序发展，也为开发商品牌的打造奠定良好的基础。一个成功的社区商业设计必须依赖于政府、开发商和品牌商、设计师的共同协作，有力的政策保障、精确的前期定位、合理的规划设计和专业化的运营，将会对社区商业的健康发展起到重要的推动作用，也将有助于提升区域价值。

3、 社区商业从规划抓起

商业地产的特性决定了在其产业链中，各个环节需要紧密联系、相互贯穿，作为其中的重要一环，规划设计不能仅仅从规范角度出发，只满足相关的指标要求，而不考虑各个社区、地块之间的关系，尤其是目前很多郊区大型社区的开发，往往需要分期进行，一定要根据区域商业市场、消费群体的分析，确定开发模式、商业定位，在选址、规模、流线组织、用地价值等方面与整体规划相协调，从而营造一个开放的、可达性强的、具有活力的社区空间，切忌追求大规模或是个性化的空间。位于北京市朝阳区八通线双桥站东北角的北京三间房创意产业园是“北岸1292”文化创意产业园区的组成部分，良好的文化氛围和准确的商业定位为社区的商业注入了活力，提升了区域的形象和价值，营造了一个开放的社区（图1）。

3.1整合资源

在社区商业开发的过程中，我们需要关注的不仅仅是社区内外的居民，还有租户、开发商、投资商、政府等等，不同群体的需求对社区商业产生了不同的要求。在这些群体中，政府的作用是非常重要而且必要的，这其中包括规划标准的制定、资源的合理配置、城市市政设施的提前规划等等，新加坡在社区的规划包括低收入人群住房的规划上都有许多值得我们学习的经验，社区规划不仅包括基础设施、社区商业等硬件设施，还加强了社区服务的提供，包括家事服务、保健服务等，使得社区居民的基本需求都可以在社区内解决。

3.2立足社区

社区商业是一项利民工程，加强社区商业配套设施的建设，是一件非常紧迫而又非常有意义的事情。不同地段、不同规模的社区，居住的人群的生活方式、消费水平及需求是不同的，在前期应该进行充分的调研，2011年国家大力推进保障房建设，提出要建设3600万套保障房，这对应的社区商业规模是非常巨大的，而在这类居住区内，许多社区商业仅仅是以沿街店铺的形式分隔销售，降低了社区的品质，并可能形成恶性循环。时展了，我们需要新兴的商业业态来丰富生活，但是也不能忽略一些基本的需求如早餐、修理自行车、杂货店等，目前政府在社区的规划中引导在商品房开发中配建保障性住房，形成混合社区，更应该注重资源的合理配置，避免造成不同人群的心理隔阂，引发矛盾。

第二是伴随着我国老龄化社会的到来，社区为老年人服务的设施显得非常不足。良好的设施规划为老年人不仅仅是提供一个舒适的物质空间，还应该同时从硬件和软件着手，增强老年人的心理安全感和舒适感。台湾的社区规划提倡居民参与式的社区规划，主张老人福利家庭化、社区化，将文化、医疗、康体的功能与社区设施有效的结合，是比较符合中国人传统的养老观念和居住模式的。

第三是我们在看到新社区的兴起带动社区商业的繁荣的同时，也应该注意到在旧城区、城乡结合部还存在着很多危改小区、平房区或者家属院区，在这些地方，社区商业是非常缺乏的，这需要政府进行引导和统一规划，开放周边成熟社区的公共服务设施、加强道路的改造、对现有商业设施进行升级改造，改造保留看似影响城市形象的“露天市场”，充分尊重居民的生活习惯。

3.3 灵活开放

第7篇：小区商业规划范文

一、加快开发区建设和发展的总体要求与基本原则

（一）总体要求。以党的、一中全会精神为指导，以促进经济发展与资源环境相互协调为主线，以发展现代制造业、壮大优势产业为重点，以体制创新和技术创新为动力，努力实现开发区布局集中、用地集约、产业集聚、结构优化、环境优美、生态良好的目标，促进全市开发区规范、有序、健康地发展。到2020年，各开发区主要经济指标年均增长20%以上，占全市比重达到50％以上。

