物业管理办法精选(九篇)

第1篇：物业管理办法范文

北京市物业管理办法全文第一章 总则

第一条 为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

第二章 前期物业管理

第五条 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域;住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

第七条 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

第八条 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。

建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

第九条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

市房屋行政主管部门应当制定并临时管理规约的示范文本。

第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：

(一)物业管理区域划分资料;

(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图;

(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;

(四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录;

(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(六)业主名册;

(七)物业管理必需的其他资料。

全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

第三章 业主、业主大会与业主委员会

第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

(二)选举或者更换业主委员会委员;

(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;

(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务;

(五)筹集、管理和使用专项维修资金;

(六)申请改建、重建建筑物及附属设施;

(七)申请分立或者合并物业管理区域;

(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第十三条 业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会;占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。

第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

第十七条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：

(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

(二)业主大会决议;

(三)管理规约、业主大会议事规则;

(四)业主委员会委员名单。

材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

第十八条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

(一)任职期限届满的;

(二)不再具备业主身份的;

(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;

(四)被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的;

(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(六)业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会;拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第四章 物业服务

第十九条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。

市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。

第二十条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。

物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

第二十三条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

第二十四条 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同;决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

第二十五条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。

第二十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

(一)移交物业共用部分;

(二)移交本办法第十条规定的相关资料;

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录;

(四)结清预收、代收的有关费用;

(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

第二十九条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。　第三十条 房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。

本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期物业服务成本信息。

第五章 物业的使用与维护

第三十一条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。

第三十二条 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

第三十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

第三十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障危及人身安全的;

(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;

(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;

(六)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。

第三十五条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

第三十六条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。

第三十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。

第三十八条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。

第六章 法律责任

第三十九条 违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十条 违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十一条 违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。

第四十二条 违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十三条 违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接;逾期不交接的，可处3万元罚款。

违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出;逾期不撤出的，可处10万元罚款;不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十四条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责;逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七章 附则

第四十五条 本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。

本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定;未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。

本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。

本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。

第四十六条 本办法自20xx年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。

物业管理的原则(一)权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。

(二)业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

(三)服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。

(四)统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

(五)专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

(六)收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。

第2篇：物业管理办法范文

安庆市物业管理办法最新版全文第一章 总则

第一条 为规范物业管理活动，明确业主、物业使用人、物业管理企业及建设单位之间的权利和义务，保障物业的合理使用，创建整洁、安全、文明、舒适的居住环境，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》及相关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。?

第二条 本市城市规划区范围内的物业管理活动及其监督管理适用本办法。?

第三条 市房地产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，负责物业管理活动的监督管理工作。?

建设、规划、城管执法、公安、工商、物价等行政主管部门按照各自职责，密切配合，做好有关管理与监督工作。?

第四条 街道办事处、乡镇人民政府应当协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。?

居民委员会、村民委员会和业主大会、业主委员会、物业管理企业应当依照各自职责，互相支持和配合，做好社区管理、社区服务与物业管理工作。?

第二章 业主、业主大会及业主委员会?

第五条 房屋所有权人为业主。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。?

物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。?

第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：?

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;?

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;?

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;?

(五)推选业主代表，享有被推选权;?

(六)选举业主委员会委员，并享有被选举权;监督业主委员会的工作;?

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;?

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权、使用权和监督权;?

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;?

(十)法律、法规规定的其他权利。?

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：?

(一)遵守业主公约(含业主临时公约)、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;?

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;?

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;?

(五)按时足额交纳物业服务费用，配合物业服务活动;?

(六)法律、法规规定的其他义务。?

第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。?

物业管理区域的范围，应充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定划分：?

(一)新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;?

(二)新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域;?

(三)住宅建筑规模在2万平方米以下的，按照街区道路等自然边界围合的区域，可以将几个住宅区划分为一个物业管理区域;

(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。?

(五)本办法施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业，可以继续作为一个独立的物业管理区域。?

第九条 在一个物业管理区域内，业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地辖区房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)和物业所在地居(村)民委员会组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。?

业主大会筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会会议一般应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会等。?

第十条 对尚未成立业主大会，有下列情形之一的物业管理区域，建设单位应当引导业主按照规定召开首次业主大会会议:?

(一)入住率达到50%以上的;?

(二)首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;?

(三)首批物业交付满3年的。?

第十一条 同一个物业管理区域内业主较多的，可以推选业主代表参加业主大会会议。?

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见;对需业主投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

第十二条 首次业主大会会议上业主的投票权按如下方式确定：?

(一)住宅物业按照一套房屋计一投票权;?

(二)非住宅物业按照建筑面积每200平方米计一投票权;建筑面积200平方米以下，有房地产权证的，每证计一投票权。

业主的投票权可以书面委托其他业主、物业使用人行使，但物业使用人不享有业主委员会委员的被选举权。?

首次业主大会会议之后业主的投票权由业主大会议事规则确定。?

