外卖行业调查报告精选(九篇)

第1篇：外卖行业调查报告范文

现将《市拍卖市场联合专项整治工作方案》印发你们，请认真组织实施。

为规范拍卖市场秩序，打击各种违法拍卖行为，营造公平竞争、诚实守信的行业发展环境，保护拍卖活动各方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》、《拍卖管理办法》、《拍卖监督管理暂行办法》、《省拍卖市场管理规定》等有关法律法规规定，市政府决定于年月至月在全市范围内开展拍卖市场联合专项整治工作，特制定以下工作方案。

一、组织领导

市拍卖市场联合专项整治工作在市政府统一领导下，由市工商局牵头，市商务局、公安局、监察局、文化局、物价局等部门配合，联合成立专项整治工作机构组织实施。

二、工作目标

（一）通过规范整治，使拍卖活动各方当事人自律意识得到较大提升，拍卖活动的开展更加规范、有序。

（二）通过查处情节严重、社会反映强烈的拍卖违法案件，以点带面，力促拍卖市场健康、正常发展。

（三）通过专项整治，进一步提高各职能部门对拍卖市场的监管水平，建立拍卖市场监管长效机制。

三、工作安排

（一）第一阶段（年月1日—30日）：宣传发动和自查阶段。

各级工商机关和商务部门要对本区域内拍卖企业的审批和登记情况进行调查摸底，建立完善拍卖企业档案，包括企业名称、注册资本、拍卖师名单等基本情况。相关职能部门要切实加强宣传教育，通过新闻媒体报道、召开拍卖企业座谈会、走访指导等形式，广泛宣传相关法律、法规和规章，倡导规范经营、诚信拍卖，提升拍卖活动各方当事人的自律意识，为规范整治、加强监管营造良好氛围。

各拍卖企业要结合实际，对照《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》、《拍卖管理办法》、《拍卖监督管理暂行办法》、《省拍卖市场管理规定》等相关法律法规，认真查找自身存在的问题和差距，提出整改措施，形成自查报告于6月10日前报所在地工商局和商务局。

（二）第二阶段（年月1日—月31日）：专项整治阶段。

1．加强日常监督检查。各级各部门要通过拍卖备案、现场监管、处理举报投诉等手段，实现拍卖活动全过程监管。规范拍卖公告和拍卖标的展示，对拍卖公告的内容、时间、方式加强审核，维护拍卖公开原则。加强对拍卖企业的检查，重点查看拍卖企业历史资料、统计报表、拍卖公告、拍卖成交确认书、企业制度建立及人员资质等情况。加强拍卖备案工作，杜绝不办理拍卖备案、拍前办理备案拍后不办理备案、拖延办理拍卖备案等不依法办理拍卖备案的行为。加强对拍卖现场的监管，重点加强对有举报投诉的拍卖活动、参与人数众多的拍卖活动、大宗国有资产拍卖活动、在本地有重大影响的拍卖活动和其他有违法嫌疑的拍卖活动的监督管理，及时纠正拍卖活动中的违法行为。对拍卖现场中出现的民事争议或属于其他部门监管职责的问题应予以恰当指导、处理，确保实施现场监管不干扰拍卖活动的正常进行。

2．加大拍卖违法行为查处力度。各级各部门要下大力气查处拍卖市场违法行为，对拍卖企业的违规违法行为坚决予以查处，力争通过查处一批情节严重、社会反映强烈的拍卖违法案件，达到警示教育的作用。对在拍卖活动中涉嫌犯罪的，要及时移交司法机关，对国家机关及工作人员涉嫌违纪的，监察部门要及时介入，严肃处理。

3．突出违法行为查处重点，确保专项整治取得实效。要重点加强对各类常见违规违法行为的查处力度，规范拍卖市场秩序。如：相关国家机关、国有企事业单位、社会团体违法拍卖公告（广告）、竞价公告、拍卖信息、竞价信息，违法举办拍卖活动的行为；拍卖企业采用财物或者其他手段进行贿赂以争揽业务的；不经拍卖程序处分拍卖标的；违规拍卖公告，诱导或阻扰竞买人参与竞争；拍卖企业及其工作人员以竞买人身份参与本公司组织的拍卖会并举牌应价；在自己组织的拍卖活动中拍卖本公司物品或者财产权利；故意隐瞒拍卖标的的真伪或瑕疵，给买受人造成损害的；拍卖企业及其工作人员与竞买人恶意串通，给委托人或买受人造成损害的；在自己的拍卖活动中，采取恶意抬价或压价的方式给其他竞买人或买受人造成损失的；采用恶意降低佣金比例或低于拍卖成本收取佣金，甚至不收取佣金（义拍除外）等不正当竞争行为的；拍卖企业未经批准，擅自出租、转让拍卖经营权的；雇用未依法注册的拍卖师或者其他人员充任拍卖师主持拍卖活动，雇用未与拍卖企业签订聘用合同的拍卖师主持拍卖活动的；擅自到异地挂牌或未经批准设立办事机构开展经营活动的；拍卖国家禁止买卖的物品或者财产权利的；开展拍卖活动不依法到工商机关办理备案的；其他法律法规禁止的拍卖违法行为。

（三）第三阶段（年月1日—30日）：总结阶段。

各级各部门要对拍卖监管经验及时进行总结，进一步完善拍卖监管工作机制，巩固整治工作成果，使拍卖监管水平得到实质性提升，实现日常监管和长效监管的统一。

市级有关部门将组成联合检查组到有关区、县对拍卖专项整治工作进行检查，采取走访调查、听取汇报、召开片区座谈会等方式，重点抽查问题突出、各方反映较多的企业，并听取相关部门、机构和拍卖企业的意见和建议。

四、工作要求

（一）高度重视，精心组织。各级各部门要高度重视此次拍卖专项整治工作，制定切实可行的工作方案，确保专项整治工作收到实效。

第2篇：外卖行业调查报告范文

小学生调查报告

1.问题的提出

我们班有好几个同学都戴上了小眼镜，看着他们的样子，我真替他们难过，现在都近视了，往后学习，生活，工作肯定会

不方便的。可他们确无奈地常开玩笑说：我们是眼镜蛇，很值得研究。于是我决定给还没有近视的同学一些帮助，预

防近视。

2.调查方法

1.看有关的书籍和报刊。

2.上网浏览。

3.防问，了解学校同学的近视状况，以及近三年同学视力不良的发展造势

3调查情况和资料整理

1.近视的原因：在车箱里看书;在阳光下看书;在床上趴着躺着看书;长时间看电视或玩电脑;看书写字离书本太近了。

2.正确做法：1.胸离桌子一拳，笔尖离手一寸，眼睛离桌子一尺。坚持每天做眼保健操。写字时，心要静，人要坐正，脚

放平。 2.多到外面去看看，不要用脏手擦眼睛，眼睛疲鍵的时候多看看远方一些绿色的东西，注意让眼睛休息。

4.结论

如果大家不想近视的话，就按照我的方式去做，这样我们就不会戴上小眼镜了。让我们都能拥有一双明亮的眼睛。

小学生调查报告

一 问题的提出。

最近，同学们有个别的缺作业，，且考试有不及格现象。我们的同学准备对本班学生完成作业和进行课外学习情况分析展开调查。

二 调查方法。

1走访同学本人。

2 走访周围的同学。

三 调查情况整理。

姓名 情况 原因 作业完成情况

李Xx 优秀 上课注意听 认真完成

勤学好问

李xx 优秀 上课注意听 认真完成

多看课外书

李xx 差 上课不注意听讲 不按时完成

信息渠道 走访同学

四 结论。

1 因为同学们的自制力很差，如果不及时管教，会产生一种不想写作业的心理。所以做家长的要及时管教。

2 作为一个学生，只有老师家长的管教是不够的，还要靠自己。做作业是为了巩固当天学的新知识。小学生学得快，忘得快，如不及时巩固，就会忘掉。做了作业，才会使你对刚学过的知识加深印象，所以，做作业并非无用。

3 此外，学生应养成良好的时间观念，应先把作业写完，再玩一些其他的东西放松一下，但不能耽误学习。

小学生调查报告

原来我们家小区门口有一条清清的小河，每天成群结队的鱼儿在那里嬉戏跳舞，清清的河水，欢快的鱼儿，我们陶醉其中。

但是，最近我却发现小河没有那么清澈了，还有很多小鱼都死了，河里有好多垃圾，我有些怀疑，因此，对小河的污染进行了调查。

调查

我观察了周围的环境，植物生长得很茂密，我排除了自然灾害的可能性，可水中的死鱼非常多，垃圾也不少。这样，就只能是人为造成的。

分析

1小河附近有一道公路，那里每天都有很多车辆通过。

2附近还有很多商贩在卖小吃。

3还有许多饭馆，小吃店和果汁店。

4我们看到了两个污水排放管道。

结论

1有很多人往小河里扔垃圾，吐痰，小鱼吃后，导致食物中毒而死亡。

2由于有污水排放到河里，有的鱼是直接喝了污水被毒死。

这些信息告诉我，小河污染都是人为造成的，看着清澈见底的小河变成了臭水沟，难道我们没有责任吗?

建议

河道是我们大家的，让我们拉起手来，不要为了个人方便而污染小河，我们应该自觉做到保护我们的小河，让我们的环境变得更加每好与和谐。

小学生调查报告

今天我走出家门，在大街上看到了一些与我们城市极其不相称的现象，大街上卫生状况相当差，还有许多人随地吐痰，乱扔果皮纸屑，针对这种情况我做了一个小小的调查。我发觉现在的长沙城其实很美丽，干净整齐的五一绿化广场，雄壮挺拔的长沙城标电视塔，闻名全国的岳麓公园和烈士公园。有这么美丽的长沙人们都引以自豪，在火车站我随意的问了一些过往行人，问他们对随地吐痰这种行为的看法，大伙都觉得是不文明行为，可有些人却就是不能自觉遵守社会公德，爱护我们生存的环境，

在五一绿化广场，我又看到有许多小朋友认真的将广场上的果皮纸屑捡起来扔到果皮箱里。我不由得想：为什么小朋友都知道要讲卫生，要保护我们生存的环境，而那些已经长大的叔叔阿姨们却不懂得这一基本的文明公德呢?

据了解，年轻一代比年长的一代要重视环境保护，特别是小学生，在老师的教导下都认识到了环境对人类的重要。我相信有了小朋友的环保意识，地球的未来大有希望!