（二）基本原则。一是规划先行原则。要坚持先规划、后建设。高起点、高标准编制开发区总体发展规划和产业规划，尤其是产业链配套规划和发展循环经济规划，明确开发区产业定位和功能分区，立足比较优势，形成产业特色。二是产业集聚原则。要根据地区资源特点和现有产业基础，发挥比较优势，优化区域产业结构，鼓励全市工业按产业向开发区集中，区内居民向生活小区集中，实现开发区建设与加快城市化进程的良性互动。三是高标准建设原则。要瞄准国际知名、国内一流的开发区，超前进行现代化的基础设施建设，完善功能配套，增强产业集聚和招商引资的承载力、吸引力。四是产业导向原则。进入开发区发展的项目，必须符合国家鼓励发展的产业政策，大力发展高新技术产业、先进制造业等技术含量高、经济效益好、资源消耗少、无污染的项目。五是循环经济原则。大力推行节约生产、清洁生产、循环生产，按产业链延伸发展。加快开发区资源整合和优化配置，促进资源共享，实现经济、社会与环境的协调发展。

二、突出抓好开发区的发展规划与产业布局

（三）高起点、高水平编制发展规划。各类开发区，都要按照“布局集中、土地集约、产业集聚”的原则，立足当前，着眼长远，聘请国内外高水平的专门机构编制总体发展规划和相关专业规划，切实搞好总体发展规划和主要专业规划的衔接，充分发挥总体发展规划对开发区建设的指导作用。总体发展规划必须符合经济社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和环境保护规划。

（四）规范开发区的规划决策程序。各开发区的总体发展规划编制或修订完成后，必须报市开发区建设管理领导小组办公室审查，由市开发区建设管理领导小组办公室统一组织专家和有关部门论证后，报市政府或省政府审批。开发区详

细规划，以及功能布局和产业建设规划等，必须符合总体发展规划要求。

（五）着力培育主导产业。要构建以主导产业为核心，配套合理的产业集群。高新技术产业开发区要以发展高科技、实现产业化为宗旨，以智力密集、产业集聚、开放环境为依托，成为企业为创新主体、产学研结合的创新载体和集中区域。经济开发区要向主导产业明确、关联企业集聚、综合配套能力较完备的方向发展。特色工业园区和专业化加工制造基地要成为省级开发区的发展重点，要突出产业特色，推动单一特色产业资源要素集聚，形成产业链完整、具备园区品牌的企业集中功能区域。

（六）积极促进产业聚集。今后全市引进的外来投资项目，市内企业新建项目，原则上都要布局到相应的开发区。鼓励符合区域产业发展特点的龙头骨干项目向开发区集中，鼓励符合国家产业政策、技术先进、能形成规模效益的投资项目向开发区集中，鼓励城市搬迁工业企业向开发区集中。

三、大力优化开发区的发展环境

（七）高标准建设开发区的基础设施。开发区要高起点规划基础设施建设，配套建设电力、燃气、供热、通讯、道路、消防、排污等必要基础设施。基础设施必须整体规划、分期实施、滚动发展。要按照“政府引导、市场运作”的原则，各级政府管理的资金、土地、供气、供电等生产要素要优先满足开发区的需要，鼓励各类投资主体以各种形式参与开发区的基础设施建设和经营，逐步建立多元化投入机制。

（八）高标准建设开发区的生态环境。开发区的建设规划要对排污总量控制、污染防治、生态保护等提出对策措施。加快开发区污水集中处理设施、集中供热设施和垃圾收集装置等环保基础设施建设。大力发展循环经济，鼓励按循环经济模式规划、建设、改造开发区。积极推进企业节约生产、清洁生产、循环生产、安全生产和ISO14000环境管理体系认证。

（九）努力提高开发区的土地容积率。进一步优化土地利用结构，开发区内的生产性用地比例不得低于70％。部级开发区土地投资强度一般不得低于240万元/亩，省级开发区土地投资强度一般不得低于200万元/亩。对进入开发区的固定资产投资额小于500万元的项目，不再单独供地。鼓励开发区内建设多层建筑，着力提高土地利用率。

（十）努力创造一流的开发区服务环境。市、区县有关部门要进一步加大对开发区的扶持和服务力度，进一步简化下放行政审批权限，省级及省级以上开发区，可享受地方同级政府的行政审批权。有条件的可以设立“一站式”行政审批服务中心，对进区项目实行全程跟踪服务。除全国、全省统一部署和法律、法规有明确规定的检查外，市、区县有关部门到开发区的检查，都必须报经同级政府批准，并由开发区管理机构或当地政府统一安排。未经批准的检查，各开发区和企业有权拒绝。

（十一）加强开发区智力和技术支撑体系建设。各开发区要积极引进先进适用技术和高层次人才，走产学研联合和国际科技交流与合作的路子，努力形成开发区与国内外大专院校、科研院所联合进行技术开发、人才培养的机制。要努力创建国内一流的高创中心，其他开发区要加强生产力促进中心建设，切实加强工程（技术）研究中心建设，切实增强开发区的技术创新和高技术成果转化能力。

