绿色物业管理发展现状与思考分析

经过近四十年的发展，我国物业管理服务业已颇具规模，物业管理覆盖不动产管理的所有领域。物业管理对我国经济社会发展的推动作用日益显现，在改善人居工作环境、推动国民经济增长、维护社区和谐稳定、解决城乡就业问题、推进社会建设等方面，发挥了重要的作用。随着居民对节约资源、健康环境的需求越来越高，广大业主及政府对物业管理提出了更多节约资源和环境保护的要求，深圳市部分物业服务企业以科学管理、技术改造和行为引导为本责，以有效降低能耗、节约资源和保护环境为目标，通过开展以节能、节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治等为主要内容的绿色物业管理活动，为业主和物业使用人营造安全、舒适、文明、和谐、美好的工作和生活环境。

一、绿色物业管理在深圳的推广情况

在党的十九次全国代表大会上，“推进资源全面节约和循环利用，倡导简约适度、绿色低碳的生活方式”被提到了新的高度。为积极贯彻落实党中央和国务院的有关要求，住建部将“推广绿色物业管理”正式写入了《建筑节能和绿色建筑发展十三五规划》。同时，深圳市在今年3月正式实施的《深圳经济特区物业管理条例》中明确提出了“倡导绿色、智慧物业管理。鼓励采用新技术、新方法提高物业管理质量和服务水平，营造安全、舒适、文明、和谐、美好的工作和生活环境”。对此，深圳物业管理行业积极响应政府号召，秉持“开拓创新，锐意进取”的特区精神，在深圳市住房和建设局的引导下开展以节能、节水、垃圾减量分类、环境美化绿化、污染防治等为主要内容的绿色物业管理活动，成效明显。自深圳《深圳市绿色物业管理导则（试行）》之日起，深圳的绿色物业管理经历了2011~2014年的试点阶段、2015~2018年的星级标识试评估阶段及2019年后的星级标识认证阶段三个工作阶段。

（一）试点阶段从2008年至2014年，深圳市住房和建设局积极号召深圳市的物业服务企业大力开展绿色物业管理试点工作。在这期间，深圳市住房和建设局累计在全市范围内选取了345个项目开展绿色物业管理试点工作。并且，深圳市住房和建设局通过举办“绿色物业管理和低碳智慧社区论坛”“绿色物业管理项目经验交流会”等活动，不断总结绿色物业管理活动经验，出台了《深圳市绿色物业管理导则（试行）》《深圳市绿色物业管理项目评价办法（试行）》《深圳市绿色物业管理项目评价细则（试行）》等文件，指导物业服务企业开展绿色物业管理活动。同时为了更好地促进绿色物业管理的发展和推广，深圳市政府和深圳市住房和建设局在《深圳市物业管理行业发展规划（2011-2015）》、《深圳市绿色建筑促进办法》(深圳市人民政府令第253号)、《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》(深圳市人民政府令第258号)等文件中要求物业管理行业倡导绿色物业管理。

（二）星级标识试评估阶段为了更好评估深圳市物业服务企业开展绿色物业管理项目的试点情况，对效果较好的试点项目予以表彰，深圳市住房和建设局从2015年开始连续4年组织专家依据《深圳市绿色物业管理项目评价办法（试行）》、《深圳市绿色物业管理项目评价细则（试行）》开展绿色物业管理项目试评估工作，累计评出了40多个“深圳市星级绿色物业管理项目”，并为这些项目颁发了星级标识牌。

