新形势下的房地产企业纳税筹划

摘要：“营改增”政策实施后对各行各业有着深远影响，房地产行业作为近些年发展势头迅猛的行业之一，如何优化资金周转，如何科学、合法的降低企业承担税务显得尤为重要。本文首先阐述了纳税筹划的概念、必要性以及对房地产行业的影响，然后通过对房地产在项目准备、建设、销售等各个阶段进行税务分析，为房地产企业合理规避土地增值税、所得税汇算清缴风险，促进房地产企业稳定、健康、可持续发展。

关键词：房地产；纳税筹划；土地增值税

近二十多年，房地产行业发展势头迅猛，在拉动我国GDP增长的同时为当地政府财政收入做出了重大贡献。房地产高利润和短期内可见收益吸引了众多炒买炒卖的行为，房价也迅速攀升，一线城市的房价也成了百姓的长期痛点。为了增加对土地和房地产行业的宏观调控和市场调节，国家出台了多项政策。面对政府出台的关于房价、税收等多方面的政策，房地产企业应该深入研究政策的切入点、关键点、判断标准等，其中纳税筹划就是一项在已知政策的情况下，事前对企业经济业务进行筹谋和策划，以期为企业科学降低税务压力。

一、房地产企业纳税筹划相关理论

（一）纳税筹划的概念纳税筹划是指通过提前对企业经济业务进行筹划和判断，制定出的一整套完整、科学、合理合法的行为准则和标准，从而达到节税的目的。纳税筹划最先起源于西方资本主义国家，企业为了达到合理避税，聘用专业的财务团队，为其提供税务咨询和纳税筹划。随着企业管理者意识到了纳税筹划对于企业降低税额，提高利润的重要意义和影响，纳税人对税务减免的需求愈来愈大，纳税筹划概念和实践也被各国相继发展和应用起来。在我国，经济结构较为独特，房地产业作为国家固定建设的中坚力量，仍然占有重要地位。房地产业纳税资金流量大，涉及工作节点复杂烦琐，企业内部人员众多，项目准备和建设周期长等特点，更应该将纳税筹划纳入企业管理的重要部分，在完成国家对税务要求的同时实现合理避税，有效平衡收益和风险，使企业能够依法纳税、合理避税，通过资金的良性运转使企业能够实现长期可持续健康发展。

（二）纳税筹划的特点纳税筹划在实施过程中有其自身的独特特征，主要体现在：合法性、宏观政策的导向性、目的性、专业性和时效性。合法性是纳税筹划的前提，是纳税筹划最基本的特征。虽然企业是为了降低税额，缓解企业税负而做出的通过事前谋划，对企业经济行为进行判断和决策，这一切的行为前提是合法，是在不违背我国现行的税收制度、法律法规的前提下进行的。其根本是纳税人利用现有法律的漏洞和不足来降低纳税成本。税收是国家对社会资源的再分配，是通过国家政策强制执行的，当政策发生调整时，企业要及时做出调整和应对。企业的纳税行为和纳税筹划都是在国家相关法律和政策下实施的，具有宏观政策的导向性和时效性。纳税筹划目的较为明确，即为企业减少税负，其纳税方案中都是围绕着节约税收成本进行的，这是纳税筹划得以发展的动力和推手。纳税筹划是一项极其专业和复杂的过程，需要参与者精通行业税收法律法律以及财务制度，在节税的同时规避风险。

（三）纳税筹划的基本原则在深入了解纳税筹划的内涵和外延的基础上，制定一套优秀的纳税方案需要遵守以下三个原则：事前筹划原则、经济性原则、适时调整原则。事前筹划主要体现在纳税人是在已知的税收政策下制定的自身经济业务，从而选择最佳的纳税方案，为企业争取最大程度的经济利益。若因决策不当经济业务已发生，且应税收入确定的情况下，企业无法通过任何合法手段进行减税。经济原则是指企业在事前制定纳税方案时需要综合考虑沉没成本、转让成本、机会成本，遵循成本效益原则，事前筹划才有意义。适时调整性主要指没有任何一种纳税方案可以使用任何情况，企业应该根据所处国家、地区、行业的法律法规进行科学、合法的纳税行为。

二、房地产行业税种认识

房地产行业涉及土地增值税、所得税、契税、个税、印花税等十多个税种，其中土地增值税和所得税涉及面广，涉及税额较大，是大部分房地产企业在纳税筹划过程中需要着重考虑两项税务，以下主要介绍此两种税种。

（一）土地增值税土地增值税是根据增值额和扣减项目金额的比重，选择正确的税率，其适用税率有30%、40%、50%、60%四档。在土地增值额的缴纳过程中，需要考虑到是有偿转让土地使用权的，不包括继承和赠送行为。房地产企业在土地获取时大多为有偿取得，因此需要支付土地增值税。土地增值税在汇算清缴过程中存在一定的可控性。主要表现在：第一，政策的多层授权和解释。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》是税务主管机关和纳税人征收、缴纳土地增值税的重要法律依据。现行的预缴和清缴土地增值税制度与前者在执行过程中存在空白或者漏洞，使得汇算清缴工作具有一定的不确定性。企业可以利用政策空白，合法合规的调整经济业务，以调整土地增值税额。第二，企业与执法监管部门的博弈。在“营改增”后，房地产行业缴纳税额有所降低，一定程度上降低了地方税务部门的收入，与此同时，企业在纳税过程中也会存在不同程度的瑕疵和不规范行为，加大了执法征收和监管风险。第三，企业可按照销售情况，在合法的基础上分期确认收入，将增值额和扣减项目金额比值控制在一定范围内，以采用低档税率，即合理利用税点临界点来确认收入确认方式。另外，企业要规范报销制度，对于筹建活动期间产生的费用和成本要及时报销抵扣，以降低增值额。［1］