四、加大对开发区建设的政策扶持力度

（十二）各项优惠政策要向开发区“聚焦”。今后各级各部门出台的优惠政策都要向开发区倾斜，已经出台的优惠政策，在开发区要不折不扣地落实。对在各类开发区投资建设的项目，不分市内、市外，不论经济成份，优惠政策一视同仁。

（十三）加大对重大项目和高新技术项目的政策倾斜力度。对于进入开发区的重大项目和高新技术项目，在用地、财政扶持等方面，采取一事一议、一企一策办法，实行更加积极灵活的优惠政策

（十四）努力保证开发区建设用地需要。今后全市每年建设用地指标，除首先保证市政府确定的能源、交通、水利等重点基础设施用地外，市开发区建设管理领导小组将根据各开发区上报的全年用地计划，研究确定全市开发区用地切块指标，切实保证进入开发区的工业项目用地，严格限制开发区以外的工业项目用地。积极支持开发区进行土地整合，各区县通过土地整合增加的建设用地指标，重点向开发区集中。

（十五）加大对开发区的财政支持。今后市里每年安排一定专项资金，重点用于支持开发区总体规划编制、评审、招商、考核奖励等，区县也要安排一定配套资金，用于扶持开发区建设与发展。对开发区项目用地上缴的土地出让金地方分成部分,扣除国家规定的政策性专项支出外，按照50％返还开发区，专项用于开发区内土地开发建设。开发区规划区域的城市维护建设税地方分成部分全部留在开发区，用于基础设施维护和建设。开发区内企业所得税、增值税地方分成部分，以2016年为基数，在“十三五”时期，超收的50％留在开发区，专项用于开发区的开发建设和滚动发展。高新区的财政政策仍按照原规定执行。

（十六）加大对开发区的金融支持力度。鼓励国家政策性银行、商业银行对符合条件的开发区基础设施建设项目及公用事业项目给予信贷支持，支持符合条件的区内企业通过资本市场扩大直接融资。

五、切实强化开发区的招商引资工作

（十七）提高开发区招商引资水平。各区县、高新区都要把招商引资作为开发区建设的“一号工程”，围绕开发区产业特色，对开发区招商引资进行整体包装策划，确定招商目标，瞄准重点地区和国家，集中力量引进带动开发区发展的好项目、大项目。

（十八）加强开发区专业招商队伍建设。各开发区都要建立高水平、专业化的招商队伍，建立激励与约束相结合的招商引资机制。有条件的开发区，可以适当提高招商引资奖励标准，吸引全社会力量参与开发区招商。

（十九）积极创新开发区招商方式。各开发区要充分挖掘现有企业的招商潜力，做好以外引外、以商招商工作。要努力创新招商引资方式，根据产业特色，组织开展专业招商活动。围绕开发区内的大项目、产业链项目、配套项目招商，提高区内配套能力。充分利用现代技术手段，积极开展网络招商。

六、创新开发区的管理体制和运行机制

（二十）建立健全精干高效的开发区管理机构。要按照“精简、统一、效能”的原则和“小政府、大服务”的要求，因地制宜地进行综合设置。开发区管委会是设立开发区的市、区县人民政府的派出机构，经市、区县人民政府授权对开发区范围内的经济和行政事务实行统一领导、统一规划、统一管理。各开发区要完善管理机构，配备专职人员。原批准的省级开发区要尽快完善机构、规范运作。

（二十一）建立健全开发区封闭运作体制。要建立区划、人、财、物相对独立的运作体制，建立公开招聘、竞争上岗、岗责明确的用人机制。鼓励各类开发区与相应的行政区采取合一的管理模式；跨行政区划的开发区，有条件的要适时对区划加以调整。

（二十二）建立健全开发区财政管理体制。要加强财政预决算管理，开发区的年度财政收支预决算、财政预备费的动用，以及财政收支计划的调整方案，须经同级政府和人大批准后执行。要加强财政支出管理，开发区行政事业单位的人员经费，必须严格按照有关标准执行，不得擅自出台增加新的人员支出项目；公用经费可在同级预算标准的基础上适当提高，但原则上不得超过25%。

（二十三）建立开发区统计信息报表制度。各开发区要设有专人负责，按照规定时间，及时准确地向市开发区建设管理领导小组办公室报送经济指标统计数据、经济发展信息，并对所有数据和信息的真实性负责。

七、加强对开发区工作的组织领导

第8篇：小区商业规划范文

【关键词】县级城市；商业网点；规划理论；研究内容

中图分类号：F722.1文献标识码：A文章编号：

Abstract：With the county-level city commercial network planning work in full swing, perfect the county city commercial network planning content, explore the development rule of city network, for later around the weaving County commercial network planning has important practical significance. Analysis of county-level city commercial network development trend and commercial network planning and theory basis of city commercial network planning, the main research contents.

