谈投资性房地产会计处理问题

摘要：随着我国经济的发展和社会的进步，我国房地产行业也蒸蒸日上，更多的投资选择进入房地产行业。然而在具体的问题和数据研究下，就可以发现由于各种因素的限制导致许多投资性房地产出现了问题，影响了房地产行业的可持续发展。目前投资性房地产会计核算环节有很多的不足和缺陷，只有解决了投资性房地产会计处理的问题，才能推动投资性房地产行业的全面发展。本文首先对投资性房地产会计核算问题进行了研究分析且提出了相应的科学解决措施，希望对相关工作者有所帮助。

关键词：投资性房地产；会计处理；问题研究

投资性房地产主要是指为了赚取租金或房产增值，或者两者性能兼有而持有的房地产。投资性房地产应当可以单独计量和出售。其中包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地权以及已出租的建筑物。值得一提的是，自用房地产和存货，房地产不属于投资性房地产。对于具体的投资性房地产会计账务处理主要有两个方面。一方面，采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算。另一方面，采用公允价值模式计量的投资性房地产的主要债务处理。目前新出台的新会计准则对投资性房地产的会计处理出台了相应的规定，由于我国房地产不仅仅用人民的生存，而且转变为企业赚取资金和资本增值一种方式，所以如何公平、客观的对投资性房地产进行资产计量是会计处理问题的关键。

一、投资性房地产会计核算问题探究

完成会计记账部是开展投资性房地产单位会计信息核算工作的前提，只有明确的数据和标准的会计账簿格式才可以进行进一步的会计核算。并且在后续的会计核算中，一定要采取实际的科学的记账方法来进行具体的核算，保证会计核算的科学性和精准性。但是目前的投资性房地产在进行会计核算中还存在许多问题，例如公允质量问题，转换质量问题，投资性房地产范围划分等。

（一）公允计量问题目前在投资性房地产会计核算中出现最普遍的问题就是公允计量问题。目前大部分的投资性房地产单位在进行资产核算时都运用到了公允价值核算模式。也就是在具体的实施过程中，要把这项模式的总收入和总利润计算到会计核算中，但是在实际的核算工作中却无法实现目标效果。也就是说，目前的公允价值核算模式无法促进投资性房地产单位会计核算的客观公平，仍然影响单位财务报表。这不仅会导致会计核算难度变大，质量降低。而且会影响投资性房地产行业的持续性发展。造成公允计量问题的主要因素是由于会计核算需要大量的人力资源，目前高素质的会计，人力资源经济成本较高，所以在具体的会计核算中，会由于人力资源素质较低或人力资源不足导致会计信息不规范，不合理，对整体的资产核算产生一定的影响。

（二）转换计量问题根据数据分析可知，投资性房地产单位中总会出现转换计量问题，会导致建筑企业的未来发展。这是由于在具体的公允价值核算时转换的当天公允价值，如果把报账价目金额变小，就会显示为当前的企业损益。这就导致投资性房地产当期损益科目以及资本公积就会相应的有所变化，不仅对会计核算项目产生负面影响，而且会导致投资性房地产会计核算效益的质量降低。

（三）会计处理方法缺乏一定的实践性我国大部分针对投资性房地产会计。核算时，都鼓励企业采用公允价值计量模式进行会计核算，但是公允价值模式存在一定的缺陷和不完善的基础条件，再加上在具体的核算过程中没有专门性的业务指导和监督，就导致在具体实践公允价值计量模式时出现核算漏洞。

（四）各个企业之间的会计信息缺乏可比性建筑企业采用公允价值模式计量投资性房地产会大幅度的降低企业之间的会计信息可比性，在投资性房地产市场不稳定时，企业采用成本。模式进行会计计算，就会造成资产评估低于房地产本身的公允价值。尽管如果市场条件满足公允价值计量所需要的条件和基础，但是，企业在供应价值计量的结果还会受到市场交易信息的影响，最后导致公允价值计算量出现偏差。所以综上所述公允价值计量模式可以轻易地改变公司利润，导致企业之间的会计信息可比性降低。

（五）涉税问题无法确定由企业利益的产生，就会有税务的缴纳。但是，在投资性房地产相关的涉税问题中，如果运用公允价值计量模式，便无法具体的解决房地产相关涉税问题。

（六）监督机制不完善目前我国大部分的投资性房地产单位的监督机制不够科学，不够完善，在具体的会计核算中造成了许多的不便，对于核算后的经济成本与实际出现了较大的偏差。这有一部分原因是由于相关的投资性房地产管理人员缺乏明确规范的管理工作和措施，会计工作者在记账登记与月结环节展开的内部控制不到位。主要原因还在于监督机制不完善，导致企业内部发展矛盾。