第十三条 业主大会行使下列职权：?

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;?

(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

(三)选聘、解聘物业管理企业;?

(四)决定物业专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;?

(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。?

第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主通过。决定第十三条第四项规定的事项，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主通过。?

第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，并将业主大会会议讨论的事项以书面形式在物业管理区域内公告。?

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

(一)有20%以上业主提议的;?

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;?

(三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。?

业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，房地产行政主管部门应当督促业主委员会召开业主大会临时会议。?

第十六条 业主公约应当包括以下内容：?

(一)物业的名称、地点、面积及户数;?

(二)业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式;?

(三)公共场所及共用设施设备状况;?

(四)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益;?

(五)业主参与物业管理的权利;?

(六)业主对业主委员会及物业管理企业的监督权;?

(七)物业维修、养护和管理费用的缴纳、使用、监管;?

(八)业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则;?

(九)违反业主公约的责任;?

(十)其他有关事项。?

第十七条 业主大会议事规则应就以下事项作出约定：?

(一)业主大会的议事方式;?

(二)业主大会的表决程序;?

(三)业主投票权确定办法;?

(四)业主委员会的组成和委员任期;?

(五)其他有关事项。?

第十八条 业主公约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效，并由业主委员会在物业管理区域内公告。?

第十九条 业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则对物业管理区域内的全体业主具有约束力。?

业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则违反法律、法规的，市房地产行政主管部门应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。?

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。?

第二十条 业主委员会委员应当符合下列条件:?

(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;?

(二)遵守法律、法规和规章;?

(三)遵守业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则，模范履行业主义务;?

(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有业主公信力;

(五)具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。?

第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。?

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的决定、业主公约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报市房地产行政主管部门备案，并告知相关的居民委员会。?

前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内以书面形式重新备案和告知。?

第二十二条 业主委员会由业主大会选举产生，每届任期一般为3年，业主大会议事规则规定少于3年的从其规定，其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举，推举新一届业主委员会委员候选人;逾期未换届的，市房地产行政主管部门应当督促其换届。?

业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。?

第二十三条 业主委员会的职责：?

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;?

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;?

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;?

(四)监督业主公约的实施;?

(五)业主大会赋予的其他职责。?

第二十四条 业主大会、业主委员会应依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。?

第二十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止，并以书面形式在物业管理区域内公告:?

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;?

(二)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;?

(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;?

(四)因犯罪正在受到刑事追究的;?

(五)以书面形式向业主大会提出辞职的;?

(六)拒不履行业主义务的;?

(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。?

经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要增减或调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。?

第二十六条 业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，由全体业主承担，其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。?

前款规定的费用的筹集和使用情况，业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督。?

第二十七条 业主大会、业主委员会应当积极配合相关居(村)民委员会依法履行自治管理职责，支持居(村)民委员会开展工作。?

居(村)民委员会应当协调业主与业主、业主与物业管理企业之间的矛盾纠纷。

第三章 前期物业管理及移交?

第二十八条 住宅物业的建设单位应当在销售物业前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。?

投标人少于3个或者住宅物业面积在5万平方米以下的，经市房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。?

第二十九条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。?

前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。?

第三十条 建设单位物业销售前，应当依照建设行政主管部门公布的业主临时公约示范文本制定业主临时公约。并将业主临时公约报市房地产行政主管部门备案。?

业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主权利义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。?

建设单位应当在物业销售时将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。?

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当在业主临时公约上以签字同意的方式承诺遵守。?

在首次业主大会通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。?

第三十一条 物业管理企业承接物业服务时，建设单位应当向物业管理企业提供物业共用部位、共用设施设备清单，并按照有关规定共同对共用部位、共用设施设备进行查验;建设单位应当及时解决物业管理企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题。查验结束后，双方应当按照规定办理承接验收手续。物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。?

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：?

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;?

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;?

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;?

(四)物业管理所必需的其他资料。?

前期物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料交还业主委员会。

第三十二条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业管理企业不得擅自处分。?

第三十三条 在规划、设计房地产项目时，应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施。物业管理区域内应当按照不低于物业总建筑面积的3配置物业管理用房，且最少不低于建筑面积80平方米。?

市规划行政主管部门许可建设项目时，应当在规划设计方案中，确定物业管理用房的位置和面积。物业管理用房应为地面以上具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业管理活动。?

物业管理用房是指物业办公用房、保安值班用房、水电工操作用房、保洁用房、业主委员会活动用房。?

第三十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位应当按照有关规定，按工程总造价3%的比例提取物业工程质量保修金，专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和市房地产行政主管部门的监督。?

物业工程质量保修金的管理与使用根据相关法规的规定执行。?

第四章 物业管理服务?

第三十五条 物业管理企业必须具备规定的资质条件，持有《企业法人营业执照》和《物业管理企业资质证书》，方可从事物业经营业务。?

从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。

第三十六条 物业管理企业的权利：?

