楼盘推广方案精选(九篇)
第1篇：楼盘推广方案范文
文章标题：房地产全程策划合同
房地产全程策划合同
委托方：以下简称甲方
地址：
电话：
方：（）以下称乙方
地址：
电话：
根据《合同法》和国家有关政策、法律、法规，为加快商品房预售，回收资金。甲、乙双方根据自愿、互利的原则，经友好协商就甲方正式聘请乙方为甲方开发的项目进行全程策划之事宜，特签定本合同，双方共同遵守执行。
一、工作范围及内容
（一）整合推广策略服务范围:
1、项目整合营销推广策略制定
2、项目整体宣传包装设计
3、分阶段营销推广策略制定
（二）整合推广策略服务内容：
第一部分：整合营销推广策略
市场调研分析/项目SWOT分析/项目营销推广定位与总战略制定
第二部分：基础VI
项目标志/销售名片/销售胸卡/销售标准表格（如客户登记表、按揭计算表等）/看楼车车身/手袋设计
第三部分：现场包装
围板/楼体招示布/楼层进度牌/导示牌/欢迎标牌/看楼专车/工地指示牌（如配套设施方向说明、景观说明、道路名等）/停车场指示牌
第四部分：卖场包装
形象墙设计/实体展板/规划、园林景观说明牌/室内挂旗
第五部分：宣传广告
售楼书/招商折页/户型单页/销售单张/主要城市干道路牌/公交车车身/道路立柱挂旗/报纸平面广告
第六部分：阶段营销推广方案
1、第一阶段推广的策略计划（开盘前）
2、第二阶段推广的策略计划（开盘期）
3、第三阶段推广的策略计划（跟进期）
4、第四阶段推广的策略计划（跃进期）
5、第五阶段推广的策略计划（跟进期）
二、工作时间计划
本合同共分五个阶段工作。具体如下：
1、第一阶段为合同签定至开盘前一个星期。具体递交及执行时间如下：
Ø整合推广策略报告的递交；
Ø项目基本包装设计（标志、现场、卖场、楼书、单张）的递交。注：自项目定位及名称确定后起；
Ø第一阶段策略执行计划的（自整合推广策略报告确定后）递交；
Ø项目第一阶段宣传推广执行自第一阶段策略执行计划确定及项目基本包装设计完成后开始，预计在合同签定后月展开，即月旬开始执行。
2、第二阶段开盘开始至开盘后一月
Ø项目推广设计（活动现场、广告）开盘前一月递交；
Ø第二阶段策略执行计划开盘前一个半月递交；
Ø项目第二阶段宣传推广执行自开盘起至开盘后一月内执行。
3、第三阶段开盘一月后至裙楼封顶
Ø项目推广设计（活动现场、广告）开盘前后递交；
Ø第三阶段策略执行计划开盘前后递交；
Ø项目第三阶段宣传推广执行自开盘起至开盘后一月开始执行。
4、第四阶段自主体封顶起一月
Ø项目推广设计（活动现场、广告）自项目主体封顶前15天递交；
Ø第四阶段策略执行计划自项目主体封顶前15天递交；
Ø项目第四阶段宣传推广执行自主体封顶前一周开始执行。
5、第五阶段自项目主体封顶后一月开始
Ø项目推广设计（活动现场、广告）自项目主体封顶后递交；
Ø第五阶段策略执行计划自项目主体封顶后递交；
Ø项目第五阶段宣传推广执行自主体封顶一月后执行。
三、关于成果的界定
1、关于整体策划报告的界定：以甲方认可签字为标准
2、关于设计的界定：以甲方认可签字为标准
3、关于广告、活动的界定：以入线率、到场率为标准
四、费用及付款方式
本合同所涉及整体营销推广策划服务费为项目总标底的3‰。其具体付款方式如下：
Ø合同签定后，乙方即向甲方收取策划服务费总额的30，即万元（万元整）；
Ø在完成项目第一阶段工作后，乙方向甲方收取策划服务费总额的20，即万元（万元整）；
Ø在 完成项目第二阶段工作后，乙方向甲方收取策划服务费总额的20，即万元（万元整）；
Ø在完成项目第三阶段工作后，乙方向甲方收取策划服务费总额的20，即万元（万元整）；
Ø在完成项目第四阶段工作后，乙方向甲方收取策划服务费总额的10，即万元（万元整）。
注意：策划服务费不含以下费用：
（1）影视、广播音带等广告制作费；模特费用、歌曲版权费用；
（2）广告费；
（3）各项公关、促销实施费（含记者编辑费、招待费等）；
（4）印刷品、菲林制作费；
（5）调研礼品费、调研人工费、印刷费等。
五、甲方权利与义务
1、向乙方提供该项目合法的售楼详细图纸资料（包括项目鸟瞰图、沙盘等）、文件，并承担所提供的一切资料的合法性与准确性的法律责任。
2、甲方对乙方的所有提案具有否决权、审定权、修改权，并有权要求乙方修正。
3、双方商定认可的任何方案，甲乙双方均不得有单方擅自改动，否则引起的问题由改动方负责。
4、甲方采纳的乙方方案或设计都应签字认可并严格执行，如执行中需要修改也应相互通报，经双方认可方可执行。
5、甲方应及时提供乙方企划所需的合理资料，乙方必须对甲方的资料进行保密。
6、甲方单方制定的方案，实施责任与乙方无关，但经双方认可的方案双方都应承担责任。
7、甲方采用乙方的方案及设计即归甲方所有，乙方不得挪作其它可能侵害甲方利益的用途。
8、合作内容与具体操作方式乙方根据甲方的要求和实际情况可进行调整和改动。
9、提供该项目进行广告宣传所需的费用。
六、乙方权利和义务
1.乙方向甲方提供一系列设计策划方案，并收取策划设计费，甲方应及时向乙方付费。
2.乙方负责该项目的整合营销策划及广告设计。
3.乙方为甲方提供咨询服务，并根据工作进展，及甲方要求，经双方协商后提供相应文本和服务。
4.乙方应及时提供完整的市场分析及市场推广建议。
5.乙方向甲方提供项目整合营销策划文本，主要内容包括：
Ø促销执行文本：内容包括促销思路、促销主题、促销活动内容、促销活动执行计划以及费用预算。
Ø广告策划：内容包括广告思路、广告主题、广告诉求点以及广告文案写作、设计。
6.销售策划：内容包括销售战略战术及实施要点
7.乙方经甲方采纳后的提案可用于案例分析及其它不侵害甲方利益的用途，未经甲方采纳的提案不可做此用途。
8.乙方采取专案小组的工作方式为甲方提供系列服务，专案小组包括市场调研人员、策划人员，创意文案人员以及设计人员，集体向甲方提供服务。
9.合同期内或合同中止后，乙方不可泄露甲方商业机密，因此造成的损失由乙方承担，乙方将甲方产品的策划案用于案例分析时，须征得甲方的同意。
七、违约责任
1.当甲方发现乙方工作不力，或双方意见难以沟通与协调时，甲方有权单方面终止协议。
2.当乙方发现甲方因产品质量或销售管理等方面出现问题时，乙方屡次建议，甲方不予以配合，乙方有权单方面终止协议。
八、其它
3.本合同所涉及服务内容的服务时间为一年，具体自年月日开始至年月日结束。
4.本合同一式四份，自双方签字盖章时生效，双方各持两份。
5.本合同未尽事宜，双方可根据具体情况友好协商解决。
6.合同签定后，甲乙双方任何一方不得擅自违约，否则，违约造成的经济损失由违约方承担。
甲方：乙方：
法定代表人：法定代表人：
第2篇：楼盘推广方案范文
非常高兴能为云南浩宇房地产开发有限公司提供金海岸．华庭市场推广合作建议书！
我们提供的本建议书，是基于《营销策划案》的策略，本着热情负责的态度，配合专业技能和精神，为最终达成配合贵公司的业务发展策略而专门拟订的，如对计划书中有任何问题或不详之处，请及时提供意见或进一步深入探讨。
项目形象与VI系统的建立
1、 项目形象特征及概念确定；
项目形象远景：让生活有了全方位、新层次的自然、尊贵体验；
项目品牌特性：领先的、创新的、能实现自我价值的成就感；
金海岸．华庭——罗平首座大型山水生态型高尚别墅区
广告语：
金花银瀑陶醉乡
青山绿水栖居地
仁智之士乐山乐水
地杰人灵择水而居
山水间尊贵显
诗意海岸精彩生活
2、 项目案名LOGO的设计
3、 标准色及标准字及标准组合。
4、 扩展运用
媒介组合
目标群体简析：
年龄在35-45岁之间，多为私营企业主和个体工商户（还有部分政府官员），年收入在15万以上。购买行为多为二次置业。
目标群体媒介接触习惯：
报纸、电台接触较少，电视接触率相对较高；由于工作关系，户外活动较多。
消费行为特点和媒体选择：
对于消费者来说，别墅的特点就是昂贵，是需要投入大的资金的，因此现场考察外，通常还需多方收集信息资料、反复权衡；所以是一种理性消费，他必须有足够的信息支撑其购买行为。
对发展商来说，房地产销售最大的好处是客户的本地性强、“作业面”窄、最大的压力是时间紧迫，几千万元资金的投入必须在一年甚至短短几个月内实现回笼，因此不仅需要压迫性的高强度广告攻势，更需要广告媒体能将别墅优势、卖点如孔雀开屏一般充分展示，迅速激发消费者的购买热情。
所以说印刷媒体是地产广告的最佳媒体。
广告大师奥格威说：“你介绍得越详细，销售得也就越多。”因此售楼书不宜过于简陋，更重要的是，一定要让消费者得到尽可能多的信息。
具体媒体选择：
户外是重点——%26gt;展示、告知
活动为关键——%26gt;互动、加深内涵
从地产广告的特性和金海岸华庭针对的目标群体的媒介接触习惯来看，户外广告作为首选媒体，电视、报纸广告媒介作为辅助媒介，具体媒介选择：
一、户外路牌：在罗平县繁华商业区和交通要道上挑选3-5块大中型路牌，充分展示楼盘形象；
二、《曲靖日报》：通过硬性广告传播信息，通过软性新闻在其上树立权威性和可信度，并且针对一部分政府官员的消费群体；
罗平县电视台：创作一条30秒的电视广告，并和其合作进行《金海岸华庭-佳片有约》栏目，每天黄金时段播放精彩电视剧并插播广告；
出租车：在其上张贴广告，通过其每天在罗平县城运营进行流动传播；
整合广告宣传服务
总体构想：针对罗平县的县城情况和金海岸华庭的楼盘性质，我方建议整个广告推广活动中围绕“山水好景观，楼盘高品质”的核心，做足“山水”的文章，体现出楼盘性质又传递文化气息，略举几例：
在售楼现场接待客人用的茶水采用“青山绿水”，符合案名又体现档次，加上印有楼盘名称的茶叶桶就成为精美的小礼品；
在售楼部播放的背景音乐是《高山流水》、《春江花月夜》、《蓝色多瑙河》、《水边的阿狄丽娜》……等与山水有关的中外经典音乐，对楼盘引起美好的联想；
……
第一部分：现场包装
1、 围板：遮挡工地施工杂乱现场，同时大面积展示楼盘形象；在文笔路沿街一线全线设置；
2、 工地及主要城市干道路牌：在繁华路段和交通要道上树立3-5块；
3、 楼体招示布、楼层进度牌：表明建设施工的进展情况，可在小区成型建筑物上悬挂；
4、 导示牌：引导购房者、参观者路线，分小区外和内部导示牌；
5、 立柱挂旗：建议在文笔路和九龙大道两侧的电杆设置广告牌，起到扩大气势和指引人流双重作用；
6、 欢迎标牌
7、 看楼专车
8、 气球、挂旗：设置在售楼部和一些内部设施中，渲染气氛；
第二部分：卖场包装：
1、 形象墙：设置于售楼部主体背景上，内容为楼盘LOGO和主体广告语；
2、 实体展板：将要发售的各种户型、单位作一个全面的介绍展示；
3、 售楼书：内容：
楼盘概况：占地面积、建筑面积、公共建筑面积、商业建筑面积、建筑覆盖率、容积率、绿化率、物业座数、车位数、物业结构、发展商、投资商、建筑商、物业管
理人……
位置交通：楼盘所处具置图、交通路线图及位置、交通情况文字详细介绍。
周边环境：自然环境介绍、人文环境介绍、景观介绍。
生活配套设施：介绍周边学校、幼儿园、医院、菜市场、商场、超市、餐饮服务业、娱乐业、邮政电信……
规划设计：包括楼盘规划人、规划理念、规划特点、楼盘建筑设计者、设计理念、建筑特色、环艺绿化风格特色等介绍。
户型介绍、会所介绍、物业管理介绍、此外还有建筑装饰材料、保安管理系统、新材料新科技成果运用等等根据楼盘自身优势卖点而侧重不同的介绍。
4、 折页：楼书的一个简化和补充；
5、 价格单页落格、付款方式清单落格
6、 手袋设计
7、 销售人员工作牌
8、 信封信纸、名片、纸杯
第三部分：样板间形象包装
1、 楼梯氛围布置
2、 楼梯间欢迎牌
3、 展示中心导示牌
4、 户型标牌
5、 展示空间功能标牌（主人房、儿童房、父母房、客房、书房、电脑房、健身房、画室等）
6、 免费赠送标牌（洁具、橱具等）
二.广告推广阶段策略
导入期
成长期
成熟期
以悬念导入，广泛全面的宣传积累消费者关注度，最短时间内打出高知名度。
整合推广活动全面带动，有目的的针对目标消费群宣传自己的生活方式，形成品牌知名度和积累品牌美誉度并促成销售。
重点在于金海岸华庭社区文化的营造，强调金海岸生活的文化内涵，自然、个性、自在、回归自我的生活。
悬念导入
强势推广
营建品牌
媒体推广方案（暂略）
1、 第一阶段推广的策略计划
2、 第一阶段推广的媒体计划
3、 第一阶段推广费用预算
4、 软广告/新闻及新闻事件炒作：按实际需要进行操作。
五、 PR（公共关系）%26amp;SP（促销）活动粗拟了以下几个构想：
1、 组织罗平县和附近加油站（高速公路收费处），对（过路）进站加油的车辆进行餐巾纸赠送（包装盒上印上金海岸华庭广告）；
2、 和县城各个洗车点合作，制作印有金海岸华庭广告的免费洗车卡在县城发放；
3、 组织“吃住云商饭店、游玩帝景华庭”的准业主联谊活动；
4、 工程进行到一定程度，可组织省内著名书画家“金海岸华庭”的采风活动；
（按实际销售进程实施），
结束语：
非常荣幸将此建议书提交给云南浩宇房地产开发有限公司，并期望能和贵公司共同按时按质完成本次市场推广任务，我们将会尽心尽责，期待和贵公司同心同力，共同发展！
如对本建议书有何异议和建议，请联系并共同商讨，谢谢！
顺颂
第3篇：楼盘推广方案范文
一、WHO――社区推广要与几类人打交道?
1.楼盘购买者：主要是新建小区业主的分析。如集资房、商品房、别墅等高档物业的入住者具备哪些消费特征?拆迁户的消费领袖是谁等。近期国家的廉租房与安居房的人群构成也要予以考虑。
2.楼盘管理者：社区物业的关系是决定能否进入小区活动的必要因素，合作方式与合作方法也要考虑仔细。
3.同行或相关行业：同行业的产品以什么方式进入?他们的宣传手段是什么7对我们有什么威胁与借鉴?相关行业(主要是建材行业)在小区以什么方式与业主合作?我们能否搭个顺风车?都是要考虑的范围。
二、WHEN――利用什么时机进行社区推广?
主要是根据不同的楼盘建设周期选择不同的推广内容。
社区建筑期：可能的话，可做一些巨幅宣传，将巨幅喷绘挂在建筑的墙体上。
楼盘销售阶段：重点做好对开发商与售楼部的公关，多进行感情沟通，设法获得业主档案；把宣传资料、小礼品放入售楼部，请其代为派发：将广告牌、x展架、小展架，放在售楼中心进行宣传。通过掌握的业主档案，前期与业主可以进行电话沟通，了解业主初步的需求，并预约时间进行面对面沟通。同时，可做些与品牌相关的公益广告，如赞助制作社区公益宣传牌、告示栏、指示牌、广告电子时钟、社区座椅，提前进行预热式宣传。
中期(楼盘售完至集中装修期间)：是社区推广的关键期，针对不同的社区，确定不同的进驻方式。此时，可以做大型社区宣传活动等。
后期(零星装修期)：通过电话与业主保持沟通，有意向者可上门服务。另外做好售后服务(退货上门、安装指导)。
三、WHERE――社区推广要借助什么平台进行?
