小区物业管理职责与工作模式探讨

摘要:针对小区物业管理的现状及小区物业管理部门的职责，研究提出了小区物业管理部门的工作模式，为小区物业消防安全管理提供了参考。

关键词:小区物业;消防安全管理;工作模式

小区消防管理是物业部门的重要职责，是预防小区火灾发生，最大限度地减少火灾损失的基础性工作。笔者结合对小区物业管理部门的消防职责，对小区消防工作模式进行了探讨。

1住宅小区物业消防管理现状

根据笔者工作经验，消防队员向居民小区出警的种类主要有火灾、电梯困人、开住户门等。这几类情况不仅发生率高，而且在消防人员到场处置前及处置中都需要小区物业管理部门的参与。小区物业消防工作存在以下问题:①物业管理单位存在晚上无值班人员或值班人员由保安人员兼任的情况，这对于小区的消防工作来说是非常不利的;②物业管理单位只是限于做好保洁、绿化等基础性工作，对消防工作则不够重视;③小区物业管理部门进行消防安全工作时，部分业主不配合，如业主停车占用消防车通道等问题。

2小区物业管理部门的消防职责

小区物业管理部门的消防职责是非常重要和明确的，事关住户生命与财产安全，也是法律规定的义务。《中华人民共和国消防法》(以下简称《消防法》)第十八条规定:住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。

2.1组织员工、业主学习消防知识

小区物业管理部门要利用讲座、板报、视频等各种形式，组织员工、业主经常性地学习与住宅小区相关的消防法规和消防知识，对业主进行宣传教育，使业主提高防火安全意识、具备扑灭初起火灾及自救甚至是救人的能力，使其在学习消防知识的同时，认识到火灾的危害性和做好消防工作的重要性，才会自觉遵守小区的消防安全制度，配合小区物业部门的服务与管理，推动小区消防工作稳步推进和持续发展。

2.2制定防火安全制度和灭火救援预案

(1)小区物业管理部门要制定符合本小区实际情况的防火安全制度，建立健全防火巡逻检查流程，制度要全，责任也要明确和细化，并且切实可行。所订立的制度应经过在本小区内公示后，业主委员会同意或者无异议方可实行。(2)小区物业管理部门可以制定消防管理与灭火救援预案，将平时日常消防管理以及真正火灾等事故发生时的处置程序都预案化，制定程序步骤，分清责任人、组织人、实施人，可印制展板放于小区醒目位置，接受业主监督。物业管理人员要经常性地按照预案进行训练，经常性地组织演习，必要的时候可以联合业主进行实地火情演练，切实提高实战能力，为消防人员到场实施灭火救援赢得时间。

2.3负责检查维护消防设施器材

《山东省消防条例》(以下简称《条例》)第三十五条第一款规定住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供防火巡查、消除火灾隐患等消防安全防范服务。小区物业管理人员应会使用小区内全部的消防设施器材，特别是要熟练操作消防泵的启用与关闭，会连接消火栓水带，会使用灭火器扑灭初起火灾，会使用电梯钥匙开电梯门救人。小区物业管理部门要定期对小区内各部位消防设施、灭火器材进行检查、检测、保养，及时排除消防设备故障，确保能够正常使用。对检查出的问题设备，能够当场维修的要立即当场维修，不能当场维修的要立即联系送修或者请专业人员到场维修，相关费用可从维修基金支出。