(一)根据有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理;?

(二)依照物业服务合同和有关规定收取服务费用，并取得合理的利润;?

(三)制止违反物业管理规定的行为;?

(四)选聘专业企业承担专项经营业务;?

(五)法律、法规规定或业主大会授予的其他权利。?

物业管理企业的义务：?

(一)以为业主服务为宗旨，注重社会效益和经济效益;?

(二)履行物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备维修养护等服务;?

(三)定期公布物业管理服务费和维修资金的使用情况;?

(四)接受业主委员会和业主的监督;?

(五)组织、协助有关单位提供社区服务，开展社区文化活动;?

(六)法律、法规规定或物业服务合同约定的其他义务。?

第三十七条 物业管理企业承担物业管理事务，应当按照相应的资质条件签订物业服务合同，合同应当报市房地产行政主管部门备案。?

物业服务合同采用格式条款的，提供方应当将合同样本在制定后30日内报工商行政管理部门备案。?

业主与物业管理企业对发生在产权物业部位内的人身生命、财产有特殊保护、保管要求的，另行签订特殊保护、保管合同。

第三十八条 物业服务合同应当包括下列内容：?

(一)物业管理区域范围及基本情况;?

(二)物业管理事项;?

(三)物业服务质量标准;?

(四)物业服务费用;?

(五)双方的权利义务;?

(六)专项维修资金的管理与使用;?

(七)物业管理用房的配置、使用、维修和管理;?

(八)物业服务合同期限;?

(九)违约责任;?

(十)物业服务合同终止、解除条件;?

(十一)其他约定的事项。?

第三十九条 物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示不少于15天，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。?

第四十条 物业服务合同期限届满前3个月，物业管理企业应当与业主委员会协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同;不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。?

物业服务合同期满不再续约或者解除物业服务合同的，原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会移交下列资料和财物:?

(一)国务院《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料;

(二)物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备;?

(三)有关代管的物业管理的款项及其他应当移交的票据和账册。?

业主大会重新选聘物业管理企业后，业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业管理企业，原物业管理企业应当与新选聘的物业管理企业做好物业管理交接工作。?

第四十一条 物业管理企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。?

物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担;物业交付业主后，由业主承担，物业服务费自物业交付之日起交纳。?

物业管理企业为业主提供合同约定以外有偿服务的，应当征得业主同意。?

第四十二条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，具体办法另行制定。?

物业具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业根据服务等级和相应的基准价及浮动幅度在物业合同中约定。?

物价部门会同房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督管理。?

第四十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用，业主使用的，向业主收取;物业管理企业使用的，向物业管理企业收取。?

物业管理企业可以接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业的委托有偿代收前款费用，但不得向业主收取任何额外费用。?

公用企业不得向物业管理企业扣收业主应承担的有关费用。

第四十四条 物业管理企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取性质和内容相同的费用。?

第四十五条 物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有：

(一)物业管理用房;?

(二)垃圾集散间、公厕;?

(三)物业管理区域内的公共绿地、道路、围墙、运动场及其他公共场所、公用设施;?

(四)按规划配建的非机动车车位、车库;?

(五)建设费用已分摊进入房屋销售价格的公共配套设施。

以上用房、设施设备和场地不得抵押与买卖，不得改变使用用途。?

第四十六条 市房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，应当自收到之日起15日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人。

第五章 物业的使用与维护?

第四十七条 物业管理企业应当对业主装饰装修房屋进行指导和监督。?

业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业;物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。?

业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当遵守有关法律法规规定。?

第四十八条 物业出租的，业主应当在签订物业租赁合同后，将物业承租人、出租期限、承租人物业使用性质、物业服务费用交纳约定等情况书面告知业主委员会和物业管理企业。?

第四十九条 物业使用中禁止下列行为:?

(一)拆改房屋承重结构;?

(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;?

(三)违法搭建建筑物、构筑物;?

(四)擅自改变房屋用途或外貌，影响他人生活、工作或市容环境的;?

(五)违反规定摆摊设点、占道经营;?

(六)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;?

(七)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;?

(八)违反规定停放自行车和机动车辆;?

(九)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;?

(十)法律、法规和规章禁止的其他行为。?

违反前款规定的，业主、业主委员会、物业管理企业有权予以制止。?

第五十条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的书面同意后，由物业管理企业依法向有关部门办理报批或登记手续。在扣除物业管理企业代办费用后，应当将业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入物业专项维修资金，但业主大会另作决定的除外。?

第五十一条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。?

车辆在共用部位的停放和管理等事项，由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的，由业主和物业管理企业另行签订保管合同。?

第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用企业，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。?

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。?

第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳物业专项维修资金。?

物业专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

物业专项维修资金的管理，实行专户存储、统一管理、按幢设账、核算到户的原则，具体使用和续筹方案由业主大会按照国家有关规定决定。业主委员会应当每半年向业主公示物业专项维修资金的使用情况，并接受市房地产行政主管部门的监管。?

