住房贷款论文精选(九篇)

第1篇：住房贷款论文范文

一、当前我国房地产业概述

根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长的时期，城市化也将进入一个快速发展的时期。世界银行的统计分析表明，人均GDP低于300美元的低收入国家，城市化水平仅为20％；当人均GDP提高到1000～1500美元，经济步入中等发达国家行列时，城市化进程加快，住宅业将会进入迅速发展阶段。这种发展规律在我国也得到了较完美的印证。据统计，截止2003年底，随着人均GDP首次超过1000美元，我国城市人口比例已从1978年的17.9％提升到40.5％。

人均收入水平的提高和城市化进程的平稳推进，对我国经济的各个方面都产生了极大影响，房地产业飞速发展并迅速成长为国民经济的支柱产业。数据证明，从2001～2005年的五年时间里，我国的GDP从97314.8亿元提高到182320.6亿元，房地产投资则从6344.12亿元增加到15759.3亿元。自1999年国家实施扩大内需政策以来，出台了推动住房抵押贷款业务发展的相关政策，我国住房抵押贷款得以迅速发展，并成为各商业银行的重点发展业务。2003年底我国个人住房抵押贷款余额已经达到11779.74亿元，占个人消费贷款余额的75％，占金融机构全部贷款余额的7.4％。我国今后一段时期内，平均对住房抵押贷款的需求规模将达到每年3000亿元人民币，并且这一庞大的资金一经沉淀就是10～30年。如果仍然继续依靠商业性住房贷款和住房公积金贷款，将使商业银行的流动性问题日益突出。此外，尽管住房贷款的不良率相对较低，但数据表明其绝对数却在快速攀升。在此背景下，我们一方面应该尽快建立健全我国的住房金融体系，另一方面也要适时启动住房抵押贷款证券化，优化房地产金融结构，促进商业性住房贷款的良性发展。

二、推行住房抵押贷款证券化的现实意义

住房抵押贷款证券化（MBS）就是将缺乏流动性但其未来现金流可测的住房抵押贷款进行组合建库，以贷款库内资产所产生的现金流作为偿付基础，再由证券化专门机构购入，通过风险隔离、资产重组和信用增级，在资本市场上发行住房抵押贷款债券做结构性融资行为，并使住房抵押贷款的风险分散为由众多投资者承担的金融运作过程。该金融创新形式起源于20世纪七十年代的美国，最初的目的是为了满足退伍军人与中低收入者的购房需求。基于强烈的政府支持背景，MBS对调节美国住宅产业的结构性需求与促进社会稳定起到了重要的作用，并逐渐为世界各国所效仿。

推行MBS可盘活大量长期性抵押贷款资产，对于我国房地产业和房地产金融业的发展有着十分重要的现实意义。

（一）改善融资结构，增加金融体系的流动性。我们知道，保持合理的资金流动性是健全金融体系的重要内容。MBS的发展，无论是在金融主体行为选择还是在资本结构优化方面，都为一国金融体系的健康发展提供了稳定的资金来源。具体来看主要包括以下四个方面：

1、对住房抵押贷款本身的流动性改进。住房抵押贷款具有期限长、流动性差的特点。MBS通过资产重组，把住房贷款的未来现金流转化为当前的证券融资，就可以改善住房抵押贷款的流动性，有利于金融机构改进资产管理。

2、对资本市场流动性的改进。MBS的最终环节就是发行住房抵押贷款证券，由于这种证券的信用等级较高、收益稳定、风险较低，在资本市场上会受到投资者的追捧。这对于资本市场交易的活跃程度、交易资本的利用效率都有正面影响。此外，也会引导资金向住宅产业合理流动，降低资本市场的投机程度。

3、对房地产企业流动性约束的改进。鉴于住宅建设需要一定的建设和销售周期，必须有稳定持久的资金作保障。如果全靠住房抵押贷款，房地产企业就会受到严重的流动性制约，这不但影响企业和行业的发展前景，也增加了银行贷款的偿付风险。MBS的引入，为此提供了有效的解决途径。

4、对个人购房者流动性约束的改进。由于住宅类商品的特殊性，个人购买住房往往会受到预算的约束。MBS可以来缓解这个问题，为商业银行提供充足的贷款资金来源，从而增加个人住房贷款的可获得性。

（二）分散金融风险，稳定金融市场。MBS依托于住房抵押贷款证券及其制度安排把原始贷款银行的风险分散给更多的金融主体来承担。一方面作为MBS发起人的贷款银行通过发行住房贷款证券把原始贷款重组为不同风险与收益组合的标准化金融产品，从而把信贷风险分散给众多的市场投资主体，降低住房抵押贷款风险，优化资产负债结构。一方面MBS实际上就是把住房抵押贷款作为标的物，从中进行风险剥离，根据与稳定现金流相对应的风险，创新出更多的金融产品。这种风险分散的过程，对于金融市场的稳定和金融深化程度的提高都颇有益处。

（三）实现信用分工，提高金融效率。信用问题是金融深化过程中必须面对的问题，一国的信用体系是否健全，直接影响到金融活动能否有效地进行，以及金融市场的运作是否具有可持续性。信用分工就是通过对金融主体业务的创新和重组，来调整和优化不同信用层次所形成的信用体系，从而促进金融活动效率的提高。MBS通过信用分工机制，把住房贷款的单一信用进行重组，以使得各金融性专业机构能够专注于信用过程的某一个具体部分，从而形成竞争优势。考虑到信用处理是MBS的核心环节，推进MBS的过程也就伴随着信用体系的再创造和发展，这对于信用体系亟待完善的我国来说，具有特殊的意义。

三、我国推行住房抵押贷款证券化的制约因素

2004年个人住房抵押贷款总规模达到1.6万亿元，占全部金融机构贷款余额的比例上升到9.04％。这些都表明住房抵押贷款证券化的基础资产已初具规模。同时，四大资产管理公司在处置不良资产的过程中也逐渐积累了丰富的经验。开展住房贷款证券化业务条件已基本具备。但是，在我国仍然存在以下制约因素影响此项业务的开展。

（一）贷款的规模问题是影响证券化的基本问题。虽说我国住房贷款证券化业务的规模已经扩大，但其比例仍赶不上发达国家的水平。规模上的限制不利于形成贷款的资产池，不易达到证券化的规模经济要求。除此之外，证券化还要求有不同期限、不同利率水平和不同种类的贷款，而我国目前的住房抵押贷款还难以达到证券化的要求。

（二）市场参与主体的缺位或局限将制约我国住房贷款证券化的发展。首先，在确立MBS模式之前，必须要设立证券化专门机构（SPV）。但对在我国无论是由政府、银行共同出资组建专门的住房抵押证券公司，还是赋予国家开发银行从事此项职能，亦或是由金融资产管理公司担任SPV的职能，仍然存在争议。其次，以住房贷款为基础资产发行的证券信用等级不能达到投资级别，必须有信用担保机构为其担保以提高信用等级。但在我国没有此类专门的机构，到底是由政府还是SPV作为担保机构还没有定论。最后，在我国现阶段，投资主体主要是个人，带有一定的投机性。而作为市场主导力量的机构投资者，如商业银行、保险基金等投资于证券都受到一定的限制，不利于支持抵押证券在证券市场上的发展。

（三）有关法律制度中的缺陷亟待解决。住房贷款证券化必然涉及到商业银行转让或出售债券的行为。而根据《合同法》的规定，我国对合同债权的转让采取通知债务人的原则，那么如果商业银行每转让一笔债权都要通知债务人，银行的成本将大大增加。同时，商业银行出售债权会带来收入，这又涉及一系列税收，如所得税、营业税等使银行的支出增加。成本和支出的增加会挫伤其开展业务的积极性。

（四）证券化专业人才的缺乏，也将影响我国住房贷款证券化业务的推行。住房贷款证券化是一项综合性很强的业务。它联系着房地产、银行、证券、税务、法律、会计等各行业。并且，在证券设计、销售、评估等方面也需要较高的专业水平。这样的人才有待抓紧培养。

四、对我国推行住房抵押贷款证券化的政策建议

第一，扩大一级市场规模，规范操作控制质量。一个具有相当规模的一级市场是对更好地推行住房抵押贷款证券化相当大的支持，而且如果没有一个规范运作的一级市场就不能确保住房抵押贷款证券化的健康发展。

第二，着手建立证券化专门机构SPV。证券化过程中，最关键的中介机构就是SPV。它在证券化过程中承担了信用增级和证券发行的工作，是联接货币市场和资本市场、投资者与发行者的重要纽带。我国应加快在政府主导下设立SPV的进程。

第三，健全完善评级机构，统一规范信用标准。在住房抵押贷款证券化过程中，信用评级机构担负着十分重要的责任，其结果将对投资者的品种选择产生直接影响。可以说，独立、客观的信用评级是住房抵押贷款证券化能否成功的关键。国内评级机构必须加强与国际著名评级机构的合作，学习先进的信用评级技术，借鉴丰富的信用评级经验，提高我国信用评级水平，引导投资者开展投资业务。

第四，完善法律体系，更新税收会计制度。住房抵押贷款证券化涉及多个经济领域，具有系统性、复杂性、综合性的特点，为了住房抵押贷款证券化的顺利推行，应当建立一套完整、严密的法律法规体系，以确定其所涉及的所有参与者之间的权利义务关系，保证证券化的良性运转。同时，我们应当结合一般资产证券化的特征，认真研究住房抵押贷款证券化所具有的特殊性质，理清思路，制定相应的会计和税收制度，真实地记录和反映各个交易环节。另外，在证券化的实施初期，还应当采取多种方式来降低融资成本，以扶持住房抵押贷款证券化的长期发展。

第2篇：住房贷款论文范文

关键词：公积金贷款；管理风险；规避方式

住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。但是，近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，贷款时间的推移，贷款逾期率也不断上升，贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强，管理风险与规避方式显得格外重要。

一、住房公积金贷款管理风险的形成

住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险，同时又有其自身独特的经济风险和管理风险，而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。

（一）运行体制带来的管理风险

国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动，和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。

1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间，存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下，而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心，大力推荐商业贷款，甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象，这样，房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形加大了住房公积金的贷款风险。

2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击，加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多，并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说，都希望资金快速及时到位，惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠，或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款，继而使房改资金中心失去了许多优质客户，无形加大了住房公积金贷款风险。

3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后，没有建立健全和更新，致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势，往往会采用其通畅、便捷的程序，进行贷款人员信息登陆和计息扣款，而房改资金管理中心统计信息滞后，贷款程序无法正常运行，双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体，业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密，既不利于市场的竞争，还加大了住房公积金贷款风险。

4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，贷款发放到位后，银行既不能及时通知客户还款，也不实行跟踪服务，导致客户逾期还款比比皆是，甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人，受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够，致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期，还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户，因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝，由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究，处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面，没有保护广大职工的利益。

