不动产登记条例精选(九篇)

第1篇：不动产登记条例范文

一、登记客体的多样化

《物权法》规定，物有两大类，即动产和不动产，动产的种类远比不动产多而复杂，不动产就是《条例》所列的三大类：土地、海域、定着物。

1.土地

土地根据使用性质又可分成三大类：农用地如耕地、林地等；建设用地；填海填湖土地。作出这样的分类是因为不同性质的土地其用途和来源不同，如农用地上不能建造房屋（用于农业所需的配套则另当别论）。又如填海土地是经批准由海域转化而来。不同性质的土地可以依法转化，如农用地经严格的审批程序可转为建设用地，反之，建设用地也可转化为农用地，当然填海填湖土地既可以是农用地，也可以转为建设用地。

2.海域

根据《海域使用管理法》，海域是指内水、领海的水面、水体、海床和底土，与不动产登记有关的是海域使用权。与土地使用权一样，海域使用权可以依法提供给单位和个人使用。

3.定着物

土地或海域上定着物主要是建筑物、构筑物；土地上定着物还有森林、林木。定着物可以附着于地上、地下。在我国，仅就房屋而言，因功能、性质、来源之多样而使得房屋的登记复杂多样。

二、登记的物权种类多样化

《物权法》规定，各类不动产都可以申请登记，登记后或产生物权效力，或产生对抗效力。从大类而言，共有三种类型：一是所有权。国有土地和海域属国家所有的自然资源，其所有权不需登记，而集体所有的土地需要登记，此外，大量的所有权登记是附于土地和海域上的定着物。二是担保物权。可以用于抵押的不动产权利有三大类，即土地（海域）使用权、所附定着物所有权、土地承包经营权。三是用益物权。这类物权类型较为多样，依附于所有权和土地使用权也都可产生用益物权，其种类具体有：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权。

三、客体的多样和相互组合形成的登记类型

对登记类型进行科学分类，有助于建立良好的登记秩序，根据登记的客体特点大体可分成五大类。

1.单一土地使用权或所有权登记

当土地或海域上尚未有建筑物或构筑物时，则集体土地的所有权、土地使用权、海域使用权分别申请单一物权登记。

2.单一房屋所有权登记

已登记的土地或海域使用权上已建成房屋进行初始登记（即《条例》所说的首次登记），由于此时土地使用主体和房屋所有权主体是一致的，因此只需办理房屋所有权登记。另一类单一房屋登记是所有权注销登记，由于土地正常情况不可能灭失而房屋拆除是经常发生的，因此只有房屋才发生所有权注销登记。

3.土地（海域）使用权和房屋所有权组合登记

房屋所有权初始（首次）登记完成后，不动产发生转移、变更的，则土地（海域）使用权和房屋所有权同时发生转移、变更登记，确保两者的权利主体一致。

4.抵押权登记

根据《物权法》，可以设立抵押权的不动产物权有房屋或其他定着物的所有权、土地使用权、土地承包经营权。在这些物权中，房屋或其他定着物的所有权必须与土地使用权同时设定抵押，而土地承包经营权可以单独设立抵押。当然，无定着物的土地使用权也是单独设立抵押。

5.地役权登记

地役权可以设立于土地所有权、土地使用权或房屋所有权之上，当地役权与其他用益物权共存时，由于地役权具有从属性，因此在处分地役权时将受到一定的制约。

四、高效合法做好组合权利的登记

1.多个有关联的登记可合并则尽量合并办理

不动产登记以依申请为原则，因此，是否登记取决于当事人的意愿。现实中也存在着许多登记滞后于已发生的法律行为或法律事实的情形，如合法取得的宅基地、合法建设的房屋未申请登记；购买的房屋未及时登记等。当权利人需要处分不动产申请登记时，会发现登记簿上还是上一手权利人的名字或该不动产根本未曾登记过。此时，是否需要将不动产每次取得的环节一一作相应的登记，履行所有的登记程序呢？这要根据权利取得的途径区别对待。对于取得土地使用权后用于自建自用的房屋，如果当事人在取得土地使用权后没有申请土地使用权首次登记，而在建好房屋后申请登记的，此时房屋所有权和土地使用权可一并登记，没必要土地使用权先行登记，完成登簿后再办理房屋所有权登记。而对于因多个先后法律行为产生的权利变动，宜分别办理相应的登记，如房屋买卖先后发生多次的，每个买卖行为都应办理转移登记，从而规范交易和登记秩序，保护交易安全。

2.可以竞存的权利按顺位并有条件地办理

不同的用益物权和担保物权可以同时存在于同一不动产，从而更大效能地发挥不动产作用，但权利不同的登记顺序会对当事人产生不同的影响。如，抵押权设立后，再设立地役权的应经抵押权人同意，否则不得对抗抵押权人，因此在办理地役权登记时，如登记簿已记载抵押权的，应提供抵押权人同意的证明。当抵押权和地役权同时申请登记时，由于地役权在合同生效时即设立，地役权优先于抵押权成立，因此应先登记地役权，抵押权人应知晓抵押物上存有地役权，经登记后抵押权排列于地役权之后。又如土地所有权上已设立土地承包经营权的，所有权人欲设立地役权，应经土地承包经营权人同意，在办理地役权登记时所有权人应提供承包经营权人同意的证明。

第2篇：不动产登记条例范文

实行不动产登记之后，原先的房产证就作废了吗？不动产登记簿与房产证有什么区别呢？新疆国土资源厅地籍处副处长熊志坚，就百姓对《不动产登记暂行条例》关心的问题进行了解答。

旧版证书将继续有效

问题：以前发的房产证要作废了吗？

解答：新的不动产登记簿证启用后，以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效，已经依法发放的《集体土地所有证》等证书、证明继续有效。居民原有的相关簿证采取“不变不换”的原则，即权利不变动，簿证不更换。国土部也有强调，各地不得强制要求当事人更换“不动产权证”和“不动产登记证明”，不得增加企业和群众负担。

遵循自愿登记原则

问题：实行不动产登记后，是不是必须要把原有的房产证换成不动产登记证？

解答：不动产登记遵循“自愿登记”的原则，不会强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明，并且要做到“权利不变动，簿证不更换”，即等到依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。

不换新证也无实质影响

问题：对普通百姓而言，换证有啥好处？

解答：不动产统一登记实施后，不换新证对于百姓并没有实质性的影响。

但是，若房产将进行交易，登记过户时，旧的房产证将被不动产权证书所替代。简单来说，现有房产证依旧有效，但若房主将房产交易和过户后，交易的另一方领到的将是不动产权证书。

税收工作不会一蹴而就

问题：实施不动产登记后，就意味着要交税了吗？

解答：房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。同时，不动产登记的信息支撑，也将让房屋转让交易环节的契税、个税等征管得到加强。

房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理？……种种问题牵一发动全身，需要全面考量。立法是目前房地产税改革的路径。这项改革将由全国人大常委会牵头，加强调研，扎实推进。这是说，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。

“小产权房”不会“转正”

问题：之前的小产权房可能在实行不动产登记后取得合法的“身份”吗？

解答：不动产登记是依法保护不动产所有人合法权利的行为，“小产权房”实际上是没有产权的房屋，不可能予以登记。

多套房将获多个证件

问题：如果有多套房屋，是将所有的房屋登记在一个证上，还是分别获得不动产登记证？

解答：不动产登记是以不动产单元为基本单位来进行的登记，就是说，如果你有十套房屋，登记后就会获得十个不动产登记证。

群众办证程序精简

问题：之前我们购买房屋需要分别到房产局和土地局办理房产证和土地证，实行不动产登记之后还是要去两个职能部门吗？

解答：不动产登记全面实施后，将会是一个窗口对外，就是说，群众在一个办公场所就能完成登记。

此前，我国的不动产瞀记分散在多个部门，由于各部门登记方法、技术规程等不一致，很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登现象，引发诸多矛盾和纠纷。实施统一登记后，可以减少甚至杜绝类似的问题发生，提高登记的准确性和权威性，可以更好地维护当事人的不动产物权。统一登记之后，实现登记机构、登记簿册证和登记信息管理平台的统一，逐步实现一个窗口对外，减少办证环节，可以让当事人少跑路，大大减轻群众负担，方便企业和群众。

不会泄露个人信息

问题：实行不动产登记后，信息会有统一的平台，是否会泄露个人信息？

解答：所登记信息不是谁想查就能查。不动产统一登记的核心功能和目的，在于保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法权益。不动产登记后，也不是随便就可以查询别人的不动产信息。根据《条例》规定，“只有权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料”，“相关部门，如司法部门、司法机关需要查询权利人的财产时是可以查询其不动产登记资料的，但必须提供查询目的和查询证件。”所以普通百姓大可放心自己的个人财产信息安全。

新疆仍采用旧版证书

问题：如果我是在3月2日购买房屋，取得的就是不动产登记证而非房产证了？

解答：目前，新疆还未完成不动产统一登记职责和机构整合，尚不具备颁发新版证书条件。在实行统一登记前，各类不动产登记工作仍按现行模式办理。此外，目前使用的商品房房产证，在房屋买卖、出租、抵押，或是土地使用年限方面，都不会产生影响。

新疆推进登记工作

第3篇：不动产登记条例范文

一、《不动产登记暂行条例》第十七条规定了：申请不动产登记时，应当“申请材料齐全、符合法定形式”，什么是“符合法定形式”？二、《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）第一百一十一条规定：“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项，申请人申请继续办理的，应当予以办理，但应当要求申请人提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺”。是否只要申请人书面表示知道有异议登记存在并自愿承担风险，登记机构就可以予以办理？

金绍达：一、法律行为有要式法律行为和不要式法律行为，对于不要式法律行为，并不要求其具备特定的形式，如日常生活中即时结清的商品买卖，自然人之间数额很小的临时借贷等。而对于要式的法律行为，就必须具备特定的形式，当法律规定或是当事人约定某一项法律行为必须采用某种形式时，这种形式就成为这一项法律行为的形式要件。在法律对某一法律行为应当采用哪种形式作了具体规定时，当事人就必须遵从，否则这一法律行为就不能成立。

我国《民法通则》第五十六条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定是特定形式的，应当依照法律规定”。《合同法》第十条也规定了：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。如：《城市房地产管理法》规定了：“房地产转让，应当签订书面转让合同”（第四十条）、“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面合同”（第四十九条）；《继承法》规定了“公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理”、“自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日”（第十七条）。这些都是对形式的规定。所以，符合法律、行政法规要求的形式就是符合法定形式。

第4篇：不动产登记条例范文

一、不动产登记涉及相关法律、行政法规

一是与不动产统一登记相关的现行法律主要有9部。包括《物权法》 《担保法》 《土地管理法》 《城市房地产管理法》《农村土地承包法》《森林法》《草原法》《渔业法》《海域使用管理法》等。其中《物权法》和《担保法》为综合性法律，其余7部为单项不动产管理的法律。

二是与不动产统一登记相关的现行行政法规主要有8部。这些行政法规可分为两类：一类是相关单项不动产立法的实施办法、细则和具体规定，包括《土地管理法实施条例》《森林法实施条例》《渔业法实施细则》《退耕还林条例》《城市房地产开发经营管理条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等6部行政法规；另一类主要是与不动产登记具有一定关联的税收规定，主要是指《契税暂行条例》和《土地增值税暂行条例》等。