Key word:County-level city; Commercial network; Planning theory; Research contents

编制县城商业网点规划，是构建一个县城商业发展框架的主要手段，也是促进县城商业可持续发展的重要举措。近年，商务部积极推动地级以上城市和县城商业网点规划的编制工作，并取得较快进展。科学合理的城市商业规划，对保障公平的竞争秩序，创建布局合理、业态丰富的购物和消费环境，提高居民生活质量，将发挥积极作用，对产业的协调发展起到了较好的先导作用［1］。

一、城市商业网点规划的趋势和特点

我国城市商业网点的发展速度在不断加快，许多城市已经制定的商业网点规划，体现出规划制定者更能够紧跟时代前进的步伐，统筹考虑地区经济的协调与发展，同时，逐渐呈现出一些新的趋势和特点：一是布局趋向合理化，逐渐形成以传统的繁华区或商业街为中心向外辐射，即同心圆向外扩张的模式；二是组织形式的创新，多种业态形式的商业设施，连锁经营比例不断上升，物流业加速整合；三是服务人本化，坚持先进市场设计理念与本土消费习惯相结合，立足实际，充分体现“以人为本”的精神，利民便民，充分体现为人服务的功能；四是法制化建设进程加快，形成良好的投资环境，通过推动商贸流通体系的发展来促进商业的快速发展 ；五是信息化助动，网络化运行，规模化发展，借助现代网络技术对传统商业加以改造，大幅度提高商业服务质量和效率；六是在商业领域融入了环保意识，注意维护和改善生态环境，有利于社会经济的可持续发展；七是强化了区域协调意识，既注意到了城市内商业网点的空间布局，也考虑了市外尤其是周边地区商业网点的空间布局，从实际出发，从全局着眼，统筹规划；八是体现了适度超前意识，在把握城市经济和消费发展趋势的同时，借鉴国内外商贸业发达地区的成功经验，在网点分布、业态设置、购物环境等方面适度超前，留有发展空间［2］。

二、城市商业网点规划的理论基础

在城市商业网点规划的理论研究和实践中，国内的许多专家学者从不同的角度探讨了城市商业网点规划的基本原则、基本方法，研究城市商业网点规划模式，但是在理论上还没有形成统一的、有说服力的城市商业网点规划理论基础。

1、商业经济学理论

城市商业网点的规划必须以反映商业活动的基本规律为出发点，商业经济学作为一门专门研究商业活动规律的学科，是城市商业网点规划的基础理论，其中尤以商圈理论(包括中心地理论、区位理论等)和消费者行为学与城市商业网点规划息息相关。商圈理论的研究成果为国外城市的商业发展提供了大量有价值的参考，随着我国进入城市化快速发展阶段，这方面的研究也能为我国城市零售企业网点布局和业态分布提供依据，为我国城市商业网点规划中对城市商圈的空间布局和业态分类奠定理论基础［3］。商业空间层次结构不仅来源于经济法则，还来自消费者行为及社会经济属性，分析空间形态应该首先从消费者的需求和购买规出发，考虑消费者行为差异对商业空间组织的影响［4］。在规划商业街区、业态分布、商业网点的布局等方面要正确反映消费者行为的规律及要求，以本地区消费能力的构成为基础，以当地居民的消费习惯为参数，以广大消费者的心理承受度为标尺。

2、城市经济学理论

城市经济学关注空间要素在城市经济中的重要作用，重视对经济要素之间的密度效益、相邻效益、布局效益、网络效益和城市区域的聚集效益的研究，以实现经济要素在空间的合理布局。城市是进行各类商业活动和建设商业网点的载体，商业网点的规划必须遵循城市经济发展的基本规律，应以城市经济学的理论与方法为指导合理地解决商业网点的密度、相邻、布局及集聚等问题。