第五十四条 物业维修、更新、改造费用，按照下列规定承担:

(一)保修期满后物业自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用，由业主承担;?

(二)保修期满后物业共用部位和共用设施设备的日常运行、维护费用，在业主缴纳的物业服务收费中支出;维修、更新、改造费用，在专项维修资金中列支，根据受益对象，由本幢、本单元物业业主或者物业管理区域内全体业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例承担;?

(三)物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。?

物业管理企业对物业共用部位、设施设备进行管理、维修时，相关业主和物业使用人应当给予配合。?

第六章 法律责任?

第五十五条 有下列行为之一的，依照国务院《物业管理条例》的规定处罚:?

(一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的;?

(二)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;?

(三)不移交有关资料的;?

(四)未取得资质证书从事物业管理的;?

(五)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房的;?

(六)物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;?

(七)挪用物业专项维修资金的;?

(八)未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的。?

第五十六条 业主委员会违反法律、法规或者超越业主大会授权范围权限、侵害业主合法权益，造成损失的，应当承担相应的法律责任。?

第五十七条 业主、物业使用人违反业主公约的，业主委员会应及时制止，并按照业主公约进行处理。?

第五十八条 未经规划行政主管部门批准，在物业区域内搭建建筑物、构筑物的，由城市管理行政执法部门按照《中华人民共和国城市规划法》等相关法规规定处罚。?

第五十九条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其期限交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。?

物业使用人不交纳物业管理服务费的，业主应负连带交纳责任。?

第六十条 物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，市房地产行政主管部门及相关行政主管部门依法责令限期改正并给予处罚;情节严重的，市房地产行政主管部门可以降低其资质等级，直至吊销物业管理资质证书：?

(一)不履行物业服务合同的;?

(二)擅自扩大收费范围，提高收费标准的;?

(三)管理制度不健全、管理混乱的。?

第六十一条 物业服务合同格式条款应当备案而不备案的，由工商行政管理部门责令限期改正;逾期拒不改正的，可以处500元以上20xx元以下的罚款。?

第六十二条 房地产行政主管部门及其他有关部门和单位的工作人员，不依法履行监督管理职责，或者对违反物业管理规定的行为不依法查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。?

第六十三条 违反本办法其他规定的，依照国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等相关法律法规的规定予以处罚。

第七章 附则?

第六十四条 本市城市规划区域内的大厦、工业园区、农贸市场、公共景点等物业管理，参照本办法执行。

第六十五条 各县(市)可参照本办法制定具体实施细则。?

第3篇：物业管理办法范文

物业管理企业资质管理办法最新版全文第一条　为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》，制定本办法。

第二条　在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业服务企业资质管理，适用本办法。

本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

第三条　物业服务企业资质等级分为一、二、三级。

第四条　国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

第五条　各资质等级物业服务企业的条件如下：

(一)一级资质：

1.注册资本人民币500万元以上;

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

(1)多层住宅200万平方米;

(2)高层住宅100万平方米;

(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;

(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

(二)二级资质：

1.注册资本人民币300万元以上;

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

(1)多层住宅100万平方米;

(2)高层住宅50万平方米;

(3)独立式住宅(别墅)8万平方米;

(4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

(三)三级资质：

1.注册资本人民币50万元以上;

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

4.有委托的物业管理项目;

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

第六条　新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

(一)营业执照;

(二)企业章程;

(三)验资证明;

(四)企业法定代表人的身份证明;

(五)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

第七条　新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

第八条　一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第九条　申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：

(一)企业资质等级申报表;

(二)营业执照;

(三)企业资质证书正、副本;

(四)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同;

(五)物业服务合同复印件;

(六)物业管理业绩材料。

第十条　资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书;一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。

第十一条　物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：

(一)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;

(二)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;

(三)挪用专项维修资金的;

(四)擅自改变物业管理用房用途的;

(五)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(六)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

(七)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

(八)物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的;

(九)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的;

(十)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的;

(十一)超越资质等级承接物业管理业务的;

(十二)出租、出借、转让资质证书的;

(十三)发生重大责任事故的。

第十二条　资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十三条　任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。

第十四条　企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。

第十五条　企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。

第十六条　企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

第十七条　物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。

资质审批部门应当加强对物业服务企业的监督检查。

第十八条　有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：

(一)审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的;

(二)超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的;

(三)违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的;

(四)对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的;

(五)依法可以撤销审批的其他情形。

第十九条　物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十条　物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十一条　物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

第二十二条　资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)对不符合法定条件的企业颁发资质证书的;

(二)对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的;

(三)对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的;

(四)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的;

第4篇：物业管理办法范文

物业服务收费管理办法20xx第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。

第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3.物业管理区域清洁卫生费用;

4.物业管理区域绿化养护费用;

5.物业管理区域秩序维护费用;