1.传统的小区推广平台。
传统的社区推广大多借助小区物业安排的小区门口、广场进行，由于费用的提升，大部分都无法长期坚持，有些企业渐渐减少了社区推广的密度，但这样又会对品牌的宣传和产品的销售产生阻碍。近期有些企业也借助小区已建成的超市进行推广，但进场费用与员工费用也与产出不成正比。在小区内还可以通过搭建社区推广舞台来进行推广。
2.借助网络等新平台。
现在新建小区业主的沟通平台已转向网络。QQ群，各大网站的社区论坛成为业主的主要沟通手段。进入小区沟通平台可以第一时间接触到业主需求，与业主建立良好的沟通，这个手段不可或缺。
四、WHY――楼盘的定向分析，推广地图的建立，做好调研很重要。
为了方便社区营销调研，可以将本区域的社区、楼盘，进行全面的普查，了解各个楼盘的定位、价位、户型、户数、配套，开发公司、物业公司、开盘日期，预计装修日期，进驻装修公司、有无竞争对手进入等，建立楼盘档案，再将楼盘名称标注在地图上，将楼盘分布图挂在办公室，已进驻的社区以“红旗”标注，并及时添加新楼盘。小区地图只能用于面上的了解，实地调查的项目才对日后开展工作有着重要的作用：
1.楼盘的定位、价位：
楼盘的价位直接关系到你面临的消费者的消费力。高档产品、高价位，高质量，有品牌的产品，一般销售对象为高中档社区，低端产品，没有品牌，价格较低的产品受到低档社区人群的欢迎。划定你的消费群体，才可以有针对性打好社区营销战。
2.户型、户数：
有些建材产品只适合于某些大户型，有些产品则小户型受欢迎，因此户型的调查有很有意义。社区有大，小之分，户数的多少，直接关系到销售潜量的评估，以及营销资源的分配，如广告投入、人员等。
3.开盘日期、预计装修日期、进驻装修公司：
开盘日期与预计装修日期更为重要。尤其是对于建材，陶瓷、灯具、家具等行业来说，一般销售的热潮就在装修前及装修时。现在，越来越多的业主，已经委托装修公司装修，产品的采购也是由装修公司完成。有些产品需要与装修公司一起做，有些活动也需要与家装公司联合来搞，因而了解进驻的家装公司，也是十分必要的。
做好了如上调查，就可以制作社区的档案了，做好这些表格，再加上在地图上标明后，楼盘的情况就一目了然了。可以用于指导和检查社区推广人员的工作，也可以用于开会时总结。
五、WHAT――具体哪些事要做?
1.小区推广前的准备工作要细致。可根据自己的实力和对小区的评估，选择投入产出比最为合理的推广方式。选定推广方式前先宣传。宣传单页是非常重要的小区推广工具。由导购员或临促在小区门口，人流量大的交叉路口，主干道及小区活动现场向业主等大量散发。增加售后服务承诺及售后服务联系电话，免除消费者后顾之忧。
2.采取单独进驻、异业联盟和与家装公司联合进驻三种方式，实时推广。单独进驻应选择小区人气最旺的位置，或建立长期进驻宣传的临时社区店。异业联盟是为了共享资源，节约费用。应该寻找门当户对的其它行业的相关品牌，合作公关、合作宣传、合作展示、合作促销。如与集成吊顶与卫浴陶瓷或者与水处理设备等，其目标顾客致，销售时间基本致，这样在小区推家装公司联合进驻。利用占用门面的一角摆放产品宣传资料与样板。与家装公司协商，约定设计师协助产品导购，并给予设计师／家装公司定金额的奖励。
5.接待顾客，介绍产品，实现销售。销售需要专业团队的支持。首先需编制一套实用的以小区推广情景为主的培训教材，然后对专职人员进行基础知识和《小区推广实战手册》的培训，并进行实战性考核。这样可培养成专业的促销推广部，用于专业促销活动的开展。小区推广的专业人才，要选配形象好，善于沟通，具有较强亲和力，积极主动并具有定导购经验的推广人员。
小区推广是个过程和结果并重的工作，所以在考核的过程中就必须将过程考核和结果考核进行有效结合。过程考核中，必须考核当日接待的客户量、主动上门发放有效资料、展示区的清洁和物料管理。解答客户家装知识的数量等。结果考核是以实际销售的量为主，凭贵宾卡的购买量算相应小区推广业务员的业绩：没有在公司建档的家装公司又属于该小区业务的销售算相应小区业务员的业绩：由已经在公司建档的家装公司推荐过来的又属于该小区业主的销售量，相应小区业务员和家装业务员各
占
半的业绩：由已在公司建档的家装公司包工包料的销售不能算小区业务员的业绩，但仍需要服务。
每天填好工作日报表，汇报工作情况和计划，上级随时随地进行审核：每周开例会沟通小区推广心得，探讨小区市场的前景等：小区业务员必须遵守小区的制度，不得违法乱纪。公司设小区推广部或家装部。小区人员对该小区的公司物质、宣传资料等要有保管及维护的责任。
4.订单回访与实地考察。根据产品预订单的名单，逐一对顾客进行回访，及时进行施工环境设计、指导施工、安排安装、收取货款、退／补货等服务。
在业主准备入住时，发短信或打电话祝贺，并征询其对产品品质。服务过程、装修效果是否满意。
善于利用口碑宣传。在小区推广过程中，要善于利用已成交的顾客进行口碑宣传，激励顾客们进行口碑宣传。提前把小区的顾客名单整理成个表格，将已装修好的住宅拍照作为样板，向潜在的顾客展示。
六、HOW――用什么方法做好小区推广?
目前而言，进驻社区的方式有：
1.租用门面或车库，设立临时售点／展示区，是种抵进营销的好方法。
2.与家装公司联合进驻，合理借力，共摊费用，集群效应。
3.与其它行业品牌联合进驻。
4.宣传：在社区主要出入口挂条幅、贴海报等，或在已使用我品牌产品的业主阳台，窗户悬挂横幅宣传等。还可借用小区网络平台进行宣传。
5.公益广告：赞助制作社区楼层牌、门牌号码、电梯间内的宣传海报、公益标语，赞助制作社区公益宣传牌、告示栏、指示牌、广告电子时钟、社区座椅、社区物业杂志。
6.赞助社区举办的活动：如社区开发商举办的收楼晚会、售楼促销活动、业主联欢晚会。一般在品牌有定知名度，有一定客户群时使用。
7.双休日展销：利用双休日期问，租用场地展示产品。
8.人员散跑：推广人员零星入户拜访，切忌陌生拜访。
七、HOW MUCH――用最佳费效比做好小区推广。
第4篇：楼盘推广方案范文
[关键词] VI设计 房地产营销 品牌 形象设计
VI全称Visual Identity, 即企业VI视觉识别设计，是CI Corporate ldentity企业形象识别设计的重要组成部分。随着社会的现代化、工业化、自动化的发展，加速了优化组合的进程，其规模不断扩大，组织机构日趋繁杂，产品快速更新，市场竞争也变的更加激烈。另外，各种媒体的急速膨胀，传播途径不一而丛，受众面对大量繁杂的信息，变的无所适从。企业比以往任何时候都需要统一的、集中的VI设计传播，个性和身份的识别因此显得由为重要。
一、企业进行VI视觉形象设计的意义
企业可以通过VI设计实现这一目的：对内征得员工的认同感，归属感，加强企业凝聚力，对外树立企业的整体形象，资源整合，有控制的将企业的信息传达给受众，通过视觉符码，不断的强化受众的意识，从而获得认同。世界上一些著名的跨国企业如美国通用、可口可乐、日本佳能、中国银行等，无一例外都建立了一整套完善的企业形象识别系统，他们能在竞争中立于不败之地，与科学有效的视觉传播不无关系。近20年来，国内一些企业也逐渐引进了形象识别系统，最早的太阳神、健力宝，到后来的康佳、创维、海尔，也都在实践中取得了成功。在中国新兴的市场经济体制下，企业要想长远发展，有效的形象识别系统必不可少，这也成为企业腾飞的助跑器
二、我国房地产市场现状
自20世纪80年代中期开始，我国的房地产市场需求急剧扩大，房地产业也随之得到飞速发展。随着市场经济的深入发展，消费者不断成熟老练，房地产市场上的竞争越来越激烈，已完全进入买方市场时代。从市场类型和消费者角度来说，房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品，住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。因此，为了使企业能在激烈的市场竞争中生存发展，摆脱旧思维、旧理念，建立新的开发、经营管理策略，便成为业界共识。导人CIS战略，帮助发展商走出困境、决胜市场带来一缕曙光。
三、形象设计对于房地产营销策划的意义和作用
1.房地产营销的内涵及其作用
所谓房地产营销是房地产开发企业以企业经营方针目标为指导，通过对企业内外部经营环境资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为。从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务,以及信息反馈等组成。我国目前的房地产市场从原先的“皇帝女儿不愁嫁”转变成了“以需定产”的买方市场。一旦房地产商品无法适销对路，企业会面临巨大的损失。对于房地产开发商而言，在开发的初期就必须引入现代营销的理念，从选址征地到规划设计，从建筑施工到市场推广，都要把市场营销的理念放在第一位。所谓的现代营销理念就是要适应市场的需要，为顾客提供满意的房地产商品。引入CI企业形象设计战略将是关键所在。
2.房地产品牌创建的意义
在品牌塑造上，虽然房地产行业有其鲜明的特点，但在本质要件上，与其他行业一样都必须要有适合其品牌定位的独特主张和差异化的竞争优势。“碧桂圆的尊贵、富有”、“SOHU的现代、时尚”、“万科的亲情、温馨”、“奥林匹克的运动、健康”都无不体现和表达着自身独特的品牌主张，这种无形的品牌资本就如同名片一样彰显着企业的身份，像护身符一样积累和展现着企业的声誉信资。
从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的问题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响，使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距――感觉吸引程度方面的差距，那结果便会截然不同了。所以说，我们要让消费者“学会”想要什么，在满足消费者需求方面的竞争便不那么重要，更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和决择方面的竞争。
3.形象设计对于品牌创建的重要作用
形象设计发展商在楼盘推出之前，先为楼盘树立一个概念，营造出一个品牌的形象，以吸引消费者，并深入人心，之后画龙点睛，隆重地推出楼盘，由此造成一种轰动效应，抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。 因此形象设计是塑造品牌的首要工作，只有鲜明的个性形象才能体现相应的身份地位，才能激起目标消费者的美好联想和购买冲动，才能吸引消费者。 楼盘既然是商品，当然也只有“品牌”才更具有竞争优势。事实上，像房子这样投资巨大的商品，消费者购买时对精神层面的属性比起一般商品会更加重视，毕竟这是一件事关几十年生活幸福的购买。同时，他要买的还不仅仅是一个家，更是一种全新的生活方式。那么在消费者入住之前，又如何才能实现从“房子”到“家”的质的飞跃，让钢筋水泥变得充满温情、充满人性，变成一个值得拥有的家呢？楼盘形象设计正是完成这一飞跃的最佳桥梁。 其实大多数的楼盘在进行销售时，都已经利用了VI策划系统，并且有的运用得相当成功。
四、VI视觉形象设计与楼盘形象设计
所谓VI，即视觉识别（Visual ldentity,简称VI），是CI系统（Corporate ldentity，企业形象识别，简称CI）中最为关键的一部分，是通过个体可见的视觉符号，经由组织化、系统化和统一性的识别设计，传达企业的经营理念和情报信息，塑造企业独特的形象、视觉表现的综合的过程。根据统计，在人的生理性情报的摄取的机能中，视觉情报约占80%。VI在企业识别系统中最具传播力和感染力，所接触的层面最广泛，可快捷而明确地达到认识和识另的目的。简单地说，一个楼盘的VI系统实际上就是创造一个独特的、有别于其他楼盘的视觉的形象。
1.楼盘VI设计系统的要素：
(1)基本要素：楼盘名称、品牌标志、品牌标准字体、标准色、象征图案、专用印刷字体、销售标语和品号等。
(2)应用要素：事务用品、办公用品、设备、器具、招牌、旗帜、标识牌、楼盘外观、建筑物的外观和颜色、销售人员的衣着服饰、交通工具、广告、传播、展示橱窗和陈列规则等。
基本要素为VI系统提供了基本的规则及需求，加此要使应用要素中的所有内容均能形成统一的视觉形象，就必须遵守这些基本的规则和需求。
2.VI系统设计概念的确定
确定设计概念，是VI开发设计的前提 。设计概念是楼盘的销售理念在各视觉设计要素上的具体化。作为一个楼盘VI的设计概念无非是从顾客的主要诉求点即顾客买房的目的是什么、他们为买房追求什么等入手来进行VI设计。例如：广州奥林匹克花园之所以那么畅销，除了它的项目本身规划设计高人一筹外，关键就是他将运动和健康这两概念贯注到了这个楼盘当中，从篮球场、网球场、游泳池这些硬件的投入，到后期广告的策略，它将生活、运动、健康三者的关系展现得淋漓尽致，将实物和概念进行了有机的结合。
由于不同地区、不同生活水准、不同风俗习惯所致，楼盘也各有不同。因此，作为楼盘的VI设计概念的确定，都应该因地制宜、富于变化。
3.楼盘销售VI系统的设计规则
首先，VI设计应当遵循法律规则如知识产权保护法、专得法和商标法等。这就决定了楼盘的VI系统必须自创新意，而不能照搬以往成功的案例。其次，VI设计必须遵守某些风俗习惯，不能采用与传统文化和时尚相抵触的东西作为其视觉形象。另外，VI设计必须遵循差异与创新相结合的规则，努力做到“人无我有，人有我新”。在众多的标识中给人以新奇、独特的感觉。VI设计还必须遵循美学规则。视觉符号是一种视觉艺术。人们进行识别的过程同时也是一种审美的过程。一个好的VI设计，只有具备美学因素，才能吸引顾客的注意力。
五、房地产销售的VI系统设计
一个楼盘的营销，要进行VI策划，必须从几个基本要素入手。
1.楼盘名称
楼盘的名称不仅要考虑传统，还要具有崭新的时代特色，切忌雷同。厦门“家家景园”案名就是其中一证，此名一听朗朗上口，稍有所思，大脑中便呈现出一幅美妙图画：每家每户生活在一片绿色海洋的景园之中，心旷神怡。
2.楼盘标志
在VI的多种要素中，应用最广泛、出现频率最高的，当推标志。它是一种单纯的、具有明确特点和便于人们识别的视觉形象。 一个好的房地产企业，必须有一个代表企业品质、信誉、物业管理、开发能力和盈利能力的标志。一个好的标志，会让顾客对该房地产企业的楼盘产生信任感，并认同该开发商的产品。
3.标准字标准色
对于标准字和标准色，一旦开发商的楼盘名称确定之后，便不得随意更改，同时，标准字和标准色可以作为楼盘的营销广告如售楼海报、售楼书、平面图册、指示牌、售点广告以及和与销售相关的工作车辆的识别和工作用纸、名片、信纸和人员如售房部、公关部等对外人员的制服等识别的固定色彩记号。
4.标语和口号
一个好的楼盘，其销售标语、口号必须要能反映一种处处为业主着想的理念。如时下，厦门的房地产市场上几乎所有的楼盘都打出了这样一个口号：“宽带上网，竞享科技生活新情趣。”这一案名就让业主感受到了新经济时代的脉搏。明确响亮的标语口号，还能感染销售员工，激发他们为实现销售目标而努力，对外又能表达开发商发展的目标和方向。
5.应用要素开发
除了对视觉基础要素进行开发外，还应对应用要素进行开发。包括以下部分：
标志应用：名片、销售人员胸卡、请柬/请柬封套、车体运用、小区物业管理等；销售中心室内视觉应用规范：销售人员服务、保安员服务、销售中心形象墙、销售中心展板、示范单位标识、台面标牌、销售进度表等；销售中心室外视觉应用规范：售楼处指示牌、欢迎牌、销售现场导识、工地围板、彩旗/挂旗、小区名称标牌、工地路牌广告等；销售资料宣传品部分：手提袋、售楼书、海报等；楼盘自身的视觉应用规范：楼盘自身的效果图、实体模型、样品屋等。
经过精心设计的楼盘形象，由于深入发掘楼盘内在品质内涵，以简洁的视觉形象直观地将小区规划、建筑设计、环境营造理念展示出来，体现了特定的生活、居住氛围，它也是就具备了某种生活气息，某种文化品位，自然就成了楼盘与目标消费者之间最好的沟通桥梁。
因此，个性化形象设计是楼盘从“产品”向“品牌”转化升华的第一步，虽然它不能改变楼盘的本质，但能改变人们对楼盘的认识，使楼盘获得更好的销售业绩甚至更高的销售价格。
参考文献：
[1]顾客满意营销战略分析省略/article/2007/141502.shtml
第5篇：楼盘推广方案范文
【关键词】广告创作；古诗词；产品气质
【中图分类号】G2 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2012）06-0043-2
广告学是一门融合了众多领域学科的应用型科目，广告人要实现其广告设想，需要的不仅是广告学自身的知识体系，还需要新闻学、市场营销学、公共关系学、文学等学科的知识。任何一位广告人所做出来的广告都与其自身的知识底蕴、个人经验及人生阅历有关。
一、中国古典文学在历史上的广告体现
中国古典文学与广告的关系。中国古典文学在中国文学历史上，指的是中国古典文学作品。按照历史上的时间顺序，可以划分为先秦文学、秦汉文学、魏晋南北朝文学、隋唐五代文学、宋金元文学、明代文学、清代文学。代表性的文学作品形式有诗、词、曲、赋、散文、小说等。中国古典文学是中华民族最瑰丽最宝贵的文化遗产之一。广告作为商业市场中的一部分，是通过对受众及潜在受众进行“劝导”——通过分析受众的心理因素、挖掘产品的潜在价值以及潜在价值与受众间的共鸣点，达到说服消费者，使其产生购买行为的一个过程。广告就是通过各种途经，如平面媒体、电视、户外招贴、网络、广播等各种形式，让产品曝露在公众的眼前，塑造并提高产品的整体形象、让消费者认识接受它，记住这个产品并产生兴趣，想办法让品牌唤起一种情感的共鸣或讲述一个动人的故事。广告学把产品的一切及它所附带的潜在信息传达给受众。
故此，通过语言的形式传达出来的广告会受到广告人所处的历史背景、文化环境和知识底蕴会的影响，而中国广告人所创作出来的广告中，中国古典文学的身影就屡见不鲜。
中国古代广告中的文学。“社会广告”是一个较为宽泛的概念，早于“商品广告”产生，在原始社会主要以文化广告的形式出现。早在商朝，一部分会做买卖的人民专门从事商品交换，于是形成了商业市场，那时候的广告如叫卖、实物广告以及挂酒旗等就已经出现了。历史上，“文君当垆”的故事，讲的就是卓文君抛弃自身富贵和司马相如当街叫卖，到了盛唐，由于开通了与周边各国的交往，贸易往来密切，广告逐渐融入到诗词中。“千里莺啼绿映红，水村山郭酒旗风。南朝四百八十寺，多少楼台烟雨中。”这首杜牧的诗就生动的描写出了当时的景象。于明清时代（至1840年之前），广告的发展越来越讲究形式美，还出现了文化名人书写招牌和对联广告的美谈，店铺的名目和招牌的书写都很讲究。出现了“全聚德”、“六必居”、“都一处”等老字号的店铺，也出现了许多名人写的广告对联，如朱元璋为阉猪人家写的“双周劈开生死路，一刀斩断是非根。”的广告，祝枝山为酒馆写的“东不管西不管，我管酒管；兴也罢衰也罢，请吧喝吧”等著名对联。所以中国广告的发展最初是由中国古代的文化广告发展，在工业革命之后融入了以英国为中心的近代广告，之后演变成以美国为中心的现代广告的形式。