（二）所得税所得税是指企业营业收入扣除成本、费用、税金等支出外的所得额进行纳税。目前实行季度预缴，在财政年度结束五个月内完成所得税汇算清缴工作，即核算本年度应补税额或应退税额。所得税汇算清缴的前提时企业对收入和成本进行严谨、科学的计算和分析。企业应该按照新收入准则中的五步法模型对收入进行确认和计量，兼顾主营业务收入和营业外收入。在成本分摊时及时计入当期费用，避免因错失计费期间，导致该笔成本或者费用不能入账。企业在纳税筹划中应根据项目进展期间涉及的主营业务，在法律规定和约束范围内对成本、费用和收入进行记账规范，通过精准计算，达到为企业节税的目的，提高企业的资金实力和核心竞争力。

三、房地产行业发展各阶段的纳税筹划

房地产行业是我国税收的重要力量，虽然近几年，国家出台的相关政策意在缓解房地产行业的高速发展，房地产市场进入下行周期，但是其对当地税收仍有着举足轻重的作用。企业应该深入房地产开发的各个阶段，深入贯彻实施纳税筹划管理理念，严格管控税负。

（一）项目筹备阶段确认纳税人身份。在全面掌握税收法律法规等政策的同时，企业需要对项目成立、分公司、子公司明确规划纳税人身份。企业在认定纳税人身份时一般可以分为一般规模纳税人和小规模纳税人，两种身份遵循的税收政策、税率、税票都有所不同，对其进项税和销项税有着很大程度的影响。确认纳税人筹划是为了通过递延纳税时间，税负转嫁实现减轻增值税税负，降低纳税成本的目标。

（二）开发建设阶段开发建设环节涉及工程采购、基建、固定资产采购及费用分摊等经济业务，结算方式的不同会给企业的税负带来不同的影响。首先，企业应该严控采购结算方式，即通过与供应商协商货物和货款的结算方式，尽早取得增值税发票，以便公司提前将税额进行抵扣，缓解企业纳税压力，加快企业资金周转。其次，选择恰当的工程承包方式。房地产项目在开发过程中根据建设材料的采购分为“甲供材”和“乙供材”。通常，房地产企业由于人员短缺或者专业性的问题选择“乙供材”承包方式，即由承包方负责材料的采买，忽略了“甲供材”可获取更多的增值税进项税额发票抵扣。因此企业应综合考虑合作方纳税人身份、承包价格以及成本，以做出效益最大化的选择。再次，确定大型机械设备的使用方式，自采还是租赁。现税法规定，有形动产的融资租赁可以采用13%税率申报增值税，同时可以抵扣租赁费及利息。因两种方式在税率以及抵扣时政策不同，企业可根据自身实际情况，选择适合自身发展的设备购置方式。［2］

（三）转让销售阶段转让销售环节需要缴纳增值税、所得税、城市维护建设税、教育费附加等，其中土地增值税和企业所得税是较为重要的两大税种。房地产公司在销售房屋时通常有赠送和折扣销售两种方式，因政策规定，纳税人将自产的无偿赠送给其他单位和个人的，视同为销售行为，需要缴纳土地增值税。折扣销售是一种在单价上有所降低的销售方式，视总价为税基。两种方式税基不同，所需缴纳的税额也不同。对于带有安装业务的房地产企业，可以选择兼营业务方式，可以降低税率，为企业税务筹划争取更多的有利空间。

（四）日常管理纳税筹划是纳税人为降低税负而付诸行动的一种利好行为。纳税人根据税收相关政策，从专业、科学的角度出发，依法纳税，合法节税，降低企业税负。其本质就是利用政策空白，平衡风险、成本、收益，确认行为以降低企业成本。任何企业在发展的任何阶段都应该将纳税筹划理论、成本效益理论纳入其管理体系。企业应该有意识培养财务人员、税务人员的节税意识，通过不定期培训、学习，提高财务队伍的整体业务能力。

四、结语

房地产行业作为近些年发展迅猛的行业之一，成为当地纳税队伍的重要力量。随着国家出台的关于调控房地产市场的多项举措，房地产行业发展相对较为平稳，同时仍然成为部分地区的纳税大户。房地产企业如何能在政策紧缩的宏观环境下维持可持续增长和发展是值得企业深思的课题。企业在转型和创新、改革发展的道路上探索的同时，纳税筹划是其稳定发展的重要管理理念。企业应培养专业的财务团队深入学习和解读税收法律法规和财务制度，在合法、守法的前提下，兼顾成本、收入、风险三者关系，事前对企业的经济业务进行选择和规划，制定指导方针和政策，使得企业土地增值税和所得税在汇算清缴过程中能够有所降低，实现为企业合理节税、合理避税，缓解企业资金压力的目的，为企业快速经营和资金流转创造条件。

参考文献

［1］李女贵.新形势下房地产企业税收筹划的思考［J］.会计师，2019（5）.

［2］王江寒.新形势下我国房地产企业税收筹划研究［J］.商业会计，2017（14）.

作者：冯李叶 单位：临汾市尧都区汾东经济建设投资有限公司