住房制度论文精选(九篇)

第1篇：住房制度论文范文

经过多年努力，目前全国基本实现了停止实物分房、逐步实行了以建立住房公积金制度、发放一次性住房补贴或按月发放住房公积金补贴等形式的住房货币化补贴制度，初步建立了收入高的家庭购买或租赁市场价商品房、中低收入家庭购买经济适用住房或普通商品住房、最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房的住房供应体系。但住房公积金制度、住房补贴制度、住房供应体系依然存在和面临不适应、不适合的困难和问题，主要表现在：

（一）住房公积金制度有待进一步完善

现行住房公积金制度中存在两极分化情况严重、住房公积金的个体差异过分悬殊、住房公积金占个人工资收入的比重过高、一些企业利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税、住房公积金的覆盖面不够广、住房公积金贷款限额偏低、住房公积金管理不善等现象，不利于住房公积金制度的健康有序发展。

《国务院住房公积金条例》规定，住房公积金每月按工资基数的一定比例缴交。但对工资基数界定未作具体规定，由各地自行规定，且未对工资基数实行封顶，造成不同单位之间、同一单位职工之间住房公积金月缴额过分悬殊。如有的单位职工平均月缴交额高达3000元，有的单位平均不足200元，个体最高达上万元。显然存在过分悬殊有失公正性和保障性，存在利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税的嫌疑。由于与工资收入挂钩，造成高收入者得高额住房公积金，低收入者少得住房公积金的怪现象。

由于住房公积金管理机构对《住房公积金条例》的宣传和执法力度不够，住房公积金的覆盖面明显不够广。据来自建设部的数据显示，2004年实际缴存职工人数为6138．5万人，覆盖率仅为58．4％。主要是住房公积金还存在应建未建的现象，如一些民营企业、外商投资企业、城镇私营企业的职工还未建立住房公积金制度，大量进城务工人员，非常需要在城市买房或租房居住，但目前住房公积金也没有覆盖到他们身上。一些单位利用当前就业压力，对一些新招员工签订固定薪酬合同，将住房公积金故意排除在外。

住房公积金的作用没有得到完全发挥。据建设部数据显示，截至去年底，全国住房公积金缴存余额为4893．5亿元，除去个人住房贷款和购买国债，仍有沉淀资金2086．3亿元。这些资金的保管运作完全掌控在340多家住房公积金管理中心手中。近年来挤占、挪用等违法违规现象时有发生。对住房公积金的运作管理强化监管已刻不容缓。由于住房公积金管理委员会制度没有真正发挥职能作用，“房委会决策”流于形式；住房公积金管理中心未能真正作为“不以营利为目的的独立的事业单位”运行，个别地方资金管理分散，有过分追求自身利益的现象；住房公积金的作用没有得到充分发挥；一些地方住房公积金监督机制不健全，住房公积金存在风险隐患。

（二）住房补贴制度矛盾突出，住房补贴发放进展缓慢

以杭州市区为例，对1998年12月31日前参加工作的住房未达标和无房户按可享受面积每平方米1200元发放住房补贴，对1999年1月1日以后参加工作的无房新职工按月工资的25％发放住房公积金补贴。

一方面，对于杭州市市区商品房价高达每平方米10000元甚至远郊也高达7000元以上，住房补贴简直是杯水车薪；另一方面，企事业单位对庞大住房补贴资金需求不堪重负，至今累计发放率不到20％。新人的住房补贴比例又明显过高，按现行住房公积金同口径计算，住房补贴每月普遍高达1000元，新老职工之间严重不平衡。

（三）住房供应体系亟待完善

过高的商品房价使大多数中低收入家庭的住房梦难以成为现实，苛刻的廉租房条件使一些低收入家庭既买不到也买不起经济适用住房，又不能租住廉租房。

根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。由于商品房价过高，广大中低收入家庭对政府经济适用住房寄予厚望，而经济适用住房供应量又非常有限，供需矛盾非常突出。同时，这里还存在一个由什么机构、怎么来认定个人家庭收入的问题。由于巨大的利益差异，又缺乏相关权威的收入证明机构，收入线的划分形同虚设，使得一些事实上的中高收入者能利用各种手段，模糊收入来源，混入购房队伍，加剧供需矛盾。

（四）异地调动、干部住房政策矛盾较大

由于各地经济、社会发展的不平衡，住房政策、标准、需求有较大的差异，各地住房政策也不尽相同，这对组织需要异地调动的干部、干部的住房安置带来较大的差异和矛盾。从落后地区调到发达地区工作的干部、干部解决自住住房的能力较弱，难度很大。由于干部交流、异地调动造成两地分居的家庭又增加了居住成本，个人难以承担。

（五）住房维修基金作用没有得到有效发挥

在公有住房按房改政策向住户出售时，原产权单位按售房款的15－30％提取了住房公共部位和公用设施维修基金简称住房维修基金，由于同一小区或同一幢住房原产权有多个单位管理交叉，许多居住区没有成立业主委员会，房改部门没有统一的可操作的住房维修基金使用管理办法，使得住房维修资金长期在银行沉淀，其作用没有得到有效发挥。

二、进一步推进住房制度改革的对策和建议

（一）进一步完善住房公积金制度

住房公积金制度中存在的月缴额差距过大、覆盖面不广、比重过高、管理不善等问题，主要是制度缺陷和管理缺位问题。

住房公积金制度是住房分配货币化的主要形式，具有福利性、保障性和互等特点。不同单位、不同职位之间不应有过分的悬殊。职工工资中已体现了按劳分配、多劳多得的原则，住房公积金再与工资挂钩，高收入者多得住房公积金，低收入者少得公积金，有失公平。既然住房公积金具有住房保障性，住房公积金的月缴额度就应根据当地的商品房价格、经济发展水平有所限制，对一个职工年平均工资不到20000元的城市，一些单位住房公积金人均月缴额高达3000元是有点离谱的，比个人所得税起征点1600元也高出许多，从制度上也给人进行所谓合理避税的驱动力，显现住房公积金制度上的缺陷。笔者认为，住房公积金月缴额应与工资基数脱钩，按当地的经济水平、住房市场价格水平、适当拉开差距、适当考虑职务职称等原则确定缴交额。以杭州市为例，按市场均价每平方米8000元购买90平方米住房计72万元，按工作30年计，通过银行按揭需每月支付3882元，按夫妻二人计算，职工个人享受的住房公积金和住房补贴每月合计不应超过2000元，对享受住房补贴的职工每月的住房公积金应不超过1000元。

住房公积金的覆盖面不广的根本原因是对《住房公积金条例》宣传不够和执行不力。据了解，许多新参加工作人员、私企员工和进城务工人员基本不了解或根本不知道住房公积金的概念，更不了解立法规定，在当前就业压力较大的情况下，一些员工就是知道了也不敢向企业提出缴交住房公积金的要求。因此，住房公积金管理机构应通过各种媒体大力宣传《住房公积金条例》，设立维权机构，加大执法力度，扩大住房公积金的覆盖面，维护职工权益。

加强对住房公积金管理机构的管理，是有效规避住房公积金风险、发挥住房公积金效能的重要措施。要充分发挥住房公积金管理委员会的决策作用，优化住房公积金管理委员会成员的结构，适当增加金融、房地产、法律专业人才比例，为科学决策提供保障。

（二）采取更加灵活的政策，推进住房补贴发放进程

政府相关部门应加大力度，推进住房补贴的发放。据分析，住房补贴发放进展缓慢主要有四个方面的原因：

一是企事业单位领导重视不够，一些单位没有将住房补贴工作列入本单位工作计划，无视弱势职工的权益，不愿意有计划地安排资金发放住房补贴。

二是住房补贴资金来源严重不足，事业单位本身收入来源有限，财政补贴又难以到位，企业单位要看经济效益来确定。

三是由于企事业改革改制过程中未考虑老职工的住房补贴问题，改制后的企业又不愿承担住房补贴的责任，造成无人管现象。

四是企事业单位对住房补贴政策的了解不够，不了解国家、省、市对住房补贴政策的优惠支持，如企业发放住房补贴资金可以在成本上列支等等。

笔者认为，房改、财政部门应加大力度，促进住房补贴的发放进程，主要应从以下几个方面着手：

一是加强政策推动力度，对企事业单位区分情况分类指导，对有能力解决的单位应限期发放，对一次性解决有困难的单位应研究办法分步实施，对确实困难又符合财政支持的要加大加快财政支持。

二是对企事业单位改制改革中未考虑的应由现企业会同国有资产管理部门、房改部门研究解决。

三是加大住房补贴宣传力度，让企事业单位重视和掌握政策，加快实施步伐。

四是加强对住房补贴政策研究，增强解决政策实施中出现矛盾的能力，尽快出台解决群众反响较大的新老职工补贴不平衡问题的政策。

（三）加强住房保障体系建设，调整供需关系，完善住房供应体系

住房是老百姓的最基本需求，建立基本的住房保障体系也是政府的基本职能，但政府要立即解决全部的住房问题是很困难的，也是不现实的。政府应从确保广大中低收入家庭“有房住”，通过完善经济适用住房制度、廉租房制度、住房公积金制度，建立和完善住房保障体系。

一要合理确定经济适用住房供应对象。在收入多元化的今天仅通过工资性收入作为收入线划分是有失公平的，但其他收入又是难以掌握的。因此，笔者认为，应摒弃不具有操作性的收入线作刚性规定，对正在户籍改革中要剔除附加值的户口不应作为简单条件，改户口迁入年限作为要件，如将具有本市常住户口5年以上的住房困难中低收入家庭作为供应对象将更加具有合理性，抑制那些为了马上购买经济适用房迁移户口的出现。

二要规范经济适用住房面积标准、户型标准。住房是经久耐用商品，要有适当超前意识，尽管是经济适用住房，但也不宜过小、功能过于简单。要与全面建设小康社会的目标一致，如多数城市为了节省建设成本，经济适用房选址较远离市区，生活成本又很高，房子户型、面积又很不如意，成了中低收入家庭“食之无肉、弃之可惜”的鸡肋。这与开发经济适用住房的初衷是不相符的。因此，要根据需求适当增加面积、提供多种户型满足不同层次家庭的需求。

三要倡导租售并举，引导合理的住房消费，改变“有房产”为“有房住”的观念。购买住房不是解决住房的惟一途径，应通过规范租赁市场、加强租赁服务、减低租赁租费等有力措施大力倡导向市场租赁来解决自住住房困难。据了解，在市场经济发达国家，通过租赁解决住房的人占60％以上，自有住房率在40％左右。要合理引导人们的住房消费观念，首先要“有房住”，其次才是“有房产权”，二者可分步解决，不求一次到位。

四要适当扩大“廉租房”供应对象。对卖不起甚至租不起经济适用住房又不是最低收入的困难家庭，应逐步列入廉租房解困对象，采取适当补贴支持向市场租房，逐步消除住房“夹心层”。

五要采取措施抑制投资炒房带来的“泡沫需求”。政府宜采用金融、税费政策抑制购买第二套住房的投资者，如通过对购买第二套住房和大户型购房者加大首付比例、贷款利息、交易时间限制、交易税费等政策，来抑制投资购房和非理性住房消费。

（四）因地制宜、实事求是地制定实施异地调动、干部的住房管理政策

2003年7月中共中央办公厅、国务院办公厅联合转发了《建设部、中组部、财政部关于异地调动干部住房管理暂行规定》，对异地调动干部承租或购买现住房、申请领取购房补贴、建立临时周转住房制度、建立调动干部住房档案、严肃住房纪律等方面作了具体规定，并规定由各省、市、区结合实际情况制定实施办法。笔者认为，省、市、区在制定实施办法时应实事求是、因地制宜，切实保证异地调动、干部能住得上、住得起房。由于住房价格的持续上涨，应适时调整补贴标准，对原工作地退出房改房产权的应不受准购条件限制优先供应经济适用住房。

（五）加快研究制定住房维修基金使用管理办法，充分发挥住房维修基金的作用

第2篇：住房制度论文范文

关键词：流动人口；住房；新常态；文献综述

基金项目：重庆市社会科学规划项目：“我国租赁性保障房对劳动者失业持续期的影响研究”（编号：2014BS027）；重庆市教委人文社科项目：“新型城镇化进程中流动人口住房问题与重庆公租房制度创新研究”（编号：15SKG098）；重庆工商大学科研启动项目：“我国流动人口住房问题与公租房的就业影响研究”（编号：1655002）

中图分类号：F293.3；C924.24 文献标识码：A

收录日期：2016年10月9日

一、引言

改革开放以来三十多年的时间里，中国在经济社会发展方面取得了举世瞩目的成就。为什么中国可以近几十年保持持续稳定而快速的经济增长？很多学者认为，在中国改革开放以来的经济增长中，“人口红利”的影响是一个非常关键的因素。然而，据国家统计局的数据显示，从2012年出现第一次负增长开始，中国劳动年龄人口已经连续四年呈现明显下降的趋势，这意味着，我国的人口红利正在趋于消失。面对人口红利消失和老龄化问题严重的困局，要加快推进新型城镇化建设，促进劳动力从农业向工业和服务业的转移，从农村向城市的转移。在中国城镇化进程的快速推进过程中，大量劳动力从农村转移到城市，从小城镇转移到大城市，然而，这些转移劳动力长期以来无法享受到与城市和城镇居民相同的住房福利，住房问题始终是制约流动人口真正融入城市的重要因素之一。据国家卫生计生委的《中国流动人口发展报告（2014）》的统计数据，截至2013年末，中国流动人口的总量达到了2.45亿，超过全国总人口的六分之一。党的十报告指出：“加快改革户籍制度，有序推进农业转移人口市民化，努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖”。可见，党的十将流动人口问题上升到了一个新的高度。“安居”才能“乐业”，大量流动人口来到城市最先要考虑的问题就是住房问题，解决流动人口住房问题对于我国经济发展模式的转型和新型城镇化的发展具有重要的现实意义。

二、西方移民住房理论研究现状

由于“流动人口”的一词与我国特殊的户籍制度密切相关，西方国家并没有与我国的流动人口概念一一对应的称谓，而最接近的是“移民”的概念。移民概念的外延比流动人口要大一些，因为移民概念包含了所有的迁移人口，而流动人口概念仅指户籍未经变化的临时性移民，不包括户籍已经发生变动的迁移人口，因此流动人口可以视为移民的一部分。国外对移民住房问题的研究起步较早，研究领域非常广泛，这里我们仅从与我国流动人口住房问题更为接近的贫民窟问题、移民住房的城市空间理论、人口迁移理论等方面对国外研究进行简单梳理。

（一）贫民窟问题。从20世纪六七十年代开始，对城市贫民窟问题的研究一直是西方学者关注的热点问题。有不少学者研究了贫民窟产生的原因，他们认为，当农村迁移人口刚进入城市时，他们自身往往缺乏相应的学习培训和劳动技能，很难迅速获得理想的工作和稳定的收入，而这些迁移人口的生活方式和习惯往往不能被城市居民所接受，很容易遭到歧视，也很难融入城市社区，因此只能以贫民窟的形式居住和生活。有学者研究指出，贫民窟通常是劳动力人口从农村迁移到城市的首个居住地，选择以贫民窟的形式居住是迁移人口的理。可见，贫民窟的存在是具有一定积极意义的，它为新移民提供了一个调整和适应的场所，贫民窟扩张是欠发达国家或地区农村人口向城市迁移过程中不可避免的现象。

（二）城市空间和人口迁移理论。从20世纪20年代开始，从城市社会空间和人口迁移角度分析移民住房问题的研究逐渐发展起来，已形成了相当成熟的理论体系，主要代表性理论可以分为以下几个方面：

1、入侵演替理论。入侵演替理论最早是由Burgess提出的一个用“入侵、演替和主导”来描述外来人口迁移过程的理论。这一理论认为，外来人口最初进入城市时，出于找工作方便的考虑，会选择居住在城市中心商业区。随着外来人口的不断增加，造成城市中心住房紧缺、房租上升，这促使城市中心商业区的人向外城区迁移。在这一过程中，低收入者逐渐向较高级的居住区入侵，而原来居住在较高级住宅区的人不断向外城区迁移，进入更高级的住宅区。这样的过程不断推进，迁移便会如波浪一样由内向外层传播，而最终最高级的住宅区位于城市的边缘。入侵演替理论为农村人口向快速扩张的城市的迁移过程提供了一种较为合理的解释框架。

2、住房过滤理论。住房过滤理论是由Hoyt提出的描述住房在不同收入人口间流动的理论。这一理论指出，住房会随着时间的流逝而发生磨损，高收入者需要购买新建的高级住宅来维持自己的效用水平不变，高收入者在迁居以后，其原来的住宅被中等收入者占用，而中等收入者原来的住宅会流动到低收者手中，在这一过程中，住房会向低收入者不断过滤，而人口会向高级住宅区不断过滤。过滤理论为住房供给和人口迁移提供了一个可行的分析角度。

3、家庭生命周期理论。家庭生命周期理论源于Rossi的研究，这一理论将一个人成长过程与人口迁移联系起来，以家庭生命周期的变化来解释一个人一生的迁居过程。家庭生命周期理论解释了一个人一生中可能发生的五次迁居，包括出生成长、离开家庭、结婚、生孩子以及年老。这一理论认为，生命周期的循环会促使家庭结构发生变化，从而形成不同的住房需求，而一个家庭迁居的主要目的就是通过家庭住房的调整来满足这种需求。

4、互补理论。互补理论由Alonso最先提出，主要从经济限制方面解释人口的迁居行为。互补理论认为，在做出迁居决策时，低收入者由于收入的限制，对居住空间的选择范围相对狭窄，因此只能选择紧靠城市中心的区域居住，住房面积小，市中心区人口密度高；高收入者在做出迁居决策时，居住空间选择的范围较大，可以选择在远离城市中心的郊区居住，住房面积较大，而郊区的人口密度较低。互补理论为分析不同收入的家庭在城市的迁居行为提供了经济学方面的解释。

三、国内流动人口住房问题研究现状

（一）流动人口住房现状研究。目前，国内关于流动人口住房现状的研究主要集中于农民工住房现状方面，甚至有不少研究将流动人口住房问题等同于农民工住房问题。在农民工住房现状研究方面比较有代表性的研究有：吴维平和王汉生对北京和上海两个城市流动人口的住房形式和居住条件进行了研究，他们的研究表明，由于户籍制度和城市福利之间的联系并未得到根本性的改变，这两个城市的流动人口基本上被排斥于主流住房分配体制之外，而租房成为流动人口最主要的住房选择；同时，流动人口的住房条件明显低于当地居民。张子珩对中国流动人口住房状况的研究发现：大量农村剩余劳动力受住房供给条件和需求能力的限制，他们比起城市户籍人口在住房的可获得性、住房条件和居住的社区环境等方面都有明显的差距。尽管大多数研究都认为与当地居民相比，流动人口的住房状况更差，但是蒋耒文等的研究却发现：在城镇地区流动和迁移的人口的住房状况并不比当地居民差；甚至在一些住房设施方面，流动迁移人口的状况还要好于当地居民。他们的研究还发现，与当地居民相比，流动人口拥有较低的贫民窟发生率；城镇流动人口享有比城镇当地居民更好的住房设施，而农业户流动人口居住在贫民窟的比例也低于当地农业户居民。

（二）流动人口住房供给与需求研究。车士义等从住房需求和供给的角度，对北京市流动人口的住房供求进行了研究。研究发现，流动人口的供需结构在低水平上实现了基本匹配；租房者与承租者的住房信息渠道比较原始，而政府在流动人口住房供给方面还需要进一步加强。王瑞对武汉市流动人口住房问题的研究发现：流动人口受到收入水平和心理因素的制约，他们对住宅商品房的有效需求是不足的；同时，他们还发现，地方政府政策的排外、房地产市场定位的边缘化和流动人口不以定居城市为目的的居住方式是造成流动人口主要以私房租赁市场解决住房问题的主要原因。

（三）流动人口住房选择影响因素研究。侯慧丽和李春华以居委会和村委会社区这两种不同的社区结构为观察角度，对流动人口住房选择行为进行了研究，他们发现：具有自雇佣、工作不稳定、家庭户流动等特征的流动人口更有可能选择在村委会社区居住；在不同社区中影响流动人口住房选择的因素是不同的，在居委会社区，收入对流动人口住房选择影响更为明显，而在村委会社区，流动方式和住房用途对流动人口的住房选择影响更为突出。何莼和杨菊华的研究将影响流动人口住房选择的因素分为个体、制度和用人单位要素三个方面：在个体层面，流动人口的住房选择主要受到其消费模式、社会心理和观念、职业、经济能力等个人因素的影响；在制度性要素方面，现行的住房保障体系主要关注的是当地市民的住房需求，对流动人口并不适用或并不完善是造成流动人口住房问题的重要原因；在用人单位方面，大量雇佣农民工的单位缴纳公积金的积极性不高也制约了流动人口住房状况的改善。

（四）流动人口住房的空间结构。林李月等利用第六次人口普查数据对中国流动人口住房状况的空间格局研究发现：流动人口的住房自有率、租住房率与住房质量指数表现为南北差异，住房不受干扰指数和住房面积指数均呈现出东西差异，而住房费用指数则呈现出以内蒙古、陕西、湖北和安徽为低值中心，以北京为高值中心的特征。这种空间分布规律是因为各项住房指标“高-高”和“低-低”空间集聚所导致。同时，他们还发现，西部省份虽然拥有较高的住房自有率，却无法拥有舒适的居住环境和宽敞的居住空间，从而成为条件中等偏下和较差住房的集聚区；相对应的东部省份租房率较高，但住房设施配套较为完善，使得以山东、辽宁和天津等为代表的不少东部省份跻身于住房条件综合状况较好的区域，即便是个别位于中等偏下区的东部省份，其住房质量也明显优于全国平均水平；位于长江流域的省份则不仅有较高的住房自有率，而且居住空间和居住环境也相对较好，因此成为住房条件较好区域的集聚区。

四、述评及展望

通过对流动人口住房问题现有国内外研究的梳理我们可以看到，国外研究主要以移民住房理论为视角进行了丰富的理论和经验探索，与我国流动人口住房问题最为接近的研究主要涉及贫民窟问题、移民住房的城市空间理论、人口迁移理论等多个方面，而这些方面的研究也为学者对中国流动人口住房问题的研究提供了方法和思路上的借鉴。而国内学者从居住现状、市场供求、影响因素、空间结构等诸多方面对流动人口住房问题进行了广泛的探索，得出了较有价值的研究结论。然而，现有研究至少有两方面可以进一步深入。

第一，关于流动人口住房现状研究方面。目前，关于流动人口住房问题的研究大多数将注意力集中在农民工住房问题上，不少研究甚至将流动人口问题等同于农民工问题；然而，流动人口中是存在明显的异质性的，从农村流动到城市的乡-城流动人口和从一个城市流动到另一个城市的城-城流动人口在职业、收入、住房支付能力等方面的不同，必然导致其住房选择行为是不同的，被大多数研究忽略的城-城流动人口的住房问题同样值得更多的关注：首先，地区发展的不平衡性驱动大量小城市和西部城市的城镇户籍居民流入到大城市或东部城市，其比例约占全部流动人口的15%～30%，这部分人口的绝对数量相当庞大；其次，有研究发现，虽然流动人口的整体收入较低，但是城-城流动人口的收入水平实际上并不低，甚至高于本地居民，这意味着，流动人口中出现了明显的社会分层，而这种社会分层是否会影响不同流动人口的住房选择行为同样是值得关注的。

第二，在流动人口住房选择的影响因素方面。现有的大多数研究将流动人口较差的居住条件和居住质量归因于制度性因素，例如现有的户籍制度、住房保障制度和其他社会保障制度问题，或者是用人单位的公积金制度等。但是仅有很少的研究意识到，导致流动人口居住条件和质量较差的原因不完全取决于制度因素，甚至其主要原因可能并不是制度性因素，而更多取决于流动人口循环流动的特性和流动人口的过客心理。可见，对于流动人口做出住房选择时的心理因素的关注也需要进一步深入。

主要参考文献：

[1]PONTES A.Rationality in the Slum：an Essay on Interpretive Sociology[J].Comparative Studies in Society and History，1972.14.3.