二、不动产登记涉及相关法律、行政法规的主要内容

一是法律层级方面，除《物权法》以外，法律规定的内容主要是登记申请人、登记办理机构和登记权利类型等内容的简要规定，均不涉及具体的登记程序。《物权法》是登记条例起草的直接依据，其对登记类型、登记簿册以及申请、登簿、发证、查询等事项进行了较为详细的规定。《担保法》主要在分散登记的背景下，对土地使用权抵押、建筑物抵押、林木抵押等不动产登记的部门进行了明确。从其他单项的不动产管理法律规定来看，对于权利登记普遍较为简略，仅仅规定了登记的申请人、登记造册的机关和登记的权利类型等，详略不一。例如，《土地管理法》明确了县级人民政府对集体土地所有权、集体建设用地使用权、国有土地使用权等土地权利进行登记发证；《城市房地产管理法》规定，出让或划拨取得的土地使用权向土地管理部门申请，由人民政府发证，以及县级人民政府房产管理部门办理房屋所有权初始登记和变更登记；《农村土地承包法》明确土地承包经营权应当向县级以上地方人民政府申请登记；《森林法》明确森林、林木和林地所有权和使用权由县级以上地方人民政府登记造册；《草原法》规定草原使用权和草原所有权由县级人民政府登记造册；《渔业法》规定水域、滩涂养殖权向地方行政管理部门申请，由县级以上地方人民政府核发养殖证；《海域使用管理法》规定海域使用权由国务院海洋行政主管部门或者地方人民政府登记造册。

二是行政法规主要是对法律规定的登记管辖和权利证书等进行补充，也未规定具体的登记类型和程序。例如，土地方面，《土地管理法实施条例》补充规定了负责土地登记内容和权属证书样式制定的机关和中央国家机关用地的登记机关；《森林法实施条例》补充规定了林权证书样式的制定机关、国家所有重点林区登记机关、跨区域林权登记机关等；《渔业法实施细则》对跨县的养殖使用权登记机关进行了规定。

三、不动产登记适用法律的分析

《条例》第三十五条规定，本《条例》施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本《条例》规定不一致的，以本《条例》规定为准。该条规定明确了《条例》与其他行政法规的适用关系。对于现行法律与《条例》不一致的，笔者认为《条例》的起草具有充分的上位法依据，条例的相关规定也应当优先适用。

1. 《条例》以《物权法》为立法直接依据，不以其他法律修改为前提

《立法法》第九十二条规定，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。按照“新法优先于旧法”的原则，法律适用发生冲突时，《物权法》优先其他法律得到适用。《物权法》与其他8部法律均为全国人大或其常委会通过的法律，在出台时间上，《物权法》于2007年10月1日实施，晚于《担保法》（1995年）、《土地管理法》（1998年颁布，2004年修订）、《城市房地产管理法》（1994年颁布，2007年8月30日修订）、《农村土地承包法》（2003年）、《森林法》（1984年颁布，1998年修订）、《草原法》（1985年颁布，2002修订）、《渔业法》（1986年颁布，2004年修订）、《海域使用权管理法》（2002年）。因此，在不动产登记机关、登记效力等具体法律规范的适用上，《物权法》与其他法律规定不一致时，应当优先适用《物权法》。例如，《担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在《担保法》的相关规定没有修改的情况下，《物权法》的相关规定应当优先适用。因此，《物权法》第十条明确授权“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。《条例》是《物权法》的细化，因此，不需要修改相关法律，《条例》即可实施。其他法律与《条例》不一致的，也应当以《条例》为准。

2.现行法律法规与《物权法》和《条例》相冲突的规定系统修改

虽然《条例》出台有《物权法》作为立法依据，关于登记的条款应当优先《条例》。但毕竟《条例》只是法规，《土地管理法》《城市房地产管理法》等是法律，而两者不一致时需要适用法规，普通社会公众难以理解和接受。因此，为了更好的推进不动产统一登记工作，建议全国人大尽快将其他法律的修改纳入立法计划，对其他法律中的登记条文进行一揽子修改，修改工作主要有以下几个方面：

一是相关法律中关于登记机关的表述应当作出修改。将现行相关法律中规定的各类登记机关，例如土地管理部门、林木主管部门、县级人民政府、房产管理部门、渔业行政主管部门、海洋行政主管部门等表述统一修改为不动产登记机构。

二是相关法律中关于权利证书的表述应当作出修改。将现行相关法律中规定的各类权证，例如土地使用权证、房屋所有权证、土地承包经营权证、林权证、草原使用权证、养殖证、海域使用权证书等统一修改为不动产权利证书。

第5篇：不动产登记条例范文

一、调查权的赋予是否证明不动产需实质审查

《条例》第十九条对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。《房屋登记办法》第十九条规定，办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。

可以看出明显的变化是，以前是房屋登记机构需要实地查看未提及调查的事，现在就是登记机构认为可能存在争议，或者涉及他人利害关系的，都可以启动调查程序。但可以调查是否就认为登记部门应该实质审查，笔者认为不能简单理解。

不动产登记是行政确认行为，因申请而启动，是将物权记载于登记簿发生公示效力的一种行政行为。《条例》第十六条规定，当事人应对其提交的申请材料的真实性负责。可以看出，材料的真实性主要由申请人负责，但是否就表示登记机构不需要对材料的真实性负责呢？从登记簿取代房产证具有最高效力之后，登记簿的公信力也提升到一个新的高度，从《〈物权法〉解释一》可以看出，基于对登记簿信任的善意取得人的物权是受保护的，因此登记部门必须重视对申请材料进行合理审慎的审查。但从目前不动产登记部门的人员组成和登记机构现状来看，无法完成不动产登记的实质审查。《实施细则》第十六条规定，不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。基本延续了以前《房屋登记办法》的查看规定，另外从前述法律法规来看，应该也是考虑了登记机构现状之后出台的，登记部门的审查还应该以是否做到了合理审慎责任来判断。

二、无需申请直接启动登记程序

《实施细则》第十九条规定，有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的； （三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。

此规定系出《物权法》第二十八条，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力的具体体现。可以看出（一）（三）两部分，即使不登记也产生物权效力，赋予登记部门直接登记的权力，保证登记簿和物权现状的一致性，提升登记簿的公信力。

《刑事诉讼法》第一百四十二条规定，人民检察院、公安机关根据侦查犯罪的需要，可以依照规定查询、冻结犯罪嫌疑人的存款、汇款、债券、股票、基金份额等财产。最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家安全部、司法部、全国人大常委会法制工作委员会《关于实施刑事诉讼法若干问题的规定》第三十八条规定，犯罪嫌疑人、被告人死亡，现有证据证明存在违法所得及其他涉案财产应当予以没收的，公安机关、人民检察院可以进行调查。公安机关、人民检察院进行调查，可以依法进行查封、扣押、查询、冻结。登记部门有责任协助查封，登记部门收到协助执行书后，查封随即产生效力。

《房屋登记办法》第七十五条规定，赋予房屋登记机构在房屋登记簿记载错误但不涉及房屋权利归属和内容的情况下，可以在履行相关程序后依职权予以更正，但是如果房屋登记簿记载的错误涉及房屋权利归属和内容，房屋登记机构无依职权进行更正的权利，而应书面通知权利人申请更正登记，权利人不更正的，登记机构只能暂缓办理。

综上所述，《实施细则》让不动产物权更明晰，登记簿公信力更强，对于直接启动的登记，登记部门要高效办理，避免引发更大纠纷。

三、受理中需要明确的几点

《条例》第十七条规定，不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。《房屋登记办法》中，不予受理未明确要求书面出具不予受理通知单，业内一般都是口头告知不予受理，现在《条例》明确必须书面，受理人员必须改正习惯，出具书面证明，否则容易被申请人投诉办理超时，影响登记机构形象。

《条例》第十五条规定，当事人或者其人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。对此条规定，笔者认为不能简单机械理解。设想一下，如果当事人因腿脚不便或者意识清醒但躺于病榻，不能到办公场所现场申请，现代信息技术已经能够实现网络办公，济南房管局的流动服务车就是明证。流动服务车已经可以拓展成为办公场所的一部分，房屋登记部门的上门服务执行了多年，在百姓心目中也是根深蒂固，笔者认为应该可以作为办公场所的拓展。

《实施细则》第十四条规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。该内容的出台，让以前办理继承、遗赠必须公证的房屋登记人员无所适从，办理此类登记，仅凭登记受理人员的知识水平和业务能力进行判断，的确风险太大，如果强制要求公证又有行政不作为的风险。是否强制公证，希望在技术规程中能对此内容进行明确。

四、部分不动产的首次登记并非一次

《实施细则》第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：不动产权属证书或者土地权属来源材料。第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

第6篇：不动产登记条例范文

[关键词]不动产；登记；制度；机构整合

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.16.000

[中图分类号]F203 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）16-0-02

随着我国社会经济的飞速发展，不动产作为经济生活中重要的组成部分，其登记制度直接跟不动产物权的处分、获取、交易等息息相关。虽然，我国《不动产登记暂行条例》已颁布，但正式实施的时间不长，与发达国家相比还比较滞后。因此，为达到世界不动产立法发展趋势，进一步完善我国不动产登记制度具有重大意义。

1 不动产登记制度的概述

1.1 不动产登记制度的含义

不动产登记乃物权法中重要制度之一，指权利人或者利害关系人经过申请后，再交于国家专职部门将不动产权及其变动的相关事项记载于不动产登记簿的事实。因此不动产登记的实质为物权公示，即采取某种方式来确认和表现物权权属情况，让外界通过该方式来明辨并信赖该物权权属情况，并对此承担不作为义务的责任。按照物权公示原则，当不动产权发生改变时需要运用一定方式予以公开，其主要目的是将不动产权的排他作用发挥出来，这样便产生了不动产登记制度。当前我国不动产登记制度主要有两类范式，第一为成立要件主义；第二为对抗要件主义。成立要件主义指出：不动产权变动在登记之前存在形式只能体现债权，只有在被登记之后才完成了不动产权的变动，若未登记，物权受让方只能得到债权保护，不能受到非物权保护。而对抗要件指出：不动产属于一类特定物，物权变动和债权的成立属于同步关系，登记仅仅属于对抗第三人要件。随着《物权法》颁布和实施，我国不动产登记的法律依据和登记效力被明确，成立要件主义、对抗要件主义二者共存，而成立要件主义为法定，对抗要件主义为例外。

1.2 我国实施不动产登记制度的意义

归纳起来，我国不动产登记制度主要有以下三大意义。第一，有助于维护不动产权利人的合法财产权。通过对不动产进行登记，切实保证了公民在不动产交易过程中的安全性，减少欺诈等行为。第二，不动产登记制度在客观上还具有反腐倡廉的作用，该特点也是颇受广大群众重视的，特别是在当前“房爷”“房叔”“房婶”等层出不穷的背景下，群众都渴望通过不动产登记制度将“房爷”“房叔”“房婶”打回原形，让其接受国家及群众的监督。第三，建立不动产登记制度，有助于政府清楚掌握我国房地产市场现状，从而为房地产业制定宏观调控政策提供参照依据。随着《不动产登记暂行条例》的颁布和实施，不动产的统一登记极大地提高政府部门办公的效率，降低了社会成本。不动产统一登记能够节约更多的人力资源成本，减少了政府的行政支出。实现不动产的统一登记，不再需要像以往那样，跑到对应部门进行登记，极大的缩短了时间，提高了行政效率，不仅节省了登记人员的时间，还减少了群众和企业的时间，达到了双赢的目的。

2 当前我国不动产登记制度存在的主要问题

2.1 不动产登记相关法律杂乱

目前，我国不动产登记相关的法律、法规、地方法规、部门规章以及司法解释，主要存在着内容杂乱、缺乏统一标准的情况，甚至还有个别规定彼此之间相互矛盾。例如：涉及不动产登记的最主要的法律《物权法》《矿产资源法》《土地管理法》等，而涉及不动产登记的行政法规主要有《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。除此之外，跟不动产登记相关的地方性法规、政策法规还包含了《土地登记规则》《土地登记资料公开查询制度》等，虽然这些法律法规对不动产登记的制度规定很详细，但也较分散。这种不动产登记相关法律杂乱的现象不仅增加了不动产登记申请人的负担，增加了地方财政的支出，还降低了不动产登记的效率，可能导致大量的登记信息错误，给交易当事人查阅登记信息带来极大不便。虽然2015年3月1日起正式实施了《不动产登记暂行条例》，但该《条例》的实施需要有相关配套的制度和法律来保障和辅助，在土地管理法、城市管理法、草原法、矿产资源法等法律方面，存在与《条例》规定不匹配的问题。