二、房地产广告概念与房地长广告中使用中国古典文学的优势
房地产与广告创意。广告并不是要凭空捏造一件事物，而是另一种形式上的包装。房地产与广告之间可谓鱼和水之间的关系，当生产建设者把房产建造出来的时候，它只是在那里，而当房地产有了广告的加入，就变得如鱼得水。用独特的广告创意手法，找寻楼盘与消费者之间的共通之处，运用广告的程序、技巧、传播媒介、消费者心理与市场环境，提高楼盘的知名度和口碑。就房地产广告的概念而言，房地产广告并不是建筑实体的简单的推销，其策划和推广实际上是继建筑师之后对建筑内涵的再创造过程。房地产广告是在对社会文化环境、目标消费群体深层文化心理把握，是对楼盘本身特性和市场经济环境等多方面因素全方位的准确定文，是策略性形象推广合理的沟通方式。
房地产广告的营销目的及方式。房地产广告并不是要标新立异，而是顺水推舟。营销手段要通过研究开发商的品牌，荣誉，楼盘的所在周边环境，包括教育环境、交通环境、文化环境等，巧妙运用楼盘本身的软硬两方面环境，创造出受公众关注的话题，通过一些列的活动、名人代言等为楼盘营造知名度。一个好的楼盘，对消费者来说是一种产品自身价值的认可，而这个认可不仅仅是楼盘整体的建筑风格、自然环境和配套设施着类硬件设施的认可，而是对消费者一种软性的引导，即概念嫁接。概念嫁接构成有教育体系、音乐概念、艺术氛围、运动主题、旅游概念。提倡一种生活，即品位一种文化，在楼盘销售过程中，可紧紧抓住消费者对现代生活的向往，提出一种文化理念，直击消费者心灵深处。而中国古典文学的渗入正是追随了这阵软实力的春风。
在广告中运用古诗词的优势。古诗词是中国古代的一种代表性文化，它具有音韵美、形式美、语言美、意境美的特征，易于朗诵和记忆，其中的名篇佳作更是经久流传。古典文学以其独特魅力与境界，赢得了世人的赞誉，渗入到人们生活的各个方面，潜移默化地影响人们的认知。而广告文案，作为广告作品的语言文字部分，怎样更好的进行广告诉求一直是广告文案写作探求的重点。而人们总是较易接受自己了解的东西，如果在广告文案创作中能较好的运用古诗词，就容易拉近产品与顾客的距离，使产品获得成功。利用古典意境可以描绘出一种基于现实而又不拘泥于现实的诗情画意，使广告文案更具感染力。中国的古典诗词具备了广告文案写作的诸多特点，古诗词常常被人们用来形容某件事物，文人骚客更是喜好借诗咏物。唐代诗人李白在《客中行中》这样写道：“兰陵美酒郁金香，玉碗盛来琥珀光。但使主人能醉客，不知何处是他乡。”李白形容兰陵的美酒“浓郁”、“色泽金黄”、“气味香浓”，盛装在玉石制作而成的酒碗里像是盛装着一碗发光的琥珀，让人不禁在脑海中构造出这样美好的意象，这与广告文案创作中语言的精炼、韵律、朗朗上口不谋而合。
三、具体案例分析
中国传统文化中，对一个人的基本要求是成家立业。故此，国人骨子里就带有对房子的热爱，这是一种安全感的体现，有了房子，就好似在人世间给自己找了安身立命之所。房地产广告作为楼盘营销一种最广泛使用的手段已经随处可见，以下就以两个具体的房地产广告实例来说明中国古典文学在房产广告中的运用。
龙胤当归：2011年某花园山水园林别墅，由于有邕江和蓉茉江环绕流过，处在城市与自然带的交界处，其楼盘的主要卖点是：270度豪华江景。这似乎是个很常见的广告诉求，不一样的景致，无法在如此众多的楼盘中脱颖而出。所以开发商赋予这个楼盘一个富有韵味的名字——"当归"。当归，是一种药材的名字，但从字面上理解，也可以理解为"应当归家"，在赋予楼盘整体的中国韵味的同时，也给居住者一个美好的期待，中国作家龙应台曾经说过：“幸福就是，早上挥手说‘再见’的人，晚上又平平常常地回来了，书包丢在同一个角落，臭球鞋塞在同一张椅下。”所以，当“当归”这个名字已出现，似乎就带着浓重的家的气息，不只是生硬地在销售房屋，也是在销售一种家的感觉。
除了名字，该楼盘的平面广告文案也带有中国古典文学的气息，文案运用"墅为谁伴，山为谁依，云为谁低，江为谁留"四个短句构成山峦、云雾、河川都是为了这个花园，为了以后入住进来的你而存在的感觉，其平仄、结构和谐押韵，读起来朗朗上口，极富诗意。
骨子里的中国：在2007年，宣传某地产的一个系列平面广告《骨子里的中国》可以说是中国式地产广告的完美形态。这一系列广告的表现性是极为简单的，与水墨绘画相结合的摄影风格把楼盘景致以诗意的方式展现出来，好似楼台烟雨中，深邃、素雅。其中用阴影家中的部分，正好是中式建筑的局部与汉字兼备之间形似的部分，在此，设计师巧妙的用汉字的笔画替代这些部分，加上精炼的文案“心有中国一点通”“开门见中国”与之相呼应，表现出来中国文化的底蕴。中国的文化深藏在每一个汉字中，而这样一种纯中式的表现形式，通过这一系列的平面广告，把“骨子里的中国”的建筑理念淋漓尽致地展现出来。画面构图简练、明了、大气，显得新颖别致，又意味深长，增强了文化感观。
【参考文献】
[1]袁行霈主编.中国文学史（第一卷）[M].
第6篇：楼盘推广方案范文
以下是为大家准备的2021房地产销售工作计划范文【三篇】，供您借鉴。
2021房地产销售工作计划范文__房地产公司在董事会的领导下,经过全体员工的努力,20__年的各项工作取得了丰硕的成果,"__"品牌得到了社会的初步认同。总体上说,成绩较为喜人。为使公司的各项工作在新的一年里更上一个台阶,特制定本方案。
一、总体经营目标
1.完成房地产开发面积__万平方米。
2.实现楼盘销售额__万元。
3.完成土地储备__亩。
二、总体经营目标的实现
为确保20__年度经营目标的实现,各部门需要做好如下工作。
(一)完成__项目开发及后期销售工作
__项目是省、市的重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于该项目所蕴含的社会效益和经济效益,我们必须高质量完成。因此,公司做出如下计划。
1.确保一季度__工程全面开工,力争年内基本完成一期建设任务
__项目一期工程占地面积为__亩,总投资__亿元,建筑面积__万平方米。建筑物为__商业广场裙楼、__大厦裙楼和一栋物流仓库。
(1)土地征拆工作
春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底调查,二月份完成征地范围内的无证房屋拆迁,三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。
(2)工程合同及开工
一月份签订招投标合同,工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并签订施工合同,确定监理企业并签订监理合同。三月份工程正式开工建设。
(3)报建工作
工程部应适时做到工程报建报批,跟进图纸设计。一月份完成方案图的设计,二月份完成扩初图的设计。在承办过程中,工程部应善于协调与相关部门的关系,不得因报建拖延而影响工程如期开工。
2.全面启动细化__项目招商工作
招商工作是__建成后运营的重要基础。该工作开展得顺利与否,也直接影响企业的楼盘销售。因此,在新的一年必须实现招商__户。
(二)加快__项目、__项目的施工速度
协调与施工单位的关系,加快__项目、__项目的施工速度,确保__项目的一期工程、__项目的二期工程在4月底前完成竣工验收。
(三)完成__项目、__项目的销售工作
__项目、__项目已全部竣工完成,为了迅速实现资金回流,结合项目所处地段及同类项目的价格,可以考虑采取适当的优惠措施,提高成交量。今年的目标销售额为__万元,销售率达到__%。
(四)参加土地招标
项目开发部要根据公司的实际情况,积极参与土地的招投标工作,确保企业土地储备达到__亩以上。
2021房地产销售工作计划范文随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有"强销"色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。
企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。
在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告等方面要有超前的眼光。
另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导;二是房地产策划要随市场的变化而变化;三是房地产策划要造就市场、创造市场。它的策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的适应状态。
房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。
目前，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，房地产策划的思想活跃、理论丰富，这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。基于此，我们小组对选出的三篇房地产策划书进行了如下分析：
案例：《天河花园》
1、市场分析
1.1、区域市场分析
天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。
由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。
1.2、定向市场分析
员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。
1.3、项目分析
1、项目名称：海景中心
2、项目规模：由2幢28层组成
3、推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层
4、宣传主题：只交一成，即做业主
5、价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2
6、装修标准：一级一类装修(高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门)
7、优劣势分析
⑴优势分析
1、本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。
2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。
3、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利;
4、项目以准现楼发售，增强买家信心。
5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、_场等;
(2)劣势分析
1、珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。
2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。
3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。
4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理;
1.4、竞争对手资料分析
对手一
1、项目名称：侨颖苑
2、项目规模：由3幢12层及一幢9层组成
3、推售情况：现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层
4、宣传主题：新天河、新市民、新文化
5、价格：4481～5145元/m2，均价4655元/m2
6、优劣势分析
⑴优势分析
①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住;
②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势;
③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力;
⑵劣势分析
①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理;
②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次;
③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率;
对手二
1、项目名称：紫林居
2、项目规模：由3幢连体9层组成
3、推售情况：现推C—H座的3～9层
4、宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休闲
5、价格：4511～6208元/m2，均价5320元/m2
6、优劣势分析
⑴优势分析
①该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买;②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利;
③该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助;⑵劣势分析
①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售;
②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心;
③户型设计上有一定的不足，有凸柱现象;
1.5、项目周边配套状况
1、社区配套
①大学：暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校
②中学：四十四中学、华师大附中、天华中学
③小学：昌乐小学
④银行：中国建设银行
⑤康体：天河体育中心、羽毛球馆
1.6、项目企划思路
由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。我们得企划思路：
1、充分利用先天优越的交通环境
项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"，塑造独特的品牌形象。
2、把握市场需求，迎合买家心理
随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。
3、营造现场舒适环境，引起客户购买冲动
在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。
4、体现"以人为本"的经营理念
面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加"人性化"。2、项目市场定位
2.1市场定位
员村附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说"一路之隔，楼价翻一番"。所以，本项目的区域划归应与珠江新城——未来新城市社区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象
——-"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"
以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的热点，当然，要达到这样的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。
2.2、项目形象定位
在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种"既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心"的双重"抵买"价值。初步提供以下项目形象定位供贵司参考：广州新城市中心区?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。
2021房地产销售工作计划范文一、加强自身业务能力训练。在20__年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20__年的销售任务打下坚实的基矗进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20__年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20__年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20__年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20__年的房。产销售工作重点是___公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20__年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务_达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
第7篇：楼盘推广方案范文
点子 3：增加一个广告投放渠道，电台！经常做出租车，都能听到各种其他楼盘 的广告语。而且出租车的人群都还比较有购买力。
点子 4：系列性活动:羽毛球、绘画比赛等 点子 5：商帮对话 【营销阶段】2010 年 11 月，配合新城首府楼王公开（原定计划） 【目标设定】政企联动，为千万级楼王造势，并精准拓展目标客户（常州商会） 。
【方案简介】 1、活动主题： “苏南模式”对话“温州模式” ，从吴越商战到吴越联战； 2、活动形式：袁岳主持头脑风暴：新经济形势下苏商和浙商如何联战，温州模 式和苏南模式如何结合； word 文档 可自由复制编辑 3、活动组织：1）由浙江省商会副会长郑明治率队浙江代表团造访常州；2）常 州市市长与知名浙商见面会；3）代表团参观新城集团、新城首府；4）浙商 与常州商会代表共同出席袁岳主持的头脑风暴，温州模式对话苏南模式，讨 论如何合作共赢。
4、活动资源：以《浙商》杂志社的浙商背景与资源，撬动常州本地政府与商会、 媒体资源。
