跨区域多项目房地产项目设计管理

摘要：设计管理是房地产项目中重要的一个部分，也是影响项目收益的关键环节。好的设计管理会对设计过程中的进度、成本、质量控制起到积极的作用，能有效提高经济效益。文章主要围绕跨区域多项目的房地产项目，就其设计管理过程展开研究，针对大型房地产公司跨区域多项目管理存在的问题及解决方案进行分析，并提出了运用设计管理创新方法来进行项目全过程设计管理，实现项目进度、成本、质量等各方面的协调统一。

关键词：房地产项目；设计管理，设计流程

中国房地产经历几十年的发展，已经进入到供大于求的常态，如何通过管理提升经济效益是每一个地产开发公司必须应对的课题。设计阶段是项目开发的重点环节，注重设计管理，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目的后期建设以及项目的效益产生积极的影响。

1跨区域多项目房地产设计管理存在问题

地产公司属于高地域性的行业，必然存在跨区域多项目的同时开发的情况。跨区域多项目的设计管理通常采用二级体系，二级体系为总部、地区公司，其中若同一地区多项目，就会设置区域公司，升级为三级体系：总部、区域、地区公司，总部为最高决策层，区域和地区均为执行层。三级设计管理体系实行合理分工，可有效提升管理效率。但在实行操作中存在以下问题：（1）由于工作分工，存在总部和区域、地区公司工作推诿，设计管理漏项缺项，工作衔接不顺畅，形成工作真空；（2）由于部门繁多，分阶段工作的主导人员变化，导致执行贯彻总部目标不彻底，工作不交圈。上述原因会直接导致项目质量、进度、成本的失衡，导致项目开发的经济效益折损。如何通过设计管理制度梳理三级体系的工作衔接关系，保证体系中每个员工工作明晰、效率提升、产品质量、成本最优是决定项目成败的关键。

2跨区域多项目设计管理案例

2.1奥克斯地产集团

奥克斯地产集团是中等规模的房地产开发集团公司，年销售额高峰期过百亿，地产集团总部设在上海，项目涵盖华北、华东、华中三个区域，包括15个项目：华北区域有天津盛世年华、天津盛世天下、青岛奥克斯广场。华东区域有宁波潘火缔壹城、金华御府花园、南京钟山府、杭州缔逸城、上海创研智造产业园、杭州时代未来之城。华中区域有南昌盛世华庭、南昌盛世经典、九江缔壹城、长沙缔壹城、南昌奥克斯广场、长沙奥克斯洋湖广场。奥克斯地产设计管理体系体现了跨区域多项目设计管理模式的特征，其发挥小而灵的跨区域多项目的设计管理体系，通过标准化设计产品实现工程建设的快周转需求。在取得经济效益的同时，但也存在总部和地区公司上下不交圈，导致工程施工质量有问题，影响到公司的口碑。

2.2中南置地

中南置地是全国前十的大型房地产开发集团公司，年销售额过千亿，项目总部位于上海，中南置地聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集型的核心城市，成功进驻北京、上海、深圳、青岛、西安、成都、南京、杭州、南通等103个城市，充分体现了跨区域多项目的大型地产开发特征。克而瑞榜单显示，2016年，中南销售额为502亿，而在2018年，这一数据是1520亿元。由于早期在规模上过于用力，中南置地各项指标也亟待改善。如企业2016年—2018年净利率分别为：1.24%、1.76%、5.77%。据中原地产统计数据显示，早在2017年，房地产行业主流企业平均净利率就已达到12.4%。在项目量产的情况下，如何通过设计管理协调进度、成本、质量的平衡，达成更好的效益，是大型房地产公司发展必然要通过设计管理来解决的问题。

3跨区域多项目设计管理创新及管理技术应用

项目设计管理的实施必须以提升经济效益为目标，协调好进度、成本、质量三者关系。下面就进度、成本、质量三个方面，提出三级体系的精细化设计管理手段，分享创新的管理手段和理念。