（二）政策取向和金融市场形成的管理风险

由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民，同时也决定金融管理风险。

1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性，如遇央行利率上调，职工的还款负担还会加重，逾期率就会上升。

2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，住房公积金配贷既无最低储蓄年限（仅一年）要求，也无最低存款额限制。从现在现阶段看，这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房，刺激居民的有效消费需求，扩大住房公积金信贷规模。但从长远看，今后可能会导致资金缺口，而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。

3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等，由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款，如果贷款期限延长一倍，住房公积金贷款的期限最长可达20年，从机会成本的角度来看，容易产生市场风险，并其风险将增加一倍以上。同时，住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制，更加剧了其风险性。4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。

二、住房公积金贷款管理风险的规避措施

住房公积金贷款管理风险是客观存在的，理应正视和竭力规避，避免出现大的风险损失，根据上述风险的分析，规避住房公积金贷款管理风险，应积极采取应对措施。

（一）确立房改资金管理中心主导地位

解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位，采用房改资金管理中心自营模式，可以实现责、权、利的统一，既能有效地消除委托方式中的利益冲突，又能做到了职责分明。运作高效，彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位，可以自主选择受托人，同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自交给房改资金管理中心，对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误，而导致住房公积金住房贷款出现的风险，应由受委托银行承担，或由房改资金管理中心实行优胜劣汰，充分保证住房公积金贷款管理风险的规避，体现房改资金管理中心的主导地位。

（二）建立贷款风险监管体系

建立贷款风险监管体系，将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中，并授予该体系应履行的功能：一是对个人信用情况进行相应的时实评估，特别应能防范恶意超贷的情况；二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能，实现全过程的监督管理，三是实现个人住房贷款高风险的预警功能，并给出响应的规避建议；四是实现会商制度的建立，房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商，特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应，以期协同规避，对已发生逾期的应协助尽快催收；五是建立个人住房贷款风险基金，实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。

（三）采取相关配套政策措施

1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度，可采取政府扶持（实行贷款贴息政策）、社会参与的办法，组建住房置业担保公司，为借款人提供信用担保，既减轻了这部分低收入职工的债务负担，又化解了金融风险。

2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序，认定后及时核销坏账、呆账。

3、进一步完善住房保险，在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下，应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来，开拓住房保险新业务，既降低保险费用，减轻借款人的负担，又提高借款人的还款能力。

（四）采取相关配套还贷措施

房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量，减少因服务质量带来还贷风险。

1、建立便捷的还款方式，利用银行网点和资源，办理还款储蓄卡或一卡通，实行通存通还，自动划款等便捷的方式，在时间和地点上方便借款人还款。

2、受委托银行贷款放款后，及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况，使借款人知道每月实际应还多少钱，什么时候还，做到心中有数，经济上有准备，敦促贷款人养成良好的还款习惯，减少不必要还款纠纷。

（五）加强贷款抵押审查力度

住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节，严格抵押审查，对降低贷款风险，资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到：

1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续，并做出连带责任承诺，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。

3、控制抵押率，规避抵押物市场价格变动的变现风险。

4、切实执行担保法，对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。

住房公积金作为一种政策性住房资金，取之于民，用之于民，在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策，符合我国的基本国情，也有力地推进了城市住房制度改革和发展，是解决和改善职工住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个的管理过程之中。因此，必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系，进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设，使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验，用法律和制度等管理手段，有效规避住房公积金个人贷款的管理风险，以保障住房公积金贷款的管理风险降到最低的限度。

参考文献：

1、梁万泉.我国个人住房贷款的四大风险及控制[J].青海金融,2006(9).