【执行情况】因楼王开盘时间延后，该方案未能付诸执行；后被《浙商》与和黄 进行合作，照搬执行，反响强烈。
【效果评估】 点子 6： 开盘大来人计划 1、 计划内容：开盘大来人，可参考其他楼盘用过的行之有效的方法，每次开盘 都邀请大量的来人，如开盘目标是去化 100 套房源，即将来人数量设定在 1000 人左右的这样一个 10：1 的比例。
2、 计划目的：此方法能起到一个现场抢购气氛的烘托，对之后的炒作有数据依 托。
以大量来人来逼定目标客户的成交， 对摇摆型客户形成心理压力， 促使成交。
3、 执行费用：可采用雇佣来人方式，费用可参考 50/人的标准。
点子 7：同行公信力！解密标杆社区 内容：邀请行业内人士以及主流媒体现场进行五感体验 视觉——社区实景、景观景致 听觉——潺潺流水、喷涌而出的泉水，心随境移的完美生活 嗅觉——空气里每个季节都飘逸着珍奇花草的清香。
触觉——顶级精装社区、八大精装升级标准，实景品鉴，触手可及。
心觉——优雅、 宁谧的社区环境， 温馨的微笑服务， 让业主静心养性， 舒适安逸。
点子 8：爱有多甜蜜 活动：甜蜜 DIY 活动地点：项目样板区 活动目的：聚集人气 活动内容：1、邀请单身男女、情侣或夫妻；2、单身男女进行配对；3、共同制 word 文档 可自由复制编辑 作蛋糕、软陶。
点子 9：改变传统的线下开发方法，所有动作的目的都是为了吸引客户来访。
一切不以到访为目的的推广都是耍流氓 传统线下开发方法 1、 定点巡展和派单 2、 以资料发放和现场咨询为主 可能导致的结果 1、 客户现场感兴趣，但因为嫌麻烦、缺乏动力而没有马上来看项目 2、 回去后就暂时放下了 3、 日后收到其他项目信息，有更大的诱惑力，所以就去了其他项目 4、 兴趣转移，与我们擦肩而过 吸引客户到访的几个方法 1、 到达案场非常便利 2、 持续不断的收到跟进信息，兴趣度保持 3、 案场本身具有其他吸引力 A. 有优惠 B. 有礼品 C. 有吃的 改变线下开发的几种方法 1、 便利性——巡展的同时是否有车送到案场； 派单的同时是否有车 费报销？ 2、 持续性——八个步骤解决问题：派单时是否登记信息（车牌、电 话或者地址，那个都可以）？信息之后是否有整理分类？分类之 后是否有检索？检索之后是否有反馈案场？案场是否有专人去 word 文档 可自由复制编辑 跟进（电话、信息）？跟进是否持续（每周都有，持续不放弃）？ 跟进了之后是否有到访？到访之后是否有成交？ 3、 诱惑力——在巡展和派单的同时， 明确展示到达案场可以得到的 好处，诱惑客户到访。
点子 10：老乡会。针对目前在常置业的外地人较多，各案场可以梳理外地人购 买较集中的城市，然后通过网络进行召集，对这部分外地人举行老乡会，提供一 个交流的平台， 并在此过程中穿插对楼盘的一些介绍。并可将此活动做成一个系 列，从而促进这部分外地人的老带新。
点子 11：主管推荐房源，每周进行推荐 点子 12：六一一家亲活动：上阵父子兵 +母爱冰品大比拼 活动时间：六一 活动目的：家庭体验活动，维系老业主，制造气氛。
活动内容： 活动一：上阵父子兵 1、举办亲子活动 者可获得奖品 活动二：母爱冰品大比拼 1.由母亲制作冰品进行评奖，评选出最佳创意奖，最精外观奖，最美味奖， 获奖者获得奖品 两个活动都获奖的家庭颁发新城给力家庭。
2、由爸爸和宝贝一起参加趣味竞技活动 3、获胜 点子 13：联动销售，现在的销售员知知道买自己楼盘的房子，在常州的各个区 域都有新城的房子，应该出台一个制度，让销售有积极性推荐其他区域的楼盘， word 文档 可自由复制编辑 给予一定的奖励。
点子 14：怀旧活动：连环画展等。
点子 15：楼王公开——园林版昆曲《牡丹亭》首映常州 【营销阶段】2011 年 5 月，楼王样板公开 【目标设定】 1、为楼王样板公开造势，通过园林版昆曲“牡丹亭”充分展示社区现场园林景 观，并以高雅艺术形式提升新城首府塑造“高尚人文生活圈”的形象； 2、通过夜间公开，弥补楼王产品采光不足、风水对冲等硬伤，放大楼王产品力， 达到“荣耀巅峰”的震撼效果； 3、实现销售质的提升，为楼王面市强势蓄水，并通过价值提升与销售压迫，全 面带动大平层、小公寓的成交。
【方案简介】 1、邀约客户晚上参观新城首府楼王样板房，以灯光工程渲染社区园林璀璨实景 与楼王豪奢气派； 2、社区中央景观搭设水上舞台，表演园林版昆曲“牡丹亭” ； 3、楼王正式
学生创新100个小点子_100个营销活动金点子尚美佳市场研究部营销推广金点子集合 营销推广金点子集合 金点子点子 1：6 月买房抽国外国内游（通过大转盘的形式来决定去哪个省份或者国家 旅游，地点由公司罗列） 点子 2：爱的回忆馆 活动：婚照展 活动地点：项目展示厅 活动目的：聚集人气 活动内容： 1、展示从上个世纪 30 年代到本世纪不同年代的结婚照； 2、展馆开放期间，有意向者可提供结婚照； 3、凡提供照片者均可获得抽奖机会，大奖为海南三亚双人游、婚纱摄影 套餐。点子 3：增加一个广告投放渠道，电台！经常做出租车，都能听到各种其他楼盘 的广告语。而且出租车的人群都还比较有购买力。
点子 4：系列性活动:羽毛球、绘画比赛等 点子 5：商帮对话 【营销阶段】2010 年 11 月，配合新城首府楼王公开（原定计划） 营销阶段】 。
【目标设定】政企联动，为千万级楼王造势，并精准拓展目标客户（常州商会） 目标设定】 【方案简介】 方案简介】 1、活动主题： “苏南模式”对话“温州模式” ，从吴越商战到吴越联战； 2、活动形式：袁岳主持头脑风暴：新经济形势下苏商和浙商如何联战，温州模 式和苏南模式如何结合；1 尚美佳市场研究部3、活动组织：1）由浙江省商会副会长郑明治率队浙江代表团造访常州；2）常 州市市长与知名浙商见面会；3）代表团参观新城集团、新城首府；4）浙商 与常州商会代表共同出席袁岳主持的头脑风暴，温州模式对话苏南模式，讨 论如何合作共赢。
4、活动资源：以《浙商》杂志社的浙商背景与资源，撬动常州本地政府与商会、 媒体资源。
【执行情况】因楼王开盘时间延后，该方案未能付诸执行；后被《浙商》与和黄 执行情况】 进行合作，照搬执行，反响强烈。
【效果评估】 效果评估】点子 6：开盘大来人计划1、 计划内容：开盘大来人，可参考其他楼盘用过的行之有效的方法，每次开盘 都邀请大量的来人，如开盘目标是去化 100 套房源，即将来人数量设定在 1000 人左右的这样一个 10：1 的比例。
2、 计划目的：此方法能起到一个现场抢购气氛的烘托，对之后的炒作有数据依 托。
以大量来人来逼定目标客户的成交， 对摇摆型客户形成心理压力， 促使成交。
3、 执行费用：可采用雇佣来人方式，费用可参考 50/人的标准。
点子 7：同行公信力！解密标杆社区 内容：邀请行业内人士以及主流媒体现场进行五感体验 视觉——社区实景、景观景致 听觉——潺潺流水、喷涌而出的泉水，心随境移的完美生活 嗅觉——空气里每个季节都飘逸着珍奇花草的清香。
触觉——顶级精装社区、八大精装升级标准，实景品鉴，触手可及。
心觉——优雅、 宁谧的社区环境， 温馨的微笑服务， 让业主静心养性， 舒适安逸。
点子 8：爱有多甜蜜 活动：甜蜜 DIY 活动地点：项目样板区 活动目的：聚集人气 活动内容：1、邀请单身男女、情侣或夫妻；2、单身男女进行配对；3、共同制2 尚美佳市场研究部作蛋糕、软陶。点子 9：改变传统的线下开发方法，所有动作的目的都是为了吸引客户来访。
一切不以到访为目的的推广都是耍流氓 传统线下开发方法 1、 定点巡展和派单 2、 以资料发放和现场咨询为主 可能导致的结果 1、 客户现场感兴趣，但因为嫌麻烦、缺乏动力而没有马上来看项目 2、 回去后就暂时放下了 3、 日后收到其他项目信息，有更大的诱惑力，所以就去了其他项目 4、 兴趣转移，与我们擦肩而过 吸引客户到访的几个方法 1、 到达案场非常便利 2、 持续不断的收到跟进信息，兴趣度保持 3、 案场本身具有其他吸引力 A. 有优惠 B. 有礼品 C. 有吃的 改变线下开发的几种方法 1、 便利性——巡展的同时是否有车送到案场； 派单的同时是否有车 费报销？ 2、 持续性——八个步骤解决问题：派单时是否登记信息（车牌、电 八个步骤解决问题： 八个步骤解决问题 话或者地址，那个都可以）？信息之后是否有整理分类？分类之 后是否有检索？检索之后是否有反馈案场？案场是否有专人去3 尚美佳市场研究部跟进（电话、信息）？跟进是否持续（每周都有，持续不放弃）？ 跟进了之后是否有到访？到访之后是否有成交？ 3、 诱惑力——在巡展和派单的同时， 明确展示到达案场可以得到的 好处，诱惑客户到访。
10： 点子 10：老乡会。针对目前在常置业的外地人较多，各案场可以梳理外地人购 买较集中的城市，然后通过网络进行召集，对这部分外地人举行老乡会，提供一 个交流的平台，并在此过程中穿插对楼盘的一些介绍。并可将此活动做成一个系 列，从而促进这部分外地人的老带新。
11：主管推荐房源，每周进行推荐 点子 11 12：六一一家亲活动：上阵父子兵 +母爱冰品大比拼 点子 12 活动时间：六一 活动目的：家庭体验活动，维系老业主，制造气氛。
活动内容： 活动一：上阵父子兵 1、举办亲子活动 者可获得奖品 活动二：母爱冰品大比拼 1.由母亲制作冰品进行评奖，评选出最佳创意奖，最精外观奖，最美味奖， 获奖者获得奖品 两个活动都获奖的家庭颁发新城给力家庭。
2、由爸爸和宝贝一起参加趣味竞技活动 3、获胜点子 13：联动销售，现在的销售员知知道买自己楼盘的房子，在常州的各个区 13 域都有新城的房子，应该出台一个制度，让销售有积极性推荐其他区域的楼盘，4 尚美佳市场研究部给予一定的奖励。
14：怀旧活动：连环画展等。
点子 14 15：楼王公开——园林版昆曲 牡丹亭》 楼王公开——园林版昆曲《 点子 15 楼王公开——园林版昆曲《牡丹亭》首映常州 【营销阶段】2011 年 5 月，楼王样板公开 【目标设定】 1、为楼王样板公开造势，通过园林版昆曲“牡丹亭”充分展示社区现场园林景 观，并以高雅艺术形式提升新城首府塑造“高尚人文生活圈”的形象； 2、通过夜间公开，弥补楼王产品采光不足、风水对冲等硬伤，放大楼王产品力， 达到“荣耀巅峰”的震撼效果； 3、实现销售质的提升，为楼王面市强势蓄水，并通过价值提升与销售压迫，全 面带动大平层、小公寓的成交。
【方案简介】 1、邀约客户晚上参观新城首府楼王样板房，以灯光工程渲染社区园林璀璨实景 与楼王豪奢气派； 2、社区中央景观搭设水上舞台，表演园林版昆曲“牡丹亭” ； 3、楼王正式启动，现场烟花盛放，映衬楼王璀璨辉煌； 4、客户通过签到排序号码分组进入样板房参观；楼王大堂设小提琴表演，并提 供茶点水果，供客户等待叫号时享用； 5、楼王样板房内设调酒师为参观客户调酒，并展示厨房空间与西式吧台。
【执行情况】现场动线安排合理、客户组织有序， “十步一岗”的物业保安展示 了较好的服务形象，昆曲表演也深受客户好评。
【效果评估】 点子 16：内部优惠认购计划 1、 计划内容： 可采取比市场价低 5-8%左右的这样一个优惠措施给到企业内部员 工。如市场价定为 500000 的房源内部员工认购即为 460000-475000 的价格。
2、 计划目的：可通过内部认购去化大量房源，迅速回笼资金。能造成楼盘热销 及抢购的景象，有实际数据作为依托，可信性高。同时能提升团队士气，对企业 有归属感，还能作为一种福利性质。5 尚美佳市场研究部3、 执行费用：视每套房源的价格而定。
17：幸福社区 点子 17 幸福社区 生活 365 内容： 内容：从“衣食住行“四个角度，征集联盟商圈商家、大到商场、汽车 4S 店、 银行，小到速食店、电影院、洗衣房，联络这些商家进行专场的活动推介，并且 给予客户可以在这个商圈内商家消费的优惠或者优先服务权。
18：爱有多美丽 点子 18 活动：婚纱秀 活动地点：项目样板区 活动目的：聚集人气 活动内容：1、邀请商家或婚纱设计师将自己的产品或作品进行展示；2、凡现场 订购，即可享受优惠折扣。19：联动销售的模式改变 点子 19 在目前的房地产销售模式下，大多分为自销以及公司销售两种模式，随着宏 观调控后市场整体下滑，越来越多的新盘销售都开始采用中介联合销售的模式。
新城在长三角拥有数十个项目，规模优势和业主资源在当前市场如何利用？ 新城在长三角拥有数十个项目，规模优势和业主资源在当前市场如何利用？ 传统销售模式 1. 自建销售队伍——客户资源少 2. 公司销售——客户资源为人所用 3. 引入中介公司——单一项目合作，投入力度小，人员培训形象难 以控制 我们自身的优势6 尚美佳市场研究部1. 长三角六大区域，数十个项目，项目资源可观 2. 已经拥有 6 万个业主资源，可形成数十万的客户网络 3. 跨城市项目资源共享，带动各个项目的销售 可能的做法 1. 将单一项目的中介销售， 拓展为集团所有项目的中介销售——为 了避免一家独大，风险难以控制，可以引入 2-3 家品牌中介，参 考新房公司联合的方式，也创立一个中介的联合 2. 销售展示异地联动——这个模式朗诗一直在做。
在每个案场都有 固定的位置是作为异地项目展示， 适合目前限购形势下导入异地 投资客户，尤其是对于常州这种低价、不限购城市的销售拓展 每月或者双月出 3. 品牌整合置业手册——这种模式万科一直在做， 一本即可，可投递给老业主，保持对老业主的推广，也扩大了集 团项目的曝光度，增加老业主介绍的机会 可借鉴的系统管理方法点子 20：话题炒作：每月的现场活动能以一个系列贯穿全月，从而制造话题， 20 同时也可以锁住客户。
21： 你买房， 我免单 （免 点子 21 6 月之后买房在年底 12 月份前客户进行集中抽奖： 一年、两年、三年、四年的物业费） 。
22：法国香水节 点子 22 活 动：法国香水节活动地点：项目展示厅7 尚美佳市场研究部活动目的：展现项目文化内涵，老带新，旺场 活动内容： 1、与商场香水卖家合作，在零时售楼处举办法国香水展； 2、专人介绍香水的香味，品牌故事，使用知识等； 3、现场可折扣出售香水； 4、到场活动嘉宾参加抽奖，中奖者获得香水一份。23：老乡的圈层营销，根据成交客户分析，公园壹号外地客户以安徽、徐 点子 23 州、四川等省份的外地客户居多，建议公司定期（每月）拿出部分资金（可以是 每人 60 员）做圈层营销，比如请安徽的成交客户吃火锅等。
24：多项目联合开盘，以总成交量引爆市场 点子 24 25： 有梦想，你也可以” 点子 25 “有梦想，你也可以”创意 T 恤大赛 【营销阶段】2011 年 5 月底-6 月初，新城首府二期案前强势蓄水阶段 【目标设定】放大二期诉求，引发全城关注，并为二期开盘进行阶段冲刺式客户 导入。
【方案简介】 创意原点： 创意原点：充分放大新城首府二期“你也可以新城首府”的广告诉求，把“你也 可以”作为创意 T 恤底版和宣传物料，在天气日渐炎热的 5、6 月份，让更多人 参与到创意 T 恤系列活动中来，为二期造势。
活动流程： 活动流程： 第一波，流动广告，引发关注 第一波，流动广告，引发关注：工作人员与派单人员统一着装，以醒目的“你也 可以”广告 T 恤形成流动风景线； 第二波，定点互动，定向开发：甄选高端、成熟小区作为巡展点，派发活动简章， 第二波，定点互动，定向开发： 客户登记领取“你也可以新城首府”标签的白 T 恤（仅限 14 岁以下儿童，一方 面限制人数，另一方面，家长将陪同孩子到现场参加活动） ，邀请客户到 15 号会8 尚美佳市场研究部所参加创意 T 恤 DIY 活动，由专业老师现场讲解； 第三波，网络炒作，主题活动： 第三波，网络炒作，主题活动：联合化龙巷网站发起“有梦想，你也可以”主题 活动，实名制遴选以情侣、夫妻为主；到 15 号会所领取“你也可以新城首府” 标签的白 T 恤并参加创意 DIY 活动； 第四波，创意大赛，全民参与： 第四波，创意大赛，全民参与：1、创意 DIY 活动之后可现场抽奖；2、选手发送 真人秀到化龙巷网站主题论坛，获最多投票者获奖，可到新城首府领取“最佳创 意奖” 。
【执行情况】活动相关筹备进行中。
执行情况】 【效果评估】未完成。
效果评估】 26：微博营销计划 点子 26 1、 计划内容：成为新城地产微博粉丝转发新城域或公园壹号微博上指定活动公 告，编写任意文字+@三位好友，转发并同时评论。可有机会参加抽奖。赢取精美 礼品一份（或苹果 Shuffle MP3）从当天所有参与转发并符合参赛条件的粉丝中 抽取五名幸运粉丝（或者，微博原文转发量排名前十位的粉丝）最终奖品到售楼 处领取。
2、 计划目的：通过网络途径加强参与度与口口相传的推广度。以时下最流行的 微薄来调动年轻人客户群的参与性。同时提高售楼处的来人量，促进成交。
3、 执行费用：活动持续一月 每天抽取一名 执行费用预估 90000 元。
27：全城征集”明星业主 礼仪管家” 点子 27 内容：以项目物业的名义聘请物业监督员，邀请物业从业人员在人员岗位标准动 作、物业服务品质部分进行同台“挑刺” ，以启动仪式以及表彰仪式的形式进行 市场的炒作和话题。
28：手工潮流饰品 点子 28 手工潮流饰品 DYI 活动：饰品 DIY 活动地点：项目样板区或展示厅 活动目的：聚集人气 活动内容：1、邀请饰品设计师现场进行饰品设计讲座和指导；2、参与者亲自设 计制作心怡饰品。9 尚美佳市场研究部29：新城社区的广告资源利用 点子 29 如果一个公司拥有数十个项目，可以辐射的业主范围超过 10 万人，那么他其实 拥有的是一个最好的媒体资源 花钱投广告，不如自己做媒体 万科社区广告资源利用经验 万科城市花园，万科在上海的第一个开发社区，已经为上海万科贡献了无数的老 业主资源，在小区内开发了数量有限，但是醒目的广告资源，可以借鉴： 1、 社区内的看板——只在大门入口和出口的地方设置了看板 2、 邻里中心的楼体看板 社区信箱投递和楼道信息广告版 为什么他们能够不被业主反感 1、 广告位只服务自己的项目 2、 以万科品牌角度投递楼盘信息 我们的做法 1、 整合所有交付社区的资源，搭建看板——为了降低业主的抗拒心理，可以对 物业费进行适当减免 2、 所有社区看板资源建立档案库，由集团统一管理，分公司使用统一申领 3、 新城社区物业统一管理 DM 投放资源，只能投递集团品牌提供的项目宣传资 料。
30：活动留客的好方法：在周末可做一些常规的暖场小活动，最好是亲子 点子 30 类得，亦可全家总动员，然后配合一些抽奖活动，最好抽一到两分大奖，且分阶 段的进行，配合我们的活动留住客户，让客户感觉到有的玩且有大奖拿。这样一 来可以增加案场的人气，有效的促进销售。10 尚美佳市场研究部点子 31：6 月买房：6 月买房，幸运转转转（形成展板：6.6,7.6,8.6,9.6 折） 。
