房改政策精选(九篇)

第1篇：房改政策范文

一、新政策出台的背

1.央行检查房地产货饮问题显现。“十五”期间房地产行业作为国民经济的支柱产业，管理层一向非常重视。为了监控房地产信贷可能引发的金融风险，中国人民银行对部分城市商业银行2(X)1年7月1日至2仪犯年9月3O日发放的房地产贷款进行检查。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%，这一比例引起了管理层的极大关注。因此，在银监会还未成立时，央行就开始着手起草相关文件来减少房地产业迅速扩张可能引发的金融风险。

2.商业银行房地产开发货欲增长迅速。根据央行的统计，商业银行房地产开发贷款和个人住房贷款的增速都远远超过同期GDP的增速。2(X犯年下半年以来，部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了这些地区房地产投资的过热倾向。这种情况再次加大了管理层对房地产业出台“新政策”的决心。

3.央行货币供应1增长过快。今年上半年，央行两次统计均表明货币供应量过快。而近年来不少房地产巨头依靠银行信贷和不规范的土地批租暴富起来，近期某些房地产民营企业因为违规使得这一问题再次基露。为保证房地产业今后的良好发展，为减少金融风险，上述几方面综合作用，就促成了管理层近期开始出台相关的政策措施来规范房地产企业的经营发展。

二、新政策调整的实质

6月5日，央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，进一步强化房地产信贷管理。新政策主要是对房地产开发的四个主要环节的运作加以严格的限制，其主要内容包括:

1.开发方面:房地产企业自有资金不得低于项目总投资的3O%，需要“四证齐全”才能获得开发贷款，严禁房地产开发流动资金贷款。

2.土地方面:严格控制土地储备贷款的发放和严禁向房地产开发企业发放用于交纳土地出让金的贷款。

3.建筑方面:严格控制建筑施工企业流动资金贷款用途和严禁建筑施工单位使用银行贷款垫资房地产项目。

4.消费方面:商品房主体结构封顶才能发放个人住房贷款，提高第二套以上住房和商业用房的首付比例，提高别墅、高档商品房、商业用房和第二套以上住房利率。

三、新政策预期的目标为使我国房地产稳定健康发展，央行货币政策必须适时和充分发挥调控作用，以弥补市场自发调控不足带来的负面影响。此次央行的房贷政策力求达到四方面调控目标。

1.保持供需平衡。在保持房地产总体供需基本平衡的前提下，还必须保持房地产内部的结构基本平衡，这是实现总体长期平衡的基础。目前特别要关注超过地区实际斋求能力的高价房和别墅大量开发，而地区斋求比较旺盛的中低价房相对紧张的状况。要通过利率、贷款期限、贷款投人时间和规模等信贷政策的窗口指导，使房地产资金投向保持合理水平，以此促进房地产总体和内部供需结构的基本平衡。

2.进免大起大落。央行必须通过信贷政策的调控作用，使房地产市场保持合理的资金规模，避免资金过量涌人，避免企业超负债能力超计划规模的开发项目，避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现，确保房地产业持续、稳步和健康发展。

3.防范金融风险。贷款过于集中于一个行业，且大量信贷资金违规投资于房地产项目，不仅会降低对其他行业的支持，也会加剧风险的集聚。所以，必须未雨绸缪，超前预替，防范金融风险于未然。

4.兼顾公平和效率。货币政策在尊重市场规律和原则、发挥经济金融调控作用时，也要体现一定的政策目标，必须关注市场中大多数人的利益。这就要求在注重提高房地产企业和银行效率的同时，促使房地产社会需求处于比较公平的状况。反过来，只有市场需求主体的利益得到满足，市场中的高价房才有真正存在的基础，市场房价才能得到整固，购买高价房者的资产缩水概率也会降低。

四、新政策影响估计

新政策以近年来少有的严厉措施对房地产开发进行规范和约束。若全面严格实施该政策，将产生“急刹车”效应，可能对当前房地产市场带来较大的冲击。主要体现在:

1.中小房地产开发企业溯临困境。若全面实施央行房贷政策，将直接导致中小房地产业资金链绷紧，部分房地产项目停工，烂尾楼涌现。据业内有关人士估计:该政策实施将使约5o%房地产企业陷人困境，70%以上的项目无法继续。

2.房地产消费势头受到抑制。该政策在限制部分商档住房和商业用房消费的同时，中低价住房消费由于提高预售门槛，也会受到一定的影响。

3.市场发展的信心受压制。部分消费者可能形成价格下降预期，持币观望、延迟购房，削弱房地产市场的活力和动力。

4.高档住房受到严格限制。从新政策中不难看出，今后的房地产开发高档、大户型和别璧等住宅将受到银行贷款的限制，此类住房的供应t将有所减少。然而，正因为此类住宅的成本上升，供应减少，所以高档、大户型和别墅价格还将上升。

五、房产开发的对策

1.信托业将成为房地产企业新的资金源。作为连接货币市场、资本市场和产业市场的特殊纽带，在目前金融业分业经营的格局下，信托业可以完成其他金融业“不可能完成的任务”。其中就包涵央行新政策中明文规定禁止的未获“四证”房地产开发项目的贷款，因此，在新政策出台后，房地产商加强信托产品的设计和运用有了广阔的前景。目前，发达国家70%的金融资产由信托业经营，尽管我国对信托业的界定有所保留，但市场份额依然诱人。

2.积极做好中小型房地产企业的兼并重组工作。中小型房地产商面临新一轮兼并!组，其手头的部分土地也急于出手，有实力的房产商可结合自身的房地产业发展战略和国家的房地产政策，有选择的同一些中小型房地产企业进行接触，通过兼并重组，为新一轮的发展打下坚实的基础。

第2篇：房改政策范文

自1991年开始借鉴新加坡的经验推行住房公积金制度以来，国务院等相关部门颁布了一系列规定，对于这一制度的建立、公积金的归集、管理和使用等做出了相应规定，使其逐步步入正轨。如《国务院关于城镇住房制度改革的决定》、《关于加强住房公积金管理的意见》。

然而，目前最为重要和全面的要属《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）。《条例》中的住房公积金“是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金”。对其中“长期”指的时间长度，除如完全丧失劳动能力、出境定居等较为特殊情况，从《条例》规定中的“离休、退休”可看出其一般长度：从开始工作到离休、退休。对于其用途，《条例》规定“应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用”。

那么，若企业职工已拥有且装修完自有住房，其公积金以后应如何处理？目前一般有两种做法。第一种即企业、职工继续交纳，且留在银行让其“子又生孙，孙又生子，子子孙孙无穷匮也”，直到离退休，然后提取出来自主安排。第二种即职工利用公积金购买第二套甚至更多套住房，以投资或投机为目的，占据现有住房供给。对于上述继续提取的问题只是我国住房公积金制度问题之一罢了，对常见问题张需聪、郭桂兰、傅尔基、文林峰、乌兰图雅、曲连英、俞胜佳、中央纪委等都有所介绍。这些问题同本文提到的虽然职工已拥有且装修完住房，其公积金还在继续提取一样，都是住房公积金制度存在的问题，但这个问题具有一定的新意，新在它提出了另一个值得人们思考的问题。

傅尔基和文林峰在其政策建议中都提出了设定公积金缴存上限，这在一定程度上有助于缓解收入差距和减少住房公积金的过多提取发放，但与本文中拟提出的终止住房公积金的政策建议还是有较大区别的。设定上限可在住房问题已经解决后继续以公积金名义继续存在，直到“离休、退休”，尽管提取的减少了；但终止则是指从此以后不再提取发放。另外，包宗华也试图探讨过取消住房公积金的问题，但其结论是不能取消中低收入家庭的住房公积金，对于是否应该停止提取已有住房者的公积金没有说明。

笔者认为，如果不终止提取，在此以后交存的部分公积金退休时就可能作为一笔养老补充金使用（吴宁，2004），这显然是不合适的，因为这样就会出现名实不符，与住房公积金用途的规定也相左。新加坡的中央公积金和香港的“强积金”提取时间的长期性且可用于非住房方面，是因为它们不仅包括了住房，还包括了医疗养老等内容，我国的住房公积金仅包括住房，非住房方面应有相应的社会保障来提供。下面进一步用模型来分析这一问题。

二、住房公积金制度实施办法的效用模型分析

（一）效用模型假设

1、半封闭经济体系由一个政府、两家企业――普通企业（企业1）和垄断企业（企业2）、两个家庭――一家在企业1工作（家庭1）、一家在企业2工作（家庭2）和一个开发商（可出租商品房）组成。

2、政府收取企业所得税；市场出清，外部家庭消费固定，企业取得销售收入并为职工交纳相等数额的住房公积金（可用于交租）；家庭在企业工作并取得工资，用其购买企业产品，家庭2已拥有住房，家庭1租住房屋；开发商每期只取得租金。

3、一单位货币收入等于一单位效用水平。买房与租房带来的基本效用水平相同，为简化表达式在计算家庭效用水平时不予考虑。

4、经济体系外家庭效用水平、工资以外的生产成本及维护出租房屋成本为0。

5、社会效用等与两家庭效用、政府税收、企业税后利润和开发商税后租金收入的加总。

（二）模型的建立与推导

1、若继续对已有住房家庭提取公积金，则：

w=c+2a+b（1）

即家庭1实际得到的工资收入w用于消费c和交房租（2a+b，a为个人交纳的住房公积金，b为本可作储蓄的部分由于公积金数量少故必须与a一起交房租）

W=C+2A+B（2）

即家庭2的实际得到的工资收入W用于消费C及存储公积金2A和储蓄B。

T=t*[（e+E）+（c+C）-（w+W）+（2a+b）]