3、空间经济学理论

空间经济学强调集聚对生产和城市区位的再构影响，通过空间供给和需求、定价和产出分析，研究空间均衡，即经济物品和经济活动的最优空间配置模式，包括部分均衡和一般均衡［5］。商业集聚现象是现代城市商业网点发展中最突出的特征之一，各类商业聚集区( 如商业街、SM、CBD等)是现代城市商业活动的主要场所，是城市商业网点规划最核心的内容之一。如何在空间上科学、合理的规划这些商业聚集区，如何在各商业聚集区之间分配经济物品和经济活动，使之趋于空间均衡等都是城市商业网点规划必须考虑的问题，空间经济学的理论与方法能为我们解决这些问题提供很多有益的启示和方法。

三、县城商业网点规划的主要内容

编制县级商业网点规划，应当在县城总体规划和县城发展规划的指导下，在充分了解县城商业网点发展现状的基础上，结合城市商业网点发展的趋势，站在城市可持续发展的角度，以商业网点的空间布局为核心构建城市商业网点体系。其核心内容是商业网点空间布局，商业业态规划及激励与规制政策。

商业网点空间布局是指在综合分析县城商业网点分布现状、客流规律、交通状况、商业环境、历史传承、城市规划等因素的基础上，对县城商业资源在空间上做出的统筹安排与配置。具体来说，它包括宏观(面)、中观(线)、微观(点)三个层面。

1.宏观层面――确定县城商业中心等级体系

根据中心地理论，结合我国城市商业空间结构研究成果和我国城市商业网点规划的实践，县城商业中心等级按照主要商业功能、规模和辐射能力可以分为县级商业中心(一级商业中心)、区域商业中心( 二级商业中心)、居住区(社区)商业中心(三级商业中心)三级，它是我国目前大多数县城基本的商业结构体系。

根据县级城市商业发展的需求，一般城市可以发展1－3个县级商业中心(一些特大城市例外)，若干个区域商业中心，而居住区(社区)商业中心的发展则不受数量的限制。在编制县城商业网点规划时，必须对三级商业中心的功能做出明确的定位，实现差异化发展，切忌重蹈计划经济时代“大而全”、“小而全”商业布局的覆辙。一般而言，在自由竞争条件下，根据级差地租理论，由于不同业态的商业网点对地价的承受能力有别，会相应选择与其承受能力相适应的商业中心，由此形成功能各异的商业中心。

2. 中观层面――商业街区

现代商业街是重要的县城商业网点空间形态，是县城商业的缩影和窗口。商业街的规划、建设与发展是发展现代商业的重要组成部分，也是县城商业网点规划的重点之一。在规划商业街时，要求在对现有商业街现状分析(现有商业街空间布局、数量结构、发展特征等)的基础上，对未来商业街的发展方向、总体布局、发展重点以及对商业街的建设、改造、提升与完善等方面给予引导，并提出相应措施，尤其对如何突出商业街特色、营造美观的商业景观、丰富文化和传统内涵以及发挥旅游功能等提出了相应对策，以促进商业街有序稳定地发展。同时，要注重商业街配套设施的建设(包括交通设施、公用设施、绿化设施、卫生设施、信息设施、景观设施等) 和购物环境的改善( 配备相应的旅游休闲、餐饮、娱乐等设施)。

3. 微观层面――大型商业网点布局规划

纵观我国各地商业网点规划实践，大型商业网点一般是指营业面积在6000平方米以上的商业网点，主要包括大型百货店、大型综合超市、购物中心( Shopping Mall，简称SM) 、仓储式商场和大型专业店等业态。大型商业网点在促进城市繁荣、改善购物环境、满足居民消费需求、提升商贸流通业竞争力和增强中心城市商贸功能等方面具有重要的作用。但大型商业网点的发展也会带来诸如加大城市交通压力、威胁中小商业网点生存发展等问题，需慎重设置，不可盲目发展。

四、小结

我国县城商业网点规划具有空间布局规划和产业调控双重职能。商业网点规划的成败还在于实施。因此，商务主管部门在编制县城商业网点规划的同时，还应构建一套完整的县城商业网点发展规划实施制度，以确保商业网点规划的是顺利实施，为商业网点的发展营造一个良好的发展环境，保证商业网点健康、有序的发展。

参考文献：

[1]徐晶.城市化进程与商业网点规划[J].商业研究,1999(5):91-93.

[2]仵宗卿,柴彦威. 商业活动与城市商业空间结构研究[J].地理学与国土研究,1999,15(3):20-24.

[3]齐晓斋.城市商圈发展概论[M].上海:上海科学技术文献出版社,2007:16-41.

[4]藤田昌久,保罗•克鲁德曼,安东尼[J]维纳布尔斯.空间经济学――城市、区域与国际贸易[M].梁琦,译.北京:中国人民大学出版社,2005:70-72.