32：活动策划金点子 活动策划金点子（活动资源共享） 点子 32 活动策划金点子 各个售楼处每周都会举行不同的活动， 建议策划将每次活动的客户参与度和 活动过程中的注意事项做个简单记录，然后策划之间将这些资源共享（邮件群发 或者 QQ 发送） ，这样可以分享更多的资源和经验，也可使每个案场针对活动目的 有更多的选择。
案例：如首府的彩绘 T 恤活动，金郡和新城域都运用的很好。针对此次活动 首府经验分享点： 1、联系方式和询价记录。
2、活动经验：①首府首次举行时由于没有提前规定好发放时间和数量，导致客 户到场时有的 T 恤分配不均匀， 第二次调来的 T 恤也被一抢而空， 场面比较混乱。
②活动现场的颜料和毛笔没有事先进行分配， 导致有客户想自己创作却没有齐全 的颜料和笔，而彩绘老师又少，最终很多客户都挤着等老师画，耗时较长，过程 中还会有客户等的不耐烦走掉。
33：企业宣讲。
点子 33 公园壹号目前成交大多以年轻人为主，成交主力户型为小户型。成交区域非 常明显，戚机厂、戚研所等年轻刚性需求为主。7 月份新一批校园招聘的大学生 马上进入公司，两家企业的总数应该在 300 人左右。按照百分之十的人会用父母 的钱马上买房，那针对这 30 套以及后期的潜在客户我们的措施是什么？ 建议通过“置业生涯起点指引”宣讲间接置入公园壹号销售信息。此方案比 较可行，主要对接两家企业的团委或者工会的负责人。
34：户外造势 户外造势： （像秀江南项目在淹城长兴楼 点子 34 户外造势：在高档酒店大堂内设广告牌。
酒店大堂门口就设有 24 小时的广告牌，没有置业顾问，但是来往的顾客都可以 看到秀江南的广告牌） 35：DM 派单执行 点子 35 框架：成熟社区（高端改善需求） 、卖场超市（大润发/欧尚） 、高档饭店（车夹 报） 、大型市场（建材市场） 、竞品截留（同质产品、开盘截留） 目的：项目知名度推广、导入更多来人、增加销售机会。11 尚美佳市场研究部点子 36：新城“派”形象大使计划 36 1、 计划内容：全城范围评选出一名新城“派”形象大使，可采用电视选秀类的 方式，如海选，复选，总决赛等。海选复选等选拔可放在各个案场来执行。被评 为新城“派”形象大使者即可获得新城赠送的房产一套。
2、 计划目的：通过送房子的计划可产生全城轰动的效应，炒作力度极强，可提 升新城大品牌的形象，同时配合媒体炒作可起到空前的轰动效应。同时可提高每 个案场的来人量加强每个案场的人气。
3、 执行费用：45 万左右房源一套，此活动从海选开始到决赛可维持 3 个月平均 15 万一个月。
37：交换空间 置家建言 点子 37 内容：在市场广泛信息，请客户到样板进行“挑刺” ，并且按照自己的想法 进行布置，请知名装修和软装类的专家进行点评，从成本、节能低碳以及个人风 格方面进行打分评选。
点子 38：法国宫廷盛装秀 38 活动：法国宫廷盛装秀 活动地点：项目展示处 活动目的：聚集人气，展示公司实力，加强品牌印象 活动内容：1、暖场秀——西方杂戏表演（法国小丑，马戏等） ；2、法国宫廷盛 装秀，着盛装的演员在展示处随意走秀，参与者可与其拍照。39：改变传统短信撰写方法 点子 39 可借鉴的推广经验12 尚美佳市场研究部40：线下拓展深入三步走：第一步，在需要拓展的区域中寻找出我们已经 点子 40 来访的客户 ，第二步，从我们的老客户入手，把我们需要拓展的区域深入了解， 找到切入点（如物业主任、城管经理等） ，第三部，擒贼先擒王，功克王，其他 自然号办了，切忌注意后续维护。
41： 点子 41：目前市场形势，房源去化，价格优惠是永远的主题，每月可以有特价 房源推出。
42：社区巡展金点子：对有安排巡展的社区，可以跟小区的物业联合做活 点子 42 动，将目标客户吸引到售楼处来，一方面增加售楼处人气，另一方面增加了一些 口碑宣传者和客户。
例：1、由公司出资采购一批 T 恤，在物业的公示处写上“新城地产答谢客户， 到物业处领取 T 恤，数量有限，先到先得” ，然后再告诉他们在指定的时间段可 以到首府售楼处， 届时会有专业的老师指导他们彩绘 T 恤， 现场还会有惊喜礼品。13 尚美佳市场研究部2、公司和各个小区物业联合搞一个针对小朋友比赛（如绘画、书法等） ，赛场设 在售楼处，凡是参加比赛的小朋友都可以获得公司提供的礼品，获奖者更有惊喜 大奖（如提供旅游券） 。
43：加大老带新的力度，目前对于老带新，老客户的福利只有 300 元钱的 点子 43 超市卡，个人认为对老客户的吸引力不够高。且超市卡发放的比较慢，好多老客 户情绪都不好， 就打消了老带新的积极性。
老带新可以在案场另外设置个谈判区， 由主管亲自接待一下， 一是给老客户赚足了面子， 二是打消了新客户心中的疑虑， 对价位也比较放心。
44：家具联动 家具联动：在高端商场入口附近或者家具城设展点。
点子 44 家具联动 45：2、 点子 45 业主 DS 拜访框架：带礼品登门拜访老业主及意向客户（礼品以绿色健康果蔬为主） 目的：老客户维护、引导客户“以老带新” 、增加销售机会 点子 46：新常州人置业计划 46 1、计划内容：为新常州人倾力打造的“新常州人置业计划” ，新城地产关怀新常 州人， 开展多项增值服务。活动对象：针对落户常州的外地人。提供 6 大增值服务；增值服务内容如下： 1) 助建新常州人精神家园新常州人生活指南，免费享受落户政策咨询和城市规划咨询 2) 支持新常州人自组“同乡会” ，创建新常州人交友平台； 3) 创建新常州人经商人员投资讯息共享，经商沟通平台； 4) 自动升级加入新城会，获邀后参与常州新城会会员活动； 5) 享受新城会后续特约商户优惠信息和商家联盟所提供的优质服务； 6) 免费获赠新城会会刊以及产品讯息； 2、计划目的：以提供增值服务为手段，将外地客户的凝聚起来，通过客户的抱 团效应来提高楼盘的销售量。
3、执行费用：是具体情况而定。
47：私家湖畔会所高雅 私家湖畔会所高雅派对 点子 47 私家湖畔会所高雅派对14 尚美佳市场研究部内容：邀请常州著名人士，学者，汇聚洛维艾会馆，举办名仕派对，设置小提琴、 内容： 伦巴之类高端的表演节目，了解受邀贵宾的个人特长，邀请部分受邀嘉宾参与现 场表演，烘托区域内高端会所配置，映衬浓郁的人文社区环境。
48：法式红酒美食汇 点子 48 法式红酒美食汇 活动：中秋法式红酒美食汇 活动地点：项目展示处 活动目的：体现项目高品质感，维系老客户，老带新 活动内容：1、邀请业主及客户现场品酒并举办冷餐会；2、赏月酒会上并配有小 提琴演奏等助兴节目；3、会后赠送参加活动者月饼礼盒。49：短信的内部激励 点子 49 在传统的短信应用方面，都是用来向客户进行项目信息宣导的，而我们忽略了短 信的另外一个作用，内部激励。
我们还可以在那些地方发挥短信的作用 1. 每日早上由案场主管发送激励短信，提醒每位销售员，我们今天要完成的任 务 2. 每日即时性销售业绩通报 ，卖掉一套房子，主管发送短信给其他所有业务 员，激励他们要努力完成任务。
50： ，在开盘的时候，外场客户一般都会交头接耳， 点子 50 《开盘外场客户教育》 互相讨论，这对于开盘很不利，应该适当的播放一些视频，一来是分散客户注意 力，二来通过播放某些特定的视频，可以提高开盘的签约率。比如播放一些通货 膨胀，买房保值之类的教育视频，公司形象宣传片等等，这样一来，还没签约， 就给自己加满了分，对于签约非常有利。15 尚美佳市场研究部点子 51：买房免一年或两年物业管理费。
51： 52：炒作金点子：注重网络营销，要求每个项目都做个自己的官方微博， 点子 52 将账号和密码告诉案场所有的销售员，轮流管理微博，要求他们添加自己的业内 好友，增加关注度，并且保证每天必须将微博更新，把项目的动态信息及时 出去。为了增加销售员的参与度，可以每月评出“微博之星” ，给予一定的奖励， 这样可以增加案场每个销售员的网络营销意识。
点子 53：在派单上面印 “凭此单至售楼处，购房统统 8 折优惠，仅限前 100 名” 53 一面解释老客户，可以说成是 100 套限价房，一面又可以增加来人提高成交。
54：法式风情 法式风情：法式是非常高端的风格，本案为法式建筑，所以，可以组 点子 54 法式风情 织一些法式风情的活动， 可以邀请客户喝下午茶， 喝点法式咖啡， 吃点法式点心。
55：T 点子 55 T-shirt 造势 SP 框架： 在各类外场活动过程中， 要求员工着统一印有案场 Slogan 等信息 T-shirt， 框架： 同时鉴于首府在前周末举办创意 T-shirt 之 DIY 的客户良好反馈， 跟进后续活动 来继续推广项目（T-shirt 之 DIY 印制“你也可以……”绘图） 目的： 目的：项目知名度推广、强化客户对产品概念的印象、配合其他活动有效开展。
56：新城地产杯生活达人秀 点子 56 1、计划内容：在各项目路演的同时，现场宣传生活达人秀活动，不论唱歌、跳 舞或者搞怪表演，只要有一手，就要自信来 SHOW。现场报名填参赛表，参加 7-8 月份（淡季）举行的“新城地产生活达人秀”活动，赢取 88888 元终极置业大奖。
2、计划目的：宣传项目是第一目的，扩大项目影响力是第二目标。同时提高路 演人气，使得个项目在路演时能聚集人群集中派单。
3、执行费用：每个项目没用 88888 元的置业大奖同时可享受各项目自身的销售 政策。
57：顶级精装，豪宅样板典范 点子 57 内容：结合高端精装社区的客户大部分对于样板房软装有较大兴趣的特征，举行 样板房家私的“现场拍卖”活动，同时配以社区的画册作为产品手册为载体，赠 送给业主及目标客户。16 尚美佳市场研究部58：宝藏在香溢 点子 58 宝藏在香溢 活动：样板区开放寻宝活动 活动地点：样板区 活动目的：聚集人气，老带新、让客户在乐趣中了解项目样板区的每一个品质细 节 活动内容：1、在样板房及中轴景观中的放置密封纸盒（漂流瓶） ，纸盒内放置各 式小纸条（从谢谢参观到各式大奖）2、纸盒随意撒放在样板区各处 3、由业主 寻宝，在寻宝过程中感受中轴景观，精装的唯美细节，寻宝者最多可搜集五个纸 盒 4、参加者可选择打开 5 个纸盒并拿走其中最想要的礼品，或是不打开纸盒， 直接赠送制定礼品。59：让体验的每个环节都会销售 点子 5917 尚美佳市场研究部60：目前的市场状态是要求售楼处要有来人，有人气。怎样去把一些需要 点子 60 买房的或是老客户再次约访现场形成固定的售楼处人气， 需要我们的广告噱头做 的漂亮，广告不能像以前一样的平淡，没新意，客户形成视觉疲劳，要有创新， 比如利用时下一些流行语来打广告，如“将置业革命进行到底” ，新城“爱情公 寓”等，可以在售楼处办一个专场时下买房的讲座“买房 36 计” 61： 点子 61：提高销售员佣金。
62：活动营销。在项目上午的集中开盘与下午的售楼处活动结合起来。下 点子 62 午售楼处可将老客户的案场活动和上午所有诚意金客户的抽奖活动相结合， 无论 成交与否，所有诚意金客户都可参加，维持案场人气，促进成交。从新城域 5.21 成交情况来看，效果十分明显。
63：买房送老婆。
点子 63 64：老带新 老带新：老客户带新客户，成交后可以返还老客户现金。
点子 64 老带新 65：4、 点子 65 社区来客送礼框架：案场制定一定量的小礼品（如雨伞、车用香水等） ，对在派单及户外 SP 活动中导入的来人馈赠小礼品 目的：配合其他活动的有效开展、增加导入更多来人的机会、加强现场销售氛围 66：新城项目循环章计划 点子 6618 尚美佳市场研究部1、计划内容：在各个项目的售楼处设立一个代表自身项目图章，并且设立一张 盖章卡，客户持盖章卡到各个售楼处盖章，如客户能在盖章卡上集满一定数量的 盖章，如 10 个 20 个可凭这些盖章换取购房低佣金，每一个章折合 RMB50 元，如 客户集满 20 个盖章即可抵用 1000 元购房款。同时凡是满 20 个以上盖章的客户 即可参与抽奖。奖品价值 5000 元 RMB。满百人即抽取一次。
2、计划目的：提高每一个售楼处的人气与来人。提高客户的参与性，同时满百 人即开奖能充分调动客户的积极性。可深挖客户的购买需求，因为客户跑满 20 个售楼处听了 20 个售楼处销售员的介绍如果是意向客户总会为之所动。
3、执行费用：是具体人数和情况而定。
67： 潜伏” 点子 67 “潜伏”销冠海选 内容： 内容：面向市场客户，重点针对已购客户以及意向客户，邀请客户参观社区的全 部内容，包括销售中心，社区，样板房等，然后列举项目亮点，能列举出最多条 款的参与者荣选为“当期销冠” ，定期评选出一位，最后进行总决选，对于当期 销冠和总销冠进行有有相当诱惑力的物质奖励 68：日 点子 68 日进千金 活动：锁客活动 活动时间：开盘前 30 天或 20 天 活动对象：意向客户 活动目的：锁客。1、活动首日——开盘，客户确定购房，预存 8 万元香溢首金； 2、交纳首金日到开盘期间，每天可获得 1000 员房款优惠（如，活动时间为 20 日，首日缴纳首金，则到开盘日可获得两万元房款优惠，活动第二天缴纳首金， 则获得一万九千元房款优惠，以此类推） 。69：给老业主荣誉感还是物质激励 点子 69 我们不能一概而论， 在老业主激励方面， 到底是物质奖励有效还是精神奖励有效。19 尚美佳市场研究部业主分级很重要 高端物业和普通物业的业主应该区别对待： 1. 普遍来讲，高端物业的客户在物质奖励方面会看的更淡些，因为在 高端客户圈层中，身份安全比物质获取更重要； 2. 而低端物业的业主对物质的敏感度更高 仁恒的老业主激励模式 仁恒是从来不给业主物质奖励的，介绍推介，参加业主活动都只是享受 仁恒会积分 每年一度的业主答谢会都是最隆重的，在这次答谢会上仁恒只做 2 件事 情： 1. 给业主一次高规格的艺术表演 / 晚宴 2. 当众为高能业主颁奖（仁恒会积分前 5 名） ，奖品也很丰厚（一等奖 为家庭欧洲十日游，光这一项可能就会有十几万的支出；最低的奖 项也有东南亚游，用以匹配业主的高端身份） 我们得到的启示 1. 老业主奖励不应该是每个项目自行制定的，应该由公司统一常年进 行 2. 不要认为老业主会每天记得这件事情，他们很容易就忽略了这个权 利，从而忽略了可以介绍的积极性——所以我们应该定期发信息给 老业主（每月提示一次，就像招商银行的还款提醒一样，我们成为 老业主意识激活） 3. 不要只有销售时才会想起老业主，温馨提示很重要，我们称为老业 主情感激活。节假日、天气变化、理财提醒、生日祝福等，持之以 恒很重要。
4. 很多开发商不能持续做下去，是因为依靠销售来做老业主的情感维 护，这样必然被日常工作冲淡，而且销售没有动力来坚持——老业 主的情感维护工作应该有统一部门来完成，比如 400 电话。
5. 在给老业主奖励时，一次性给足，而且要让这种奖励公之于众，广 而告之，让其他业主也心生向往。20 尚美佳市场研究部点子 70：鉴于目前的市场行情，其实比 08 年要好很多，08 年使用的全员营销其 70： 实对销售起的了很好的销售结果，公司员工众多，关系广泛，亲戚，朋友，家属 等都是可以利用的“筹码”，建议公司目前形势下可以继续使用全员营销，当然 了，推荐的员工可以拿“佣金”，但是销售员也可以正常提佣，不然容易影响销 售员得积极性。
71： 点子 71：购房送车，把车停售楼处门口，现车给客户看，给客户体验。
点子 72：奖项营销。具体奖项设置上可设置一个大奖，如汽车、苹果电脑，其 72： 他均为小奖，用大奖的名头吸引人到案场。
73： 点子 73：买房送装修基金。
74：果断一击：客户犹豫不决不定房时，可以拿限时优惠来逼定（比如： 点子 74：果断一击 今天是星期天，我们最大优惠只有今天有，过了明天优惠就取消了） 。
75： 点子 75：周末 SP 活动 框架：奢侈品大拍卖（选购少量知名品牌产品组织类似拍卖活动） 、照片杯子创 意 DIY（把自己的创意印在杯子上） 、品茶&雪茄主题沙龙（以茶会友、雪茄鉴定） 目的：意向客户维护、推动圈层生活理念、加强现场销售氛围。
76： 点子 76：寻找金钥匙计划 1、计划内容：每个案场设立制作 100000 把房门钥匙，其中有一把是可以打开一 扇指定的房门， 此房门代表一套房源。
每一名来案场的客户即可有机会获赠一把。
当案场将这些钥匙全都发完后，开始进行开房门仪式。当持有真正钥匙的客户把 指定的房门打开那么这名客户即可活动新城地产赠送的房源一套。
此套房源为各 个楼盘的房源。客户偏好哪个楼盘就到哪个楼盘的售楼处参与活动。
2、计划目的:用送房子为噱头提高案场人气，吸引来人。引出话题争论，加之媒 体炒作产生的轰动 3、执行费用：每 100000 人中既有一人获得新城送出的房源一套。房源价值视各 个楼盘的价值而定。
450000 一套的那 100000 名来人的平均成本为 4.5 元/人。
如 以此类推。
77：解密新城之路 点子 77 解密新城之路21 尚美佳市场研究部内容：邀请客户参观新城的标志性项目，从早期的万里小区，到金色新城、到新 内容： 城公馆到新城首府，从武进到常州到苏州以及上海，以及新城研究中心，体现新 城的资深度和专业度，促进客户的购买 78： 点子 78：收获之夜 活动：水果会 活动地点：项目样板区 活动目的：聚齐人气、老带新、旺场 活动内容：1、样板区举办水果会；2、参加者齐聚样板区共享美味水果；3、现 场厨师制作精致水果糕点级水果沙拉。79： 点子 79：全员皆销售，别忘记那些我们忽略的合作资源 我们可以去想一个问题，我们是否在每个项目推广的前期，都会做业内营销和媒 体营销，也会在销售困难时想到内部推介，供应商推介 是否已经将这些资源视为常态销售资源呢？ 有那个开发商把合作资源当做客户来开发呢？ 有那个开发商把合作资源当做客户来开发呢？ 据目前我们所知范围内还没有！ 据目前我们所知范围内还没有！ 所以，新城是否意识到这个问题，并开始行动了呢？ 所以，新城是否意识到这个问题，并开始行动了呢？ 首先，我们忽视了什么？ 首先，我们忽视了什么？ 1. 他们不仅是合作资源，也是市场上的购房者，他们可以买别人，为 什么不能买我们呢？ 2. 他们对公司有基本的了解，更容易认同产品，教育起来更加容易 3. 他们可能与公司只是短暂合作，可能只是合作单一项目，但不合作 了之后，他们的购买需求依然可能存在 所以，我们要做些什么，来发掘这部分资源？ 所以， 我们要做些什么， 来发掘这部分资源？ 1. 建立合作资源的数据库，按照城市分类22 尚美佳市场研究部2. 数据库持续更新，包含电子邮件和电话 3. 每次有新产品上市，新的销售节点，新的促销活动，都第一时间发 送给数据库当中的所有名单 4. 无论是否在合作，都被列入发送对象，这个数据库与案场的到访客 户名单是同样的作用和使用方法，只是不需要案场去 call 客。80： 点子 80：每天必须坚持开客户分析会，针对每天来访客户区域进行针对区域宣 传， 有的放矢， 而不是随便安排大学生或者销售员去哪边发单或者路演巡展之类， 哪边来人多，我们就去哪边搞活动，深入挖掘。