（3）

政府税收T等于税率t与两企业利润[（e+E）+（c+C）-（w+W）]和开发商租金收入（2a+b）加总的乘积（（e+E）+（c+C）为企业在经济体系内外取得的销售收入，（w+W）为生产成本）

u=c（4）

在家庭1的现期效用大小（u）等于其消费开支（c）。

U=W=C+2A+B（5）

由于家庭2其工资开支完全归个人所有，所以其现期效用大小（U）等于工资水平（W）。则：社会效用

S=（u+U）+T+[（e+E）+（c+C）-（w+W）]*（1-t）+（2a+b）*（1-t）（6）

（u+U）为两家庭效用之和，T为政府税收，[（e+E）+（c+C）-（w+W）]*（1-t）为企业税后利润，（2a+b）*（1-t）为开发商税后租金收入。

把（2）（3）（4）（5）带入（6）得：

S=2c+C+（e-w）+E+（2a+b）（7）

2、若改革即终止提取则：

w′＝w+c+2a+b（8）

其含义与（1）同。

W′＝C′+B′=C+αA+B+（1-α）A

＝C+A+B（9）

（其中新消费C′=C+αA，新储蓄B′=B+（1-α）A，α为A中用于消费的部分，α∈[0，1]）

即家庭2把原来提取的公积金部分用来消费，部分储蓄。

T=t*[（e+E）+（c+C′）-（w′+W′）+（2a+b）]（10）

新的政府税收（T′）等与税率（t）与新的两企业销售利润[（e+E）+（c+C′）-（w-W′）]加上开发商租金收入（2a+b）的乘积。

u′=c（11）

新的家庭1的现期效用水平，大小与原来相同。

U′=W′=C′+B′=C+A+B（12）

新的家庭2的现期效用水平等于新的实际得到的工资收入。新的社会效用S′=（u′+U′）+T′+[（e+E）+（c+C′）-（w′+W′）]*（1-t）+（2a+b）*（1-t）（13）

（u′+U′）为新的家庭效用水平，T′为新的政府税收，[（e+E）+（c+C′）-（w′+W′）]*（1-t）为新的企业税后利润，（2a+b）*（1-t）为开发商税后租金收入。

把（8）（9）（10）（11）（12）带入（13）得：S′=2c+C+αA+（e-w）+E+（2a+b）（14）

3、改革前后的比较

（1）社会效用水平的比较

（14）减去（7）得：

Δ1=S′-S=αA（15）

由A的含义知A是大于0的数，故Δ1≥0，即改革后的社会效用水平不小于改革前的社会效用水平。

i：当α=0时，即此时原来提取的住房公积金全部用于储蓄，改革是无效的。ii：当α>0时，即此时部分的消费原来提取的公积金，改革即可带来社会效用的提高，α越大，提高的越多，改革是可取的。在这里可借鉴一下帕累托改进的定义方式，可知改革是可取的。

（2）两家庭工资收入及效用水平的比较

由w与w′及u与u′的表达式可知，改革前后家庭1其工资及效用水平没有变化；由W与W′及U与U′的表达式可知，家庭2其实际得到的工资收入减少了A，但同时家庭间的贫富差距也因此减小了，与目前的减小贫富差距的政策相符

（3）企业税后利润的比较

由于开发商改革前后所得税前租金收入均为2a+b，所以其税后租金收入不变。改革前两企业的税后利润为[（e+E）+（c+C）-（w-W）]*（1-t），改革后的为[（e+E）+（c+C′）-（w′+W′）]*（1-t），利用（2）（9）式可得改革后企业的税后利润将增加（α+1）A（1-t）。

（4）政府税收的比较

利用（3）（10）和（2）（9）易得改革后政府的税收将增加（α+1）At。因为住房公积金是免税的，一些效益好的国有企业和行业垄断企业，将住房公积金的缴存比例不断提高，有的甚至达到30%。这实际上是既变相增加职工工资，又规避了企业所得税，但却造成政府税收的减少（俞胜佳，2006）。

综上，现期社会效益的变化是由家庭效用、政府税收和企业税后利润的变化引起的，即

ΔS＝ΔU+ΔT+ΔL（ΔL表示企业税后利润的变化），对应于上述分析得：

αA＝-A+（α+1）A（1-t）+（α+1）At

改革后社会效用增加αA是由家庭效用减少A和政府税收增加（α+1）A（1-t）及企业税后利润增加（α+1）At共同引起的。

三、政策改革的影响

由上面的分析可知，停止对已有住房者公积金的提取，其影响涉及到各个方面。

首先，从社会效用的角度看改革有利于社会总体效用提高，改革是可取的。只要能有效的刺激消费，即使α接近于0，改革也可提高社会效用水平，而做到这一点是不难的，因为对于住房问题已解决者，继续提取实际上已经抑制了其当期消费，而一旦终止提取则这部分潜在的消费能力就将释放出来。

其次，对已有住房者其工资收入会减少，进一步可能影响其住宅投资，但工资减少的部分（A）是不是就应该归属于这些人呢？改革之初把住房公积金定义为长期住房储金是考虑到当时居民消费中住房消费占很小的比重，但现在情况已经发生了变化，部分人的比重已经达到甚至超过了1/3的公认标准，那么当初的“长期”限制现在是不是应该改变一下？且改革相对来说是有助于贫富差距的减小，也有利于公积金只为富人服务问题的解决。

再次，企业的税后利润和政府税收将增加。虽然有些企业为避税而采取多为职工交纳住房公积金的做法，但是若能够有效刺激消费，改革将使企业利润增加，所以企业应理性的重新决策；另外企业税后利润与政府税收增加量的和大于已有住房者效用的减小量，而这正是社会效用增加的具体原因。

最后，从社会的角度考虑，公积金归集的总量会由于已有住房者未继续交纳而减少，这是不利的方面，因此应该采取其它措施增加归集量；从需求方面来考虑，由于已有住房者不再使用公积金贷款投资或投机，需求量也

会而减小一些。

四、政策建议

对已有住房家庭，住房公积金的使命已经结束，所以应尽快终止目前的做法。我国幅员辽阔，不能简单的搞“一刀切”，但各个地方制定统一的住房和装修标准，当然行业不同，标准可以有所差别。当家庭达到这样的标准时，果断地终止其住房公积金的提取。对于那些现有住房未达到上述标准且为套取公司公积金而不主动更换住房者可以考虑使用折价的办法，即现有住房价格加上公积金归集量与地区行业标准比较，当二者相等时终止其公积金的提取。

为解决改革造成区域性供不应求的问题，除现有供给外，可以采取加大征缴力度使应交未交的企业和职工交纳以及采取全国统筹的办法弥补；或用商业贷款补充，利率差由政府财政弥补或直接由财政拨出部分资金供给；还可借鉴巴西住房发展与就业保障基金会的办法，把社会福利计划与住房发展结合起来，以解决住房信贷资金来源。

终止已有住房者公积金的提取可以抑制其运用公积金进行住房投资，为了解决投资出路，可以调整投资方向，转向股票、基金等方面，或者运用住房储蓄等方法继续投资于住房。

或许本文提到的问题在目前来说还没有达到非解决不可的地步，但随着我国经济水平的不断提高，此问题会逐渐暴露出来，故现在应未雨绸缪，尽早完善《条例》，把不合理性减少到尽可能低的程度。

第3篇：房改政策范文

乡（镇、街道办 ）人民政府：

我是      乡（镇、街道办 ）     村     组村民，家庭人口      人，我户经济困难，现居住的房屋危险。经乡（镇、街道办 ）危改办评定为    级房屋并纳入2019年危房改造对象。在此，我户郑重承诺：

1、我户家庭成员均为购买商品房及轿车等消耗品；

2、我户家庭成员均为购买廉租房、经济适用房和其他安全住房；

3、我户家庭成员无国家财政供养人员；

4、我户未纳入异地扶贫搬迁、生态移民搬迁和其它搬迁对象。

以上承诺真实有效。若我户虚假承诺、隐瞒家庭情况的，我户自愿承担一切责任。

第4篇：房改政策范文

关键词 房地产 土地 开发成本

房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。

1 我国房地产市场的现状

1.1 地价“只涨不跌”

按照中国几千年来的传统观念，谁拥有了土地谁就拥有了财富。到了现代，对一般工薪阶层而言，住房往往就是他们最大的财富。这样的思维导致我国商品房价格自1999年至今不断地上升，年增长幅度甚至高达10﹪以上，这给以土地为“命根子”的中国人带来的信息就是，中国的地价、商品房价格都是不断上涨的，买到了房子，就等于买到了不断升值的财富。

1.2 开发商取得了垄断性资源——土地

近些年，越来越多的人投身于房地产行业，原因在于房地产开发商的收益如此之高，甚至可以称之为暴利收益。当然，它的暴利与土地资产收益分配不公有关。根据国务院发展研究中心课题组所作的调查显示：土地增值部分的收益分配中，农民的补偿款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各类城市房地产公司，拿走土地增值收益的大部分，占40% 到50%。另外，一些地方政府将GDP增速、财政税收增长的希望过多寄托于房地产业，以至如今房地产打个“喷嚏”，地方财收就会“感冒”。某种程度上，这些地方政府已为开发商所“挟持”，一起绑在了房地产飞车上，开发商自然就有恃无恐，土地更是“随手拿来”。

1.3 面积越来越大，资金占有量过多

早在我国刚刚实行房改的时候，商品房建筑面积一般为每套60m2左右，近些年来，开发商为了成本考虑（大面积住房单位成本低），着力开发建筑面积每套100m2以上甚至高达每套200m2的住房。且不说这些年我国商品房单位面积售价的提高幅度有多大，即使单位售价毫无改变，仅就购买一套房子的资金，也比过去翻了几番。