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第9篇：小区商业规划范文

【关键词】工业园；小城镇；规划设计；空间布局；和谐发展

Abstract：This article discusses the small-town industrial park planning and design, as well as its role in the development of small towns, Shaanxi Province Shangzhou District Jinghe Industrial Park, for example, conduct in-depth discussion. And the direction of development of small towns at this stage as a background analysis of the proposed mode of small-town industrial park planning and design, content, methods, and reference the basis for the planning and construction of small-town industrial park.

KeyWbrds：Small town；Industrial Park；The planning and desigh；Spatial distribution；Sustainable development.

中图分类号: [F292]文献标识码：A文章编号：

1、规划背景

近年来，小城镇工业园的规划建设工作基于城乡区域统筹发展政策的出台在全国迅速展开，掀起了一股发展高潮。从目前的实际发展情况来看，我国小城镇工业园区规划实践缺乏系统规划和理论指导，与国家宏观政策处于脱节状态。在规划建设过程中存在许多不合理的现象，从而影响了工业园的可持续发展，进一步影响小城镇的健康发展。基于以上认识，以小城镇和工业园和谐发展为目标，选取陕西省商州区大荆镇为例，对小城镇工业园的规划设计进行分析研究，力求通过分析研究提出小城镇工业园的规划设计模式、内容、方法等，以促进小城镇和工业园的健康、协调、可持续发展。

荆河工业园位于商州区北部，秦岭南麓，丹江上游，商州区北部的大荆镇，距城区35公里，距西安90公里。荆河将园区一分为二，洛洪公路从中部横穿而过，西合铁路纵贯东南，正在修建的西商高速公路在李庙乡有出入口距大荆镇3.5公里，使得大荆镇地理位置优越，交通便利。作为关-天经济区次核心城市，商洛市依托商（州）丹（凤）循环工业经济园区，打造活力经济板块，由此全面带动商洛产业开发。因此，依托大荆镇建设荆河生态工业园区将使大荆镇充分借助工业园区这一平台，聚集发展要素，培育产业集群，延长产业链条，推动大荆镇及商洛经济的飞跃发展。

荆河工业园的规划原则

为了促进大荆镇与荆河工业园的和谐发展，营造两者发展的双赢局面，荆河工业园的在进行规划时应该遵循以下两个原则：

（1）“适用性”的原则。根据园区自身的地域、产业结构、经济发展模式、环境管理模式等特点提出适用于园区自身发展的适用性原则。规划应有较强的针对性和可操作性，要摆脱局限性束缚，开拓思路，服从需要。

（2）“协调”的原则。强调工业发展与生态保护的协调一致、规划结构与布局上整体与局部的协调一致、近期与远期的协调一致、工业与配套设施的协调一致。

荆河工业园的功能布局

荆河生态工业园的发展重点是以农副产品加工业、医药加工业和生物深加工产业为主导发展产业，使其在区域布局上形成一个集生态、文化、科技、绿色为一体的综合性生态产业园区。根据以上规划指导思想规划，园区内功能结构划分如下：

区内总体分为两个区域：大荆镇小城镇建设区和商州区荆河工业园区。其中工业园区的结构总结为：“一核、一带、多片区”。

“一核”：即围绕原大荆镇中心设置的公共配套服务设施、形成了工业园区服务核。该服务核功能齐备，设施完善，包括工业园区管委会、园区职工公寓住宅地、产品销售市场，商业金融等功能，形成商州区荆河生态工业园的核心。

“一带”：以贯穿园区南北的荆河为纽带，通过综合治理，建设荆河沿线生态景观，维持园区生态系统的平衡，营造高质量的生产生活环境，使荆河沿岸成为旅游休闲、生活办公的重要通道。

“多片区”：规划区内总体分为小城镇建设区、配套服务区、仓储物流区、食品加工区、农特产品加工区、医药加工区六个片区，以上功能结构的划分以荆河工业园的产业总体布局为依据，以生态农业产业链、旅游产业链、生物包装产业链以及中药材循环发展产业链四大产业支撑，形成具有一定特色和规模的可持续发展的产业链。

荆河工业园的功能布局侧重工业园功能与小城镇功能的衔接关系，两者通过配套服务区联系，服务设施在方便城镇居民生活的同时，为荆河工业园提供了服务设施的支撑。为了保证城镇环境不受工业园的影响，将对环境影响较小的农林产品加工区与食品加工区分布在小城镇建设区附近的区域，具有轻微污染的医药加工区与小城镇建设区相对分离，以保证城镇环境不被破坏。仓储物流区则分布在对外交通的枢纽部位，方便园区与周边区域在物质上的交流。

