房改房物业管理分析

［摘要］房改房在进行物业管理时存在着很大的困难，因此必须要采取有效的改进措施，才能够真正地提高房物业管理的水平。本文主要围绕房改房物业管理展开分析和论述，首先介绍房改房物业管理存在的一些问题，然后提出全面加强房改房物业管理的有效举措。

［关键词］房改房；物业管理；存在问题；有效举措

由于房改房的购买主体具有一定的特定性，具有较大的政策优势，房改房业主对于物业管理的观念尚未转变，导致在对房改房进行物业管理时不仅难度相对较大，存在费用收取困难、住宅专项维修资金无法正常使用等很多的问题，影响到了业主的幸福指数，因此应该采取有效的管理措施，改进当下房改房物业管理时存在的一系列问题和不足，才能够真正的提高物业管理的水平。

1房改房的定义及特点

1.1房改房定义

房改房又可叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅，即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。

1.2房改房特点

根据国家政策，房改房具有以下几个特点。房改房需是2000年以前竣工并投入使用；房改房只对部分限定人群销售，可以获得房改房购买权的人必须是特定的职工人群，如购房职工需在1998年底之前参加工作；国家明确限定了合格的房改房面积大小；房改房的价格通常都因为受到工龄、职务和职工所在家庭人口等各项因素的影响，而可以获得低于普通住房的超低折扣，所以只要付出较低的资金即可获得；房改房的住房不能随意进行销售，通常房改房的售房主体为购房人所在的单位。

2房改房物业管理涉及到使用费用的资金来源

根据房改房购房的定义，其物业管理涉及到的使用费用有一定的特殊性。房改房物业管理涉及到使用费用的资金来源一般分为两部分——售房单位和业主交存的专项维修资金。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《中国国家机关住宅专项维修资金管理办法》（国管房改〔2008〕346号）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）等相关政策，住宅专项维修资金管理实施专户存储、专款专用、业主决策、主管部门监督的原则。目前按照国家的政策要求，售房单位应从售房款中按照相应比例提取的住宅专项维修资金和购房人购房时交存的住宅专项维修资金交存到住宅专项维修资金专户中，其中售房单位交存部分归售房单位所有，业主交存部分归业主所有。当住宅专项维修资金账户分户账面余额不足首期交存额的30%或维修所需金额较大、住宅专项维修资金余额不敷使用时，须及时续交。成立业主大会的房改房小区，续交方案由业主大会决定；未成立业主大会的，续交方案由售房单位或物业服务单位制定。

3房改房物业管理存在的问题和不足分析

房改房的售房及购房人员的特殊性，导致房改房物业管理存在着一些难点和管理不足，主要表现在以下几个方面。

3.1基础设施比较落后，给物业管理带来了很大的难题

根据房改房性质的定义，房改房普遍存在着房龄较老，小区基础设施不足的问题，而且其硬件技术差，尤其是年久失修，不仅会造成线路的老化，而且供水供电设施设计相对较为陈旧，不能够满足业主的现代化需求。大部分房改房小区存在于住宅和小区设计之初，没有安装电梯、安装了电梯但不能够得到专业的维护，经常发生故障，停车位没有有效的规划，私家车无处停放，这都加大了物业管理的困难。一方面由于基础设施不够完善，造成了业主的满意度不高，另一方面如果基础设施需要进一步完善的话，要物业进行统一的管理，物业需要投入足够的金额，但是业主们缴纳物业费的积极性不高，因此会造成恶性循环现象，容易进一步引发业主和物业之间的矛盾，造成无法调和的后果。

3.2业主的物业管理消费观念尚未形成

在进行房改房的物业管理时，业主们的物业管理消费理念没有真正的形成。业主们对于物业作为一种商品的形式还没有完全接受，而随着物业管理成本的不断攀升，导致了物业管理工作难以有效维续。由于传统房改房的特殊性质，业主对于物业不认可，不积极的配合物业的工作，而且认为物业做的不到位、不合理[1]。很多的业主认为这种房产本身具有一定的争议性，不仅不利于交易，而且还存在着纠纷，于是存在着得过且过的心态，不积极缴纳物业费，不配合物业的管理，直接造成了房改房物业管理的难度。

3.3市场竞争环境尚未形成

由于房改房的小区业主对物业以及设施拥有所有权和使用权，因此公开竞争机制尚未形成，不仅影响到了物业管理的水平，也使得物业不能够树立良好的形象去争取更多受众的认可。由于缺乏市场竞争的环境，物业的服务水平有待进一步提升，另外在缺乏市场竞争的条件之下，也会造成物业以老大自居，趋于应付，搞表面工程的现象，提供的服务质量不高。

3.4物业收费标准低，物业亏损严重

由于购买房改房售房的特点，房改房业主们普遍年龄层次偏大，又加之在房改房购买之初，大部分小区由售房单位统一进行物业管理，并没有单独收取物业费，在进行房改房的物业管理时，拒交物业管理费的现象时有发生，物业管理费的收缴非常困难，根本无法保障物业行业的正常运行。一旦物业亏损，并没有足够的资金来开展基础设施建设，或者是及时弥补当下小区内存在的一些基本问题。一旦物业行业难以有效运行，将会无法满足基础设施的改良工作，不仅维修基金不到位，而且管理上不够规范，也会造成业主的反感。而且小区内的物业管理人员素质低，服务比较差，影响到了业主的满意度，久而久之形成了恶性循环。

3.5住宅专项维修资金无法正常使用

由于国家对于住宅专项维修资金交存的要求是足额交存、分账到户后才可以按照政策申请使用。但目前存在很多售房单位还未开通住宅专项维修资金专户，或是开通了住宅专项维修资金专户后没有进行足额交存或未完成分账到户，导致了很多房改房小区无法使用这笔资金进行小区的维修。