[2]BURGESS E W.The Growth of the City：An Introduction to a Research Project [J].City，2007.18.

[3]HOYT H.The Structure and the Grouch of Residential Neighborhood in American Cities[J].Development，1939.19.3.

[4]ROSSI P H.Why Families Move.Sage Publication，1980.

[5]吴维平，王汉生.寄居大都市：京沪两地流动人口住房现状分析[J].社会学研究，2002.3.

[6]张子珩.中国流动人口居住问题研究[J].人口学刊，2005.2.

[7]蒋耒文，庞丽华，张志明.中国城镇流动人口的住房状况研究[J].人口研究，2015.4.

[8]车士义，田洪波，尹志锋等.流动劳动力的住房供给与需求分析[J].城市发展研究，2009.11.

[9]王瑞.中国城市流动人口住房问题研究――以武汉市为例[J].中南财经政法大学研究生学报，2007.2.

[10]侯慧丽，李春华.梯度城市化：不同社区类型下的流动人口居住模式和住房状况[J].人口研究，2013.2.

第3篇：住房制度论文范文

毫无疑问, 在现代社会, 住房在经济生活中的重要性, 是一般的其他商品无法比拟的。它不仅直接关系每一个居民生活居住的福利水平及财富持有, 而且还关系到一个国家的文明程度;它不仅关系到一个国家经济的发展程度, 也关系到一个国家城市化的进程。由于住房在经济生活中如此重要, 因此, 住房市场的发展不仅仅在于其本身的发展, 而且关系到与住房相关的当事人及关联产业各方面的利益关系。正因为住房在经济生活中如此重要, 不少国家的政府一般都会就住房制定各种各样的住房政策, 以便保证住房市场的公平公正及住房市场的持续稳定发展。

在1978年以前的计划经济体制下, 中国没有住房市场, 城镇居民采取公有住房实物分配的方式。在这样的住房制度下, 住房建设投资不足、住房供应短缺、居民住房条件难以改善、住房分配的不公平等问题十分严重。1980年起, 中国城镇住房制度开始改革, 但直到1998年7月之前住房制度改革进展是十分缓慢的, 居民的住房矛盾也越来越突出。1998年7月, 中央政府宣布了住房制度全面改革的通告 (即房地产的23号文件) (1) 。该文件决定从1998年开始停止城镇居民的住房实物分配, 逐步实行住房分配的货币化。按照23号文件的要求, 国家相关部门陆续出台了一系列刺激住房消费, 鼓励和扶持住房消费需求的金融、税收等配套政策。正因为这次住房制度的重大改革, 从1998年7月起, 中国住房市场得到前所未有的发展, 城镇居民住房条件得到很大程度改善。1978年人均住房面积为6.7平方米, 1998年只有9.3平方米, 而2005年则达到了26.1平方米 (隆国强, 2008) 。也就是说, 1998年以来的住房制度改革改善了居民的基本住房条件、增加了居民财富、促进了资本市场的发展与宏观经济的增长与稳定等 (朱亚鹏, 2007A) 。

但是, 住房货币化改革启动后, 住房不平等状态并没有改变, 反之在改革过程中进一步恶化 (朱亚鹏, 2007A) , 并随着住房市场的快速发展又导致了不少新的严重的经济与社会问题。比如, 住房价格上涨过快, 使得绝大多数居民无能力承担并远离住房市场, 从而使得中国住房市场成为投资者的天堂;房价过高, 不仅吹大了房地产的泡沫, 也在积累银行体系的风险, 加深国内金融体系的潜在危机 (最近美国金融危机就是房地产泡沫导致的结果) , 而且房地产泡沫吹大也严重地阻碍了国家经济战略的转移、产业结构的调整, 导致了居民消费的严重挤出;同时, 当前的住房市场也成了一种严重的社会财富转移机制, 从而使得让全民财富短时间内向少数人聚集, 使得居民之间的财富分配越来越不合理, 财富分配两极分化越来越严重, 社会冲突与矛盾四起;还有, 掠夺性地使用土地资源, 中国土地使用效率极低 (2) , 这将严重地影响中国经济未来持续稳定的发展;住房市场贪污腐化严重, 最近查出的不少贪污受贿的大案要案基本上都是与住房土地交易有关等。

对于这些问题, 朱亚鹏认为, 这是当前中国的住房市场发展模式的偏颇所导致的结果 (朱亚鹏, 2007B) 等。在朱亚鹏看来, 当前中国住房领域里的房价上涨过快, 很多居民无力承担;房地产投资过热, 孕育着泡沫风险, 影响经济的健康发展;经济适用房、廉租屋政策实施不力;住房的不公平加剧等现象, 其问题的症结就在于中国住房制度改革的逐渐新自由主义化 (朱亚鹏, 2007A) :即政府在住房改革过程中过分强调住房市场化, 忽视其在住房供应和住房保障方面的责任。而这种新自由主义的住房制度和住房保障日益剩余化, 导致了住房领域的各种问题和风险。

可以说, 以新自由主义来评判中国这几年来的住房制度改革及住房市场发展的问题, 只看到中国住房市场问题的一些方面, 但没有看到中国住房问题实质与根源之所在。因为, 中国住房制度改革与转轨, 表面上是走向新自由主义的住房体制, 但实际上仍然是停止在计划管制的体制内, 而且这种政府对住房市场的管制比国内任何一个市场都会严重。因为, 从目前中国住房市场现实来看, 只是在住房产品上极力市场化, 但是在住房的要素上则与市场化相差很远, 住房的要素市场基本上是一个严重的管制的市场。我曾经把这种现象归结为, 中国住房市场是住房要素的非市场化及住房产品的市场化 (易宪容, 2006) 。也就是说, 1998年以来的住房制度改革表面上是大力推进住房私有化、市场化、货币化和社会化, 政府希望用这种方式来减少公共住房的提供, 缩小在住房方面的开支, 从根本上改变政府、单位及个人之间的住房责任, 但实际上, 地方政府及一些相关权力者却是在利用现有的住房制度、土地制度、信贷制度、税收制度等缺陷, 让中国住房制度改革变成了一种严重分配不公的财富分配与转移机制, 从而使得整个社会财富在短时间内向少数人及权力者聚集。而住房市场这种严重分配不公的财富分配与转移机制则是住房市场快速发展及问题丛生的根源所在。

当然, 也有人认为这是当前中国住房市场的制度设计与政策方面不足, 从而导致住房保障体系覆盖率过低, 无法满足居民基本的居住需求 (贾康和刘军民, 2007) ;也有人认为房价过高和居民对住房的支付性不足及住房市场隐含着泡沫, 在于住房预售制度的问题与缺陷 (丁成日, 2009) ;而房地产开发商的共识则是认为房价快速上涨是地价过高和居民的刚性需求 (3) 过大导致的结果等。对于上述讨论, 前两种观点有一定的道理, 但只是看到问题的一个方面及表象, 没有把握到问题的实质。而对于后一种观点, 基本上是站在既得利益集团的角度颠倒了市场的因果关系。

可以说, 近几年随着国内各地的房价快速上涨, 民众与住房市场的矛盾与冲突越来越大, 住房市场的经济问题也开始转化为社会问题及政治问题。对此, 从2005年起, 政府每年都在对住房市场出台不同的宏观调控政策, 如调整土地供给政策以保证住房供给增加, 改变住房市场消费模式, 通过整顿市场来打击对住房市场炒作, 通过调整住房市场产品结构来满足广大居民的消费需求, 加大政府财政投入发展住房保障体系等等, 但是住房市场的问题与矛盾不仅没有解决, 反之更为严重;快速上涨的房价不仅没有减缓, 而且在不少城市还在加剧。

现在我们要问的是, 为什么中国住房市场的问题与矛盾会越演越烈、住房财富分配会越来越不公平、政策越是调整其中的矛盾与冲突则会越大?其原因何在?在本文看来, 国内住房市场之所以出现这样多的问题, 根源就在于中国住房市场只有住房产业政策和住房政策, 而没有住房公共政策。所谓的住房产业政策是指国家根据住房市场发展的要求, 通过调整住房产品结构与住房生产企业的组织形式, 来增加住房的供给总量, 以便能够有效地适应住房需求结构变化的政策措施。住房产业政策所关注的是住房市场产品的供求关系。所谓的住房政策涉及与住房相关的土地、融资、开发、租赁、销售等各个方面, 主要是如何帮助低收入者或特殊人群解决基本的住房条件问题。比如, 保障性住房政策、安居工程政策等。它所关注的是对政府依赖不同的人如何通过政府政策资助, 帮助他们解决基本的住房条件的问题。住房公共政策则与住房产业政策及住房政策有很大不同, 住房公共政策的核心或本质就是通过国家的公共权力来协调住房市场各主体或利益集团之间的利益关系, 并根据公共利益的要求, 通过公共政策的基本程序, 来达到住房市场各种主体之间的利益均衡, 以此来维护社会的和谐与稳定。也就是说, 住房公共政策所关注的是住房市场各主体之间的利益均衡及住房市场持续稳定发展。它是一种住房市场的利益调整与协调机制。从上述定义可以看到, 当前国内住房市场的许多问题与困境, 就是由于没有住房公共政策所导致的。因此, 全面地研究中国住房市场公共政策, 并在此基础上确定中国住房市场公共政策的基本原则与框架、建立起相应的执行制度, 既是化解当前住房市场问题与困境的关键所在, 也是中国住房市场能够持续稳定健康发展的关键所在。

本文的结构是, 第二部分界定了中国住房市场公共政策的基本意蕴及前提条件;第三部分讨论了中国住房市场的公共政策程序正义与获得方式;第四部分分析了中国住房市场公共政策缺失所导致住房市场的问题与矛盾;第五部分确立了中国住房市场公共政策的基本原则与框架。

二、住房市场公共政策的意蕴及前提条件

对于住房市场的公共政策, 我们可以先从公共性、公共政策来理解。所谓的公共性, 按照德国哲学家哈贝马斯的看法 (哈贝马斯, 1999) , 公共领域首先意指我们的社会生活的一个领域, 在这个领域中, 像公共意见这样的事物能够形成。它是介于私人领域和公共权威之间的一个领域, 是公众在这一领域对公共权威及其政策和其他共同关心的问题做出评判的地方。在这个公共空间里, 它既可以整合和表达民众要求所形成的观点并传播, 又能使公共权力接受来自民间的监督与约束。因此, 所谓的公共决策就是通过民主、科学的程序对重大的公共问题让全体公民来讨论、来提出各种意见、来找到好的解决办法、来形成社会的共识的一种决策方式, 而不是重大的公共决策由少数精英分子或被利益集团捕获的某种职能部门来确定, 并让这些决策强加在其他公民身上。

在这个意义上说, 公共政策是指国家 (政府) 与公民就某一公共问题通过一定的程序共同做出决策的选择, 并通过国家行为解决公共问题的过程 (李建华, 2009) 。也就是说, 政府作为一种权威公共组织, 其职能就是按照公共利益的要求及一定的程序来调整与协调相应主体之间的利益关系, 并寻求到这种利益关系的平衡点, 以此来促进社会经济的发展, 维护社会和谐与稳定。在这里, 公共政策的主体是政府及相关利益参与的公民;主体所面对的是公共问题;公共问题的解决建基于公共利益的标准及在法定程序内利益主体之间的博弈。由于任何一项公共政策的制定、执行与终结都是不同主体之间的利益关系的调整或变动, 为了保证这种利益关系的调整或变动的公正性, 公共政策既要确定这种利益关系变动的公正性标准或公共利益标准, 也需要通过程序正义来保证这种利益关系变动的公正性。可见, 公共政策的本质是国家运用公权力在一定的法定程序内来协调各主体之间的利益关系, 但这种利益关系变动或博弈是一个过程。

由此而引申出, 所谓的住房市场公共政策可理解为国家 (政府) 与公民就住房公共利益通过一定程序共同做出决策的选择, 并通过国家公权力来调整与解决住房公共利益的过程。在这里, 我们先来分析, 为什么住房会成为一个公共问题并需要公共决策的选择来调整和协调其利益关系?这种住房公共政策是什么以及住房公共政策通过什么样的方式可获得?前者是这一节讨论的内容, 后者则放在下一节来分析。

我们可以看到, 为什么中国的住房市场面临的矛盾与问题这样多?主要是由住房属性的多样性及住房市场的性质来决定的。住房既是投资品也是消费品;住房既是必需品也是奢侈品;既是市场的一般产品也是一种公共产品。因此, 住房仅是从一个纯粹市场角度而不从公共性角度是无法解开住房市场的问题之谜的。

首先, 在现代文明社会, 个人具有居住权的天赋性, 即每一个人降生在这个社会, 社会就有义务保证他最为基本的居住条件。它是现代文明社会的基本标志。因此, 住房的公共性第一要义是指每一个公民的基本居住权具有原则上的优先性。这是住房市场存在与发展不证自明的公理。因为, 保证人类每一个人基本的衣食住行, 是人类社会得以存在和繁衍的基本条件, 也是现代文明社会的基本标志。正因为基本居住权是现代文明社会人类的基本需求, 因此, 在发达的国家里, 甚至于有一定的文明程度的国家里, 保证每一个居民住房的基本的居住权是这些国家住房市场的基本政策或政策宗旨 (4) 。比如, 美国住房政策的宗旨或核心就是要让每一个美国公民能够买得起有支付能力的住房 (5) 。也就是说, 每一个公民居住权的优先性也就说明住房问题是关系到每一个人的基本生存条件与及社会的繁衍及文明的基础, 因此, 住房问题从本源上就是一个公共问题, 离开了这一基本要求, 住房市场其他方面的属性也就无从谈起。特别是在土地公有制的中国, 保证每一个公民基本居住权利的优先性更应该成为住房市场发展的基本国策 (6) 。在这样的公理体系下, 中国的住房市场的法律制度、发展模式、运作规则、利益分配与调整等方面只能是在这个基础上建立、延伸与拓展。离开这个基础, 离开了住房市场的居民居住权的优先性, 住房市场存在与发展的意义就不一样, 它所面临的困难与问题就会风生水起。

其次, 住房市场的公共性还表现在住房市场的人民性上。因为, 中国是中国共产党领导下的社会主义国家。正如胡锦涛书记在中共十七大报告中指出的那样, 中国共产党的根本宗旨就是全心全意为人民服务, 党的一切奋斗和工作都是为了造福人民, 要始终把实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益作为党和国家一切工件的出发点和落脚点, 做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享。这是科学发展观的核心 (《中国共产党第十七次全国代表大会文件汇编》, 2007) 。所以, 在中共十七大报告中, 住有所居是民生经济的基本内容之一。

从总书记这一段话的基本精神来看, 中国的经济发展比如住房的发展, 并非仅是追求GDP高低, 追求房地产增加多少产值, 追求房地产可以带动多少关联产业的发展, 而是看这种发展是否符合绝大多数人的利益, 是否提高全体中国人的住房福利水平 (7) 。如果我们的住房市场仅仅是富人的市场, 如果中国住房市场仅仅是为少数人服务的市场, 那么这个市场与住房市场的人民性是完全背道而驰, 也是与中国共产党的基本宗旨相背离的。即住房市场的人民性正说明住房问题是一个完全公共问题。

第三, 中国住房市场的公共性还体现在中国城市的土地为国家所有上 (谢伏瞻, 2008) 。在中国, 住房市场是建立在土地国有的基础上的。土地国有意味着什么?不仅在于中国土地为中国全体的公民所有, 而且在于中国土地所有的权能为全体人民服务, 人民有权分享土地上的成果。也就是说, 尽管中国的城市土地由中央政府委托地方政府来管理, 但最终所有权是全体人民。人民有权利来转让或收回国有的土地, 也有权利来共同分享土地的增值与成果, 有权利来分享土地附上物的溢价。正因为中国土地为国有, 住房生产的最基本的要素是土地, 因此, 土地附着物即住房上的利益如何来分配与调整则是一个纯粹的公共问题。

可以说, 每一个居民基本居住权的天赋性、党的宗旨的人民性、城市土地的国有性, 不仅说明了住房问题是一个完全公共性问题, 而且它也是住房公共政策制定与确立的前提与基础。只有在这基础上, 住房市场运行才能够符合广大民众的公共利益, 住房公共政策才能体现其公平公正性。但是, 任何公共利益并非是一个抽象的概念, 它也不可还原成某种个人利益。公共利益的识别与获得是需要在一定的程序下经过绝大多数公民参与讨论与博弈才可能得到全体公民的认可并取得共识的。不过, 阿罗的不可能性定理表明 (佩尔森等, 2007) , 没有一个普遍原则能够使民主制度把个人偏好和谐地加总成政策选择。这也就意味着, 在现实的民主政治中, 尽管多数决策的原则有其明显的优势, 但它无法产生特定的均衡政策, 除非我们把它限制在某种特殊的个体偏好或政治制度的范围内。特别是在现代民主社会中, 价值的多元化是其基本特征, 不同主体之间的价值与利益冲突是不可避免的。因此, 在一定的条件下, 如何把价值问题转换为程序问题来处理价值与利益多元化冲突是打破这种僵局的明智选择 (季卫东, 1993) 。也就是说, 为了保证住房公共政策的公平公正性不仅需要确立住房公共利益的标准或基础, 而且还得设计一种公民或当事人广泛参与及对公权力使用的合理限制的程序, 通过住房公共政策程序正义来保证住房公共政策的公平公正性。因此, 住房公共政策程序正义是公平公正的住房公共政策获得的主要途径。

三、住房公共政策程序正义及其获得途径

住房公共政策正义是指在住房公共政策的制定、执行、评价与终止的过程中, 依照宪法与行政法规的要求, 按照既定的顺序、方式与步骤做出政策选择的行动, 或通过理性权衡, 寻找并选择最有效地实现公平公正要求的住房公共政策的方法 (李建华, 2009) 。那么如何来保证住房公共政策程序正义呢?它取决于以下3条标准。

一是程序所产生的结果是否与实质的公平公正相一致。比如说, 美国的《国家住宅法》把住房发展的宗旨界定为就是要生产安全舒适绝大多数人有支付能力的住宅 (童悦仲等, 2005) , 即住房市场存在与发展从根本上说就是优先满足每一个公民的基本居住权的。这是美国住房公共政策实质上的正义。住房公共政策程序上的正义就得围绕该核心而展开。如果背离了住房公共政策实质上的正义, 那么住房公共政策程序上的正义也就无从谈起。比如, 有人说住房发展就是为了增加GDP, 就是为了带动几十个行业的发展。但是这种住房发展可能有利于居民住房条件改善, 如以消费为主导的住房市场繁荣;也可能只是为了住房发展而发展, 如住房市场成为以投资为主导的市场。可以说, 如果住房发展只是为投资者获利而不是居民消费为主导的市场或提高全体公民住房福利水平的市场, 那么这种住房发展就离开住房公共政策实质上的正义。

二是在住房公共政策制定与选择中, 公民参与的深度与广度。在住房公共政策制度与选择中, 如果作为当事人的公民不仅能够广泛地参与讨论与博弈, 而且有权提出公共决策议程设置, 那么这种公共政策决策的结果才能体现理性权衡及形成绝大多数人的共识, 才能协调好各方的利益关系, 否则如果住房公共政策制定与选择没有体现公民参与的自主性、平等性与广泛性, 那么要想达到多方利益关系平衡的共识是不可能的, 甚至于有可能少数人通过制度化的方式让一部分人对另一部分人利益的侵害, 或既得利益制度化。