3.1项目设计进度管理

进度管理的目的是优化周期，在保证品质的条件下，提升运作效率，减少融资成本，加快资金回笼。详细的计划编制是设计进度管理的最有效手段，总部设计部在项目可研、立项、策划阶段，在保证项目总体全周期经营目标的基础上，确定项目的设计总周期。区域及地区公司在总部的设计总周期的基础上，根据项目所在区域及政策的差异性，保证总周期基本不变为前提，调整及深化项目整体设计进度计划。项目设计进度计划内容包含：（1）设计阶段的主要周期和节点包括设计招投标及概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计的周期和节点要求。（2）其他同步进行的项目设计工作子项的介入节点和周期要求包括勘察、景观、泛光、弱电、精装修等招标、概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计的周期和在整体进度计划中的介入节点。（3）衔接设计阶段的前提条件及后续工序的需求：项目发展计划的重要节点，包括定位、报规报建、施工招标、开工、招商、开盘、竣工验收、交付等节点的时间要求。区域公司在深化设计计划时，要联动前期部、营销部、成本部、工程部、物业等各部门，把从概念设计到交付使用的全过程的各项工作，按照时间顺序进行穿插衔接，并结合公司的运营流程等实际情况，编制合理、快速、高效的全周期设计计划，以计划为引导管控各项设计工作有序执行。总部最后审核及批复区域公司完成的全周期设计计划，同时根据计划的节点制订奖惩制度，激励员工，有效加快设计进度。设计标准化也是提升设计进度的高效手段，统一标准减少技术问题的讨论，聚焦经济效益，加快审核以及决策的效率；设计图纸的标准化，在成熟标准成果图纸基础上，缩短设计出图的时间。标准化系统在后续质量管理篇幅进行详细描述。

3.2项目设计成本管理

设计成本管理的目的是控制成本，提升经济效益。设计成本管控分为两个部分：一是总体设计费用的控制；二是项目的成本控制，主要是设计图纸的成本管控，设计图纸是项目投资额的主要依据，施工前的设计图纸成本把控是最高效的成本管理手段。总体设计费用预算由总部按照项目的经营目标制订。区域公司根据项目的实际情况和项目所在地区设计的市场行情，在总体设计费用预算范围内，制订各分项具体的设计费用，形成项目整体设计费预算表。预算表内容一般包括勘察、前期设计、设计招标、方案、施工图设计、景观设计、室内设计、专项设计等部分。招投标方式是设计费用管控的主要手段之一，招投标目的是以较为合理的价格，招来优秀的合作单位。合理的招投标方式是取得成效的关键。（1）制订招投标入围制度。（2）制订中标方式。招标分为商务标招标（招标内容为设计费报价及服务建议书）和带方案招标（招标内容为设计方案和商务报价）两种方式。商务标建议推行最低价中标原则，但前提是设定严格的招标入围门槛，保证参加招投标单位均为同一层次的单位，且有类似完工项目。带方案招标，实行方案和商务的综合打分，分高者中标，方案打分和商务打分设定合理占比，若是定位高端项目，建议7∶3分值比例，若是定位中低端项目，建议3∶7分值比例。建立长期战略合作伙伴方式，也是大型房地产商降低设计费用的常用手段，以低于市场价的优惠设计费直接委托建立长期战略合作伙伴的设计院，前提是和该设计院有过成功的合作项目。限额设计是成本管理的一个有效手段。总部依据开发产品定位，把住宅产品按照3种档次进行基础定位（刚需C、舒适B、奢华A），再按照以下工程分项进行单方成本的限额设定：外立面、景观、大堂及公共部位装修、电梯轿厢装修、外窗、弱电智能化、泛光、售楼处、样板房等。按照以上的分项设定3类成本限额，供区域及地区公司执行。住宅项目发展多年，已形成成熟的户型尺寸及部品做法，对住宅设计按照9项设计成本控制指标经验值进行设计管控，可以取得很好的成本管控效果。9项设计成本控制指标为住宅墙地比、住宅窗地比、住宅车位比、住宅赠送率、住宅开窗率、住宅景观软硬比、住宅硬地率、结构含钢量、混凝土含量。9项控制指标的数据来源于多项目的数据收集以及借鉴标杆企业的户型数据，还需要在实践中结合公司的现状进行逐步完善和优化。以客观的指标来审核方案设计、施工图设计成果，加强审核的科学性和管控力度。