2.2 机构整合力度需进一步加强

虽然《不动产登记暂行条例》明确指出：无论是国家层面还是省级层面上的不动产登记工作均应交于国土资源部门进行指导并监督，但是针对市、县不动产的登记工作，则规定应该交于县人民政府确定具体部门负责，这样就很难实现机构的上下统一。通过对各市、县不动产登记工作调研发现：个别地方的国土部门在设立不动产登记机构这方面的积极性还不够高，片面认为目前不动产各个部门的管理职能和登记职能没有明确划分的情况下，对各部门进行协调的难度和责任较大，工作开展起来比较困难，再加上国土资源管理本身工作任务繁杂，因此其更倾向于将不动产登记机构直接隶属地方政府，再由国土部门指导。除此之外，将市和县级层面不动产登记机构设置在国土资源主管部门，同样具有较高难度。

2.3 技术标准不统一，信息统一难实现

伴随着《不动产登记暂行条例》的颁布和正式施行，党中央和国务院均明确提出要建立不动产统一登记制度，要实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据以及信息平台的“四统一”，并对不动产统一登记的操作规范、信息平台建设以及权籍调查做出了规范，但是很多地方的物权登记机构却没有严格按照“四统一”的规范登记不动产权，而是根据自身的实际情况开展不动产登记工作，导致党中央和国务院制定的这些规范无法顺利得到执行，数据无法兼容，不动产在统一登记后，还需要对数据做出重新整理，增加了工作量。因此需要从制度上进行完善和落实。

2.4 不动产登记制度的公信力不足

登记制度公信力在保护不动产交易安全方面发挥着极其重要的作用，就我国现行的不动产相关法律规定来看，还缺少这方面的法律规定，主要表现在以下两方面：第一，没有推定权利正当性制度；第二，没有信赖登记制度的明确规定来保证买受人的交易安全。登记制度公信力不足，会给那些基于登记信息而从事交易的第三人带来很多麻烦。如：不动产登记名义人可以隐瞒真实权利人而将不动产出卖，而买受人根据登记信息跟其进行交易，待交易完成后，真实权利人却以自己为真正所有权人实施抗辩，这样很容易造成买受人财产损失。

3 进一步完善我国不动产登记制度的对策

3.1 制定专门针对不动产登记的程序性法律法规

首先，由全国人大制定统一的物权法，在该物权法中要对不动产的物权模式、登记模式以及登记规范等统一。其次，要在《不动产登记暂行条例》的基础上进一步完善不动产登记相关的法律法规。虽然截止目前，我国现有的关于不动产的法律条例不少，但是个别法律条例彼此之间存在重复、不协调甚至彼此矛盾等问题。鉴于在现实生活中我国不动产登记工作的重要性，笔者建议修改并完善这些法律，可在时机成熟时将《不动产登记暂行条例》上升为《不动产登记法》，确定我国不动产登记的性质、效力以及程序，从而构建我国不动产登记制度。然后尽快出台与不动产统一登记相关的配套政策，例如：可以出台一些财政金融政策来加大对不动产统一登记工作的财政支持力度，该政策可以适当向中西部地区倾斜；最后由国务院相关部门制定相应的不动产登记实施细则和管理制度，采用上述的立法体系，从原则入手。最后，落脚于具体的操作程序和管理制度，保证了不动产登记法律体系的统一性、科学性以及逻辑性。

3.2 加大对地方统一登记工作的指导

针对上述笔者提及的市、县国土资源主管部门缺乏对建立不动产统一登记制度、统一不动产登记机构的高度认识，对《不动产登记暂行条例》的贯彻落实力度不够，思想不够统一，有畏难情绪等问题，笔者建议国土资源部适时派出督导组，监督指导地方开展不动产统一登记工作，确保不动产登记机构及时整合。

3.3 加快不动产统一登记标准体系及技术规程的制定速度

为了更好地指导各地开展不动产统一登记工作，避免不同部门数据互不兼容的问题，笔者建议应该加快不动产统一登记相关的技术标准体系建设，在技术上通过建立统一的登记平台，实现登记信息的信息化管理。由于登记数据分别由各个登记部门管理，要尽快建立起一个集不动产统一登记发证系统、不动产档案资料查询管理系统于一体的不动产管理系统，以此实现登记信息的整合和共享。充分运用各类现代技术（如互联网技术、GIS技术等）来构建一个完整的不动产数据库系统，实现不动产管理的内外联动，提高不动产登记信息的准确性，而各个地方则应该严格按照该登记标准体系执行。

3.4 建立专门审查不动产登记的制度

不动产交易稳定的基本前提为物权变动的公信效力，然而登记的公信力主要由登记信息的真实性来决定，而实施实质审查制度是检验登记信息的基本前提。鉴于我国物权法还处于刚刚起步阶段，实质审查离不开大量的资金、人力作保障，因此，我国的物权法并未规定在登记不动产时必须开展实质审查工作。但就现实情况来看，实质审查工作却未能得到全面落实，进而导致登记信息错位，对不动产交易的双方利益造成损害，为一些不法分子创造了可趁之机。要想防范类似事件的产生，笔者认为非常有必要通过制定并颁布不动产登记审查法律制度来落实该制度。主要具有两个方面的优点：①实施全面实质审查，能够极大地提高登记信息的真实性和准确性，减少登记错误发生率，减少登记机关因登记错误而引发的行政诉讼，降低双方不动产交易风险；②全面实施实质审查，进一步督促登记机关更好地履行自身的职责，全心全意为人民服务。虽然全面实施实质审查制度可能会涉及更多的人力、物力，但笔者认为登记机关可以通过收取对应成本费用来缓解该压力。

4 结 语

在当前我国社会主义市场经济飞速发展的背景下，不动产已经成为人们生活中不可或缺的组成部分。由于我国不动产登记制度还存着不动产登记相关法律杂乱、不动产登记机关不统一，不动产登记公开制度不健全，技术标准不统一、信息统一难实现，不动产登记制度的公信力不足等问题，要想进一步完善我国不动产统一登记制度，还需要各个部门不断努力，通过制定专门针对不动产登记的程序性法律法规、加大对地方统一登记工作的指导、加快不动产统一登记标准体系及技术规程制定的速度、建立专门审查不动产登记的制度等途径入手，切实将不动产登记制度在市场经济发展和稳定群众生活秩序中的重要功能发挥出来。

主要参考文献

[1]李旭.论我国不动产登记制度的统一[D].广州：广东外语外贸大学，2014.

[2]陈立.完善我国不动产登记制度的构想[D].泉州：华侨大学，2013.

第7篇：不动产登记条例范文

内容提要: 异议登记是《物权法》借鉴比较法(主要是德国法)的立法模式规定的一种新的登记类型。如何理解异议登记的法律效力直接决定了其构成要件的设置。我国现行不动产登记的地方性法规和部门规章规定异议登记具有限制处分效力，既不符合异议登记的本质，也有违《物权法》立法本意。异议登记仅应具有暂时击破登记簿公信力的效力，它既不能限制登记权利人的处分，甚至无法登记簿的推定力。在正确界定异议登记效力之后，可厘清异议登记的构成要件：首先，登记主体为利害关系人；其次，异议登记的客体——不动产登记簿上可能存在的错误权利事项；最后，异议登记的申请不以权利人不同意更正为前提。

引言

异议登记(widerspruch)是《物权法》第19条第2款规定的一种登记类型，它是为了解决更正登记程序较为费时，申请更正的权利人与登记名义人之间的争议一时难以解决，而由法律确立的一种对真正权利人利益的临时性保护措施。[1]由于异议登记是《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)借鉴比较法(尤其是德国法)上的规定而引入的一种登记类型，加之《物权法》第19条第2款对异议登记的规定又很简略，故此理论上对于异议登记的构成要件及其法律效力存在不同的理解。现行不动产登记的部门规章与地方性法规对异议登记效力和构成要件的规定也不相同，有一些规定甚至可以说完全偏离了《物权法》的立法本意。例如，《房屋登记办法》、《土地登记办法》、《上海市房地产登记条例》中对异议登记有限制处分效力的规定。[2]有鉴于此，本文希望对异议登记的法律效力及构成要件做一初步探讨，以期澄清有关争议与误解。之所以将异议登记的法律效力与构成要件在文中一并加以论述，也是因为对异议登记效力的理解决定了对异议登记之构成要件的理解。例如，如果认为异议登记的法律效力不仅可以击破登记簿的公信力还可具有限制处分的效力，那么由于异议登记的效力强大，故而其构成要件势必要严格。反之，如果认为异议登记只具有暂时击破登记簿公信力的效力，则异议登记构成要件就可以比较宽松。

一、异议登记的法律效力

从比较法来看，不同国家的异议登记法律效力差别很大。[3]在日本法上，预告登记(相当于我国法上的异议登记)的效力最弱。[4]它既不具有击破公信力的作用(日本法也不承认不动产登记簿具有公信力)，也不具有对抗力。此外，对该登记后具有利害关系的第三人亦不能做恶意之推定。[5]日本法中的预告登记仅仅具有单纯警告第三人的作用，即预防不知道标的不动产权属正在发生诉讼纠纷的第三人涉足这种关系。[6]而在德国法中，异议登记的法律效力则具有较强的效力。《德国民法典》第899条第1款规定：“在第894条的情形，可以登记对土地登记簿正确性的异议。”如果不动产登记簿上进行了异议的登记后，会产生以下几项法律效果：首先，依据《德国民法典》第892条第1款第1句，登记簿上的异议具有击破第892条规定的登记簿公信力(zerst rung des ffentlichen glaubens)之法律效果。它使取得人因此不具有善意，进而避免了善意取得。这种击破公信力的效力是德国法上异议登记的最主要的效力。[7]其次，异议登记具有警示的功能(warnfunk-tion)，即在登记簿上对被登记物权之不正确或不存在作出一种不动产登记法上的保护性注记(schutzvermerk)。虽然它不能登记簿的推定效力(《德国民法典》第891条)，但它的存在表明了已经有人对登记簿的正确性与完整性提出了质疑(protestiert)，[8]该质疑将起到警示交易当事人的作用，使其谨慎行事。第三，异议登记还会在强制拍卖程序(《德国强制拍卖法》第48条)、取得时效制度(《德国民法典》第900条)、诉讼时效制度(《德国民法典》第902条第2款)中发生一定的法律效力。例如，依据《德国民法典》第900条第1款第3句，当登记簿上有异议登记时，取得时效的期间将因此而停止。但是，德国判例与民法学通说认为，异议既不具有登记簿的阻碍效力(keine grundbuchsperre)，也不具有积极效力(keine positiven wirkungen)。[9]一方面，登记簿上对异议的记载并不构成对处分权的限制，它不产生登记簿的障碍，登记权利人依然能够继续处分其不动产物权。[10]另一方面，异议登记亦不具有增强某项权利或扩张某项权利的效力。这就是说，当某人的权利应当被记载在登记簿却错误地未予记载时，纵然该权利人申请了异议登记，此种登记也只是使得该权利不罹于诉讼时效而已(《德国民法典》第902条第2款)。登记簿上对异议的记载并不意味着该权利被一般性地视为已被登记之权利。[11]即便与该权利人从事交易的第三人因此异议登记的存在而产生了对权利存在的信赖，该第三人也不能得到保护。[12]

在我国，从《物权法》的规定来看，异议登记被记载于登记簿后肯定会产生一定的法律效力，否则该法第19条第2款第2句也不会使用“失效”一词。问题是，异议登记具体产生何种法律效力？对此，《物权法》并未无明文之规定。正因如此，才会产生很大的分歧。笔者认为，在我国法上，异议登记只是具有击破登记簿公信力之效力，它不能登记簿的推定力，也不具有限制处分的效力。具体论述如下。