6.办公费用;

7.物业管理企业固定资产折旧;

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9.经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十九条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十一条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十二条 各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。

第二十三条 本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。

第二十四条 本办法自20xx年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)同时废止。

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第5篇：物业管理办法范文

郑州市物业服务收费管理实施办法完整版第一条 为促进我市物业管理服务行业健康有序发展，规范物业服务收费行为，加快推进物业管理服务行业市场化进程，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和河南省发展计划委员会、河南省建设厅《转发国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于具有独立法人资格，并取得物业管理资质的物业管理企业，在我市及县(市)建成区范围内提供社会化、专业化物业服务的收费管理。

第三条 物业服务收费是指物业管理企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条 政府提倡业主通过公开、公正、公平的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，积极促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条 物业服务收费实行分级管理，市和县(市)政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第七条 我市物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅(指多层住宅、高层住宅)物业服务收费实行政府指导价(普通住宅区已成立业主委员会和业主在签定房屋买卖合同时已约定物业服务内容和收费标准的除外)。

写字楼、别墅、公寓、商铺等其他各类物业服务收费实行市场调节价。

第八条 实行政府指导价的物业服务收费，由市、县(市)价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应等级的基准价和浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业按规定的基准价和浮动幅度，在物业服务合同中约定。无法约定的执行政府的基准价标准。

第九条 实行市场调节价的物业服务收费，其收费形式和收费标准由业主、业主大会与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条 物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

物业服务成本构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第十二条 物业服务收费按业主房屋产权面积收取。已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证登记建筑面积为准，建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与共用房屋分摊面积。未办理房屋所有权证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。另有约定的除外。

第十三条 物业服务费用由物业产权人自办理入住手续之日起按月缴纳。经双方协商可预收物业服务费，但预收期限不得超过3个月，另有约定的从其约定。

第十四条 与普通住宅区配套的学校、幼儿园等物业服务收费按不超过所在住宅区物业服务收费标准的原则，在物业服务合同中约定。

第十五条 业主或使用人房屋装修期间，物业管理企业不得向业主或使用人、装修人收取正常物业服务费以外的其它任何费用。装修期间产生的建筑垃圾由业主或使用人自行按规定处理的，物业管理企业不得收费;委托物业管理企业处理的，清运收费按规定由业主与物业管理企业协商确定。

第十六条 物业管理企业应当遵守国家价格法律、法规和规定，严格按照物业服务合同约定的服务内容、标准和收费项目、收费标准执行，为业主提供质价相符的服务。

第十七条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主违反物业服务约定合同逾期不缴纳物业服务费的，物业管理企业可督促限期缴纳或依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

物业产权发生转移时,业主或物业使用人应结清物业服务费用。

第十八条 因开发建设单位未按时交给物业买受人或已竣工但尚未出售的空置住房，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十九条 任何单位和个人利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应征得相关业主、业主大会和物业管理企业的同意，所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十条 物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等部门应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十一条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十二条 物业管理企业根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，收费标准由协议双方约定。

第二十三条 各物业管理企业应当按价格主管部门规定实行明码标价，在物业管理区域内显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费依据、收费项目、收费标准等有关情况进行公示，接受业主及社会的监督。

第二十四条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十五条 本办法由郑州市物价局和郑州市房地产管理局按各自职责负责解释。

第二十六条 本办法自20xx年八月一日起执行。以前印发的物业管理服务收费政策和批准的有关物业收费标准同时停止执行。

郑州市物价局关于《郑州市物业服务收费管理办法》有关问题的解释《郑州市物业服务收费管理办法》(郑价公〔20xx〕4号)自20xx年9月1日实施至今3个多月以来，在贯彻落实过程中，还存在很多误读、误解、执行不到位等问题，市物价局已于11月中旬开始对全市物业收费工作展开全面检查。现对如下几个政策问题予以说明：

一、老旧小区政策衔接问题

《郑州市物业服务收费管理办法》规定，9月1日前已交付使用的住宅小区，继续按原《前期物业服务协议》约定执行。待协议期满后，按新办法规定执行。包括物业收费标准和停车收费标准。

物业服务企业与业主在20xx年9月1日之前签订的《前期物业服务协议》，如果是合法、有效并在郑州市住房保障和房地产备案的，受《合同法》的保护，不应因为《郑州市物业服务收费管理办法》的实施而终止。

原《前期物业服务协议》期满前，物业服务企业或业主需调整收费标准的，根据《物业管理条例》和《郑州市物业服务收费管理办法》的规定，应征求业主大会或业主的同意，在新制定的政府指导价标准范围内进行调整，并应征得小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

二、关于物业服务收费标准的审批问题

《合同法》第六十三条规定，执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行;价格下降时，按照新价格执行。

20xx年9月1日起实施的《郑州市物业服务收费管理办法》第六条第二款规定，住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，物业服务收费实行政府指导价。