（三）星级标识认证阶段2018年，深圳正式了《绿色物业管理导则（SZDB/Z325-2018）》（以下简称《导则》）和《绿色物业管理项目评价标准（SJG50-2018）》（以下简称《评价标准》）。《导则》和《评价标准》分别明确了绿色物业管理的相关概念及“星级评价规则”，将绿色物业管理项目的评价结果分为3个等级。当申请评价的物业项目经过评审，获得的总得分分别达到50分、65分、80分时，绿色物业管理项目等级应分别评为一星级、二星级、三星级。自2019年起，深圳市住房和建设局继续委托其下属事业单位——深圳市建设科技促进中心依据《评价标准》开展绿色物业管理项目星级标识评价工作。截至2020年5月底，深圳市累计有16个项目获得了“深圳市级绿色物业管理评价标识”，具体信息详见左表。同时，深圳市住房和建设局、深圳市财政委员会（现深圳市财政局）于2018年5月出台了《深圳市建筑节能发展专项资金管理办法》，对于获得“深圳市级绿色物业管理评价标识”的物业项目，可按照获得标识的星级申请建筑节能发展专项资金扶持资助，其中一星级最高资助5万元，二星级最高资助10万元，三星级最高资助20万元。截止目前，已有崇文花园等4个项目获得了资助。

二、绿色物业管理推广工作的困难

虽然，目前深圳市绿色物业管理的推广工作取得了不错的成绩，但获得“深圳市级绿色物业管理评价标识”的物业项目依然很少（仅有16个）。通过分析深圳市住房和建设局官方网站的数据以及与若干专家、物业服务企业工作人员的交流，总结分析出的原因如下：

（一）绿色物业管理尚未在政府物业项目中广泛推行根据深圳市住房和建设局官方网站的数据统计，深圳市目前获得“深圳市星级绿色物业管理项目”称号（依据《评价细则》试评出）的政府物业项目和保障性住房项目有7个，分别是深圳市公安局办公楼、龙岗区文化中心、市民中心、龙岗海关大厦、大鹏新区管委会办公楼、龙悦居；获得“深圳市级绿色物业管理评价标识”（依据《评价标准》评出）的政府物业项目仅有1个，为大鹏新区大鹏办事处项目（二星级项目）。这8个项目占政府物业项目和保障性住房总数量的比重还不到1%，并且除了深圳市公安局办公楼由中航物业管理外，其余项目均由龙城物业管理。综合上述数据可以看出，绿色物业管理在政府物业项目推广并不是非常理想。

（二）深圳市大型物业服务企业未起到行业引领作用根据深圳市住房和建设局官方网站的数据统计，2019年《评价标准》出台以后，积极组织在管项目申报并获得“深圳市级绿色物业管理评价标识”的物业服务企业有常安物业、深圳保利物业、颐安物业、鹏广达物业（原方华物业）等。经了解，这些物业企业一方面希望能够通过开展绿色物业管理获得“深圳市级绿色物业管理评价标识”完善企业内部管理机制、提升项目工作人员管理水平、扩大企业在物业管理行业中的影响力，另一方面通过获得政府扶持资金的资助从而获得政府对其企业提供服务质量和服务水平的认可。然而，获得“深圳市级绿色物业管理评价标识”的物业服务企业名单中并未看到深圳市大型物业服务企业（如万科物业、金地物业、彩生活物业、长城物业、招商物业、中海物业、佳兆业物业等）在管的物业项目，由此可见，在绿色物业管理推广方面深圳市的大型物业服务企业未起到很好的行业引领作用。

（三）很多老旧物业项目的技术改造费用不足当前深圳市大部分的老旧物业项目由中小型物业服务企业在管理，这些项目共有物业设备设施一般条件较差，为了达到《评价标准》的要求需要进行技术改造的费用较高。并且，老旧物业项目的物业管理收费标准比较低、物业管理费上涨难，再加上中小物业服务企业拥有的资源较少，因此管理老旧物业项目的物业服务企业无法从物业管理费或者从其他渠道筹措资金用于共有物业的绿色化改造（如更换水泵、加装用电计量表计、翻新绿化、定期对周边环境进行全面检测等）。并且，《深圳市建筑节能发展专项资金》规定，物业项目必须完成技术改造并获得“深圳市级绿色物业管理评价标识”后才能获得建筑节能发展专项资金的扶持资助。所以，对于老旧物业项目很难申请获得“深圳市级绿色物业管理评价标识”。