二、解决投资性房地产会计处理问题的科学措施

（一）调整会计核算公允计量问题，细化公允价值计量条件和范围解决会计核算公允计量问题最主要的是要科学地进行调整，在具体的核算工作中，要把公允价值出现进行更改。在具体地选择投资性房地产后续计量时，相关企业需要充分考虑投资性房地产的实际情况，并且要结合新会计准则来进行方式方法的选择。选择时，一定要确定公允价值计量的内涵和所需条件，并且结合目前投资性房地产的市场波动和市场背景，通过与历史成本计量模式进行比较后来确定公允价值计量模式，保证公允价值计量的科学性和合理性。

（二）制定合理的公允价值计量操作方法新出台的新会计准则中，主要是为了实现我国会计制度和国际会计制度进行接轨，但由于实际的公允价值计量，因为缺乏实际性的操作，导致处理方法不得当，距离管理要求和运营标准有相当大的距离。所以可以借鉴国际先进的会计准则作为参考对象，再根据我国投资性房地产行业的实际情况来制定更加成熟的公允价值计量操作方法。此外，为了促进会计核算工作的顺利展开以及日后的后续计量方法，要保证从始至终尽量采取一种计量方法，这样可以大幅度地提高核算效率，保证投资性房地产的会计核算质量。

（三）提高会计人员的综合素质投资性房地产要运用到公允计量模式，由于以往没有会计理论和会计实践来进行公允计量模式的支撑和指导，所以目前的公允计量模式还处于探索阶段。投资性房地产的市场波动很大，市场泡沫风险高居不下，大部分的投资性房地产企业难以通过市场来获得公允、有价值的价格信息。这就给投资性房地产会计人员账务处理和入账价值确定以及公允价值评估带来了一定的难度。对会计人员的综合素质也提出了更高的要求。尽管处于逐步完善的阶段，但是所有企业应当针对会计人员进行教育和学习培训，使其深入地掌握和使用投资性房地产会计计量方法，并且了解国际先进的核算方法，在必要时可以大幅度地提高核算效率和质量。避免由于会计人员素质较低，而影响了我国整个投资性房地产产业价值核算的完整性和准确性，影响整个房地产行业的可持续性发展。

（四）完善和明确所得税会计的相关核算规定由于投资性房地产相关涉税问题利用公允价值计量模式无法具体地解决相关涉税问题，所以我国税法以及相关的涉税法律应当进行进一步的完善和改革，针对公允价值计量模式下的投资性房地产会计涉税问题核算和解决提出更加明确的方案和对策，以便于更好地解决涉税问题。

（五）健全会计核算监督体制目前，我国大部分的投资性房地产单位的监督体制不够科学和完善，有些企业会钻制度的空子，采用对自己有利的计量措施。所以要深入研究监督体系，完善监督体制及内部控制方案，从而保证公允价值的各个环节计量可以正常顺利地开展，保证公允的客观公正。

（六）建立完善的市场体制由于某国目前的投资性房地产市场发展还未成熟，并且缺乏公平良性的竞争模式，让房地产市场交易价格不稳定。所以，我国相关部门应当进行实际的调查调研，制定出适合当地部门房地产交易市场发展的方案，从地方到全国逐步推进，促进我国房地产交易网规模化和科学化，尽可能的稳定我国房地产市场交易价格。

三、结语

目前我国投资性房地产行业正处于关键的转型阶段，但是由于各种因素限制了许多投资性房地产出现了问题，影响了我国房地产行业的可持续性发展。首先是公允计量问题，其次是转换计量问题，以及会计处理方法缺乏一定的实践性，最后包括监督机制不完善以及涉税无法确定以及各个企业之间的会计信息缺乏可比性。要想解决好投资性房地产会计处理的问题，就要提出科学的解决方案。①调整会计核算公允计量问题，细化公允价值计量条件和范围。②制定合理的公允价值计量操作方法。③提高会计从业者的综合素质。④完善明确所得税会计的相关核算规定。⑤健全会计核算监督体制以及建立完善的市场体制。这样才能保证我国房地产行业成功转型，与国际接轨。从而促进中国特色社会主义道路发展，稳定我国房地产市场价格，让房地产行业带动国内经济并服务于人民生活。

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作者：黄秋英 单位：福建省宁德市蕉城区土地测绘规划队