1.4 商品房空置量上升，企业开发成本增加

随着当前建筑材料价格上涨，商品房销售不旺造成存量房产增加等因素，使企业在开发中的建安成本、土地成本、财务费用等相应增加，跟以往相比，大大提高了企业的运作成本，形成了市场销售价格与开发成本之间的矛盾，绝大部分开发企业面临着资金压力大，开发成本增加，企业运作比较困难的实际问题。为了尽快回笼资金，新开发的商品房也被不同程度的提高了价位。买一套房子对于普通家庭来说本就是一个很大的负担，新开发好的商品房价位又一直走高，以至于买房子掉入了越买不起价格越高的怪圈。

当然，我国的房地产的现状远不只上述这些问题，当所有的问题交织在一起，牵一发而动全身时，则不仅会使决策者们一时摸不着头绪，即使在学术研究领域，也是令学者们颇感头痛的难题了。

2 我国房地产市场改革的方向

首先我们需要明确的一个概念是，为了解决房地产业中的问题，目前不管是发达国家，还是发展中国家，转轨经济的国家，都采用了一种所谓的“混合经济”模式，既有市场调节，又有政府调节。但是，市场在其中所起的作用却是千差万别的，因而在经济领域对资源配置的效率也就有高低不同。

2.1 让市场在资源配置中发挥基础性作用

房地产市场确实是属于很“不完全”的市场，但这“不完全”并不能成为不需要市场调节的理由。相对于市场调节更有效率的经济领域而言，加强政府在社会领域的作用显然更符合效率原则；同样，相对于政府在房地产市场运行的微观领域过度干预和管制所引起的低效率而言，其对经济宏观层面的必要调控以及制定正确的游戏规则更富有效率。如果我们能够认定正是由于市场的发育不完善，改革的不彻底引发了这许多问题，那么我们培育市场，完善市场，就应该能够解决这些问题。问题越多，问题越复杂，则进行市场取向的经济改革解决这些问题的效率也就越高。

明确了市场取向的改革是正确方向，那么合乎逻辑的观点便是政策的制订和研究的重点应放在房地产市场的需求方面而非供给方面。中国改革开放20多年，在住宅建设方面所取得的伟大成就是有目共睹的，也是得到世界公认的，由此使得城镇居民住房条件较大改善。然而，客观地讲，我们目前的居住水平还不高，住宅消费占家庭消费总支出中的比重偏低，大多数普通百姓靠自己的正常收入买不起房。

2.2 解决问题的关键还是在需求方面

明确了市场取向的改革才是正确的方向，那么合乎逻辑的观点便是政策的制订和研究的重点应放在房地产市场的需求方面而非供给方面。中国改革开放20多年，在住宅建设方面所取得的伟大成就是有目共睹的，也是得到世界公认的，它使得城镇居民住房条件较大改善。然而，客观地讲，我们目前的居住水平还不高，住宅消费占家庭消费总支出中的比重偏低，大多数普通百姓靠自己的正常收入买不起房。特别在当前的转轨时期，对市场需求、百姓的实际消费偏好应重点考虑。市场经济的本质要求任何决策都应从市场的实际需要出发，从市场需求出发。任何政策的制定如果背离了这个大方向，将会大大提高其实施成本和难度，最终的政策结果与原定的政策目标之间将会出现越来越大的偏差。

3 我国房地产市场应采取的政策取向

目前推行的“住房供应体系”和“经济适用房”有关政策认为，我国城镇居民的住房结构应大致如此：5%～10%左右的是纯商品房，10%～15%左右的是廉租屋，大约75%～85%是经济适用房，经济适用房是解决城镇居民住房问题的核心和关键。这一政策的出台，无疑在很大程度上出于对房价过高居民承受能力不足这一切肤之痛的考虑，然而房价过高，居民承受能力不足的原因却非常复杂，并非单纯地通过贴补地价、限制开发商利润率等简单的经济适用房政策就能解决。此外，住房供应体系中所提出的中国城镇居民各类住房的比例是否科学合理，也是一个尚需讨论的问题。

第5篇：房改政策范文

关键词：赤峰市；房地产；政策；环境

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）21-119-2

0 引言

在降息、降准、降首付等一系列政策利好的刺激下，赤峰居民的购房压力得到了很大程度的缓解；内蒙古尤其是赤峰市高规格的空气质量、美丽的草原环境，以及赤峰市在环境治理方面做出的努力，使得赤峰市风景越来越美，城市越来越宜居，同时也使得温热的赤峰房地产市场产生躁动，出现一些非典型性的区域特征。

1 基本特征

1.1 系列利好加速赤峰房地产市场回暖，“绝好的空气、绝佳的风景”的旅游市场宣传使温热的赤峰房市出现火爆场面，概念区域房地产供不应求，卖方市场特征明显

2015年以后，随着降息、降准、降首付等一系列利好政策的出台，购房者心理压力减小，房地产市场开始回暖；内蒙古尤其是赤峰市高规格的空气质量、美丽的草原环境，以及赤峰市在政策扶持和环境治理方面做出的努力，使得赤峰市风景越来越美，城市越来越宜居，促使赤峰房地产市场再度出现升温。据调查，2015年赤峰核心区共60个新盘入市，较2014年增加12个，市场活跃度明显提升。2015年4-5月份商品住宅成交逐步放大，集中反映在赤峰市主城区，房屋交易量明显放大。目前赤峰市主城区除新开盘楼盘外，许多楼盘房源极少，许多新开楼盘一开即基本销售（预定）完毕，卖方市场特征明显。

1.2 房价稳步爬升，区域之间差距拉大

2015年4月，在推进赤峰旅游业发展、促进二手房交易等诸多政策因素的刺激之下，赤峰市房价开始了新一轮的增长，均价上涨近500元；2016年，去库存政策的出台，赤峰市房价重拾涨势，到3月底全市房产均价达4789元每平米，环比上涨3.21%；较去年同期上涨973元，涨幅达17.4%。其中，宁城县均价6729元每平米，松山区均价5007元每平米。

1.3 房价区域特征明显，楼盘之间价格差距拉大

目前赤峰市区西部房价较低，每平米在4000-5000元之间；北部、东部在5000-8000元之间，部分学区房超过10000元。据调查，宁城县有41个楼盘上调房价，占同期楼盘供应量的40%；林西县涨价楼盘28个，占27%；其他县区涨价楼盘较少，共15个，占15%；另外，周边县区18个楼盘涨价，占比18%。

从房价走势上看，赤峰市2015年房价呈“v”字运行，3月底新政出台前房价除新城区、宁城县房价走高外，各地房价基本处于下滑趋势，形成小底谷；之后房价持续上扬，到12月份，赤峰市主城区一手房房价走高，均价达6000元/平米，比年初上涨幅度500元/平米左右。林西、敖汉等县等受旅游业推进影响较大的地区房价也有上涨。

1.4 房屋户型、面积需求呈橄榄形，二、三居室普遍被看好，小户型是未来趋势

据相关消费者调查，居民购房需求关注度以2居最多，占44%，3居其次占41%，1居占9%，4居及以上占6%，在市场表现上以户型面积在90至120平方米之间的一手房源最受购房者欢迎。

业内人士预计，随着购房成本的提高和购房群体的变化，100平米左右的二居室小户型将成为未来购房主体。

1.5 投资客、农村迁入与改善型购房组为购房主体，房地产后市可期

从调查情况看，赤峰市购房群体主要有三部分组成：一是改善型购房，老旧小区物业管理与配套设施落后，不少居民考虑买新换旧；二孩政策的实施刺激更多的家庭重新考虑购房需求；婚房等刚需型住房也是长期刺激赤峰楼市繁荣的项重要因素。二是城镇化进程加快，周边县市的人群向核心城区迁移。三是投资性购房，其中不乏多套购房和外来投资客。

据市场调查，2015年房屋成交量中，购买第一套房主要占比25%，主要是刚性需求消费者；拥有一套住房的受访者占49%，该部分人群购买住房主要是用于改善居住环境；拥有两套住房的受访者占比19%，三套住房拥有者占比7%，反映出改善居住条件与解决基本居住问题的刚需是保定消费者置业的主要群体。

1.6 住房贷款稳步增长，风险可控

截止2016年2月末，全市房地产贷款余额76.48亿元，较年初增加13.6亿元，增速21.6%。其中房地产开发贷款余额25.6亿元，较年初增加5.5亿元，增速27.5%；住房贷款余额50.86亿元，较年初增加8.09亿元，增速18.9%。

从贷款品种上看，赤峰市金融机构的房地产贷款产品以传统的开发贷款和按揭贷款为主。从贷款质量上看，全市房地产行业不良贷款仅0.49亿元，不良贷款率0.06%。总体看来，开发贷款未出现逾期和不良，按揭贷款的不良贷款率也在合理可控范围内。各商业银行对赤峰市房地产持有较大的信心，认为目前的市场情况下，开展房地产贷款的风险不大。

2 存在的问题

2.1 本地经济对劳动力的吸纳能力有限，产业转移的不确定性与时滞性，都会对后期房地产市场形成硬约束

从赤峰市目前经济状况看，二、三产业发展相对滞后，自身对人口的吸纳能力有限，再加上降产能、控污染等一系列措施的推行，无疑会对城市发展形成硬约束。产业转移的项目何时落地、对促进赤峰经济增长有多大作用、能吸纳多少人口等等，这些产业转移的不确定性无疑都存在很大变数；即使已经落地的项目，也具有时滞性，都会对受政策影响极深的赤峰房地产市场形成较大冲击。