第3篇：住房贷款论文范文

近年来，为启动商品市场，解决居民居住困难，由房地产开发商、个人购房 户和银行共同参 与的楼宇按揭贷款业务应运而生。但由于我国按揭方面的法律法规不健全，各方缺乏经验， 导致各方当事人在操作中出现许多不规范的行为，产生了纠纷。笔者通过对住房按揭贷款纠 纷案件的审理，及对笔者所在的法院审理的这类纠纷案进行了调查，对住房按揭贷款纠纷案 进行了分析。 一、住房按揭贷款纠纷案的基本情况 我国的按揭业务参考的是香港的作法，按揭实际是为帮助房地产开发商和购房者完成楼宇买 卖而由银行提供抵押贷款的融资业务活动。银行提供的这种贷款称为住房按揭贷款。住房按 揭贷款纠纷案件，海口市新华区法院从1998年开始受理后，呈逐年上升之势。 1.受理的基本情况 该院从1998年开始受理住房按揭贷款纠纷案，当年受理这类案件26件，诉讼标的额最小的为 17万元，最大的为74万元；1999年受理住房按揭贷款纠纷案37件，诉讼标的额最小的为3.6 万元，最多的为80.17万元。2000年仅上半年受理住房按揭贷款纠纷案为117件，诉讼标的数 最小的为3万余元，诉讼标的额最大的为219万元。 从1998年以来，该院所受理的住房按揭贷款案中，所涉及的住房按揭贷款合同均为银行提供 的格式合同，合同的条款基本一致，签订合同的时间为1993年底至1995底这段时间。原告的诉讼请求均为要求解除按揭贷款合同，确认抵押关系成立，判令购房者偿还尚欠的借款本金及利息、罚息，判令房地产商承担连带保证责任。起诉的理由均为购房者与房地产商违约， 未按期偿还按揭贷款及承担保证责任，判决结果一般为确认购房者与房地产商未按期偿还借 款，应负违约责任，购房者应偿还尚欠的本息。但对房地产商所应承担的保证责任及购房者 以所购住房抵押给银行的抵押合同的效力，则有不同的认识及判决结果。 2.住房按揭贷款合同纠纷案件的特点 （1）原告均为银行。该院1998年以来所受理的这类案件，原告大部分为中国建设银行海南 住房城建支行，部分为省工商银行营业部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地产 信贷部改建而成，原建行海南省房地产信贷部最早办理全省住房按揭贷款业务，放贷后因追 索按揭贷款，建行海南住房城建支行将被告在海口市的案件，除个别案件标的额超300万元 的以 外，都诉至新华法院，因此，海口市绝大部分的住房按揭贷款合同纠纷案均由该院审理。 （2）被告均有两个，一被告为个人购房者，这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本 付息，但随后就不再还款，也不主动与按揭银行联系；另一被告为售房方的房地产开发商， 房地产开发商是作为保证人而被原告列为被告之一的。 （3）被告下落不明、不应诉者多。作为房地产开发商的被告均出庭应诉，但作为个人购房 者的被告，则大多下落不明。如1999年所受理的这类案件中，出庭应诉的购房者只有4个人，2人收到开庭传票后未到庭参加诉讼，其余的均为下落不明。这部分下落不明的当事人， 有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所购的住房，既未还款也未与银行联系，法院查找无着，无法直接送达，只能按照我国《民事诉讼法》第八十四条的 规定，按下落不明公告送达。有一方当事人下落不明的案件约占所受理的住房按揭贷款案件 的81%，也就是说缺席判决的案件约占81%. （4）个案的具体情况有所不同，涉及到法律适用问题的较多。虽然该院所受理的住房按揭 贷款纠纷案均为追索尚欠本息的案件，但由于个案所涉及的住房按揭贷款合同的签订时间不 同、期限不同，对担保合同关系的效力、保证期限等方面所适用的法律均不同，处理结果亦 有所不同。 3.产生诉讼的主要原因 从1998年以来，该院受理的涉及住房按揭贷款纠纷案件数量上升较快，经初步分析，产生纠纷引起诉讼的原因主要有以下几个方面： （1）因购房者与房地产商之间的纠纷，引起住房按揭贷款合同的不完全履行。银行与购房者及房地产商签订住房按揭贷款合同，其前提是购房者已与房地产商签订了买卖合同，为了购 房者支付部分购房款而由银行提供按揭贷款。对购房者而言，这里主要涉及到两个法律关系，一为购房者与房地产商的房屋买卖合同关系，另一个法律关系为购房者与银行、房地产商 的按揭关系，所涉及的两种合同关系密切，但属不同法律性质。而购房者因 按揭贷款的目的 是为履行房屋买卖合同，所以往往更看重与房地产商的房屋买卖合同，一旦其就房屋交付的 时间、质量等与房地产商发生纠纷，购房者就以房地产商违反房屋买卖合同为由，不履行按 揭还款义务。 （2）因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。有的购房者因对海南的经济环境不 满意，而离开海南到别处发展，对原所购的房屋既不居住也不再还款；有的购房者因工作变动、下岗，每月按揭还款额较高等原因，无力偿还按揭借款。 （3）因房地产行情变动等原因，购房者不愿偿还按揭贷款。因引起纠纷的住房按揭贷款合 同，签订的时间在1993年底至1995年，当时房地产高潮尚有余温，房价在当时看来不算高， 但与这两年相比，房价相对较高，而大部分的按揭期限均为五年，甚至更短，购房者每月等 额偿还的贷款额较大，购房者认为负担较重，因而有些购房者转而另行以低价购买其认为质 量较好，房价便宜的住房而不履行原按揭贷款合同。 二、住房按揭贷款纠纷案审理中应注意的几个问题 1.注意区分按揭贷款纠纷中涉及的法律关系。 从理论上分析，按揭贷款所涉及的法律关系较多。第一个法律关系是按揭人（购房者）因购 房与房地产商发生的房屋买卖关系，第二个法律关系是按揭人因支付购房款向银行贷款而发 生的借贷关系，第三个法律关系是按揭人将所购房屋作为按月还本付息的担保所发生的抵押 关系，第四个法律关系是房地产商为保证按揭人清偿贷款与银行发生的保证关系，第五个法 律关系是按揭人按银行指定险种向保险公司办理所购房屋保险而发生的保险关系，第六个法 律关 系是按揭人不能按规定向银行偿还本息，由房地产商将房屋回购的关系。〖ZW（〗参见李锲：《试论按揭的法律属性》，载《政法与法律》，1998年第3期。〖ZW）〗从实践来看，通常涉及的是前四种关系。正确界定因按揭产生的法律关系，是正确处理这类案件的前提。 2.注意根据住房按揭贷款合同签订履行的时间，确定法律适用及处理原则。 为适应建立和发展社会主义市场经济的需要，我国的法律在不断地修改、完善，近几年来颁布了不少新的法律。由于住房按揭贷款合同签订的时间、履行的期限不同，处理这类纠纷时 适用的法律有可能不同，进而会影响到纠纷各方的法律责任的承担问题。在所受理的这类纠 纷案中，住房按揭贷款合同的签订时间跨度从1993年底至1995年底，同样内容的合同、同样 的事由起诉，其法律的适用与处理原则可能完全不同。 （1）关于法律适用：1993年底至1995年1月1日前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《民法通则》及最高法院适用民法通则的意见，《经济合同法》及最高法院1994年颁布 的《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》、《借款合同条例》以及中国人 民银行的有关规定等，不能适用于1995年10月1日起实施的《担保法》。1995年1月1日起至1 995 年10月1日之前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《城市房地产管理法》及《民法通则》及其《意见》、《经济合同法》、《借款合同条例》等。1995年10月1日之后签订 的住房按揭贷款合同，适用《城市房地产管理法》、《担保法》、《民法通则》、《经济合 同法》、《借款合同条例》等，合同的履行期限跨过1999年10月1日的，可以适用《合同法 》有关合同履行一章的规定。 （2）关于处理原则 ①关于住房按揭贷款合同纠纷所涉及的购房及贷款行为，只要其不违反当时的法律、法规规 定，一般认定为有效的民事法律行为。 ②对于住房按揭贷款合同纠纷中涉及的购房者与按揭权人银行的房屋抵押合同关系，依有关 规定办理了抵押登记的应确认为有效；除了合同中约定不办理抵押登记无效外，在1995年1 月1日前所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记不违反法律法规规定，应为有效合同，不应以未办理抵押登记而认定为无效；在1995年1月1日之后所签订的住房抵押合同，不办理抵 押登记的应确认为抵押合同尚未生效，不能确定为无效。在审判实践中对在这种情况下，抵 押合同是尚未生效还是无效，有不同的认识。根据我国《城市房地产管理法》第61条、《担保法》第41条的规定，抵押合同自登记之日起生效，而非无效。抵押合同未生效与无效是两 个性质不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具备生效的条件，合同尚不具备约束力，如生效的条件成就，合同即可生效，而 无效的合同是指合同违反法律的禁止性规定 等，自始就不具备法律约束力。有一种观点认为，1995年1月1日前未办理抵押登记，违反了 国务院1990年的《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第35条有关地上建筑物抵押 应依照规定办理抵押登记的规定，因而无效。但由于在此之前一直无法律和行政法规规定如 何办理抵押登记，因而无法依该条例规定的规范办理抵押登记，不能以未登记为由认定抵押 合同无效。 ③房地产商作为保证人是否承担责任、承担何种责任，审判实践中有不同的认识。笔者认为，其处理原则是：保证合同有效的，依合同约定的保证期限、范围、保证方式确定保证人的 责任， 住房按揭贷款合同中约定保证人承担的是一般保证还是连带责任保证责任的，从共约定。对由于合同未约定或约定不明的，依其应适用的有关法律法规、司法解释来确定，如适用最高 法院《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》第七条的规定，保证人承担的 是赔偿责任，如适用《担保法》第十九条的规定，则保证人承担连带责任保证。对于保证人 担保的范围，在没有约定或约定不明确的情况下，保证人对保证人全部债务承担保证责任； 应适用《担保法》的，因这类住房按揭贷款均用所购住房抵押，应注意根据该法第二十八条 第一款的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人只对物的担保以外的债务承担保 证责任。 保证责任期限未约定或约定不明确的，如应适用最高法院的《规定》，则保证人应当在被保 证人承担责任的期限承担保证责任，如应适用《担保法》第二十五条的，则保证期间为主债 务履行期届满之日起六个月。 三、住房按揭贷款有关问题的分析 （一）住房按揭贷款合同与传统按揭的异同： 从所受理的住房按揭贷款合同纠纷案分析，海南省有关银行所办理的住房按揭贷款业务与传 统的按揭相同之处在于：采用按揭的方法，其目的均是为了取得银行贷款，进而促使购房者与房地产商之间的房屋买卖合同得以完成，采用按揭方法比一般的担保贷款条件严格。以香港法律为例，房地产商以按揭方法出售商品房，必须具备的条件多达18项；〖ZW（〗见许合 进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第2期，第34页。〖ZW）〗而中国人民银行 于1997年4月28日颁发的《个人住房担保贷款管理试行办法》和1998年5月9日颁发的《个人住房担保贷款管理办法》对个人住房贷款的对象、条件、程序都有严格的规定。 现住房按揭贷款合同与传统按揭的不同之处在于： （1）传统的按揭一般是约定楼宇所有权不直接转让给购房者，而是由购房者充当按揭人，把楼宇作按揭标的物，由按揭人用按揭的方法将楼宇所有权转让给银行（购房者保留赎回权），待银行收回贷款本息后，按揭权人即银行才将楼宇所有权让渡给按揭人。而我省已开展的住房按揭贷款，其担保方式一般为抵押加保证，即购房者除以所购住房抵押或采取质押外，房地产商必须作为购房者向银行还本付息的保证人。而且购房者与房地产商在房屋买卖合 同和住房按揭贷款合同中，均未规定楼宇所有权的让渡问题，而都约定所购房屋直接转让给 购房者。 （2）传统的按揭一般不以住房储蓄为前提，按揭权人银行提供的是信贷资金贷款（以所购 楼宇等按揭标的物），而现开展的住房按揭贷款包括两种，一种为住房公积金贷款，以购房 者有住房公积金为前提；另一种为信贷资金贷款，又称自营贷款，是银行用信贷资金发放的个人住房贷款。二者在贷款利率、期限上均有不同，这在《个人住房贷款管理办法》中有明 文规定。 （二）住房按揭贷款操作中的存在的问题及建议 1从住房按揭贷款纠纷案的审理情况看，住房按揭贷款的操作中，存在的问题主要有： （1）按揭期限普遍太短。从我国的经济发展、个人收入状况和购房价来看，个人偿付购房 款的能力并不高，在已按规定支付首期不少于30%购房款的情况下，如实行的五年五成、二年五成按揭，每月还款额较高，超过一般收入家庭的承受能力，特别是在社会的转型期，个 人的收入起伏较大，大部分当被告的个人购房者系无力连续每月支付较高的贷款本息而违约的。 （2）按揭人（购房者）与按揭权人（银行）大都未办理房产抵押登记手续。其原因在于银 行不主动，购房者不配合或房屋抵押登记部门对按揭标的物为期房的不予办理抵押登记等，共结果可能导致抵押合同未生效，银行无法行使优先受偿权。 （3 ）对保证人（房地产商）的保证方式约定不明。对保证方式的明确约定，有助于正确确 定保证人应承担的责任。《担保法》规定保证方式有一般保证和连带责任保证，而产生纠 纷的住房按揭贷款合同中均未明确规定保证的具体方式，而代之以“无条件担保责任”、“不可撤销担保责任”等字眼，以致诉讼中当事人和审判人员对这样的约定是否属于明确约定，或属于哪一种保证方式有不同的看法。 2完善住房按揭贷款机制的对策 为启动商品房市场，特别是为处置海南积压房地产，解决空置房屋多，而居民购买能力不足 的矛盾，完善住房按揭贷款机制是发展房地产业的一个重要的方面。 （1）合理确定按揭比例和按揭期限 如前所述，过低的按揭比例和期限，超过了一般收入家庭的承受能力，制约了居民对按揭贷 款的需求，即使银行发放了按揭贷款，也不能如期收回本息，按揭违约率高，使住房按揭业 务的发展受到影响。从国外按揭业务的运作来看，按揭期限超过十年，按揭比例高于70%的 情况比较普遍。 （参见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第6期。）适当延长按揭期限，提高按揭比例，使首期付款与每月还款额降低，才能与 居民的承受能力相适应，从而激发居民对按揭贷款的需求，减少按揭贷款违约率，有利于银 行按揭贷款业务的长期、健康的发展。中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》第五 条规定了首期付款的比例不低于30%，说明按揭的比例不高于70%，第十条规定：最长贷款期 限不超过20年。但实践中不少是五年五成的按揭，增大了对购房者支付首期款与每月还款额 的压力。因此，银行应合理确定按揭贷款期和比例，国家有关部门对按揭期限、比例的规定 应再适当放宽。 （2）进一步完善住房按揭的法律法规，明确按揭当事人的权利义务 我国对按揭还没有统一的法律规定，除个别银行制定了试行办法外，中国人民银行于1997年 4月28日印发了《个人住房担保贷款管理试行办法》，1998年5月1日印发了《个人住房贷款 管理办法》，对具有住房按揭性质的贷款管理办法进行了规定，但对按揭贷款当事人的权利 义务规定不具体，而且仅是从银行办理贷款的角度进行了规定。而实践中，住房按揭贷款旦 呈不规范之势。在当事人法律意识不强，住房按揭贷款合同约定不明确的情况下，在担保法 或民法典中对按揭贷款进行规定，有利于规范房地产市场的发展和推动住房按揭市场的正常运转。

第4篇：住房贷款论文范文

从相关国家的经验来看,住房抵押贷款证券化的推行需要具备以下四个基本的市场和制度条件:首先需要有大量的作为证券化标的住房抵押贷款存量;其次是市场上要有大量潜在的对住房抵押贷款证券的有效需求;第三,市场上存在被广大投资者所认可的权威信用评级等中介机构;第四,完善的制度和法律环境。但是,从下面的分析可以看出,当前我国这几个条件还不太成熟,因而可以说大规模推行房地产证券化的时机还没有到来。

一、要推动中国的住房抵押贷款证券化,必须满足的最基本的条件就是市场上存在数量可观的可以用来证券化的资产标的——住房抵押贷款存量。

虽然自1998年启动住房抵押贷款以来,中国的住房抵押贷款发展十分迅速,贷款规模年平均增长率接近30％。但是由于启动时间较晚,当前我国的住房抵押贷款存量相对来说还是很小,住房贷款一级市场发育还严重不足。根据中国人民银行统计,截止到2004年末,个人住房贷款余额已达到15922.3亿元。分别占GDP和个人消费贷款总额的11.7％和93.5％。但是与发达国家相比。这样的规模还是显得过小。早在2001年,住房抵押贷款占GDP的比重,英国为60％、德国为47％、荷兰则为74％,由此可见我国住房抵押贷款的规模存量之小。在资产证券化的技术操作过程中,如果没有相应的贷款存量规模作保证。就很难在有限规模的资产池中组合出相似期限、利率,违约率及提前清偿率的抵押贷款组群,更谈不上有效地对资产池中的抵押贷款进行信用增级的标准化处理。更为不利的是,由于我国启动个人住房抵押贷款较为仓促,商业银行对这类贷款的技术操作还处于试验阶段。虽然中国人民银行曾下发了统一的个人住房抵押贷款办法,但由于各地、各行之间的情况不同,在具体操作中并没有形成全国统一的、标准化的住房抵押贷款体系。而贷款条件高相似度,是对资产池中的抵押贷款进行标准化处理、实现信用增级的一个重要条件,这一点也增加了我国推行住房贷款抵押证券化的难度。

另外根据国际惯例。只有当个人住房贷款的比重达到18％～20％时,商业银行的整体流动性才会成为比较突出的问题。但是,当前我国个人住房贷款的规模离这一标准还有很大一段距离,中国商业银行现在面临的首要问题还不是流动性风险。相反由于住房抵押贷款总体上来说是一种比较优质的长期贷款,违约率极低(约为0.5％),大多数银行并不情愿将这类贷款出售来进行证券化处理。因而住房抵押贷款证券化对当前中国的商业银行而言,虽然有必要但不是很迫切。这导致当前我国银行等金融机构对推行住房抵押贷款证券化的热情不高,增加了住房抵押贷款证券化推行的难度。