根据上述规定，物业服务企业与业主在9月1日以后签订《前期物业服务协议》的，应执行政府指导价收费标准。按照政府部门职能划分和《办法》中规定的审批程序，物业服务企业应先到郑州市住房保障和房地产管理局进行物业服务等级标准的认定，然后再到物价部门核定具体的收费标准。

三、关于停车收费问题

近几日，媒体和业主对住宅小区机动车停车收费的关注成为热点。业主普遍认为原协议约定的停车费高于新《办法》制定的政府定价标准，要求物业服务企业降低收费标准。另一方面，老旧小区的物业服务企业要求参照新《办法》颁布的收费标准，提高物业服务收费标准。

利益双方的诉求，在新旧政策衔接过程中，都应在《合同法》、《物业管理条例》等法律、法规的框架下进行，做到有法可依、有章可循。

业主要求降低机动车停车收费标准，一是应待服务协议期满后，按新标准执行;二是服务协议未到期的，可通过业主大会与物业服务企业协商确定。

四、关于物业服务企业违价行为的处罚问题

针对物业服务企业贯彻落实《郑州市物业服务收费管理办法》的情况，郑州市物价局已于11月中旬，开展了全市的物业收费检查工作。为维护广大业主的切实利益，对于物业服务企业乱收费、超标准收费等违价行为，物业检查部门将根据《价格法》等相关价格法律、法规，发现一起，查处一起。

全市广大业主如发现物业服务企业有违价行为，也可拨打价格举报电话进行投诉举报：

郑州市价格举报电话：12358

金水区价格举报电话：68612358

二七区价格举报电话：67412358

中原区价格举报电话：69112358

第6篇：物业管理办法范文

为切实加强社区物业管理工作，提高物业管理服务水平，增强社区物业管理责任，根据《市市区物业管理办法》和《区街道物业管理工作考核办法》等有关规定，结合街道物业管理工作实际，特制订本考核办法。

一、组织领导

考核工作由街道统一领导，街道物业管理工作办公室具体组织实施。

二、考核对象

项里社区、黄河社区、永阳社区、南关社区、关口社区、果园社区和红星社区的已建成小区。

三、考核依据

坚持实事求是,公开、公平、公正的原则；依据《市市区物业管理办法》和《项里街道物业管理考核细则》。

四、考核内容

包括组织机构建设、制度建设、管理工作、社会满意度四个方面，具体考核内容详见《项里街道物业管理考核细则》。

五、考核办法

（一）项里社区、黄河社区、永阳社区、南关社区、关口社区、果园社区和红星社区每年向街道办缴纳年度小区物业工作保证金1万元。保证金根据检查考核结果进行奖惩兑现，凡被扣除的保证金充入街道物业管理奖励基金。街道驻居干部负责所驻辖区小区物业管理督察督导工作，凡被上级有关部门通报批评的小区，将由街道纪工委以交办单形式交由驻居干部继续指导整改。

（二）考核满分为100分，得分90分以上的为优秀，得分90分以下70分以上的为合格，70分以下的为不合格。每月考核一次，每半年按得分取平均值，进行汇总和排名。评分办法为日常巡查占40%，集中检查占60%。

（三）辖区内小区在市、区和街道办分别组织的评比中，得红旗的，每次分别加10分、8分和5分，得黄旗的，每次分别扣10分、8分和5分，此项工作列入年度目标进行考核。对在物业管理工作中表现突出的单位和个人另行表彰和奖励。

第7篇：物业管理办法范文

第二条　本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、综合开发、配套建设而形成的建筑面积在五万平方米以上的城市居民住宅小区（以下简称住宅小区）。

第三条　本市行政区域内的住宅小区实行物业管理。

已入住居民、暂不具备条件的住宅小区，应搞好规划，创造条件，并在市政府规定的期限内逐步实行物业管理。

第四条　成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会），为社团法人组织。管委会由房屋所有人，承租人代表和街道办事处等有关管理部门的代表组成，房屋所有人、承租人代表应不低于管委会组成人员的70％。管委会主任由区（市）人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任。