小学生调查报告

刚到菜市场，呈现在我眼前的是一片热闹的叫卖场景。买菜的、卖菜的，过往的人流、车流穿梭不息，好不热闹，这些叫喊声伴着来往车辆的喇叭声，人们讨价还价声、笑声，构成了一曲奇特的交响乐。

菜市场里菜品比较齐全，还划分了菜类的区域。一些绿油油、红澄澄的各种新鲜蔬菜整齐地排放在台面上，比起以前那凌乱的菜场强多了。但是在这次的调查中，我要说的是：菜市场的地面卫生可不咋地，到处都是污水、烂菜垃圾，还有那溢出来的养鱼水与地上的垃圾混合在一起，更是臭不可闻。我想这么脏的市场谁都不愿意多逛，更是不情愿来的。

我真希望今后卖菜的人们都有一个实物净化机，可以将垃圾处理成能够直接利用的肥料，这样又能美化菜市场的环境，那不是一举多得吗?但愿在不久的将来能够实现这一愿望，也许正等待着我们去实现、去发明、去创造

小学生调查报告

近来，有不少同学经常在学校附近的小卖部买零食，导致同学们放学后经常在校外逗留。我对零食产生了极大的兴趣，就调查一下。

第3篇：外卖行业调查报告范文

小学生调查报告

今天我走出家门，在大街上看到了一些与我们城市极其不相称的现象，大街上卫生状况相当差，还有许多人随地吐痰，乱扔果皮纸屑，针对这种情况我做了一个小小的调查。我发觉现在的长沙城其实很美丽，干净整齐的五一绿化广场，雄壮挺拔的长沙城标电视塔，闻名全国的岳麓公园和烈士公园。有这么美丽的长沙人们都引以自豪，在火车站我随意的问了一些过往行人，问他们对随地吐痰这种行为的看法，大伙都觉得是不文明行为，可有些人却就是不能自觉遵守社会公德，爱护我们生存的环境，

在五一绿化广场，我又看到有许多小朋友认真的将广场上的果皮纸屑捡起来扔到果皮箱里。我不由得想：为什么小朋友都知道要讲卫生，要保护我们生存的环境，而那些已经长大的叔叔阿姨们却不懂得这一基本的文明公德呢?

据了解，年轻一代比年长的一代要重视环境保护，特别是小学生，在老师的教导下都认识到了环境对人类的重要。我相信有了小朋友的环保意识，地球的未来大有希望!

小学生调查报告

刚到菜市场，呈现在我眼前的是一片热闹的叫卖场景。买菜的、卖菜的，过往的人流、车流穿梭不息，好不热闹，这些叫喊声伴着来往车辆的喇叭声，人们讨价还价声、笑声，构成了一曲奇特的交响乐。

菜市场里菜品比较齐全，还划分了菜类的区域。一些绿油油、红澄澄的各种新鲜蔬菜整齐地排放在台面上，比起以前那凌乱的菜场强多了。但是在这次的调查中，我要说的是：菜市场的地面卫生可不咋地，到处都是污水、烂菜垃圾，还有那溢出来的养鱼水与地上的垃圾混合在一起，更是臭不可闻。我想这么脏的市场谁都不愿意多逛，更是不情愿来的。

我真希望今后卖菜的人们都有一个实物净化机，可以将垃圾处理成能够直接利用的肥料，这样又能美化菜市场的环境，那不是一举多得吗?但愿在不久的将来能够实现这一愿望，也许正等待着我们去实现、去发明、去创造

小学生调查报告

近来，有不少同学经常在学校附近的小卖部买零食，导致同学们放学后经常在校外逗留。我对零食产生了极大的兴趣，就调查一下。

为了调查清楚，我特意到校门口的小卖部走了一遭，结果发现，小卖部的零食主要分成几类：1、油辣棒类;2、煎炸类;3、薯片类等。其中有五毛的和一元的，其中五毛的最多，但十分不卫生，特别是油辣棒，抓一包在手上都有许多油渗透出来，再仔细一看，每根油辣棒上都有许多细盐。就算这样，也有许多同学围在校门口买这买那。据统计，我班有1/5的同学买零食，买的这些零食还有两类：糖类和饼干类。糖类是最干净的了，可同学不太喜欢糖，自己知道这些零食有害身体健康，还 偏向虎山行。有的同学几乎每天都能在小卖部看到他的身影。

最后，我希望同学们不要再外面的小卖部买那些来路不明的零食，爱护自己吧，别以自己的生命做赌注，去赌一场不可能赢的游戏吧!

小学生调查报告

1.问题的提出

我们班有好几个同学都戴上了小眼镜，看着他们的样子，我真替他们难过，现在都近视了，往后学习，生活，工作肯定会

不方便的。可他们确无奈地常开玩笑说：我们是眼镜蛇，很值得研究。于是我决定给还没有近视的同学一些帮助，预

防近视。

2.调查方法

1.看有关的书籍和报刊。

2.上网浏览。

3.防问，了解学校同学的近视状况，以及近三年同学视力不良的发展造势

3调查情况和资料整理

1.近视的原因：在车箱里看书;在阳光下看书;在床上趴着躺着看书;长时间看电视或玩电脑;看书写字离书本太近了。

2.正确做法：1.胸离桌子一拳，笔尖离手一寸，眼睛离桌子一尺。坚持每天做眼保健操。写字时，心要静，人要坐正，脚

放平。 2.多到外面去看看，不要用脏手擦眼睛，眼睛疲鍵的时候多看看远方一些绿色的东西，注意让眼睛休息。

4.结论

如果大家不想近视的话，就按照我的方式去做，这样我们就不会戴上小眼镜了。让我们都能拥有一双明亮的眼睛。

小学生调查报告

一 问题的提出。

最近，同学们有个别的缺作业，，且考试有不及格现象。我们的同学准备对本班学生完成作业和进行课外学习情况分析展开调查。

二 调查方法。

1走访同学本人。

2 走访周围的同学。

三 调查情况整理。

姓名 情况 原因 作业完成情况

李Xx 优秀 上课注意听 认真完成

勤学好问

李xx 优秀 上课注意听 认真完成

多看课外书

李xx 差 上课不注意听讲 不按时完成

信息渠道 走访同学

四 结论。

1 因为同学们的自制力很差，如果不及时管教，会产生一种不想写作业的心理。所以做家长的要及时管教。

2 作为一个学生，只有老师家长的管教是不够的，还要靠自己。做作业是为了巩固当天学的新知识。小学生学得快，忘得快，如不及时巩固，就会忘掉。做了作业，才会使你对刚学过的知识加深印象，所以，做作业并非无用。

3 此外，学生应养成良好的时间观念，应先把作业写完，再玩一些其他的东西放松一下，但不能耽误学习。

小学生调查报告

原来我们家小区门口有一条清清的小河，每天成群结队的鱼儿在那里嬉戏跳舞，清清的河水，欢快的鱼儿，我们陶醉其中。

但是，最近我却发现小河没有那么清澈了，还有很多小鱼都死了，河里有好多垃圾，我有些怀疑，因此，对小河的污染进行了调查。

调查

我观察了周围的环境，植物生长得很茂密，我排除了自然灾害的可能性，可水中的死鱼非常多，垃圾也不少。这样，就只能是人为造成的。

分析

1小河附近有一道公路，那里每天都有很多车辆通过。

2附近还有很多商贩在卖小吃。

3还有许多饭馆，小吃店和果汁店。

4我们看到了两个污水排放管道。

结论

1有很多人往小河里扔垃圾，吐痰，小鱼吃后，导致食物中毒而死亡。

2由于有污水排放到河里，有的鱼是直接喝了污水被毒死。

这些信息告诉我，小河污染都是人为造成的，看着清澈见底的小河变成了臭水沟，难道我们没有责任吗?

第4篇：外卖行业调查报告范文

一、抵税财物用于抵缴查补欠税的账务处理

企业正常经营中所产生的应交税金在业务发生时就直接计入“应交税费”, 而查补税款只有在企业收到税务机关的税务处理决定书时, 才将这部分金额记入“应交税费”。为了区分查补税款与企业正常经营活动中的应纳税款, 笔者建议增设应交税费的二级明细科目“查补税款”, 三级明细科目仍按各类税种设置。

(一) 用于抵缴本年度查补欠税的账务处理又分以下几种情况:

一是收到税务机关的税务处理决定书和税务行政处罚决定书时, 根据应查补税款的内容记入“管理费用”、“营业税金及附加”、“固定资产”等, 即借记“管理费用”(或: 营业税金及附加)等, 贷记“应交税费――查补税款(明细科目) ”。

二是根据税务行政处罚决定书确认应支付的滞纳金和罚款,借记“营业外支出――税收滞纳金”、“营业外支出――税收罚款”,贷记“其他应付款――税务机关”。

三是税务机关扣押、查封货物时, 借方记入“ 抵税财物”科目, 贷方减少相应的资产, 如库存商品或固定资产等, 即借记“抵税财物”, 贷记相应资产科目; 如果扣押、查封的财物仍然放在企业, 在尚未拍卖、变卖前, 企业还应在备查簿中登记。

四是税务机关拍卖变卖抵税财物时, 对被执行人下达拍卖(变卖) 抵税财物决定书和税务事项通知书, 并按规定结算价款。《抵税财物拍卖、变卖试行办法》第26 条规定, 以拍卖、变卖收入抵缴未缴的税款、滞纳金和支付相关费用时按照下列顺序进行:

(1) 以拍卖、变卖所得首先支付应由被执行人依法承担的扣押、查封、保管以及拍卖、变卖过程中的费用, 即借记“管理费用”, 贷记“应收账款――税务机关”。(2) 拍卖、变卖所得支付有关费用后抵缴未缴的税款、滞纳金, 并按规定抵缴罚款。借记“应交税费――查补税款(明细科目) ”、“其他应付款――税务机关”, 贷记“应收账款――税务机关”。(3) 拍卖、变卖所得不足抵缴税款、滞纳金的, 企业以银行存款补付。借记“应交税费――查补税款(明细科目) ”、“其他应付款――税务机关”, 贷记“银行存款”。拍卖、变卖所得不足抵缴税款、滞纳金, 企业又无力支付, 税务机关应当继续追缴。如果拍卖、变卖所得支付相关费用及税款后仍有余额,税务机关应当自办理入库手续之日起3 个工作日内退还被执行人。纳税人应借记“银行存款”, 贷记“应收账款――税务机关”。(4) 《抵税财物拍卖、变卖试行办法》第6 条规定, 税务机关应当通知被执行人将拍卖、变卖全部收入计入当期销售收入并在当期申报缴纳各种应纳税款。抵税财产可能是库存商品, 也可能是原材料或固定资产等, 因此对于拍卖、变卖产生的收入应分别记入“主营业务收入”、“其他业务收入”、“固定资产清理”等科目。借记“应收账款――税务机关”, 贷记“主营业务收入――抵税财物收入”等、“应交税费――应交增值税(销项税额) ”。结转已拍卖、变卖财物的成本时, 借记“主营业务成本”等, 贷记“抵税财物”。如果被执行人在拍卖、变卖成交前缴清了税款、滞纳金, 税务机关应当终止拍卖或者变卖活动, 将商品、货物或其他财产退还被执行人, 扣押、查封、保管以及拍卖或者变卖已经产生的费用由被执行人承担。

(二) 用于抵缴以前年度查补欠税的账务处理当税务机关对企业以前年度的经济业务, 尤其是对企业的损益情况进行检查时,若发现企业多计或少计费用、收入, 则应对这些项目进行调整。但由于以前年度利润已经结清, 并进行了分配, 不能再对其进行账目调整, 所以, 要对这些项目影响利润分配的数额调整计入本年度,在会计上设置“以前年度损益调整”科目进行处理。

收到税务机关的税务处理决定书和税务行政处罚决定书时,应根据其内容借记“以前年度损益调整”, 贷记“应交税费――查补税款(明细科目) ”。根据税务行政处罚决定书确认应该支付的滞纳金和罚款时, 借记“ 以前年度损益调整”, 贷记“ 其他应付款――税务机关(滞纳金) ”、“ 其他应付款――税务机关(罚款) ”。发出抵税财物以及用拍卖变卖所得支付查补税款与滞纳金时, 其会计处理与第一种情况中的三、四相同。将“以前年度损益调整”科目余额转入“利润分配”科目, 借记“利润分配――未分配利润”, 贷记“以前年度损益调整”。