三是住房公共政策程序有利于对所允许的政治权力使用具有正当性。这种所允许的政治权力使用的正当性主要表现为对公权力使用合理边界的设定。在这种情况下, 住房公共政策的决策既要符合公共利益的要求, 也要减少甚至避免少数利益集团对住房公共政策的主导而损害绝大多数人的利益。因为, 由于人类理性的有限及未来世界的不确定, 从而使得任何制度设定都是不完全的, 当权者随时都可能利用制度不完全为己谋利或偏离公共利益的目标, 而公共政策程序正义就是要通过程序本身的自治、理性权衡与选择, 发现并实现公共利益, 从而减少权力者将公权力蜕化为谋取私利的可能性 (李建华, 2009) 。比如说, 一些既得利益集团可能凭借其强大的经济势力, 制造虚假的公共呼吁, 游说政府部门及立法机构, 使得公共决策的选择偏离公共利益的轨道, 最后让既得集团的利益制度化。可以说, 对于这方面, 这是目前国内住房市场政策最为人诟病的地方。可见, 住房公共政策程序正义既有它的工具价值, 也有它的内在价值, 它是住房公共政策获得的根本途径。在此, 我们还可以对美国的住房公共政策获得过程作一点分析。

在美国, 为了保证公共政策程序正义, 设定了一系列的制度安排 (8) 。美国目前的公共政策制定程序规则主要以《1946年行政程序法》 (Administrative Procedure Act of 1946) 、《1980年管制弹性法》 (Regulatory Flexibility Act of 1980) 、《1980年减少繁文缛节法》 (Paperwork Reduction Act of 1980) 等法律为基础, 1993年克林顿签署的《12866号行政命令管制的计划和审核》 (Executive Order12866:Regulatory Planning and Review) 对上述法律进行修改与完善。比如, 《1946年行政程序法》第553条规定了公共政策制定的公告和评论程序 (notice and comment procedure) 。公告和评论程序主要是给公众提供一个参与规章制定的讨论、评论和发表意见的机会。征求意见可采取3种方式:第一种是民意调查;第二种是邀请独立政策机构的专家学者, 对建议的规章进行审查、分析和评估;第三种是邀请政府相关的行政机构对建议的规章进行分析和评估。政府机构收集到上述三方意见后, 对意见进行归纳、整理和分析, 在此基础上制定最终制度规则。对制度规则的生效与执行, 政府机构要根据审判型听证程序的意见, 再次修改制度规则, 机构内部审核认为修改后的制度规则反映了公众的意见, 便由主要负责人签发与审核。如果修改后的规章通过审核, 将作为最终规章制度在《联邦登记本》上, 公布30天后生效, 成为正式制度规则安排。可见, 美国政府的每一部公共政策的制订、实施和执行都有具体严格法律程序的保障, 基本上都是整个社会集思广益、各种利益当事人之间利益反复博弈的结果。

比如, 就美国住房政策制定的过程来看, 20世纪30年代的美国经济大危机, 使得居民按揭贷款违约问题严重、整个美国住房市场面临着崩溃, 在这种情况下, 先是美国国会对当时的住房市场进行了彻底的研究调查, 明确真相, 然后在设定的程序内经过广泛讨论立法规范。如1932年颁布《联邦住房借贷银行法》, 1933年颁布了《有房户借贷法》及1934年颁布了《全国住宅法》 (施瓦兹, 2008) 。而这些法律基本奠定了未来几十年美国住房市场发展与繁荣的基础。而且美国的公共住房政策及法律会随着时间与环境的变化不断地调整。比如, 1961年美国政府颁布的关于帮助中低收入居民解决基本住房条件的第221 (D) 3条款, 由于该住房政策没有真正能够帮助中低收入者, 从而使得该条款在1968年终止, 并制定了第236条款, 同时出台了第515条款、第521条款等 (施瓦兹, 2008) 。可以说, 这些住房公共政策, 基本上是经济学家、金融专家、有关的企业领袖及广大民众等共同参与讨论, 剖析问题的症结所在, 在平衡各方利益关系的基础上最后提出解决议案。在各界人士公开辩论达成共识以后, 再由国会立法, 付诸实施。由于有关当事人能够在立法的过程中都亲自参与其事, 充分了解住房公共政策改革的内容与方案, 并通过反复的利益博弈才形成制度安排, 这样才能彻底执行。正是这意义上说, 美国住房公共政策是在这样的基础上不断地确立完善起来的。

也就是说, 程序正义是住房公共政策公平公正的基础条件, 因为, 它不仅以程序化的方式要求当事人对政策的议题、内容、利益关系进行广泛地对话、讨论、博弈, 而且它对公权力的使用设定具体的边界。这样, 既可调整好各当事人之间的利益关系, 也能够防止一部分人制造出虚假的公共呼吁来控制制度规则的设定过程并把其少数人的利益制度化而侵害另一部分人的利益, 防止公共决策的选择偏离公共利益的轨道, 也能防止在公共决策过程中公权力的使用不当或滥用。

四、住房公共政策缺如是当前中国住房市场许多问题产生的根源

正如上文所说的, 中国房地产市场只有住房产业政策及住房政策, 没有住房公共政策, 住房市场的许多问题也就由此而生。从已经有的资料来看, 中国住房制度改革是从1980年开始, 之后出台关于住房制度改革的文献也不少, 但是直到1998年为止, 除了广东和上海市场经济较为发达的地方之外, 中国住房市场根本就没有建立起来。因为, 1998年之前的这些住房制度改革强调的是公房如何转变成商品房, 如何集资建房, 因此, 在单位分房的计划体制下, 中国既没有房地产业也没有住房市场 (谢伏瞻, 2008) , 当然更无法有住房市场的公共政策。

1998年中国采取货币化分房之后, 住房市场才开始逐渐形成。1998年之后政府出台3个最为重要的关于住房改革的政策文件 (9) 。尽管这些政策文件同样涉及住房市场利益分配, 涉及对弱势居民基本居住权的关注, 但是这些政策文件没有一个具有住房市场的公共政策含义。无论是从这些文件所规定的住房市场目标还是文件形成的方式来看, 都是如此。比如从住房市场发展的宗旨来分析, 23号文件住房发展的目标是稳步推进住房商品化, 逐步建立中国城镇的住房新制度;加快住房建设, 促进住房业成为新经济增长点, 不断满足城镇居民日益增长的住房需求18号文件对此的表述是房地产业关联度高, 带动力强, 已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展, 它能够提高居民住房水平, 改善住房质量;促进消费, 扩大内需, 拉动投资增长;扩大社会就业等。131号文件的住房发展目标是, 加大保障性住房建设力度, 进一步改善人民群众的居住条件, 以保证住房市场健康稳定的发展。上述3个文件, 除了131号文件在某种程度上体现住房政策公共性之外, 其他两个文件都是把带动经济增长作为住房发展之目标, 满足居民的基本居住需求只是这种经济增长目标达到后的副产品。由于住房市场发展的目标是经济增长, 而住房的属性既可为投资也可为消费, 从而使得无论是一些政府职能部门还是地方政府及房地产开发企业, 它们就能够根据其自身的需要来解释住房市场是以投资为主导还是消费为主导 (10) 。因为以投资为主导的住房市场发展仍然可以促进经济增长。如果住房市场成为以投资为主导的市场, 住房市场的发展就会远离公共利益的基本宗旨, 从而使得中国住房市场的发展模式、运作方式、土地政策和信贷政策等政策既无法体现最绝大多数人的利益与意志, 也无法让多数人的住房福利水平得以改善与提高, 更无法调整住房市场当事人之间的利益关系。这就是2007年9月以前的不少住房政策偏颇的根源所在。

那么, 中国为什么会没有住房公共政策?为什么住房市场的政策目标会偏离最绝大多数人利益?等最为根本的问题就是在住房市场政策的制定、执行、评价与终止的过程中没有程序正义, 即中国住房政策不是通过公共政策的方式来确立。如果住房市场政策没有程序正义, 也就无法形成公平公正的住房公共政策。由于住房分配或住房利益涉及社会每一个公民基本利益, 特别是在土地国有制的中国, 情况更是如此。由于中国的住房政策既没有基本的法律把绝大多数人的公共利益制度化, 也没有程序的正义来保证住房政策的公平公正, 因此, 这些住房政策也就无法保证按公共利益来制定及平衡住房市场中的各种利益关系。比如说, 20世纪90年代以来出台关于土地政策的文件, 有人统计过有近150件, 字数超过70万字 (谢伏瞻, 2008) 。特别是表现在土地出让金的政策上, 中央政府与地方政府的利益博弈从来就没有停止过。但是, 这些利益博弈从来就没有形成公共政策, 而只是上下级政府之间的利益关系的调整。由于没有形成土地的公共政策, 也就无法就土地问题达成各当事人之间的利益协调与平衡, 使得土地市场所面临的问题与利益冲突十分严重。

还有, 在住房市场发展与繁荣的过程中, 由于没有住房公共政策, 就容易让整个社会财富短时间内聚集到房地产开发商手中, 房地产商利用资本之权力开始把其意愿延伸到社会生活各方面 (政治、经济、传媒、社会生活等) 。房地产开发商通过这种资本权力的优势不仅阻碍现有的不合理的住房制度 (比如住房预期制度) 修改而延续至今 (易宪容, 2007) , 以便最大化榨取住房市场的高额利润, 而且通过政治等途径把其既得的利益制度化。

比如说, 2003年央行出台一份关于住房信贷管理的121号文件 (11) , 该文件无论从哪个角度来说, 都应该是一份专业强、既促进住房市场发展又能防范银行风险的文件, 但是这个文件由于不利房地产企业空手套白狼、不利房地产企业的暴利, 因此, 121号很快就被房地产开发商以公共呼吁 (12) 方式借助于相关的职能部门以国务院的名义用一个所谓的住房18号文件所替代 (13) , 从而使得121号文件公布后名存实亡。从此之后, 不少城市的房地产泡沫泛起, 住房市场问题开始丛生。后来, 通过一系列住房政策调整, 直到2007年下半年的359号文件及452号文件 (14) , 房地产市场信贷政策才回到121号文件的原点 (15) 。但在2003~2007年的几年间, 房地产开发商早就利用这种不合理制度安排赚得盘满盆满。

可见, 由于中国没有住房公共政策, 由于没有住房公共政策程序正义, 许多住房市场的问题由此而生。首先, 没有住房的公共政策也就无法把公共利益作为住房市场的发展宗旨或目标, 比如现行的不少住房政策不是把每一个居民的基本居住权放在优先的地位, 把居民的住房福利条件的改善作为目标, 而是把经济增长作为其目标。这样, 各个部门或地方政府可以根据其需要或取舍来解释住房市场发展, 甚至于一些地方政府为了土地财政, 把住房市场引导到以投资为主导的市场去。这样, 不仅违背绝大多数人的根本利益 (高房价让广大居民无法进入住房市场) 及公共住房保障体系无法确立, 而且容易吹大住房市场泡沫, 引发金融危机及经济危机。但是, 他们也知道, 这样做收益由这些人或机构获得, 而且出现危机与风险造成的损失将由全国人民来承担。

其次, 由于没有住房公共政策, 绝大多数人不仅无法分享到随着经济增长国有土地溢价成果, 反之国有土地成为侵害民众利益的工具。在中国, 住房市场是建立在土地国有的基础上的, 它是住房生产的基本要素。土地国有意味着每一个公民既有权利来转让或收回国有的土地, 也有权利来共同分享土地的增值及分享土地附上物的溢价。但是, 就目前的情况来看, 由于中国的要素市场发展不成熟, 由于没有住房市场公共政策对政府权力界定与约束, 由于中国的土地管理制度缺陷, 国有土地不仅成了少数人谋利的工具, 而且也成了少数人掠夺绝大多数人利益的重要方式 (16) 。还有, 我们可以看到, 在当前中国空前的城市化发展和基础设施的建设过程中, 所有的土地及房地产增值都是非常巨大的, 而这些土地及住房的增值并非仅是住房的物理或物质结构或建筑物的增值, 而是政府在城市基础设施和服务开支被资本化入住房的价格中。如果不对这笔非常巨大的土地及住房增值以制度化的方式来处理与回收, 不仅会造成整个社会财富严重分配不公, 也会让非常巨大的国有资产流失。但是, 从目前的情况来看, 这笔巨大的国有财富溢价, 不是流入国家财政, 也没有让绝大多数人来分享这种成果, 反之, 由于过高的房价则使得绝大多数人成了利益的受害者, 比如中国房奴的出现, 反之, 中国的地方政府及房地产开发商则成了这笔巨大财富溢价最大的受益者。

第三, 由于没有住房公共政策, 不仅绝大多数民众无法通过公共政策程序来反映与争取其诉求, 反之少数人利用这种制度缺陷把其既得利益利益化合理化。我早几年就提出, 要谨防房地产要挟中国经济 (易宪容, 2004) , 实际上这种情况目前俯拾皆是。可以说, 当前住房市场的最大问题就是房地产开发商借助资本权力让其力量渗透到社会生活各方面 (进入政治生活、左右政府政策、操纵媒体及大众舆论等) , 以此来左右社会经济财富分配, 以此来有组织地左右政府政策, 希望政府出台各种政策来化解他们所认为的住房市场问题, 维持住房市场的暴利, 从而让房地产开发商的既得利益制度化合理化。无论是2003年121号文件被18号文件所打压, 还是2008年房地产开发商通过所谓的住房行业协会游说中央政府及地方政府出台各种救市之政策, 以及2009年全国工商联在人大会议上所提出的房地产土地成本的报告等都是如此。由于房地产开发商要把既得利益制度化, 土地与住房交易希望通过钱权交易来完成, 那么中国住房市场的竞争不是以质量与服务取胜, 而是以权力取胜, 这不仅导致住房市场利益关系更为复杂, 而且导致住房产品质量等问题。最近上海倒楼事件就说明这点。

第四, 由于住房市场没有公共政策, 也就无法对公权力在住房市场使用进行有效制约与限制。由于近几年来住房业能够在短期内聚集或掠夺大量的社会财富, 从而使得住房业也成为贪污腐败最为盛行的地方。从《财经》近3年中所披露出来的各种贪污腐败大案来看 (17) , 90%以上的案子都是与住房及土地交易有关。而且这些贪污腐败案越来越大, 所涉及的金额越来越多。在市场经济中, 如果一个行业贪污盛行, 不仅说明这个行业的政府管制太多, 有效的市场制度规则没有建立, 市场钱权交易十分严重, 而且也说明了这个行业的暴利太高。如果一个行业的钱权交易盛行, 那么交易的完成、交易利益的分配, 就在于权力的大小。权力既可变为金钱, 金钱也可以变为权力。在这种情况下, 市场价格机制扭曲或失效、资源配置浪费、利益分配失衡、社会冲突四起等。

总而言之, 由于没有住房市场公共政策, 从而导致了中国住房市场的许多问题, 无论是居民的基本居住权无法得以保障、住房利益分配失衡、土地财富不能共享, 住房市场价格扭曲与波动, 还是住房市场无效率、贪污腐化盛行等都与没有住房公共政策有关。因此, 面对住房市场错综复杂的利益关系, 面对完全扭曲了的住房价格机制等, 中国住房公共政策的制定与确立已经势在必行。只有通过住房公共政策的确立, 才是化解当前中国住房市场各种矛盾与问题的根本之路。否则, 中国住房市场的利益更为复杂, 住房市场的矛盾与冲突会更加严重。

五、中国住房市场公共政策的基本原则与框架

近几年, 在不少行业推行公共政策及部门的工作取得了巨大进展, 这也就为中国住房公共政策确立创造了良好的环境。比如, 2005年的中国股市的股权分置改革, 2007年《劳动合同法》的制定, 2008年医疗制度改革方案的通过等, 基本上也是通过一种公共政策的方式来进行的。可以说, 2005年股权分置改革如果不是集思广益, 通过程序化的公共政策方式从几千个改革方案吸取精华, 这次股权分置改革要取得成功是不可能的。面对中国住房市场的困境及错综复杂的利益关系, 有人提出要对中国住房市场进行第二次革命, 即中国住房市场要进行更为彻底的制度改革。本文认为, 这是十分必要的。但这次彻底的住房制度改革就是要建立起住房市场的公共政策体系, 就应该是住房公共政策体系确立的革命。如果不是这样, 要让中国住房市场走向持续稳定发展之路是不可能的。

对于当前中国的住房市场来说, 估计改革的难度不小于当年的股权分置, 因为, 住房市场利益关系更是错综复杂。因此, 要建立起中国的公共政策体系, 首先是在住房政策观念上革命。也就是说, 对于当前的住房制度改革不仅在于把住房问题作为一个重大民生问题来思考, 而且还得把它作为一个重大的公共政策问题来思考。住房作为重大的公共政策面对的是全国每一个公民而不是一部分城市居民。既然住房公共政策面对的是全体的国人, 由于全体人民的阶层、财富收入水平、对住房需求偏好、不同的居住文化等方面的原因, 只有对住房市场采取公共性决策方式, 所出台的政策才能满足全体公民对住房市场不同的需求, 而不是政策的倾向性, 并由此造成一部分人对另一部分人利益侵占或损害。

可以看到, 近几年来, 为什么政府对住房市场的宏观调控越来越多?但是这些政策所起到的作用及其效果则越来越差, 从而迫使对住房市场调控的政策也越来越多。其问题所在, 就在于政府职能部门一直狭隘地把中国住房市场仅仅看作是一个简单的一般商品的市场, 认为住房市场的问题可以通过市场的供求来解决。在这种观念下, 多年来政府的住房政策就不可能采取民主、科学的公共政策的议程设置, 而仅是由少数政府部门的几个精英来确定, 甚至于被特殊的利益集团所捕获的少数精英阶层来决定。这就使得中国住房市场越是发展其利益关系越复杂, 其相关利益者之间利益失衡越是严重, 更不用说来协调他们之间的利益关系了。即在当前的住房政策的环境下, 在城市不同收入阶层、农民工、地方政府、保障性住房及开发商等之间达成利益平衡是根本不可能的。所以, 住房政策观念上的革命即住房公共政策的确立已经势在必行了。

其次, 在上述的基础上, 要化解中国住房市场的困境, 就得对当前中国住房政策法规进行全面的检讨, 并在此基础上来制定住房市场的中长期的公共政策。而这种住房公共政策应该是住房市场所有的当事人各种利益关系调整与协调平衡的结果。它的原则或核心是如何来保证每一个公民的基本居住权, 如何让绝大多数居民的住房福利条件不断改善, 现在所谓的住房业的支柱性及相应的所有住房政策都必须建立在这一原则上。也就是说, 保证每一个公民的基本居住权既中国住房公共政策的基本原则也是其宗旨。而且这个宗旨要通过立法的方式把它固定下来。比如说, 中国要尽快设立《住宅法》。如美国的《住宅法》第一句话, 就规定美国房地产发展的目标或宗旨, 就是要让每一个家庭都有支付能力购买一个舒适的家。可以说, 这也应该是中国住房市场发展的目标与宗旨, 是中国住房公共政策的根本原则。特别是, 作为社会主义的中国, 中国住房业的发展是建立在以下3个基本前提上的:即个人居住权的天赋性;社会主义国家的人民性;土地的国有性。因此, 无论是住房公共政策讨论还是制定, 都必须建立在这3个基本前提上。在中国住房市场发展的3个前提上, 住房公共政策的原则更加清楚明了, 而不是谁可解释就解释得了的。而这些都得通过《住宅法》的方式制度化。

第三, 在上述三大前提下, 中国住房的公共政策不仅在于每一个人基本居住权的保障问题, 而且在于中国的城市化过程中, 房地产市场资本化过程中巨大的财富溢价的如何分配问题。这里既有土地的溢价, 也有土地附着物住房建筑的溢价。这笔每年大致有2万多亿元的房地产巨大财富的溢价, 本来就是全国人民一笔巨大的财富。但是如果把住房市场仅是看作为一个一般商品市场, 那么这笔巨大的房地产溢价就会看作是房地产开发商及地方政府能力、经营的结果, 并让这笔巨大的财富轻易地流入少数人手中。

早些时候, 房地产开发商能够以十分低的价格从政府手上协议转让获得大量的土地, 并以这些土地囤积起来, 甚至于把房囤积起来推高房价, 从市场的角度来看, 从住房的一般商品性质来看, 房地产开发商这样做无可厚非。甚至于市场上流行的观念是房地产企业利润最大是其本性, 但是实际上, 问题就在于政府没有把住房作为一个公共性问题, 没有把住房市场的巨大溢价看作是全国人民共有的一笔财富, 而是轻易地为房地产开发企业及地方政府获得了。可以说, 如果没有政府的城市化过程, 没有政府在城市过程大量的基础投资与服务投入, 那么这笔城市化过程中房地产的溢价是不可能产生的。比如, 为什么在国内一线城市的住房价格比较高、土地值钱, 而在一些穷乡僻壤的地方土地及住房则不值钱?关键的问题就在于政府对这些的地方所投入的不同。如果把政府这些巨大投入仅仅是作为房地产开发企业的利润, 这对全体中国的居民来说是不公平的。比如, 目前一些发达地方政府都把当地的土地及土地收入仅作为地方所有, 那么它对国有土地制度下经济落后地方来说也是不公平的。因此, 通过住房公共政策要建立起一个全国性土地基金也势在必行了。通过这个土地基金, 以级差地租的方式来收取土地出让金, 以中央转移支付的方式来让全国居民分享中国城市化进程中的成果。这样, 才可能减小由于住房作为财富分配及转移机制所带来的收入分配不公, 也可缓和居民收入分配差距扩大的矛盾, 创造全国平衡发展的条件。