荆河工业园和大荆镇依托荆河景观通廊将各功能区进行统一规划布局，属于典型的块状布局模式中的中轴布局式，以产业总体布局为依据，通过荆河景观通廊将小城镇建设区、配套服务区、仓储物流区、食品加工区、农特产品加工区、医药加工区六个功能片区有机结合起来，这种布局模式有利于建设时序的展开，建成后各功能区功能也将得到最大化的发挥。

荆河工业园的土地利用规划

(1)荆河工业园用地现状分析

荆河生态工业园区用地范围内现状用地主要分布有居住用地、公共设施用地、村镇建设用地、农林用地等，其中农林占总用地的62.8％。水域面积占总用地的7.0％；居住用地占总用地的24.9％；公共设施占总用地的7.0％。

通过现场调研发现，荆河工业园规划范围内用地现状不尽合理，镇区生活用地、商业用地混杂的现象比较严重。园区规划范围内居住用地所占比例偏高且布局过于分散，公共设施用地和生产性用地所占的比例偏低，防护绿地过少以及内部建筑布局混乱，建筑密度和容积率过低。现状用地的分布导致小城镇基础设施、公用设施难以完善，极大的影响了大荆镇产业和人口聚集效应的发挥，造成大荆镇发展缺乏动力，城镇建设缓慢等影响大荆镇健康发展的问题。

（2）荆河工业园土地利用规划

荆河工业园的土地利用规划与大荆镇的发展目标紧密结合，通过空间规划达到园区带镇发展的目的。针对荆河工业园用地现状中存在的问题，规划后的荆河工业园的用地主要由工业用地、居住用地、仓储用地、公用设施用地四大部分组成。对各个功能用地的比例进行调整，加大了公用设施用地的比列，为园区发展和镇区居民生活的改善提供服务设施的支撑。将居住用地集中在小城镇建设区内，以荆河工业园的产业总体布局为依据，对工业用地进行了合理的规划布局，增加了仓储用地，为园区工业提供配套服务。具体用地布局如下：

居住用地：结合大荆镇的现状情况，主要集中在镇区综合服务中心。原孟村、果园村拆迁群众安置住宅用地布置在小城镇建设区域。

公用设施用地：其中行政办公用地分为两部分，一部分在工业与居住之间的管理服务区，设置工业园区相关的管委会以及各项办公服务建筑，主要为在此的工业企业提供办公管理服务；另一部分主要为在此居住工作的居民服务的。它布置在居住区中心，被居住用地环绕。商业金融用地、文化娱乐用地、医疗卫生用地均设置在居住区中心，为小城镇居民服务。

工业用地：针对产业的不同加工类型、深度，再结合考虑其他配套工业等因素，将工业用地划分为一类工业用地、二类工业用地。工业用地以一类工业为主，严防污染，力求做到废气、废渣循环利用。各工业地块内绿化率较高，充分体现现代化工业园区内的风貌。注重工业企业的环境影响评价，不同性质的企业相对集中，大运量、有轻微污染的企业与对环境要求较高的企业相对分离。

仓储用地：工业园区内分布有大量的物流，考虑到周边用地性质及交通情况，规划中共设置了一块仓储区，以满足周边省市和园区内部的产品存储与流通。

荆河工业园用地布置结合周边区域的关系、大荆镇用地的自然地形地貌进行了合理安排，既有利于生产，又充分发挥了大荆镇基础设施和服务设施对工业园发展的支撑作用。在荆河工业园土地利用规划中工业用地和仓储用地在工业园区内单独布置以避免干扰，行政办公用地和生活居住用地及其他公共设施用地兼顾工业园和大荆镇合理布局，为荆河工业园工人提供服务的同时，方便大荆镇居民的生活。

荆河工业园的道路交通规划

（1）荆河工业园原有道路情况

荆河工业园原有道路系统比较混乱，大荆镇原有的道路宽度和道路设施无法满足荆河工业园发展的需求。现状道路情况如下：

①铁路：西（西安）合（合肥）铁路从镇区南部穿过，现为单线铁路，年货运量1900万吨。园区距离西合铁路砚川站仅2公里。

②公路：西商高速路线全长约123公里，全线采用设计速度120、100、80公里/小时八车道（前18.3公里，西安至蓝田县营坡村）和六车道高速公路标准。洛洪路是洛南县对外的一条交通要道，二级公路，与312国道相接。从洛南到洪门河进入G312国道的一条快捷通道。

