征收安置房开发企业特殊税务风险管控

摘要：本文笔者研究发现征收安置房开发企业因征收安置房开发项目收入确认时间和发票开具时间不一致，征收安置房项目成本结算时间明显滞后于收入确认时间，征收安置房项目中配套的非住宅销售价格偏低，部分征收安置房项目未纳入住建部门棚户区改造项目库而征收安置房开发企业却执行棚户区改造项目税收优惠政策等因素，面临四个方面的特殊税务风险。本文针对征收安置房开发企业面临的税务风险，提出了降低风险的建议，以期为相关企业提供有益借鉴。

关键词：征收安置房开发企业；特殊税务风险；风险管控

近年来各地老城区改造力度不断加大，新区新城建设不断推进，征收安置房需求量不断攀升，征收安置房开发企业的项目开发量也不断加大。由于征收安置房不同于商品房，其开发销售过程比较复杂，因此征收安置房开发企业的税务风险比商品房开发企业高。

一、征收安置房开发项目收入确认时间和发票开具时间不一致，致使征收安置房开发企业面临增值税税务风险

根据企业会计准则及其他相关制度规定，征收安置房开发项目同商品房开发项目一样，于交付房屋时确认收入。但征收安置房项目的发票开具时间与商品房项目不同，商品房项目在交房时发票都已经开具完毕，而征收安置房项目在交房时发票尚未开具，要等到征收实施单位即房屋征收公司与被征收人就征收安置补偿费用结算完成后，通知征收安置房开发企业可开具发票时才能开具发票，因此征收安置房项目发票开具时间晚于交房时间，有些项目部分发票开具时间甚至比交房时间晚几年。由于通常情况下增值税缴纳时间为发票开具时间，因此如果征收安置房开发企业在发票开具时缴纳增值税，则该项目增值税缴纳时间明显滞后于实际应缴纳时间，致使安置房开发企业面临增值税税务风险。

二、征收安置房项目成本结算时间明显滞后于收入确认时间，致使征收安置房开发企业面临企业所得税税务风险

征收安置房成本结算方式与商品房成本结算方式不同。商品房成本由房地产开发企业的造价部门审结后即可作为项目成本入账，而征收安置房成本结算根据规定必须报送财政部门或其第三方造价咨询机构审结后方可根据审核报告中的审定金额入账。由于财政部门或其委托的第三方造价咨询机构必须履行某些特定的审核程序，因此其审核时间比较长，在征收安置房项目收入确认时无法收到施工单位开具的发票入账，即使在次年企业所得税汇算清缴前也难以收到发票入账，致使征收安置房项目收入和成本不配比。为降低资金成本，避免征收安置房项目收入确认当年多缴纳企业所得税，有些征收安置房开发企业按预计成本入账，如此，如果多预估征收安置房项目开发成本，则会使征收安置房开发企业面临企业所得税税务风险。

三、征收安置房项目中配套的非住宅销售价格偏低，致使征收安置房开发企业面临土地增值税税务风险

由于被征收户的需求不同，因此部分征收安置房项目会配建部分商业用房等非住宅项目。为满足某些征收政策需要，部分征收安置房项目中的非住宅项目定价偏低，而其成本却未同步减少，致使该非住宅项目增值额偏低，导致征收安置房开发企业面临土地增值税税务风险。

四、部分征收安置房项目未纳入住建部门棚户区改造项目库，而征收安置房开发企业却执行棚户区改造项目税收优惠政策，致使征收安置房开发企业面临城镇土地使用税和印花税税务风险

根据棚户区改造项目税收优惠政策相关规定，对征收安置房建设用地免征城镇土地使用税和印花税。在该税收优惠政策执行过程中，有些地方税务机关以该征收安置房项目是否纳入住建部门棚户区改造项目库来判断该征收安置房项目是否符合免税政策相关规定。由于纳入住建部门棚户区改造项目库的征收安置房项目必须按规定的进度按时完工交房，否则将会受到某些处罚，因此有些征收安置房开发企业为规避处罚，未将其开发的征收安置房项目申报纳入住建部门棚户区改造项目库，却自行享受城镇土地使用税和印花税免税政策，致使征收安置房开发企业面临城镇土地使用税和印花税税务风险。

五、降低税务风险，保证征收安置房开发企业可持续发展的建议

（一）征收安置房开发项目在交房确认收入时按未开票收入缴纳增值税通常情况下增值税缴纳时间为发票开具时间，但开票时间并非判断增值税纳税义务发生时间的唯一标准，如果增值税纳税义务已经发生但发票却未开具，纳税人可按未开票收入先行缴纳增值税，开具发票时再行调整开票当期增值税纳税金额。因此，征收安置房开发企业在交付征收安置房确认收入时可先按合同金额缴纳增值税，待征收实施单位通知开票时根据当月开票金额调整应纳增值税额，如此，可在一定程度上降低征收安置房开发企业增值税税务风险。

（二）加强征收安置房项目成本结算管理，及时完成征收安置房项目成本结算工作由于征收安置房成本结算根据规定必须报送财政部门或其委托的第三方造价咨询机构审结后方可根据审核报告中的审定金额入账，且财政部门或其委托的第三方造价咨询机构必须履行某些特定的审核程序，其审核时间比较长，因此征收安置房开发企业应加强征收安置房项目成本结算管理，分项目派专人负责成本结算工作，积极跟踪征收安置房项目成本结算审核各环节的办理时间，及时补齐项目结算审核所需资料，积极配合审核机构对数，及时完成征收安置房项目成本结算工作，并协调施工单位尽快开票入账。

（三）合理制定征收安置房项目中配套的非住宅项目销售价格为满足某些征收政策需要，部分征收安置房项目中的非住宅项目定价偏低，因此征收安置房开发企业应加强征收安置房项目售价定价管理，积极协调征收安置房项目定价机构根据配套非住宅项目成本合理确定其销售价格，以避免征收安置房开发企业出现土地增值税税务风险。

（四）根据征收安置房开发企业征管税务机关的相关要求，及时将征收安置房项目申报纳入住建部门棚户区改造项目库征收安置房开发企业应根据征管税务机关的相关要求，以及根据征收安置房项目所在地住建部门的相关要求，及时将开发的征收安置房项目申报纳入住建部门棚户区改造项目库，以利于征收安置房开发企业充分享受城镇土地使用税和印花税优惠政策，降低税务风险，提高企业经济效益。

作者：叶晨芳 单位：福州中服出国人员服务中心