2.2 农村人口进城面临上学难、就业难、就医难等系列问题，政策性约束亟待改善

农村人口进城，不仅仅是要买得起房，更要住得下，解决他们的谋生问题是基础，发展问题是关键。他们不可能总在外边打工，况且今后农民工的需求量会逐渐减少；农民工安居城市后，更愿意在自己家门口就业，这无疑会对本已紧张的城市就业带来更大压力。同时，农村人口的就医、社会保障等政策问题，孩子的入托、入学问题，人口增加所带来的交通、治安、环保等问题，都需要统筹规划、合理推进、妥善解决。

2.3 工业化水平低、管理能力滞后，污染严重，城市发展的顽疾需要从根本上去治理

赤峰工业化水平相对落后，工业企业普遍存在规模小、技术水平低、能耗高、污染严重等问题。治理，无疑会迟滞工业化、城镇化步伐；升级，也不是指日可待的事。近几年，赤峰环境污染有上升趋势，这些都是亟需解决的问题。

2.4 城市规划、管理水平有待提高，脏乱差现象突出，城市人口素质有待提高，城市品位有待提升

纵观赤峰市容，脏、乱、差现象突出，特别是大、小街道上尘土飞扬；城市规划不尽合理，道路狭窄、交通拥堵的大城市诟病已开始出现；街道两旁落后民房参差不齐，既影响市容市貌，又妨碍城市功能的更好发挥，与现代化大城市发展的要求还有不小的差距。同时，伴随人口快速膨胀的是城市居民文明素质的整体低下，亟待引导、提升。

3 发展建议

3.1 引进、发展高质量的企业，提高产业对人口的吸纳能力

城市要扩大，经济发展是关键，提高赤峰的工业化水平，增加对劳动力的吸纳、接收能力是房地产持续繁荣的基础。赤峰市在引进产业转移过程中，一定要注重引进企业的质量，以低能耗、低污染、高产出、高就业为必要条件，对适宜的企业可适当放宽优惠条件、提供更优质的服务，促使企业更好更快地发展。

3.2 从制度入手，拆除限制农民工进城居住的诸多障碍，让城乡人口平等享受改革发展的红利

农村人口进城是城市化的必然选择，城乡一体化也是建设公平社会的必由之路。要妥善解决农村人口的户籍问题，孩子入托、入学问题，医疗与社会保障等问题，确保新、老城市居民享受同等的社会福利。

3.3 下大力气治理污染，建设宜居城市

城市要发展，更需要碧水蓝天。治理污染、建设宜居城市是当地居民的最大福利，也是城市繁荣的必要条件，城市管理者要着眼长远，真抓实干，切实把治污当成民生工程来抓。

第6篇：房改政策范文

一、合并税种，但不能把土地出让金纳入税种征收

现行房地产保有环节的税种有三个：房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。根据“简税制”的原则，应该三税合并，不再区分内外资，不再区分自住、出租.统一征收。我国城市土地是国家所有，但房和地是连在一起的，房价和地价更是紧密相连，而且地价占主要比重，如杭州市，同样建筑结构的房产在市中心每平方米建筑面积的市场价为15000元～20000元，而在郊区只要5000元～6000元。因此，房产税和土地使用税只能合并征收，以利简化税制，体现公平税负。

至于土地出让金可否并入税收分年征收?有的学者认为应将现行土地出让金一次性收取方式改为分年收取，并纳入房地产税征收，其理由是分年收取可以降低房屋开发成本，从而降低房价、减轻购房者的负担，并防止地方政府在土地转让中的短期行为。但笔者认为，土地出让金与房地产税性质不完全相同。土地出让金是政府以土地所有者身份在出让一定年限土地使用权时获得的租金收入；房地产税是政府为纳税人提供公共建设服务而对拥有房产的单位和个人课征的税收。另外，现在土地出让金已成为各地地方政府开展公共建设服务重要的收入来源，一旦改成年租制，分为50年或70年分年收取并纳入税收征收，会出现两种后果：一是地方政府将减少一大笔可用作地方公共建设服务的收入，造成财政支出安排上的困难；二是将对房地产市场的供求状况带来无法预想的局面，如杭州市现在市中心的普通住宅，每平方米均价为15000元～18000元，杭州市国土资源局市中心土地使用权拍卖的价格为每平方米1000元～15000元，如剔除土地出让金因素，房价可骤降至每平方米4000元～5000元，供求后果很难设想。因此笔者认为土地出让金不能并入房地产税征收。

二、扩大征收范围，但农民、城镇居民一般自住房应继续予以免税优惠

根据“宽税基”的原则，应该扩大房地产税的征收范围，打破原来征税范围的地域限制，以减少税源流失、增加地方财政收入。但同时必须制定必要明确的减免税优惠政策：一是国家机关、人民团体、军队自用的房地产应继续免税；二是由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房地产应继续免税；三是宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房地产应继续免税；四是农、林、牧、渔业的生产用地应继续免税；五是农村农民自住房应继续免税；六是城镇居民自住普通住房也应继续免税。另外，国家机关公务员享受国家标准面积内的住房，也可给予优惠免税。

而要征税的房产重点是：经营性房产（包括出租房）；排屋、别墅（含自住）；自有两套或两套以上的房产就超过一套普通住房标准（如杭州市规定为140平方米以下）的部分。这样规定，既能扩大征税范围，又能缓解征收上的矛盾，体现税收调节功能，增加税收收入。

三、科学确定适用税率

房地产税的改革要贯彻“低税率”原则，税法可制定0.5%～1%的弹性比例税率区间，授权市县政府根据当地经济发展情况和纳税人负担能力确定具体适用税率，体现大城市税率从高、中小城镇税率从低的原则。对高档住宅和高尔夫球场等需适当限制的房地产可加威征税。

设置上述弹性比例税率，比原城市房地产税税率1.8%、房产税税率1.2%有所降低，但因征收范围扩大，税收不但不会减少，而且会有较大幅度的增加。

另外，某些国家和地区根据地方政府支出需要，采取量入为出的办法来逐年确定适用税率。有的观点认为可以为我所用，但笔者认为这种做法手续较繁，征收成本较高，不符合我国国情，不宜采用。　四、计税依据要改按市场评估值，但应给予适当的折扣

从国外房地产税的发展趋势看，房地产税改按房地产市场评估值的一定比例作为计税依据已成为世界主要经济发达国家的共识。为了真实地反映房地产的市场价值，公平税收负担.体现“量能负担”的原则，使税收与经济发展和物价水平同步增长，房地产税应将原来按账面原值计税、从租计税办法，一律改为按市场评估值为计税依据。但在实际评估时，仍要区别土地和房产、土地的不同等级和房屋的不同建筑结构，评估市场价值；在实际征税时，对每一应税房地产对照统一评定的不同等级的土地市值，不同建筑结构的房产市值，再核算综合市场评估值，给予一定幅度的折扣后，核定计税依据，据以征税。

按市场评估值再给予一定幅度的折扣后计税，主要是考虑到房价升降的变化因素和房产的新旧程度，也照顾到不同纳税人的负担能力，这也是美国等经济发达国家较多采用的做法。根据我国的实际，计税依据的折扣减除率，以市场评估价值的10%～30%为宜。评定公布的房地产评估价值应保持一定时间不变，可3～5年评估一次。

房地产市场价值的评估工作关系到地方政府税收收入和纳税人的实际负担，要求做到客观、公正、低成本。因此，应建立相应评估机构，制定统一的评估办法和标准，配备和培训评估人员；评估机构设在市、县级地税机关内部为好；并应建立健全房地产登记管理制度，利用计算机网络加强房地产建造、持有、买卖、分割、租赁等的信息管理，税务部门应与房产、土管、城建、工商行政管理等部门密切协作，实现信息资源共享，加强税源管理。

五、房地产税应划为地方税

房地产税的征税对象是不动产.是对房地产在保有环节的征税，属于直接税的范畴。房地产具有不可移动和难以藏匿的属性.决定了房地产税源的非流动性和稳定性，且易与所在地区的公共建设服务联系在一起，便于征管。从世界各国和我国税制建设的历史沿革看，房地产税都被划为地方税。地方税的基本要求和特征是：税源的非流动性，收入的相对稳定性，地方征管的效率性。房地产税完全具有上述特征.划为地方税有利于调动地方政府组织收入的积极性。因此，改革后的房地产税仍应继续划为地方税，作为市、县级地方财政的固定收入，按属地原则进行分配。

第7篇：房改政策范文

在这样的背景下，中国正在进行的住房体制改革，究竟是在改革的名义下，又一次照顾既得利益者，造成更大的社会不公、引发更多的社会矛盾呢，还是尽可能地体现社会公平的原则、适当扭转以往公房分配不公留下的种种弊端，这是房改能否真正成功、收效的关键。笔者认为，在现有公房分配不公、各单位“房情”不清的现状下，仓促实行公房私有化的办法，存在着诸多弊端；房改的最终目标应当是实现“大家有房住”的良性运转体制，而目前推行的低价售房办法，不仅无助于解决房荒问题，而且为今后进一步的房改设置了种种障碍。

1.现有公房的房情混乱、分配不公

城市居民居住的公房属于公有财产，住房体制改革不应成为各单位借出售公房而敛财聚钱的手段，它应该考虑到住房的公平分配；而要实现这一目标，就需要公正的操作；要真正做到公正操作，第一步就应当是公开“房情”，公开是公正、公平的前提。