3.3项目设计质量管理

设计质量管理包含产品设计质量和设计图纸质量。产品设计质量的优劣会直接影响到项目的市场接受度，设计图纸质量的优劣会直接影响到施工质量，两者是决定项目品质的关键性环节。产品设计质量管控的关键是选择优秀的设计团队以及设计标准化，设计图纸质量的关键是审图制度及设计标准化。总部负责制订设计管控标准及管理机制，区域及地区公司严格执行。建立设计单位入围制度是保证设计团队质量的有效手段。总部设定入围标准，区域及地区公司进行设计单位的考察及评估，然后上传评估报告，由总部进行审核及审批。只有入围通过的设计单位，才可以参加项目的招投标。制订图纸审核机制是保证设计图纸质量的有效手段。图纸审核机制由总部制订，首先制订审图要点，审图要点为方案、施工图两个阶段，分专业部门把容易出现的问题的关注点，形成审图要点表格，先由设计院按照要点内审，修改完成后，再组织各专业部门进行图纸联审，满足要求就在表格上打勾，要求所有要点就均打勾通过。通过此方式可以避免审图效果不到位问题。审图要点的制订需要总部及各项目设计管理人员按照工程经验，逐步完善调整，与时俱进。设计标准化目的是通过固化优秀的设计管理机制及做法，保证产品品质。标准化系统是公司发展成果及管理经验的沉淀，越是成熟的标准化系统越能够体现公司的发展竞争力。设计标准体系不但可以稳定设计质量，同时可以提升跨区域多项目设计管理的效率。设计标准化系统包含以下内容：（1）设计合同、设计任务书的标准模板及设计审图要点（分为两个阶段方案设计、初步至施工图设计阶段进行编制）。（2）招标技术文件标准模板；配合成本招标，提供技术标准模板，杜绝招标单位钻合同漏洞，以次充好，避免漏项，额外增加费用。每一项的招标技术文件均要满足行业标准及规范，进行采购招标的部件包括石材、幕墙、外墙保温材料、防火门、铝合金门窗、电梯、入户门、机械停车设备、太阳能设备等。（3）针对施工常出现的漏水渗水问题，编制建筑有水部位的防水构造标准做法，如出屋面、阳台、卫生间、厨房、空调板、设备平台等。（4）保证建筑外立面施工品质的管控标准。外立面主要装饰线脚做法标准：统一简欧建筑风格的三段(墙角、墙身、屋顶)外墙线脚的做法；外立面施工控制手册由设计院以三维建模的方式，编制施工外立面外墙做法指引，作为二维施工图蓝图的补充，保证复杂外立面部位如凹角处的做法，及不同外墙饰面做法交接处的细节处理、空调板物的饰面做法等不漏项，提升图纸交底的沟通效率，且有效保证外立面品质；外立面施工工艺难点有外墙保温工艺做法标准等。（5）户型标准。对市场认可的优秀户型进行汇总，进行优化和分类，编制标准户型库。户型库按照多层、小高层、高层、叠墅、联排别墅类型及面积区段进行分类，按照合理的消费客群进行组合，形成标准的单元拼接户型。比如，形成7～11层一梯两户90+90标准户型、12～18层两梯两户139+139户型、大于18层的两梯四户120+90+90+120户型等标准户型单元。同时，所编制的标准户型单元，结合已有的施工图进行优化，形成标准施工图。通过以上户型标准化的管理手段，方案阶段有利于提高方案决策效率，可以把评审方案的重点放置在规划布局上，施工图阶段有利于加快项目设计推进速度，拿地到出施工图时间可以至少缩短1个月。（6）项目复盘经典案例库。沉淀公司发展的宝贵经验，把无法固化到标准的理念等以案例库的方式实行分享，提升公司的整体管理水平。以上精细化设计管理手段的运用是以满足客户需求为前提的。只有在打造符合市场消费者需求产品的过程，运用精细化的设计管理手段，保证产品品质、压缩合理进度、达到成本最优，才能够提升项目开发的竞争力。

4结论

跨区域多项目房地产项目的设计管理对于项目的经济效益起到了关键性的作用。但由于我国房地产开发商的粗放式管理占大多数，精细化设计管理理念还缺少经验积累，加上复合型设计管理人才的缺少，跨区域多项目的设计管理还是薄弱环节。文章站在开发商角度，在大规模、多项目同时开发运作的前提下，总结出了房地产开发企业在设计管理上的有效管控手段和经验。通过全过程的精细化设计管理手段，实现项目进度、质量、成本等各方面的协调统一，使开发项目经济利益最大化、社会效益最大化。希望文章的研究能为后续的类似项目提供借鉴。

参考文献：

[1]李忠富,张亚妮.跨区域多项目的房地产项目设计管理研究[J].土木工程与管理学报,2013,30(2):74-79.

[2]吕静.房地产住宅精装修设计的管理分析[J].住宅与房地产,2019(15):116.

[3]康英伦.房地产企业开发设计阶段存在的问题与管理措施[J].住宅与房地产,2018(31):3.

作者：王勇 单位：安邦建筑工程管理有限公司