(一)异议登记不能登记簿的推定力

《物权法》第16条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”通说认为，该句规定的是不动产登记簿的推定效力。[13]不动产登记簿的推定力也称“不动产登记簿的正确性推定(dievermutung der richtigkeit des grundbuchs)”，是指不动产物权经过登记(记载于不动产登记簿)后，推定不动产登记簿上记载的该物权的归属和内容与真实的物权归属和内容相一致。不动产登记簿的推定力可以分为积极推定与消极推定。凡是不动产登记簿上为某人登记了物权的(ein rechteingetragen)，就推定此人按照登记簿上的记载享有该物权，这是积极推定。凡是在不动产登记簿上注销了某一物权的(ein eingetragenes recht gel scht)，就推定该物权已不复存在，这是消极推定。[14]在我国，有不少学者认为，如果不动产登记簿上记载了异议登记后，那么登记簿的正确性推定就被了，异议登记会使得登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力。[15]对此，笔者难以苟同。

首先，尽管不动产登记簿的推定力只是一种权利推定，该推定并非是终局的、确定的，是可以被的。但是，异议登记却不并足以登记簿的推定效力。因为登记簿上对异议登记的记载只是表明了利害关系人对登记簿的正确性提出了质疑，这种质疑固然在一定程度上动摇了登记的权利表象效力，但它毕竟只是利害关系人的一种主张而已。依据我国《物权法》第19条第2款，利害关系人申请异议登记时，并不需要如同更正登记那样提供证据“证明登记确有错误”(《物权法》第19条第1款)。事实上，如果利害关系人有证据证明登记确有错误，也用不着申请异议登记，而是直接申请更正登记即可。既然利害关系人不能提供证据证明登记确有错误，就充其量只是提供了初步的证据表明登记簿可能存在错误。如果仅仅是这种证据就可以使得登记簿的推定效力被否定，显然过于草率。依据德国法，要登记簿的推定效力，利害关系人不仅要对登记簿的正确性提出其为不正确的主张，还必须提供证据加以证明，即证明登记簿上记载的权利在实体法上并不存在，或者登记簿上注销的权利在实体法上依然存在。[16]申言之，当登记簿的推定是积极推定时，如果利害关系人认为登记簿上记载的权利并不存在，那么其必须提出足够的证据来证明其关于登记簿错误的主张，方能不动产登记簿的推定力。例如，登记簿上记载甲为a房屋的所有权人，乙对此有异议，其证明了a房屋为丙所有(至于乙本人是否为a房屋的真实所有权人，在所不问)，登记簿的推定可以被。当登记簿的推定是消极推定时，要这种推定，只是单纯地证明权利的产生要件是不够的，利害关系人还必须证明不存在阻却权利或否定权利的事实。例如，甲作为a房屋的抵押权人，其抵押权曾在登记簿上被记载过，后被注销。当甲认为该注销登记错误时，一方面他必须拿出抵押合同等证据证明该抵押权在实体法上依然存在，另一方面他还要证明该抵押权并没有因为主合同无效、债务人履行债务等原因而归于无效或消灭。[17]

其次，《物权法》第16条第1款对登记簿推定效力的规定实质上是一种证明责任的分配规范。在诉讼中，如果当事人就登记簿上记载的物权归属和内容不发生争议，法官无须对登记簿上记载的权利产生的要件或权利消灭的要件是否存在的问题进行认定，仅需适用《物权法》第16条第1款并据此在有人提出登记簿不正确的主张之前，将登记簿上的记载作为判决权利存在与否的基础。[18]如果有人与登记权利人就登记簿上记载的物权归属或内容发生争议而提讼，但真实情况如何已无法查明，此时法官应当判决主张登记簿不正确者败诉，即令其承担举证不能的败诉风险。如果认为单纯的异议登记可以登记簿的推定效力，改变实体法上对证明责任的分配，不仅对于登记权利人不利，实际上也彻底否认了登记簿的推定效力，登记簿将“沦落”为证明物权归属或内容的一种证据。这显然与《物权法》第16条与第17条将登记簿的效力置于权属证书之上的立法本意是相违背的。

综上所述，笔者认为，异议登记并不具有登记簿推定力的法律效力，它只是表明有人对登记簿的正确性提出了质疑。在提出该质疑的利害关系人申请的更正登记完成之前，该质疑正确与否尚不得而知。

(二)异议登记具有击破登记簿公信力的法律效力

尽管《物权法》并未明文规定异议登记具有暂时击破或切断登记簿公信力的效力，但是，我国学界的通说都肯定了异议登记具有这一效力。例如，王利明教授认为，“异议登记的存在实际上向第三人提示了可能存在的风险，异议登记可以暂时有效地阻止登记簿公信力的发生，从而避免给第三人的利益造成损害。”[19]崔建远教授也认为，异议登记后，第三人不得主张依据登记的公信力受到保护。[20]应当说，就异议登记具有的击破公信力的效力，理论界是没有争议的。问题是，异议登记是如何击破登记簿的公信力的，对此尚未见学者的更详细论述。笔者认为，应从以下几方面理解异议登记的击破登记簿公信力之效力。

1、异议登记乃是通过否定取得人的善意而击破登记簿之公信力。不动产登记簿的公信力也称“不动产善意取得”。《物权法》第106条对动产和不动产善意取得做出了统一的规定。依据该条第1款第1项，不动产善意取得的一个基本构成要件就是受让人受让该不动产时是“善意的”。本来，不动产登记簿具有很强的权利表象作用(《物权法》第16条第1款)，任何旨在取得不动产上物权之人只需要通过查询登记簿的记载就可以知悉不动产的物权归属和内容，进而产生对该记载之信赖。法律上也通过以“权利外观思想(rechtsscheingedanken)”为基础的不动产善意取得制度来保护这一信赖。[21]但是，如果登记簿上记载了异议登记，就意味着登记簿的权利表象作用已经受到了他人的质疑。第三人通过查询登记簿知悉了异议登记，就说明其已知道有人对登记权利人的权利提出了质疑。此时，其应当谨慎行事，可以决定继续与登记权利人进行物权交易，因为异议登记申请人的质疑有可能是没有道理的；也可以选择停止与登记权利人的物权交易，因为有可能异议登记申请人的质疑是有道理的，并且最终实现了更正登记。在这种情况下，第三人已经明知他人对登记簿正确性的质疑存在，并有自由选择的可能性时，就不再是善意的，不能再主张善意取得。具体来说，异议登记通过否定取得人的善意而击破登记簿的公信力包括以下三层含义。

首先，只有异议登记记载于登记簿且事后证明异议是正确(即登记申请人提出的登记簿记载事项的错误被证实)时，异议登记才能击破登记簿的公信力。例如，登记簿上记载e为a房的所有权人， f认为自己才是a房的所有权人，为此他申请了异议登记。e将a房出售给d，并办理了所有权转移登记。只有事后证明a房的所有人确实是f而非e时， d才无法依据《物权法》第106条第1款善意取得a房的所有权。反之，如果a房的所有人就是e，那么d是自有权处分人处得到a房的所有权，不存在善意取得，自然也不存在异议登记击破登记簿公信力的问题。故此，异议登记击破登记簿公信力的效力也被称为“事后阻断效力”。[22]

其次，由于登记簿的公信力旨在维护交易安全，提高交易效率，因此只有当第三人是通过作为法律行为的交易行为而取得不动产物权，才发生不动产善意取得的问题。[23]如果取得人依法律行为之外的法律事实(如继承、强制执行等)取得不动产物权时，则不适用善意取得，异议登记自然也不具有击破登记簿公信力的效力。此时，利害关系人亦无通过异议登记获得临时性保护之必要。问题是，当法院针对不动产采取强制执行措施时，异议登记能否阻止法院的强制执行措施。例如，登记簿上记载甲为a房的所有人，乙对此提出异议并申请了异议登记，不久因甲拖欠丙的债务致a房因法院强制执行而被查封以待拍卖，此时乙可否通过异议登记阻止法院的强制拍卖？有学者认为，异议登记虽不能影响此后的查封登记，但是当被保全的财产面临被处分的危险时(如拍卖)，利害关系人可以异议登记为依据提出执行异议，并且要求中止执行，待更正登记完成或异议登记失效后再由法院决定是否继续强制执行程序。[24]笔者认为，异议登记不能阻止法院的强制执行。一方面，由于异议登记并不具有限制登记权利人处分权的效力，故而更不可能限制法院的强制执行措施。另一方面，当不动产将被法院强制执行时，作为案外人的利害关系人当然可以申请中止执行。但是，依据《民事诉讼法》第232条第2项，只有案外人对执行标的提出确有理由的异议且经法院裁定同意后才能中止执行。如果法院经审查认为，利害关系人的异议没有理由，则可裁定驳回利害关系人的异议，继续执行。

第三，由于异议登记只是一种对真正权利人利益提供的临时性保护措施，为了督促利害关系人及时请求确认物权，解决与登记权利人关于物权归属或内容的争议，异议登记只是暂时而非永久性地击破登记簿的公信力，其效力的存续期限受到了《物权法》第19条第2款第2句规定的“十五日”的限制。申言之，如果自异议登记之日起十五日内，申请人不提讼，则异议登记击破登记簿公信力的效力将消失。反之，如果申请人在该期限内提起了诉讼，则异议登记将继续有效。

2、异议登记记载于登记簿后就立即发挥击破登记簿公信力之效力。异议登记是利害关系人对登记簿可能不正确的主张，它只有记载于登记簿后才能实现该功能。[25]申言之，当第三人与登记权利人从事的交易行为发生在登记簿记载异议登记之后，那么异议登记就将阻却该第三人之善意取得。例如，a房为甲、乙共有，登记簿上只记载了甲为所有权人。为此，乙申请了异议登记。登记机构将异议登记记载于登记簿之后，甲将a房出售给丙，双方共同向登记机构申请所有权转移登记。由于该所有权转移登记之申请是在异议登记已经记载于登记簿后提出的，故而不能认为丙是善意的，其无法善意取得a房的所有权。问题是，如果甲与丙先提出了所有权转移登记申请但是登记机构尚未办理完毕，而乙申请了异议登记，此时丙能否被认为是善意的？[26]该问题不仅涉及到不动产善意制度中善意的判断时间点问题，而且涉及到不动产登记法上登记机构办理登记申请的顺序问题。在德国，依据其《民法典》第892条第2款，对于不动产取得人善意的判断时间点原则上应以“提出登记申请的时间”为准。如果物权合意在登记申请提出后才达成的，则以物权合意的成立时间为准。德国《土地登记条例》第17条又规定：“对同一权利申请数个登记的，在先提出的申请办理完毕之前，不得为提出时间在后的申请办理登记。”故此，德国法对上述问题的回答是明确的，即丙依然为善意，可以善意取得a房所有权。登记机构不得违反《土地登记条例》第17条为乙的利益先办理晚于甲、丙申请的乙之异议登记申请，进而否定丙的善意。[27]但是，在我国法上，应当认为乙的异议登记申请虽然在后，仍可以击破在先申请登记的丙之善意。具体理由如下。

首先，就不动产取得人善意的判断时间点问题，我国并未如德国那样以提出登记申请的时间或达成物权合意的时间为准。相反，《物权法》第14条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”既然如此，判断取得人善意的时间点应当是记载于登记簿时也即完成登记的时间。[28]当取得人的登记尚未完成而有人又提出了异议登记的申请，就不能认为取得人是善意的。考虑到在先申请人往往并不知悉其后出现的异议登记，所以登记机构应当将存在异议登记的情形通知在先登记的申请人。例如，《房屋登记办法》第78条第2款规定：“权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。”

其次，尽管“申请在先、登记在先”乃是不动产登记程序的基本规则，但考虑到异议登记是法律为真实权利人提供的快捷高效的临时性保护措施，故此登记机构对异议登记的处理不应受该规则的限制。正因如此，我国不动产登记的地方性法规和部门规章规定异议登记应当在一个工作日内完成。例如，《房屋登记办法》第23条第1款规定，异议登记自受理登记申请之日起一个工作日内完成。《上海市房地产登记条例》第66条第1款第1句规定：“房地产登记机构应当在受理异议登记申请的当日，将异议事项记载于房地产登记簿。”《济南市房屋登记条例》第78条第2款规定：“对申请异议登记的，房屋登记机构应当自受理申请之日起一个工作日内，将申请异议事项记载于房屋登记簿。”