二、抵税财物用于抵缴其他欠税的账务处理

根据国家税务总局令第9 号《欠税公告办法(试行) 》的规定, 欠税除了上述的查补税款外, 还包括以下欠税: 办理纳税申报后, 纳税人未在税款缴纳期限内缴纳的税款; 经批准延期缴纳的税款期限已满, 纳税人未在税款缴纳期限内缴纳的税款; 税务机关根据《税收征管法》第27 条、第35 条核定纳税人的应纳税额, 纳税人未在税款缴纳期限内缴纳的税款; 纳税人的其他未在税款缴纳期限内缴纳的税款。

无论是哪种原因形成的欠缴税款, 企业在账务处理中都应记入“应交税费――明细科目”的贷方, 因此当用拍卖、变卖抵税财物所得实际抵缴其他欠税时直接借记“应交税费――明细科目”,贷记“应收账款――税务机关”; 当拍卖、变卖所得不足抵缴税款、滞纳金的, 企业以银行存款补付, 借记“应交税费――明细科目”,贷记“银行存款”。

税务机关扣押、查封货物以及用拍卖、变卖所得支付各项费用、核算拍卖或变卖收入时, 会计处理与查补本年度税款抵税财物的处理相同。

三、抵税财物在财务会计报告中的列示

首先应将“抵税财物”作为存货项目列示在资产负债表中。抵税财物是被税务机关依法实施税收强制执行而扣押、查封的,或者按照规定应强制执行的已设置纳税担保物权的财物, 尽管其不能用于企业的正常经营活动, 但所有权仍然属于企业。通过抵税财物的拍卖、变卖或变价处理, 可以抵缴应缴税款, 虽然没有实质的经济利益流入, 但导致企业负债的减少, 同样符合资产的定义和资产的确认条件, 应作为“存货”项目的一个组成部分在资产负债表中列示。

其次, 还应将抵税财物作为特殊的资产在附注中披露。抵税财物属于一项特殊资产, 除了在资产负债表中列示外, 还应在附注中披露与抵税财物有关的信息, 包括抵税财物的账面成本、抵税的金额、存放地点以及被扣押、查封的原因。

参考文献:

[1] 国家税务总局令第12 号《抵税财物拍卖、变卖试行办法》。

第5篇：外卖行业调查报告范文

一、工作回顾

1、继续阅读公司的各类文件和操作规程，对公司的企业文化、组织架构、规章制度、运营管理等进行学习及领会；并对本职工作的工作范围、操作流程等进行深入了解。

2、在短时间内溶入本部门团队中，并成功的参与了本部门各类促销活动的策划、监督及执行工作，如：创维以旧换新；家家乐颂师恩、贺中秋活动；贺司庆、庆国庆活动；新塘店新装启航；国美重开应对活动等。

3、在活动执行期间，深入各分店了解活动进程及效果，对区域竞争对手进行调查分析，针对对手同期内的促销策略，及时反馈信息；并参与了汤总为首的营销部、采购部、分店负责人的应对会议，提出个人建议。

4、整理各分店国庆期间促销活动的各项数据、图片及在执行中的亮点与不足等相关资料，对贺司庆、庆国庆活动从筹备——执行——后段跟进等事项进行全面、具体、形象化的总结，得到相关领导及同事的认可。

5、在促销活动期间字幕广告制作上，我建议极大的采用三维动画效果，生动的体现我司的促销内容及优势，给予了观众及消费者对家家乐一种新的认知观；在各项宣传物资设计上，我也给予不少的创新及建议，使画面更加美观、生动，吸人眼球，更好的传达我司的企业形象及活动内容。

6、通过对公司以前各项广告制作费用的查看，并对现阶段广告制作市场调查及取证，重新制定宣传广告及促销物资制作价格，极大的控制了宣传制作成本，在一定程度上为公司节省开支。

7、对卖场内外气氛营造及导购员形象塑造提出相关建议。如：对于日新新的场外舞台布局进行调整，使其更能抢眼，吸引人流；建议新塘店卖场内五个旧的形象牌进行翻新制作，提高卖场环境，更能传达新塘店重整装修后的“全新形象、全新定位、全心服务”的定位。

8、整理我司原有企业专题片（约10分钟）及30秒形象广告片题材，结合我司现阶段广告诉求，重新修改调整，在尽可能传达我司的经营理念及员工精神面貌，强化我司的优质服务、全程无忧的前提下制定了新的提案，而且在原有价格下降低制作成本。

9、为了进一步更好、更有效、更低成本的宣传我司企业形象及各项促销政策，提升我司知名度及商品销量，优化市场竞争力，通过对区域市场各项宣传推广途经调查分析，在汤总的指导下，撰写了《公交媒体投放提案》，并积极的与公交车公司协调，降低投放成本。

10、积极、认真的参予了公司组织的余世维老师的《职业经理人》、周嵘老师的《面对面顾问式销售》等课程培训。并从中学习了不少管理及销售知识，领悟出不少的道理，更明白企业的竞争力有一大部分来自知识的竞争、团队协作的竞争。

二、公司现阶段市场环境分析

（一）区域环境分析：

的家电连锁大鳄步步逼近，在不断的蚕食二、三级市场。国美、苏宁、永乐在广州、东莞等地区不断扩张，几大巨头的促销、降价、打造星级服务的炒作一浪高过一浪，掀起了一场又一场家电行业恶战，对我司区域市场造成了很大的冲击，对我司的运营模式及市场竞争力掀起了新挑战，迫使我们不断优化商品结构、调整价格定位和改善服务，在一定的程度上降低我司的毛利率，及分割了我司部分原有的市场份额。

（二）区域市场环境分析：

1、荔城片区好万家：取代银精灵后，面对激烈的市场竞争，一开始采取在电视广告、报纸、单张上投入较大的宣传力度，虽对我司造成一定的冲击，抢占了一部分市场份额，但随着市场竞争的白日化，总体情况也不容乐观，知名度、商品结构、同类商品价格、促销策略、地理位置等系列负面原因导致好万家人流量少，销量也不见起色，预计未来阶段很难打开市场与我司抗衡。金天地：重新进行布局和调整商品结构定位后，提升了店面形象、改善了卖场气氛，增强了小家电、影音商品等系列优势，并加大在广告方面的投放及制作，在一定程度上抢占了华农批附近市场及部分农村市场。亚伟华帝专卖店：以专营专业厨卫定位，以较丰富、时尚的厨卫商品和较合理、新颖的布局，借助强势的厨卫品牌和厂家资源，以快捷、完善的售后服务及亚伟燃气的品牌积蓄打开市场，获得了部分消费者的认同，抢占了一部分厨卫商品及其他小家电的占有率。其他：人人乐利用超市的人流量及舒适的购物环境抢走了部分客源；新泰新空调则在工程机方面继续发挥它的优势。

2、新塘片区国美：十月一日进驻新塘，国美电器开业前期虽投入了大量的电视广告宣传，但最终由于装修进度跟不上，开业伧促，加之期间促销力度又不大，导致国美又于15日重开，重开业当天在人气方面取得了较大的突破，也得到了不少厂家的支持，但总体销售情况也不高；卖场内商品结构与商品价格与我司基本接近，国内连锁的优势体现得不很突出。开业后期，销售量也是持低，形式也不容乐观。不管在今后面对面的竞争如何进行，也不管国美的商品结构、商品价格、促销手法、服务内容是否与我司相同，但是国内连锁毕竟有强大的厂家资源做后盾，是不容我们忽视的。我们要时时警惕国美，跟进国美，在适当的时候发挥我司本土企业的资源优势打击他。永乐：一方面，做为我司新塘店面对面的竞争对手——永乐电器，今年来在促销方面显得有点有气无力，疲惫不堪。基本上看不到较大的促销动作。连国庆促销黄金期间，也只在场外展示几套家庭影院产品，没有进行文艺表演，场内气氛也与往常没有什么区别；再由于我司超低价热卖、文艺表演及

其它促销活动抢了先机，导致永乐人流量极少，爆冷门。另外一方面，永乐虽然是我司面对面的竞争对手，但由于与我司地理位置接近，便形成了新塘家电业最大卖场的所在地，容易聚集目标消费，为打击国美创造了无形优势。其他：传统批发商“荣丰、新智华”则凭借在新塘十多年的经营经验和一定的顾客群及销售网络，也抢占了部分市场份额；新客隆则利用超市人流量及舒适的购物环境抢走了部分客源。备注：由于本人没有接触河源市场，暂没有进行调查分析。

三、相关工作开展建议

（一）市场推广

1、宣传推广：

如今家电市场竞争越演越烈，我们在宣传推广方面也应当以新、奇、好的画面、声音（电视、报纸、DM单张、广告语、广告画、海报等一系列宣传媒介）来吸引消费者眼球，拉近与消费者距离。对于现阶段我司的宣传方面，我建议如下：

a、电视广告。广告词尽量多加锤炼，以煽情、简洁、明了、顺口为原则，字幕广告以三维动画形式出现，色彩丰富，视觉冲击力大，尽量区别于竞争对手的生硬宣传手法，形成一种家家乐特有的宣传方式，生动、形象的传达我司的形象及促销内容，引起消费者关注及共鸣。

b、平面广告。平面类如舞台背景画、车身广告、报纸、海报、DM单张、横幅等宣传物资的设计及取材，我们应增加了新的元素和创意，使画面更加美观、吸人眼球；而DM单张、报纸、现金券等在此基础上设计相关卖点使消费有保留价值，这样不但更好形象化了我司活动内容，更而美化我司形象，提升企业的知名度。

c、形象片及专题片。加快我司企业专题片和30秒形象片的拍摄制作工作，尽快在区域内各电视台投放我司的形象广告，宣传我司的经营理念和优质服务等内容，强化我司的大众认知度、服务形象及美誉度，抢在各大家电卖场前，提前造势、提前以服务理念奠定客户的忠诚度。在卖场及其他公众场播放我司的企业专题片，让消费者零距离的了解家家乐的创业史、公司实力、企业文化、运营模式、厂家资源等信息，进而关注本土企业的家家乐的成长和发展。

d、公交广告。针对公交车媒体广告有针对性强、流动性强、视觉冲击力大、到达率高、覆盖面广、直观性及可信度高等诸多优势，建议开展公交车媒体投放，进一步更好、有效、低成本的宣传我司企业形象及各项促销政策，提升我司知名度及商品销量，优化市场竞争力。