81： 点子 81：每成交一套奖励销售人员 5 千现金。
82： 点子 82：联动营销。各案场整合营销，可采用联动模式，在同区域或同档次项 目之间放置销售物料，联动营销。
83： 点子 83：买房送购车基金 84：圈层营销：组织一个法式时装秀，把法国的名牌（LV，GUICC,香奈儿 点子 84：圈层营销 等等。
）做一个模特走秀表演，邀约客户到现场来参观。
85： 点子 85：客户资源陌拜 框架：针对具有一定客户资源的社区及单位，通过洽谈来争取购买获得一定的客 户名单资源，随后案场继续开展客户陌拜工作 目的：增加项目推广力度、增加公司客户资源库、争取导入更多来人。
86：推荐达人计划 点子 86 1、计划内容：每个项目设立一个推荐达人奖，获奖者为“老带新”的高手。此 老客户能连续推荐 3 组新客户并同时三组新客户都有成交的话， 此老客户即获得 售楼处送出的现金大礼 10000 元整。
2、计划目的：充分调动老客户推荐新客户的热情与积极性。充分把老客户资源 利用起来，目前老带新是一个非常重要的手段。
3、执行费用：每 3 组老客户连续推荐的新客户成交即花费 10000 元。
87： 点子 87：角色销售23 尚美佳市场研究部内容：对于高端社区的销售团队，有两种角色定位，一种类似于礼宾或者接待的 角色，主要的岗位在于前台，由外形条件较好的同仁担任这一角色，在逼定时可 以参与销售；一种是正式的置业顾问，由业务人员做具体的接待流程以及销售工 作。
88： 点子 88：家居风水讲座 活 动：家居风水讲座——香溢紫郡户型设计解密活动地点：项目展示厅 活动目的：传播项目卖点老带新、旺场 活动内容： 1、家居风水讲座——讲解家居生活中的风水； 2、香溢紫郡户型解密，介绍户型设计及布局的中的考量89： 点子 89：全员皆销售，不可忽略那些服务人员的销售力 曾经听到过一个成功案例， 万科兰乔圣菲的一套别墅竟然是万科某一社区的物业 经理卖掉的。因为他天天和业主接触，聊天的时候推荐了这个产品，导致了客户 到访成交。
这说明一个我们经常忽视的群体 1. 物业人员、保安人员（我曾经亲眼看到过保利置业的保安帮忙接待 客户，做沙盘讲解 2. 保洁服务人员（万科曾经派自己的保洁人员到竞品售楼处停车场抄 车牌） 如何发掘他们的积极性 如何发掘他们的积极性 1. 案场销售说辞培训时，要求物业、保安、服务人员一同参加 2. 介绍客户到访奖金奖励24 尚美佳市场研究部3. 表现优秀者可以晋升为销售预备队，开拓职业领域。90： 点子 90：我们的老带新政策，我们每天只知道往外面投放大量广告，却忘了我 们自身拥有的具大优势，我们 07 年搞的“新城会”去哪里了，看看外面的“绿 地会”、“万科会”都会针对他们的会员买房有特别优惠政策，这样就牢牢把他 们的老客户抓在手里了。那我们的“新城会”呢？常州有这么多的新城老业主， 每个楼盘都有那么多的老带新，我们必须要把这一块更加完善起来，而不只是每 个案场自行的老带新优惠政策，而是要把整个公司的老带新政策结合起来。这个 能量将会是非常巨大的，会为我们带来非常多而且质量非常高的新客户资源。
91： 点子 91：举办“欢乐福彩，幸运赢大奖”我卖房，你定价的活动，类似买 的方式，客户猜总价（金郡表总价 7 位数） ，猜中 3 个数字 96 折，猜中 4 个数字 94 折，猜中 5 个数字 92 折，猜中 6 个数字 9 折，猜中 7 个数字 88 折。
92： 点子 92：活动排行榜 现状： 案场每周都要做活动， 但效率如何， 事先难以评估。
另外案场独立做活动， 每场活动的开销并不低 解决方法：活动批量化，活动排行榜 操作方法： 1、 每个月各项目上报本月活动集锦，提供活动方案、参加人数、活动费用，上 传公司内部网站 2、 挑选出人数与费用效用比最高的活动前十名 3、 每个案场根据实际情况，挑选可以采用的 4 个活动 4、 被选中的活动方案，活动公司可以获得额外 1000 元奖励 优点： 执行效率高，效果有保证，费用可以控制93： 点子 93：加大对老带新的回馈政策及宣传（比如：对老带新严格把关，老客户 亲自带新客户来并且是第一次来访成交可以回馈 1000 元超市卡，加强老带新的 动力并缩短超市卡下发周期） ，多举行业主答谢会25 尚美佳市场研究部点子 94：周周有惊喜：在开盘后将剩余房源进行销控，并且进行涨价，然后定 94： 周周有惊喜 期释放 1-2 套房源，以贷款原因无法购买，给客户一次重新购买的机会，作为特 价房吸引客户，压迫成交。95： 点子 95：中介二三级联动 框架：与周边城市二手中介联手，推动项目销售（无锡、上海等） ，并随市场政 策与行情而灵活调整，以成果定成本 目的：增加案场来人来电比例、争取实现成功销售 96： 点子 96：梦中家园计划 1、计划内容：每一名购房者可参加抽取送装修的抽奖。所有楼盘总共抽取 2 名 购房者。中奖者可获得 100000 元的装修大礼包。
2、计划目的：提高客户买房兴趣，吸引来人来电咨询。
3、执行费用：200000 元。97： 点子 97：客户管家 内容： 内容：梳理项目当中比较有影响力和带动力的重点客户，分配给几个资深的职业 顾问进行专项的维护，内容有节庆、生日的专门短信祝福，天气有重大变化时的 短信提醒以及不定期的专项圆桌晚宴， 以专门服务的置业顾问的名义邀请大客户 以及大客户的朋友到社区会所或者靠近项目的高端场所进行宴饮或者沟通。点子 98：零距离魔术沙龙 98： 活动：零距离魔术沙龙 活动地点：项目展示厅 活动目的：聚集人气，制造气氛 活动内容：1、邀请魔术大师进行魔术表演；2、现场魔术教学。26 尚美佳市场研究部99： 点子 99：新房团购模式大给力 将知名团购网站合作，开发购房团购模式 设计一连串的吸引 1. 合作团购网站推出“团房抵用券” ，比如 100 元团万元购房抵用券， 百倍增值计划。团购现金与合作网站分成，购房抵用券只有在成交 时方才生效，与其他购房优惠可以同时使用，一人可团购多张。
2. 低价团购房抵用券，其实就是意向金的网络变形。降低了门槛，同 时增加了网络关注度，扩大了推广面 3. 由于新城拥有很多在售楼盘的资源，可以保证定期推出各种团购优 惠活动：比如每增加 1 人，房款减 1000 元，人多力量大团购计划 4. 所有只要点击查看页面的客户资料，都将进入新城数据库，可以进 行邮件和电话跟踪100： 现场优惠政策， 个人建议不管是开盘当天优惠还是平时卖房优惠政策， 点子 100： 我们不要只顾开盘当天逼定时的优惠，我们还要在签约时做点小手段，我们要加 上这样一条，如果如期签约会额外享受什么样的优惠，给客户一些条件限制，这 样我们约客户签约时就会爽快很多，就不会出现有客户逾期签约的情况发生，也 会促进公司快速资金回笼。101 点子 101：提高销售提佣，鼓舞士气，加强斗志最重要。可以维护客户之间的关 系，然后可以老客户安排国外旅游。
102：案场吸引力营造 点子 102 现状：只有周末做活动进行热场，充人气，基本上来的都是老客户，新客户参加27 尚美佳市场研究部活动的比例不高 参考案例：海底捞，味道一般因为服务做得好，一直是火锅店的大热 学习方法：固定服务让客户永远觉得占到了便宜，等候时不会觉得无聊 解决方法： 1、 每周固定时间现场有小型表演（与学校、表演团体长期合作，范围广泛如模 仿秀、魔术、杂技、街舞、国标舞、滑板表演，什么流行演什么） 。专业与否 不重要，重要的是让常州客户知道这里有免费表演，而且还有免费饮料，休 闲时间来看看，蛮好的。
2、 利用书吧区，开设美甲区，客户每次来都可以做免费美甲或者指甲护理，这 个方法在海底捞能吸引到众多女人的偏好，道理都是一样的。每个来做美甲 的客户都会得到一些美甲券，提供给朋友，让朋友来免费享受这一服务。
3、 VIP 室或者书吧区都可以在周一到周五开辟成客户咖啡馆，给每个到访的客 户一张咖啡券，下次他们想找个地方坐坐，找个环境好的地方谈点事情，那 就可以来金郡。自己可以边喝咖啡边看书，带朋友来谈生意可以借用我们的 VIP 室，自己也可以在朋友面前有 VIP 的感觉。
103：对余房加大促销政策，比如公园壹号，在开盘加推时同时推出余房优 点子 103 惠折扣，价格对比，加速余房去化。
104：美女诱惑 美女诱惑：售楼处门口做一些有特色的景观或者站两排漂亮的礼仪小 点子 104 美女诱惑 姐，做的比较吸引人。
点子 105：异地巡展计划 105 异地巡展计划 框架： 框架：把项目的推广放在周边城市（无锡、上海等）以及具有一定消费能力的其 他城市，并组织异地现场看房活动，对成功认购的异地客户提供额外奖励 目的： 目的：增加案场导入来人的机会、增加销售机会 106：作为一个江苏实力第一名的开发商，有必要有一个与之实力，品牌内 点子 106 涵相当的代言人。
点子 107：随着外地大片开发商的进入，人们的视线似乎都被吸引过去，而我们 107 新城经过 18 年的发展，第二次创业过程中，需要向人们展示一个新的新城，建 议可以举办企业发展历程巡展。28 尚美佳市场研究部点子 108：在楼盘销售遇到困难时，可以采用“李代桃僵”的方式。我来说说我 108 的看法。
把某些已售房源的价格拉高来作为一个标杆，与未售房源的价格作一个比较，采 用 “衬托销售” 的方法带动整个楼盘的销售。
在整个房地产市场不景气的状况下， 可以权衡利弊，拉升部分楼盘的价格，用牺牲局部利益来保全全局利益。就好比 我们二期的 20#，18#均价 6800-7200 元，后来的 21#23#均价就在 6500 左右，有 利于销售！ 109：活动主题： “冰纷嘉年华 浓浓亲子情”新城域家庭节之冷饮 DIY 点子 109 活动内容： 1、 冷饮 DIY，小朋友亲子动手制作，当场评出“最具观赏性的冷饮” ；小朋友之 间交换冷饮品尝； 2、 穿插吃西瓜比赛，分成人组和儿童组，比速度，谁最先完成谁就是胜者。
110：在几十年的时间里，我们一方面试图去延续传统居住文化，一方面又 点子 110 充满渴望地期待着来自异域的生活方式。
比如说西班牙风格， 浪漫主义园林风格。
我们客户可以从小区的绿化以及外立面的风格上创新，吸引眼球。
点子 111： 在已购业主和已购业主亲朋好友之间举办一些活动，比如说抽奖、烧烤晚会等， 扩大项目的认可度。
112：高能客户的开发 点子 112 现状：高能客户依靠案场销售员的关系和维护能力，以及物质激励去带动高能客 户的推荐 解决方法：高能客户人脉图，定期为高能客户提供专场宴请 方法举例： 1、 样板房晚宴，可以为高能客户定期举办私人晚宴，邀请他的亲朋好友，项目 提供样板房（更有私家厨房的感觉） ，提供著名酒店的餐点，以及现场的表演 助兴，给高能客户充分的满足感和自豪感 2、 给高能客户准备一些节日礼物，如端午节赠送一些礼品券，他可以转送给其 朋友，凭礼品券到案场领取粽子。29 尚美佳市场研究部点子 113：买房提供装修设计方案，提供装修公司名单给客户选择 113 114：网络营销 网络营销：2011 年已经是一个信息时代，我们可以将自己的楼盘做一 点子 114 网络营销 个微博，放到网上，经常拍一些照片将楼盘动态，活动信息，以及相关情况发送 上去。
115：客户睦邻答谢计划 点子 115 客户睦邻答谢计划 框架： 框架：对之前业主及老客户开展睦邻答谢活动，即成功介绍客户进场并成交则反 馈介绍人一定幅度的奖励（礼金或购物卡等实物奖励） 目的： 、增加销售机会 目的：增加老客户维护机会、引导客户“以老带新” 116：活动主题： “冰出一夏”新城域家庭节之冰激凌 DIY 点子 116 活动内容： 1、 冰激凌制作师现场演示冰淇淋的制作手法； 2、 准备香蕉、苹果、芒果等各式口味，现场人员 DIY 冰激凌体验； 3、 评选最具创意冰激凌造型； 117：活动主题： “我的春天里”新城域家庭节之 T 恤涂鸦 DIY 点子 117 活动内容： 1、 小朋友在白色 T 恤上，用画笔描绘出心中的春天里生活，尽情发挥想象力； 2、 准备白色风筝，供小朋友涂鸦，作品由小朋友带走； 3、 现场评比最具创意小选手； 118：免税计划 点子 118 广告语：你买房！契税我来交。
具体方案：把客户需要交的契税返还在房价优惠里面，统一按照房价的 3%视为 客户将来要交的契税，其实就是反推优惠。119：募邻计划 点子 119 广告语：全城招募！远亲不如近邻！把你身边的亲戚朋友变成你的邻居！ 具体方案：增加老客户推荐率。针对老客户推荐购买制定专门折扣，成功推荐购 买的客户，新客户与老客户均可获得优惠，推荐的越多，优惠越多。30 尚美佳市场研究部点子 120：其实话题就是老带新。
120 开发商开发出一个楼盘来， 如何才能得到客户的认同？办法无非是两种—— 或说两种办法都要同时具备：一种是楼盘建造出来的品质必须过硬；另一种是产 前售后的各种服务一定要到位，要想客户所想，急客户所急。
由于公司在今年交付的楼盘比较多，在客户即将入住之际，可以结合现在交 付盘和热销盘举行联动， 为已经购买公司产品的老客户以及有购房意向的新客户 提供他们最希望了解的家居、购房、生活等咨询，服务到位。对一般客户而言， 特别是对那些第一次置业、第一次搬进陌生环境的客户来说。这些咨询都是非常 必要和非常及时的。
另一方面，许多客户由于在购买房子、家私，进行装修等大事上得到了我们 公司的帮助，客户自然会心存感激，就比较容易对该楼盘产生认同感；已经购买 了房子的，认为买得值，因此会成为该楼盘的口碑传播者；有看一定购买意向但 还在犹豫不决的客户，也有可能在参加这种活动受到触动，增强了信心，最终下 定决心购置公司的楼盘。因此在交付楼盘加强对我们现在所售楼盘的联动宣传， 以及在交付后举行新老客户的互动活动，个人认为还是比较有意义的。即提高了 客户的满意度，又加强了老带新的成交率。
点子 121： 活动主题：闭店选房 一房一价（只是一个噱头） ；活动时间：2011 年 X 月 X 日； 推广时间：活动时间的前两周；活动内容：一：只有凭邀请函入场，一房一价， 不再接受任何议价 ； 推广期的二周进行顾客的蓄水， 意向客户的蓄水； 长期积攒下来的客户的邀约； 二：下单不同的金额进行现金的返还；具体的价格我们可以自己策划！保证自己 的收益；三：下单就可以进行抽奖；业主自己摇，决定自己的奖项；备 注：邀请卡有 2 种获得方式； 1. 电话致电，邀约办理；2、金郡售楼处进行自助邀约，以前的电话邀约类似。
122：新城精装修一日游 点子 122 广告语：领悟新城，领悟精装修。
具体方案：主要针对新客户 参观动线：住宅研究基地——新城首府——新城金郡31 尚美佳市场研究部参观当日下定者可以额外享受房价优惠 123：荣耀工程——首府会客厅 点子 123 【营销阶段】2009 年 9 月，开盘前造势阶段。
【目标设定】配合“改革开放三十周年”的时事热点，评选“荣耀常州 50 人” ， 一方面塑造常州人文城市形象，另一方面契合本案“献给荣耀这座城市的人”的 诉求，提升项目形象。
【方案简介】 1、由媒体、专家、市民代表选送影响常州的 50 人名单； 2、在各大主流媒体（常州日报、常州电视台、中国常州网、常州政府网站 等）上发动市民投票，选出影响常州 30 人； 3、各大媒体开辟“影响（荣耀）这座城市的人”人物采访专栏，并跟踪采 访市民评选过程； 4、新城出资，政府为影响常州的 30 人颁奖表彰，集结专栏文字、图片资 料，出版专册。
5、市委宣传部牵头组织，主流媒体宣传配合，新城地产提供奖品； 6、采访现场和活动现场设在新城首府 15 号会所。
【执行情况】 限于调动政府资源的难度较大， 最终落地为联合常州主流媒体， 以报纸专栏、 网站专题推广、电视栏目为主要载体，讲“首府会客厅”节目拍摄场地设于 15 号会所，在新城首府开盘前为本案塑造了良好的社会形象，并通过植入式广告， 将项目高端性进行了有效推广。
【效果评估】 124：流动广告：在出租车车后电子广告牌做广告。
点子 124 125：跨界营销合作 点子 125 框架：把项目的推广与其他领域知名一线品牌进行联合， （之前上海高端项目群 体中有一定的成功案例，如新天地 8 克拉-济南路 8 号，通灵 tesiro 体验式营销 等） ，拔高产品定位，提升项目新鲜度与客户探索心理，跨界客户资源共享 目的：项目知名度推广、配合其他活动的有效开展、推动圈层生活理念、导入更 ：32 尚美佳市场研究部多来人。126：针对我们所有的成交客户，可以在成交当天给予客户一份礼品，给予 点子 126 客户额外的惊喜。
127：买精装修房送高端家具。
点子 127 128：物业早班车——物业体验之旅 点子 128 【营销阶段】2009 年 11 月正式启动，新城首府开盘后、交房前阶段执行。
【目标设定】 让业主提前体验新城首府的五星 “金钥匙” 服务， “精神入住” 实现 。
【方案简介】 第一部分：物业早班车 1、初冬来临，发放“生活小贴士” ，内容有：给爱车加防冻液、盆花进室内、外 露水管要包扎等生活常识； 2、赠送《物业手册》 ，加深对金晨的了解，提供物业信息； 3、设置 400 热线电话，随时解答和提供物业的早期服务； 4、DS 登门拜访，了解业主的需求和未来设想，有特需帮助的（如孤居老人）可 以结对子帮助，解决后顾之忧； 5、发放新城首府物业动态小册子，让其了解新城首府物业服务的信息以及销售 价格，增加居住的荣誉和荣耀感。
第二部分：物业体验之旅 1、组织业主赴上海碧云国际社区体验圣诞节社区活动； 2、组织业主赴上海宝业·静安紫苑体验服务式公寓。
【执行情况】深受业主好评。通过一系列活动，加强了业主对新城首府高端物业 的直观认知和荣耀感，对本案认同度大大提升。
【效果评估】 点子 129：人气挤压：在开盘的时候利用现场人气，安排 SP 客户在人群里面给 予客户正面的消息，煽动客户购买 130：针对老客户的活动，可以组织的多些，让更多的客户感受到新城不是 点子 130 卖了房子就完了，会一直关怀老客户的，增加些客户的互动，给予介绍新客户的33 尚美佳市场研究部老客户更多的礼品。增加老带新。
点子 131：买房送旅游。
132：业主生日会 点子 132 【营销阶段】2010 年 6 月起开始执行，为新城首府大平层续销阶段。
【目标设定】强化社区的亲情氛围与和睦的邻里关系，培养业主对项目的认同感 和归属感，同时通过生日会这个窗口向业主的亲戚朋友展示新城首府形象。
【方案简介】 1、把当月过生日的业主集中在一起，设置不同的生日会主题，邀约其亲友提前 拍摄亲情告白 VCR，制作光盘，作为礼物赠送给业主；同时新城首府为业主 赠送生日报（业主出生当日的报纸）等定制礼品； 2、寿星在许愿树上写上自己的生日愿望， 接受全体参与人员的联名生日祝福卡。