3、异议登记仅为真实权利人的利益而击破异议登记所指向的登记簿记载事项的公信力。首先，“为真实权利人的利益”意味着，只有在为真实权利人的利益而被登记时，异议登记方生效力。易言之，只有申请人是真正的权利人时，异议登记才能真正地实现其阻断善意取得的功能。例如，甲为a房的真实所有人，乙被错误地登记为a房的所有人。乙将a房出售给丙并办理了登记。后乙称自己受到丙的欺诈而出售了a房，于是申请异议登记。在异议登记之后，丙又将a房屋出售给丁。由于乙并非是a房的真正所有权人，故此其申请的异议登记实际上是不正确的。同时，又因该异议登记并非是真正权利人甲申请的，所以对甲而言不能产生击破登记簿公信力的效力。申言之，如果就乙为非所有人的事实，丙为善意，那么由于丙已经善意取得了a房屋的所有权，则丁是从有权利人(丙)处取得a房的所有权的。如果就乙为非所有权人的事实，丙为恶意，则丁可以依据《物权法》第106条而从丙处善意取得a房的所有权。乙的异议登记对于真实权利人甲而言，显然毫无用处。

其次，“击破异议登记指向的登记簿记载事项的公信力”意味着，异议登记并不是击破了登记簿上所有事项的公信力，它仅击破异议登记申请人质疑其正确性的那些事项的公信力。[29]申言之，当异议登记申请人质疑的是登记簿上所有权记载的正确性时，第三人不能因对该记载产生信赖而善意取得所有权及由该所有权派生出的他物权(如抵押权)。如果异议登记的申请人质疑的只是登记簿上他物权事项记载的正确性，而不涉及所有权，那么异议登记仅能使第三人无法善意取得该他物权。例如，甲为a房屋的所有权人，甲以该房为乙设定了第一顺位的抵押权，后来因甲的欺诈行为导致了乙的第一顺位抵押权被错误的注销了。为此，乙申请了异议登记。由于乙的异议登记并非要质疑甲对a房的所有权，而只是认为a房上有自己的第一顺位抵押权。故此，该异议登记产生的击破公信力的效力表现为他人无法善意取得该第一顺位的抵押权。需要注意的是，《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由此产生的一个疑问是：如果甲将a房转让给丙，那么乙申请的关于其抵押权存在的异议登记是否也能阻止取得人丙的善意取得？笔者认为，由于第191条第2款的立法本意在于限制抵押期间内抵押人对抵押财产的处分权，[30]因此当登记簿上登记乙的关于抵押权存在的异议时，应当认为丙已经知悉向其转让a房的甲的处分权有可能是受到限制的。倘若事后证明乙的异议是正确的(即a房上确实存在乙的抵押权)，且乙又不同意甲转让a房，则甲向丙转让a房的行为就是无权处分。在登记簿上已经存在了乙的异议登记时，丙并非善意，不能取得a房的所有权。不过，如果通过代为清偿债务而消灭a房上乙的抵押权，其仍可取得a房的所有权(《物权法》第191条第2款)。

(三)异议登记不具有限制处分的效力

1、学说上的争议。就异议登记是否具有限制处分的效力问题，我国理论界与实务界存在不同的认识。第一种观点认为，异议登记并不会对登记簿记载的权利人的处分权产生限制，异议登记后，登记权利人仍然可以处分其财产。异议登记只是打破登记簿的公信力，避免他人善意取得而已。[31]第二种观点认为，尽管异议登记后，登记权利人并没有被剥夺或者限制权利，仍然有权处分其财产，但是在异议登记的有效期限内，登记机构应当暂缓办理过户登记，因不能及时办理过户登记造成受让人不能及时取得物权的，应当按照登记权利人违约处理。[32]第三种观点认为，异议登记的直接法律效力就是对现时登记权利人的处分权设置了限制，使其在一定的期限内不能按照登记的内容处分不动产物权，以维护事实上权利人和真正的权利状态。[33]

上述三种观点中，尽管第二种观点并不认同异议登记具有限制处分的效力，但其提出登记机构应当暂缓办理登记，实质上依然是承认了异议登记构成对处分权的限制，所以该观点与第三种观点在实际效果上是相同的。目前，我国几乎所有的不动产登记的地方性法规和规章都认为，异议登记后登记机构应当通过采取暂缓办理甚至不予受理的方式来限制登记簿上记载的权利人行使处分权，如《上海市房地产登记条例》第67条、《无锡市房屋登记条例》第63条第2款、《济南市房屋登记条例》第80条、《银川市房屋登记条例》第64条、《房屋登记办法》第78条、《土地登记办法》第60条第3款以及《深圳市房地产登记若干规定(试行)》第9条等。

2、本文的观点。笔者认为，无论是基于《中华人民共和国宪法》(以下简称《宪法》)中保护财产权的基本原则，还是《物权法》第19条第2款对异议登记的规定，都不能认为异议登记具有限制处分的效力。第一，《宪法》第13条第1款规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”《物权法》第66条规定：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”所谓私人的合法财产受到法律保护至少意味着，对财产权的限制要么经过财产权人的同意(即基于意思自由的自我限制)，要么基于法律之明定(如《物权法》第20条、第191条)。但是，对于异议登记，《物权法》第19条第2款并未明确承认其具有限制处分的效力。在《物权法》起草过程中，全国人大常委会法制工作委员会民法室是具体负责《物权法》研究和草拟的部门，其成员全程参与了物权法草案的讨论、修改工作，因此他们集体撰写的《中华人民共和国物权法释义》可以说，在很大程度上就可以反映或表达作为立法者的全国人民代表大会及其常务委员会的观点。该书在阐述异议登记的效力时并未提及异议登记具有限制处分的效力。相反，书中明确指出，异议登记使得“第三人不得主张依照登记的公信力而受到保护”。[34]

第二，从《物权法》第19条第2款对异议登记要件的宽松规定也可看出，立法者并不承认异议登记具有限制处分的效力。2005年7月8日公布的《中华人民共和国物权法(草案)》全民征求意见稿曾对异议登记的要件做了比较严格的规定。该征求意见稿第19条规定：“利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。”但是，在征求意见的过程中，“有的地方和单位提出，启动异议登记的程序过于苛刻，难以操作。有的地方、部门、单位和专家建议，将‘登记簿记载的权利人书面同意异议登记’删除”。[35]有鉴于此，《中华人民共和国物权法(草案)》第四次审议稿放宽了异议登记的要件，其第19条规定：“利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记十五日内不的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”直到《物权法》正式颁布，这一规定都没有太大的变化。既然异议登记的条件如此宽松，并无严格的限制，异议登记就不可能也不应具有限制处分这么强的效力。

第三，《物权法》第20条明确承认了预告登记具有限制登记权利人处分权的效力，如果认为异议登记也具有限制权利人处分权的效力，将导致异议登记与预告登记的适用关系发生混乱。由于异议登记与预告登记都具有临时性的担保功能，在法律发展史上二者就曾被统一规定。[36]但是，在现代法中，二者的区别是非常明显的。异议登记指向的是登记簿的正确性，即利害关系人通过异议登记是“质疑(protestieren)”登记簿的正确性，据此异议登记可以暂时切断登记簿的公信力。然而，预告登记申请人是通过预告登记在登记簿上“预告(prohezeiten)”一项将来的物权变动，预告登记通过限制登记权利人的处分权可以保障将来实现物权。[37]正是由于这些区别，《物权法》才分别规定了预告登记和异议登记，而二者在实践中也是可以同时运用的。如果认为异议登记和预告登记都具有限制处分的效力，显然《物权法》的规定就有叠床架屋之嫌。

第四，如果异议登记具有限制处分的效力，就会使得民事诉讼法上的诉讼保全制度落空，无法实现其目的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)第92条、第93条，原告可以在诉讼过程中或诉讼前向法院申请财产保全，以确保将来胜诉判决的顺利执行。无论是诉前保全还是诉讼保全，都有严格的限制条件。就诉讼保全而言，必须是可能因当事人一方的行为或者其他原因使判决不能执行或者难以执行，且须由人民法院做出财产保全的裁定，人民法院还可以责令申请人提供担保。诉前保全的适用条件，则更加严格。依据《民事诉讼法》第93条第1款，利害关系人只有因情况紧急，不立即申请财产保全将使其合法权益受到难以弥补的损害，才能在前向法院申请采取财产保全措施，且必须提供担保。之所以如此严格地限制财产保全的适用，主要目的就是为了防止当事人随意申请财产保全而对他人财产权造成不当限制或损害。[38]既然财产保全具有严格的适用条件，考虑到异议登记与财产保全之不同，就更应当否定异议登记的限制处分效力： (1)异议登记只是一种不动产登记，而不动产登记程序属于非讼程序或行政程序。[39]依据《物权法》第19条第2款，利害关系人可以单方申请异议登记，无须得到登记权利人的同意。而登记机构在决定是否进行异议登记时，亦无须听取登记权利人的意见，所以异议登记是比较容易的。如果承认异议登记的限制处分效力，因其不当而给权利人造成损害的可能性就会很大； (2)尽管《物权法》第19条第2款第3句规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”但是，由于申请人无须提供担保，一旦异议登记不当造成权利人损害的，申请人很可能并没有财产得以承担赔偿责任。(3)在《物权法》未承认异议登记可以与财产保全制度相衔接的情形下，[40]如果认为异议登记具有限制处分的效力，也会使得一些当事人通过异议登记来规避《民事诉讼法》对财产保全措施的严格规定，导致财产保全制度被架空。目前我国实践中已经出现了利用异议登记来取得财产保全的现象。[41]

综上所述，只有认为异议登记没有限制处分的效力，才能正确界定其与财产保全的关系：一方面，财产保全程序属于司法程序，异议登记程序是行政程序或非讼程序。前者成本高，而后者成本低；另一方面，财产保全具有限制处分的效力，而异议登记仅具有击破登记簿公信力的效力。[42]

第五，之所以我国现行的不动产登记的地方性法规和规章认为异议登记具有限制处分效力的观点，一个重要的理由就是担心异议登记后如果登记机构仍可继续办理登记权利人的处分登记，万一登记簿确实有错误，登记机构将因此承担承担赔偿责任。事实上，这种担心是毫无必要的。因为登记机构承担赔偿责任的一个重要前提就是“因登记错误，给他人造成损害(《物权法》第21条第2款)”。在登记簿权利事项错误的情况下，他人因此遭受的损害基本上都是在出现了第三人善意取得的情况下发生。既然异议登记具有击破登记簿公信力的效力，即便登记簿真的存在错误，第三人也不可能善意取得，就不存在登记机构给他人造成损害的问题，登记机构自然也不可能因此而承担赔偿责任。

最后，实务界有人认为，从《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)第37条第4项与《物权法》第184条第4项关于“有争议的财产”不得抵押的立法本意来看，也应当认为，对于那些有争议的不动产，登记机构不能办理相应的处分登记。既然就某项不动产在登记簿上有异议登记，就说明该不动产属于“有争议的财产”，此时当然要限制登记权利人的处分权。[43]笔者认为，《担保法》和《物权法》关于“有争议的财产”禁止抵押的规定只是一种宣示性规定，并无实益。因为即便当事人真的以有争议的财产进行了抵押，也不意味着该当事人就是无权处分，抵押权就一定无效。一方面，就不动产物权的归属和内容，依据《物权法》第16条第1款，应以不动产登记簿为根据。有争议者在没有证据此种推定前，登记簿上记载的物权人就被推定为不动产的物权人，其当然有权处分该不动产；另一方面，即便登记是错误的，也存在一个是否构成善意取得的问题。正因如此，《担保法》第37条第4项的规定被司法界认为“实践中的操作性较差”、“很少被判决所引用”。[44]因此，以《担保法》第37条第4项与《物权法》第184条第4项为依据认为异议登记具有限制效力也是没有道理的。