二、资产证券化作为一种融资方式,它的推行需要有长期、稳定的资金供给来源,也就要求市场上存在比较稳定的对于该类资产支持证券的需求。

从相关国家的经验来看,由于该类资产支持证券的复杂性,个人投资者没有能力也不可能对自己投资策略的收益与风险进行有效分析。同时,资产支持证券还是一种大额的标准化交易,对投资者的资金数量也有一定的要求。因而资产支持证券的主要投资需求来自机构投资者,像养老基金、投资基金、保险公司等。但是就中国目前的情况来看,我们不能期望中国的机构投资者能在推动住房抵押贷款证券化过程中发挥多大的作用。一方面,与发达国家相比。我国能够参与证券投资的机构投资者在数量上十分有限,典型的机构投资者的数量就更加有限。另一方面,机构投资者能够真正用于证券投资的资金规模也很有限。这首先因为根据我国现行的金融制度,银行、保险公司和养老基金等机构投资者在从事证券投资方面还存在诸多限制,使得这些机构投资者拥有的长期资金无法有效地进入证券市场;其次,中国现有的主要机构投资者的自身发展状况不佳、规模有限,很难成为推动住房抵押贷款证券化的主要动力,例如当前我国的证券公司和养老基金就遇到了比较严峻的难题。

通过上面的分析我们可以发现,当前中国推行住房抵押贷款证券化还缺乏大量、持续、稳定的长期资金支持,对资产支持证券的市场需求力量还不是十分雄厚,这也是中国推行住房抵押贷款证券化所面临的需求方面的障碍。

三、住房抵押贷款证券化作为一项高度技术化的金融创新业务,完善和规范的资产证券化技术支撑体系是保证住房抵押贷款证券化顺利推行的必不可少的环节,这其中独立、客观、公正的信用评估是住房抵押贷款证券化成败的关键。

在成熟的资产证券化体系中,一般会由国家出面,建立全国统一的担保机构,对证券化资产标的进行担保或保险,再通过权威评估机构的认证,使其信用等级得以保障。一般情况下,资产支持证券的发行需要经过两道评级:第一道是对交易机构和资产支持证券考核评价的内部评级,因为一般国家都有法律明文规定,资本市场只能公募经过信用评级的票据,并规定一些机构投资者只能对具备投资级别的证券进行投资;第二道是发行评级,并将结果向投资者公告,以帮助投资者做出正确的投资策略。而这些评估工作都需要由权威性的评估机构来完成。而我国目前的评估体制还欠完善,评级机构的运作也很不规范,信用评级透明度不高,没有形成一个统一的评估标准,难以做到独立、客观、公正地评估,甚至可能会出现为推行住房抵押贷款证券化肆意美化资产、随意提高其信用级别的现象。因此,当前我国亟待进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设,规范信用评估行为,完善资产评估及个人信用认证的标准体系,建立几个为市场所认可的权威性的评估机构,为推行住房抵押贷款证券化做准备。

四,推行资产证券化还要有完善的法律制度体系作保障。

第5篇：住房贷款论文范文

随着我国经济社会的不断发展，国民健康状况及医疗水平的提升，人均预期寿命已达到75岁。全国老龄工作委员会办公室指出目前我国已进入老龄社会，并处于快速老龄化阶段。据预测，至2013年年末，我国60岁以上的老年人将突破两个亿，占总人口数量的1/5;到2050年我国60岁及以上的老年人口数量将达到4.3亿，占总人口数量的1/4。另外，社会环境发生变化，“四二一”家庭的增加使得传统的家庭养老困难重重。目前，我国养老保障体系是以国家养老保险为基础、企业养老保险和个人储蓄养老保险为补充，但鉴于我国养老问题的紧迫性及我国养老保障体系中的一系列问题，为了更好的解决养老问题，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

发达国家比我国较早进入老龄化社会，社会服务保障体系相对完善，金融保险市场发达，相关养老经验丰富。纵观世界各国的反向抵押贷款业务，美国的相关业务开展相对深入、制度相对完善、影响相对广泛，其制度模式、政策法规等对我国以房养老具有较好的借鉴意义。因此，本文主要分析美国的运行模式，同时因亚洲文化的特殊性，还分析了新加坡和日本的运行模式。借鉴别国经验，依据我国实际现状发展适合国民的金融养老产品，对缓解我国养老压力，提高老年人晚年生活质量意义重大。

二、“以房养老”的概述

“以房养老”概念有广义、狭义之分，在此主要讨论其狭义概念，即“住房反向抵押贷款”(Housing Reverse Mortgage)。传统的“住房抵押贷款”又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还款付息，而在未还清本息之前，购房者不能拥有全部房产产权。而“反向”即指银行或保险公司等金融机构同意借款人以拥有的独立房产为抵押，其独立评估机构受委托对借款人进行综合评估，评估内容包括借款人年龄、预期寿命、房产未来估值及折损等。金融机构按其房屋的评估价值减去房屋折损及未来贷款利息及各项咨询服务费用后，将房屋剩余价值分摊到预期寿命年限中去，即定期或一次性从金融机构领取一定数额的现金，以满足“住房富有、现金贫穷”的老年人日常生活及医疗保障的需求。借款人去世或永久性搬离房屋时，贷款的金融机构才有权处置该房产，将房屋进行出租、销售或拍卖，从而获得贷款补偿。但贷款人或其继承人还清贷款及贷款利息时，可重新获得房屋的所有权。

“住房反向抵押贷款”主要面向退休后储蓄减少、退休金和基本养老金较少，而子女没有赡养能力或没有子女的，[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]不足以保持退休前的生活水平及医疗卫生保障的老年人。这种状况下，拥有独立产权住房的老年人可以通过住房反向抵押贷款方式将固定资产转化为现金流，以保障老年生活水平。

三、“以房养老”的国际模式

(一)“以房养老”的美国模式

目前，美国是住房反向抵押贷款发展最成熟、最完善的国家。美国住房反向抵押贷款于20世纪60年代萌芽，至20世纪80年代初期，对住房反向抵押贷款大都停留在理论研究，且业务数量甚少。真正意义上的发展是1987年联邦政府颁布《1987年国家住房法案》，明确阐述了联邦政府对于住房反向抵押贷款的政策。1989年美国联邦住房管理局(FHA)推出住房价值可转换抵押贷款(Home Equity Converse Mortgage， HECM)，同时美国住房按揭贷款联合会(房利美 Fannie Mae)将资本证券化引入住房反抵押贷款的资本运作，加强了住房反向抵押贷款的流动性。2000年以后，由于国会和政府的支持及消费者的认同，美国住房反向抵押贷款迅速发展。目前，美国有125家金融机构提供住房反向抵押贷款，每年签订贷款合约13000～18000笔[1]。现阶段，美国已形成了三类产品为主体的反向住房抵押贷款市场：美国联邦抵押联合会推行的房屋价值转化抵押贷款(Home Equity Conversion Mortgage，简称HECM)、房利美公司推出的房屋保管者(Home Keeper)和私营机构财务自由老年人融资公司推出的财务自由计划(Financial Freedom Plan)。

目前，HECM是美国反向抵押贷款市场中规模最大、最重要的贷款品种。在美国各州都能获得，约占美国住房反向抵押贷款市场的95%，因此本文主要就HECM的各项规定进行解释说明。

1.申请者条件要求

住房反向抵押贷款提供的对象是62岁及以上的、拥有独立产权的老年人，且要求该抵押房屋为老年人的主要居住地。申请者要向相关机构提出贷款申请并签署协议。

申请者在申请贷款之前要向相关机构咨询，并出示证明。咨询的目的是为了确保借款人充分了解住房反向抵押贷款的益处和弊端、除住房反向抵押贷款外的其他可能选择，以及住房反向抵押贷款将对他们生活及财务状况有何影响[2]。咨询机构必须是经美国住房和城市发展部(the Department of Housing and Urban Development，简称HUD)批准的机构，这些机构要与反向抵押贷款的提供者保持独立关系，并确保信息的真实性。咨询机构多为专业咨询公司或老年机构，以保证潜在申请者得到准确的信息。

2.贷款额度及贷款发放、偿还方式

贷款的额度主要受借款人的年龄、当时市场利率的影响及房屋评估价值的限制。贷款额度要低于房产的评估价值或者房屋的出售价格。房屋价值越大，可贷金额越多。但贷款额度有所限制，最高额度为$417000，贷款最高额度因所在地不同而额度不同。

贷款的发放及偿还也较为灵活。一次性全部领取、一段时间内分期分段领取或者取得一个信用额度，都是可以选择的领取方式。在信用额度内，贷款人可以按需提取。所贷款项可以按借款者的意愿，选择将来某一时期偿还，也可以选择借款者死亡或者永久性迁出后偿还[3]。房屋出售后扣除贷款本利之后的剩余价值返回给贷款人或其继承者。在贷款协议到期时，房屋将被放贷机构出售，房屋出售后扣除贷款本利和后的剩余价值返回给贷款人或其继承者，若房屋出售所得金额不足偿还贷款的，放贷机构对贷款人及其继承人也无追索权。

3.借款机构的相关要求

房屋价值转化抵押贷款(HECM)是由政府主导，贷款机构为联邦住房管理局(FHA)授权的银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构[4]。当资产出售时，贷款额度超出净资产的话，联邦住房管理局(FHA)承保的保险可以保障贷款机构避免损失。

对房屋价值可转换抵押贷款(HECM)产品来说，利率由政府规定，但贷款机构可以根据各自情况调整利率水平：利率根据一年期短期国库债券利率调整;年度调整利率最高上浮2%，总共不得超过5%;月度调整利率总共上浮不得超过10%。

4.申请涉及的费用

(1)贷款申请费。即用于借款人准备借款合同及贷款程序中的费用。该贷款申请费的多少依据申请者的房屋评估价值[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]。如果房屋评估价值低于12.5万美元，则贷款人只需交付$2500的申请费;如果房屋评估价值超过100万美元，则该费用计算公式为20万美元的2%加上超出20万美元之后的剩余房屋价值的1%，但该费用最多不超过6000美元。例如，一个房屋价值为25万美元，则贷款申请费用为$4500(2%*$200000+1%*$50000=$4500)[5]。实际中，不同贷款机构的收取的实际费用不同。

(2)贷款保险费。申请者申请反向抵押贷款时必须购买联邦政府的保险。HECM保险保证贷款机构破产后借款人仍继续收到贷款;或贷款到期，贷款数额超出住房价值、房屋贬值，出售住房得到的资金不能弥补全部贷款，则联邦保险可确保贷款人能全额收回贷款。贷款保险费按房屋评估价值的2%收取，最高不能超过HUD规定的房屋价值的2%，之后每年的年保险费为贷款额的50个基点。另外，HECM最新规定，允许消费者一次性付清保险费，以保证他们将来足额拿到贷款。