最后, 中国住房公共政策还表现在住房市场政策的议程设置及程序正义上。因为, 在任何社会中, 政府的资源都是有限的。面对着这有限的资源, 在具体决策之前, 政府不得不做出抉择。那么为什么有些住房市场问题会拿到台面上讨论, 而另一些问题则被排斥在外。其关键问题就在于, 我们民众必须了解, 政府在制定房地产市场政策时, 其议程是如何设置的?谁参与这些议程的设置?如果住房政策议程设置被少数精英分子所把持, 甚至于被少数既得利益集团捕获了的某种政府职能部门所把持, 那么民众关注的问题与政策制定者关注的问题就会南辕北辙, 这些人就会利用一些表象公共呼吁来攫取其他人利益, 甚至于会用一些冠冕堂皇的东西来掠夺绝大多数人的利益 (18) 。

六、结语

近几年来, 中国住房市场出台的政策可谓多之又多, 但是不少住房政策不仅内容不具有公共性, 而且在政策议程设置上不具有公共性, 从而使许多重大的房地产市场问题, 特别是涉及广大民众切身利益的重大问题不仅没有让广大公民参与也不能够让这些重大问题进入住房政策议程设置。如果一些重大的住房问题连政策议程设置都无法进入, 那么这些问题要解决更是不可能。这也就是目前中国住房公共政策难以确立的关键所在。比如说, 物业税的开征, 在发达的市场国家是天经地义的事情, 但是在中国, 讨论了几年就是迟迟无法推出。中国物业税的迟迟无法推出可能是与这些议题还没有进入住房政策议程设置有关。还有, 住房预售制度修改, 这种制度本来就是计划经济下的产物, 其问题及缺陷十分严重, 但是, 就是不能让这种具有严重缺陷的规则进入修改的议程。可以说, 在当前的住房市场, 这样情况十分普遍。

可见, 要建立中国住房公共政策体系, 先得有观念上的变革, 并在此基础上确立中国住房公共政策的基本原则、住房公共政策的目标及获得的程序。通过程序正义来保证住房公共政策的公平公正。然后把这些原则及程序正义具体地体现在住房发展模式、住房土地政策、住房产业政策、住房信贷政策、住房税收政策、住房资助政策等各个方面, 更为具体地体现在住房的土地交易、城市规划、融资、开发、租赁、销售等住房市场各个环节上。这样, 一个全体居民住房福利条件不断改善的住房市场、一个绝大多数居民有支付能力购买的住房市场才会出现、一个体现全体公民公共利益的住房市场才会出现。只有这样的住房市场, 才能让住房市场的各种利益关系找到利益的平衡点, 才能保证中国住房市场持续稳定的发展, 才能保证我们社会的和谐与稳定。

总之, 住房公共政策是当前住房制度改革最为重要的问题, 住房公共政策要讨论与研究的方面也很多, 在此挂一漏万就几个方面作点讨论与分析, 但愿以此为起点, 引起国内学术界同仁有更多的人重视并参与一起来研究与讨论。中国住房市场只有全面地进入完全公共决策的范畴, 才是中国住房市场许多问题真正得以化解的关键。

参考文献

[1]即《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 (国发[1998]) 23号文件) 。

[2]有研究表示, 在现代城市化的过程中, 尽管中国人均土地资源十分稀缺, 但近几年来中国土地资源使用浪费最为严重。比如, 据664个城市数据表示, 城镇居民人均用地是133平方米和城市容积率为0.33, 远远高于发达国家人均城市用地的82.4平方米和国外一般城市容积率都在0.2以下 (谢伏瞻, 2008) 。

[4]无论是1981年联合国的《住宅人权宣言》, 还是法国、西班牙、荷兰等国的宪法, 都把每一个公民的基本居住权放在绝对优先位置上 (参见贾康等, 2007) 。美国的《国家住宅法》把住房发展的宗旨就界定为就是要生产安全舒适绝大多数人有支付能力的住宅 (童悦仲等, 2005) 。

[6]党的十七大报告, 就把住有所居作为推动和谐社会的最基本的方面, 参见《中国共产党第十七次全国代表大会文件汇编》, 人民出版社, 2007年版, 第36页;关于房地产的2007年的24号文件和2008年的131号都把住房发展归结于民生的市场, 归结为改善全体居民基本居住条件。

[7]2008年国务院关于房地产的131号文件就认为住房市场发展的基本宗旨是为了居民住房条件改善与提高居民住房福利水平 (详见《国务院办公厅关于促进房地产健康发展的若干意见》国办发[2008]131号) 。

[8]本段的内容可参见张宇燕和席涛, 2003。

[9]1998年《国务院关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》 (国发[1998]23号文件) ;2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (国发[2003]18号文件) ;2008年《国务院办公厅关于促进房地产健康发展的若干意见》 (国办发[2008]131号) 。

[121]号文件就是央行印发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 (银发[2003]121号) 。

[18]号文件就是国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (国发[2003]18号) 。

[359]号文件的内容主要是指2007年9月27日和12日5日, 中国人民银行和中国银监会相继联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 (银发[2007]359号) 和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》 (银发[2007]452号) 。

[11]详见近3年的《财经》杂志。

[12] (1) 朱亚鹏:《住房制度改革:政策创新与住房公平》, 中山大学出版社, 2007A年。

[13] (2) 隆国强:《中国住房政策演进与未来改革方向》, 载于谢伏瞻主编:《土地制度与住房政策》, 中国大地出版社, 2008年。

[14] (3) 谢伏瞻主编:《土地制度与住房政策》, 中国大地出版社, 2008年。

[15] (4) 朱亚鹏:《市场主导的中国住房政策:问题与挑战》, 香港《21世纪》, 2007B年第6期。

[16] (5) 易宪容:《当前中国房地产市场形势分析》, 台湾《经济前瞻》, 2006年第2期。

[17] (6) 贾康、刘军民:《中国国住房制度改革问题研究》, 经济科学出版社, 2007年。

[18] (7) 丁成日:《城市增长与对策:国际视野与中国发展》, 高等教育出版社, 2009年。

[19] (8) 哈贝马斯:《公共领域的结构转型》, 学林出版社, 1999年。

[20] (9) 李建华:《公共政策程序正义及其价值》, 《中国社会科学》, 2009年第1期。

[21] (10) 《中国共产党第十七次全国代表大会文件汇编》, 人民出版社, 2007年版, 第15页。

[22] (11) 佩尔森等:《政治经济学:对经济政策的解释》, 中国人民大学出版社, 2007年。

[23] (12) 季卫东:《法律程序正义的意义:对中国法制建设的另一思考》, 《中国社会科学》, 1993年第1期。

[24] (13) 童悦仲等:《中外住宅产业对比》, 中国建筑工业出版社, 2005年。

[25] (14) 张宇燕、席涛:《监管型市场与政府管制:美国政府管制制度演变分析》, 《世界经济》, 2003年第5期。

[26] (15) 施瓦兹:《美国住房政策》, 中信出版社, 2008年。

[27] (16) 易宪容等:《中国住房预售制度的分析》, 《江海学刊》, 2007年第2期。

[28] (17) 易宪容:《要谨防房地产要挟中国经济》, 《新京报》, 2004年7月6日。

注释

1 即《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 (国发[1998]) 23号文件) 。

2 有研究表示, 在现代城市化的过程中, 尽管中国人均土地资源十分稀缺, 但近几年来中国土地资源使用浪费最为严重。比如, 据664个城市数据表示, 城镇居民人均用地是133平方米和城市容积率为0.33, 远远高于发达国家人均城市用地的82.4平方米和国外一般城市容积率都在0.2以下 (谢伏瞻, 2008) 。

3 对于住房的刚性需求, 这是房地产开发制造出来的一个概念。即居民都有需要住房居住的愿望, 既然有愿望就有刚性需求。但是实际上这种刚性需求是与居民的购买支付没有关系的。如果居民的住房需要的愿望不与居民支付能力结合起来, 那么这种住房的刚性需求不是市场的需求。比如说, 每年有1000万农民进城和城里有250万年青人要结婚, 他们都有住房的潜在需求, 但是如果房价过高居民没有支付能力, 这种需求就无法转化为实际的市场需求。所以这种刚性需求在任何一本经济学教科书中都是不存在的。刚性需求实际上是把居民对住房的需要愿望转化为对住房的需求。这在逻辑上是不成立的。

4 无论是1981年联合国的《住宅人权宣言》, 还是法国、西班牙、荷兰等国的宪法, 都把每一个公民的基本居住权放在绝对优先位置上 (参见贾康等, 2007) 。美国的《国家住宅法》把住房发展的宗旨就界定为就是要生产安全舒适绝大多数人有支付能力的住宅 (童悦仲等, 2005) 。

5 可以说, 美国所有的关于住房市场发展的制度规则, 法律及经济手段都是围绕着如何保证每一个公民基本的居住条件来确立。比如美国关于各种住房市场的各种优惠政策都是支持居民自住需求, 而对住房投资则有严格的限制条件。可以说, 凡是成熟的市场经济国家, 对住房购买的投资都有严格的限制。

6 党的十七大报告, 就把住有所居作为推动和谐社会的最基本的方面, 参见《中国共产党第十七次全国代表大会文件汇编》, 人民出版社, 2007年版, 第36页;关于房地产的2007年的24号文件和2008年的131号都把住房发展归结于民生的市场, 归结为改善全体居民基本居住条件。

7 2008年国务院关于房地产的131号文件就认为住房市场发展的基本宗旨是为了居民住房条件改善与提高居民住房福利水平 (详见《国务院办公厅关于促进房地产健康发展的若干意见》国办发[2008]131号) 。

8 本段的内容可参见张宇燕和席涛, 2003。

9 1998年《国务院关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》 (国发[1998]23号文件) ;2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (国发[2003] (18号文件) ;2008年《国务院办公厅关于促进房地产健康发展的若干意见》 (国办发[2008]131号) 。

10 比如说, 国家统计部门计算住房购买时, 住房是投资品, 因此, 房价快速飚升就不反映在居民的物价水平的变化上;而政府为了扩大内需时, 又把住房作为消费品, 认为鼓励居民住房购买, 可以增加居民的消费;当投资者利用银行的金融杠杆大量进入住房市场炒作时, 房地产开发商认为对此不要干预太多, 因为住房作为投资品是居民增加财富的一种方式等。每一个人、每一个团体及组织都能够根据其需求来解释住房是什么, 然后由此推出不同的政策。

11 121号文件就是央行印发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 (银发[2003]121号) 。

12 即强调房地产对经济增长的重要性, 来阻止不利住房市场扩张的政策出台。

13 18号文件就是国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (国发[2003]18号) 。

14 359号文件的内容主要是指2007年9月27日和12日5日, 中国人民银行和中国银监会相继联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 (银发[2007]359号) 和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》 (银发[2007]452号) 。

15 实际上, 359号文件不仅对121号文件的住房信贷管理政策全部接收, 而且对近年发生的新问题, 做出新限制与调整。

16 比如说, 高房价对居民财富的侵害已经到了无可复加的地步。因为, 不仅国内一线城市房价高于一些发达国家的住房价格水平, 而且一家三代人的财富只为了购买一套高价的住房, 可见, 这种高房价对居民财富严重侵害。

第4篇：住房制度论文范文

    自新中国建立至上世纪80年代初期实行经济体制改革之前，中国城镇居民住房实行实物福利分配制度。在这一计划经济体制下，住房的商品属性尚未得到认可，住房被视为一种实物福利，企业职工只需支付低廉的租金就可以获得企业分配的住房，事实上，这一时期居民获取住房所有权的唯一途径就是由企业按照职工级别、工龄等因素分配住房(Fu、Tse和Zhou，2000)。1979年，邓小平发表关于住房体制改革的讲话，拉开了中国住房体制市场化改革序幕。从1979年开始，中国政府开始分阶段在部分地区实行住房商品化改革试点，但由于遵循渐进式的改革路线，直到1988年这一改革才进入全国范围试点阶段(Gao，2009)。1998年中国政府发出正式公告，明确提出停止福利分房制度，逐步推进住房货币化分配制度。此后，中国房地产行业进入发展的黄金时期，行业生产能力稳步提升，居民住房水平也得到不断改善。

    受益于国内经济强劲的增长势头和政府的政策扶持，中国的房地产行业尤其是住房市场，在此后几十年内以惊人的速度快速成长，其在国民经济中的地位也日趋重要，同时，住房也逐渐成为居民私有财产中最重要的组成部分。

    根据相关统计，截至2000年，中国城市和乡镇居民拥有私有住宅的比例已分别达到72%和78%(Li和Huang，2006)。城市新增住房面积由1985年的1.88亿平方米增加到1998年的4.77亿平方米(Guan等，2001)。国家统计局的统计数据显示，1998-2001年间，中国的住房价格以低于2%的年涨幅稳定增长，然而，自2003年后，中国房价步入飞速增长阶段，统计数据表明2003-2008年期间房价年均涨幅高达7.6%。自此以后，中国住房市场是否存在过热的问题成为政府和学界关注的焦点。根据新古典经济理论，住房价格波动是一系列影响住房供求的宏微观因素相互作用的结果，为推进住房市场持续健康发展，中国政府相继出台了一系列宏观调控政策干预市场运行，如银行信贷扩张、控制房地产市场土地供给、调整房地产行业相关税率等。

    为顺利推进住房体制市场化改革以及巩固已有改革成果，中国政府鼓励金融机构为房地产行业发展提供资金支持。在这些政策的推动下，银行向房地产开发商提供的房地产信贷规模不断扩大，同时，金融机构发放居民购房抵押贷款规模也不断膨胀。此外，政府还推出了一系列税收减免政策以鼓励居民购买商品房。然而，如图1所示，自2002年以后，住房价格开始快速上扬，引起中国政府的极大担忧。中国政府开始改变其政策导向，以抑制可能过度繁荣房地产市场。例如，2006年1月，中央政府出台政策对商业银行向房地产开发企业提供信贷支持提出限制条件：房地产开发企业自有资产不低于开发项目总投资额35%方可申请银行信贷资金。时隔几个月后，中国政府再次出台调控政策，将城市土地使用税税率调整为原税率的2倍。不幸的是，这些宏观调控政策并没有取得预期效果。直到2007年，受全球性金融危机的冲击，房价才开始下跌。

    

    图1　1998-2008年中国房价增长幅度分析

    注：房价增长率以全国平均房价为基础计算得出。

    资料来源：国家统计局统计资料

    国外学者对政府宏观调控政策对房地产市场影响的研究较为丰富，但由于中国房地产市场相关数据难以获得等原因，目前国内鲜有研究者对此课题作实证分析。本文旨在通过对1998-2008年期间中国政府推行的一系列宏观调控政策对住房价格的影响进行实证研究，以弥补这一不足。

    实证分析中，常用的衡量经济变量长期关系的方法是对选取的经济变量进行协整检验。但是，传统的协整检验方法具有明显缺陷，尤其是样本容量很小时，其检验功效会急剧下降(Banerjee，1999)。鉴于此，Quah(1990)及以后的一些学者提出了基于面板数据的单位根协整检验。面板单位根检验是对传统协整检验的重要发展，关于其较之时间序列协整检验所具有的优点，国外曾有多位研究者做过论述(Banerjee，1999；Levin等，2002)。本文中，由于所能获取的时间序列数据仅为10年间的年度数据，引入面板数据尤为必要，我们采用了中国31个主要省市的数据作为横截面数据，已达到增加样本容量和提高模型分析结果准确性的目的。

    中国作为全球最大的发展中国家之一，国内经济快速发展，吸引了包括房地产投资者在内的众多国内外投资者的注意，这使得本文的研究更具实用价值。现有的关于中国房地产市场的研究多以香港房地产为例，究其原因，可能是因为后者房地产市场较之内地更为发达，相关数据更容易获取。鉴于针对中国政府宏观调控政策对房地产市场影响进行系统定量分析的研究十分有限，本文对政府出台的税收、信贷、土地供给政策对房地产市场的综合作用效果进行研究，结论对中国政府及其他面临相似房地产市场发展境况的国家政府指导调控政策具有借鉴意义。

    二、理论构架及文献回顾

    由于本文是从供给的角度来研究宏观调控政策对住宅市场影响的，因此，在Peng和Wheaton(1994)模型的基础上，本文提出：

    

    在其他变量不变的情况下，房价和房价的增长幅度会带来开发商预期利润的增长，进而增强他们提高供应的意愿，因此和应为正数；相反的，包括土地和税负水平在内的建筑成本和利率水平会带来预期利润的减低，因此其系数预计为负数。而GDP的增长会提高人们的生活水平和消费能力，因此对于市场预期供给的影响也应该为正方向。

    根据该理论模型，可以看到在市场需求不变的情况下，银行信贷政策、土地政策和税负水平通过对市场供给的影响进一步影响住宅的市场价格。

    (一)住房价格与银行信贷政策

    房地产行业是典型的资金密集型行业。通常，银行信贷资金占房地产开发项目总投资额的很大比重。Collyns和Senhadji(2002)认为，由于银行持有大量的以房地产为抵押的信贷资产，其资产市场价值会随着房价的上涨而提升。因此，房价上涨会刺激银行扩大房地产信贷规模，而这反过来又会助推房价进一步上涨；相反，紧缩的信贷政策会加剧房地产开发商的资金短缺压力，从而对房地产市场产生重大影响。根据这一观点，由于房地产开发商通常依靠银行信贷资金购买建设用地，支付在建工程成本，或者购置存量房改良后进行再销售，因此中央政府可以利用各种金融工具控制银行房地产信贷规模，从而实现调控房价的目标。然而，目前研究者关于房地产行业对银行信贷资金依赖度的研究并未得出一致结论。根据Liang和Gao(2007)的一项调查，1997-200 4年期间，房地产开发商通过国内银行贷款所获得的资金仅占其全部投资额的1/5，因此房地产信贷政策的调整不会对房地产市场产生实质性影响。Peng等(2008)的研究结果得出了类似的结论。他们指出，房价的上涨确实会刺激银行扩大房地产信贷规模，但是人们通常高估了银行信贷扩张对房价上涨的影响。本文对银行信贷扩张与房价之间是否存在长期均衡关系进行研究。

    (二)住房价格与土地供给

    从理论上讲，住房价格与土地供给之间存在引致需求效应。当住房价格上涨时，追求利润最大化的房地产开发商会增加住房供给，从而间接引起市场对建筑用地需求的增加。因此，一般而言，住房建设用地供给会直接影响住房供给，进而影响住房价格。从中国政府的角度来讲，由于土地归国家所有，政府可以凭借其所拥有的土地垄断权向市场投入更多的建设用地，从而达到稳定房价的目的。另一方面，当房地产市场过热时，政府可以尝试通过土地政策调控市场。例如，Tse(1998)的研究发现，香港政府实行的限制建筑用地供给的政策曾导致上世纪90年代香港房价大幅上涨。而几乎同一时期，中国内地政府开始推行土地使用权长期租赁制度，这一制度下，房地产开发商通过缴纳一次性土地出让金获取一定时期的土地使用权，然后在所购土地上建房并通过公开市场销售，通过这种方法，政府在维持现行土地租赁制度的条件下，增加了土地供给以满足不断增加的住房消费需求。

    目前已有大量文献对土地供给与房价关系进行了研究。其中，Hannah(1993)及其合作者对上世纪80年代中后期的韩国房地产市场做了研究，其结果表明韩国政府对民用住宅用地配给不足是导致该国房价快速上涨的关键性因素。Peng和Wheaton(1994)基于香港房地产市场相关数据所作的分析表明：政府实施的限制土地供给的政策会导致土地总供给减少，进而引起房屋租赁价格上升，预期未来租金收入增加会通过资产资本化定价模型引起房价上涨；不仅如此，他们还指出，当政府紧缩对土地供给时，住房供给会随着房价上涨而增加。但是，同样以香港房地产市场为研究样本，Tse(1998)的研究却得出了与之截然不同的结论，显示香港政府的土地供给政策对住房价格的影响作用并不显著。Tse认为，实证分析的结果之所以与我们的理论预期相悖是由于房地产开发企业可以通过“土地银行”对冲政府土地政策带来的影响。

    Zhang(2008)同样对土地供给与房价关系进行了研究，将土地供给定义为市政府提供的用于房地产开发和城市建设的土地配额。研究结果表明，土地供给对房地产市场有重要影响，因此政府可以利用土地供给政策实现对房价的有效调控。尤其值得注意的是，政府增加建筑用地供给的短期效应是引起房价上涨，但从长期作用效果来看，市场会经过自身调整最终导致房价持久性下跌。Peng等(2008)基于1998-2004年间中国25个省及6个主要城市的面板数据，对多个宏观经济变量(GDP增长率、投资、消费和信贷扩张)与不动产市场的关系进行了实证研究。尽管在其研究中并没有将土地供给作为一个独立经济变量纳入分析模型，但他们却对土地价格与房价的关系进行了检验，分析结果发现二者呈正相关，这意味着政府可以通过增加土地供给降低土地价格，进而间接影响房价。鉴于现有研究结论存在的关于土地供给政策效果的分歧，本文对中国政府的土地供给政策对房价影响的效果进行再次检验。

    (三)税收政策与房价

    已有的关于税收政策对住房价格的影响的研究多以资产资本化定价理论为支撑，该理论认为资产价格等于其未来现金流入的现值(Fisher、Martin，2008)。随着税率提高，预期的资产未来收益会降低，从而导致资产价格下降。因此，资本化理论主张高税负会导致房价降低。Oates(1969)对来源于新泽西州53个市的调查数据进行了分析，其分析结果支持了上述结论。Tse和Webb(1999)运用资本化定价理论对资本利得税对房价的影响做了研究。他们发现，随着这类税负的增加，人们愿意为某一处不动产所支付的价格会降低；另外，他们的研究还发现，政府课征不动产交易税会延迟消费者的住房消费，财产交易税对住房预期收益会产生重大负面影响。