③镇区内部道路现状：沿荆河两侧有两条主路、其它小路穿插于两条主路间，道路尚不成系统，道路质量较差，大多数道路都很窄，有些道路车辆无法通过。

（2）规划后荆河工业园的道路交通系统

按照园区平面布局，为保证用地的完整性，保证道路交通的畅通，现状道路在园区内需要调整并拓宽。规划区现状对外交通主要通过铁路、公路与园区内部进行衔接，其中：

①规划后的对外交通系统

铁路：西（西安）合（合肥）铁路从园区南部穿过，通过大板路连接。园区物流可以直接依托砚川站和西合铁路进行长距离运输。

公路：规划后，西商高速路线在李庙乡设有出入口，距工业园3.5公里左右。洛洪路进出工业园交通流向为北向进入。在洛洪路二级公路南向分别开有二个出入口，西出入口主要承担园区货流，东出入口作为综合性出入口。在园区东大门处，布置一座新客运站。

②规划后的内部道路交通系统

路网结构：工业园区内部道路规划为“三横、两纵”的骨架系统，路网形式为平行“井”状路网结构，线型平顺。“三横”即为贯穿工业园区的纬三路、纬六路以及堡子村路，“两纵”即为荆河两侧的滨河路以及城镇建设区的经三路。

将工业园的道路系统与大荆镇的道路系统进行了统一规划，路网形式属于方格网状,线型平顺。这种路网具有结构清晰，通达性好的特点，并便于工业园区地块的划分。工业园道路规划与大荆镇道路交通规划紧密衔接，不仅为荆河工业园提供便捷、高效的交通联系，而且更好地体现了大荆镇的建设风貌、环境质量。

荆河工业园的景观规划

(1)荆河工业园的景观规划

通过荆河绿化景观廊道，将工业园和大荆镇的景观相衔接，形成工业园和大荆镇相互渗透的景观，以满足两者在景观营造上的协调性。荆河两侧绿化带，规划配置各种植物及小品，布局放大成为街头公园，形成开敞连续的绿化景观空间。保证沿街建筑界面的连续性，控制共建尺度、建筑风格，形成园区干道两侧的建筑景观廊道。以规划的集中绿地、广场、标志性建筑及园区出入口作为园区的景观节点。在园区各个重要节点位置的具有大荆镇地方特色的建筑、雕塑、植物、景观小品等，增强园区的特色和可识别性。

（2）工业园和大荆镇景观协调性体现

①工业园景观与大荆镇镇区景观相协调

大荆镇建设区内建筑以多层为主，与现展相呼应，并且延续了传统风貌。同时注重现代和传统的协调统一，营建舒适宜人的人居环境和生活环境。工业园区景观要满足现代工业生产要求，同时注重建筑风格、环境设计、空间结构等对个性特色和整体开发效果的影响，注重绿化和环境的营造，并与周边大荆镇环境融为一体，使得工业建筑和景观成为园区景观的组成部分。镇区景观与工业园区景观相协调并相互渗透，使园区面貌具有现代感、优越感、新奇感，增强吸引投资的感染力。

②周边山体绿化景观规划结合地方特色

大荆镇周边山体，均种植有核桃、板栗、中药材等农产品，荆河工业园利用这一丰富的自然资源、周边环境的优势，在园区外打造观光农业自然景观。通过特色的建筑风格、独特的自然景观，体现园区的生态理念。园区形成具有农林观光、休闲娱乐、山野生态绿色的休闲旅游，作为园区的生态大背景。

结束语

文本针对目前小城镇工业园区的规划中存在的普遍问题，总结归纳了解决这些问题的策略并针对提出的问题分别从小城镇工业园的规划原则、功能布局、土地利用规划、道路交通规划以及景观规划等规划设计要素结合荆河工业园进行了实例论证分析。力求通过规划设计，促进工业园和小城镇的协调发展，重点内容包括以下几个方面：

在功能布局方面：城镇用地结构与工业园功能布局优化配置研究是小城镇工业园规划的核心问题。在规划中必须打破长期以来城镇建设用地与工业园建设用地分割管理的局面，以工业园与小城镇功能协调布局为规划原则。在道路交通规划方面：在道路交通规划中要注重小城镇和工业园道路交通体系的衔接关系，强调两者在道路交通系统上的统一规划；在景观规划方面：提出工业园的景观规划应与小城镇特色紧密结合，创造出符合小城镇特色并与小城镇景观相协调，融为一体的景观环境。

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