(3)房屋产权调查费用及产权保证保险费。不同的州域和贷款机构对房屋产权调查费用的收费标准不同。

(4)房屋评估费用。申请反向抵押贷款前要申请房屋评估。房屋评估费用受房屋评估价值和房屋所在州域不同而变动。该费用由房屋所有者在反向抵押贷款申请前用现金支付，且该费用不能用所贷款支付。

(5)服务费。服务费用由贷款机构向申请者收取，服务内容不仅包括初期借款服务，还包括之后发送账目清单及合同执行的一系列服务。费用大概为每月30～60美元不等。该费用每月提前从贷款金额中扣除。每年的借款手续费也提前从贷款金额中扣除。

签订反向抵押贷款合同后，房屋所有者仍要求缴纳房产税、房屋责任保险，直至房屋所有权转移到贷款机构。

5.风险分析

(1)借贷人的风险。首先，住房反向抵押贷款需要高额咨询成本和手续费用，交易成本比较高，通常占到住房价值的1%～2%。对于房屋价值较低的申请者，是一笔较大的支出。住房反向抵押贷款协议签订后，借款人还可以居住在自有房屋内，所以，从美国来看，联邦住房管理局(FHA)规定的可贷金额不少于住房评估价值的40%，不超过住房评估价值的60%。其次，当借款人不能持续缴纳财产税、保险和房屋修理费用时，则抵押贷款合同失效，贷款金额及利息需全部偿还。另外，对于和配偶一起借款的老年人来说，当其中一方老人去世或永久性搬离(即需要医疗救助)时，对于另一方，若不全部偿还贷款则无权继续居住在该房屋中，即丧失抵押品赎回权，这对于其中另一方将来的生活造成了影响。

(2)贷款者的风险分析。一方面，对于住房反向抵押贷款的放贷人来说，所有欠债都依赖于未来住房销售时的收入，对借款人住房以外的财富或收入没有追索权。因此，房屋价值的波动是影响贷款机构风险的重要因素。另一方面，由于信息不对称，借款人对自己的身体状况认知相对贷款人有优势，当借款人的寿命大于预期寿命时，导致贷款数额高于房屋价值的风险。

(二)“以房养老”的新加坡模式

新加坡实行“以房养老”模式已超过了10年，亚洲文化的特殊性使新加坡的“以房养老”模式有较强的借鉴性。本文主要介绍新加坡的住房反向抵押贷款的模式。

新加坡的住房反向抵押贷款是于1997年由职总英康保险合作社率先推出的，60岁以上拥有私人住房且产权在70年以上、并且是公司的寿险保户的老年人可以申请将房子抵押给职总英康保险合作社，由其一次性或分期支付养老金。老年人在去世前可以居住在抵押的住房内，保险公司在老人去世后处理房屋产权，若有房屋价值高于贷款金额及其利息，则其继承人有权获取剩余资金。但此产品仅限于私人建造的商品房且该产品的设计是有追索权，一旦贷款本利和超过房屋价值，屋主或其继承人就必须负担超过部分的归还。这使得房屋所有者担心由于长寿问题导致本利和超过贷款而被迫出售房屋[6]。

新加坡政府组屋全称为组合房屋，其主要提供给中低收入者、由建屋发展局统一建造和管理。2006年3月，新加坡八成居民人口的政府组屋也可以申请住房反向抵押贷款。拥有政府组屋的70～90岁的老年人，将房屋抵押给职总英康保险合作社，保险合作社负责发放生活费，直至贷款期满或屋主去世。贷款机构获得房屋所有权后，卖掉房屋，以收回贷款，或申请者的家人、继承人还钱贷款收回房子。

(三)“以房养老”的日本模式

东京都的武藏野市于1981年将“以房养老”模式引入日本，现阶段实行的“住房反向抵押贷款”有地方政府的福利部门为主体的政府“以房养老”模式，也有通过银行等民间金融机构参与机构的“以房养老”的模式。

1.政府参与型

就政府福利部门推行的模式来说，各地具体实施模式不同，但总体上，申请门槛较高。以东京为例，要求申请人拥有独立产权的65岁以上的老年人，且不能与子女同住;要求建筑为独门独户且土地价值在1500万日元以上。低于当地低收入标准的家庭无资格申请，且已享受“低保”的家庭不能申请，集体住宅不能申请。

每个月的融资上限是30万日元(可以支持老年人夫妇两人的生活)，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%。贷款额度到达总额度上限，则贷款期满。每三个月发放一次生活费，贷款利率比较低，约为年利率3%。贷款的偿还期限是申请人去世后三个月内，由担保人负责一次性偿还[7]。

2.民间机构参与型

参与“以房养老”的民营机构大多为银行、信托公司、信托银行及房地产公司。而结合信托业务开展“以房养老”是日本的典型特点。1981年在武藏野市试点推广时，信托业务就有所涉及。日本将结合信托业务的住房反向抵押贷款称作“资产活用型银行贷款”或“信托反向抵押”。民营机构参与的方式主要采用借贷人将[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]房屋抵押，向经办机构贷款。为进一步发展信托业务，日本已经尝试提出新信托反向抵押的框架——信托银行通过借款人的抵押房产生成金融资产年金，贷款人将为借款人提供医疗看护资金，同时将金融资产年金证券化，向流通市场上的投资人推出证券化产品[8]。该信托业务可以使多数信托机构持有的居住用不动产结合，形成更大的资产资源。

四、国外“以房养老”经验的启示

(一)完善法律法规

各国住房反向抵押贷款的发展，都是在政府制定了相关法律法规，保障机构及申请者的权益的基础上而发展起来的。住房反向抵押贷款涉及产权、土地70年使用权限、金融保险及市场监管等问题，这些需要政府完善相关法律法规，明确市场参与主体，规范市场运作环境，增加市场透明度，增强借款方的市场信心。

(二)政府支持

国外经验表明，住房反向抵押贷款的发展，都离不开政府的大力支持。包括市场培育、资金支持、风险保障、监督审查等。住房反向抵押贷款发展过程中还会面临利率波动、寿命风险及房价波动等的可能性。同时，参与其中的借款人多为老年人，贷款机构多为银行和保险公司，要求风险控制能力高。因此，没有政府的支持培育，相关金融机构及贷款人将会面临较大的风险，不利于我国住房反向抵押贷款的发展。

(三)加大思想宣传

受中国传统文化影响，我国国民对“以房养老”模式的接受度较低，住房反向抵押贷款的顺利推行需要国民对住房反向抵押贷款的了解及认可。虽大部分机构民众对住房反向抵押贷款有了初步认识，但了解程度不够深入，要加大对其宣传力度，使各层级政府、社会、相关机构及国民真正了解其发展模式及利弊。

第6篇：住房贷款论文范文

关键词：公积金贷款；住宅价格；地区差异性

住房公积金制度是我国20世纪90年代的一项制度创新，实现了住房从实物分配快速向货币化分配转变、完善我国住房供应体系、提高中低收入家庭居住条件等方面发挥了关键作用。目前，住房公积金制度覆盖面、社会关注度和影响面越来越高。截至2011年底全国实缴人数达9 650.8万人，缴存总额40 577.15亿元，缴存余额21 891.69亿元，个人提取总额达18 685.45亿元，个人累计发放贷款总额22 403.3亿元。国内对公积金制度的研究主要以定性研究为主，定量分析较少。对影响房地产价格机制的研究，很少将住房公积金贷款作为研究影响房地产价格的变量因素。因此，研究住房公积金贷款如何对住宅价格产生影响机制，可以丰富和完善影响房地产价格因素的内容。对于住房公积金贷款能否促进住房需求因而影响住宅价格？这种影响程度是否显著？以及住房公积金贷款政策能否向市场发送有效信号影响房价预期？在公积金制度发展水平不同的地区作用大小和方式是否都相同？研究上述问题，对探索公积金制度影响房地产住宅价格的理论和现实具有重要意义。

一、 相关文献述评

从现有的文献看，学术界认为显著影响住宅价格的主要因素是住房融资体制运转的效率以及相关的信贷政策。一些学者认为房地产价格与住房贷款呈现显著的正相关特征，提高住房贷款利率能有效抑制住房价格上涨（张涛，2006），消费者收入提高、政府通过金融支持提高贷款规模能够持续推动住房价格上涨（余壮雄，2010）。部分学者指出，信贷政策影响住房消费者的贷款决策十分显著，不同贷款期限之间的利差幅度明显影响贷款者决定贷款期限的长短，并且利差越大，选择短期商业性贷款就越多，而上述情况在住房公积金贷款利率差的影响程度却较小（叶光亮，2011）。同时，利率对房价具有显著的负相关性，而且不同住宅类型的影响程度也不同，其对普通住宅价格的敏感度要高于经济适用房和高档住宅（沈悦等，2011）。另外，还有一些学者研究了住房公积金制度与住宅消费之间的关系，周京奎（2012）指出住房公积金缴存额度对职工家庭住房支付能力呈现正向影响特征，住房公积金政策已逐渐显示向中高收入群体倾斜，呈现出收入二次分配的社会不公平性，其对改善型住宅需求的影响程度要高于刚需型住宅需求。上述研究主要从房地产信贷政策对住房价格著影响出发，研究对象主要集中于商业银行，以住房公积金贷款为研究对象不仅较少，而且研究注重定性分析。本文基于实证的方法来分析研究公积金贷款如何影响住宅价格，给出调整住房公积金贷款政策、提高居民住房消费能力的政策建议。

二、 公积金贷款对住宅价格影响的理论分析

通过为购房者提供公积金贷款这种低成本金融产品，刺激居民的住房消费需求，推动市场改变住宅供需关系，影响住宅价格；另外通过调整贷款政策向市场发出信号，改变购房者对住宅价格的预期，影响市场房价。居民住宅主要包括经济适用房、商品房和高档住房。下文分析公积金贷款对不同类型住宅价格的影响机制。

1. 对经济适用房价格的影响。经济适用房（以下简称“保障房”）是面向中低收入者的自住型住房，其申购和买卖具有严格的限制。由于中低收入者可支配收入较低，购房能力低，它的需求曲线价格弹性很大，价格的微小变动将引起需求的较大波动。图1中，D1为未使用公积金贷款的中低收入者的需求曲线。

政府提供土地、税收享受优惠政策组织开发，其销售价格严格管制，开发商不能根据市场决定供给量和自主定价，政府“微利保本”政策管控。因此，供给对价格的弹性较小。S1为保障房的初始供给曲线，当中低收入者不使用住房公积金贷款时，保障房的市场均衡点为E1点；当他们使用住房公积金贷款时，购房能力相对提高，购房成本相对降低，他们可承受更高的住宅价格。由于住房公积金缴存额是其月工资收入的一定比例额，该群体公积金缴存额很低，他们的购房消费需求增长十分有限。因此，需求曲线D1移至D2位置。D2表示用住房公积金贷款购买保障房时的需求曲线。此时，住宅均衡价格和消费量上升，市场均衡点为E2。