中国房改进展迟缓的原因之一就是“房情”不清，各单位对究竟有多少公房缺乏准确可靠的统计。除因各单位房管部门的资料混乱外，还有其他因素的。例如，不少单位的历任领导都拥有在位时私下留用的公房，不仅普通员工不知情，就连其继任者也不清楚此类公房究竟有多少、分布在何处。又如，各单位的公房中往往有非本单位的人居住，包括有权势的房管、公安、公用事业等部门的人及其他“关系户”，领导及部分职工的子女或朋友，秘密承租的人（即单位及其职工私自将公房出租给他人居住或经商），以及已调离本单位的职工等。究竟全国各单位的公房里有多少居住者为非本单位职工，是很难统计的，很可能高于5％。

以往的公房分配办法也导致了严重的分配不公。各单位的公房建房资金来源复杂，产权归属含糊不清，最后变成了事实上的单位“所有”。在这种情况下，几乎每个单位的住房分配都有分配不公的问题。这首先是因为上述的“房情”不清，即本单位的住房总量和分布情况不对员工完全公开；其次，在分配公房时，不仅各单位制定的分房办法、标准不同，甚至同一单位前后时期的办法也不一样，由于分房办法变化不定，造成了住房分配中有很大的随意性；再次，分房过程中往往还有一部分是“黑箱作业”，有部分住房是由单位领导和房管人员私下派分，这些拥有权力的人根本不受公开的住房分配办法的约束；最后，在各单位分房过程中共同存在着一个问题，即分配原则（或打分办法）中偏重照顾年资和男性，使得年轻或女性职工往往受到不同程度的歧视。

笔者认为，在这种公房占用一片混乱的情况下，要推行住房体制改革，其前提应该是，各单位先进行本单位公房及其居住状况的普查，然后公布普查结果。尤其有必要公布以下几类情况，即单位领导占有和实际居住着多少公房，哪些非本单位职工居住着本单位的公房，本单位职工中家庭人均居住面积最高组的情况，以及住房困难户的情况等。可以由职代会或工会组织住房普查并公布结果，通过在“阳光”下公开“房情”的手段，既暴露以往公房分配不公的现象，也可通过住房体制改革缓解这一矛盾，还可避免让过去在公房分配中以权谋私的人又一次利用公房私有化占大便宜。如果缺少“房情”公开这一环节，公房私有化就是“黑箱作业”，成了便于以权谋私者将多占公房“合法”私有的捷径。

2.出售公房中的种种弊端

目前推行的住房体制改革中，最主要的一环就是向住户出售公房。国务院房改办的一位人士指出，公房出售的关键在于公平，而原有的住房分配不公可能引起一系列问题。[1]笔者认为，无论是以标准价、成本价、还是以所谓的市场价出售公房，都有诸多的不合理、不公正之处；房改的任务首先是要解决公有住房分配不公的问题，但现行的售房政策实际上却加剧了这个矛盾。

在土地国有的状况下，没有真正的地价，因此也不可能形成住宅的真正的市场价格。目前，城市住宅以公房为主，各单位出售公房时，都想尽可能照顾本单位住户的既得利益，又要考虑到现行的工资制度和员工的收入水平。在这种情况下，各单位出售公房时的房价是必然偏低的，出售公房只不过是公有住房资产的变相流失和对住户的福利性“大馈赠”。也可以说，中国目前几乎不可能制定出一个合理、公平的房价，使国家、单位、有房户、无房户的利益都能兼顾到。况且，对目前售房所得的收入究竟该如何使用，政府既未作规定、也未监督检查。售房收入的实际流向处于无序状态，多半成为各单位“小金库”的额外财源，然后再用于福利性开支。大批公有住宅被出售了，国家几乎毫无所得。有房户得到了新的实惠，至于无房户今后如何能得到相应补偿，则好象被忘得一干二净。

由于公房售价低，近年来各单位都争相向住户出售公房，它们一方面降低房价，另一方面给予住户种种折扣优惠、甚至向职工提供购房补贴。一些有权有钱的单位甚至高价买来公房，再低价“半卖半送”地给职工。这样出售公房不仅导致公有的住宅资产大量流失，而且实际上是以住房体制改革为名的一次大规模福利分配。由于这是一次性分配，不少人都视之为“最后的免费晚餐”，都想抓住机会“捞一把”。结果，过去多占房者现在得利更多，这虽在短期内换来了得利者的叫好声，但今后必然引起无房者的严重不满，引发更大的社会不安定。

如果这次出售公房后确实停止福利性分房，那么，这对目前无房、今后需要住房的人是非常不公平的。首先，这是因为低价售房使既得利益刚性化了，即过去得到福利性住宅的人的既得利益被承认了，而尚未得到这一福利的人的权利却被剥夺了。除非目前公有住宅的售房价格合理，并且无房或缺房者能从对有房者的售房收入中得到必要的补偿，否则，这种出售现有的福利性住宅、减少或停止今后住宅的福利性分配的做法，不仅会使有房者与无房者之间、缺房者与多房者之间分配不公的现象由隐性转为显性，而且会使分配不公的程度进一步扩大、今后可分配的公房资源减少。实行这种办法后，年轻的职工承担着单位今后的重任，却既得不到住宅的福利性分配、也无力从市场上买到住宅；而老职工已经或行将退休，他们过去享有福利性住宅，现在通过低价买房又得到一次隐性福利补助，今后也不必再为住宅支付费用。这必然造成今后新老职工之间越来越严重的冲突。

其次，现有公房被出售之后，将加剧单位住宅管理上的困难和新老住户之间的冲突。例如，一个职工购买了本单位的公房后，如果离开了该单位另谋职业，他的住宅所有权是否仍然有效，就成了棘手的难题。如果他购买公有住宅后真有所有权，那原来出售该住宅的单位就无权强迫他离职后必须出售该住宅；如果他一旦离职、对住宅的所有权就立即失效，那他实际上化数万元所买来的只不过是该住宅的使用权，而他作为在该单位工作的住户、本来就拥有这种不可剥夺的使用权，不应该再化大笔资金去买它。倘若职工们发现，在所谓的“出售公房”过程中，他们买到的只不过是本不必买的住宅使用权，就会发现这个所谓的“卖房”政策实际上是一个通过单位向职工强行征收住房“捐款”的花招。同时，职工买下本单位的住房后，会因各种原因让子女继承所有权，或将使用权转让给亲属朋友；结果，本单位的一部分住房必然被与本单位无关的人占住，而住宅的日常管理仍然要靠原来拥有该住宅的单位，在本单位职工住房紧张的状况下，这无疑会引起一系列本单位住户与非本单位住户之间的矛盾。

再者，现行的售房计价也加剧了社会不公，扩大了有房者之间以及有房与无房者之间的矛盾。例如，北京市的公房出售办法中规定，房价按竣工年数每年折旧2％、每一年工龄优惠12元。[2]这样的计价办法明显地倾向于有既得利益的“高年资者”。例如，如果一位高年资者住的是25年房龄的旧房，且夫妻工龄之和达到80年，则适用于他的房价是负数\字号（4）{[3]，即他不仅不用花钱买房，单位还要为他愿意继续居住这所住宅倒贴钱，这岂不怪哉！为了既尽量照顾既得利益、又防止真的出现负数房价，北京市又不得不作了每平米售价不得低于200多元的规定。然而，如此低的售价简直就是对售房政策的嘲弄。按照北京市的房价规定，一位年轻人若住的是新房，则他因年轻而没有工龄优惠，又因新房而没有房龄折扣，这样，一套50平米的房子至少要花5万元。与高年资者相比，悬殊惊人。如果再考虑到高年资者所住公宅往往房龄虽老但质量不错、且位置接近市区，则这样的售价差异就显得更加不合理了。

特别需要指出的是，房龄优惠和工龄优惠进一步强化了不合理的既得利益。因为，对于高年资者来说，他们已经几乎免费地住了多年或一辈子公房，现在再以特低价将所住公房“售”给他们，实质上是送给他们一笔可观的、供子女继承的、会带来丰厚利益的不动产。从购房者收入的角度来看，不管年资高低，人均收入水平的差异是很小的，高年资者和低年资者的购买力其实差不多；高年资者若在有生之年不能存够买房的钱，则理应由将来继承不动产的子女支持，而不应由单位补贴。况且，工龄优惠是难以量化的，因为工龄并不等于贡献。现在北京市确定的12元工龄优惠标准，究竟依据是什么，也不得而知。实际上，这种突出工龄优惠的做法，并没有真正的上的理由，只不过是政策制定者想要迎合既得利益者的需要而已。

在目前的土地国有和单位管房的体制下，所谓的购买公房，其本质是把今后几十年所有的房租一次付清。还有人指出，现行的售房政策存在着重大隐忧，因为目前多数买房者只买到了使用权、而没有所有权，也基本上没有处置权。[4]这样，住户买单位的公房和买市场上的商品房，有非常大的差别。买来的公房表面上产权归己，实际上并不是、也不可能是真正的私房；非本单位的职工居住在内，其住宅的维修管理还是离不开该住宅的原所有单位。在单位所有制没有真正消失之前，单位的住房管理体制的单项改革是难以突破的。今后这批售出的单位公房一旦上市交易，还会引发一系列与单位所有制之间的矛盾。

3.住房商品化不等于住房私有化

实现住房商品化无疑是必要的。但是，住房商品化并不等于住房私有化，并不等于只售不租。即使在西方国家，人们也并不都是买房居住，比如三分之二的瑞士人、超过一半的德国人、将近一半的美国人都是租房而住的。[5]就的土地制度及城市住房状况而言，住宅体制改革完全可以走租赁经营的道路。如果实行公有住宅真正的租赁经营，则政府和各单位就可不断调整公房配置中的不公。