2、促销推广：

a、促销策略。因为家电业促销策略基本上都是限量销售、争相抢购；限时购买、创造高潮；赠送牵制、销量倍增；广告前置、提前造势；歌舞互动、拉动高潮等方式，而消费者对此都熟耳能背，产生不了太大的吸引力。我们不如在此前提下，尝试性开展出位创意、烘托节日氛围；文化营销、传达品牌内涵；互动营销、增强品牌亲和力；差异促销、激发售卖潜力等方法以一种另类或比较新鲜的手法来赢取消费者的关注。

b、卖场内外气氛的营造。搞促销先要聚人气才会有商机，首先我们要根据活动规模的大小搞好拱门、汽球、舞台、彩旗、赠品堆头、特价堆头等场外气氛营造，以最抢眼位置、最抢眼的布局来吸起过路人的逗留。卖场内气氛要靠特价机、热卖机与赠品等优势商品的合理展示体现出来，吸引他们的注意力，再以超值、附加值的手法打动消费者的心；场内装饰也要根据季节或节日的不同有所调整，让顾客一入店就有节日喜庆的感觉，很快激发他们假日消费欲望、促成消费；卖场人员形象也有待提高，可以加强礼仪及导购能力的培训力度，提高整体素质。

c、加强执行力。各分店对方案的执行不够到位，有待加强各分店人员对总部促销方案的理解能力及自身的促销策略的技能。最好的方案，假如执行不到位，那促销的力度就大打折扣，效果也很难发挥出来。

d、异业联盟。根据不同的节日，可以联盟区域内电信、汽车、家居、报社、电视台等行业伙伴进行整合促销，借助各行业积累的固有客户群体和宣传、场地、企业形象等其他资源开展一系列互动促销活动，让利消费者，引起大众关注。

3、人力资源：

加强营销管理部市场推广人员技能的提高，有必要招聘一个市场促销人员下驻新塘，及时了解行业动态，配合新塘店促销活动的开展；平面设计水平也有待提高，情况允许下，也可以招聘一名有专业水平的设计师，重新对我司平面类广告进行梳理，制定一套家家乐符合自身需求的设计风格。

（二）服务方面

第6篇：外卖行业调查报告范文

住宅商品房市场的相关问题与建议

一、前言

随着住宅商品房市场的发展，客观地说，目前的住宅商品房市场比前几年要规范了许多，也的确解决了不少老百姓的居住问题。但是，随着人们生活水平的不断提高，随着入世和依法治国方针的确立，人们对居住及其环境的要求也随之提高，那种过去计划经济体制下，只要有房住而不讲究居住软环境的时代已经一去不复返了。为规范房地产市场，尤其是商品房中的住宅市场，为更好地保护买受人的合法权益，开展此次调研。本次调研不同于一般的房地产公司的市场调查。房地产公司的市场调查主要涉及的是：购房能力、拟购房屋的位置、何时准备购买、准备购买的面积等，其调查的目的主要为开发商把握投资机会与投资方向，目的有很大的趋利性，被调查的主体主要是准备购房者。而本次调研的目的是调研目前房地产市场中存在哪些问题，今后如何解决等，被调查的主体主要是已购房者。

调查人主要走访了6个住宅商品房小区的部分业主，并从北京市工商局、《北京青年报》、《北京日报》、《中国房地产报》、《北京晨报》、部分房地产公司的从业人员、部分房地产律师及律师事务所、北京市消协、政府相关职能部门等做了相应的调查了解，在此基础上提出以下问题与建议，供有关方面参考。

二、住宅商品房市场的相关问题

（一）、在房地产公司的设立阶段，注册资金不到位，房地产企业的资质管理形同虚设

1、据调查统计，目前房地产公司在先期成立阶段，注册资金没有完全到位的占92，股东基本未投入注册资金的占15；而注册资金投入量在一半以上的才占50左右。与上海、深圳相比，目前北京的开发商进入市场的门槛相对较低，加之北京市99的施工企业都不同程度地垫资给开发商盖房，开发商基本上靠预售款来带动开发的占50以上，一旦销售跟不上，缺乏滚动资金，买受人也只能认倒霉。难怪有人说，在北京只要有一万元就可以玩房地产。

作为律师，本人曾亲历一个房地产公司的设立：一家民营企业作为股东约定投资2400万元，占注册资金的80；一家国营企业作为股东约定投资600万元，占注册资金的20。但事实上，这两家股东一分钱没投，却堂而皇之地注册了一个注册资金达3000万元的房地产公司。这当中不但包括房地产公司设立、审批过程的混乱，还涉及公司登记中存在的大量问题。这其中往往涉及1~2个核心人物（或叫幕后人物），主要是他们在操纵、谋划房地产公司的设立及项目的审批。且公司成立后，原股东往往退出历史舞台，部分法人股转让给个人（或转让给幕后人物可以操纵的法人），但无论转让给谁，注册资金还是事实上不到位。

说道这里可能有人会说，注册资金不到位，工商行政管理部门根本不会批，但这个问题业内人士或代为办理工商登记的某些人会很清楚……

而在资金不足的情况下，为了运作项目，就只能靠施工企业垫资施工、内部认购、用地做抵押向银行贷款、采取无证销售等方式运作。一旦后续资金不到位，要么烂尾，要么偷工减料草率交房，从而导致业主要么得不到房、要么房屋质量得不到保证。

2、房地产企业的资质管理意义不大

目前，房地产开发企业的设立是先进行工商登记，而后由房地产管理部门进行资质认定，但事实上不管房地产管理部门对该企业的资质做何表态或认定，事实上形同虚设。因为工商登记已确立了企业的法人地位，房地产管理部门的任何行为既不能否定也不能制约企业的法人地位和经营行为。

建设部20xx年3月29日颁布的《房地产开发企业资质管理规定》第3条明确规定：“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。”但目前，在市场上销售商品房的房地产商，有1/4~1/3或者更多没有资质，有的甚至是成立了4~5年的房地产商。但目前也存在一种见怪不怪的情况———没有资质的企业，楼盘可能销售的很好；有资质的企业有时倒出现后续资金不到位、或因为涉及诉讼等情况从而导致烂尾的情况发生。所以，目前商品房市场很大的问题是楼盘是否好销或后续资金是否能及时到位。

3、由于部分出卖人未按有关规定向当地教育部门交纳“教育配套费”，导致买受人买了房，其子女却有可能失学。

（二）、部分商品房违法销售

目前商品房的违法销售主要表现在以下几个方面：

1、内部认购

国家已三令五申，明确“内部认购”属违法销售，但无论在房展会上，还是在房地产广告上，均不同程度地存在一定数量的内部认购，目前内部认购在商品房买卖中占6~10左右。

2、无证销售（或此证代替彼证）

《商品房销售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行预售许可制度。”其他房地产的相关法规也有类似规定。但目前有31的房地产项目在预售时，没有预售许可证（当然有一部分在后期补办了预售许可 证），有的项目甚至连预售许可证都没有申办就公开预售。笔者在8月份承办的一个商品房项目中，售楼小姐称“预售许可证”10月份可以办下来，但销售部经理却拿出另外一个“预售许可证”称已办下业主拟预购房屋的“预售许可证”，后经笔者调查，业主预购房屋的“预售许可证”尚未申办。由此可见，商品房销售中不但存在无证销售，甚至在“预售许可证”尚未申办的情况下，当着律师的面（笔者已亮明身份），就明目张胆地用此证代替彼证。

而目前的问题是，对于销售时手续不全的项目，买受人签订了认购书，但在出卖人办理了销售手续后，双方正式签订商品房买卖合同之前，买受人反悔并发生纠纷的，法院一般不保护买受人，并认定买卖行为有效。此举无疑在客观上纵容了开发商的无证销售和内部认购行为，使国家的商品房销售许可制度在法庭上大打折扣。

（三）、虚假广告及承诺不兑现

1、虚假广告，误导消费者

《商品房销售管理办法》第十四条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。”

但现实中，房地产开发企业的某些广告，不但谈不上真实、合法，科学、准确也是无从谈起。目前的商品房销售中所涉及的广告内容，100真实、合法、科学、准确的几乎没有，一般都包含30以上的虚假成分。

2、承诺不兑现

目前大量的房地产广告中，包含大量的承诺性内容，《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”由此可见，既然是应当，那么作为广告的者——开发商（出卖人），就必须在商品房买卖合同中约定其承诺内容（绿化率、房屋净高、社区会所、车位等），这是其签约时的法定义务。但现实中，38的出卖人拒绝约定楼书中的承诺，95左右的出卖人不能将楼书中的承诺全部约定在合同中，68的出卖人只能约定楼书中的50左右的内容。因此，应该说，大部分的出卖人在商品房出卖时，或多或少地违反了《商品房销售管理办法》第十五条的义务性规定。

（四）、相关媒体的错误诱导、炒作

北京西四环附近的“美丽园”项目，曾被《北京青年报》评选为十佳明星楼盘，加之其广告效应等辅助手段，短期内其楼盘销售一空。但该项目从去年至今，先后出现了因面积公摊、绿地被侵占等违约或侵权行为而导致100多人的群体争议，并发生夜里12点到海淀区政府集体请愿的现象。而且，对“美丽园”的业主与开发商群体争议的问题，《京华时报》、《中国消费者报》、《中国房地产报》、《名牌时报》等媒体曾先后进行过报道，但时至今日仍未解决实质性问题。

应该说，目前中国老百姓对报纸的信任程度还是很大的，尤其是一些知名报纸，但不可否认的是，由于某些报纸不负责任的报道、评选与间接推荐，消费者上当受骗的不在少数，而问题的关键在于，这种评选的真实性、可靠性有多大，是否包含了趋利性？多大程度上反映或代表了民意？今后是否有必要继续搞这种活动？

（五）、洽谈、签订《商品房买卖合同》时，违反公平原则

目前在签订《商品房买卖合同》时，经常遇见下列情况：

1、合同条款不能谈，尤其是经济适用房。

建设部20xx年8月消息，去年北京市的经济适用房开工面积为267万平方米，20xx年全年计划开工150万平方米，但截至20xx年上半年，实际开发面积仅为34.6万平方米。由此可见，由于目前经济适用房开工率较低，供小于求，经济适用房处于卖方市场，且排队等号的买受人远远超过一万余人，加之今年下半年，已发现个别经济适用房小区出现炒卖经济适用房的现象，如：天通苑小区。因此，经济适用房98的项目中，其合同条款没有商量余地，更不能签订买受人提供的补充协议，这对保护买受人的利益非常不利。

当然，有人会说这是市场行为、供需状况所致。但众所周知，从目前的商品房市场来看，商品房市场不但不规范，且还处于一定程度的卖方市场，加之买受人和出卖人相比，在专业知识等方面均处于劣势，尤其是买受人已交付了一定数量的定金后，房屋的交易与洽谈根本上是不平等的，对于这种不公平的交易，政府及有关部门应该有所作为，尤其是司法部门应该保护弱者，这样才不会失信于民，社会才能长治久安。

2、《商品房销售管理办法》第二十三条规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”但在目前的商品房预售过程中，98的出卖人不能按照该规定，在订立商品房买卖合同之前，向买受人出示《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》；而对于《商品房买卖合同示范文本》的签约前明示，也只有67左右的出卖人可以做到。此外，在出卖人事先有补充协议的情况下，有84的出卖人事先不将此协议告知买受人，而当买受人提出商谈、签订由买受人提供的补充协议时，出卖人又加以拒绝。且出卖人往往在《商品房买卖合同示范文本》及补充协议之外，还单方制订某些对出卖人有利的、不可商谈的条款。，如：限制买受人对楼宇的屋面使用权、外墙面使用权等。

3、违反法律规定，单方扩大相关法律术语（如不可抗力）的内涵与外延，且这种解释往往是对出卖人有利的。

4、排斥买受人聘请律师，有的项目甚至声称“如果买受人带律师签合同，就不卖。”（实际上怕买受人的律师揭穿出卖人的不合法行为）

（六）、实测面积与公摊不公问题

关于实测面积与公摊不公的问题，目前已成为房地产界的一大投宿热点，笔者也曾就此撰文，并分别刊登在20xx年4月10日的《北京日报》和20xx年4月18日的《北京晨报》上引起了社会各界较大的反响。目前，该方面的矛盾主要表现在：