（四）绿色物业管理激励政策力度不足据了解，目前深圳市激励物业服务企业在所管项目开展绿色物业管理活动并申请获得“深圳市级绿色物业管理评价标识”的政策仅有深圳市建筑节能发展专项资金扶持资助一项措施。与绿色建筑、装配式建筑、既有建筑节能改造相比，绿色物业管理的激励措施过于单一，并且无相关具有一定强制力的政策措施。因此，物业服务企业按照《评价标准》的要求开展绿色物业管理活动的意愿并不强烈。

三、关于进一步推广绿色物业管理工作建议

当前，在物业管理行业推广绿色物业管理已经是时代的必然选择，针对上述问题政府有关部门可以采取下列几项行之有效的措施来激励物业服务企业开展绿色物业管理。

（一）要求物业服务企业在政府物业项目（包括保障性住房）必须按照《评价标准》的要求实施绿色物业管理据了解，深圳市的政府物业项目一直在积极响应国家“建设节约型机关”的要求，开展了节能改造、生活垃圾分类、节水改造等工作，这些工作为实施绿色物业管理打下了一个很好的基础。政府物业项目实施绿色物业管理一方面可以更好地维护这些节能、节水设施设备保证其节约效果，另一方面可以为政府工作人员创造良好、健康的工作环境。除此之外，在政府物业项目中广泛实施绿色物业管理，对于全市绿色物业管理的推广还有以下几点推动作用：一是由于深圳市多数大型物业服务企业都有在管的政府物业项目，该项政策实施可以有效推动大型物业服务企业（万科、金地、招商、长城、中海等）积极开展绿色物业管理实践活动，不仅可以使绿色物业管理在政府物业项目得到广泛推行，还可以让深圳市的大型物业服务企业起到行业引领的作用。二是通过集中式的创建活动可以为整个深圳市物业管理行业培养一大批具有实践经验的绿色物业管理专业人才，这些人才进入新的工作岗位后，不仅可以将绿色物业管理的理念带到其他非政府物业项目，还可以解决物业服务企业在创建绿色物业管理项目时遇到的人才难觅问题。

（二）将绿色物业管理工作费用纳入“业主共有资金”的支出范围，保障绿色物业管理活动的顺利开展根据物业服务企业工作人员的反馈，物业项目在完成绿色物业管理项目创建并经专家评审获得“深圳市级绿色物业管理评价标识”后，每年还需一定的专项费用维持绿色物业管理的成果。因此，建议将绿色物业管理工作费用纳入“业主共有资金”的支出范畴，每年业主委员会在向业主大会申报项目管理预算时将绿色物业管理工作费用一并纳入，经业主大会审议通过后，物业服务企业可以获得该费用以保证绿色物业管理实施效果，继续为业主营造安全、舒适、文明、和谐、美好的工作和生活环境。

（三）完善绿色物业管理政府资金扶持政策目前，深圳市各区针对绿色建筑、既有建筑节能改造、装配式建筑、建筑废弃物综合利用均有相应的资金扶持政策，以激励各自辖区内的这些项目的推广。绿色物业管理作为“绿色大家庭”中的一员，也应该得到各区政府财政资金的扶持与支持。截止目前，盐田区政府率先出台了绿色物业管理的资金扶持资助政策，扶持金额与《深圳市建筑节能发展专项资金管理办法》一致。另外，罗湖区政府也将于近期出台绿色物业管理的资金扶持资助政策，资助金额也与《深圳市建筑节能发展专项资金管理办法》一致。对此，深圳市其他区政府可以仿照盐田区和罗湖区出台绿色物业管理的资金扶持资助政策，激励辖区内的物业项目积极开展绿色物业管理活动，获得“深圳市级绿色物业管理评价标识”。

（四）加强宣传引导，增强基层政府部门和业主绿色物业管理意识物业服务企业在物业项目开展绿色物业管理活动，离不开基层政府部门和业主（或业主大会）的支持。各政府有关部门应运用自身强大的号召力，深入社区开展形式多样、内容丰富的绿色物业管理宣传活动，增强基层政府部门和业主（业主大会）绿色物业管理意识。并且，政府有关部门还可以引导基层政府部门和业主（业主大会）在选聘、续聘物业服务企业时优先考虑有能力创建或者维持运营绿色物业管理项目的物业服务企业。

作者：何楠