中国城市住房问题的核心是配置不公，但若进一步深究，就会发现，其本质实际上是房租太低，因为房租太低，才使得有房者近乎无偿占用，有房者与无房者的利益差距大得惊人。1981年，人均房租支出占城镇家庭人均年收入的比重为1.27％，1985年为0.87％，1990年为0.62％，1993年为0.85％，1996年为1％左右[6]；1996年，中国城镇居民的人均可支配年收入近5，000元，比1978年增长了3倍，但住房支出的比重甚至低于烟酒饮料支出的比重。在城镇居民的人均总支出中，用于住房的支出仅124元，比购买耐用消费品（162元）、烟酒饮料（168元）、肉类（440元）、服装（324元）的任何一项支出都少。[7]在改革已推行了近20年后的今天，城市公房的房租仍然极低，1996年占支出的比重甚至低于1981年。这就说明，到1996年为止，改革几乎没有触动住宅的福利化政策和体制。

由于公有住宅的房租太低，近年来，大多数家庭都能省下足够的钱用于室内装修，花3至5万元装修一个住宅单元是常事，甚至连花10万元的也不少见。但是，一谈到要提高几十元房租，人人都喊没钱，而私人却能为公有住宅的室内装修花去数万元，这种“怪事”只有在社会主义国家才会出现。公有住宅的房客敢于擅自装修所租之屋，不仅破坏了住房质量，而且侵犯了房东的产权，这在产权清晰的发达国家里是无法想象的，但中国的公有住宅的房东（各单位）却持默许的态度，甚至还有公家出钱帮助住户装修的现象。从这里就可以看出，中国城市里公有住宅的房客，其实早就根据惯例认定，他们一旦入住，就有了约定俗成的永久使用权，否则他们怎么会舍得投资数万元来装修一个使用权不确定的住宅呢？

目前，中国其实已经具备实行真正的公有住宅租赁经营的条件，可以大幅度提高房租了。让城市居民从烟酒、耐用消费品、肉类、服装等支出中，拿出一半（约500元，10％），转用于房租支出，应该是没有问题的；所以，把城镇居民住房支出占居民收入的比重提高到10－15％是完全可能的。目前实行的住房公积金制度就已经提取了个人收入的5％。如果住房支出的比重上升到10％，相当于每平米月租金3元多，则全国房租总收入可在现有基础上增加4倍以上，多筹集住房资金700－1，000亿元；若其中的一半用于维护旧房，另一半用于建设新住宅，则每年可增加0.5亿平方米新住宅、解决500万人的住房需求；若坚持这样的政策，有5－8年就可以解决城市里500万无房户和拥挤户的住房困难。

大幅度提高房租后，就可以做到以租养房、以租建房。这样，首先可用部分房租收入来修建新住宅，这就相当于把从有房户那里征收来的一部分租金转移（再分配）给无房户，从而减轻有房户与缺房户、无房户之间的分配不公的矛盾；其次，还可以用提高房租的部分收入，鼓励部分无房户购买商品房，籍此降低商品房的空置率，促使住房（公房）的经营进入良性循环的运行轨道。

如果实行公有住宅真正的租赁管理，那么，新建住宅可能仍然会有一部分是具有福利性质的分配，但不应保留目前那种各单位各行其事的公房分配。笔者认为，既然分配的是福利性公房，那就应该按照公平原则，即主要按人口分配，而不是按级别、地位或别的什么标准分配。应该在一定范围内按统一标准分房，以便协调有房者与无房者、少房者与多房者之间的利益矛盾。例如，可以实行全市统一分配住房的办法，这样，各机关的公房就应当在全市范围内统一分配，以消除各行政单位之间居住条件上不应有的差异，同时应严格执行公务员居住公房面积的标准，公务员的平均居住水平不应超过全社会的平均居住水平；至于事业、单位，则可视其对财政拨款的依赖程度，或者仍在本单位范围内分房，或者在本行业、部门的范围内分房。

全市统一分房的办法应由市人大或总工会讨论制定，具体做法可有面积法和价值法两种。所谓的面积法，就是除保留一小部分住房给单位领导、中层干部、骨干作个别安排外，把本单位的绝大部分住房按人平均分配，即凡本单位职工及退休职工均有资格分房，从而使分房面积与婚况、年龄脱钩。在按人平均分配等面积的前提下，可依据年龄、工龄、职务、职称、贡献等情况打分，按分值高低确定分配中的楼层、设施、朝向、位置等先后顺序。也就是说，住房面积按人平均分配，但住房质量按年龄、贡献分配。若按人平均分配的面积与实际每套住房的面积有差别，则由多住者向少住者提供经济补偿，这种补偿每年随物价指数调整；也可每1至2年调整一次住房分配，为避免因调整而造成搬家的麻烦，可经协商用经济补偿的办法解决。比如，甲过去是厂长住楼房，乙过去是工人住平房，现在甲的厂长职务由乙接替，则双方应该调换住房；但若双方嫌麻烦也可以不调，可由甲给乙一定的经济补偿。总之，需要制定一个可操作的分房、调房办法。

价值法是首先把本单位所有的住房按市场价（可略低于商品房价）折成总价值，然后按统一的打分标准每个职工的得分值，这一标准可分行业制定，但应体现公平原则，每一分值都可公平地得到同样的住房福利。例如，某单位住房总价值1.2亿元，职工总分数是6，000分，即每分2万元；若某人住房得分为10分，则可分得相当于20万元的住房；这时，他可以给单位交上相当于押金的2万元、而选择一套22万元的房子，也可以只要一套18万元的房子，另外获得2万元资金的使用权（这笔钱由住房超标准者支付，所有权归住房超标者）；他甚至可以完全不要单位的公房，而获取20万元资金的使用权，这笔钱由多住房者或其他住房者支付，他可以用这笔钱到市场上买房，产权归单位，他也可只要这20万元的利息（本金归单位）。这种价值法分房已经有了成功的先例。[8]

「注释

[1]《报》，1998年2月3日。

[2]《北京广播电视报》，1998年3月3日。

[3]每年房价折旧率2％x 房龄25年=房价总折旧率50％；房价总折旧率50％x 每平米住房平均建筑成本价1，450元=按房屋净值的成本价725元；每年工龄优惠12元x 两人合计工龄80年=每平米优惠价960元，房屋出售价=房屋净值每平米725元-每平米优惠价960元=-125元。

[4]《文摘报》，1996年6月23日。

[5]《参考消息》，1998年1月7日。

[6]《经济预测》，1997年第42期，第10页。

第8篇：房改政策范文

任何一个国家公共政策的制定，要适应当今社会的发展，都具有一些建立在共同价值基础上的伦理规范和一些共同的规范性道德标准。随着人类社会文明的发展与进步，人们逐步意识到住房权是公民的基本权利，国家有义务保障个人最基本的居住条件。这不仅是人们追求生存与发展的需要，也是社会实现公平、正义的需要。基于此，本文探讨我国城市住房政策的相关伦理问题，就是探讨公共政策的价值内涵——社会公平实现的问题。

一、城市住房政策是现代政府公共政策的重要组成部分

制定、执行符合特定社会需要的公共政策是现代政府的基本职能。任何一项公共政策都涉及社会地位、财富、机会等价值的权威性分配。一方面，公共政策具有公共性，另一方面，它具有权威性。戴维-伊斯顿在《政治系统》一书中的观点认为，公共政策就是对全社会的价值做有权威的分配。而托马斯·戴伊的观点则认为，凡是政府决定做的或者不做的事情就是公共政策。国内学者对公共政策也有自己的理解。张金马认为，公共政策是政党和政府用以规范、引导有关机构团体和个人行动的准则或指南。学者陈振明的定义为：公共政策是政府、政党及政治团体在特定时期内为实现一定的社会政治、经济文化目标，采取的政治行为或者制定的行为标准，是一系列谋略、措施、办法、方法、条例等的总称。从中外学者对公共政策的理解可以看出，国外学者强调了公共政策的价值性和目的性，而对比中西方学者对公共政策的定义可以看出，国内学者更多的是强调国家权威性，几乎不太涉及公共政策的公共性质。如果说市场是实现现代社会效率价值的基本载体，那么作为具有公共性和权威性的公共政策，必然负载着实现社会公平的基本伦理价值。

城市住房政策作为一种公共政策，不应脱离公共性和价值性，应该保障公民的基本权利，体现公共政策的价值内涵，实现社会公平。同时，保障每个人的基本生存条件都能够得到满足，这样的公平可以说也才是正义的。住房政策作为公共政策应该体现出公共性的特征。而公共政策的“公共性”概念本身就凸显了个人权利的重要。公共政策的核心价值是基于个人权力之上，实质则是体现其政治价值，譬如现代政治价值公平、正义在公共政策中的体现。西方近代社会契约论中论述的现代政治价值及价值理念，强调对政府进行伦理制约，政府制定公共政策的目的不仅是为了自身，更是为了全体公民及公共利益，在这种价值理念的指导下，公共政策的价值就在于能够体现公平、公正的价值追求，保障个人权利的实现。在现实中，虽然价值多元化使得一些现代政治价值的含义不尽相同，然而任何一种公共政策价值体系，如果其精神实质与现代政治价值相背离，则其存在的合法性必然受到质疑。所以说，任何一种公共政策的伦理体系，如果离开了它最基本的现代政治价值，则其“公平、正义”就无从谈起。住房政策过多关注其对经济增长的贡献率，弱化了社会公平需求，就会造成政府制定公共政策缺少权利保障的问题。正是在这个意义上，我们认为从伦理的角度审视城市住房政策问题，其对公平、公正价值的偏离不言而喻。