假设保障房开发商能自主供给，当其市场价格上涨，将会刺激开发商增量供给，则供给曲线由S1移至S2，保障房的市场均衡点位E3。此时，中低收入者使用住房公积金贷款，提升保障房的有效需求，刺激市场增加供给量，改善市场均衡价格。由于中低收入者的购房支付能力较弱，保障房主要是自住性住房而非投资性住房。因此，公积金贷款政策的调整对保障房者市场价格的预期影响小。

2. 对普通商品房价格的影响。普通住宅的主要消费者是中高收入阶层，他们对商品房主要有自住性和投资性两种需求，对住房价格的敏感度相对较低，与保障房的供求曲线相比，它的价格弹性要小。D1是中高收入者在没有使用住房公积金贷款时的供求曲线（图2）。

影响普通住宅供给的因素除了开发资金、土地供应以及房屋户型等外，最主要的是价格因素。价格上涨，供给量增加。普通商品房的市场机制相对较为完善，因此其供求价格弹性相对较高。S表示普通商品房供给曲线，D1与S的交点E1表是中高收入者未使用公积金贷款时的保障房市场均衡点。

普通住宅市场总价较高，住房贷款有效缓解购房者的资金压力。公积金相对于商业性贷款成本低，中高收入者会优先使用公积金贷款或组合性贷款。由于中高收入者缴存较高的住房公积金以及本身的购房消费能力较强，公积金贷款在中高收入阶层体现了显著的住房保障作用。供需曲线D1右移至D2且移动幅度更大，如图2中，E2为普通住宅市场均衡点。中高收入者使用公积金贷款时，刺激了普通住宅的有效需求，从而推动市场均衡价格上涨。

普通住宅投资性比保障房大，调整住房公积金贷款政策对购房者的市场价格预期影响大。影响途径表现为，一是通过对住房消费者的信贷成本来影响住宅需求；对自住性需求为主、住宅价格水平较低的房地产市场，住房公积金相对降低购房成本从而推动住房消费；二是通过调整贷款政策向市场发送信号，促使住房消费者对房地产市场形成价格预期，从而影响住房价格；对房价较高水平城市，房屋投资需求旺，调整公积金贷款政策所向市场发送的预期信号对房价的影响作用较强。

3. 对高档住宅住宅价格的影响。高等收入者的住房消费能力很强，他们是高档住宅的主要消费者。住房公积金制度主要为解决中低收入者的住房消费金融保障设计，目前绝大部分城市对使用住房公积金贷款购买高档住房有严格的限制，高档住房价格较高，即使使用住房公积金贷款来消费该类住房，住房公积金贷款所占房屋总价比相对较低，住房公积金贷款对高档住房市场的直接影响程度较小。但是普通住房市场价格波动能直接传导给高档住房市场，所以公积金贷款的金融支持直接影响了普通住宅市场的价格，通过市场传到影响高档住宅的价格波动；同时，住房公积金贷款政策的变动也将影响高等收入者对住房价格预期，从而影响高档住宅价格。

因此，住房公积金贷款对住宅价格具有两方面的影响，一是住房公积金贷款提供了低成本的融资渠道，居民的相对购买力水平提升，从而促进了保障房和普通商品房市场需求，进而推动住宅价格的上涨。但这也受城市住房价格水平、住房公积金贷款额度等政策因素影响。二是对房地产市场较热的城市，住房公积金贷款政策的调整能够向市场发出有效信号，调整住房消费者对房地产市场的价格预期而影响房价。

三、 住房公积金贷款对住宅价格影响的实证分析

1. 数据选取与来源。根据相关理论，影响住宅价格的可测量变量为：人口、可支配收入、房地产开发企业个数、银行和公积金贷款利率、银行和公积金贷款额、住宅平均成本。公积金贷款对普通商品房价格产生影响，从而波及整体住宅市场的价格变动。普通住宅是房地产市场的最主要组成部分。考虑到变量之间的动态联系和数据可获得性，本文把银行贷款利率和公积金贷款额分别作为银行与公积金贷款影响住宅价格的代表变量。

本文使用的数据来自我国26个大中城市自2003年～2011年的年度数据，其中13个东部地区城市，13个中西部地区城市。数据表示如下：P：表示住宅平均销售价格；L：表示住房公积金贷款额，r：表示长期贷款年利率，Y：表示人均可支配收入，N：表示市区总人口，M：表示房地产开发企业个数，C：表示住宅的平均成本。其中，长期贷款利率是经按月加权处理所得到的加权平均数，以住宅平均竣工价值作为住宅的平均成本。房地产企业数、住宅的平均竣工价值和平均销售价格等数据，通过历年《中国房地产统计年鉴》、国民经济和社会发展统计公报、《中国统计年鉴》整理获得，2004年的部分相关数据从各个相关城市2005年统计年鉴整理获得；2003年～2010年人均可支配收入数据从中经网获得，各市区人口总数从中国经济信息网整理，CPI数据来自《中国价格及城镇居民家庭收支调查统计年鉴》；住房公积金贷款额主要从各市住房公积金管理中心网站收集整理。

2. 统计性描述。由图3和4可知，26个大中城市的住宅实际销售价格一直保持增长态势，从2003年为2 493元/平方米，至2011年上涨为7 371元/平方米，增长了196%，其中2004年～2007年的涨幅分别为11%、22%、15%和20%，2009年的涨幅达到最高值为24%，2010年为18%，2008年和2011年的涨幅较小，保持在4%左右。与之同步，公积金贷款额规模也保持同步提高，26个大中城市的总贷款规模从2003年的299亿元至2011年增长为1 418亿元，其中2005年～2008年，贷款增速较为平稳，平均增速为15%，2009年呈现爆炸性增长，增速超过70%，随后2010年出现-9%的负增长，2011年开始回升至13%涨幅。由此，我们可以得出，26个大中城市的住宅价格和公积金贷款规模都处于上升态势，住房公积金贷款规模的波动性大于住宅价格，波动趋势步调保持一致。2005年～2008年，住宅价格与住房公积金贷款的增速较为接近。2008年受金融危机影响，住宅价格增速显著下降，而公积金的下降幅度很小。在2009年住宅价格增速回升的同时，公积金贷款呈现爆炸性增长，说明在2009年，住宅价格上涨与公积金贷款高度相关。此后，住宅价格快速回落，公积金贷款的增速也波动性下降，但规模仍处于较高的水平。

对东部、中西部地区的公积金贷款、住宅价格进行统计分析，我们发现：2003年～2011年间，东部与中西部的住宅价格比较为稳定，保持在1.6～2.0之间，而公积金贷款额之比在不断下降，由2003年的4.18∶1下降到2011年2.1∶1。由图5和图6可知，除2008年和2011年外，东部地区住宅价格的上涨幅度超过中西部地区，涨跌的波动性更大，中西部地区住宅价格增长幅度较为平稳；住房公积金贷款增长情况则完全相反，除2008年、2011年外，中西部地区住房公积金贷款的上涨幅度要超过东部地区，波动性也更大，2005年～2007年间，中西部地区公积金贷款额增速分别为18%、51%和44%，东部地区则仅为12%、9%和6%，增速差距非常大。这表明，虽然中西部地区公积金贷款规模小于东部地区，但其对住宅价格的影响远远高于东部地区。

3. 计量分析。我们采用如下计量模型：

lnPt=？茁0+？茁1lnLt+？茁2lnYt+？茁3lnct+？茁4lnrt+？茁5lnNt+？茁6lnMt+？滋t

对26个城市计量回归分析，结果如表1。

计量结果表明，不考虑预期情况下，公积金贷款对住宅价格的影响系数均显著。住房公积金贷款系数全国和中西部地区在1%水平上显著，东部地区在5%水平上显著，且为正向影响。这表明住房公积金贷款有效刺激购房需求，推动住宅价格上涨。同时，住房公积金贷款对住宅价格的影响度还具有地区差异性。全国范围住房公积金贷款每增加1%推动住宅价格上涨0.08%，东部地区每增加1%推动住宅价格上涨0.072%；中西部地区公积金贷款每增加1%推动住宅价格上涨0.10%，说明住房公积金贷款影响中西部地区略强于东部地区和全国水平。

四、 政策建议

1. 完善住房公积金贷款利率政策，实行差别化的分类利率政策，鼓励刚性需求，提高住房消费者购房能力。根据职工的缴存额、住房条件等因素实行差别化贷款利率政策，重点倾斜中低收入家庭。

2. 合理制定住房公积金贷款额度，引导改善性和刚需性的住房消费。各地区根据自身房地产市场情况，确定符合本地区发展的公积金贷款额度。对公积金贷款额度所占房屋总价比例较小的城市，适当提高公积金贷款额度，降低购房成本，保障住房消费的购买能力。

3. 调整住房公积金缴存政策，将住房公积金单位补贴部分与个人收入脱钩，改为定额制补贴，不论户籍、不论收入高低，每个人均补贴相同的固定金额。而个人缴交部分，保持不变，依然按个人工资收入的一定比例缴交。

4. 调整住宅市场结构，一是加大经济适用房和廉租房的供给量；二是制定差别化的自住性和投资性住宅贷款政策，抑制投资性需求住宅；三是增加中小户型和中低价商品房的供给，限制大户型高端商品房供给。

参考文献：

1. 汪利娜.住房公积金信贷政策与收入分配.中国房地产金融，2003，（2）.

2. 周京奎.公积金约束、家庭类型与住宅特征需求——来自中国的经验分析.金融研究，2011，（7）.

3. 周京奎.收入不确定性、公积金约束与住房消费——来自于中国城市住户调查数据的实证分析.数量经济技术经济研究，2012，（9）.

4. 沈悦，刘洪玉.住宅价格与经济基本面：1995-2002年中国14城市的实证硏究.经济研究，2004，（6）.

5. 葛扬.经济转型期我国城市房价收入比研究——以长江三角洲城市为例.学习与探索，2010，（2）.

6. 余华义.经济基本面还是房地产政策在影响中国的房价.财贸经济，2010，（3）.

7. 高波.房价波动、住房保障与消费扩张.理论月刊，2010，（7）.

8. 邓富民.货币政策对房地产价格与投资影响的实证分析.管理世界，2012，（6）.

