物业公司会计核算与财务管理初探

摘要：我国的物业虽然与国外物业相比，起步比较晚，但是物业管理已经成为了我国服务行业重要的一部分。因此，物业公司的会计核算及财务管理问题就显得尤为重要。文章首先通过认识物业公司会计核算的特点和财务管理的特殊性，分析两者在实际工作中产生的问题，找到改善的对策。只有会计核算与财务管理问题做到真正的完善，才能提高物业公司的整体管理水平，从而促进我国的物业管理往更深层次的发展。

关键词：物业公司；会计核算；权责发生制；财务管理问题；对策

物业公司作为服务性行业，提供给客户的商品即专业的服务。专业的服务包含日常性的业务，也包含了其他多种经营。由此使得物业服务更为繁琐复杂，只有更规范的财务管理及科学的会计核算，才能为开展物业服务提供更为有效的保障，从而提升物业管理的质量，提高整个物业企业的核心竞争力。

一、物业公司业务特点及会计核算与财务管理的特殊性

（一）物业公司与一般企业有一个非常大的区别即维修基金。维修基金的产生是根据我国物业管理的相关规定，为有效保障物业公共设施等维修养护，业主需按时向物业公司缴纳一定的维修基金。如果仅从所有权归属的角度来看，维修基金的所有权是业主的，而物业公司只是代业主管理使用维修基金。因此物业公司的会计核算需单独设置“专项应付款—维修基金”科目，这样可以进一步清楚核算代管的公用部位维修基金。（二）物业公司提供的业务过程往往不涉及到商品。其不同于一般企业，主营的收入是以提供服务为主，相对的成本也主要是人员的支出。在这样的情况下，物业公司的资金运作过程，收支情况非常简单，使得物业会计核算处于较为简单的状况，但是虽然简单，涉及的事项却比较繁琐，因此更需要每月定期出具相应的报表来进行汇总分析，以便公司的管理层及业主可以更全面的了解到整个物业公司的经营运作情况。

二、物业公司会计核算及财务管理存在的问题

（一）物业公司的会计核算及财务管理方法过于落后、简单。1.一些物业公司还在沿用老式的表格制表来完成对业务数据的收集、分析。这样会花费大量的人力和时间，而且得到的数据不一定能精准。采取这种老式方法，首先数据不能及时性传递，也有可能由于是同一人制表而产生错误无人得知，造成数据的错误性，这些都会导致会计信息的失真。另外，陈旧的会计核算明细分类不科学，无法系统分类。2.传统的成本管理核算主要是靠财务部来对费用做相应的预算及控制成本。但是，对于一个企业而言，仅靠财务部门来做成本管理是远远不够的，财务部门无法全面了解到所有有关企业成本方面的信息。全面的成本管理需要依靠整个公司的所有部门来完成。单靠财务部来进行的成本管理核算只是着眼于一般数据，而没有从公司整体角度出发，无法为管理层提供切实有用的数据。3.物业公司的业务不同于一般企业，他所涉及到的业务相对会比较繁琐，因此设置简单的明细账则不能满足于繁琐的业务需要。由于期初所设置的简单明细账，当后期需要细化某项项目时则会无法提供精确的数据。（二）物业公司的财务会计制度不够完善。在我国由于房地产业的高速发展，近几年，也推动了相对应的物业水平的提升。但是，由于还是处于发展阶段，受到时间短等因素影响，物业公司的财务会计制度还不够十分完善，物业财务人员的普遍专业素质还不高。大中型物业公司虽然可以借鉴国外发达国家的物业公司财务会计制度，但不一定能真正适合国内实际的国情；而小型物业公司的会计核算制度则可能非常不完善。由于没有系统规范的记账方式，经常会发生入错科目的情况。这些情况会严重影响到会计信息的完整及准确性，从而对整个公司产生不利的影响。另外，对重要的物业合同不重视，遗漏签订；没有规定定期盘点等现象都会严重影响公司的会计核算的合规性、安全性。（三）对企业的资金缺乏管理。一个企业的资金相当于他的血液，是其赖以运作的基础。物业公司的资金有着其特殊性，其主要资金来源于维修基金、业主支付的物业管理费及其他零星物业服务收入，这些收入相对有限，若对这些资金没有做到合理运用，则会造成对企业资金的失控，给企业带来巨大的损失。（四）管理人员的管理水平不能适应当前需求。由于现在从事物业管理的人员普遍水平不高，综合能力达不到相适应的要求，于是在实际工作中会出现很多不良现状。这是由于当前物业公司的管理人员专业素质不高，职业能力受限，没有规范的财务制度造成的。

三、强化会计核算及财务管理的对策

（一）运用先进的科学技术。随着科技的普及，物业行业的不断发展，现在市面上已经有很多物业公司采用了专为物业公司研发的ERP管理系统。在此应用上，规范的建立数据共享中心，给物业公司带来了信息化的高效和便捷，这样可以使得物业的前端收费业务和财务体系上的数据相互融合，提高了数据的准确性并且节省了人工成本。企业在运用信息数据化的同时要按时做好数据的备份工作，以便保证数据资料的完整性、安全性。（二）创新成本核算方式及细化财务管理。进一步创新成本核算模式，企业可以在具体的操作过程中对各类的信息进行细化处理。成本核算不能光靠财务部来集中核算，应积极调动公司所有的部门来配合完成成本费用核算，从多角度发现问题并解决问题。对成本核算实行细化管理，根据不同的分类设置细化的项目，另设置明细辅助账。加强对成本费用的管理，如对成本费用实行多次审核的程序，确保正确性。（三）科学合理的设置物业公司会计科目。会计科目设置的合理性可以极大的保证了相关作业的质量，而会计科目则是会计核算的基础。首先，应根据《企业会计制度》的具体内容，正确设置和使用会计科目，降低了错误发生的概率。例如“预收账款”科目的设置，由于物业公司物业费收入到账时间的不同，若某业主提前一次性支付了以后一年的物业费，可以按照权责发生制的原则，先将款项入预收账款科目，待以后每个月分摊计入收入。这样的做法能更好的体现权责发生制原则，使得每个月的利润更为直观，准确，不会造成利润的忽高忽低现象。（四）建立健全物业公司的企业会计制度。首先要建立健全物业公司的会计核算制度、成本核算制度、财务管理制度等，使得公司的整个会计组织构架完整，有制度的约束。提升相应的会计人员专业水平，定时的对相关财务人员进行专业培训，提高他们的职业道德素质，同时融入本公司的企业文化，使得员工对公司有归属感；设立相关的奖惩制度，并推动实行。同时还要建立相应的财务监督制度，及时的对原始单据、原始凭证做到由专人审核，真正的保证会计信息的完整、准确。定期、不定期的对公司的财产做盘点。（五）加强企业的资金管理。为了更好的推动企业的发展，做好资金管理是首要工作。在可能的范围内建立企业资金池，有效合理的运用本企业的资金，加强物业收入的催缴工作，如财务部门和客服部门通过erp系统及时了解到企业的未收款情况，及时催收，实现零坏账，从而达到收支平衡。在有能力的范围内运用好闲置的维修基金，比如把暂时不用的维修基金放在理财专户等，这样既可以保证资金的安全，也能赚取一定的利息收入用于日常需要。

四、结语

随着市场经济不断的发展，物业行业作为朝阳产业，整体也是朝着健康稳步发展。虽然各个物业公司之间存在激烈的竞争，但是只要是在一个积极、完善的会计核算和财务管理制度为前提，实现的是良性的竞争，必将推动我国的物业行业整体水平再上一个台阶。

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作者:林夏 单位:上海豫园商贸股份有限公司