1、将不应公摊的部位让业主分摊；

部分房地产公司为牟取不当利益，将本不应由买受人分摊的部分，比如：出卖人的办公用房、出租房、营业用房及地下停车场等分摊给买受人，使业主蒙受重大损失。

2、在原有的公摊面积基础上，让业主多摊；

由于目前的《商品房买卖合同》附件二中只标出了公摊部位，既不标出公摊面积总数，也不标出各公摊部位的实际面积数量，这就为出卖人让业主多摊留下了漏洞。

3、出卖人侵犯买受人的利益，擅自经营公摊面积；

作为公摊面积，产权归全体买受人共有，但现实生活中，经常出现出卖人将已由买受人分摊的部位出租或交由他人管理，这实际上侵犯了全体业主的共同财产。

4、不告知业主分摊的真实情况和数据（往往套内建筑面积缩水，公摊面积加大，且公摊面积的变化幅度超出约定幅度），不向业主出示《商品房销售面积明细表》（目前新的合同没有约定），以避免业主退房。《中华人民共和国消费者权益保护法》规定，消费者享有知情权。有鉴于此，买受人对其购买房屋的真实情况（比如：测绘部门的实测面积数据）享有知情权，但目前62的出卖人在交付商品房时不向买受人出示测绘部门的实测面积数据———《商品房销售面积明细表》，且买受人提出异议时，出卖人往往以各种借口拒绝或拖延，买受人为获得真实数据向测绘队查询时，测绘队又不与查询，买受人聘请律师去查时，测绘队同样不与配合。

近年来，因为公摊问题导致集体诉讼或团体争议的商品房项目不少，比如：美丽园、日月东华、嘉德公寓、听涛雅园、华兴园、都会华庭等，且每个项目涉及的业主平均在100户以上。

（七）、定金的约定与认购书的签订不规范

目前在商品房买卖中，大多数项目是先签认购书并交纳定金，然后在开发商规定的时间内签订正式合同。但问题的关键是，在出卖人、买受人双方签订认购书并交纳定金以后，往往约定如果买受人在规定的日期内未签正式合同或买受人未交付首付款，出卖人有权单方没收买受人的定金（但却不约定出卖人违约后定金的双倍返还条款），而买受人在签订了这样的条款后，基本上就失去了主动权并被套牢。且新版的《商品房买卖合同》根本没有关于定金的条款，导致认购书与《商品房买卖合同》衔接不上。而且，正式合同签订后，认购书往往被出卖人收回，这样，买受人手里没有了定金的证据，想行使定金权利也不可能了。

应该说，在签订正式的《商品房买卖合同》之前，签订认购书是照搬香港的习惯做法，但在我国法律中并没有这项前置性的程序规定，且从以往的售楼过程中可以看出，买受人签订了认购书、交了定金以后，往往被套住，如果不打算购买该幢楼宇，就要冒损失定金的危险。

（八）、销售与物业管理不衔接，出卖人与物业管理公司互相推诿

《商品房销售管理办法》第十三条规定：“商品房销售（包括：现售、预售）时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”但事实上，出卖人不但不与买受人订立有关物业管理的协议，甚至以各种借口推脱。目前有89的商品房项目在销售时，买受人未能与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议，70以上的买受人没有看到物业管理公约等物业管理文件、合同，而且，往往是出卖人不同意签订，导致交房时，业主与物业管理公司发生争执。

（九）、买受人自己的法律意识谈泊，应加强宣传

据统计，目前买受人在购房时自己聘请律师的不到2，大多数人认为：目前新版的《商品房买卖合同》是国家制订的，以为很全面了，认为新合同可以保护自己的利益（不知道出卖人已经在合同条款上做了相应的文章），且大多数人在购房时有一种从众心理———大家都这样签了，我也这样签算了。而且，有时出卖人诱导买受人——要么声称售楼处有出卖人替买受人请的律师，可以解决买受人的法律疑问并帮助买受人签订买房合同（但售楼处的律师是出卖人的律师，不可能站在买受人的立场，更不可能维护买受人的利益，更有甚者，个别律师事务所还向买受人收取律师费，并从收取的律师费中向出卖人返还一部分，这样的律师事实上违反了《律师职业规范》中关于“双向”的规定，且应受到惩戒）。

（十）、在商品房的交付阶段，房屋质量出现问题

目前房屋交付时主要存在以下与质量有关的问题：

A、房屋裂缝；B、地基沉降；C、顶棚漏水；D、墙皮脱落等

但上述问题，从法律或住宅设计规范上讲，除地基沉降以外，一般不属于房屋结构质量问题，但目前的房地产法律中，除房屋结构质量问题外（该问题危及房屋安全，一般不影响房屋的使用），尚没有约束房屋外在质量（外观、墙皮脱落、裂缝等）的标准，导致房屋使用时大打折扣，使买受人经常为漏雨、墙皮脱落等瑕疵而苦恼或奋战。

（十一）、交付时变更原设计、规划，或将已被业主分摊的部位（应归全体业主共同所有）规划、设计变更为其他设施（事实上规划部门也侵犯了业主们财产的共同所有权）

近期，因为开发商改变规划，将沙盘中的绿地变形缩水或改建成停车场、商场，增建住宅楼或增加层数、缩小楼间距以增大容积率，不按照原规划对小区进行建设，包括原规划中的配套设施，且规划部门也将原规划修改，导致出卖人的先期承诺不能兑现，从而引发群体争议的事情不断发生。主要体现在：

1、改变原规划，尤其是对原规划中配套设施（托儿所、幼儿园、中心社区、人工湖等）的变更；

2、将已被业主分摊的部位（应归全体业主共同所有），规划、设计变更为其他设施（事实上规划部门也侵犯了业主们财产的共同所有权），同样侵犯了全体业主的共同权益。

应该说，业主们在买房时，不但看中的是房屋的户型、外观，也包括该项目的规划、绿化、会所、物业管理、人文景观等，当然这些条款很多业主在签合同时并未将其约定在合同里，司法实践中也不保护，但事实上这是对业主居住环境权利的一种侵犯，因为出卖人卖房时不但将其作为广告宣传，而且是出卖人的一个卖点。而买受人在购房时，不但看中的是房屋的户型、外观，也包括该项目的规划、绿化、会所、物业管理、人文景观等，买受人的房价中应该也包括了这些软环境的因素。因此，一旦出卖人不履行这些承诺，司法部门又不保护业主的诉讼请求时，应该说这是对业主居住环境权利的最大侵害，客观上也是对出卖人虚假承诺或虚假广告的一种纵容。（目前，因改变规划导致争议的项目主要有海淀区的美丽园、朝阳区的望京大西洋新城、顺义区的双裕小区等，且大西洋新城、双裕小区已就此向有关部门提起了行政复议。）

作为司法部门及政府有关部门应该很明白，买受人与出卖人相比，无论在签订商品房买卖合同，还是在发生争议后的诉讼或仲裁中均处于劣势，且出卖人在销售商品房时，又或多或少地存在虚假成分，因此，司法部门无论从保护弱者的角度，还是从公平原则出发，应当将出卖人的虚假成分予以考虑，并充分保护弱者的合法权益，因为在整个交易过程中，出卖人违反了诚实信用的原则，所以出卖人就应当对其不诚实的行为承担相应的法律后果，但目前的司法实践令大多数消费者遗憾……

（十二）、交楼标准不明确

目前，出卖人为了不承担或避免承担延期交房的违约责任，只管交楼、忽视环境及配套设施的完善，以至买受人在入住后的相当一段时期生活在一个大工地里，生活质量没有保障，根本享受不到一个业主的权利。统计表明：92商品房项目的一期工程，业主入住时配套设施尚未建成，且一般要等二年左右的时间才会远离工地的噪声。

此外，商品房交付时，出卖人为了避免买受人退房，侵犯买受人的知情权，最普遍、最要害的是不向买受人出示应向其出示的文件———《测绘部门实测面积文件》或《竣工验收备案表》等表明房屋面积或房屋质量的文件。实践中，在出卖人交房时，套内面积往往比合同约定的面积小，而公摊的面积往往比合同约定的面积大，这样依据合同约定，买受人有可能会行使退房的权利，为了避免买受人退房，出卖人往往在交付时故意不告知买受人真实情况，导致买受人在受蒙蔽的情况下入住，现实中约有62的出卖人在交房时不告知买受人真实情况，有的买受人在入住后几年以后才得知真实数据。但此时其权利往往因过时效而丧失。

（十三）、商住混合，不利于管理且影响居住

随着家庭办公的流行，很多小公司购买住宅楼作为办公用房，但随着人们对居住环境要求的提高，商住纠纷也在不断发生。调查显示：目前52的业主不接受商住混合，28无所谓，20认可商住混合。现在，商住混合主要存在以下问题：

1、住宅开公司，相互干扰；

住宅和商业用房在使用上有不同的要求。住宅要求安静、舒适，公司要求熙来攘往。开公司一般伴随着一定程度的扰民，但扰民后如何管理，物业公司协调、管理不利怎么办？

2、住宅开公司，拆掉承重墙开门脸；

对拆掉承重墙开门脸的情况，物业管理公司应承担管理责任，并对全体业主承担违约责任，而拆墙人则应承担侵权责任。

3、住宅开公司，责任如何界定？

目前，住宅能否开公司，房管部门与工商部门还在互相推，但笔者认为这应属工商批准事项。而且，住宅的防火、防盗标准与写字楼是不同的，在商住混杂的情况下，业主的安全如何保证？

4、商住混合的情况下商用业主与住宅业主相比，对住宅设施（如电梯等）的使用率要高的多，客观上加快了住宅设施的磨损与折旧。

时下，各小区中虽然因为商住混杂而发生纠纷的并不是很多，但随着人们对居住环境要求的提高，如果相应的配套立法（工商登记、物业管理等）不能尽快完善的话，这种纠纷的发生会越来越多。

（十四）、物业管理公司存在的问题

1、物业管理公司没有摆正自己的位置——管家而非主人

在现有的、有物业管理公司管理的小区中，有61的物业管理公司不能摆正自己的位置——物业管理公司是管家而非主人，以至造成多起业主与物业管理公司的冲突。

2、物业管理公司应加大管理职能，完善管理手段

物业管理公司是全体业主的管家，对全体业主负责，如有个别业主侵犯了其他业主的权利，或从事了危及全体业主安全的行为，物业管理公司应对侵权人提起诉讼或采取其他有效措施加以制止，否则，受害业主可以未履行管理职责（违约）对物业管理公司提起诉讼。

3、物业管理公司的管理水平和人员素质较差

20xx年8月14日，北京市小区办、市国土资源和房屋管理局物业处等部门联合了关于物业管理企业的年审结果，全市41家物管企业被吊销资质证书（另有14家企业因培训人员未达标等原因受到警告，并限期整改）。此消息一经，全社会为之关注，普通市民拍手称快（《北京晨报》20xx年8月15日第21版报道）。