第7篇：住房贷款论文范文

摘要：随着信贷业务的发展，个人住房贷款业务在已成为各大银行的热捧对象，但在发展过程中，其风险也暴露出来。

本文主要研究光大银行重庆分行的个人住房贷款业务，从信用风险，市场风险，操作风险，流动风险四个方面分析光大银行重庆分行的个人住房贷款风险。最后围绕四大风险，阐述了光大银行重庆分行对个人住房贷款风险的管理防范措施。

关键词：个人住房贷款风险；风险防范；光大银行重庆分行

第一章光大银行重庆分行个人住房贷款业务的发展

1.1光大银行重庆分行的发展状况

1994年3月，光大银行首次进入西南市场，在重庆成立了办事处。经过全体员工的不懈努力，西南地区的第一家分支机构——重庆分行于1996年正式成立。该机构积极倡导“以客户为中心，以市场为导向”的经营理念，注重培养员工的创新能力，积极为客户提供优质的服务。[1]2009年，重庆光大银行营业部再次进入获奖名单，成为重庆银行业中唯一一家拥有2个“百佳”网点的商业银行。

1. 2光大银行重庆分行个人住房贷款业务

1.2.1 光大银行重庆分行个人住房贷款种类

光大银行重庆分行的个人住房贷款业务主要包括一手房与二手房贷款，在此基础上衍生出了更具个性化、更符合市场需求的“随心还”、“天天省”、“二手住房贷款综合金融服务”、“循环贷款”等产品，还款方式灵活化，客户可以节省更多的利息，为客户提供更加快捷优质的服务。

1.2.2 重庆光大银行个人住房贷款办理流程

重庆光大银行在办理个人住房贷款业务时，一手房和二手房的流程有所不同，二手房的手续更加复杂。一手房贷款业务的办理主要包括三个大的方面：

（一）借款人向银行提供一份资料清单，该清单必须有三个部分的内容。一是借款人的基本资料；第二部分是买房子的资料；第三部分是借款人资金实力的证明，比如收入，这是银行最关注的问题。

（二）重庆光大银行会分析借款人提供的资料，确保借款人的基本信息，身份证明的真实性，判断其合理的收入，在银行征信系统里有查询借款人的信用记录。

（三）重庆光大银行做相关的评估和审核，如果符合条件，借款人会取得相应的贷款。

1.2.3 光大银行重庆分行个人住房贷款业务存在风险

光大银行重庆分行在总行的带领下，风险管理做的十分强大。个人住房贷款业务作为银行风险最小的一种业务，2012年，不良率仅为0.23%。重庆光大银行采取各种措施对房贷风险进行管理，抑制了不良率的大幅度增长，但在2012年，不良率出现了反弹。重庆光大银行必须把房贷风险控制作为一项长久任务，不断采取新的应对措施，严格执行风险控制。

第二章光大银行重庆分行个人住房贷款风险

2.1 风险与个人住房贷款风险

风险的定义分为两种，广义的风险是指风险是不确定的，产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利；狭义的风险是指损失是不确定的，风险只能表现出损失，没有从风险中获利的可能性。广义的个人住房贷款风险是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款收益的不确定性。在现实生活中，商业银行更关注贷款收益的损失性，人们通常所指的个人住房贷款风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性，是狭义的风险。

2.2 光大银行重庆分行个人住房贷款风险成因

重庆光大银行在发展个人住房贷款业务中，形成了多种房贷风险，主要表现为信用风险，市场风险，操作风险和流动性风险。其外部成因是由于国家的宏观政策，市场利率的变化以及借款人违约引发的风险，内部成因是由于银行员工的操作以及资金的流动性的影响。

我们可以用博弈论来说明光大银行重庆分行个人住房贷款风险形成的必然性。光大银行重庆分行和借款人作为“理性的经济人”，为了使自己的利益最大化，双方都会选择纳什均衡结果，即（不催收，违约）。个人住房贷款业务的风险是不可避免的，重庆光大银行必须加强房贷风险管理，力争把住房贷款风险控制到最小。

2.3光大银行重庆分行个人住房贷款的信用风险

2.3.1 个人住房贷款信用风险含义以及成因

个人住房贷款信用风险是指因购买住房而向银行借款的个人，由于主客观原因，不能按时偿还本息而给银行带来的损失的可能性。借款人违约的原因分为主观原因和客观原因两种：

（一）因客观原因造成的违约行为也称为被迫违约，主要是指借款人由于自然、社会等因素造成支付能力不足，无法按时偿还贷款，银行依法收回住房的行为。

（二）违约行为的产生还因借款人的主观原因而产生的，分为理性违约和恶意违约。当房贷利率大幅度下降时，借款人提前还贷导致银行成本增加，利息收益减少。这两种行为称之为理性违约。恶意违约表现为本来具有按时还款能力，却故意违约，其主要表现方式是采取欺诈手段来骗取银行的贷款。[4]

2.3.2重庆光大银行个人住房贷款信用风险表现形式

虽然重庆光大银行的个人住房贷款业务的办理十分严格，对资料的真实性以及信用状况收入都会有严格的评估，但是信用风险任然存在，主要表现在以下几个方面：

借款人收入波动性大，导致月供不能完全保证，导致被迫违约行为发生；借款人购买与自己经济实力相差大的房子，后期还款能力下降；由于我国的收入制度不透明部分人有灰色收入，银行无法准确把握他的真实收入，存在部分人有还款能力，却故意违约的现象；假按揭现象。开放商通过假按揭的方法，可以尽快销售完积压的房屋，通过取得银行贷款，将风险转嫁给银行，提前收回成本，实现获利。[3]

2.4光大银行重庆分行个人住房贷款的市场风险

重庆光大银行的近期风险主要是由利率引起的，最典型的是银行的固定利率房贷业务。当市场利率大幅度下降时，部分经济实力雄厚的人可能会选择提前还款，导致银行提前收回本金，资金回报率下降。除此之外，利率风险的主要内容表现形式——重新定价风险也不容忽视。当市场利率上升时，银行的存款利率也跟着上升，由于房贷的利息收入是固定的，银行的利息收入便跟着减少了，严重时会发生亏损。重庆光大银行的远期风险主要表现在房地产抵押市场。当房价大幅度下降时，借款人拥有了负资产，违约率大增。[5]

2.5光大银行重庆分行个人住房贷款的操作风险

操作风险定义为：由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。[6]近年来，重庆光大银行不断提升自己的业务能力，开办了“综合金融服务”，简化了贷款手续，快速放贷。银行由于时间紧迫，容易忽略客户的资料的真实性。[7]

2.6光大银行重庆分行个人住房贷款的流动风险

个人住房贷款的流动性风险是指银行持有的住房贷款债权难以变现，导致银行融资困难，不能满足储户取款、客户合理贷款的现金需求，使银行遭受损失的可能性。流动性风险比本文中提到的另外三种风险的形成过程更加复杂，是一种综合性风险，他的产生与发展受其他风险的影响。当房地产价格发生变化，借款人会选择提前还款或是恶意违约，导致银行的资金流动性减弱。[8]

第三章光大银行重庆分行个人住房贷款风险的防范

3.1光大银行重庆分行个人住房贷款风险的防范模式

光大银行重庆分行对个人住房贷款风险的管理，一般采用四步曲原则：风险识别、风险评估、风险控制、风险监控。银行围绕这四个因素，进行整体把握，强化风险管理模式的手段，力求把风险管理做得更好。[9]

3.1.1光大银行重庆分行个人住房贷款风险防范的特色

光大银行重庆分行将个人住房贷款风险分类，分别为：正常，关注，次级，可疑，损失。重庆光大银行提升了对个人住房贷款五级分类的审慎性，对于逾期90天以上的个人住房贷款贷款划入不良贷款，真实反映了风险状况。2012年，重庆光大银行制订了平行作业管理办法，业务部门处理业务、设计新的产品或对某一项业务立项的时候，风控必须同时介入，是一种主动式的控制风险的方法，实现了营销条线和风控条线平行作业。

3.2光大银行重庆分行个人住房贷款风险的防范措施

3.2.1 信用风险的防范

光大银行重庆分行强化住房贷款的管理，对借款人还款来源的审核更加严格化。对于信用风险中的假按揭情况，光大银行重庆分行高度重视，实行贷前审查履行“面测、面试和居访”程序，严厉打击假按揭行为。[10]开创各种新型还款方式缓解信用风险，如“随心还”这种新型的还款方式。

3.2.2 市场风险的防范

光大银行重庆分行成立风险管理小组，负责对市场风险管理情况进行监控。对于房地产抵押市场的风险，银行采取必须对重庆房地产市场价格进行动态监控和预测，及时关注国家的房地产预警机制，掌握房地产经济的发展趋势。对于固定利率房贷引发的风险，重庆光大银行有自己的一套措施，在规避固定利率住房贷款风险时，利用利率互换来对冲利率变动风险。

3.2.3 操作性风险的防范

光大银行重庆分行建立了层次化的操作风险管理体系，这套体系可以全面的识别、评估、控制、管理和报告业务环节的所有操作风险。操作风险管理体系涉及面非常的广泛，覆盖了光大银行的所有业务，甚至覆盖了人力行政部门，法律和财务部门等。

重庆光大银行对操作风险的管理细化到了各个营业厅的柜台，创建了“非常6+1”法则。将营业柜台的电脑屏、计算器、点钞机、对讲机、评价器、银箱摆放的角度要一致，还要纵向排成一条直线，保证柜员无论换到哪个位置都能保证使用习惯完全一致，可以有效的减少操作差错的发生率。

3.2.4 流动性风险的防范

光大银行对流动性风险的管理，采取审慎稳健的流动性风险管理政策，定期进行流动性压力测试，做好预防性安排；按照审慎性原则设置流动性限额。2012年下半年，光大银行取消了首套房利率优惠政策，个人首套住房贷款业务执行基准利率。此同时，重庆光大银行收缩了个人住房贷款业务的规模，多次下调存款准备金率，不仅保证了个人住房贷款的流动性风险，也保障了整个分行的资金的流动性风险。[11]

结论

个人住房贷款风险是重庆光大银行业务发展中不可避免的风险，主要包括信用风险、市场风险、操作风险、流动风险。银行应针对这些风险，采取适当的管理措施，有利于促使重庆光大银行个人住房贷款业务健康发展。

参考文献

[1]顾玲.中国光大银行重庆分行[J].中国审计，2010，（05）：2-3

[2]Robert Gi bbons，《博弈论基础》[M]，高峰译，魏玉跟校，中国社会科学出版社，2000，（12）

2[3]费扬，从国际经验看我国个人信用制度的建设[J]，营销管理，2005（06）

[4]温兴明，房贷潜在风险——虚假按揭，时代经贸，2007，（05）132-133

[5]彭亮：个人住房抵押贷款的市场风险研究[J].中国房地产金融，2005（07）

[6]戴书文.美国次贷危机及对我国商业银行个人住房贷款风险管理的警示[J].淮南师范学院学报.2008，4

[7]孙德春.田淑华.个人住房贷款操作风险防范[J].金融理论与实践，2006，（12）：79-80

[8]杨珊珊，中国商业银行个人住房贷款流动性风险的控制与防范研究[D]；天津财经大学，2010，（23）

[9]彭涛.个人住房抵押贷款的违约风险及应对措施[J].中国房地产金融，1999（5）24-25

第8篇：住房贷款论文范文

本文在回顾抵押贷款的内涵及理论文献之后，以南方某市为例分析了住房反向抵押养老保险产品的经济敏感性，结果显示：老人退休后办理反向住房抵押养老保险，能获得很高的年金收入，能显著提高退休后的所得替代率。