    资本利得税并不是政府调控房价可利用的唯一税收工具。在对美国的财产转让税进行政策分析时，Benjamin(1993)等人发现宾夕法尼亚州政府提高不动产转让税税率的做法导致房地产销售价格的下跌。另外，Guilfoyle(2000)从理论和实证两个层面对财产税与民用房价格的关系进行了研究，发现实证分析的结果与理论分析的结果并不一致。Guilfoyle认为，出现这种不一致的原因可能是由于财产税对房价的影响效果受到其他影响房地产供求的经济变量的制约。综合现有文献不难发现，多数税种对房价具有负面影响，本文旨在分析在中国这一特定的经济社会环境下，税收政策与房价的关系是否会有别于上述国家。

    三、数据和研究方法

    关于房地产市场宏观调控政策的研究可以为学者分析中国的宏观政策提示新的实证依据。但是，由于中国所能获取的相关数据通常为年度数据，因此相关研究会因所获取样本容量过小而受到制约。为克服样本不足的缺陷，本文基于中国1998-2008年间31个主要省市的数据构建了面板模型。模型中所用到经济变量如下：

    (1)住房价格(HP)：我们将HP定义为以人民币(单位：元)计量的年度房屋销售平均价格；

    (2)土地供给(LS)：某一年度内，房地产开发商新购入土地面积与该年度内房地产行业开发土地面积之比；

    (3)信贷规模(BC)：某一年度内，房地产开发所获取的国内银行贷款与房地产开发总投资额之比；

    (4)税收负担(TAX)：某一年度内，房地产行业所承担税负与该年度内房屋累计总成交额之比。

    文中所用数据均以国家统计局出版的《统计年鉴》相关数据为基础计算得出。

    众所周知，时间序列观测数据长度直接关系到协整检验的效果(Shiller和Perron，1985；Hakiio和Rush，1991；Baltagi，2008)。然而，在许多经济问题研究中所能获取经济变量的时间序列很短，从而制约了协整理论的广泛应用。为解决这一问题，面板数据协整检验应运而生。在本文的研究中，为解决时间序列样本容量过小问题给分析结果带来的误差，面板数据的采用就尤为必要。

    (一)面板单位根检验

    为避免虚假回归问题，需要对面板数据平稳性进行检验，本文同时采用LLC检验、IPS检验、Fisher-ADF检验及Fisher-PP检验四种方法对面板数据进 行单位根检验。其中，LLC检验假设各个横截面单元具有同质性，其他三种检验方法允许异质面板存在，文中时间序列滞后期数根据施瓦茨信息准则(MSIC)进行选取，Bai(2002)等人的研究表明对有限样本该原则仍具有很好的功效。

    (二)协整检验

    为检验变量间的长期均衡关系，在单位根检验的基础上，我们运用Pedroni面板协整检验和Kao检验对研究变量作进一步的协整关系检验。Pedroni检验的特点是允许异质面板存在，Pedroni(1999)在零假设是“在多元面板回归中没有协整关系”的条件下构造了7个检验面板变量协整关系的统计量，其中4个是用联合组内维度(within-dimension)描述，即Panel-v、Panel-rho、Panel-pp、Panel-ADF；另外3个用组间维度(between-dimension)描述，即Group-rho、Group-PP、Group-ADF。Mikhed和Zemcik(2009)认为，上述4个以组内维度描述的统计量均为非参数方差比统计，非参数统计类似于PP-rho统计和PP-t统计，而参数统计类似于DF-t统计，他们还进一步指出剩余的3个统计量采用组间均值法，类似于PP统计和DF统计。对于Pedroni检验，如果检验结果拒绝零假设，则表明变量间存在协整关系。Kao(1999)发展了同质面板条件下基于残差的最小二乘估计，即Kao检验，与Pedroni检验一样，Kao检验同样属于“不存在协整关系”零假设的检验方法。Gutierrez(2003)的研究表明当时间序列长度T很小时，Kao检验的检验功效要优于Pedroni检验。因此为得到稳健的协整关系，我们同时也对样本进行了Kao检验。

    本文采用以下模型研究房价与宏观调控政策之间的长期关系：

    

    (三)格兰杰因果关系检验

    为研究变量间的短期关系，我们引入格兰杰因果关系检验(Granger causality test)建立计量模型。Granger因果检验的核心思想是：对于两个经济变量X和Y，若在包含了变量X、Y的过去信息的条件下，对变量Y的预测效果要优于只单独由Y的过去信息对Y进行的预测效果，则认为变量X是引致变量Y的格兰杰原因(Granger，1969)。Granger因果检验有助于我们深入了解房价的内生过程。以房价和土地供给为例，我们构建以下计量模型：

    

    当样本容量很小时，沃尔德检验统计量在零假设条件不服从标准分布(Hurlin和Venet，2001)，因此，文中我们对Granger因果关系是否成立以Hurlin(2007)提出的临界值为依据。

    四、实证分析结果

    (一)描述性统计数据

    本文中所用数据统计结果如表1所示。从表中可以看出，不同地区房价相差悬殊。其中，最小的仅为729，而最大值高达11648；就样本均值而言，在一既定年度内，银行信贷资金占房地产开发企业资金总投入的18%，平均税负占住房销售收入的17%，而年度内房地产开发商新购入土地面积是该年度内房地产开发企业所开发土地面积的1.86倍。

    

    注：变量值根据1998-2008年汇总数据计算得出，HP单位为元，LS、BC和TAX为比值。

    (二)面板单位根检验

    面板单位根检验结果如表2所示，对面板数据水平序列检验结果表明不能拒绝“变量存在单位根”的原假设，即原值存在单位根，而对水平序列一阶差分的检验结果拒绝了“存在单位根”的假设，因此变量序列为非平稳的I(1)过程。

    

    注：零假设为变量原值存在单位根；时间序列滞后期采用SIC原则选取，每个模型中变量滞后期均为1；Δ代表一阶差分；括号里面数值为对应的p值；为消除异方差干扰，所有数据为原值的自然对数值。

    (三)面板协整检验

    本文采用Pedroni检验和Kao检验对政策变量与房价的长期关系进行面板协整检验，其分析结果如表3和表4所示。Kao检验结果表明不能拒绝“不存在协整关系”的原假设，即研究变量间不存在稳定的长期均衡关系。对于Pedroni检验，分析结果显示：无论是否存在确定性趋势，同质性面板数据和异质性面板数据的分析结果均不能拒绝“不存在协整关系”的原假设。因此，我们认为，中国政府实施的各项宏观调控政策(税收政策、土地供给和信贷政策)与房价之间不存在稳定的长期均衡关系。关于信贷政策的影响，我们的分析结果与已有研究文献结论一致。此外，我们的研究结果还表明，中国政府试图通过税制改革和土地供给政策实现刺激或抑制房地产行业发展的尝试是无效的。

    

    (四)Granger因果检验

    对变量间短期关系进行检验的Granger检验结果如表5所示。分析结果显示，从短期层面来看，税负变动是引致房价变动的格兰杰原因。由此可见，短期内，可以通过改变不动产相关税收影响房地产价格，这一结论与我们的预期是一致的。尽管从长期来看，房地产行业可通过修正消除这种影响，但这一结论对中国政府指导政策仍然具有指导意义。具体而言，短期内政府可以通过税收政策的改变有效调控房地产市场发展方向，但随着时间推移，市场力量将削弱这种影响并最终重新成为主导行业发展的主要变量。与预期结果相反的是，我们的分析结果表明中国内地的房价与土地供给及银行信贷规模之间不存显著相关性。

    

    五、结论与政策建议

    不动产所具有的物理特性、经济因素、法律因素及政府的政策导向等诸多因素都会引起房价波动，此外，投资者的投机行为可能导致房地产泡沫。因此，政府有必要在尊重市场机制基础作用的前提下，制定合理有效的宏观经济政策干预市场运行。自从建立市场为导向的政府分配体制以来，中国政府曾多次运用宏观政策引导房地产市场持续健康发展。面对始于本世纪初的本轮房地产过热，中国政府相继出台了包括信贷政策、税收政策及土地供给政策在内的一系列政策抑制房价过快上涨。然而，面对日趋高涨的房价，我们不禁对这些宏观政策的有效性产生质疑。本文运用面板协整技术对房价与这些宏观政策之间的长期关系进行了实证分析。结果表明，中国房价与这些宏观调控政策变量之间不存在稳定的长期均衡关系。但是，我们对宏观政策与房价短期关系的Granger因果分析发现，短期内税收政策是引致房价变动的Granger原因。

第5篇：住房制度论文范文

关键词：住房保障制度；公共服务；公平价值；效率价值

一、 引言

转型时期，维护社会稳定的问题成为政学两界关注的焦点。但是，人们普遍性地就稳定谈稳定，而忽略公共服务等其他保障性因素对社会的作用，更没有人把公共服务和社会稳定两个变量联系起来加以研究。作为公共服务的重要内容，社会保障的社会稳定作用却得取极大关注。早在20世纪90年代，就有学者注意到居民生活保障问题与社区稳定的关系。张凤英（1998）指出：“建立社会保障制度，既是社会主义市场经济正常运行的必要条件，也是维护社会政治稳定的重大措施”。吕红平（1999）认为失业与下岗人员的生活保障问题关系到社区的和谐和稳定的问题，主张通过建立居民生活保障体系来维持社区的稳定问题。邱向宁（2001）认为“社会保障正是通过提供经济上的社会保险、社会救助、社会福利、医疗卫生、优抚安置等保障，满足社会上各个不同人群的需要，使他们的基本生活得到保证，进而调整社会关系，缓解社会矛盾，促进社会稳定发展”。（王莉丽，2002；张昆玲等，2011；马子量，2011；刘立刚、薛惠元，2013）持类似观点。张晓玲（2014）认为“弱势群体的基本权利受到忽视甚至被严重侵害引发了大量的社会矛盾和冲突，这些矛盾和冲突已经成为影响社会稳定的突出问题”。在她看来，加强弱势群体的利益保障与社会稳定的维护有内在联系。徐广路、张聪和李峰（2015）认为“我国已经基本建成覆盖城乡的社会保障体系，对社会稳定起了极大地促进作用”。他们从流动人口的角度分析了社会保障对社会稳定的具体的促进作用。虽然社会保障属于公共服务的范畴，但是，关于公共服务与社会稳定的关系尚未有学者专门进行探讨。而随着公共服务理论与实践的日益深化，这个问题日益成为十分紧迫的研究课题。

为此，本文梳理了相关理论文献，建构了一个公共服务与社会稳定关系的命题框架。根据这个框架，以住房保障制度服务为例，分析了唐家岭村的案例。本文不仅能够在理论上起到抛砖引玉的作用，呼吁学界关注公共服务与社会稳定的关系。在实践层面，本文也能为实务工作者进行政策制定提供一定的理论启示。

二、 有关概念与理论框架的提出

1. 概念界定。

（1）公共服务。由于受到西方学界研究逻辑的影响，我国学者对公共服务的概念的界定常常是与公共产品相联。例如，吴双（2005）认为公共服务是指“提供公共产品和服务”，一般来说，公共服务属于公共物品，具体可以分为三类。第一类：具有非竟争性和非排他性的服务，如国防服务、公共安全服务等。第二类：非竟争性和非排他的服务，包括邮政、电信、民航、铁路服务，水电气服务等。第三类：非竟争性和非排他性强的服务，包括公共环境服务、公共科教、文体事业、公共医疗，公共交通以及社会保障等。本文也是在这个框架内使用公共服务概念的。

随着实践探索的拓展，关于公共服务的测量问题受到关注。理论界，主要有两种相互对立的测量方式，即基于公共管理的政治民主视角和基于企业管理的经济效率的视角（Halachmi Arie，1999）。两者观点的差异，主要在于服务使用者的理解不同。公共管理的视角将服务使用者看作是公民，主张服务质量应当根据他们的需要来判断，注重回应性、透明性和参与性等标准；企业管理的视角则将其视为顾客，基于顾客至上的理念，主张服务质量应该由作为服务商行的公共部门来决定，价值取向上注重经济、效益和效率等标准。简单地说，就是一个方法是侧重于政治回应性，一个方法侧重于经济效率价值。

（2）社会稳定。通常，人们很容易对“社会稳定”作望文生义的解读，认为“社会稳定”就是指社会稳固安定、没有变动。在冲突治理实践中，各地方政府的做法就是最好的证明。

但是随着实践的不断发展，国内学者们已经普遍认识这种理解的弊端，并致力于寻找一个更科学化的基于动态关系的定义。龙玉琴（2012）认为，人类社会只要是处于发展过程中，就总是包含着社会问题、社会冲突，没有绝对意义上的稳定。来源于百度百科的资料指出，社会稳定并不是意味着社会的固定不变而是维持现行秩序前提下的动态平衡。周斐斐（2011）认为社会秩序、和谐的状态是社会稳定的特征。也就是社会稳定是指人类社会生活的安定协调和谐和有序，是在人们自觉地干预控制和调节下实现的社会生活的一种动态平衡的状态。社会稳定是一种动态的平衡，是多种因素相互作用的结果，是国家长治久安的重要保障。

这些回顾能够更好地帮助我们理解社会稳定的内涵。而就本文而言，我们更关心的是如何对其内涵的理解，使这个概念更好地为本文的研究问题服务，而非社会稳定的概念本身。因此，我们只需这样认识社会稳定，它是与秩序、和谐、公正等价值内容相关的概念。

2. 理论回顾及分析框架。吴玉宗（2005）从服务型政府的高度来认识这个问题。他认为“公共服务型政府建设与和谐社会构建提出的背景是相同的，在方向与内容上是一致的。公共服务型政府既是和谐社会的内容，又是构建和谐社会最重要的主体。而且公共服务型政府建设的过程就是和谐社会构建的过程”。陈福今（2005）认为完善政府公共服务职能，有利于为构建和谐社会奠定稳定的社会基础。公共服务具有“提高人民群众的生活质量、提高整个社会满意度的作用，因而完善的公共服务是社会团结和社会安全的稳定器”。高云（2006）认为政府应当在认识社会矛盾复杂性的基础上，厘清公共服务的重心，在社会矛盾动态变化的趋势中，寻找相适应的公共服务模式，在构建和谐社会的动态进程中改善政府的公共服务。李建刚（2007）认为“和谐社会蕴涵着公平正义、民主法理、诚信友爱以及现代政府与社会关系的同质化”，因而“构建效能、责任、服务、法理、监督、互动型模式的现代服务型政府”是十分必要的。彭未名和王乐夫（2007）认为新公共服务理论追求公共利益和价值，重视公民和人的价值，因而这样的行政理念能够成为和谐社会的新视角，故而十分强调政府的公共服务职能等。肖鹏（2007）的研究更为深入，他直接指出我国公共服务的财政保障机制不足，这不利于政府建构更科学合理的公共服务体系，进而影响到和谐社会构建。

基于我们日常的经验及上述研究的回顾，我们可以认为公共服务与社会稳定之间是有相关性的，甚至优质的完善的公共服务对社会稳定的维护具有积极的作用。这个理论命题的提出，能够有助于我们更好地认识一些治理实践。为此，在这个框架下，本文来分析和审视，蚁族村唐家岭的改造实践，由此得出一些关于国家政策制定的启示。

三、 公共服务对社会稳定的影响：基于唐家岭村的考察

1. 蚁族村唐家岭的改造及后续影响。唐家岭，位于北京市区西北五环外的西北旺镇，属于比较典型的城乡结合部。

近年来，随着北京市城市化进程的推进，唐家岭村日益发展壮大，成为各界瞩目的“蚁族”村。但是，唐家岭村的发展带来管理上的难题。据统计，唐家岭现有的户籍人口仅有二千六百多人，而高峰时期流动人口可达五万多人，其中之1/3是大学生，它们被形象地称为“蚁族”。村民为此转以出租房屋为生，每月收入相当“可观”。但村居改制后管理人员不足，只有9人的村委班子，要管理从户籍、治安、保险、上学等全部的事务，给政府带来管理上的巨大难题。为了获得高额的利润，村民们极力阻碍改造工程，而政府方面又基于社会稳定的考虑，态度十分坚决。唐家岭村的改造工程是势在必行。2010年3月29号北京市政府启动唐家岭地区整体腾退改造工程。政策宗旨是，改造后全体村民迁上楼，从“源头”上减少外来人口的涌入。由于唐家岭村处于北京近郊，这样特殊的地理位置，村民们的补偿预期自然很高。在唐家岭村改造的过程中，由于每个村户情况不同，补偿标准及方案难以面面俱到，因此补偿落实的过程中，引发很多村民们的极度不满，甚至一度引起越级上访行为。为了表决心，村民们徒步4个多小时到海淀区政府上访，给当地村两委施加压力。但，最后，经过村两委的努力和相关政策保障的实施，唐家岭村腾退拆迁工作顺利完成。

但是，唐家岭的问题虽然得到解决，但是北京周边又涌现出新的“唐家岭”村。随着“蚁族村”外来人口的大量搬迁，唐家岭周边房屋租金普遍上涨，回龙观、天通苑等大型居住区的涨幅高达三成。为了寻找价格低廉的“栖息地”，“蚁族”们纷纷涌进邻近的很多未拆迁村子，致使类似“唐家岭”村生活模式的村落不断涌现。小牛坊村成为很多人的搬迁目的地。这里租金比唐家岭更便宜，400元能找到18平米的房子。更严重的是，类似的聚集地还在不断地以全面铺开的形式加速形成。小牛坊村以北2公里～3公里外，以东半壁店村，西半壁店村及史各庄村为代表，正在形成不断扩大的趋势。这三个村连在一起，与八达岭高速公路相连，因为是三村相连，又因为村民自建的房屋都很高，交通又很方便，价格相对低廉，因此聚集人口达15万人，远胜原“唐家岭”村的程度。

尽管同样有拆迁预期，但村内到处可见新建违章建筑。为了挣取高额的租金收入，村民们完全不顾政策规定，也无视村民和租户的安全。据了解，村民盖的六七层小楼，尽管成本只有100万元，但是租金收入每年可以达到60万元～70万元。这也正是村民们敢在拆迁预期下盖房的原因。

可以设想，这些新唐家岭村同样会因拆迁引起越级上访事件或是更为严重的。如若相关制度保障服务不及时跟进，如此下去，在类似北京这样的大城市，可能会不断地循环下去，政府治理面临的挑战会日益加大。这就需要，从根本上改变治理的战略，加强公共服务体系的建设，从而突破“维稳”来谈“维稳”的怪圈。

2. 案例分析：以基本住房保障制度为例。某种意义上说，唐家岭蚁族村的反映出我国住房保障制度服务的问题。住房保障制度是我国的基本公共服务。“公共租赁住房、限价商品住房，以及棚户区、危旧房、城中村改造等，都属于地方政府提供的公共服务范畴”（齐慧峰、王伟强，2015）。当前的问题是，尽管外来务工人员已被纳入住房保障的对象范围，但住房保障对象仍以户籍人口为主。大量在城镇工作与生活流动人口，被排除在住房保障制度的覆盖范围之外。如唐家岭的"蚁族"们就是如此。根据公共服务的两个评价标准，审视这个问题要从公平维度和效率维度两个层面来进行。

（1）公平维度：公共服务的回应性。早在上个世纪末，国务院就发出了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（1998年）。该《通知》指出要建立以经适房为主体的多层次的住房供应体系。也就是，高收入者购买或租赁市场价商品住房，中低收入者购买经济适用住房，最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。

在政策文件的影响下，短短几年时间，全国各地的经济适用房快速发展，无论开工面积还是项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。因其房价相对低廉，经适房逐渐成为中低收人家庭住房的重要选择。

但是，随着中国房地产市场不断成熟，仅仅经济适用房已难以满足市场的需求。2007年，两限房开始受到人们的关注。两限房即限房价、限套型普通商品住房，是指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

又随着经济社会的发展，经适房和两限房显然不够。也是根据1998年的纲领性文件《通知》的要求，建设部于1999年制定了《城镇廉租住房管理办法》。目前，我国逐步形成实物配租、租赁住房补贴和租金减免等三种主要保障方式的廉租房保障休系。

2006年开始，由于各种弊端出现，经济适用房建设制度受到质疑，迫切需要加强廉租房建设。国务院颁布条例给予政策支持，要求地方政府按一定比例将土地出让净收益用于廉租住房建设，并为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷便利。不过，由于标准过低等诸多因素影响，现有的廉租房数量未能覆盖所有符合标准的人群。被排除在外的重要群体就包括中低收入阶层。这可能也是类似于唐家岭地区出现的重要原因。2007年8月，国务院又出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，强调把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的重要职责，同时，进一步明确住房保障范围和标准。这个《意见》的最大特点就是，将解决城市低收入家庭住房困难列为政府公共服务的重要职责，这无疑为解决住房保障服务提供了强有力的制度保证。2010年6月，“公租房”首次被正式提出。它主要为了解决中低收入阶层的住房问题。新一轮的保障房计划，将公租房列为未来“重点发展”方向。

为了回应公民的住房需求，政府不断出台新的政策。目前，我国的城镇基本住房保障制度已初步形成。但现行的城镇住房保障制度也还存在一些问题，导致的结果就是制度落实的问题。

通常说来，住房保障制度的落实难的原因有：住房保障资金来源少，财政投入不足，地方政府热情不高，企业投资的动力不足，甚至还存在着偷减料等行为，造成住房保障质量存疑。

（2）效率维度：公共服务的市场化。2007年，根据国家政策，廉租住房、经济适用住房以及公共租赁住房建设所需的土地，由地方政府划拨提供，住房保障的财政支出主要由县、市级地方政府承担。2007年《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》明确规定：“廉租住房建设是地方事权，投资以地方为主，中央予以适当补助”。在这样的制度安排下，各地方政府最为困扰的难题就是资金来源问题。