管委会设办公室，负责处理日常工作；涉及本住宅小区物业管理重大事项的，由管委会组成人员实行投票表决制度。

第五条　管委会的职责：

（一）贯彻国家、省和市有关规定和本办法；

（二）负责接收按规定交付使用的住宅小区；

（三）通过招标、招聘等形式确定住宅小区物业管理单位并与其签定《住宅小区管理承包合同》；

（四）对住宅小区物业管理单位的管理服务工作进行监督检查并接受居民对物业管理单位的投诉；

（五）负责协调小区物业管理单位与各有关管理部门的工作关系；

（六）确定住宅小区内管理服务内容。

第六条　住宅小区的物业管理由物业管理单位实行专业化统一管理和综合性服务。

物业管理单位须按规定经资质审查和经工商行政管理部门审查并领取《营业执照》后，方可从事住宅小区物业管理。

物业管理单位是具备相应条件的企业法人。

第七条　有关管理部门、单位应将住宅小区内的下列事项委托物业管理单位纳入管理范围：

（一）公有房产、公有房产与私有房产毗连部分的维修管理；

（二）道路及其他公共场所的清扫保洁；

（三）绿地和绿地上的花草树木及绿化设施的养护管理；

（四）集贸市场和其他商业网点的经营管理；

（五）部分供水、供热、供（燃）气、供电、照明、排水等市政公用设施的养护和维修；

（六）其他。

第八条　有关管理部门、单位将前条所列有关事项委托物业管理单位管理的，应与物业管理单位签订托管合同，明确双方的管理权限和责任，托管合同期限应与《住宅小区管理承包合同》期限一致。对托管的事项，有关管理部门、单位不再直接进行管理，但有权进行监督检查。

物业管理单位需改变其接受托管的设施的现状或使用性质，应按规定经有关管理部门和单位批准。

第九条　物业管理单位对下列事项实行有偿服务：

（一）为单位、居民代收垃圾、清扫楼道及道路，代收水、电、燃气、供热、有线电视、通讯等费用，治安保卫等公共服务；

（二）为单位、居民看管车辆、粉刷楼宇、维修楼内公共照明设施和水电设施等专项服务；

（三）为单位、居民代管房屋、车辆及维修室内水电设备、家用电器和提供其他日常生活服务等特约服务；

（四）单位和居民委托的其他服务项目。

第十条　经有关部门验收合格的住宅小区，建设单位应在交付使用时，向负责接收的管委会提供以下档案资料：

（一）小区规划图；

（二）竣工总平面图；

（三）单位建筑及结构设备竣工图；

（四）地下管网竣工图；

（五）房屋分配方案；

（六）其他。

第十一条　住宅小区自移交之日起一年内，由开发建设单位负责保修，开发建设单位也可支付一定比例的保修金，由物业管理单位养护修缮。

第十二条　住宅小区开发建设单位应按住宅小区建设投资成本的一定比例，向城市建设主管部门缴纳住宅小区管理基金，用于住宅小区的公共设施更新、大型设施（项目）的增改以及为其他已建住宅小区实行物业管理提供补助资金。其中管理基金的30％，委托金融机构一次性贴息贷款给物业管理单位作为流动资金合理使用。

第十三条　小区开发建设单位按规划建设的专业管理用房和住宅总建筑面积0.5％的商业网点房，属国有直管房产，应按民用住宅房屋租金标准，由管委会提供给物业管理单位使用和经营。任何单位、个人不得擅自改变其用途。

第十四条　有关管理部门或单位将本办法第七条所列事项委托物业管理单位进行管理的，应支付委托管理费用；具体数额，由双方商定。

对物业管理单位托管的房产，属国有直管房产的，由房产管理部门定期向物业管理单位划拨房租中的修缮费、管理费；属单位自管房产的，由房租汇缴中心每月将房租中的修缮费、管理费划拨小区物业管理单位；属私有房屋的，由小区物业管理单位按规定收取公有部位的修缮管理费。

第十五条　物业管理单位按规定向小区内的单位和居民收取综合服务费，用于小区内的公共服务项目支出。综合服务费的收取标准，由管委会报物价部门审查批准。

物业管理单位为住宅小区内的单位和居民提供专项和特约等服务项目，收取相应的费用。

第十六条　住宅小区管理服务经费的收支情况，应接受物价部门和管委会的监督检查。

第十七条　单位和居民入住小区前，须与物业管理单位签订小区入住合约；已入住小区未签订小区入住合约的，应与物业管理单位补签小区入住合约。

第十八条　入住小区的单位和居民须遵守以下规定：

（一）不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调整；不得擅自改装、拆除公有房屋原附属设施；装修房屋应符合有关规定。

（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整洁和安全；禁止在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、砌煤池、建违法建筑；禁止在阳台上砌墙和存放超重的物品。

（三）禁止随意接引、拆除和损坏市政公用设施；不得擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；禁止向下水道中乱扔杂物。

（四）爱护住宅小区内的绿地和花草树木及绿化设施；严禁损坏、占用绿地。

（五）按规定的时间、地点存放垃圾；禁止乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核、纸屑；禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻划、张贴；禁止饲养家禽、家畜；二楼以上阳台围栏上摆设花盆，必须采取固定保护措施，防止坠落伤人。

（六）严禁打架斗殴、酗酒滋事、、传播淫秽物品；禁止使用高音喇叭，使用组合音响不得影响相邻关系；禁止存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。

（七）不得在小区内随意停放自行车和机动车辆；非经批准，禁止载重车进入住宅小区（通过住宅小区内的城市道路除外）。

（八）居民应按规定办理户口登记、变更、迁移手续；暂住人员，应按规定及时办理暂住户口登记手续。

（九）不得开办污染小区环境的生产、加工型企业。

（十）居民利用家庭住所从事经营服务活动和单位、个人在住宅小区内的公共场地设点从事经营服务活动的，须征得物业管理单位的同意，并到有关管理部门办理审批手续。禁止任何单位、个人在住宅小区内的公共场所和道路两侧乱设摊点。