二、异议登记的构成要件

(一)异议登记的主体

1、只有利害关系人才能申请异议登记。我国《物权法》没有规定登记机构依职权进行异议登记，而是规定由当事人申请异议登记。但是，该法第19条第2款仅规定了利害关系人可以申请异议登记，而没有规定权利人可以申请异议登记。但是，同条第1款第1句却规定，权利人、利害关系人都可以申请更正登记。笔者认为，产生这一差异的原因在于以下几方面。

首先，《物权法》第19条第1款中的“权利人”是指其不动产物权已被正确记载于不动产登记簿的人，即“不动产登记簿记载的权利人”。尽管权利人的不动产物权已被正确记载于登记簿，但是登记簿上仍然存在与物权归属和内容无关的记载事项之错误，如登记簿上对不动产坐落、界址、面积、权利人的姓名或住址的记载有错误。《物权法》第19条第1款以及第2款中的“利害关系人”是指，登记簿上未将其不动产物权记载入登记簿、或未将其物权正确地记载入登记簿或曾经被记载的权利被不正确地注销了的人。这些人中有的是登记簿记载的权利人，有的甚至不是登记簿记载的权利人。但是，由于不动产登记簿上关于不动产物权的归属和内容的记载有错误，而该错误对其权利造成了妨害或损害，产生了法律上的利害关系，所以他们就是《物权法》第19条中的“利害关系人”，有权就该登记簿上的权利事项错误申请更正登记。具体来说，利害关系人的“利害关系”体现在两个方面：其一，如果不能及时消除登记簿上的权利事项错误，真实权利人可能因第三人善意取得而致物权消灭或被设定负担。其二，如果不能及时消除登记簿上的权利事项错误，利害关系人对不动产物权的处分就会受到限制。

有一种观点认为，《物权法》第19条第1款中的“权利人”包括登记权利人与事实权利人。[45]利害关系人则是指登记权利人和真实权利人之外的、因登记记载错误会造成对自己不利影响的当事人，如已与权利人订立物权变动合同的第三人。[46]笔者认为这种观点是不妥当的。如果认为权利人既包括了登记权利人也包括了事实权利人，那么利害关系人的概念就没有必要了。如果将利害关系人理解为与权利人存在债权关系的人的话，由于登记簿上不存在错误，即便权利人没有履行该物权变动合同，也只是违约的问题，债权人有权请求债务人履行办理所有权转移登记或其他处分登记的义务。利害关系人显然没有必要申请异议登记，更无须申请更正登记。事实上，从《物权法》第33条的规定来看，也可知利害关系人是指那些因物权的归属、内容发生争议的人，而非单纯的债权人。

其次，利害关系人才是与登记簿上的权利事项错误密切相关的主体。其通过更正登记要消除的是登记簿上权利事项的错误，而不是非权利事项的错误。故此，在更正登记完成之前，利害关系人需要通过异议登记来暂时阻却登记簿的公信力，以免因该权利事项错误而引起第三人的善意取得。例如，甲、乙共有的房屋被错误地登记为甲单独所有。其中，甲为登记权利人，而乙为利害关系人。如果乙不能申请更正登记，并在更正登记完成前申请异议登记，那么在甲处分该房屋而将之转让给第三人或为第三人设定他物权时，第三人就可以因善意而取得该房屋的所有权或他物权。至于权利人，虽然登记簿上存在错误，其可以申请更正登记。但是，由于该错误与物权的归属和内容无关，不影响实体权利，其只是非权利事项的错误，权利人只需要申请更正登记即可，不能申请异议登记。因为登记簿上与物权归属和内容无关的事项记载错误并不会导致第三人的善意取得，[47]权利人没有通过异议登记暂时阻却登记簿公信力的必要性。所以《物权法》第19条第2款没有规定权利人可以申请异议登记。

2、申请人应当证明自己属于利害关系人。由于异议登记完成后会击破登记簿的公信力，因此在不动产交易频繁的现代社会中该登记势必会在一定程度上影响登记权利人的利益。例如，登记簿上登记为甲的a房屋因为有了丙的异议登记，从而使得原本正与甲协商购买该房的乙停止了交易磋商。故此，德国法上要求异议登记只能基于以下情形之一而做出： (1)登记同意，即更正请求权所指向的实际权利人或登记权利人的同意； (2)假处分，即《德国民事诉讼法》第935条以下规定的法官的命令； (3)登记官的职权限于《土地登记条例》第18条第2款、第53条规定的情形；(4)国家机关的嘱托，如《土地交易法》第7条的规定； (5)所有权人依据《德国民法典》第1139条提出的申请。[48]

如前所述，我国现行不动产登记的地方性规与部门规章不适当地赋予了异议登记以限制处分的效力，此种情形下，倘若任由当事人随意申请异议登记，则更可能对登记权利人的合法权益造成损害。由于我国《物权法》并未如同德国法那样要求异议登记必须依特定条件而为之，它只是在第19条第2款将要求异议登记的申请人限定在“利害关系人”。因此，申请人在提出异议登记申请时，必须证明自己就是利害关系人，而登记机构也应当审查申请人是否属于利害关系人。目前的登记实践中，登记机构一般是通过要求申请人提交登记簿记载错误的证明文件来确定申请人是否属于利害关系人。例如，《房屋登记办法》第76条规定：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”再如，《深圳市房地产登记若干规定(试行)》第8条规定：“申请异议登记，应当提交下列材料： (一)申请书； (二)申请人身份证明； (三)证明房地产登记簿记载事项错误的证明材料； (四)证明申请人与申请更正登记事项存在利害关系的证明材料； (五)法律、法规规定需要提交的其他材料。申请人提交的材料符合前款规定的，登记机关应当予以异议登记。”

需要注意的是，尽管在异议登记中申请人需要通过提交证明登记簿存在错误的证明材料来表明自己是利害关系人，但是这种证明材料不同于更正登记中证明登记确有错误的证据。因为如果二者完全相同的话，那么申请人只需要依据《物权法》第19条第1款直接申请更正登记即可，无须再申请异议登记。毕竟异议登记只是由于更正程序漫长而由法律设立的一种临时性保护措施。能够更正登记，这种临时性的保护就没有必要了。笔者认为，异议登记申请人只需要提交初步证明登记簿可能存在错误的证据即可，即通过该证据在一定程度上支持申请人对登记簿正确性的质疑。在这一点上，《上海市房地产登记条例》第65条作出了比较科学的规定：“房地产权利的利害关系人认为房地产登记簿记载的土地使用权人、房屋所有权人等事项有错误，房地产登记簿记载的房地产权利人不同意更正，且利害关系人不能提交行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属等事项确有错误的，可以持权利归属等事项可能存在错误的有关证据申请异议登记。”

(二)异议登记的客体

1、异议登记的客体主要是登记簿上可能存在的权利事项错误。在德国法上，异议仅能针对登记簿上权利事项的错误而提出。因为，其《民法典》第899条规定的异议登记与第894条规定的更正请求权紧密相联，能够申请异议登记的人必须是享有更正请求权之人。[49]所谓更正请求权是指，当不动产登记簿的内容与真实的权利状况不一致时，因该错误而使自己的物权受到妨害或损害之人请求因更正登记而涉及其权利的人作出“更正同意(berichtigungsbewilligung)”的请求权。更正请求权属于物权请求权(dinglicher anspruch)，它具有从属性，附随于不动产物权。通过行使该请求权，权利人能够重新获得对其物权的正确登记。[50]依据《德国民法典》第894条，享有更正请求权的人是“其权利未被登记或未被正确登记的人或因登记并不存在的负担设定或限制而受到侵害的人”。申言之，只有那些物权被不正当的登记(即登记簿上的权利事项错误所涉及)的人才享有更正请求权，才能申请异议登记。更正请求权人包括： (1)权利未被登记或未被正确登记的当前的、真实的权利人； (2)在处分限制被不正确的记入登记簿的情况下，更正请求权人是指因该处分限制而受到损害的人； (3)如果登记簿的更正将改善其法律地位的话，则同一或后顺位的权利人也享有更正请求权。[51]由于申请异议登记的人是更正请求权人，因此《德国民法典》第899条规定，更正请求权人可以通过法院的假处分命令或依据登记簿更正所涉及的权利人的同意而进行异议登记。

在我国，尽管从《物权法》第19条第1款与第2款的表述来看，似乎只要是登记簿上记载的事项错误，当事人都可以申请更正登记，并且在登记簿记载的权利人不同意更正时，利害关系人也可以申请异议登记。然而，如前所述，登记簿上与物权归属和内容无关的事项记载错误，并不会引起第三人的善意取得。只有在登记簿关于不动产物权归属和内容的记载错误时，才可能出现第三人因信赖该登记簿错误而善意取得不动产物权的问题。而异议登记要击破的就是这些具有公信力的登记簿记载的内容。因此，只有在登记簿上存在权利事项错误时，申请人才属于利害关系人，才能申请异议登记。

2、登记簿上的异议登记、查封登记与预告登记的错误能否作为异议登记的客体？

第一，异议登记只是一种对登记簿正确性的质疑，这种质疑可能是正确的，也可能是错误的。另外，作为对利害关系人的临时性保护措施，异议登记本身也不能长期存在。故此，无论登记簿上的异议登记正确与否，任何其他第三人不能就该异议登记再申请异议登记。

第二，对于登记簿上的查封登记也不能申请异议登记。因为查封登记是登记机构依法院之嘱托而为的限制处分登记，即便查封登记存在错误，也只能通过强制执行法上的程序加以救济(如提出执行异议)，而不能针对查封登记申请异议登记。此外，查封登记的记载错误也不可能发生善意取得的问题，故此没有必要通过异议登记来击破登记簿的公信力。[52]

第三，就登记簿上错误地记载了预告登记或错误注销了异议登记，利害关系人能否申请异议登记的问题，德国法采取肯定的观点。因为在德国法上，预告登记存在善意取得的可能性。例如， e在其土地上为h设定了一项抵押权，但该抵押权所担保的贷款实际上早已还清，故而该抵押权应当作为所有人土地债务而归属于e。但是， h对d承担将抵押权让与给d的义务，并同意d为此办理了预告登记，此时d就善意取得了该预告登记。[53]由于异议登记的目的在于对物权予以保护。故此，德国联邦最高法院的判例认为，如果对于预告登记有善意取得的可能性时，预告登记得视同为一项物权。[54]在我国，有学者认为预告登记不能作为善意取得的客体，因此也就不存在他人因错误预告登记而善意取得该预告登记的问题，所以预告登记不能申请异议登记。[55]对此，笔者难以苟同。尽管《物权法》第106条仅规定了善意取得的客体为动产、不动产上的所有权与他物权，而预告登记并非物权，只是一种特别性质的、临时性的担保手段或担保方式。[56]但是，从解释论出发，应当认为在我国法上，预告登记也可以作为善意取得的客体。这是因为我国的预告登记具有很强的法律效力，它构成了对登记权利人处分权的绝对限制(《物权法》第20条第1款第2句)。预告登记使预告登记的权利人获得了一种与物权人相同甚至更高的法律地位，例如用益物权都不能绝对限制所有权人的处分权，但是预告登记却可以产生此种限制效力。既然物权可以善意取得，那么具有同等效力的预告登记这一担保手段也应当理解为可以善意取得。如果完全否认预告登记的善意，对于民事主体合法权益的保护也是不利的。例如，甲为a房的所有人，可登记簿上却错误地将乙登记为所有人。乙将a房屋以分期付款的方式出卖给丙并办理了预告登记。丙在只剩下最后一笔3万元价款尚未支付完毕的时候，甲提出登记簿记载错误，乙为无权处分人，请求法院判令注销丙的预告登记并返还a房。此时，由于丙没有与乙办理所有权转移登记，所以虽然是善意的，也不可能取得a房的所有权。如果连丙可以善意取得预告登记都加以否认，则显然是不公平的。当然，在这个例子中，由于丙已经善意取得了预告登记，所以不存在甲针对丙的预告登记再提出异议登记的问题。此外，即便否认预告登记可以善意，也不意味着针对预告登记的任何错误记载都不能申请异议登记。例如，出卖人甲与买受人乙订立了a房的分期付款买卖合同并办理了房屋所有权转移的预告登记，不久，甲通过伪造材料欺诈登记机构的方式将该预告登记注销，准备将a房再次加以出售。此时，如果不允许乙就该预告登记的错误注销而申请异议登记，则无法维护乙的合法权益。因为在登记簿上本来存在的预告登记被错误注销的情况下，第三人可以善意取得a房的所有权，这对于预告登记被错误注销的预告登记权利人乙是不利的。