3.6物业和居委会之间缺乏沟通，权责分配不够明确

在对房改房进行管理时，由于物业管理公司与居委会之间缺乏有效的沟通，不仅权责分配不明确，而且还会产生一系列的矛盾。与物业公司和居委会之间缺乏沟通，没有进行有效的合作，出现问题时相互推诿责任不仅影响到了业主们的满意度，而且也会降低物业以及居委会的影响力。当下面临着病毒，需要进行小区的隔离以及消毒等工作，这就需要配备一些资金，但是由于物业和居委会之间存在着矛盾，都相互推诿扯皮，造成了管理之后的现象，容易造成一些安全隐患。

4全面加强房改房物业管理的有效举措分析

结合房改房物业管理存在的问题，应该采取有效的改进措施。

4.1要加强前期的投入，完善基础设施

要进行小区建设时必须要完善配套设施，通过打造更加完备的基础设施，能够提高物业主的满意度。另外也要将物业引入到小区的管理当中，可以通过招投标的方式聘请专业化的物业公司来进行管理。通过进行前期的投入，保证公共服务建设。为了更好的推进物业管理工作，需要进一步完善基础设施，比如说小区内的绿化必须要及时的进行，小区内的卫生条件要进一步的改善，对于一些垃圾桶缺失或者是没有设置分类垃圾桶的现象，那么要及时地进行填充，从而使得业主们对物业的服务更加满意，打造更加和谐的关系，推进物业管理工作的有效落实。也要进一步完善小区的各种配套设施，能够对一些陈旧的设备进行更新换代，能够使得房改房的住宅小区的条件向开发楼盘的水平不断接近，才能够提高用户的满意度。

4.2要宣传物业管理的重要性，加强业主的法律意识

为了保证物业的正常工作，必须要改变也业主的错误认识，只有使得业主不断转变观念，更好地适应物业管理的需求，才能够创造一个和谐共赢的局面。因此业主们应该增强法律的意识，能够承担物业费用来聘请专业的物业公司来进行打理，才能够创造更加舒适的小区环境。在进行小区管理的过程当中物业的作用至关重要因此千万不可以忽视通过提高对物业管理公司的认识，创造和谐的交流关系，能够结合物业的需求做好自身的工作，同时也能够为物业管理工作减轻阻力，通过进行积极配合形成良好的互动局面，保证物业管理水平的提升，也能够打造出更加优质的小区，从而提高人们的生活质量。

4.3政府要给以物业管理公司相对的支持力度

首先，通过政府进行参与督促售房单位及时设立住宅专项维修资金专户、足额交存、分账到户，以保障小区物业维修能够正常使用这笔资金；其次，由于业主停留在传统的物业管理观念，导致了商业模式尚未形成，而且业主们心里不愿意缴纳物业费，这就需要在开展基础设施建设时也要政府给予相关的扶持，通过进行扶持来肯定物业管理公司的价值，并且提高业主对其的信任度，与此同时支持物业各项事业的发展，给物业开展的便民服务以一定政策优惠，这样能够打破现有的僵局，实现物业和业主的和谐共赢局面。

4.4全面提高物业的服务水平

结合当下物业管理中，管理人员素质低，服务意识淡薄的现象，也要对物业管理人员进行培训，全面提高物业管理人员的服务意识，能够站在业主的角度开展各项物业建设，真正地让业主有“回家”的感觉，才能够使得业主主动缴纳物业费。

4.5完善维修基金的管理制度

在进行物业管理时，必须要对小区的基础设施进行维护，因此应该加强对维修基金的管理，通过完善制度，专款专用，因此，应该对基金的管理、使用及归集要有一套严格的制度，并且设专门的管理机构同时，也要和业主代表进行协商、讨论，保证维修基金的运用更加合理，更加的公开透明。

4.6加强与居委会的沟通，明确各自的职责

物业管理和居委会都是相互联系的，都是为业主提供服务的，因此，应该加强沟通和交流，才能够形成合力，保证为业主进行服务。同时也需要对各自的职责进行划分，避免权责分配不均，造成推诿责任的现象。通过相互配合，共同解决业主在小区居住的一些问题，才能真正地让业主满意，减少物业管理的阻碍。

4.7业主要转变观念，增强被服务意识

在目前社会化分工越来越细致的大背景下，人们越来越注重分工的效率。只有完善的精细化的社会分工才能够使得整个社会能够高效运转。所以讲管理工作交给物业公司来打理，业主就可以将剩余的时间和精力投入到属于自身社会分工的工作当中去。这种意识的增强非常有助于业主对于小区物业管理的理解，也在情感和理性上更愿意采取这种管理的方式。总之业主们一定要改变传统的错误认识，能够信任物业，并且能够积极配合物业开展的各项活动，既能够形成和谐的关系，也能够加强房改房物业的管理水平，为人们提供更加舒适生活空间。

5总结

在对房改房进行物业管理时，小区的硬件设施相对较为落后，而且物业管理的消费理念没有真正形成，同时物业管理收费水平相对较低，行业亏损比较严重，维修基金不到位，难以开展基础设施的维护，导致小区居民的怨声载道，尤其是物业管理公司与居委会缺乏有效的沟通，权责分配不够明确。因此在推进房改房的物业管理工作时应该加强前期的投入，完善基础设施，另外要加强对物业管理工作的重视，政府也应该对物业管理给予一定的扶持，通过改变业主的传统观念，全面增强被服务的意识，也要合理地收取费用，通过引入竞争机制来获取更多的维修基金，从而完善小区物业管理工作。

参考文献

[1]黄洁娟.铁路房改房如何推行物业管理[J].现代商贸工业，2018（3）：116-117.

作者：杨梦桃 单位：中国航空规划设计研究总院有限公司