按照2010年7 800亿元的保障房投资来推算，预计2011年1 000万套保障性安居工程投资将超过1.3万亿元，投资规模接近全国房地产投资规模的1/4。据查，其中有5 000亿元资金将由中央政府和省级政府以及市县政府通过各种渠道来筹集，这5 000亿元的资金投入还不包括地方政府无偿划拨土地的成本。而且，保障房资金来源不容乐观，1.3万亿元资金估算还没有把征地、拆迁补偿以及公共配套措施计算在内。

据了解，地方政府融资平台的债务已经超过10万亿元。如果无偿划拔保障房用地，以及将土地出让金的10%严格用于保障房建设，将使得原不堪重负的地方政府更加举步维艰。

为了突破资金来源的制约，各地方政府积极寻求多元化的资金渠道。

最重要的资金来源是企业及社会捐助。但是，由于利润率不高以及分配和销售等主动权在政府手中，参与机制缺乏，民间资本直接参与的积极性差；而地方政府也更倾向于将建设权给央企和国企。企业参与保障房建设的常见方式是代建模式，即企业不投入资金我，不经手财务，主要提供劳务和技术，扮演类似项目经理的角色，并收取少量项目管理费，以弥补其工资及办公费用支出；在目前的情况下，这种代建的模式较有可行性。

在住房保障服务中，发挥市场机制是极为必要的合理的。但是，由于国家制度不规范，这种代建模式也有问题。最严重的就是保障房的质量问题。由于政府要求开发商代建的保障房利润上限为3%，对于施工方来说，要想在这个利润内求利，只能违规发包；对于承包者来说，不偷工减料似乎也不可能获利。层层盘剥之后，保障房质量失控似乎成为必然。例如，2010年北京“明悦湾”保障件。类似的事情还有很多。这些事件加重了社会各界对保障房质量的信任危机。

（3）公共服务对社会稳定的积极影响。在我国的基本住房保障制度中，政府既希望增强公民的回应性，实现住房保障制度服务的政治民主价值；又希望通过市场机制的作用，增加基本住房保障制度的效率性价值。以住房保障制度为例的公共服务，其标准不仅由它对公民有回应性来决定，还要取决于公共服务的市场化水平。尤其是后者，它是基于公共服务的效率性价值的政策标准，在实践中，最容易快速地实现公共服务，市场的劳务和技术都是公共服务所需要的。但是也是最容易出现的问题的，由于国家制度化不足，市场监管不到位，常常会出现难以保证公共服务质量和水平的事件，最终影响到公民对政府的信任，从而加剧社会的不稳定危机。因而，公共服务对社会稳定施加的积极的影响，需要从政治层面的民主价值和市场层面的效率价值两个方面努力，从社会稳定的根本源头上，来探讨当前的社会稳定的问题。

四、 结论与政策启示

论文通过文献的回顾与梳理，初步尝试建构了公共服务与社会稳定之间关系的命题框架，并以此为工具，以住房保障制度服务为例，审视和分析了北京唐家岭村的改造问题的根源。论文认为，公共服务质量对社会稳定有潜在的影响作用。它是通过政治民主的回应性价值以及企业管理视角下的效率性价值两个层面而发挥作用的。因此，社会稳定问题的研究应当重视公共服务问题，而不是就稳定谈稳定。当然，本文只是作者进行的一个初步尝试，还有很多不完善之处，今后会继续关注和开展后续的研究，尤其是关于公共服务与社会稳定的相关关系的系统分析。

但是，本文中唐家岭村改造的案例还有需要我们不断反思的地方。在当前主流的公共服务市场化思潮的倾向下，市场化某种程度上能带来效率，而市场也会失灵，我们应该坚持怎样的公共价值观，以更好地履行公共服务中的政府的责任，这可能是本文最需要反思的地方。

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[8] 吴玉宗.建设公共服务型政府是构建和谐社会的根本途径[J].社会科学研究，2005，（5）.

第6篇：住房制度论文范文

【关键词】货币政策；房价；VECM

货币政策传导机制是指由中央银行信号变化而产生的脉冲所引起的经济过程中各中介变量的连锁反应，并最终引起实际经济变量变化的途径。货币政策的传导机制及其效应问题是货币经济学中最复杂的问题之一，也是国内外学者的研究热点。货币政策传导机制对于货币政策调控宏观经济的效果具有重要影响，货币政策是否有效关键取决于其传导机制是否畅通。虽然国际学术界已有很多学者针对货币政策传导机制进行了系统的理论和实证研究，但是针对某一具体产业部门传导机制的研究则相对匮乏。以住房市场为重点对象的研究则更为少见。实际上，随着近年来住房价格剧烈波动给实体经济造成冲击程度的加大，住房市场在货币政策传导机制中所扮演的角色逐渐成为相关研究的热点方向。目前，国内针对货币政策传导机制的已有研究集中于讨论“货币渠道”和“信贷渠道”的有效性及其相对重要性。对货币政策在住房市场中传导机制的理论和实证研究尚不多见。本文将首先搭建以住房市场为载体的货币政策传导机制理论框架，随后构建VECM模型定量模拟货币政策传导结果。

一、理论框架

货币政策冲击首先影响到货币供给量和货币市场利率，然后对住房市场产生影响，并进而影响到企业或家庭的投资与消费选择，最终作用于经济总产出。住房市场对货币政策传导有直接效应和间接效应，直接效应即收入效应：紧缩的货币政策下，利率升高意味着所有负债都将上升。对于拥有住房抵押贷款债务的家庭或企业而言，这意味着考虑住房成本后的可支配收入下降，家庭和企业的消费和投资将受到负面冲击。间接效应是指货币政策必须通过房价和住房投资等住房市场变量的变动传导至实体经济，即住房市场作为一种载体，其在货币政策传导机制中发挥的作用主要通过两个阶段实现：第一阶段，货币政策将导致房价和住房投资的变动；第二阶段，房价和住房投资的变动通过各种不同的渠道影响到企业和家庭的投资与消费，作用于经济总产出。本文重点关注住房市场对货币传导机制的间接效应，可分为如下两步：

1．从货币政策到房价的传导。住房需求理论表明，紧缩的货币政策将对住房需求产生抑制作用并导致房价下降。一方面，从住房的投资品属性来看，利率升高意味着存款、政府债券等收益增加，将导致包括住房资产在内的其他资产投资吸引力相对下降，住房价格也将下降到各类资产之间无套利机会为止；另一方面，从住房的商品属性来看，利息成本是购买住房的主要成本，因此住房使用成本随抵押贷款利率升高而增加，并抑制住房需求。国外很多实证研究表明，紧缩货币政策冲击将导致房价下降。国内相关研究中，张涛等（2006）运用协整方程研究了2002～2005年我国房地产均衡价格，结果表明抵押贷款实际利率每上升1％，则实际房价下降0.024％；王来福和郭峰（2007）利用VAR模型和脉冲响应函数发现，实际利率冲击造成实际房价下降，并在滞后4季度后达到最大负向响应。

2．从房价到货币政策目标的传导。房地产作为企业和居民的主要资产，其价格的波动能在较大程度上影响两者的经济行为，使得实体经济层面的投资和消费发生变化，最终影响到货币政策目标――产出及物价。这一传导过程主要通过以下途径实现：（1）tobin'Q效应渠道；（2）财富效应渠道；（3）资产负债表效应；（4）储蓄与租金效应；（5）信心效应；（6）拉动效应；其中（1）到（5）影响私人消费，（1）和（6）影响私人投资。具体分析可见（王松涛、刘洪玉，2009）。

二、模型、数据与实证研究结果

1．变量、样本的选择以及数据说明。由以上理论分析而知，要通过实证地考察房价和货币政策的关系，必须建立在如上的经济系统中，这个系统主要包括三个方面：

一是政府的宏观货币政策方面。其中货币供应量和市场利率是表征货币政策变动的主要方面。尽管从1996年开始我国正式将货币供应量M1作为货币政策中介目标，并将M0和M2作为观察目标，但是随着我国经济的的不断发展和金融创新步伐的加快，M1逐渐表现出来可控性不足的缺点，而M2的可控性相对较强，越来越多的研究倾向表明用M2代替M1作为货币政策的中介目标更加符合实际情况，其对经济变量的解释（预测）能力远远高于其他货币变量（盛松成，吴培新，2008）。因此本文也采用M2表示货币供应量。另外，由于我国的利率依旧是有管制的可浮动利率制度，并没有完全市场化。故在诸多利率变量中，对房价最具有影响力的利率变量为抵押贷款标准利率（rate），本文采取该变量作为利率变量。

二是实体经济层面。本文采取投资和消费作为这一经济层面的变量，一方面因为这两方面是扩大社会总产出的主要途径，另一方面也可能通过这两方面来检验房价在货币政策的传导过程中的财富效应和tobin'Q效应。本文分别采用房地产开发投资完成额（invest）以及全社会消费品零（cons）售额这两个指标来表示投资和消费变量。

三是货币政策目标层面。由于我国现阶段的货币政策目标是保证物价稳定，并以此促进经济增长。因此，本文选取CPI作为反映社会通货膨胀，物价稳定的指标。另外，由于GDP只有季度数据，考虑月度数据的可得性，因此采取工业经济增加值（gdp）来反映经济增长的情况。

另外，关于房价变量，采用目前比较统一的全国房屋销售价格指数（hp）来表示。本文采用2005年7月份到2010年12月份的月度时间序列数据作为样本。之所以选择此样本区间，一方面考虑数据的可得性；另一方面随着我国最近房价的不断上涨以及货币政策的频繁变动，借此观察房价与货币政策的关系比较合理。所有数据均来源于国家统计局和中国人民银行网站。

2．基于VECM的分析讨论

（1）模型简介。根据Granger定理，一组具有协整关系的变量一定存在误差修正模型的形式。VECM的一般形式可表达为：ΔYt =aECMt-1+Γ1ΔYt-1+Γ2ΔYt-2 + … +Γk-1ΔYt-(k-1)+ ut（1），其中ECM 是误差修正项，即分量之间的协整方程反映了被解释变量与解释变量之间的长期均衡关系，而整个VEC模型则反映了变量间长期均衡关系及变量滞后期的短期波动对当前变量的短期波动Yt的影响。系数向量a反映变量之间的均衡关系偏离长期均衡状态时，将其调整到均衡状态的调整力度。因此VECM能用于考察经济系统中各变量之间的长期及短期关系；（2）协整关系假设。我们考察Yt=（m2，rate，hp，invest，gdp，cons，cpi）这样的系统，通过对这七个变量组成的经济系统，来分析房价和货币政策之间的关系；（3）脉冲响应分析。首先，房价对货币政策的响应。两个货币政策变量均对房价指数产生较大的影响，符合经济理论：其中抵押贷款标准利率（rate）的冲击使得房价在短期内产生很微弱的正向效应而后逐渐转为负值，到第10个月达到负向最大，随后影响虽然减弱，但长期存在，基本维持的0.001％左右；货币供应量（m2）的一个标准差冲击的房价指数在3个月内达到正向最大，达到0.0015％左右，随后逐渐降低，但是均为正值，长期维持在大约0.001％左右。其次是经济实体对房价的响应，房价的上涨在短期内使得居民消费有一定程度的负向影响，在7个月时候达到最低，然后逐渐回升，长期内呈正向趋势；相比较而言，房价上涨对投资的影响不甚明确，一开始有负向影响，随后影响有正有负。整体而言，房价对实体消费和投资的影响不太明显。最后，货币政策目标对房价的响应。房价的上涨对产出（工业经济增加值）波定性比较大，但整体上讲均为正向效应，长期看来房价对产出的影响呈正向，但是不太明显。而房价对物价指数的影响始终为负，在第4个月达到负向最大值，滞后有所减弱，整体来讲，房价对通胀水平存在一定程度的负向影响。

三、结论

1．从房价的误差修正模型来看，房价短期波动分别打破与货币政策和通胀水平的长期均衡时，货币政策的房价传导系统均存在较强的反向的调整力度，但当偏离实体经济均衡时，系统调整机制不明显。这也证明了当房价脱离实体经济基本面上涨而产生泡沫时，经济系统无法自动回复到均衡，需要依靠政府的宏观调控。

2．从脉冲响应分析来看，有三个方面结论。首先房价对货币政策变动总体较敏感，具体地说，M2的增加，一开始对对提高房价有较大作用，但之后可能是因为预期效应的存在，作用逐渐减弱，因此M2应该不会是近几年房价过快增长的主要原因。但值得注意的是，在实证中发现，市场化较高的短期利率对调控房价很有帮助，因此我国政府应积极推动利率市场化改革，并且可以逐步考虑将全国银行间短期市场利率作为货币政策的中介目标。因此传导过程的第一阶段效率整体较高，尤其是短期市场利率对房价的影响。其次，从实体经济变量投资与消费对房价的响应来看，房价对消费影和投资的影响不太明显，因此可推断，与投资相关的Tobin'Q 效应渠道和资产负债表效应渠道的传导效率均不太稳定。再次，从货币政策目标对房价的响应来看，房价对产出并没有长期明显的影响，原因一方面可能是本文选用工业增加值而不是GDP数据，另一方面也可能是文中选用的是近几年房价数据，其增长过快，确实有脱离经济基本面之嫌，因此需要进一步检验。但分析表明，房价却能在一定程度上对物价（通胀）水平起到明显作用。所以，第二阶段传导中房价――投资――物价渠道基本畅通，传导效率较高，其他渠道并不是十分畅通，尤其是对消费和产出的作用尚存在着一定程度的梗阻，需要进一步探讨。

综上所述，房价在货币传导机制中的作用较为显著，房价渠道的总体传导效率比较高，房地产市场已成为货币政策传导的重要途径。因此，当前我国政府应高度重视房地产市场货币政策传导机制，促进货币市场、房地产市场及宏观经济三者之间协调发展。在政策层面上，一方面在制定货币政策时，应充分考虑房价因素，将房地产业纳入央行的重要的分析检测领域，并推进利率市场化改革，完善货币政策中介目标，以此加强货币政策对房地产市场及宏观经济调控的有效性；另一方面应根除当前房地产市场的制度缺陷，保持其持续健康发展，使房地产业迅速步入良性发展轨道，以发挥其加速推动宏观经济发展的作用。

参考文献

[1]张涛，龚六堂，卜永祥．资产回报、住房按揭贷款与房地产均衡价格[J]．金融研究．2006（2）

[2]王来福，郭峰．货币政策对房地产价格的动态影响研究-基于VAR模型的实证[J]．财经问题研究．2007（11）

第7篇：住房制度论文范文

关键词：保障性住房；保障性住房建设；商品住房市场

中图分类号：F2933 文献标识码：A

收稿日期：2013-08-27

作者简介：吕萍（1962-），女，呼和浩特人，中国人民大学公共管理学院教授，博士生导师，研究方向：住房政策、土地经济与管理；戚瑞双（1975-），女，河北唐山人，北京电子科技职业学院副教授，中国人民大学公共管理学院博士研究生，研究方向：住房市场与政策、土地经济与管理；李爽（1987-），女，黑龙江呼兰人，北京市规划委员会职员，研究方向：房地产政策。

基金项目：国家自然科学基金项目，项目编号：71173223。

2010年中央政府下发文件，提出要加快推进保障性安居工程建设，同年，国务院确定建设保障性住房和改造各类棚户区住房580万套，安排保障性安居工程专项补助资金800多亿元，比2009年增加300多亿元，同时提出到2012年底要基本解决1 540万户低收入住房困难家庭的住房问题。2011年“两会”上，温总理在政府工作报告中把进一步扩大保障性住房建设规模作为房地产市场调控的第一条，全国保障性安居工程2011年的建设任务由2010年的590万套增加到1 000万套，增加了724%，投资约14万亿元（其中政府投资约5 000亿元）；“十二五”期间将建设3 600万套，大约投资5万亿元，城镇居民住房保障覆盖面达到20%，做到应保尽保。2012年党的十再次明确提出要在“住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”，并实现到2020年住房保障体系基本形成的目标。显然，我国中央政府大力发展保障性住房的初衷是解决中低收入家庭的住房困难问题，同时希望保障性住房能在一定程度上挤出房地产市场的泡沫。根据住建部网站信息以及国家统计局公布的历年国民经济和社会发展统计公报，2009年至2012年底，全国共新开工建设各类保障性住房2 899万套，基本建成1 700万套，中低收入家庭的住房困难问题无疑得到了一定程度的缓解。而如此大规模的保障性住房建设对于住房市场是否起到了稳定房价的基础性作用以及这种作用实现的条件是什么？在我国正处于城市化、工业化、市场化、国际化、信息化全面推进的社会经济转型时期，住房和住房保障制度作为社会经济多方面问题的一个交集，上述问题的厘清无疑对我国当前社会和经济发展具有重要意义。

一、相关研究

目前，很多学者对保障性住房建设对商品住房市场尤其是对其房价产生影响做了研究，并得出截然不同的结论：

一是认为保障性住房建设会抑制商品住房市场价格。大部分学者都认同增加保障性住房供给能够促使房地产市场结构的合理化，平衡供求（谷俊青，2010），同时能够抑制商品住房价格。其中，定性分析主要是从保障性住房建设对商品住房市场供求关系的改善角度进行分析的。普遍认为，保障性住房建设会增加住房供给从而会拉低住房价格（张光进，2011）；也有的认为保障性住房建设会分流商品住房市场的需求，从而能够抑制房价（马国强、田文杰，2012）；还有一些学者认为保障性住房建设有助于改善高房价预期并提供一种调整利益分配模式，从而能够有效稳定房价（孙志波，2010；叶檀，2008）。更多的学者使用定量分析的方法支持了上述结论。最初有些学者采用简单的数量计算的方法，选取相关指标对经济适用住房政策效果进行实证研究，得出了经济适用住房不仅扩大了住房供应，而且抑制了商品住房市场价格的结论（牛毅，2007）。之后有学者采用相关分析的计量方法，对保障性住房建设对商品住房价格的影响进行了更为细致的分析，不仅用实证的方法得出了保障性住房建设会通过增加供给（孙志波，2010）、分流需求（张聚峰，2008）等途径有效抑制商品住房价格上涨的结论，而且得出了精确的数量关系结论。例如，贾珩（2010）通过对全国1998-2008年相关数据的相关性分析，得出在90%置信区间下，经济适用房新开工面积每上升一个百分点，就会对房价产生 0574 的平抑作用。张聚峰（2008）也通过对全国1997-2007年数据的分析发现，经济适用房的占比每上升一个百分点就会对住房价格指数增幅产生 0841 的平抑作用。潘爱民等（2012）通过1999-2010 年的全国数据分析发现当经济适用房销售面积增加 1%时，会促使房地产价格下降 04442%。也有学者引入相关模型进行了更为深入的分析，比较典型的包括：王先柱、赵奉军（2009）通过供求模型分析得出保障性住房建设的推出不但提供了价格更低的房源，同时也降低了商品房的价格的结论；在数值上，以经济适用房为主体的保障性住房每增加1%，将导致房价降低0046%。陈涛等（2011）应用Granger 因果分析理论构建了住房保障规模的系统动力学模型，并进行了模拟仿真分析，发现住房保障规模增加10%可抑制商品房价格467%的上涨幅度。刘亚臣等（2012）在Stackellerg博弈框架下构建双渠道均衡博弈模型，分析公平导向下商品房和保障下住房的均衡供应，发现开发商的定价策略是受政府制定的保障性住房价格和土地价格影响的，而影响的方向会因土地价格的不同而不同，当土地价格较低时，开发商倾向于制定较低的商品房价格，而土地价格较高时，开发商倾向于制定较高的商品房价格，而土地价格适中时，保障性住房价格则不能影响商品房价格。王斌等（2011）则使用住房过滤模型对住房保障政策对房地产市场的影响机理进行了分析，认为我国以 “补砖头”为主体的住房保障政策有利于稳定房价，并通过构建 SVAR 模型就住房保障对房价的动态冲击效应进行检验，发现经济适用房建设对房价上涨具有抑制作用。此外，苟兴朝（2011）利用挤出（挤入）效应原理进行分析，认为由于我国利率市场化程度较低，资金供给量相对充裕，公共财政与私人资本投资领域的殊异，使得目前我国保障性住房对商品房不仅没有“挤出效应”，还有“挤入效应”，二者能够相互依存、协调发展、和谐共生。

二是认为保障性住房建设不会抑制商品住房市场价格。一些研究得到了与上述结论不同的观点。茅于轼（2008）认为 “大建经济适用房会减少商品房从而推高房价”。贾玉鹏（2008）认为保障性住房建设使建设商品房的土地减少令供应量不足，在某种程度上助推了商品房价格上涨。而王小广（2010）认为，在一个投机主导的市场中，增加供给只会是“火上浇油”。陈杰、王文宁（2011）通过构建一个简单的理论框架，对经济适用房对商品住宅价格的影响效应进行系统的研究，认为保障性住房要回归保障低收入家庭的本质，要与商品住房体系做实质切割，对其抑制房价的效应不应有过高期望。王新（2010）认为，“9 000亿元的保障房投入无疑会加重中低收入者持币待购的观望心态，对于处于产业链低端的住房供应造成一定负面影响”。