(三)异议登记不以权利人不同意更正为前提

《物权法》第19条第2款第1句规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记”。《房屋登记办法》第76条规定：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”《土地登记办法》第60条第1款规定：“土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”据此，有学者认为，异议登记以不能办理更正登记为前提，即只有当登记簿记载的权利人不同意更正时利害关系人才能申请异议登记。[57]笔者认为这种看法并不妥当。

首先，《物权法》第19条第2款第1句并非为异议登记设置前提要件，而只是表明：不动产登记簿错误而登记簿记载的权利人又不同意更正的，意味着利害关系人与登记权利人之间产生了物权归属或内容上的争议。由于这是一种实体法上民事权利义务的纠纷，只能由当事人通过民事诉讼(不包括行政诉讼)的途径解决。故此，《物权法》第19条第2款第2句要求申请人在异议登记之日起15日内“”，否则异议登记失效。在利害关系人通过民事诉讼获得了有利于自己的确定判决后，因利害关系人已经可以向登记机构提供“证明登记确有错误的”证据，所以就可以直接请求登记机构进行更正登记(《物权法》第19条第1款)。

其次，如果认为异议登记以权利人不同意更正为前提，则登记机构在受理异议登记申请时，势必要求利害关系人提交登记权利人不同意更正的证明材料。如果登记权利人既不同意更正，也不出具拒绝同意更正的文件，则利害关系人势必无法申请异议登记。这样一来，《物权法》建立异议登记制度的立法目的将会落空。

注释:

[1]参见胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第59页。

[2]例如，《房屋登记办法》第78条第1款规定：“异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。”《土地登记办法》第60条第3款规定：“异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。”《上海市房地产登记条例》第67条第1款第1句规定：“房地产登记机构受理异议登记申请后，应当中止办理正在审核中的该房地产转让、抵押等登记申请，并暂缓受理新的相关登记申请。”

[3]对异议登记制度比较法知识的详细介绍，可参见王轶：《不动产法上的预备登记制度——比较法考察报告》，载蔡耀忠主编：《中国房地产法研究》(第1卷)，法律出版社2002年版。

[4]2006年修订的日本《不动产登记法》已经废除了作为异议登记的预告登记制度，因为在实践中该制度被作为妨害执行的手段而滥用了。参见[日]田中淳子：《关于日本不动产登记法最新修改的内容及其思考》，李又又译，载渠涛主编：《中日民商法研究》(第三卷)，法律出版社2005年版。

[5]参见[日]近江幸治：《民法讲义ⅱ　物权法》，王茵译，北京大学出版社2006年版，第105页。

[6]参见[日]我妻荣：《新订物权法》，有泉享补订，罗丽译，中国法制出版社2008年版，第86页。

[7]vgl·staudinger/gursky (2008),§899, rn 1·

[8]vgl·muenchkommbgb/wacke,§899, rn 22-23·

[9]参见注[7],rn 13-18;注[8],§899, rn 22-27

[10] vgl·erman/lorenz, bgb,§899, rn 17·

[11]《德国民法典》第902条第2款仅适用于特定的情形，而不能据此将异议登记所保护的权利一般化地视作已经登记的权利。参见注[7]， rn 13

[12]参见注[7]， rn 12

[13]参见王利明：《物权法研究(上卷)》(修订版)，中国人民大学出版社2007年版，第317页；注[1]，第53页；崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第111页。

[14]参见程啸：《不动产登记簿之推定力》，载《法学研究》2010年第3期。

[15]参见注[1]，第59页；注[13]王利明书，第346页；注[13]崔建远书，第64页；江平主编：《中国物权法教程》，中国政法大学出版社2007年版，第145页；主编：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第100页。

[16]vgl·baumgaertel, gottfried/laumen hans-willi, handbuch der beweislast im privatrecht §891 rn·9·

[17]参见注[16], rn.22.

[18]参见《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见(试行)》第4条。

[19]同注[13]王利明书，第347页。

[20]参见注[13]崔建远书，第64页。

[21]vgl.westermann/gursky/eickmann, sachenrecht, 7 aufl.mueller, 1998, s.647.

[22]常鹏翱：《异议登记的制度建构———法律移植的微观分析》，载《中国法学》2006年第6期。

[23]参见程啸：《论不动产善意取得之构成要件》，载《法商研究》2010年第5期。

[24]参见尹飞、李倩：《异议登记的本质与效力——〈房屋登记办法〉研讨之七》，载《中国房地产》2008年第10期。

[25]参见[德]鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》(上册)，张双根译，法律出版社2004年版，第366-367页。

[26]这种情形在我国不动产登记实践中发生的可能性非常大。依据《房屋登记办法》第23条第1款第1项，国有土地范围内房屋所有权登记自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当在30个工作日内将申请的事项记载于登记簿或者做出不予登记的决定。而依据同款第4项，异议登记自受理登记申请之日起，登记机构应当在1个工作日内记载于登记簿或作出不予登记的决定。

[27]参见注[25]，第505页。

[28]对于善意判断时间点的不同观点，参见吕伯涛主编：《适用物权法重大疑难问题研究》，人民法院出版社2008年版，第146页。

[29]vgl.jauernig/teichmann,899 rn 5.

[30]参见注[1]，第417页及以下。

[31]参见注[13]崔建远书，第64页。

[32]参见注[13]王利明书，第352页。

[33]参见注[15]江平书，第145页；注[15]书，第100页。

[34]同注[1]，第60页。

[35]全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室编：《物权法立法背景与观点全集》，法律出版社2007年版，第143页。

[36]最早对异议登记与预告登记作出规定的是1783年12月20日颁布的《普鲁士抵押条例(preussische hypothekenordnung)》以及《普通邦法(dasallgemienen landrecht)》。在这两部法律中规定了一项所谓的“异议(protestationen)”，该制度实际上包含了现代法中的预告登记与异议登记。依据《普鲁士抵押条例》第289条，任何宣称自己对某块土地享有物上请求权(realanspruch)的人都可以提出异议，该“异议”具有以下法律效力，即只要该土地上存在异议，则随后对该土地的任何处分及其登记都不能不利于提出异议者已生效的权利。后来在德国民法典起草过程中第二草案委员会才明确区分了异议登记与预告登记。预告登记旨在保护的是以物权变动为内容的债权请求权，而异议登记保护的则是已经存在的物权。参见dorothea assman, die vormerkung(§883 bgb),mohr, 1998, s·4ff·

[37]vgl.baur/stuerner, sachenrecht, 18.aufl. beck, 2009, 20 rn.12.

[38]参见张卫平：《民事诉讼法》，法律出版社2004年版，第241页及以下。

[39]在我国，不动产登记机构为行政机关，登记程序被认为是行政程序。但是，在德国、奥地利等国家，不动产登记机构是地方基层法院(amtsgericht)，不动产登记程序属于非讼程序(ausserstreitsverfahren)。例如，在德国，《法院法》第23a条第2款第8项明确规定，不动产登记程序属于非讼事件程序。vgl.holz/kramer,grundbuchrecht, beck, 2004,s.47 ff.

[40]在德国，异议登记制度是与法院的财产保全措施相衔接的，依据《德国民法典》第899条第2款，异议登记可以基于法院做出的假处分命令而为之。依据《德国民事诉讼法》第935条，如果存在一旦现状改变权利就可能无法实现或者很难实现的担心时，为了保全某个不以金钱为内容的请求权，法院可以做出保全假处分。参见[德]汉斯-约阿希姆·穆泽拉克：《德国民事诉讼法基础教程》，周翠译，中国政法大学出版社2005年版，第431页。

[41]此外，《物权法》第19条第2款并未禁止就同一事项反复申请异议登记。如果承认异议登记具有限制处分的效力，就可能使得当事人以异议登记取代财产保全制度。目前，我国只有个别地方性法规明确规定，异议登记注销后，当事人不得就同一事项再次申请异议登记。例如，《上海市房地产登记条例》第66条第3款规定：“异议登记被注销后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，房地产登记机构不予登记。”

[42]关于异议登记与财产保全之间关系的论述，参见刘保玉：《异议登记与财产保全关系的处理模式及其选择》，载《法商研究》2007年第5期。

[43]这是不动产登记实务界人士经常提出的一个理由。

[44]曹士兵：《中国担保诸问题的解决与展望——基于担保法及其司法解释》，中国法制出版社2001年版，第190页。

[45]参见王胜明主编：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版，第43页。

[46]参见注[28]，第22页。

[47]不动产的善意取得是为了维护不动产物权交易之安全而在“权利外观思想(rechtsscheingedanken)”的基础上产生的制度。只有登记簿上权利事项记载错误，才会出现权利外观(登记簿的记载)与真实权利不一致，从而需要保护交易中善意信赖登记簿的第三人的必要性，才需要建立善意取得制度。而在登记簿上的错误与物权归属和内容无关时，由于权利外观与真实权利是一致的，所以不发生善意的问题。即便第三人真的对登记簿上存在的非权利事项错误产生了某种“信赖”，也不会受到不动产善意取得制度的保护。参见注[21]，第647页。

[48]参见注[25]，第367页及以下。

[49]参见注[7], rn 26.我国有的学者认为，德国法上的异议登记与更正登记具有内在的逻辑联系，即更正登记为异议登记设定了适用范围，而异议登记是更正登记得以实施的辅助制度(参见注[22])。笔者认为，这种说法并不准确。事实上，德国法上的异议登记是与更正请求权而非更正登记存在内在逻辑联系。

[50]德国学者manfred wolf认为，更正请求权在性质上与德国民法典第985条规定的返还请求权具有相似之处。第985条旨在使得所有权人重新获得对物的占有，而更正请求权使得物权人可以取得正确的登记。vgl.manfred wolf, sachenrecht, 23 aufl.beck,2007, rn 519·

[51]vgl.pww/huhn,§894, rn 6.

[52]参见注[24]。

[53]参见注[25]，第428页。

[54]参见注[25]，第368-369页。

[55]参见注[52]。

[56]vgl.bghz 25, 16, 23=njw 1957, 1229；注[37], rn 9;注[8],§883 rn 2.

[57]参见孙宪忠《中国物权法总论》（第二版），法律出版社2009年版，第357页。

【主要参考文献】

1、王利明：《物权法研究(上卷)》(修订版)，中国人民大学出版社2007年版。

2、胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版。

3、崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版。

4、主编：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版。

5、[德]鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》(上册)，张双根译，法律出版社2004年版。

6、常鹏翱：《异议登记的制度建构——法律移植的微观分析》，载《中国法学》2006年第6期。

7、尹飞、李倩：《异议登记申请四论——〈房屋登记办法〉研讨之八》，载《中国房地产》2008年第11期。

8、staudinger/gursky (2008),§899 bgb.