关键词：住房反向抵押养老保险；可行性研究；经济敏感性

住房反向抵押养老保险是源于荷兰的反向抵押贷款的一种。住房反向抵押养老保险包括以下基本要素：投保人、保险人、住房所有权、房使用权、贷款费用、贷款期限、优先偿付、无追索权保护。美国住房反向抵押养老保险的理论研究与实践探索均走在世界前列。按照发行机构分类，美国市场上的住房反向抵押养老保险产品主要有三种：1、房产价值转换抵押贷款HECM（Home Equity Conversion Mortgage）；2、住房持有者贷款计划（the Home Keeper Program）；3、财务自由计划（Financial Freedom）。HECM的发起和实施机构是美国联邦抵押联合会（FNMA）；HECM是美国市场上唯一得到联邦政府担保的反向抵押贷款，具体担保机构是由美国住房与城市发展部（HUD）和联邦住房管理局（FHA）。

一、住房反向抵押养老保险的理论基础

生命周期理论、保险精算理论和金融资产定价模型是住房反向抵押养老保险业务的三大理论基础。

随着样本数量的不断增加，实际观察结果与客观存在的结果之间的差异将越来越小，这个差异最终将趋于零。也就是说，集合的风险标的越多，风险就越分散，损失发生的概率也就越有规律性和相对稳定性，估计值也会越来越精确。保险机构虽然不能准确把握个别标的随机风险，但只要保险标的数量足够多，就可以将保险标的平均风险视同个别保险标的之预期风险。

在现实操作中，保险机构虽然不能准确估算出办理反向抵押贷款业务的具体某位老人的预期余命，但当参加该项业务的老人数量足够多时，他们的寿命分布符合“大数定律”。对于无赎回权的反向住房抵押养老保险产品，贷款期限结束后，房产完全由贷款人处置，可以视同借款人以远期的房产所有权作为为自己购买养老保险的趸缴保险费，保险机构向其提供养老保险的一项业务，因此对于无赎回权的住房反向抵押养老保险完全可以采用保险精算原理进行定价。

（三）住房反向抵押养老保险产品的定价模型：国内外关于住房反向抵押养老保险产品的定价模型众多。其中Peter Chinloy和Isaac FMegbolugbe构建的支付因子定价模型得到较多关注，该模型中的支付系数包括了利率、通货膨胀率、贷款期限、房地产价格波动率和调整精算系数等。YKTse（1995） 提出的相关参数模拟模型要求在固定利率和浮动利率两种情境下，计算反映住房反向抵押养老保险产品的风险和利润指标。YKTse模型的计算分为两步；第一步是计算贷款机构损益两平年金期望值MBA（mean breakeven annuity），第二步是计算出预期利润现值和损失率两个指标。YKTse模型的重要假设包括：未来利率与历史平均利率相等；历史平均房价升值率等于未来房价升值率；用生命表计算平均剩余生命年限；贷款机构在贷款期限结束后4个月才可出售住房资产。Bardhan，Karapand a，and Urosevic （2006）的定价模型在风险中性的情境下，利用欧式看跌期权对抵押贷款保险定价。国内学者研究住房反向抵押养老保险产品定价问题主要集中在四个方面：介绍并发展 HECM的定价模型；在OliviasMitchell，JohnPiggott （2004）研究的基础上提出的保险精算定价模型；利用Black-Scholes模型根据无套利均衡理论对有赎回权的住房反向抵押贷款进行定价；利率服从Markov链的住房反向抵押贷款的一般定价模型。

二、住房反向抵押养老保险的经济敏感性分析

本研究选择南方Z市的数据，参考Tse，YK（1995）提出的预期损益两平金，计算分析在住房价值和利率水平变动的条件下，住房反向抵押养老保险产品提供的年金水准值及相应的所得替代率。所得替代率（Income replacement ratio）指退休后平均每月可支配金额与退休当时的每月薪资的比例。一般认为维持70%以上所得替代率是老龄人退休后能否维持生活水平之关键。

（一）预期损益两平年金模式的假设

1住房反向抵押养老保险产品的类型为HECM的tenure型产品，期初年（annuity-due），每月等额方式。借款人假定为60岁以上的城镇居民。2、期初住房价值，按照Z市统计局公布的城区户均面积与2010年二手房屋平均成交价格相乘计算。3、业务开办费并入贷款额度内；销售住房成本率为5%，住房销售价格减去交易成本后的剩余属于贷款机构所得。4、住房反向抵押养老保险合同生效日为1月1日，死亡事件只发生在年中6月30日，死亡后第4个月需偿还贷款。5、基本房价升值率按2000年至2010年10年间Z市每年房价升值率替代。6、基本利率以2000年至2010年银行一年期存款利率的样本平均数替代。7、Z市市民寿命以该市2010年统计年鉴数据为准。8、在计算替代率时忽略法定退休社保年金、企业年金以及其它由老年人购买的储蓄型保险带来的年金收入。

三、结论

中国已经进入人口老龄化阶段，很多老年人缺乏足够的养老现金，“以房养老”是重要解决途径之一；住房反向抵押养老保险又是其中的一种重要的方式。生命周期理论、保险精算理论和金融资产定价模型是住房反向抵押养老保险业务的三大理论基础，不仅有可靠的理论基础，并且在实践中已在许多发达国家实施。

在回顾了住房反向抵押养老保险业务的理论基础后，本研究以南方Z市的数据为例，分析了该市老年人使用住房反向抵押养老保险融资后，在住房价格本身和利率水平变动的情况下，能够提升多少幅度的退休后所得。数据表明：无论在那种情境下的所得替代率都足以吸引老年人接受住房反向抵押养老保险。

本研究采用的退休前所得、住房价格升值、等参数均是历史资料；计算的年金值结果，取决于房价升值率、利率、死亡率、期初房屋估计值等的参数资料，未来房市的行情、利率水平对反向住房抵押养老保险亦有相当大的影响。

参考文献：

[1] Bardhan，A，Karapand，R，and Urosevic，B，“Valuing Mortgage Insurance Contracts in Emerging Market Economies” The Journal of Real Estate Finance and Economics，2006（1），9-20

[2] 柴效武以房养老模式，浙江大学出版社，2008，ISBN9-7873-0806-0240

[3] 陈珊，谭激扬，杨向群利率服从Markov链的倒按揭模型，湖南理工学院学报，2007（3）：13-15

[4] 范子文以房养老-住房反向抵押贷款的国际经验与我国的现实选择，中国金融出版社，2006，ISBN-7504941034

[5] 刘春杰，谭竞反抵押贷款支付额度的确定[J]浙江金融，2005（5）：19-20

第9篇：住房贷款论文范文

住房公积金个人贷款风险准备金是抵御风险的最有效途径之一，当前对其准备金的金额总数是否完备、提取的方式和使用是否合理的这些方面的问题还是有很多的不同意见。可想而知这些问题处理的妥善与否直接关系着贷款风险管理的合理与否。所以，本文就是基于住房公积金贷款需要面临的风险和其机构当前拥有的风险管理的系统问题考虑，分析研究合理的准备金提取的办法，从而找到贷款风险管理的相应策略和办法。

自1992年以来，住房公积金制度在全国设区城市陆续建立起来，不仅深受广大城镇职工的欢迎，而且逐渐显示出强大的生命力。截至2008年底，全国住房公积金缴存职工达11184.05万人，缴存总额20699.78亿元，累计为961.17万户职工发放个人住房贷款10601.83亿元，住房公积金使用率达到72.81%。住房公积金制度已经成为关系国计民生、构建和谐社会的重要制度。随着住房公积金使用率的不断提高、个人贷款业务的不断发展，其风险也不断加大。

《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)规定，住房公积金本金用于缴存职工的提取、个人住房贷款和购买国债。因此，住房公积金在运作过程中面临的风险主要有个人贷款风险、利率原因造成的国债投资亏损风险、住房公积金管理中心在进行资金操作时的违规形成的损失及具体操作人员工作失误产生的损失等运行风险。因为住房公积金这样的贷款还贷款的时间较长，所以随着时间的逐渐推进，贷款人的实际收入、还款金额的出处和房产市场这些多方面的因素的变化，都是使住房公积金贷款面临的风险更加的多样和复杂化的因素。所以做好这些方面问题的处理，找到更好的规避风险的处理策略才是住房公积金贷款管理风险系统需要做的，需要面对的问题。

第一，住房公积金有其自身的政策特性，这就制约了其发放贷款的人员不可能像商业性的银行那样可以随便的选择，它依靠的是那些缴纳住房公积金的广大职工，更加重要的是很多职工收入不多，伴随着经济的发展和企业用工制度的发展，职工的工作调动变化逐渐的加快，工资的收入自然也就不能稳定，在加上其贷款的时间很长，还款人员在此期间有着不能预想的变化，这样势必会影响贷款的安全和质量。

可见正是因为住房公积金贷款这样的特征，其贷款人员特殊的类型，以及还款方式的不同造成了很多不确定的因素影响着住房贷款管理的成果和贷款质量的提高，那么这就需要相应的策略和计划做好这方面的工作，尽量减少这些不确定因素对住房公积金个人贷款风险管理的影响。

第二，住房公积金抵押贷款中，比较严重的风险就是信用，那是因为当前国内没有对职工个人建立一个完善的资信情况的研究，估计组织，这样在具体的借款中就只能依靠借款人提供的具体信息作为资信的情况来实行检查，这样对于借款人真正的收入情况没有一个确切的评估，即便是合同签订之时借款人是有还款的能力的，但是正是因为住房公积金规定还款的时间较长，那么这样期间还款人的收入变化和信用情况是不能估计的，所以对于住房公积金管理机构来说是不能对贷款的具体内容予以说明和控制的。

第三，住房公积金必须严格按照《条例》的规定运作，贷款业务单一、动作范围狭窄，不能像银行那样可以根据自己的资产状况及风险水平设计相应的贷款品种，以分散风险。房地产市场的波动直接影响住房公积金贷款的风险，房地产业直接受宏观经济和政策的影响，因此，住房公积金个人住房贷款也是一种宏观性的、系统性的风险。他的产生是按照时间不同来分布的，这就是说有可能某一个时间段内什么都不会发生，这个时间段甚至可以是十年，但是在其他的时间内发生了。正是因为整个系统存在这样的不稳定的发生危险的概率，所以对于将要发生的风险的可能和具体损失的情况都是很难进行估计的，从而对于这样的系统存在的风险没有比较合适的办法进行防范。