现场举办蛋糕、花艺等 DIY 互动活动，让业主一家在其乐融融的氛围中感受 亲情； 3、生日会全程录像，记录下每一个精彩时刻，作为纪念品赠送给业主；同时还 有精美表框全家福赠送。
【执行情况】每月举办不同主题的业主生日会，已成为备受业主期待的新城首府 定制节目。
【效果评估】 133：全城造势 全城造势：利用大学生身上穿满该楼盘的案名的衣服，游街，增加宣 点子 133 全城造势 传力度。
134：术业有专攻，虽然能作为一个多面手很能锻炼一个人的魄力，但有时 点子 134 无法分心，所以各司其职，该销售的就销售，将销售做好，该做助理的事情就全 部做到好。流水线作业才能产生量，才能发挥最大的效益。
135：客户 客户：在人气不多的开盘情况下，让假客户问业务员有没有 点子 135 客户 SP 客户 客户要退房，这个业务动作要让真客户看到但又不能很明显，从而来起到加强客 户购买信心的作用。
136 点子 136：销售与工程进度（购房者最直接的信心来自楼盘的工程进度，可以利34 尚美佳市场研究部用施工过程中的几个重要阶段，营造出一系列气氛热烈的庆典时刻，中国人比较 相信这种一本正经的形式） 卖点构成：奠基卖点、内部认购、第一期公开发售、 第二期公开发售、最后一期公开发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房 开放、外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现 房卖点、答谢卖点。
137 点子 137：广告：持续性系列广告，类似百威啤酒的蚂蚁广告，或者可以给每个 楼盘做个专题，广告内容一定要有连续性，可以以耐人寻味的小故事切入主题， 会有一种让人感觉看完一段迫切想看下一段的感觉。
138 点子 138：网络：在网络上我们有比较正统的广告宣传，而如今的网络，要达到 让人耳目一新的感觉确实不多，我的建议是拍 DV，然后上传至各大视频网络， 成本不会很高，关键是影响力，网络中的爱笑会议室就是个不错的例子，一个个 小短片，很能抓住人们的眼球，内容中可以借我们各大案场的样板房，外景进行 拍摄，编辑关于突出新城地产的品牌形象为重点的小故事。
39：广告语：有钱赶紧要买房，远离我爸是李刚 点子 139 140： 点子 140：重新启用《新城会》制度，老客户默认为高级会员，其他有意加入者 均可成为普通会 员提高老带新及朋友推荐这一较大来客渠道的积极性，所有的 系统设置可参考原系统，采 用会员积分分级制度，达到一定的积分给予物质奖 励。
141： 点子 141：网上售楼处。在公司官网上对应楼盘显示出一部分在售房源，不显示 单价，只显示正 在出售的房源、户型面积、均价及售楼电话等可以开放的信息， 设立网上客服 （可由售楼 员轮流担任） 方便随时查到我公司所有楼盘出售信息。
，142： 点子 142：多与各专业网站等进行看房团、团购等活动。143： 点子 143：针对圆梦以上项目派单地点可以多一个晚上 8 点各大高中门口，高三 家长等孩子放学。高三学生家长一般 45 岁左右，会考虑再次置业，或者会考虑 给快上大学的儿子买婚房了35
学生创新100个小点子_100个管理金点子企业管理的 100 个金点子 2011 年 08 月 17 日星期三 18:26 一、坚持用制度管人、用人、育人、留人 企业的竞争，实际是人才的竞争。人才是企业关键因素，人才也是企业的生命所在，管 好人才、用好人才、培养和留住人才，是现代企业在激烈的竞争中长足发展的重要因素。
1．奥格尔维定律：善用比我们自己更优秀的人 2．光环效应：全面正确地认识人才 3．不值得定律：让员工选择自己喜欢做的工作 4．蘑菇管理定律：尊重人才的成长规律 5．贝尔效应：为有才干的下属创造脱颖而出的机会 6．酒与污水定律：及时清除烂苹果 7．首因效应：避免凭印象用人 8．格雷欣法则：避免一般人才驱逐优秀人才 9．雷尼尔效应：以亲和的文化氛围吸引和留住人才 10．适才适所法则：将恰当的人放在最恰当的位置上 11．特雷默定律：企业里没有无用的人才 12．乔布斯法则：网罗一流人才 13．大荣法则：企业生存的最大课题就是培养人才 14．海潮效应：以待遇吸引人，以事业激励人 二、推崇、保持人性化服务 古语云：得人心者得天下！在企业管理中须多点人情味，有助赢得员工对企业的认同感 和忠诚度，为企业创造财富。要做到员工爱企业、忠诚企业，形成“企业兴我荣，企业衰 我耻”，爱企业就是爱饭碗、爱家，让员工融入企业大“家庭”，为之拼搏“卖力”，逐步形 成爱企业成为自觉行为，主动为企业服务。只有真正俘获了员工心灵的企业，才能在竞争 中无往而不胜。
15．南风法则：真诚温暖员工 16．同仁法则：把员工当合伙人 17．互惠关系定律：爱你的员工，他会百倍地爱你的企业 18．蓝斯登定律：给员工快乐的工作环境 19．柔性管理法则：“以人为中心”的人性化管理 20．坎特法则：管理从尊重开始 21．波特定律：不要总盯着下属的错误 22．刺猬法则：与员工保持“适度距离” 23．热炉法则：规章制度面前人人平等 24．金鱼缸效应：增加管理的透明度 三、坚持开发创新，采用灵活激励措施 有效的激励员工，会点燃员工的激情，他们的工作动机更加强烈，让他们产生超越自我 和他人的欲望，并将潜在的巨大的内驱力释放出来，创造性开展工作，为企业的远景目标 奉献自己的热情。
25．鲶鱼效应：激活员工队伍 26．马蝇效应：激起员工的竞争意识 27．罗森塔尔效应：满怀期望的激励 28．彼得原理：晋升是最糟糕的激励措施 29．“保龄球”效应：赞赏与批评的差异 30．末位淘汰法则：通过竞争淘汰来发挥人的极限能力 31．默菲定律：从错误中汲取经验教训 32．“垃圾桶”理论：有效解决员工办事拖沓作风 33．比马龙效应：如何在“加压”中实现激励 34．横山法则：激励员工自发地工作 35．肥皂水的效应：将批评夹在赞美中 36．威尔逊法则：身教重于言教 37．麦克莱兰定律：让员工有参加决策的权力 38．蓝柏格定理：为员工制造必要的危机感 39．赫勒法则：有效监督，调动员工的积极性 40．激励倍增法则：利用赞美激励员工 41．倒金字塔管理法则：赋予员工权利 42．古狄逊定理：不做一个被累坏的主管 四、坚持以诚待人，真诚沟通、互动，创造良好氛围 松下幸之助有句名言：“企业管理过去是沟通，现在是沟通，未来还是沟通。”管理者的 真正工作就是沟通。利用一切有力时机真诚互动、沟通。
43．霍桑效应：让员工将自己心中的不满发泄出来 44．杰亨利法则：运用坦率真诚的沟通方式 45．沟通的位差效应：平等交流是企业有效沟通的保证 46．威尔德定理：有效的沟通始于倾听 47．踢猫效应：不对下属发泄自己的不满 48．雷鲍夫法则：认识自己和尊重他人 49．特里法则：坦率地承认自己的错误 五、深刻认识“人心齐泰山移”，崇尚团队合作 比尔盖茨说：“团队合作是企业成功的保证，不重视团队合作的企业是无法取得成功 的”。“团结就是力量”，打造有凝聚力的团队，是现代企业生存发展的一个基本条件。
50．华盛顿合作定律：团队合作不是人力的简单相加 51．木桶定律：注重团队中的薄弱环节 52．苛希纳定律：确定最佳管理人数 53．凝聚效应：凝聚力越大，企业越有活力 54．懒蚂蚁效应：懒于杂物，才能勤于动脑 55．蚁群效应：减掉工作流程中的多余 56．飞轮效应：成功离不开坚持不懈的努力 57．米格—25 效应：整体能力大于个体能力之和 六、保证企业中枢神经系统“英明”，决策机智果断、准确 管理学家西蒙指出：“管理就是决策。”决策是企业管理的核心，关系到企业的兴衰荣 辱、生死存亡。领导者科学理性的决策等于成功了一半。
58．儒佛尔定律：有效预测是英明决策的前提 59．吉德林法则：认识到问题就等于解决了一半 60．手表定律：别让员工无所适从 61．皮尔斯定律：完善培养接班人制度 62．羊群效应：提升自己的判断力，不盲目跟风 63．自来水哲学：大批量才能生产出廉价产品 64．松下水坝经营法则：储存资金，以应付不时之需 65．巴菲特定律：到竞争对手少的地方去投资 66．吉格勒定理：设定高目标等于达到了目标的一部分 67．卡贝定律：放弃有时比争取更有意义 68．布利丹效应：成功始于果敢的决策 69．普希尔定律：再好的决策也经不起拖延 70．沃尔森法则：把信息和情报放在第一位 71．哈默定律：天下没有坏买卖 72．隧道视野效应：不能缺乏远见和洞察力 73．青蛙法则：时刻保持危机意识 74．坠机理论：依赖“英雄”不如依赖机制 75．奥卡姆剃刀定律：不要把事情人为地复杂化 76．帕金森定律：从自己身上找问题 七、坚持不懈创新，永葆活力、动力 创新是力量的源泉，是企业发展动力的内核，是市场竞争的必然结果。企业只有创新才 可以打破常规，突破传统；只有不断创新，才能在激励的竞争中永远立于不败之地。
77．达维多定律：不断创造新产品，同时淘汰老产品 78．路径依赖：跳出思维定势 79．跳蚤效应：管理者不要自我设限 80．比伦定律：失败也是一种机会 八、正确把握竞争决胜的智慧与策略 现代企业生存的最大武器就是竞争。方法、竞争策略以及竞争手段的管理，成为企业决 定胜败的关键因素。
81．犬獒效应：让企业在竞争中生存 82．零和游戏原理：在竞争与合作中达到双赢 83．快鱼法则：速度决定竞争成败 84．马太效应：只有第一，没有第二 85．生态位法则：寻求差异竞争，实现错位经营 86．猴子—大象法则：以小胜大，以弱胜强 九、坚持注重细节，从小事做起 细节的不等式意味着 1%的错误导致 100%的失败。很多企业的失败，往往是因为细节 上没有尽力造成的。细节做到位，企业就不会出现问题。
87．破窗效应：及时矫正和补救正在发生的问题 88．多米诺效应：一荣难俱荣，一损易俱损 89．蝴蝶效应：1%的错误导致 100%的失败 90．海恩法则：任何不安全事故都是可以预防的 91．王永庆法则：节省一元钱等于净赚一元钱 十、把握并竭力做好营销策略，细化各环节 营销失败也就意味着企业失败。市场营销活动是利润实现的最终手段，在市场同质化极 强的产品竞争中，营销的成败决定了企业经营的成败。
92．凡勃伦效应：商品价格定得越高越能畅销 93．“100-1=0”定律：让每一个顾客都满意 94．鱼缸理论：发现客户最本质的需求 95．长鞭效应：加强供应链管理 96．弗里施法则：没有员工的满意，就没有顾客的满意 97．乔· 吉拉德"250 定律"：不怠慢任何一个顾客 98．布里特定理：充分运用广告的促销作用 99．尼伦伯格法则：成功的谈判，双方都是胜利者 100．韦特莱法则：从别人不愿做的事做起<?没有永远的缘份，没有永远的生命，我们所能拥有的，可能只是平凡的一生。
第8篇：楼盘推广方案范文
通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。
我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。
如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。
众成伟业房地产营销管理有限公司
目录
一、市场背景
二、项目分析
三、项目定位
四、客源定位
五、产品建议
六、推案策略
七、广告策略
八、销售执行
九、公司简介
十、合作模式
一、市场背景
济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：
客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
（二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段
客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：
1、客户需求的变化
ø能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。
ø对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。
ø能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
2、市场环境的变化：
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。
其中：
小高层发展分三个阶段：
（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。
（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。
（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。
3、开发商的变化趋势
ø开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。
ø营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。
二、项目分析
1、基本情况：
本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。
2、区域消费能力分析：
经济水平：
整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。
随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
3、客源定位：
由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：
（一）本地客源：
此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：
私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。
政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。
高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。
年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。
小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。
（二）外地客源
此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型
外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。
外资企业驻济高层管理人士：加入wto后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。
三、项目定位
本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子——滋养城市贵族。
综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：
1、地理位置优越。
2、交通动线充足。
3、市政与小区配套皆较为齐全。
4、社区规划合理。
5、智能化水平高。
6、有强大的升值潜力。
7、户型实用、舒适。
五、产品建议
由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：
（一）社区配套设施
1、采暖：采用韩式地面供暖系统
理由：a无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具。
b室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有
健身功能。
c辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。
d便于设落地窗。
2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落
地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。
3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电
梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。
4、信息系统
有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。
通讯设施：预留两部idd电话插口。
网络：宽带网入户，并预留管线。
5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整
套高级厨具，纯净水入户。
6、卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。
（二）本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。
（三）外立面材料及颜色
建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。
理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易
查出，而用面砖则不易查出。
b棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。
（四）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。
（五）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。
（六）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在100——180平方米之间，适当保留200——250平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。
（七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。
六、推案策略
（一）售楼处选址：
我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。
理由：