此外，在国际文献中，讨论公共住房的供应对私人开发住房影响的文章也不多见。Murry（1983，1999）较早地讨论了美国公共住房建设是否对私人开发住房产生挤出效应，他发现目标定位在中间收入阶层的公共住房或财政部门对这些住房所给予的补贴都没能达到增加住房供应的目标，实际效果只是替代了私人开发住房。Malpezzi and Vandell（ 2002）通过构建供需模型发现，享受 LIHTC 的住房开工量与住房存量没有相关关系，即美国对公共住房开发的补贴只是产生了替代效应，没能净增加住房供应。Lee（2007）通过构建面板 VAR 模型，对韩国的公租房投资与私人住房投资的互动关系进行了研究，发现公租房投资在住房紧缺的时候对私人住房投资产生刺激作用，而在住房相对充裕时候二者则存在互为因果关系的挤出效应，而且这种挤出效应会随着居民自有房率的提升而提高。

综上，虽然这些学者依据了不同的理论，采用了不同的分析方法，对不同地点或不同时间的数据进行了分析，但是还是得出了一些具有共性的结论。在此基础上，可以发现：保障性住房建设对商品住房市场的影响会因为经济背景的不同、住房市场发展程度的不同而不同。

二、保障性住房建设对商品住房市场影响的理论分析框架

在对前述文献研究的基础上，我们判断保障性住房建设对商品住房市场会产生影响。

（一）保障性住房建设对商品住房市场影响的理论依据

一般来说政府应该提供公共物品，一方面是弥补市场失灵，另一方面也是有效率地保障社会公平。保障性住房即是一种准公共物品，因此政府进行保障性住房建设是有效率保障社会公平、解决中低收入家庭住房问题的现实选择。

其次，根据一般均衡理论，要将相互联系的各个市场看成一个整体，每个子市场中的价格、供求等会受到其他相关子市场的影响。因为各种商品之间总是或多或少存在联系。如果是两种相互替代的商品时，则一种商品价格的提高会导致另一种商品的需求的增大，均衡会发生移动；如果两种商品是互补的，则一种商品价格的提高会导致另一种商品的减少，均衡也会发生移动。即每一商品价格都不能单独决定，而必须和其他商品价格联合决定。从理论来说，基于住房的异质性和住房市场不完全竞争、信息不对称等显著的特点，住房市场很难通过市场机制自我实现完全均衡。因此，保障性住房建设是增加中低收入子市场的供给以实现中低收入住房市场均衡进而实现一般均衡的一种干预方法。从目前实际来看，保障性住房建设中有大量的商品房或半商品房性质的住房，比如经济适用住房和限价房，因此我们假定住房市场分为保障性住房市场和商品住房市场两个大的子市场，那么改变保障性住房市场均衡的同时，必然也会对商品住房市场产生影响。而影响的方向和程度则应该主要取决于商品之间的关系――是替代关系还是互补关系，以及替代或互补的比例大小。显然，保障性住房和商品住房之间是替代关系，因此，保障性住房建设对商品住房市场的影响主要取决于替代的比例大小，从理论上来说，其一方面取决于保障性住房建设的规模以及被保障人群在商品住房市场的份额，建设规模越大、被保障人群在商品住房市场的份额越大，替代比例越大；另一方面，替代比例的大小还取决于商品住房市场的需求价格弹性，需求价格弹性越大，替代的比例就会越大，因为一般来说保障性住房价格相对商品住房价格都要低，对价格敏感的人群，会首选保障性住房，因此替代的比例就会越大。在同样的商品面前，理性的消费者总是会选择价格相对较低的进行消费，因此需求价格弹性对替代比例大小的影响不进行深入的讨论。在此基础上，本文认为保障性住房建设对商品住房市场的影响主要决定于两个因素，即保障性住房建设的规模以及被保障人群在商品住房市场的份额。本文正是基于这样的判断重点讨论保障性住房建设对普通住房市场尤其是价格的影响方向和程度的。

此外，需要说明的是，（1）保障性住房建设会影响人们的预期，从而进一步影响人们在住房市场的消费行为，同样会最终取决于政府建设的保障性住房与商品住房是替代还是互补关系以及替代或互补的比例大小。因此，其结论应与需求分析相似，所以不再单独讨论。（2）也有观点讨论关于保障性住房建设需要大量土地，因此土地市场对商品房建设具有一定的挤出效应，从而会减少商品住房的供应。这个结论成立有一个前提，就是土地供应总量一定，且商品住房土地与保障性住房土地具有替代性。但是，从实践来看，一方面我国住房土地供应总量滚动的，并没有固定不变，而是随着需求在不断增加，另一方面保障性住房土地区位与商品住房区位条件在目前具有一定的不可替代性。因此，保障性住房建设对商品住房的供给的影响在我国目前情况下是有限的。

（二）市场细分假设下保障性住房建设对商品住房市场的影响

1.住房市场细分及保障性住房的定位。将住房市场进行进一步细分。我们假定一个广义的收入变量，这个收入变量是指住房需求人及其家庭成员的各种收入以及现有资产情况。以这个广义收入为变量，将住房市场划分为高收入（HI）、中高收入（MHI）、中收入（MI）、中低收入（MLI）、低收入（LI）和最低收入（MLI）六个子市场①，见表1。一般来讲，保障性住房是向中收入及以下的收入人群提供②。从中我们可判断，中低收入、低收入和最低收入在住房市场中所占的份额比较小。

在此基础上，将政府建设的保障性住房分为租赁型（LH）和出售型（SH）两种。其中把提供给最低收入人群（LEI）和低收入人群（LI）的租赁型保障性住房简称LH1，把提供给中低收入（MLI）的租赁型保障性住房简称LH2，则在保障性住房和其需求类型上，我们可以有如图3的匹配性假定。即租赁型保障性住房（LH）主要向低收入（LI）和中低收入（MLI）的住房需求群体提供，而出售型保障性住房（SH）主要向中低收入（MLI）和中收入家庭（MI）的住房需求群体提供。

2.具体分析。

（1）在保障范围内，LH1增加不会对住房租赁市场产生影响。从需求的角度而言，LH1主要提供给低收入及最低收入人群以解决其住房问题，而这部分人群在原住房市场中所占份额很小，而且主要是体制内流转，不存在增值收益获利的问题，因此，如果新建LH1住房总量与需求相匹配，新建LH1难以对住房市场产生有效或明显的影响。

（2）LH2增加对住房租赁市场会产生影响，影响的程度见表2。LH2主要提供给中低收入人群以解决其住房问题，这部分人群在住房租赁市场中有一定的比例，因此LH2的增加必然会减少普通住宅市场的租赁需求，或相当于增加了普通住宅市场的供给，在假定其他条件不变的情况下，普通住宅市场的租赁价格会下调（如图4所示）。从图中可以看出，租赁型保障性住房最大需求为LHD，已经满足的需求为LHD1，假设政府增加LH2的租赁型保障性住房，从LHS1到LHS2，相应的满足的需求从LHD1增加到LHD2，由于需求LH2的人群在住房租赁市场中占有一定数额的比例，则使得商品住房租赁市场中的需求从D1移动到D2，租赁价格由P1降到P2，D1到D2移动的幅度以及P1到P2移动的幅度取决于需求LH2的人群在住房租赁市场中所占的份额，份额大，则移动的幅度大，反之，移动的幅度小。因此，政府建设租赁型保障性住房能否对住房租赁市场产生影响主要取决于两个因素，一个就是政府增加的租赁型保障性住房量的规模，另一个是租赁型保障性住房需求者在住房租赁市场中所占的比例。

（3）在保障范围内，SH增加会对普通住房市场产生影响，影响的程度见表3。同样的原理，SH主要提供给中低收入和中收入人群，而这部分人群在原租赁和销售住房市场中都占有较大的份额，而且一般出售型保障性住房都具有部分产权，符合条件后可以上市，所以存在增值收益获利，所以不排除会有寻租行为出现，因此，无论出售型保障性住房规模多大，都会减少普通住房市场需求，即会对普通住房市场需求产生挤出效应（如图5所示）。从图中可以看出，出售型保障性住房最大需求为SHD，已经满足的需求为SHD1，假设政府增加SH的出售型保障性住房，从SHS1到SHS2，相应的满足的需求从SHD1增加到SHD2，由于需求SH的人群在商品住房市场中占有较大的比例，则使得商品住房市场中的需求从D1移动到D2，价格由P1降到P2，D1到D2移动的幅度以及P1到P2移动的幅度取决于需求SH的人群在住房市场中所占的份额，份额大，则移动的幅度大，反之，移动的幅度小。因此，政府建设出售型保障性住房能否对商品住房市场产生影响主要取决于两个因素，一个就是政府增加的出售型保障性住房量的规模，另一个是出售型保障性住房需求者在商品住房市场中所占的比例。我国目前的情况应该属于第二种，其中若考虑利用保障房政策的投机者则影响和问题会更大。值得注意的是，由于针对的需求人群在原市场中所占份额不同，LH2增加对普通住宅租赁市场的影响会小于SH增加对普通住宅销售市场的影响，反映在图5中就是住房市场需求曲线的移动的幅度更大。

（4）当LH和SH政府建设规模超过保障范围时，会对住房市场产生明显影响。此外，如果LH和SH政府建设规模过大，超出对应的人群需求，即租赁型保障性住房供给和出售型保障性住房供给超过最大需求LHD和SHD，如果保障性住房的准入条件非常严格，过多的保障性住房无法有效利用，则会造成保障性住房规模过大，资源闲置和浪费。解决的办法就是部分转为商品房或放宽保障对象的标准，根据上述分析原理，相当于增加普通商品住房市场供给或减少需求，则必然会对住房市场产生挤出效应，从而可能达到促使住房市场价格下降的目的。

三、北京市保障性住房建设及其对商品房市场的影响

（一）北京市保障住房建设的总量规模

截止到2010年底，北京市历年保障性住房供给总量见表4。LH1为4 993套，LH2为2 044套，SH为175 827套，合计约18万套。 “十一五”期间，北京市各类保障性住房中，经济适用房和限价房供给比例较大，分别为66%和28%，而廉租房和公租房供给量共占6%的比例。2011年北京市建设、收购各类保障性住房23万套，竣工各类保障性住房10万套，继续保持高速建设趋势，但内部分配有所调整，租赁型保障性住房比例达到15%。2012年，北京市全年新开工16万套，建成各类保障房10万套。总之，“十二五”期间，北京全市计划建设、收购各类保障性住房100万套，目标是五年中保障性住房建设占住房建设总量的60%，其中提高公租房建设比例，达到保障性住房建设的60%。具体来说，其中50万套是有针对性的棚户区改造安置房，另外30万套是公租房，还有20万套是经适房和两限房。

根据北京市房地产统计年鉴（2011），截止2010年底，北京市廉租房、经济适用住房和限价资格申请2562万户，其中廉租住房308万户，占12%，经济适用住房926万户，限价房1328万户，两项合计2254万户占88%；累计备案家庭2178万户，其中廉租房24万户，占11%，经济适用房786万户，限价房1152万户，两项合计1938万户，占89%。因此，从实际来看，北京市保障性住房供需严重不平衡，供给没有很好地满足需求，无论是租赁型保障性住房还是出售型保障性住房，供给相比实际需求都存在短缺缺口。

截止2010年底，北京市城镇户籍人口9895万人，3801万户，如果按照保障性住房20%覆盖率的国际水平，保障性住房应达约到76万套。而如果扩大范围将常住人口纳入考虑，北京市截止2010年底，全市城镇常住人口1 6864万人，约为675万户③，保障性住房应达约到135万套。由此可见，北京市保障性住房建设规模总量远远没有做到“应保尽保”。

按照北京市保障性住房规划，“十二五”期间供给100万套保障性住房，累计将达到1186万套。如果按照城镇户籍户数增长速度不变考虑（见表5），截止2015年末，北京户籍户数将达到约422万户。如果将1186万套保障性住房全部提供给户籍人口，那么覆盖率将达到28%。因此，北京“十二五”期间保障性住房建设总量规模从户籍人口来看的话，超出20%的国际警戒线，总量过大。如果按照常住人口计算，“十二五”末，常住人口户数约为790万户，则覆盖率为15%。因此，如果随着我国城市化进程不断加速，北京市若将来取消关于保障性住房的户籍控制、住房限购等政策，则保障性住房需求仍将大于供给。不仅如此，如果将在北京的低收入打工者这部分“北京新市民”纳入保障体系中，则必然进一步扩大了保障需求与供给之间的差距。

也可以根据实际情况进行相对规模的测算。根据北京市房地产统计年鉴，2010年全年，北京市住房租赁市场中介机构全年成交407万套，且租金价格整体呈上涨趋势。说明，租赁市场供不应求，而北京市全年存量住宅成交167万套，新建住宅预售成交94万套，新建现售住宅成交15万套，按照普通住宅占80 %测算，则分别为752万套和12万套，因此新建普通住宅共成交872万套。加上存量住宅成交，住宅共约成交2542万套。按照此估算市场规模，每年北京市活跃的租赁或买卖的房源总套数在66万套左右。对比之前LH2和SH合计“十二五”期间每年平均约为136万套的规模，则公租房和出售型保障性住房在住房市场中的份额约为206%左右。结合上述分析，则公租房和出售型保障性住房在住房市场中的相对规模应在206%-30%左右。

（三）北京市保障性住房需求对象在住房市场中所占的比例

北京市保障性住房需求对象在住房市场中所占的比例，按照目前我国的收入七等分法计算，最低收入户占10%（其中最低的5%作为困难户单列）、低收入户占10%、中等偏下收入户以及中等收入户各占20%。则LH2应保障对象占15%-35%，SH应保障对象为20%-40%左右。这些人群中因为没有计入资产情况（现住房情况），所以应该是保障性住房所应覆盖的最大人群。根据北京市的具体情况和经验估计，假设这些人中有40%是有住房的或资产条件是不符合被保障对象的，那么应保障的人群最少应为最低收入户占6%（其中最低的30%作为困难户单列）、低收入户占6%、中等偏下收入户以及中等收入户各占12%。则最低保障范围为：LH2应保障对象占6%-18%，SH应保障对象为12%-24%左右。根据国际惯例20%的保障覆盖范围，可以发现，北京市目前需要被保障的各类人群在住房市场中的比例是比较大的。

（四）基本判断

综合上述分析的结论，“十一五”期间，北京市保障性住房建设总量规模不是很大，没有超出保障范围，但相对规模在2008-2010年间比较大。在“十二五”期间，北京市保障性住房建设总量规模在不改变政策的条件下有可能超出保障范围，相对规模也比较大，同时，各类被保障人群在住房市场中的比例比较大。因此，“十一五”期间2007年前，北京市保障性住房建设对住房市场的影响非常小；2008-2010年间，北京市保障性住房建设对住房市场有影响，但比较小；而“十二五”期间，尤其是后期，北京市保障性住房建设会逐渐分流商品住房市场的需求，而且对住房市场的影响将比较大。

四、总结

从北京市的情况看，当前，政府加大保障性住房建设用以调控商品住房市场甚至希望平抑过高的商品住房市场价格的做法是有理论根据和现实意义的。但是有两个方面值得注意：一方面是对于保障性住房的保障范围问题。以北京市来说，如果按照现行政策，主要针对本市户籍人口，极少部分针对非户籍人口，则保障性住房的建设总体规模有可能过大从而超过应保障的范围；同时，大部分非户籍的人口却不能进入保障性住房市场从而被迫进入商品住房市场，会由于保障房建设规模过大非正常冲击商品住房市场，导致保障性住房资源不能充分利用以及商品房市场进一步紧张。另一方面，要注意保障性住房和商品住房供给的结构问题。从需求的市场细分来看，在保障性住房中，对于出售型保障性住房的需求要高于出租型保障性住房的需求，而对普通商品住房的需求比例也是比较大的。因此，除了在商品住房市场中应加大普通住房供给外，在保障性住房供给中，应调整各类保障性住房的准入条件，以免按照现行政策扩大公租房供给，形成保障房供不对应求的尴尬局面。

总之，政府首先应根据保障性住房需求进行建设，实现“住有所居”的目标；同时，为通过保障性住房建设进一步控制过快增长的房价，必须注意住房供给结构，调整各类保障性住房准入条件，维护保障性住房建设目标的初衷。

注释：

① 国家统计局划分城市居民家庭收入类型采取的是收入七分法，即先将调查户按平均每人每年实际收入由低到高排列，再按照最低收入户占10%（其中最低的5%作为困难户单列）、低收入户占10%、中等偏下收入户占20%、中等收入户占20%、中等偏上收入户占20%、高收入户占10%和最高收入户占10%的比例依次把居民划分为七部分。汤璐.城市中低收入群体住房保障的财政视角研究[D].大连：东北财经大学硕士论文，2010.

② Lawrence Paul（2008）通过对加利福尼亚供给保障性住房的实证调研，认为保障性住房应该是满足极低收入、低收入和中等收入人群的需求，Lawrence Paul Schroeder， Local forces influencing affordable housing in Los Angeles country cities[D].university of La Verne，2008.

③ 根据北京市2012年统计年鉴六次人口普查公布数据，北京市2010年家庭户规模为25人/户。

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第8篇：住房制度论文范文

关键词：房价指数；地价指数；格兰杰因果检验；面板数据模型

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）03-0021-04

1 引言

我国的房地产自本世纪初走出低估以来，其发展势头之迅猛令世人瞩目，不仅因其与宏观经济的紧密互动关系，更因为房地产的价格与广大人民群众的切身利益休戚相关而备受关注。

时下，高涨的房价几乎成为街谈巷议的热点话题。为此，政府部门、理论界也积极开展一系列的研讨和论证。既要保障广大人民群众，尤其是中低收入居民的基本住房需求，又要避免过度的紧缩措施给房地产市场造成剧烈的波动，以致影响到国民经济的整体运行安全已经成为一种共识。而在房地产价格关系中，房价和地价的关系是紧密联系在一起的，作为一个人多地少的发展中大国，理清房价与地价关系本身就有其理论意义，不仅可能对促进房地产市场有关问题的争论朝好的方向发展、政府制定相关房地产市场调控政策有些许帮助，更有助于广大人民群众认识房价背后的决定因素，不致陷入一些不实说法的误导。本文主要探讨住房价格（房价）与住房用地价格（地价）之间的关系。

2 文献回顾

城市地价与房价是房地产价格体系的主体，两者关系是否协调对房地产业运行、城市土地利用效率都有很大影响。对地价与房价关系进行研究具有重要的现实意义。房价与地价关系研究主要集中在房价与地价有无关系和何种关系的研究上：第一，认为房价决定地价。Smith（1976）从城市住房供给的角度，O’Sulliva（2000）从传统一般均衡角度论述了房价决定地价；第二，地价决定房价。Dowall和Landis（2003），Evans（1987），Cheshire和Sheppard（2002），徐艳（2002）从土地使用控制对土地市场和住房市场的影响、土地利用规划、土地规划的福利效应上分析地价决定房价。第三，房价与地价相互影响。高晓慧（2001），刘琳和刘洪玉（2003），苗启虎和王方华（2004）从地租和产品价格关系，需求的角度分析了二者之间的相互影响。在这些学者所构建的理论模型中，证明了在开放城市中控制土地利用不会对住宅价格产生影响。进入20世纪90年代，国外学者更加关注土地供给约束与地价、住宅价格关系的研究。Pollakowski和Wachter(1990)利用美国华盛顿地区蒙哥马利郡的数据进行实证研究时发现，土地供给限制对上地价格、住宅价格产生了溢出效应。Peng和Wheaton(1994)利用香港1965到1990年数据对土地供给约束的溢出效应进行了计量经济分析显示土地供给变化对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响。他们认为土地供给不足使住宅供给总量下降，再加上消费者预期未来土地更加稀缺和住宅租金上涨，最终导致了土地价格和住宅价格同时上涨。Tsoukis和Alyousha(1999)运用欧拉方程论证了在完全竞争的市场中住宅价格、土地价格与实际利率之间存在长期关系。但在利用英格兰和威尔士的数据进行检验时，却拒绝了二者的协整关系。说明土地利用效率与土地价格、住宅价格有直接关系。Kauko( 2003)认为土地政策与土地市场完善有直接关系，同时住宅价格和住宅质量也与土地政策有关。当总的土地没有出现限量供给时，土地规划等政策将对住宅价格产生深刻影响。他还引述Monk(1991)年的文章，认为建立土地供给约束机制对房价的长期影响并不与李嘉图的剩余地租理论冲突。在对英格兰等不同地区进行研究时，发现地价和房价的关系因区位不同而有较大差异。本文根据全国35个大中城市土地和房屋销售2000年第三季度到2007年第三季度的季度数据，分别用单位根检验、协整检验、格兰杰因果检验、面板数据模型系统研究了我国房价与地价之间的关系。采用理论分析、定量分析、实证分析相结合的方法，得出我国房价与地价之间存在长期稳定的均衡关系；房价是地价上涨的格兰杰原因，而地价不是房价上涨的格兰杰原因，并提出了相应的政策建议。

3 实证分析

3.1 数据和方法

由于房地产作为一种具有投资品性质的商品，其价格在一年内会发生较为显著的变化，仅用年度数据难以准确反映这一变化，应尽量使用季度或者月度数据。同时，在研究房地产价格波动状况时用全国整体的数据并不能反映局部的差异，使用城市级数据是最佳选择。因此，本文在研究中将以季度数据为基础，对全国35个城市的地价与房价的关系进行实证分析。考虑到数据的易得性，在对我国35个城市进行实证分析时，将以2000年第三季度至2007年第三季度数据为基础。在进行实证分析前，剔除了物价指数和价格指数的影响。对35个城市的房价和地价指数取平均值。图1描述了这些城市地价与房价指数的变化趋势。从图中可以看出在样本选定期地价与房价有相同的变化趋势，从2001年底开始地价上涨速度明显快于房价上涨速度，这与我国土地出让制度改革进程相吻合。本文采用的方法有：(1)用单位根检验房价和地价的平稳性；(2) 用协整检验分析房价和地价的长期稳定关系；（3）再用格兰杰因果关系检验法检验房价和地价的因果关系；（4）最后用面板数据分析不同地区二者的弹性值。