我们把住房政策理解为政府通过国家公权力制定相应的政策来规范与解决城市居民住房问题的过程。它的实质是通过探讨当今住房政策存在的问题，以及规范城市住房政策来调整与实现各当事人之间的利益关系并进行权威性分配。也就是说，城市住房政策要体现公平、正义的价值追求，以实现对公民权利的有效保障。

二、伦理视角下的我国城市住房政策的变迁

住房政策作为一项公共政策，首先要诉诸的是一些典型的现代政治价值。无论从伦理的层面，还是从公共政策的价值层面，在不同时期，住房政策都会体现出自身的政治价值。

（一）计划时代城市住房的行政分配

1949—1978年，政府为了解决城镇居民的住房需求，建立了城镇职工住房福利分配制度。新中国成立后，学习效仿苏联模式，进行城镇私有住房公有化改革，完全福利化政策。住房问题由政府全面负责，政府通过给单位划拨土地的方式建房解决城镇职工住房问题。这一时期住房政策的特点是“住房共有、低租金使用”。城镇职工所有人的住房问题全部依赖于政府来解决，行政大包大揽。但是，伴随着社会的发展和时代的变迁，国家住房建设发展的总体趋势在不断变化。20世纪50年资超过100亿元，60年代超过75亿元，70年代超过250亿元。城镇居民人口增加的数量远远超过城镇居民住房投资增加的数量。导致城市人均居住面积从1949年的4.5m2下降至1978年的3.6m2。一方面，城镇职工住宅楼破旧不堪，人均住房面积狭小，两代或三代人拥挤在四五十平米的小房子，居住环境比较差，另～方面，单位内部的住房条件存在差异，住房分配过程中甚至出现了权力寻租、以权谋私等现象，造成住房分配人为不合理，其结果是城镇居民的住房并没有因政府的大包大揽而改善，反而是住房分配不公平现象比比皆是，且城镇居民的居住环境也不能令人满意。

按理说，政府通过行政手段，给企事业单位划拨土地，进行基本建设投资，建造住宅楼，解决城镇职工住房问题，是社会主义优越性的体现，人人拥有平等的、公平性的、公正的权力，享受政府提供的福利房分配政策。但是，由于受到我国行政文化传统的影响，公共政策的公平在不经过充分内化的过程中，过分强调国家权威性，尤其是缺乏自由裁量权，使这一时期实施的城镇职工福利房分配政策的公平性大打折扣，再加上受到狭隘的部门保护主义、单位保护主义以及地区保护主义的影响，致使政府实施的城镇职工福利房分配政策不可避免地出现了差异化。

（二）市场取向的城市住房体制变革

伴随着我国城市居民数量的急剧增加，城市居民住房严重短缺。根据资料统计，1977年全国城市居民人均居住面积仅为3.6m2，比解放初期的居住水平还要低，住房难逐渐成为社会关注的焦点。这种状况表明，政府依靠行政手段不能解决我国城镇职工的住房问题。在这种状况下，政府开始对住房政策进行改革。1978年，以城市住宅建设工作会议为标志，开始了我国城镇住房制度改革。住房分配制度的改革也由此引发了一系列的理论和实践探索，可以概括为这样几个不同的阶段：房改探索、提租补贴、公房出售、建立住房公积金以及住房分配货币化等。

第一阶段：1979—1985年，我国城市住房“改革探索”阶段。

1978年，福利性公共住房分配制度逐步转向商品化的住房分配制度，一是通过公共住房商品化政策的出台，体现住房的商品属性；二是兼顾住房商品化和福利化，逐步让居民接受住房政策的变化。1980年4月，邓小平曾就住宅问题发表谈话，“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。……将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴”。为我国城市住房制度改革指明了方向。1984年的《政府工作报告》提出“城镇住宅建设要进一步推进商品化试点，开展房地产经营业务”，基本上确定了住房商品化和市场化的价值取向。

第二阶段：1986—1991年，我国城市住房“提租补贴”阶段。

1986年，国务院成立了“住房制度改革领导小组”和“领导小组办公室”，确定将住房制度和分配制度改革作为今后一个时期住房改革工作的重点。1987年7月，选择烟台、蚌埠、唐山等城市进行“提租发券，空转起步”试点改革，在大幅度提高租金的同时，给予相应的住房补贴政策。1988年，在试点城市工作经验的基础上，印发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，确定了住房改革的总体目标，标志着我国住房分配制度改革进入了“提租补贴”阶段。公房租金从0.08—0.13元/m2提高到1.2元左右。这项改革方案使得价格机制对需求调节的作用得以显现。经过提租改革，出现了单位多占住房者退房，大房换小房和小房换大房等现象，市场机制的作用开始凸显。本文由收集整理

第三阶段：1992—1997年，我国城市住房进入“公积金制度”阶段。

1992年，邓小平南方谈话，确定建立和完善社会主义市场经济体制。城市住房分配制度的市场化改革也日趋明显。同年，国务院制定和颁布了《全民所有制工业企业转换经营机制条例》，对企业住房进行市场化改革，减轻企业社会负担，使企业能卸掉包袱，参与市场化竞争。1994年7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出要建立以中低收入对象为主的经济适用房供应体系和以高收入对象为主的商品房供应体系。1995年，政府推出安居工程，关注中低收入群体的住房利益，保障低收入群体的住房权利。到1997年，住房公积金制度已在全国许多城市普遍建立，住房自有率迅速提高，我国的住房市场体系开始出现端倪。

第四阶段：1998--2003年，我国城市住房进入“货币化”分配阶段。

1998年，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，完善住房商品化、市场化体系，建立多层次的城市住房供应体系，彻底结束了福利分房时代。住房分配走上了市场化轨道，经济适用房制度及廉租房制度也开始建立。2003年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提出，房地产业是国民经济的支柱产业，要求调整住房供应结构，加快商品住房发展，逐步实现多数人购买或承租普通住房。自此之后，房地产市场高速发展，住房价格上涨过快，尽管政府采取各种措施对住房市场进行供需双向调节，力图减少住房政策异变带来的负面效应，但收效甚微。从这一阶段的城市住房政策的变化分析，在我国社会体制转型过程中，城市住房政策在总体上发生了根本性转变。

第五阶段：2003年至今，加强宏观调控，建立与强化住房保障制度阶段。

针对房地产市场过热、房价飞涨的现象，2005年，国务院先后出台了《关于切实稳定住宅价格的通知》和《对房地产行业调控的八点意见》，并称“新老国八条”，开始对楼市进行宏观调控。至2007年，政府注意到房地产需求旺盛的关键环节在于银行贷款，采取了差别化的住房信贷政策，作为对房地产的主要调控政策，使得房地产市场出现了明显调整。但通过事后分析发现，导致这次市场调整的原因除了政策作用外，国际金融危机的影响也是重要因素。2005--2008年，各收入群体解决住房的主要途径只有商品房一种选择，既忽视了中低收入及以下家庭的住房问题，也没有考虑到全体居民的利益，政府将城市居民住房纳入经济发展，增加gdp总量的格局之中。由此可见，住房分配制度市场化形成以后，城市住房政策逐步转变成为一项经济政策，背离了作为公共政策的核心价值取向。

然而，我国城市现有的住房政策由于过度重视对经济增长的贡献率，忽视公共利益，背离了住房制度改革的公平价值，没有能够满足社会公众对改善住房权的需求，从而带来一系列负面效应。

（三）住房政策变化中的伦理问题

在1978年实施住房制度改革之前，住房一直被视为一种福利政策，以实物方式近似无偿地分配给城市职工使用。由于城市居民对住房的需求基本不受支付能力的制约，20世纪80年代以来，城镇居民人人申请住房，似乎是公平的、平等的，但其实存在着明显的差别。比如，有人要，能得到房；有人要，得不到房；有人占据三五套住房，有人老少三代同居一室。非但如此，在统收统支的计划经济体制下，各企事业单位可供分配的住房数量主要取决于住宅建设资金的多寡，而各单位的住宅建设资金的数量取决于各级政府的财政拨款。由于政府拨给不同单位的住宅建设资金差距较大，也造成了职工住房苦乐不均，既有悖于政府实行城镇职工福利住房政策的初衷，又有失公平、合理的城镇职工住房分配制度。

住房政策的市场化使得住房政策只是关注住房政策的经济效应，而弱化了社会公平需要，社会财富在房价的驱动下不断向富人聚集，从而加剧贫富分化的程度。据统计，2000--2009年，我国基尼系数突破0.4的警戒线，从0.412逐步增大到0.458，不同群体的收入差距不断拉大，2008--2009年，20%的最低收入者、20%的中等偏下收入者和20%的中等收入者的房价收入比都高于同期全国平均房价收入比，特别是最低收入者的房价收入比达到20：1左右，也就是说，这部分人要花20年时间来购买一套商品住宅。与最低收入者形成鲜明对比的是最高收入者，这部分人群平均只要3—5年时间就可以购买一套商品住宅。在此种状况下，富人占有大量的住房资源，而这些住房资源往往是空置的，出现了严重的浪费，不仅造成了住房资源分配实际上的无效率和不公平，而且与建设节约型社会也是背道而驰的。在住房市场化政策的影响下，公共政策的公平价值严重缺失，一方面，政府、社会只注重当前利益，导致住房政策的分配偏重于富人住房水平的改善，而忽视了弱势群体的利益，公共政策的服务对象发生错位，进而出现很多负面效应，造成社会贫富差距逐步增大，给社会稳定带来问题；另一方面，政府、社会只注重于当代人的利益，而忽视了后代人的利益，剥夺了后代人与当代人平等享有住房资源的权利，这对后代人来说，是不公平、不合理的，造成了代与代之间的不公平。