目前物业管理的突出矛盾是缺乏高素质人才。由于物业管理行业属低资本、低回报、低工资的行业，因此，高素质的管理与服务人才很难被吸引进来。统计表明：通过对840余家物管企业的综合审查，大专以上学历人员的从业比例明显低于房地产开发、推广等其他领域，而物业管理的重要程度却丝毫不亚于上述相关领域。因此，市国土资源和房屋管理局物业处处长刘刚认为，目前全市的物业管理行业正处于一个低水平运营的状态。

（十五）、业主委员会目前存在的主要问题

、目前业主委员会的成立不是很及时有效

从目前的情况来看，63以上的小区在商品房交付后1~2年内没有成立业主委员会，原因主要有：第一、没有人愿意负责；第二、业主之间联系不够，没人牵头；第三、业主委员会的选举和委员的推举透明度不够或不够民主；第四、相应的法律法规不配套；第五、原开发建设单位不牵头，尤其是原物业管理公司与业主发生了一定的冲突时，原开发建设单位更不愿履行牵头的义务，以至业主入住后，长期不能成立业主委员会，业主的民主权利与其他权利长期得不到行使和保障。

、业主委员会的设立与物业管理公司的选聘存在弊端

北京市房屋土地管理局《关于全面开展组建物业管理委员会工作的通知》京房地物字【1998】308号（下称308号文件）规定：居住小区物业管理委员会(以下简称管委会)是由小区内产权人、使用人通过产权人大会选举产生，代表该物业区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。成立管委会有利于维护产权人、使用人的合法利益，有利于规范产权人、使用人和开发建设单位或物业管理企业之间的委托关系，也有利于物业管理市场的形成和规范。因此，组建管委会是实施物业管理的一项重要的基础工作。但是，目前管委会的成立及管委会委员的选举主要存在两大问题：

1、行政色彩浓厚，业主的自治性体现的不够

（308号文件）在1998年就规定，要在全市全面开展管委会的组建工作，初步形成以管委会为主体、以管委会“自治管理”与物业管理企业的“专业化管理”相结合的物业管理体制。众所周知，物业管理企业“专业化管理”是市场行为，而管委会的“自治管理”是一种自治性的行为，但目前的管委会从成立筹备组到组建管委会，都不同程度地体现出了较大的行政色彩。

这种行政色彩主要表现在：

1）、（308号文件）规定，各区县小区办应当按照市局《关于开展组建居住小区物业管理委员会试点工作的通知》(京房地物宇【1997】第485号)文件的要求“指导”小区的开发建设单位和物业管理企业组建管委会。管委会筹备组可以邀请所在地“街道办事处、派出所”等有关部门参加。管委会成立后，可以聘请上述部门成员为管委会“顾问”。

2）、北京市房屋土地管理局《关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知》京房地物字【1997】第485号（下称第485号文件）第二条第（一）款规定：试点小区的开发建设单位、物业管理企业应在区县房地局、小区办和小区所在地的街道办事处的“指导、监督”下成立管委会筹备组，制订组建管委会实施方案，起草管委会章程。

3）、（308号文件）第四条规定：入住率已超过50的小区，产权人、使用人要求组建管委会的，各区县小区办“应当”向该小区开发建设单位、物业管理企业发出通知，限期一个月内开始组建管委会的工作。逾期不组建的，区县小区办“可以”指定产权人、使用人成立筹备组，并按照京房地物字【1997】第485号文件和本通知规定成立管委会。这里存在几个问题：

A）、各区县小区办对开发建设单位、物业管理企业组建管委会是“指导”、“监督”等关系，且有多个婆婆相伴。不可否认，行政干预对早期的小区管委会的成立起了一定的积极作用。但既然是“自治管理”，为什么不能由业主们自己成立管委会呢？

B）、“各区县小区办应当向该小区开发建设单位、物业管理企业发出通知，限期一个月内开始组建管委会的工作。”但小区办应当什么时间发出通知（这直接涉及到小区办拖延履行法定职责的认定）？开发建设单位、物业管理企业毕竟是二个法人，如果限期内仍不开始组建管委会如何处罚？

C）、“逾期不组建的，区县小区办可以指定产权人、使用人成立筹备组。”学过法律的人都知道，法律上的“可以”随意性较大，他可以指定，也可以不指定。那么在不指定的情况下，业主的权利如何保障呢？

2、业主委员会委员的推荐与选举存在弊端

1）、管委会委员候选人的产生办法存在弊端

（第485号文件）第二条第（二）款规定：筹备组应与产权人代表、使用人代表以及居委会代表协商，推荐管委会委员候选人。

由此可以看出：

A）、管委会委员候选人的产生办法只规定了推荐方式，应该允许自荐。事实上，有一部分被推荐的人，要么忙于工作无暇顾及，要么有能力不热心或缺乏责任感。而热心此项事务的业主，又由于这样或那样的原因没被推荐，结果是于公于私都不利。因此，关于管委会委员候选人的产生办法应该允许业主自荐。

B）、由于管委会筹备组的成立是由开发建设单位、物业管理企业，在区县房地局、小区办和小区所在地的街道办事处的“指导、监督”下成立的，没有业主参加或参与，筹备组的成立是否反映了业主们的意愿尚未可知？现实生活中，经常出现小区的开发建设单位、物业管理企业推荐一些不反对他们的业主作为管委会委员候选人，而一旦这些候选人出卖业主利益且不被大多数业主认同时，开发建设单位或物业管理企业就拖延管委会的成立。因此，在推荐候选人问题上，开发建设单位、物业管理企业与业主们的想法往往是背道而驰的，因此，候选人的人选往往协商不成。所以，应规定一个协商的期限及协商不成的处理办法。

C）、关于推选多少候选人的问题。

（第485号文件）第二条第（二）款规定：管委会委员人数一般以5－15人单数为宜，其中使用人不超过管委会委员总数的30％。这里只规定了管委会委员人数，而未规定候选人的人数。实践中，开发建设单位、物业管理企业经常采取等额选举的方式，虽然相关文件并没有规定采用何种方式，但从等额选举的弊病来看，这实际上剥夺了一部分业主的被选举权，更没有体现物业管理的自治性和业主们的民主意识。

2）、管委会委员的选举问题

根据（308号文件）规定，第一届管委会可以依照京房地物字【1997】第485号第二条第三款的规定，通过产权人大会选举产生，也可以通过公告方式选举产生。也就是说：

A）、筹备组应组织召开由全体产权人、使用人代表参加的第一次产权人大会，审议和通过管委会章程，选举管委会委员，组建管委会。

B）、出席产权人大会的使用人代表不得超过产权人总数的30％。

C）、产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票；使用人代表每人拥有一票投票权。

D）、产权人总数超过200人的，可召开产权人代表大会。其中使用人代表不得超过产权人代表总数的30％。产权人代表，多层住宅楼可每幢楼选1－2位，高层楼可每幢楼选2－4位；独幢房屋实施物业管理的，可每层选2－3位代表。

产权人代表大会代表所拥有的投票权按本条第三款确定。

采取通过公告方式选举产生的，应依照下列规定:

A）、筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会章程和管委会委员候选人和选举办法，同时书面送达全体产权人上述材料；

B）、在选举办法规定的时间内，筹备组未收到占总票数50以上的反对票，即可向各区县小区办申请成立管委会。

但这里同样存在以下几个问题：

A）、如前所述，管委会筹备组的成立是由开发建设单位、物业管理企业，在区县房地局、小区办和小区所在地的街道办事处的“指导、监督”下成立的，没有业主参加或参与，筹备组的成立是否反映了业主们的意愿不得而知？筹备组在公告、起草相关文件及送达材料时，能否站在全体业主的立场上实未可知。

B）、公告应在选举前多长时间公示？应公告几次？每次之间的间隔应多长时间？

C）、既然要求将管委会章程和管委会委员候选人名单及选举办法等材料书面送达全体产权人，那么，如何证明已经送达？

D）、由于这是管委会委员的选举，收到管委会章程和管委会委员候选人名单及选举办法等材料的产权人，可否就这些材料的内容等提出异议及如何处理异议？

E）、既然在选举办法规定的时间内，筹备组未收到占总票数50以上的反对

票，选举即告成立，那么，谁来监督反对票的收取？

综上所述，随着商品房市场的健全与发展，物业管理委员会（也称业主委员

会）的成立及管委会委员的推荐与选举也暴露出一定的弊病，加之目前开发建设

单位、物业管理企业与业主们的矛盾日益尖锐、突出，因此，应在立法上加以完

善，并充分体现业主们的利益与意愿，使房地产市场更加规范、社会更加安定。

（十六）、司法部门对房地产市场的弱势群体保护力度太小，没有体现交易的公平原则和诚实信用原则

统计表明，在业主与开发商或物业管理公司发生纠纷时，70以上是业主败诉，而其中的原因主要有：

1、交易中的主要内容在合同中没有约定：一方面是业主没有将出卖人的承诺写进合同；另一方面是虽然写进了合同，但未约定出卖人违约后如何处理。导致诉讼发生后，法院往往以合同没有约定或证据不足为由，驳回买受人的诉讼请求。

2、《民事诉讼法》第34条规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，而客观上，开发商与所在地政府等部门又存在着千丝万缕的联系（有的开发商甚至扬言黑白两道全有关系），且目前关于房地产的司法解释中，其立法精神侧重于保护所谓的房地产市场的稳定较多，对买受人的利益缺乏相应的保护力度。

因此，调查统计表明：在商品房市场中一旦发生纠纷或可能发生纠纷时，85以上的买受人不信任法院及政府有关部门，不得已，他们只能寻求网络等作为一种发泄方式，当然，这种宣泄不可能是100真实的，但不可否认的是，他反映了一种倾向，一种对社会不满的倾向，一种无奈、被压抑后产生的倾向，这种情绪应该加以关注，而且应该上升到社会稳定的高度加以关注。

诚然，买受人没有将必要的条款约定在合同里，买受人有一定的过错，但作为弱势群体客观上被开发商的虚假广告所蒙蔽，开发商就没有过错吗？保护房地产市场的稳定是应该的，但就交易而言，法律讲的是交易主体地位的平等和交易过程的公平，稳定也应是在公平的基础上的稳定，否则，表面的稳定要么是虚假的，要么是潜伏着更大的危机。对目前事实上不平等的商品房交易市场，法律应该体现交易的公平原则和诚实信用原则，否则，法律维护社会公共利益的法律精神就无法体现，客观上也纵容了不法开发商。目前北京市商品房市场的不规范现状，不能说与司法部门的无能与放纵无关。由此引发这样一个问题———法律的天平到底应该向哪里倾斜？法律的公正性如何体现？弱势群体的合法权益如何保护？……

此外，司法部门在处理案件时随意性较大，主要表现在对部门规章（建设部的相关规定）的适用与认同方面，实践中法院往往只认可最高人民法院的司法解释，对建设部等部门规章根本不屑一顾，而且想引用就引用，不想引用就不引用，这不能不使人怀疑部门规章的法律效力及权威性。（有人甚至提出为什么部门规章老百姓就应遵守，国家的司法部门为什么不遵守？）

三、规范住宅商品房市场的有关建议

基于以上问题的论述，本人提出如下建议供有关部门参考：

1、加强对开发企业注册资金的监管，防止虚假出资与抽逃，一旦发现则按《中华人民共和国刑法》第159条的规定，以“虚假出资罪”或“抽逃资金罪”追究责任人的刑事责任。

2、与中国人民银行20xx年8月2日的《关于规范住房金融业务的通知》相衔接，严格审查住房开发贷款发放条件，并以此作为商品房预售的条件，避免或减少买房风险。

3、加强房地产企业设立阶段中的行业管理与审查，切实从开发企业的专业人员构成、人员数量、资金到位及使用情况、相关制度的建立与规范等方面审查，这样既是对市场负责，也是对消费者负责，更是对政府形象的负责。