注：1.数据引自《中国经济统计快报》

2.原始数据为同期环比数据，为了反映时间序列的波动性，本文对数据进行了调整，假定2000年第三季度为基期，通过还原，将基期数据转换成累积增加数据。

3.2 实证研究结果及分析

（1）平稳性检验。

利用Eviews软件对中国35个城市房价和地价做单位根检验，以此来确定房价和地价这两个时间序列的平稳性，结果如表1和表2：

由表1和表2可以看出房价和地价的ADF值都小于显著性水平为0.01时的临界值，在此种情况下可以拒绝原假设，即房价指数和地价指数都没有单位根，也即它们是平稳的。

（2）协整关系检验。

常用的协整检验方法有Engle Granger两步法和Johansen法。本文采用Johansen法，在多变量向量自回归(VAR)系统回归构造两个残差的积矩阵，计算矩阵的有序本征值(Eigen value)，根据本征值得出一系列的统计量判断协整关系是否存在以及协整关系的个数，检验结果如表3。

表3从零假设H0∶r=0开始,似然率统计量的值为52.6967，超过5%显著性水平的临界值19.96，表明应拒绝零假设的，接受r=1备择假设。同时，在原假设为H0∶r=1时，似然比为8.829588，小于5%的临界值9.24，因而接受H0∶r=1的零假设。结合这两个假设的结果可以得出这样的结论，在5%的显著性水平下房价与地价存在1个协整关系。由此可见，在95%的概率度下，有理由确信我国房价与地价存在长期均衡关系。以上两个步骤显示房价与地价这两个时间序列是平稳的，且两者存在协整关系。因此，可以进一步进行因果关系检验。

3.3 格兰杰因果关系检验

上面已经证明了房价和地价都是平稳序列，且二者之间存在协整关系，故可以进行格兰杰因果关系检验。用EViews软件进行Granger因果关系检验，结果如表4所示

从表4中可以看出：滞后时间为一期时，房价与地价有双向的因果关系；滞后时间为两期到八期时，存在房价到地价的单向因果关系。此结果表明：在短期,房价与地价相互影响，其中地价是影响房价变动的原因；在长期，房价变动是影响地价变动的原因。

根据以上的统计结果，地价的增长是相对平稳的，并且短期内对房价有显著的影响，在长期，对房价无显著影响。究其深层次的原因，主要有：（1）预期以当前价格为依据。当前地价上涨时，会形成未来房价上涨的预期。作为开发商，此时会选择减少当前的住房供给；作为个人住房需求者或投机者，会选择在当前购买住房。住房市场上供给的减少与需求的增加，必然会引起当前房价的上涨。（2）住房需求对政策的弹性大。现行住房政策的长期目标是实现“居者有其屋”与房地产业的持续稳定增长，前者即暗示人们多多进行“居住储蓄”，对房价的上涨有促进作用；而对后一目标而言，由于住房需求对政策的弹性很大，政策的力度、作用时间不易把握，导致政策的频繁调整，这些调整在短期内会扩大预期的变动。（3）开发商的土地储备。在地价上涨时，短期内出于价格进一步上涨的预期，开发商会选择持有土地，从而产生与土地政策作用方向相同的效果，进而扩大了地价变化对房价的作用；而在长期，因为政策的限制，开发商不得不出售土地或进行开发，从而缓解或抵消了地价变化对房价的影响。

在长期，房价变动是影响地价变动的原因：从土地出让市场中价格形成过程看，地价依赖于出让方式、竞争程度以及开发商的底价。（1）成本不变时，土地受让方的出让底价由预期收益决定，由于预期通常根据当前的房价做出，当前的房价对地价有直接的影响，这一结论与Granger检验结果基本相符。（2）当土地开发成本发生变化时，土地成交价格介于政府出让底价与完全竞争市场中开发商最高底价之间，而且，随着土地出让市场中需求竞争程度的增强，价格越接近后者，由于利润空间减小，房价变化对开发商预期收益的影响下降，相应地房价对地价的影响也越弱。Granger检验结果显示，短期内房价对地价的影响相对地价对房价的影响较弱，其中一个原因就是在土地出让需求方中引入了竞争机制。（3）从土地供应政策看，“严把闸门、地根从紧”是总趋势，“六项清理整顿”、“三个暂停”、“冻结”等政策的干预，直接导致建设用地供应中存量土地比率不断增加，由于存量土地的获取成本相对较高，导致地价上涨。在“保持地价稳定增长”的目标下，通过土地储备供应这一“水龙头”，政府可及时调控土地价格水平。从这一意义上讲，统计检验结论“地价变动幅度较小、短期内地价受房价变化影响较小”是必然的。

3.4 面板数据

首先进行假设检验，以选择特定的面板数据模型。运用计量经济学软件Eviews5.0，计算出混合模型、变截距模型和变系数模型的残差平方和分别为14.02286、11.44255、11.2956。则

由上表我们知道R2为0.472264，这与房地产经济学的基本原理是相吻合的,房地产价格的构成要素除了土地以外,还有包括建筑成本、资金使用成本、税收政策以及开发利润等其他多个要素,要素构成和这些要素本身的变化都是很复杂的,而且现实中房地产价格主要是受市场供求关系的影响,所以不能简单地以土地价格的高低来判断住房的价格高低。

在35个城市中，除了西宁、合肥、成都、沈阳、重庆、大连、福州、长春、南昌、太原和杭州这十一个城市的截距小于零外，其余24个城市的截距都大于零，说明我国2000年第三季度起整体房价水平就偏高。

从我国所处的社会经济发展阶段和土地供求形势看，房价和地价的上涨有其必然性，但过快的增长则应引起高度的重视。

在综合分析的基础上，我们认为，需求强劲是当前引起部分地区房价过快上涨的主要原因，同时还有其他多方面的复杂原因，如在住房消费观念的宣传上存在偏差，忽视我国土地资源的承受能力和社会经济发展水平，标准过高，面积过大；政府对住房消费中的恶意炒作和投机性购房管理不到位，对违规开发商和投机购房者缺乏处罚措施；房地产开发行业竞争不充分，甚至开发商联手垄断市场抬高房价，且开发商利润明显高于社会平均利润水平；地方政府对住房需求预测缺乏科学性，大拆大建，提前释放住房需求，进一步加剧了土地供应的紧张。

4 结论及政策建议

（1）自2000 年以来，房屋销售价格指数和土地交易价格指数总体上呈平稳上升态势，并且两者的变化有明显的一致性，但是土地价格上升幅度小于房价,说明房价上涨的动力是大于地价的。近几年大规模的城市改造和大量的人口流入所形成的市场需求对房价上升的推动作用不可忽视，加之大批投资买房者的存在,使得房价中包含了一定的炒作成份。而土地市场的需求者是有一定门槛限制的,加之政府的有效管理,使其炒作可能性大大降低，因此地价的变化更为平稳。

（2）短期内(不超过一年的时段),土地价格与住房价格之间存在一定的相互影响，由于从获取土地开始算起的商品房的开发周期决不止一年，所以这个结果一方面说明地价和房价作为房地产市场的两个主要变量，相互之间确实有紧密联系，另一方面也说明，住房价格并不是受到其所用土地的成本价影响，而是受到房屋出售近期土地价格的影响，也就是说土地价格对房价的影响并不是由于增加了商品房的开发成本,而是由于土地价格也是整个房地产市场繁荣程度的一个反映。

（3）长期来看，地价是房价的格兰杰原因，最终来看，地价高低是房价高低的结果，而不是原因。早在18 世纪，古典经济学家亚当・斯密就明确指出:“地租成为商品价格构成部分的方式,和工资与利润是不同的。工资和利润的高低，是价格高低的原因，而地租的高低，却是价格高低的结果。”正如众所周知的“玉米法律悖论”（Corn Law Debate），地价高是因为玉米的价格高，玉米法律提高了玉米的价格，刺激了国内玉米的生产和对种玉米的土地的需求。由于土地资源是有限的，因此地主们就提高地价来满足对土地的需求。

（4）本文的实证结果有力地证明了地价并不构成房价上涨的直接原因，因此，通过降低地价来控制房价的说法是片面的，这样做不仅不能有效地控制房价，而且将土地以低价出让，会造成国家的经济损失，却给投机者以更多的投机激励，反而会促使房地产市场的不健康发展。因此，在实行宏观调控政策的同时，应多采用内生的政策工具，并逐步减少调控频率与幅度。如果开发商不进行土地储备，则政府通过土地储备来调控房价的力度可适度减小。从这一意义上说，继续强化对土地投机的抑制政策，可相应减少政府用来“熨平市场”所需的土地储备量，以缓解土地储备资金不足之困。

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第9篇：住房制度论文范文

文章以全面开展保障性住房跟踪审计必要性为基础，阐述国家审计融入保障性住房建设全过程所存在的制约因素，从加强保障房跟踪审计基础理论研究、统一保障房跟踪审计认识、构建保障房跟踪审计指标评价体系、形成保障房跟踪审计常态化等方面，深入探讨全面开展保障房跟踪审计的对策。

关键词：

保障性住房；跟踪审计；对策

保障性住房是公共产品，是公共资源在公共领域中的分配，也是国民收入的再分配；首要功能与核心价值是实现分配领域的社会公平。审计署从2007年开始，连续五年以资金、政策为主线，对保障性住房的建设、分配、管理及资金筹集等方面进行跟踪审计，取得的成效主要体现在资金运用的绩效性和政策落实的保障性等方面。同时发现的问题也不容忽视：部分保障房政策落实不到位，资金被套取、挪用及违规发放，保障房空心、闲置、退出机制不完善等问题。开展保障性住房跟踪审计，能有效加强审计监督，促进住房保障制度的完善和政策的落实，维护广大住房困难家庭的切身利益，充分发挥国家审计在保障房建设、分配全过程的“免疫系统”功能。由于各省（市）情况不同，保障性住房跟踪审计实践也不同，本文以宁波市为例，阐述全面开展保障房跟踪审计存在的问题及解决的对策。

1开展保障性住房跟踪审计的必要性

1.1促进保障房公共财政资金运用的真实性、合法性为解决中低收入家庭的住房困难，自2008年起，中央政府加大对保障性安居工程建设力度，建设规模连年攀升。“十二•五”期间，我国新建保障性住房3600万套，大约是过去10年的两倍。政府投入的公共财政资金比例不断提高：以审计署开展的五年保障房跟踪审计为例，2007年至2009年，19个省市筹集廉租住房保障资金1038.8亿元（中央补助67.25亿，占14.99％）；2011年，66个市县的保障性安居工程资金2811.62亿元（中央财政投入983.61亿，占34.98%）；2012年，31个省市、5个计划单列市和新疆生产建设兵团城镇保障性安居工程财政性资金4128.74亿元（中央财政下达补助资金1861.65亿元，占45%）；2013年，全国各级财政筹集安居工程资金共4722.92亿元（中央财政1749亿元，占37.03%）；2014年，全国各级财政筹集安居工程资金共5601.55亿元（中央财政资金1984亿，占35.42%）。在这样的资金和政策扶持下，必须开展保障性住房跟踪审计，不仅审查保障房公共财政资金运用的真实性、合法性，还要对工程建设及后续管理进行审计。全过程的跟踪审计，可以对保障房建设社会效益进行全面审查，准确掌握保障房的建设情况。

1.2保障房跟踪审计可以合理避免审计盲区保障房建设过程涉及住房形式的多样化、保障对象的层次化，而政策执行、资金筹集又涉及到住房保障主管部门以及发展改革、财政、民政、物价、国土资源等职能部门。只有将所有相关部门均列为审计对象，才能合理避免审计盲点，确保被审计单位采取审计建议和具体措施，掌握政策的执行效果，对保障性住房政策漏洞和体制及制度方面的缺陷有更加全面、深刻的认识，从而提出有针对性的建议，促使住房保障制度体系的完善。

1.3推动保障房准入退出机制不断完善自从有了保障房，不符合条件的人享受保障房的现象时有发生。有些城市，一边是保障房大量闲置，另一边是急需住房的新就业大学生以及外来务工者等住房困难群体成堆。这种极端现象表明，保障房建设需要全过程的跟踪监察，以保证这一民心工程的初衷。开展保障性住房跟踪审计，从传统的公共财政资金审计入手，整合保障房绩效审计、经济责任审计、公平正义审计、权益审计等不同的审计内容，对保障房建设全过程相关职能部门与职能主体的履责情况进行监督，并采用科学、量化的指标对保障性住房建设全过程的绩效进行评价，不仅推动保障房准入退出机制的不断完善，也为保障房建设、分配、管理全过程的公平性保驾护航。

2宁波市开展保障性住房跟踪审计的具体实践

宁波市从2002年实施廉租住房、经济适用房、限价房、公共租赁住房等住房保障制度以来，积极开展多种形式的保障房跟踪审计工作。截止到2014年底，纳入各级住房保障部门统计口径内的保障性安居工程建设总资金1488955万元。开展的保障性住房跟踪审计涉及范围之广、审计资金之巨是前所未有的。宁波市开展的保障性住房跟踪审计实践，对于审计发现的政策执行不到位和体制、制度不完善等问题，提出很多审计建议。住房和城乡建设局、发改委、财政局等部门高度重视审计反映的问题和提出的建议，先后出台了《宁波市市区经济适用住房销售管理办法》、《宁波市限价房管理办法》、《宁波市公共租赁住房管理暂行办法》、《关于加强住房保障阳光工程建设的实施意见》和《宁波市市级住房保障补助资金管理办法》等一系列政策，并根据群众需求，不断调整住房供需结构，构建多层次供应体系，切实缓解了中低收入家庭以及外来务工人员的住房困难压力，推进了城市内涵式发展和新型城镇化建设的顺利进行。宁波市保障性住房跟踪审计发现的问题主要表现为：

（1）保障性安居工程资金筹集和管理不够规范，项目管理不到位，分配及后续管理不够严格。如未按规定从土地出让净收益和住房公积金增值收益中足额提取廉租住房保障资金，未落实税收优惠政策，未及时拨付使用或管理专项资金，项目进度缓慢、配套设施不完善、建设程序不规范、建设面积超标、租金物业费收取难和退出难、住房分配不够严格等。

（2）国家住房体制存在缺陷，如相关保障性住房法制建设层次低，没有一部有关住房保障成文的法律或法规。虽然中央政府以通知、意见和办法等文件形式来推动住房保障体系，但法律权威性不强，政策措施的强制性力度不足。

（3）国家保障房类型过于繁杂，包括了经济适用房、“两限房”、廉租房、公共租赁房四种主要类型，还包括林区、垦区、煤矿、工矿的棚户区改造以及游牧民定居工程等。众多类型的保障房不仅造成公共财政管理难，也导致保障房跟踪审计存在盲区。

3全面开展保障性住房跟踪审计存在的制约因素

3.1审计理论研究落后，审计依据缺失从现有开展的保障性住房跟踪审计实践看，大部分都是研究一种形式的保障房跟踪审计，而没有将各种保障房形式和过程作为整体进行研究，也没有展开对相关审计标准、方法、手段等具体问题的深入研究，而且缺少实证成果，使保障房跟踪审计的理论只停留在表面层次。跟踪审计还存在审计依据缺失等现实困境。目前国家尚未出台有关住房保障的法律，已有的经济适用房、限价商品房、廉租房、公共租赁住房等方面的行政规章都属于各成体系的地方性法规。这与全面开展保障性住房建设的战略目标不相匹配，不仅造成城市住房保障制度缺乏长远规划，也导致各地住房保障的标准、原则、形式的混乱，出现了地方“合法化的突破”，给开展保障性住房审计带来了很大的困扰。

3.2保障性住房跟踪审计指标评价体系尚未出台审计指标评价体系是由相互联系的指标组成的有机整体，是审计人员衡量、评价被审计单位或项目的绩效标准和尺度，是提出审计意见和作出审计结论的依据。保障性住房审计作为事关广大中低收入人群切身利益的民生审计，应该对各地保障性住房的绩效情况进行严格、有效的评价，但目前保障房跟踪审计标准的制定相对滞后，至今还没有一套操作性强的绩效审计指标评价体系，也缺乏比较成熟的、广为认可的专业指南。同时，国家也尚未出台社会保障性住房制度评价指标。虽然住房和城乡建设部2010年出台了《中国人居环境奖评价指标体系（试行）》，但其中也仅对保障性住房建设计划完成率这一项指标有硬性规定，中央对各省市的保障性住房建设的考核也只局限在开工率和完工率，而对于住房供应中的适度性、分配管理的公平公正性、项目效益和政府执行效率等方面都没有相应的考核指标。

3.3保障性住房跟踪审计绩效有待提升随着保障房建设这一民心工程的全面展开，保障房跟踪审计受到的关注程度也越来越高，特别是审计署连续五年公布了不同省市的保障房跟踪审计结果，但这些公告都是从整体出发对建设全过程涉及的资金、政策进行审查评价，查处的问题具有普遍性，却没有一起因为保障房建设过程中的违法违规问题而对相关责任人进行刑事处罚，这种“雷声大、雨点小”的现象导致审计结果威慑力不足。不仅如此，虽然近几年的保障性住房审计已将保障性住房的质量状况纳入审计范围，但审计组并不具备完全的实施工程质量审计的能力，导致保障性住房分配的公平性、住房质量在审计报告中得不到全面的答案，而构成审计报告主要组成部分的传统财政财务收支审计结果利用率不高，屡审屡犯的恶性循环现象层出不穷，所以保障性住房跟踪审计的绩效有待提高。另外，由于保障性住房信息及信用体系尚不健全，从相关主管部门取得的家庭和个人等保障对象在住房、收入以及金融资产等基础信息不足，造成审计难以进行全面客观的评价。保障性住房形式多样，审计过程涉及部门繁多，包括发展改革委、建设、财政、国土、民政、物价、林业、农业等多个部门，各部门运作相对独立，实行分块管理，每个部门都掌握一个或几个环节的信息，这造成审计对象过多，覆盖面过广，导致跟踪审计绩效不高。

3.4国家审计人员结构和素质尚待提高保障性住房审计要在国家宏观政策的高度，不仅查处保障性住房建设和政策执行中存在的违纪违规问题，还要关注保障性住房的规划、质量、效益，加强对项目资金和建设的管理，为实现住房保障体系可持续发展提供保证。审计势必涉及财政、投资、社保等多个领域，这就对审计人员的结构和素质提出了特别高的要求：必须具备高层次、高素质、多门类的专业人才，以及缜密的逻辑思维和良好的沟通能力等相关素质。只有这样，才能高质量地完成保障性住房审计工作。然而，现有的国家审计团队均不具备这些综合素质。

4开展保障性住房跟踪审计的对策

4.1保障房跟踪审计要常态化要充分认识到开展保障性住房跟踪审计的必要性，增强开展保障性住房审计的紧迫感和责任感，逐年加大审计覆盖面，切实把全面持续开展保障性住房跟踪审计提上日程，形成跟踪审计常态化。坚持“全面审计，突出重点”的审计方针，在全面掌握保障性安居工程各项资金收支总体规模和结构的基础上，重点揭示资金的筹集管理、项目的建设管理、政策执行中存在的突出问题，分析原因，分清责任，提出建议，促进资金使用绩效的提高和住房保障制度的完善。选取延伸项目时也要突出重点，抓住规模大、影响大、政府和群众都瞩目以及指标明显、便于实施的住房保障项目。

4.2构建保障房跟踪审计指标评价体系针对我国保障性住房审计理论研究系统性、深度、广度、力度都不够的现状，要加快审计理论研究步伐。坚持理论与实际相联系、规范与实证相结合、感性与理性相统一的原则，改进保障性住房审计的理论研究方法，提高研究成果的质量。在保障房跟踪审计实践中，除了常规的审计方法外，审计的标准、手段、方式、原则都需不断探索、创新。同时将研究重点放在制定保障性住房审计指标评价标准和具体方法上，以便为开展保障性住房审计提供理论指导与技术支持。本文结合宁波市保障性住房跟踪审计实践，构建了保障性住房跟踪审计指标评价体系，如表1。

4.3强化保障房跟踪审计的威慑力，增强跟踪审计公告力度为强化保障性住房跟踪审计的威慑力，要将审计过程中查处的问题与促进被审计单位加强管理、提高效益、完善政策法规和推进改革有机结合起来；在审计内容上，逐步将保障性住房的质量、规划布局、效益纳入审计范围，并揭露因决策失误、管理不善等原因造成的严重损失、浪费问题和影响效益发挥的违纪违规、腐败行为等问题；在审计方法上，应当将常规审计与专项审计有机结合起来，积极探索科学、有效的审计方法，创造性地开展审计工作。要优化审计人员结构，提高审计人员素质，加大人力资源整合力度。在审计项目质量、规划布局时，可针对性地吸收工程项目审计人员或聘请工程领域的专家作为短期工作人员或顾问参与审计。同时，对现有审计人员可通过脱产培训和以审代训等方式，不断提高其政策理论和计算机应用能力等业务水平。开展保障性住房跟踪审计，要根据具体实践，对发现的违法违规问题进行查处的同时，应当发挥国家审计的独立、客观、公正的优势，利用所掌握的从宏观到微观、从微观到宏观的信息资源，针对产生问题的深层次原因，从体制、机制、制度层面提出具有针对性和操作性的审计意见和建议，促进国家住房保障政策和体制制度的不断完善。

参考文献：

[3]路君平，糜云.我国保障房的发展现状与融资渠道探析[J].中国社会科学院研究生院学报，2011（11）：50-57.

[4]王大华.浅谈如何做好保障性住房审计[J].现代审计与经济，2012（10）：33-34.