住房政策的市场化改革，政府财政拨款并没有取消。1995年，我国政府对房地产业的财政预算为62.3亿元，2010年，增加到774.8亿元，15年间增加了712.5亿元。住房分配不公平还体现在各级财政拨款的差异，单位可供分配的住房数量主要取决于住宅建设资金的多少及政府的财政拨款，这也造成了职工在住房问题上的分配不均，有悖于政府住房政策的公平标准。这是住房分配制度改革没有预料到的一个后果。

三、和谐社会建设中城市住房公共政策的伦理回归

公共政策的伦理缺位是指在公共政策中蕴含的自由与权利、民主与法治、正义与公平、责任与服务等的伦理价值没有在政策中充分体现，公共政策中的某些伦理、道德的要求没有到位，从而造成政策伦理缺失，如地方政府为了弥补税收不足，将土地出让视为其“第二财政”，扭曲了政府的政策导向，造成政府信任缺失。而公民参与渠道不畅，信息传递“失真”，更难以反映公民的真实意愿，进而导致公共政策的公平价值受到挑战。中央对这些问题有着比较清醒的认识和判断，在构建和谐社会的过程中，出台了一系列政策，实现着城市住房政策向公共政策的伦理回归。在今后的城市住房公共政策改革中，必须进一步体现社会公平正义的原则，实现改革发展成果由人民共享。为了实现这一目标，以下几个方面的问题必须受到关注。

（一）始终关注利益的公平分配，实现公共政策价值追求

罗尔斯认为，公平、正义实质上是一个社会的基本结构问题，是一个社会合理分配权利和价值的基本原则。住房政策追求的价值本应是对社会期望的适当回应，在其制定过程中应当体现公平、正义的价值取向，同时考虑到住房政策所带来的一系列社会问题，公平分配社会财富。对于公共政策来讲，因政府对社会公共事务的管理，手中掌握着巨大的权力，享有对社会资源的支配权，且由于权力本身的扩张性，公共政策存在着恣意的可能性，因而现代社会需要对这种权力进行适当限制，尤其是公共政策所做出的具体决定直接针对特定的个体，其决定势必直接影响到个体权利。所以说，在不同的社会历史条件下，利益分配应按照不同原则和方式进行。当人们的利益关系得到满足或者包含的一切合理要求有实现的可能性时，人们就会感觉到公正；当人们的利益关系能够成为推动社会进步和促进社会和谐的动力时，这种政策在客观上也就实现了公共政策的公平、正义。因此，应发挥住房政策及其土地资源的引导、分配、协调和控制等功能，使政策对住房市场的利益调整与协调机制能够发挥应有的作用。

（二）培育公民的公共伦理，完善公众参与机制

公民伦理是以民主参与、多元融合与平等商谈为特征的现代公民社会的产物。以实现社会公平、正义作为目标，以现代政治国家为背景和基础的一种公共生活中的伦理规范。它是人们在公共生活或公共交往中提出的那些有效性要求。随着公共利益外延的不断扩大，公众政治参与日益成为行政决策实现公共利益的基础。因此，要保证和实现住房政策的公共性，在保障和实现公共利益价值取向的同时，还须有效提升住房政策决策过程中的民主参与，使社会公众逐步融入政策过程中，保证住房政策符合全体公众的价值追求，这既是住房政策公共性得以实现的根本保障，同时也是培养公民伦理的有效途径。根据目前我国的国情，公民参与意识不强，多元参与机制不健全，参与渠道不顺畅，因此政府和社会应积极培育全体公民的参与意识，保障公民的知情权与话语权，并且建立低收入群体的政策参与保障机制，让全体公民能够通过更多更灵活的方式，参与到政策的制定、实施与评估过程中，这既是住房政策公共性价值的体现，同时也保障了全体公民参政、议政、监督政策的实现。

第9篇：房改政策范文

【关键词】住房；保障住房政策；评价；研究

住房是人类社会生存、发展所必需的基本生活需要，是人类生存的基本要求。居住问题对于所有国家来说，都是一个非常重要的社会经济问题，它关系到人民群众的安居乐业和社会稳定和谐，健康发展，“居者有其屋”是各国政府为之奋斗的重要目标，实现“每人都享有适当的住房”，是党领导全国人民构建和谐社会的重要意义。近些年，房价一路高攀远远超出了人们收入的增长水平，严重影响了国计民生，对构建和谐社会和全面建设小康社会带来严峻的挑战。1998年，中国开始实行住房分配货币化改革，停止福利住房分配。这一改革的纲领性文件――国务院1998年23号文件中，第一次提出在全国范围内建立新的保障性住房供应体系，这一体系包括高收入者购买和租住商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个层次。

一、太原市住房保障主要政策评述

1、关于棚户区改造的政策

保障性住房统筹方案除了要安排廉租住房、经济适用住房、普通商品住房的建设外，还要关注棚户区改造和危房改造的问题，要适当建设公共租赁住房，解决“夹心层”的住房问题；要把棚户区改造与危旧房整治和历史文化街区、文物古迹保护结合起来，旧住宅区整治与有保留价值的建筑，主要进行房屋维修、配套设施完善，环境整治和建筑节能改造，严防大拆大建。并与城市规划、土地利用总体规划、城市基础设施建设、社会事业发展、生态环境保护、节约资源以及产业结构调整相结合，坚持统筹规划、合理布局、因地制宜、综合开发的原则，有计划有步骤地组织实施。

2、关于廉租房政策

廉租住房保障对象为低收入住房困难家庭。申请廉租住房保障的家庭应当符合以下条件：家庭成员应当具有本市市区城镇户口，且其中1人在太原市居住5年以上、其他家庭成员居住两年以上的；符合太原市政府确定的低收入和住房困难标准的；家庭成员之间有法定赡养、抚养或扶养关系的；在房改过程中，未购买过房或未享受过购房补贴的；在城市拆迁过程中未享受过货币补偿安置的；申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产的；未享受过购买解困房、安居房、经济适用住房、单位内部集资建房等购房优惠政策的家庭。

二、太原市住房保障政策绩效评价

保障性住房的实施对经济增长有了显著的驱动力，房地产业与其他众多产业密切相关，住房的投资和消费能够有效带动经济增长。经济适用住房相对低廉的价格使得中低收入家庭的住房支付能力显著提高，以一套80平方米的经济适用住房为例，其价格可能比周边等面积商品房低30%。在经济适用住房价格的调节下，太原市整体商品住房平均价格水平也有所下降事实上，经济适用住房和普通商品房的差价可以看作是政府给购买者的补贴。所以，在运用保障性住房政策的前后，我市的住房状况发生了巨大的变化，从公平性考虑，满足了很多中低收入者的住房需求，替弱势群体解决了居住问题，缩小了两极分化，消除了很多社会问题的隐患；从效率性考虑，经济适用房的大量涌入，抑制了房价的盲目上涨，在政府给予补贴的同时，开发商得到了很高的经济效益。住房保障政策的积极运用，使得创建和谐社会得到更好的完善。

三、完善太原市住房保障政策的改进建议

1、建立良好的激励机制，加强政府监管。

为了体现社会公平，政府必须履行这些市场无法完成的功能。首先，要解决政府管制缺位的问题。在具体操作的过程中，体现为选择性激励机制的配套建立。解决了如何激励政府加强监管之后，还需要考虑政府如何监管能有效激励开发商和个人的行为。在考虑各方的需求基础上，建立相应的激励机制来增强对经济适用房的销售对象的监管，才能保证控制销售对象的政策规定有效的落实，从而使经济适用房真正起到社会保障的作用。

2、完善保障性住房的产权结构，引入合理的退出机制

对于暂时没有能力支付保障性住房款而末来收入预期较好的家庭，考虑售租结合，可以将自己居住的旧房屋委托专门的机构按照市场价格出租，而租赁按政府制定价格的经济适用房，由政府暂时拥有产权，以租代售。待时机成熟时，租户可享有优先购买权。对经济条件改善较明显的家庭，应设定合理的退出机制，鼓励其退出保障房的补贴范围，使保障房资产更具活力。

太原市的保障性住房政策短短发展了十几年，时间虽短，但我们取得的成绩的是有目共睹的，但是，目前保障性住房的供应量还很低，很多政策还未落实，城镇居民住房保障政策还不能从根本上解决居民的住房问题，亟待完善。借鉴国内外的经验，通过对国外住房保障政策的分析，归纳出对我市保障性住房政策的启示：（1）制定完善的法律制度，提高全民的普法意识。完备的法律制度是保障性住房政策实施的有力保证。（2）保障性住房政策是动态发展的。政府应当根据经济发展的不同时期和住房发展的不同阶段来确定、调整保障性住房政策，与时俱进。（3）政府要适度干预，加强监管。政府对保障性住房的政策调整不能过多的干预住房市场资源配置的基础性作用，住房市场与政府与参与各部门在住房建设上应有分工，各负其责。

保障性住房政策是以市场化运作实现社会福利的一项举措，它从无谋利目的开始，又以有谋利目的结束，政府行为与市场行为矛盾地交互在一起，并贯彻于始终。而政策的评价恰恰是对政策出台的一种依据，政策执行的保障，政策结果的考评。尤其是保障性住房政策的评价，取之于民用之于民，为政府搭建一个科学的测量平台，为百姓生活填补一项安全措施。

参考文献：

[1]王薇.住房制度改革，1999

[2]陈庆云.公共政策分析（第二版），2011