第8篇：不动产登记条例范文

1． 日本登记制度的现状 ① 登记所 在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1） ② 登记对象 係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。 商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2009年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。 所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。 所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。 ③ 不动产登记法 不动产登记法〈2009年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，終上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2009年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当長，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2009年2月18日法务省令第18 号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2009年2月25日民二第456 号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上開法令而被運用。 2． 不动产登记 ① 可为登记之权利 登记係針对土地及建物等不動产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。 所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、質权、抵押权、租借权（賃借权）、採矿权 所谓不动产之表示登记，在土地之场合，係将其所在、地号、地目、所占面積登载于登记簿；建物则係就其所在、房屋编号、種类、构造、建築面積加以登记。土地之分笔、合笔、所占面積之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等） . 在其他国家裡其土地登记簿或许尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。 所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之継承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。 在日本，土地及建物 各有其登记簿并採取个別登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。 ② 公的图面 登记所裡备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认來判断土地及建物之所在与正确面積之构造。 但是，实务上我等专家称之为14条地图之上開图面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。 因此，以使用所谓公图之方式來对之加以补充。目前公图是跟登记簿一并放在登记所，但其原本是作为征收固定资产稅等稅金而由稅务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵蓋全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不論在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但卻比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散見各处。又，土地形狀标示与现地相异者，亦有之。唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，出现相左之处并不多見；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。 ③ 申请人 登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契約之买方，而卖方即是登记义务者。 申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际狀況. 表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，係由法律所分別规定之不同资格者來提出。 不採亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为人之专家在內，並不多見；目前尚在逐步推广中。 ④ 登记之效力 权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其並非发生效力之要件（契約生效要件） .举购买土地的例子來說，因为纵不为登记亦与效力無关，故如买卖契約在法律上成立的話，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。 一般土地买卖之交易，係由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上開申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。 在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方法上有其原因，而終还是採取不付与公信力之立法；其详细则让诸其他资料之說明。 ⑤ 登记之申请 登记之申请，在备斉下列要件后为之： · 登记申请书之提出（参照附件申请书格式1） · 登录免许稅之缴纳 原则上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。 · 附件书类之检附 申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，係由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转來說，作为卖方之登记义务者，必須依据附件申请书类格式提出下述文件並检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1） · 证明登记原因之资料 （土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面） · 对司法书士之登记申请委任狀 （由登记义务者填写并加蓋印章） · 印章证明书 （证明确属印章之书面，並以发行日起三各月以內者为限） · 登记事项证明书 （登记义务者为法人之场合，为证明其权限） · 登记识別資訊 （或被称为权利証之登记完了证明） · 以第三者之许可、承诺或同 意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。 ⑥ 登记之嘱托 承前所述，权利登记係以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特別称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1） 作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类： · 证明登记原因之资料 （土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面） · 对司法书士之登记申请委任狀 （由登记义务者填写并加蓋印章） · 印章证明书 （证明确属印章之书面） · 登记事项证明书 （登记义务者为法人之场合，为证明其权限） 若有來自官公署之嘱托登记，与一般申请案件不同，以有政府机关参与不至出错为理由，仅需检附简单书类即可。又，官公署为登记权利者之场合，不课征登录执照稅。 在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事業使用而让用地事业者強制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在內。其中，关于土地收用法部分，将只就其登记程序，稍加介紹. 3． 土地收用法之登记 裁決程序開始之決定作出后，收用委员会嘱托为開始收用裁決程序之登记（土地收用法第45条之2） .（参照附件嘱托书格式2） 此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2） 关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最終作出收用裁決之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项） .此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。 因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法卻採取与买卖等特定継承相同之所有权移转登记之形式。又，依時效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。 应检附之资料有收用裁決书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁決未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3） 申请或嘱托为所有权移转登记时，有必要指定已消灭权利或已失效抵押等之登记，而登记官接受上述指定后应依职权涂销该登记。又，就開始裁決程序之登记，登记官亦应依职权涂销之。 4． 全国公共嘱托登记司法书士协会 以县为單位，各县均设有一个属于社团法人之公共嘱托登记司法书士协会（司法书士法第68条） .该协会所属司法书士为官公署之人，为其作成嘱托登记申请书并为申请之。此乃协助公益之司法书士的重要工作。而为统合以县为单位之公共嘱托登记司法书士协会，另设有全国公共嘱托登记司法书士协会协议会。

第9篇：不动产登记条例范文

众所周知，签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件-行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内容合法、行为不违利益和公共道德外，我国现行行政法规和相关司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效。同时，法学界也存在一种比较流行的观点，即私有住房买卖合同的生效以在国家房地产管理部门登记为要件，（注：参见王家福主编：《中国民法学。民法债权》，法律出版社，1991年版，第636页。）甚或，房屋买卖合同是一种要式合同，须以书面形式订立，并办理登记过户手续，未登记过户之房屋买卖合同无效。（注：参见杨振山主编：《民商法实务研究》（合同卷），山西经济出版社，1994年版，第160—162页。）笔者认为，将产权过户登记视为房屋买卖合同生效要件的观点值得商榷，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的实际履行行为，而非其生效要件。（注：笔者注：对房屋买卖合同的一般生效要件，因无争议，本文不述及。）

一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法解释之演进

1983年12月27日国务院公布的《城市私有房屋管理条例》（下称《条例》）第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。”《条例》规定的本意显然是：未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖”，所以其合同无效（注：参见梁慧星主编：《社会主义市场经济管理法律制度研究》，中国政法大学出版社，1993年版，第110页。）。

1984年8月30日最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。但是未办理过户手续的房屋买卖合同有效的限制条件过多，既要买方交付了房款，又要实际使用和管理了房屋。

1987年12月10日，最高人民法院《关于如何具体适用最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉第五十六条规定的批复》规定：“‘意见’第五十六条规定的精神，只适用于解决‘条例’实施前的历史遗留问题；‘条例’实施后，人民法院审理这类案件应严格按照‘条例’的规定办理”。此批复将《意见》第五十六条规定仅适用于《条例》实施前的房屋买卖行为，即有条件地承认部分未办理产权过户手续的房屋买卖合同有效。但是，对于1984年8月30日至1987年12月10日之间的房屋买卖行为本应适用《意见》第五十六条规定，而该批复却规定适用《条例》，显然破坏了法不溯及既往原则，造成此期间内的房屋买卖秩序不应有的混乱状况。

1988年1月26日最高人民法院的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（下称《民法通则意见》）第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”显然，该条规定也适用于房屋买卖合同。根据该条规定，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的履行行为，并非房屋买卖合同的生效要件。但是，司法实践并未沿用此条规定，而仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件为判案原则。如1990年2月17日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调：“……签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。

二、产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件

我国法学界和司法界把是否进行产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件的传统观点，是对登记制度属性的误解，把债权制度和物权制度混为一谈。（注：参见耀振华：《二重买卖的法律问题研究》，载《中国法学》，1995年第5期。）房屋作为不动产，具有不可移动性，它不像动产那样可以通过直接具体占有向社会公示其所有权，房屋必须通过登记才能使权利变动的事实向社会公开。登记制度在国外是物权制度的重要组成部分。在登记的效力上，无论是采登记要件主义的德国、登记对抗主义的法国、地券交付主义的英美法系国家，均把登记作为物权制度的组成部分，而不将过户登记作为房屋买卖合同本身的成立要件，（注：参见郭明端、王轶著：《合同法新论。分则》，中国政法大学出版社，1997年版，第63页。）即认为登记制度属物权制度范畴，对债权关系（房屋买卖合同）成立与否、有效无效并无影响。我国现行立法和有关学说关于登记的效力采登记要件主义，不仅与世界法律发展潮流相逆，而且产生了许多理论和实践无法自圆其说的矛盾。下文分述之。

1、房屋买卖合同作为债权合同，属诺成性合同，而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同，房屋买卖合同作为买卖合同之一种，同样具有双务、有偿、诺成之特质。有人主张房屋买卖合同属实践性合同，要经过要约、承诺、产权过户登记三个阶段，即如未依法办理过户手续，则买卖合同无效（注：参见王尧华：《也谈城镇私房买卖合同的生效问题》，载《律师世界》，1995年第1期。）。其实，主张房屋买卖合同属实践性合同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要件之间的区别。从民法上讲，不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同规定，出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为，则在本质上并不影响合同的效力判断，这是合同法的基本原则。因此，认为房屋买卖合同属实践性合同，未办理登记手续的房地产物权转移的合同无效，在理论上是不正确的。

当然，并不是说房地产物权变动是房地产变动债权合同（即物权合意）的当然效力。不动产物权变动要件须包括双方当事人变动物权的债权合同和产权过户登记作为不动产物权变动的必要条件两部分。这两部分既互相独立，又相互统一。只有债权行为而无登记或者登记成立而债权行为无效，均不发生物权变动的效力。换言之，不动产物权转移合同的有效成立不等于物权已经转移，同时也不能因物的所有权变动未履行登记手续而否认不动产物权转移合同的有效性。当事人未履行法定的登记手续，只标志着物的所有权变动无效或未发生变动，但契约的效力不受影响，即不动产物权变动中，登记不是契约是否有效的标志，而是物权变动效力的标志。是否办理登记手续不应影响到合同的效力。

2、房屋买卖合同成立在前，产权过户登记在后，将登记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出合理解释。登记行为的发生，是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提，即买受人基于有效的房屋买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利，出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务相互运动的结果。若登记前，房屋买卖合同无效或不成立，则登记本身就成为无源之水、无本之木了。《条例》第七条关于私房所有权转移登记时须提交“买卖合同”之规定，就已证明先有有效的买卖合同，然后才能履行产权过户登记手续。否则，无效合同怎能作为产权变更登记的证件，而且据此发放房屋产权证呢？同样，既然房屋买卖合同在产权过户登记前无效或不成立，则买方就无支付房款的义务，卖方更无协助办理产权过户手续的义务。另外，政务院1950年4月3日公布的《契税暂行条例》第十一条明确规定：“房屋买卖完纳契税，应于契约成立之后三个月内办理之，逾期交纳者，除照章补税外，每月加收税额的20％，不足一月者以一月计，但加收税额不得超过房价。”此即说明契证应于契约即房屋买卖合同成立后三个月内取得。根据《条例》第六条第二项规定，只有取得契证，才能办理产权过户登记。显然，倘房屋买卖合同无效或不成立，房屋买卖当事人又怎能完纳契税，取得契证？这说明，买卖合同成立时间、契证取得时间、产权过户登记时间是不同步的。那种以未办理产权过户登记为由来否认房屋买卖合同成立，允许当事人随意翻悔的观点和做法，特别是最高人民法院批复将产权登记作为1987年12月10日之后签订的房屋买卖合同生效要件的做法，是与《条例》和《契税暂行条例》相冲突的。

3、就登记行为本身的性质看，登记仅起物权公示作用，并没有决定房屋买卖合同是否有效的职能。房屋作为公民、法人和其他组织重要的生活资料和生产资料，价值巨大，关系国计民生，保护交易安全，国家介入房屋买卖，进行统一登记过户，体现了国家为社会利益而对房屋产权的流转进行干预。这种干预在合同生效后介入已经足够了。市场经济必然要求契约自由，只要当事人就房屋买卖条件达成一致，符合法律规定，合同即应生效，不应再以与交易无关的行政机关的审查批准为条件。倘把登记作为合同生效的要件，则势必使登记审查变成对双方可否签订买卖合同及签订后的合同是否有效的确认，这已经远远超出了房管部门的职权。而事实上，此项职权只属于人民法院或仲裁机关。更何况在某些情况下，迟延登记或未登记可能是因登记机关的原因造成的，这些情况更不能影响合同的效力。

4、将登记作为房屋买卖合同的生效要件，在实践中将会遇到一些无法解决的问题。

①违反诚实信用原则，鼓励滥用权利。由于房屋买卖合同在订立后、产权过户前尚未成立和生效，导致出卖人基于自身利益而一房多卖，或者待房价上涨，故意不协助买方办理产权过户登记，而不承担违约责任，致使合同形同虚设，交易秩序难以得到维护，助长不法行为人规避法律甚至欺诈的行为。

②不利于对无过错方利益的保护。

③难以适用于所有权保留的分期付款房屋买卖合同和商品房预售合同。

④不适用于拍卖形式。拍卖成交，房屋买卖合同即为有效成立。应买人必须履行合同与出卖人办理房屋买卖手续。若未经登记房屋买卖合同无效的话，则在登记之前，该应买人可以拒绝登记而使合同归于无效。这显然与《拍卖法》相违背。