4、公司设立、项目审批中出现违法情况，严厉查处有关责任人员及幕后人物，对已设立的公司予以相应的处罚；对尚未成立的公司，不予办理工商登记或延缓一年登记注册，其相应的项目审批也予以延缓。

5、未交纳教育配套费的房地产开发企业，必须做好买受人子女入学、入托的相关安排，否则，应采取相应的补救措施或承担相应的违约责任。

6、对违法销售的项目，在项目销售初期进行查处，并加大对违法销售的惩罚力度，建立定期曝光不法销售商制度。对违法销售的项目，责成出卖人在当地的相关报纸刊登纠正公告，并对该开发商一年内不批准新的商品房项目的开工和预售。

7、从公平原则出发，完善房地产广告的相关法律，对夸大宣传、误导消费的行为予以制裁。对违规广告和广告内容失实的，责成出卖人在当地的相关报纸刊登纠正公告，并对该开发商一年内不批准新的商品房项目的开工和预售。

8、凡承诺未兑现的，买受人一旦主张权利，司法部门应本着公平及诚实信用的原则，追究出卖人因违反诚实信用原则而承担的相应责任，并对买受人予以相应的补偿。当规划的改变涉及小区居民的切身利益时，有关部门应充分听取小区居民的意见，因为业主买房不再是单纯的房屋购买，更是对居住环境的选择，这不但是入世的要求，更是依法行政的要求。

9、严格规范楼书（商品房销售广告）中的内容，对楼书中的承诺未约定在合同中的情况，买受人一旦投诉或主张权利，应做出对开发商不利的法律判定（责成限期兑现或对买受人予以一定的补偿）。

10、限制或规范目前日益增多的“明星楼盘评选活动”，并规定如果评选失实，对组织评选的媒体应予以相应的处罚，并责成该媒体在该报纸上公开向读者、消费者道歉。

11、规范媒体刊登房地产广告的行为。要求媒体在刊登房地产广告之前，除应审查刊登广告必备的相关文件（营业执照、资质等级证书等）以外，还应严格审查房地产项目的预售许可证或房地产权属备案文件———销售合法性的审查，否则，由相关媒体承担连带责任。

12、对出卖人已经出售的商品房的合同进行定期检查，对不按法律规定签订合同、不按法律规定明示相关法规及合同文本的；对违反法律的扩大解释或侵犯买受人利益的合同条款；除及时加以纠正外，还应对出卖人予以相应的处罚；发生诉讼时，司法部门应以这种约定侵权或违法而认定相应的条款无效。

13、加大经济适用房和普通商品住宅的开发建设，放宽二手房市场，培育房屋租赁市场，从供需关系上根本解决房屋的供需状况，并通过减免税费等方式，从根本上平抑和打压房价，使商品房的买卖真正作到买卖双方意思表示真实。

14、国家立法应完善消费者知情权的行使与保障，完善出卖人交房时相关文件与资料的提供义务，更应完善有关部门配合律师调查的相关规定。

15、商品房按套内面积销售，从根本上解决公摊不公的问题。统计表明：69以上的买受人愿意按套内面积销售。这样公摊的问题才会从根本上解决，否则，公摊不公的问题始终是困扰消费者的一个大问题。

16、建立相应的房屋测绘监督制约机制。即房屋进行实际测量之前，应通知全体买受人，要求买受人在规定的时间内（比如15天内），推选出5~10名买受人代表监督测绘队的测绘，这样，既可以使测绘工作透明化，防止暗箱操作，又可以避免今后因测绘数据的真实性发生纠纷。

17、房屋实测后30日内，开发商应将实测数据向全体买受人公示，其中公示的数据包括公摊各部位的具体数据及公摊面积总数，以便买受人核对。

18、经营公摊面积的，有业主委员会的，应经业主委员会同意，并向业主委员会支付相应的款项；没有业主委员会的，应经全体业主2/3以上同意，并预提相应费用，待业主委员会成立后，交由业主委员会保管和使用。

19、取消或规范签订正式《商品房买卖合同》之前的“认购程序”，严格规范或限制开发商签约之前收取定金等预收款项的行为，并严格限制出卖人对买受人定金的扣留与没收。

20、对于认购书中没有约定出卖人不履行合同双倍返还定金的条款或没有明确定金性质的，一旦买受人主张定金条款无效，司法部门对此主张应予以支持。

21、有关的物业管理协议应作为商品房买卖合同的附件或补充协议，合同备案时应同时向房屋登记机关提交，以免物业管理公司今后变更物业管理协议或物业管理公约的有关内容。

22、由于是否签订物业管理协议的主动权在出卖人一方，因此，一旦发生此类纠纷，出卖人应付“买受人不愿或不同意签订物业管理协议”的举证责任，否则，出卖人或物业管理公司应承担未签订物业管理协议的主要责任及不利后果。

23、今后立法应加以规定，由于开发商的原因，在签订《商品房买卖合同》时，买受人不能签订物业管理协议或物业管理公约的，责任由开发商承担，且开发商选聘的物业管理企业在为业主办理入住时，不得以“签订物业管理协议或物业管理公约”阻止业主入住。

24、在“四五”普法教育中，除侧重房地产的相关法律、《消费者权益保护法》等法律知识的宣传、普及外，更应侧重公民法律意识、风险防范意识等的提高。

25、尽快出台规范房屋外在质量的相关标准，使房屋的瑕疵问题在验收时就予以解决。对交房时有瑕疵的房屋，不能仅限于保修（保修应是交房以后的事），应按质论价。

26、严厉查处开发商侵占绿地的行为，对绿化率未达到规定要求的，除处罚开发商以外，并责成开发商按业主分摊的面积对业主进行相应的绿化补偿，比如：每月××元/平方米，直至其达到规定或承诺的绿化率时为止，且这种达标应在业主的监督下验收。

27、立法上应强调在交楼时，出卖人应向买受人交付一份入住文件清单，这样，既规范也避免纠纷发生。

28、严格按照商品房批准的用途销售和使用，住宅只能按照住宅销售，工商部门严格按照房屋的用途批准营业———对房产证或买房合同上标明为住宅的房屋，不能批准在此设立公司或从事经营活动。

29、基于商用业主对住宅设施的使用率远远高于住宅业主，从公平的原则出发，商用业主应对此类设施支付更高的使用费或物业管理费。

30、对商住两用的建筑，应将住宅用房与商业用房相对集中并划分区域或楼层，并按区域进行人员、安全管理，防止商用业主的客户对住宅居民造成影响。

31、国家立法部门应完善《中华人民共和国刑法》第114条的解释，对装修中擅自拆除、破坏承重结构的业主，应考虑适用该条的规定（至少应对这种行为予以治安处罚），并由侵权人对相关的受害业主予以经济补偿。

32、物业管理的相关法规在修改时应注意以下几点：

1）、由于物业管理委员会（或称业主委员会）直接代表业主的利益，且业主权利的行使直接通过业主委员会，因此，完善业主委员会的选举制度，或单独制订一部关于业主委员会的组建、选举的条例。且在推选业主代表时，应注意差额选举，尽可能充分体现全体业主的意愿。

2）、防患、杜绝业主代表超越权限、损害业主利益的行为发生，并制定相应的制裁措施。

33、司法部门在处理商品房纠纷中，在法律尚没有很明确规定的情况下，在目前买卖双方事实上不平等的情况下，其法律判定应体现出公平和诚实信用的法律精神。

34、司法部门应接受《立法法》的相应培训，提高素质，使其知道———部门规章也是法律的一种，法院同样对其应予以必要的尊重，不能想引用就引用，不想引用就不引用……

结束语

江泽民七一讲话中明确指出：“改革开放以来，我国的社会阶层构成发生了新的变化，出现了民营科技企业的创业人员和技术人员、受聘于外资企业的管理技术人员、个体户、私营企业主、中介组织的从业人员、自由职业人员等社会阶层。”这“六种人”也是有中国特色社会主义事业的建设者，他们通过诚实劳动和工作，通过合法经营，“为发展社会主义社会的生产力和其他事业作出了贡献。”

第7篇：外卖行业调查报告范文

教师两个月顶岗实习报告 中文教育专业实习报告范文

汽车美容实习体会 网络工程师实习报告总结

“你知道烟草专卖吗?”“知道从烟叶到卷烟经过了几道工序吗?”带着莽撞与好奇，我以一个实习生的身份体验了一回烟草人的工作与生活。努力将自己在学校所学的理论知识向实践方面转化，尽量做到理论与实践相结合，在实习期间能够遵守工作纪律，不迟到、早退，认真完成领导交办的任务与实习工作，在得到实习单位领导与同事好评的同时，也发现了自身的很多不足。

“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。”在短暂的实习过程中，我深深的感觉到课堂教学与实践工作的距离。在刚开始的一段时间里，即使我实习的岗位是很对口的文秘，负责信息工作，也时常感觉到茫然不知所措。在学校总以为自己学的不错，一旦接触到实际，才发现自己知道的是多么少，这时才真正领悟到“学无止境”的含义。就像开头的问题那样，我不知道国家的烟草专卖制度，不了解从烟叶到卷烟的流程，而我还是一名大学生!这对于我来讲，是个很大的促动。由此，我认为作为学生应当更好地适应社会，就需处理好“三个关系”：即课堂教学与社会实践的关系，以课堂为主题，通过实践将理论深化;暑期实践与平时实践的关系，以暑期实践为主要时间段;社会实践广度与深度的关系，力求实践内容与实践规模同步调进展。毕竟在社会也是一所大学，“处处留心皆学问”，“行万里路、读万卷书”。

第8篇：外卖行业调查报告范文

最近，艺术品圈知名ID“一杯生普洱”发文爆料：“4月6日，IFAS 艺术运输公司的高层被控制。该公司是上海当代艺术博览会当年的指定运输商，也是很多中国藏家购买艺术品的首选运输公司。4月8日又传来新的消息，北京诺亚艺术品运输公司的负责人和部门经理被海关请去协助调查。而诺亚艺术品运输公司是很多国内藏家在海外购买作品，特别是在拍卖上购买作品首选的运输公司。”

4月27日，《投资者报》记者拨打IFAS公司北京办事处的电话，一直处在无人接听的状态，而其上海办事处的一名工作人员向记者证实了公司遭查税事件，“对我们肯定影响很大，上海这边还是正常运营的，北京那边我就不太清楚了。”

中国艺术品市场近年来快速成长，据法国知名艺术品网站Artprice的报告称，2011年全球艺术品交易额中，中国排名第一，超全球市场的四成。而近两年来，国内艺术品机构大肆征集海外拍品，此次查税事件被视为政府在艺术品市场壮大后加强监管力度，势必带来艺术品进口成本的上升。但《投资者报》记者采访多位艺术品业内人士后发现，长期来看，查税事件对海外艺术品回流影响有限。