（1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。
（2）人员流动量大，易扩大知名度。
（3）交通动线发达，方便客户咨询。
缺点：投入费用高。
（二）推案操作阶段及操作目的
本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段：
第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。
理由：
（1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。
（1）中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而
形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建
立市场人气，引起市场轰动。
在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。
理由：
价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。）
第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相
对较高的利润。
理由：
（1）第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。
（2）在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。
第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。
（三）价格策略
目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升，以拉动市场。
整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。
七、广告策略
（一）主诉求点：
突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。
理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销
售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势
及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。
（二）各销售期诉求
1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。
2、开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。
3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。
理由：
（1）可令社区整体优势全面展现。
（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。
（三）广告媒体选择
1、电视——以形象广告为主，结合综艺性广告。
2、报纸——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击
3、车体——主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。
4、电台——选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。
5、三维动画——提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。
八、操作执行安排
我司以多年的策划经验，总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作，足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。
（一）前期市调阶段（第一阶段）
第一阶段人员安排
1、市场研究分析
ø环境研究分析ø项目地段背景调研ø附近房地产调研ø市场消费倾向调研分析市调员1员，策划员1名市调员1员，策划员1名市调员2员，策划员1名市调员2员，策划员2名
2、市场调研成果总结专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结
3、物业规划研判专案组动脑会议
4、营销方向与设想（开盘时间建议，售楼处及样板房搭建、布置建议）
5、策划报告纲要专案策划员执笔
此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划方向，并编写初步策划草案。在与发展商共
同就策划内容协商修正并确定之后，将进行第二阶段的工作内容。
（二）销售准备阶段（第二阶段）
第二阶段人员安排
1、营销策划报告的正式交稿主要内容的决定：ø目标市场定位ø销售策略制定ø推广措施及诉求重点ø广告目标与目的ø广告预算的编制ø平面制作物设计要求（楼书风格建议、dm及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等）ø现场pop布置建议øsp活动建议ø媒体选择与安排进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，广告策划辅助，完成报告。
2、我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、sp活动计划等内容）-----
3、广告计划及文案设计审核专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。
4、印刷品样稿的审核与修正
5、现场pop布置具体内容：ø现场围墙装饰ø现场横幅和锦旗布置ø现场灯箱、指示牌ø展板、模型制作ø售楼处装修布置ø售楼处导引牌ø样板房装修布置我司与发展商共同制作、监督
6、市区内长效媒体安排
7、销售文件的准备专案策划
8、售讲资料编写
9、营业员培训与考核专案经理、专案策划员、广告企划等
10、楼盘报章广告审核与安排广告策划人员、专案主管
11、销售名片印刷广告企划专员监督广告公司完成
此阶段基本为策划报告内容的实施，我司将在此阶段，协助发展商进
行与广告公司的接洽、联络与监督，并及时与发展商沟通，协助发展商进行现场布置；进行业务员培训，及一切销售资料的准备与落实。
三、销售阶段（第三阶段）
第三阶段负责人员
1、实施广告计划在取得发展商的确认条件下，我司具体实施。
2、现场销售情况统计与监控专案经理、策划员
3、电话量、客户量、成交量统计与通报
4、价格反应与检讨
5、广告效果统计广告策划人员、策划员、专案经理
6、广告效果检讨
7、销售策略调整专案组动脑会议，并由策划员与广告策划人员实施
8、广告策略调整
9、销售形势分析与预测专案组会议
10、会议安排
ø每周例会专案经理通报销售情况，了解工程进度（与发展商），业务员反馈情况调查
第9篇：楼盘推广方案范文
承包方： xxxxxxx(以下称为乙方)
甲乙双方本着自愿平等、互惠互利、友好协商的原则，依照中华人民共和国相关法律、法规，就乙方承包甲方xx大厦商业部分的销售、出租之事宜，达成如下协议条款，以资双方共同信守：
一、 承包物业概况
1.物业名称：xx
2.物业位置：xx市xx区xx门内大街东四路口东南角
3. 物业面积：物业总建筑面积约48000平方米，其中商业部分(地下1层至地上4层)约17000平方米(以xx市国土资源与房屋管理局最后审定的房屋销售面积为准)
4.产权性质：全部商业物业产权
5.物业使用率：商业部分不低于80%。
二、 承包方式及范围
1.承包方式：销售、出租。
2.承包范围：xx商业部分。
三、 承包期限及目标
1.承包期限：自甲方取得《商品房销售许可证》之日起，乙方正式承包期为8个月。在甲方取得《商品房销售许可证》之前，由乙方组织的内部认购阶段，不计为承包期限。
2.销售目标：乙方须在正式承包期限内保证完成90%商业部分的销售。
3.乙方如按期完成承包销售目标，或承包合同终止后，双方如希望对尾盘继续委托乙方销售，可另签承包合同。
4.在正式承包期限内，如甲方增加销售面积，承包期限及目标由双方另行协商。
四、 双方职责
1.甲方履行之职责：
1)确保本楼盘产权清晰、完整、无任何纠纷、可作为商品房进行出售和出租。
2)提供与本楼盘相关的工程立项、进度、质量等有关证书及资料：
a.《国有土地使用权出让合同》复印件;
b.《国有土地使用证》复印件
c.《建设工程规划许可证》及附件之复印件;
d.《建设工程开工证》复印件;
e.《建设用地规划许可证》复印件;
f.建筑装饰标准和设备标准等有关资料。
g.其他应当具备的文书或资料。
3)甲方企业资质证书复印件：
a. 营业执照副本之复印件;
b. 地产开发企业资质证书复印件;
4)提供《商品房销售许可证》原件及《商品房销售合同》、《商品房认购书》。
5)提供所承包物业的楼层分布图、总平面图、立面图、效果图、模型及销售房间号等。
6)办理《商品房认购书》、《商品房销售合同》审核与签章，《商品房销售合同》登记、产权登记等手续。
7)甲方在本楼盘取得《商品房销售许可证》正式开盘前，办妥有关银行按揭贷款事宜，保证将有两家以上银行为购房者提供不低于6成xx年、总贷款规模不少于35000万元的按揭贷款服务。
8)在合同签订后25天内，甲方向乙方提供面积不少于180平方米的现场售楼处，并保证该售楼处具备电、市内电话等基本办公条件。
9)由甲方委派总协调人一名，衔接与协调双方合作，由甲方委派财务人员收取房款。上述人员的委派及变更应当以书面形式作出。
10) 甲方提供承包物业商业部分之公共部分的必要装修及配套，如卫生间、通道、柜台等。
11) 按照约定负担承包物业商业部分的广告推广费用。
12)本合同书履行期间，甲方不继续自行组织或委托乙方以外的第三方以任何形式对承包物业商业部分进行销售或出租，原已签委托销售合同继续执行。
13) 甲方应履行的其它职责。
2.乙方履行之职责：
1)乙方应全面、透彻地理解甲方对承包物业商业部分的开发理念和市场目标，负责制定《楼盘营销总体方案》，并依照承包目标和工程进度制定销售进度计划、销售价格控制表及付款方式和相应的销售策略，并提交甲方审议，审议通过后作为本合同书附件。
2)乙方负责组建完整、具有专业水准的营销队伍，成立销售部，制定规范的销售程序和组织纪律，培训销售人员，建立销售管理控制系统，保证楼盘整体形象。
3)对售楼处及客户参观区的整体包装提出方案建议，提交甲方审核后实施。
4)乙方负责通过策划、推广手段有效提升xx商业价值，制定各项广告推广活动的计划、方案和预算，并提交甲方认可后负责组织实施。
5)负责对区域市场的重点项目、周边项目、同类项目及可能的竞争对手进行跟踪调查。每两个月向甲方提交一份市场情况调查报告，共同研究市场对策。
6)积极维护甲方利益，销售过程中如发生个别客户提出独立于标准《商品房销售合同》及合理补充条款之外的特殊要求的补充条款，应婉转化解。不能化解的须谨慎起草，补充条款内容需经甲方书面认定。
7)未经甲方允许，乙方(包括乙方所有业务人员)在承包销售过程中，不得擅自向客户进行任何超出甲方事先约定的承诺，如果发生此类事件，乙方必须承担由此产生的一切经济和法律责任。
8)乙方应严格按照双方认可的《楼盘营销总体方案》进行销售，不得擅自给客户低于甲方确认的销售价格控制表所规定的价格及折扣, 如确有此需要须经甲方法定代表人或授权委托人书面认可。
9) 乙方可根据实际销售情况或市场变化，提出调整销售计划，但必须经甲方审查确认并加盖公章方为有效。
10) 乙方每月5日前将上月的销售报表通过销售总监报甲方协调人。
11)乙方负责甲方处理所承包销售楼盘开发过程中的有关商品房销售之事项。
12)乙方有责任为甲方保守经营活动中的商业机密，不得向任何单位或个人透露、泄露销售中的商业机密，如果发现此类事件，乙方须承担由此产生的一切经济和法律责任。
13)乙方应妥善处理、解决销售现场可能发生的突发性“非常事件”，有效地控制事态。
14)乙方负责所有营销人员的工资、交通、食宿之费用，并负责制定销售佣金分配方案和销售佣金的发放。
15)乙方应履行的其他责任。
五、 销售计划
1.乙方提交的《楼盘营销总体方案》应经乙方承包人签字同意，并于本合同签定日后15天内提交甲方盖章确认。经甲乙双方确认的《楼盘营销总体方案》作为本合同的附件，与合同正文具有同等的法律效力。
2.乙方根据本合同约定的销售目标和承包期限，研究制定楼盘销售计划。计划内容应包括按时间进度完成的销售面积和销售总额。
六、 销售承包规定
自本合同签定之日起，该承包物业商业部分所有签署的销售合同都应由甲方确认为乙方的销售业绩。如甲方或由销售部以外的任何其他人员所介绍的客户，由乙方按照销售部之规定发放销售佣金或奖金，原已签合同不作为乙方的销售业绩。乙方代表甲方与客户所签定的《商品房认购书》作为甲方与客户签署正式《商品房销售合同》的依据。一经签定正式《商品房销售合同》和银行按揭款到位，即代表甲方对成交物业予以确认，并同时作为乙方销售业绩的确认依据。客户购置物业所交纳的任何费用都应存入甲方指定的甲方帐户。
七、 销售价格
1.依据《xx商品房销售许可证》，该承包物业商业部分平均销售底价为xx0元/平方米。乙方所制定的《商业销售价格表》的商业部分平均价必须高于此平均底价。
2.销售过程中乙方可根据市场情况调整价格水平，调整幅度须经甲方确定。经甲方审核确认的《商业销售底价表》为乙方所执行销售价格的底线，即在实际销售中，所有面积的销售价格必须高于此表中规定的相应底价。
八、 承包销售佣金
1.承包佣金提取原则
乙方按照经甲方审定的《楼盘营销总体方案》按进度完成销售任务，可按本原则规定由乙方提取承包佣金。承包佣金计算依据甲方确认之《商业销售底价表》，甲乙双方同意乙方实际销售价格高于销售底价部分为溢价部分，乙方承包佣金即依据溢价部分收益状况计算。
2.承包佣金提取率
乙方实际销售价格高于《商业销售底价表》规定的相应底价所产生的溢价部分收益，甲乙双方同意乙方按溢价部分收益的15%的比例提取承包佣金。
3.承包佣金支付方式：
1)甲方根据乙方销售中产生的溢价部分收益金额计算应支付的实际承包佣金。乙方在每月5号前向甲方申请当月应支付的承包佣金，经甲方确认后，甲方应在申请后5日内向乙方结付，结付比例是实际应付承包佣金的20%。剩余80%的承包佣金作为佣金余额由甲方根椐乙方的销售业绩分阶段向乙方结付。当月支付承包佣金主要支付销售部的基本人员开支及办公费用。
2)当乙方所完成销售面积达到承包总面积的70%时，由乙方向甲方申请支付佣金余额。乙方向甲方申请并经甲方确认后，甲方应在申请后5日内向乙方结付，结付比例应不低于实际应付承包佣金额的50%。
3)当乙方所完成销售面积达到承包总面积的80%时，由乙方向甲方申请支付剩余承包佣金余额。乙方向甲方申请并经甲方确认后，甲方应在申请后5日内向乙方结付，结付比例应不低于实际应付承包佣金额的70%。
4)当乙方在承包期内完成本合同所规定的销售任务后，乙方向甲方申请并经甲方确认后，甲方应在申请后20日内以客户签定的《商品房销售合同》和银行按揭款到位为依据与乙方结清所有承包佣金。
九、 营销策划费
本合同签定后15日内，乙方向甲方提交《主题商业策划方案》，此方案包括如下几部分： 1 商业招商方案。2 商业经营主体推荐方案。 3 商业分区、主题划分方案。 4装修要点，由甲方盖章确认后实施。此方案的策划费为30万元，包含在营销费用之中。
十、 广告传播与推广活动
1.甲方同意负担(3500000)的营销费用，包括广告传播与推广活动费用，并根据乙方提交、甲方确认的《项目广告和推广月计划表》及时、足额拨付。
2.根据本项目总体市场目标、营销计划和实际销售状况，由甲乙双方共同拟订广告传播策略与具体方案，甲方委托专业广告公司完成。
3.乙方可根据销售情况适时组织项目推广活动，负责推广活动的主题创意、方案策划、费用预算与组织执行，执行方案应得到甲方批准认可，推广活动费用由乙方先行支付，待销售面积超过50%时，甲方支付乙方垫付款。
4.乙方不得以广告、推广方案等未能得到甲方批准为理由，而要求甲方免除销售进度缓慢的责任。
十一、税收支付
因该承包物业房屋买卖所产生的税金及各项费用，甲乙双方应根据各自责任，由双方财务人员协调解决。
十二、违约责任及协议终止
1. 1、甲方未能按照本合同有关条款的约定，按时支付乙方承包佣金和销售佣金，每延迟一天，甲方应按应付金额的万分之四承担违约金，如逾期三个月仍未支付，乙方有权单方面解除合同，并保留其追索损失的权力。
2、在乙方正式承包期间，如因乙方原因连续3个月未能按销售计划完成销售任务，则视为乙方的严重违约。甲方有权单方面解除本合同，取消乙方的承包资格。乙方独自承担在此期间所产生的销售费用及广告传播与推广活动费用，乙方同意补偿甲方损失500万元整，并承担客户索赔的损失。
2. 3、自签定合同之日起，如因非乙方的违约行为而甲方单方面中止本合同，或因甲方严重违约导致合同解除或无法继续履行，甲方同意补偿乙方损失100万元整。
十三、未尽事宜
本合同未尽事宜，双方均可经过友好协商另行协议，作为本合同附件，该附件与本合同具有同等法律效力。
十四、适用法律与争议解决
1、合同书的效力、订立、履行、解释以及争议的解决均适用中国法律。
2、合同书履行期间，双方如发生争议，应当友好协商解决，如不能解决，可申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
十五、不可抗力
本合同书签定后，因《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》中有关“不可抗力”条款中规定的事实产生，致使本合同无法继续履行的，受不可抗力影响的一方应在发生不可抗力之日起十日内以文字信函递送或传真方式通知缔约他方。同时应提供该项目所在地有关机关出具的证明文件，并依据相关法律中有关“不可抗力”条款中规定的合同处置措施施行。
十六、协议的变更
1、合同书之任一缔约方如认为有必要变更本合同，应在取得他方一致同意后，以书面形式为之。
2、合同书只任一缔约方认为本合同之履行已成为不必要或不可能，经甲乙双方协商一致，可解除本合同。
十七、协议生效
本合同经甲乙双方代表人或代表授权人签署、甲方加盖公章后即成立。
十八、其他
本合同一式六份，正本两份，副本四份。甲乙双方各执正本一份，副本两份，具有同等法律效力。