（十一）其他有关事项。

第十九条　物业管理单位应根据小区管理服务的实际内容，建立健全小区管理的规章制度，制定住宅小区住户手册、住宅小区管理服务项目和标准等，方便居民，提高管理服务水平。

第二十条　管委会和物业管理单位任何一方违反《住宅小区管理承包合同》规定的，对方均有权依据合同规定，追究对方违约责任直至解除合同；造成损失的，责任方应依法予以赔偿。

第二十一条　物业管理单位有违反行政管理法律、法规、规章行为，依法应予以处罚的，由有关行政管理部门予以处罚。

第二十二条　物业管理单位违反合约规定，未给住宅小区单位或居民提供相应服务或造成损失的，管委会有权责令其改正、履行合同、予以补偿或赔偿。

小区内的单位和居民违反合约规定或有其他违法行为，除由物业管理单位按合约的规定追究违约责任外，还可提请相应的行政管理部门依法予以处理。

第二十三条　当事人对行政处理决定不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》规定，申请复议和提起行政诉讼。

第二十四条　住宅小区管理的达标考评按照《全国文明住宅小区标准》、《全国文明住宅小区达标考评办法》执行。

第二十五条　青岛市城乡建设委员会是本市物业管理的行政主管部门，负责对物业管理单位进行资质审查。本办法具体执行中的问题，由青岛市城乡建设委员会负责解释。

第8篇：物业管理办法范文

为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。

一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提讼。

住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

第9篇：物业管理办法范文

一、奖项设置和指标：

（一）优秀经理：一名。

（二）优秀主管：三名。

（三）优秀班长：五名。

（四）优秀员工：二十名。

二、参选人员条件：

（一）总体概况：加盟公司一年以上，本年度无业主投诉，无事故发生。

（二）工作态度：遵守公司各项规章制度，且成为其他员工的模范；正直、善良有正义感；做事敏捷、不倦怠、效率高；能较好的完成工作任务；热爱本职工作。

（三）工作能力：具备适应其岗位工作要求的工作娴熟技能，对本部门职能的实现和工作目标的实现有较好的贡献；正确掌握上级的指示并能正确报告及传达；精通岗位内容，掌握岗位要点，具备处理事务能力；能随机应变，善于和客户沟通，具说服力且保障公司利益；做事冷静，具客观分析问题能力。

（四）团队协作：具备团队的利益高于个人利益的精神和相互支持与帮助的团队合作精神；有为了完成目标向团队其他成员及时提供其所需要的信息的能力和实际工作成效；关心员工、团结同志、互帮互助，受员工尊敬或信赖；具沟通能力，在工作中乐于帮助同事；尽心尽力服从与自己意见相左的决定。

（五）学习创新：有为实现公司目标对新技术、新事物、新工具、新方法的学习及应用的能力；为公司的健康发展，无论是自己份内还是份外的事情，都能积极的提出自己的合理化建议；热衷吸收新的知识和对公司有利的信息；有进取心、决断力，积极寻找问题的解决办法的意愿和能力。

三、评选办法：

（一）优秀经理、优秀主管由管理部依据评优指标评审确定。

（二）优秀班长、优秀员工由各物管处依据评优指标评审上报管理部审核确定。

1、物管处根据评优条件于200*年*月*日确定初评人选。

2、初评人选确定后，于200*年1月*日至1月*日在物管处张榜公布。

3、广泛听取员工意见后，确定上报人选，于明年1月*日上报管理部。

四、注意事项：

（一）各物管处要将本办法传达到每位员工，造成表彰先进树立楷模、激励员工奋发上进的氛围。

（二）各物管处要以认真负责的态度，实事求是评价员工的工作表现和工作成果。

（三）各物管处要做好张榜公布工作，广泛和虚心听取所有员工意见。认真和如实做好员工在评优过程中的各种意见。

（四）评优过程中，应注重对客观优秀事迹的收集和验证，优秀员工人选应能够获得多数员工的认同。

（五）参选人员要认真务实的全面总结自己的工作，写好工作总结；物管处推荐意见要参照评优条件逐条收集和验证，严格填写《2005年度优秀员工推荐表》；确保评优目的达成。

（六）评选过程中要保持各层级间进行充分沟通，各物管处要按照本办法规定的时间进度，落实评优工作，按时上报管理部。

五、表彰和奖励：

公司将于200*年1月*日召开200*年度总结表彰大会，被评选为200*年度优秀员工的同志将给以通报表彰，同时颁发证书和奖金。

优秀经理奖金：2000元

优秀主管奖金：1500元

优秀班长奖金：1000元