设计管理对房地产品质提升作用浅析

摘要：文中对设计与品质的关系以及提高房地产设计品质管理的措施进行了详细的阐述与分析。

关键词：房地产；品质提升；设计源头

1品质提升的意义

新地产理论的核心宗旨—房住不炒；终极目标—控价放量。稳房价、稳地价、稳预期将是长期政策目标，“一城一策”将是长期政策形态，配合半计划经济手段“限购、限贷、限价”，构成了基本完整的房地产宏观调控新“长效机制”。在房地产发展的大环境下，“利润型”地产模式基本很难存活，各大地产商纷纷将重心向现金流与均衡型靠拢，尤其对于招拍挂项目，市场定位、成本投放、利润率近乎透明。谁能快速开盘、现金流更早回正，谁就能有效控制成本，占有更多的市场，拥有更大的利润空间［1］。但是盲目地追求快速、盲目地控制成本，而无足够强大的核心品质管理体系及技术研发的支持，也带来了诸多社会性问题。诸如近年来，各种地下室楼板坍塌、墙体空鼓开裂、房屋渗水、精装变惊装、虚假宣传等各种维权新闻不绝于耳。在如今这个网络信息高速发达的时代，也是房地产买方市场的时代，品牌影响力、产品质量、产品品质、售后服务等四大要素直接影响客户的购买欲望、产品交付率、市场口碑、品牌价值，如果没有良好四大要素支撑，必将失去政府的支持、民众的信任，从而导致失去市场［2］。因此，在高速发展的房地产进程中，不能只顾追求速度而忽视了产品品质。

2品质提升要从设计源头抓起

首先应该注重产品管理的标准化体系的建设，及时把控时效，为后期运营奠定基础，实现工业化、模块化生产，降低成本和提高利润率；其次是建立品牌体系（尊居、善居、康居），拉通区域立面风格，树立自身的品牌印记。这是房地产未来的发展趋势［3］。

3目前发展现状

在以往的项目建设中，我们尝试了Acdeco风格、新亚洲风格、现代滨海度假风、现代都市风格、闽南风格等等，模糊的产品体系，多样的建筑风格，一味粗犷的依靠高赠送来提高户型使用面积，从而提高去库存化速度及溢价空间。通过后期的改造，带来的前期不可预估的建造成本与时间成本，后期拆东墙补西墙似的各种成本腾挪、盲目地优化带来的各种品质问题。以某项目为例，早期没有系统性的成本控制及投放意识，盲目的成本优化，导致后面补丁似的优化，降低了客户的满意度，增加了后期整改的工作量（如园林品质、施救场地、归家大堂、地下室门厅、标示系统、地坪等等)。再以我司在厦门的标杆项目为例，该项目地处滨海西，一线海景，无论从业内口碑、品牌印记、产品体系、建筑、园林风格上，具备了塑造品牌价值的条件，但是也存在一些设计、工程缺陷，影响了客户对于品牌的认可。同时，对于好的做法没有提炼和沉淀，导致后面其他项目依然存在类似问题。

4品质提升改进措施

4.1打造标杆企业

区域内各房企注重产品体系建立，打造品牌效应。提升品质，实现溢价，并注重社区配套设施建设。

4.2设计源头管理方案

（1）聚焦产品，实现80%的标准化运用＋20%的创新。在标准化中，固化定型楼栋，实现“四位一体”的产品品牌标准化体系，即品牌标准、设计标准、成本标准、施工标准，为快速开盘夯实基础。在标准化的基础上，关注行业动态，积极创新，提升产品力，保障标准化产品更新迭代，确保产品保持在行业领先水平。（2）对于拿地意向较高的项目设计，应在立项阶段早准备，为快速开盘奠定基础，也只有设计先行，才能为工程施工留出充足的时间。（3）成本如何合理利用：严控无效成本的投入，如单车指标，地库开挖，含钢量、支护形式、桩基形式、图纸质量、变更率，将固定的目标成本投放到合理的地方。（4）施工界面要清晰，专业的人做专业的事，避免存在图纸漏项导致招标漏项，到了快交付时，发现无人做时为赶工，匆匆忙忙随便拉个施工单位补位，导致施工质量存在问题。（5）品质管理：组建品质小组，制定巡检标准及清单，同时整合设计及第三方评估等供应链管理体系。引入第三方，加强巡检，形成月度巡检及重要阶段巡检制度。缺陷项目重要节点驻场帮扶，加强日常管控，品质宣贯，提升项目管理人员专业素养。（6）设计输出管理：①总结过往项目的优缺点，学习标杆地产好的做法，制定归家动线设计指引导则（重点聚焦在园林、主入口、入户大堂、架空层及消防施救场地等客户敏感点）。②针对过往设计缺陷、错漏碰缺、施工现场的界面划分及施工问题，汇编施工图审查要点。③针对过往车位交付存在较大的客诉，组织工程、营销、客服多线研究探讨，编制地下车库设计标准及审图要点、工程编制施工管控办法、营销编制车位销售口径的管理办法，最终形成《车位销售附图及管控要点》。（7）设计品质工作铺排：在有限的人员编制下，由分管领导牵头、部门负责人组织建立品质小组，形成方案评审小组、精细化审图小组、展示区品质小组、专项设计评审小组、施工过程品质巡检小组。

5结语

随着我国经济的快速发展，进一步带动了房地产企业的进步。影响一个房地产项目品质的因素是多方面的，设计管理贯穿于房地产项目开发的前期策划，设计阶段和施工阶段全过程管理，都对项目品质起到关键作用，应予以重视［4］。

参考文献

［1］蒋立山，王少哲.浅析提高房地产项目品质的几点思考［J］.重庆师范大学，2010（13）：156-158.

［2］刘娜，李宁，王艳斌，等.浅谈房地产建筑的品质［J］.科技致富向导，2012（23）：456-458.

［3］刘清洁，杨彩文，罗慧斌，等.房地产企业发展措施研究［J］.生产力研究，2012（30）：156-157.

［4］刘羽琦，马丽丽，孙光明，等.房地产建筑对经济发展的促进作用［J］.广西师范大学，2012（38）：489-490.

作者:黄志强 单位:保利海西实业有限公司