查税风暴突袭 市场陷观望状态

“一杯生普洱”还爆料称，某重要收藏家被海关约谈。“一时间，所有收藏国际当代艺术或者在香港拍卖上收藏作品的收藏家都人人自危。原因是他们收藏的作品都主要委托上面谈到的公司进口，而显然在进口税收上有很大的漏洞。”

据媒体报道，几位与上海当代艺术圈交往频密的人士透露，这些年在艺术拍卖界呼风唤雨的一上海知名藏家已被海关约谈，其可能面临的税款补缴金额将达到4000万元左右。另外，海关已经掌握了诺亚公司逾800个客户名单，随时可以进行排查。

一位业内人士告诉记者，逃税避税几乎是艺术品进口的潜规则。最常见的避税方法，是以“携带私人物品”的形式过关；另一种避税方法是在交纳保证金后，在报关时填报成“暂时进出境货物”，属于暂时进境的货物，短期还会运回去。而申请“暂时进出境货物”只要到期运回去一个和初始申报时外观、大小、尺寸类似的“假货”，就可以瞒天过海。此外，低价申报通关也是惯常做法。1万美金的画，过关申报成7000美金，因为基数减少相应的税会极大地减少。

而艺术品进口“合理避税”盛行，跟中国进口艺术品税负过重有很大的关系。不久前，根据国务院关税税则委员会《关于2012年关税实施方案的通知》，2012年起三类艺术品进口关税税率由12%降至6%(暂行一年)。但这一税率调整被认为是象征意义大于实际意义。

“没看出来有什么影响。”佳士得拍卖行中国区公关经理陈彦在接受《投资者报》采访时表示，关税下调并未给该公司带来多大的利好。

“一些非主流的小国的情况不清楚，但是对于主流的发达国家，中国艺术品关税是全球最重的。”收藏界人士李苏桥对《投资者报》记者说，“大家觉得意义不大，关税是小头，增值税才是大头。”

据了解，艺术品进口到中国，除需缴纳关税外，还需缴纳17%的增值税。以降价后的艺术品进口关税最低6%计算，假设一件1万美元的油画运抵上海，运费为1000美元，保险费为100美元，进口关税为4195.8元，应纳增值税额为1.26万元。应纳增值税额与进口关税之和高达1.68万元，税率高达23%，如果再计算营业税或者其他滞纳金等，税率更是突破30%。

而发达国家和地区艺术品关税极低，美国、加拿大、新西兰、韩国、白俄罗斯、中国香港的艺术品进口关税为零，摩洛哥王国艺术品进口关税为1.25%。英国在零关税之外，仅加征5%的进口环节增值税。

李苏桥认为海关突然加紧监管，是艺术品市场开始变得足够庞大之后的必然结果。2011年全球艺术品交易额中，中国排名第一，仅北京一地的艺术品交易额就占全球拍卖总值的27%。

而如此庞大的中国艺术品市场的监管，一直处在空白的状态，“中国是相对独立的市场，是内生性的，没有规则，没有有效监管，是一个由下而上的民间的独立市场，一直是自生自灭的状态。”中国艺术品市场研究院副院长西沐对《投资者报》记者表示。

看起来艺术品市场需要有相关的法规来厘清行业的规则，“海关是打击、惩罚为主呢，还是由对这个行业的了解，而制定出针对艺术品的新制度、有利于未来艺术品行业发展的制度，有很大的区别。市场的参与者无所适从，大家都是观望的态度，但这个应该很快会过去。”收藏界人士李苏桥表示。

而中国拍卖行业协会副秘书长郑晓星在接受《投资者报》采访时也表示了他的担心：“政府不应该管制，而是以法律法规疏导，我们的政府如果来管制的话，一定会管死的。”

艺术品海外征集受影响有限

目前这个查税的风波主要集中在艺术品的进口。“也有人认为这次查税风波是内地拍卖公司和香港拍卖公司博弈的结果，甚至不排除是内地拍卖公司的功劳。这种说法缺乏证据，但可知的是，随着人民币升值，很多中国收藏家开始收藏海外艺术品，或者大批中国当代艺术品回流。”“一杯生普洱”在文中写道。

“这两年艺术品回流的势头比较猛，回流过程到了一定时间，会出现平衡，而且还会有我们的艺术品走出去。”中国艺术品市场研究院副院长西沐表示。

值得注意的是，在2011年秋拍成交总额排名前4位的拍卖行中，北京保利、中国嘉德、香港苏富比、香港佳士得都涉猎了海外元素。据了解，今年拍卖行在作品征集过程中的一大特点，就是拍卖公司大规模斥资去海外征集作品。嘉德、保利等拍卖公司在海外都有办事处，征集海外艺术品。保利今年将斥资3000万元，启动包括新加坡、美国、加拿大等16国在内的征集活动，而国内几家大拍卖行，如匡时、嘉德、九歌等倾向于向海外征集作品。

对此，中国拍卖行业协会副秘书长郑晓星认为，关税严格后对海外征集作品的影响并不大，“对于拍卖公司来说，哪里有东西就去哪里收。海外征集的艺术品进口之后，有半年的期限可以不用纳关税。如果是被海外的买家买走，关税是没有影响的。”

第9篇：外卖行业调查报告范文

今年来，市工商局在发挥职能、依法监管拍卖活动中，始终围绕“服务企业、规范拍卖”的目标，通过实施“三制一规范”，加强拍卖市场监管，规范拍卖市场秩序,取得了较好效果。据统计，今年来我局查处违法违规拍卖案件__起；实施拍前拍后备案___次，现场监管___次，监管拍卖成交金额_.__亿多元，为拍卖委托人、拍卖人和竞买人避免经济损失____余万元。

一、推行“拍卖企业联络制”，建立沟通服务桥梁。随着市经济的发展,拍卖交易行为的增多，各种违法违规行为也随之出现。针对这种情况，市工商局从今年初实施了“拍卖企业联络制”，由我局合同监管科负责全市拍卖企业的整体联络，各县（市、区）工商局指定专人负责联络该辖区内拍卖企业。一是抓沟通，提高服务质量。联络员每二个月定期到企业走访一次，平时开通义务咨询电话和联系人电话。向拍卖企业提供法律咨询__余次。通过走访了解,针对目前拍卖企业存在着较为严重的恶意竞争、违规操作、缺乏行业自律措施等问题，主动征询多家拍卖企业意见，支持拍卖企业成立了拍卖行业协会，帮助协会制定了行业自律守则《拍卖企业“十不准”》，促进了全市拍卖企业规范操作。二是抓培训，提高拍卖人员素质。先后向全市拍卖企业和外地拍卖企业在设立的分支机构免费发放《拍卖法》和国家工商总局___号令《拍卖监督管理暂行办法》等法规资料___余份，开展拍卖监管业务知识培训_次，培训人员___人次。同时,积极鼓励和引导企业自身加强人才引进和教育，建立科学的管理机制，培育良好的企业文化，增强企业的凝聚力和向心力。三是抓合同示范文本推广，提高合同履约率。我局在向企业宣传和推广合同示范文本的同时，指导企业和当事人签约，帮助企业在合同中明确制订防范条款，以保护合同当事人双方的合法权益。目前，市__家拍卖企业及分支机构全部使用合同示范文本，推广使用拍卖合同示范文本____份。

二、推行“事前预警建议制”，建立企业风险防范系统。为引导企业及时发现拍卖中存在的问题，给予事前警示建议，帮助企业、竞买人防范风险，避免不必要损失，我局结合监管工作实际，推行了“事前预警建议制”，并在具体操作中始终把握备案审查和日常巡查两个重点，发现线索，开展预警建议。一是对违反法律赋予工商职责范围内的行为，开展事前预警，及时下达预警通知书。前不久，市某拍卖企业到我局办理异地拍卖备案手续，经审查发现该公司拍卖标的为一批名人字画，但缺乏权属证明及字画鉴定资料。我局当场作出不予备案的通知，并警示该公司，如该标的强行拍卖成功，字画出现权属及真假问题，将承担违法违约责任。同时，还及时向有意参加此次拍卖活动的当事人发出警示。事后该公司果断撤消了拍卖活动，对预警表示了认可。二是对违反其他法律法规的行为，提出行政建议，下达建议文书。今年我局在审查一拍前备案材料时，发现市拍卖公司、拍卖公司在拍卖中经委托人授意限制他人参与合法竞买、未获得国有土地部门授权擅自拍卖国有划拨土地的行为，及时下达了行政建议书，帮助企业改正了错误。今年以来，我局共下达预警通知书__份、行政建议书_份，受到了当地政府和企业的好评。

三、推行“拍卖三级监管制”，全面规范拍卖交易行为。由于近年来工商行政管理部门着力加强拍卖市场监管，各类违法拍卖行为日趋隐蔽，给拍卖监管带来了很大的不便。对此,我局通过推行三级监管机制，严厅打击违法违规拍卖行为。一是建立拍卖行业自我监管机制。引导企业加强相互监督，对不正当竞争行为予以制止和举报；要求企业内部建立合同管理机构、配齐合同管理人员和完善各项拍卖合同管理制度，对已举行的拍卖活动进行自查，及时发现问题，加以改正；协助拍卖行业协会对不规范的拍卖操作进行批评。各拍卖企业先后制定和完善各类规章制度___余条，改进拍卖操作规程__项；二是建立工商巡查监管机制。将市场巡查与拍卖现场监管、_____投诉举报和竞卖咨询服务紧密结合，细查线索，广索案源。同时制定并实施了案件查办进度公示制、案件交办、督办制，从而调动了监管人员的工作积极性和主动性；三是建立社会监督机制。今年我局利用各类媒体先后公布拍卖投诉举报电话、咨询服务电话__个，在受理投诉举报的同时，重点开展咨询服务工作。通过咨询服务既向当事人宣传了拍卖法律法规，也同时掌握当前违法拍卖的动向及线索，为及时打击违法拍卖行为创造了有利地条件。今年来，我局先后接到拍卖投诉举报和拍卖咨询电话___余人次，广大群众已成为取得案件线索的重要来源。

四、推行“一规范”，完善拍卖监管内容。为了规范监管内容，提高管理效率，我局针对《拍卖法》《拍卖监督管理暂行办法》对拍卖备案、拍卖公告及现场监拍的的规定过于模糊，基层监管人员难以操作的问题，进行了规范和完善。一是进一步规范拍卖备案资料内容。在国家局___令基础上增加了_项，即：拍卖标的权属证明及有关部门的审批文件复印件；拍卖标的瑕疵情况；拍卖活动与拍卖企业登记地不一致的（异地举行拍卖活动）,提交由企业登记注册地工商行政管理机关出具的《异地拍卖委托监管函》及拍卖企业有效的营业执照复印件；二是规范拍卖公告形式和内容。要求拍卖企业必须在拍卖标的所在地具有权威性、指导性的报纸或其他新闻媒介拍卖公告。同时拍卖公告应当载明下列事项：拍卖的时间、地点；拍卖标的；拍卖标的展示时间、地点；参与竞买应当办理的手续；需要公告的其他事项；三是规范了现场监管内容。对于六类拍卖活动一律实行现场监督管理，即：公物拍卖；被执法部门处罚拍卖的走私罚没的拍品；有举报、投诉的拍卖活动；拍卖企业有违法违规记录；标的特殊，竞买人数较多的；监管人员认为需要进行现场监管的。通过实施拍卖监管内容的规范和统一，完善了拍卖活动备案制度，保护了各方当事人的合法权益。