2.4确保消防车通道畅通

2016年11月7日，山东省济南市某小区1户居民家中突发大火，因为消防通道被堵，造成消防车不能及时到场，最后1名男子为求生而不得不跳楼，摔伤住院。在之后进行火灾事故调查中发现，由于物业公司将消防通道做为出租车位盈利，导致消防通道被阻塞。随着经济的发展，家庭轿车越来越多，小区停车难、停车乱现象愈发突出，占用消防车通道现象比比皆是、屡禁不止。消防车通道，虽然平时的作用不明显，但是在火灾发生时就是住户的生命通道，就像高速公路的应急车道一样。消防通道被占用，会造成救援困难。小区物业和业主都应该高度重视消防通道畅通问题，双方应密切配合，物业从严管理，业主自觉服从，形成长效机制，共同维护小区的安全环境。《条例》第三十六条规定物业服务企业或者实行自治管理的业主委员会规划、设置停车位时，不得占用消防车通道，并应当在住宅区的消防车通道设置禁止占用的明显标识。对占用消防车通道的，物业服务企业或者业主委员会应当通知占用人纠正;拒不纠正的，立即报告当地公安派出所。

2.5确保24h值班制度落实

目前很多小区物业办公室晚上是无人值班的，无法落实各项管理责任。如某小区建成后居民入住已经多年，但该小区经常出现大面积停电现象，造成电梯停用，晚上小区物业无人值班，导致业主与物业关系异常紧张，甚至出现矛盾激化的情况。某日停电后，消防人员从物业那里要来了电梯钥匙，打开7部电梯，而物业除了门口保安外找不到其他工作人员。目前很多小区住户家里安装有火灾自动报警系统，地下车库安装自动喷水灭火系统等自动消防系统，小区建有消防控制室。《条例》第二十八条第二款规定自动消防系统应当二十四小时有操作人员值守，值守人员不得少于二人。

2.6健全小区消防工作档案

小区物业管理部门应将日常消防管理工作及灭火救援过程中形成的文字材料、照片、视频、消防部门检查下发的法律文书等所有与消防有关的资料文件及时整理归档，建立完整的消防工作档案，确定专人负责，做到消防部门检查时有据可查。

3小区物业管理部门的消防工作模式

小区物业管理部门可采取“物业经理(消防安全负责人)—物业员工—小区居民”三级工作模式。这三级人员既有自己的工作职责，在履行自己职责任务的同时，也要相互监督各方的工作，起到互相补充的作用。

3.1落实物业经理职责

小区物业经理在享有管理物业的权利的同时，也要承担相应的责任。物业经理作为消防安全的第一责任人，统管本小区的消防安全工作，要维护本小区居民的利益。物业经理要带领员工学习消防法律法规及条例办法，制定本小区的防火安全制度，制定消防管理与灭火救援预案，确保其他各项消防职责的落实。

3.2物业员工认真履行职责

物业员工可以采取2种工作模式:(1)兼职落实消防安全工作模式。这种工作模式的优点是参与工作的人员较多，可以全体员工都参与，或者大部分员工参与，具有点多面广的特点，还可以节省员工工资支出。缺点是因为点多面广，所以不够专一，消防工作可能抓得不够细致。(2)专职落实消防安全工作模式。这种工作模式的优点是专职负责人比较精通消防业务，具有少量精干的特点。缺点是一旦离开工作岗位，就会造成工作缺口，危害小区消防安全。如果小区体量大、住户多，则物业公司员工人数也多，应当采取员工专职落实消防安全工作;反之，如果小区楼数小、住户少，则物业公司员工数量也少，应当采取员工兼职落实消防安全工作。

3.3小区居民积极配合

物业管理单位的各项工作要落实，离不开小区居民的配合。随着近年来消防宣传工作的不断推进，人民群众的消防意识也越来越强，越来越重视消防安全。《条例》第三十五条第二款规定:住宅区共用消防设施保修期内的维修等费用，由建设单位承担;保修期满后的维修、更新和改造费用，纳入共用设施设备专项维修资金开支范围;没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，消防设施维修、更新和改造费用由业主按照约定承担，没有约定或者约定不明确的，按照各自专有部分建筑面积所占比例承担。小区居民应该及时足额交纳物业费、维修基金和有关设施器材的购置保养费。平时自觉做到私家车不乱停占用消防车通道，公共区域不乱放危险可燃物品，积极配合物业管理部门的宣传教育和小区消防安全管理工作，共同创造安全和谐的消防安全环境。

3.4使用法律程序

对于发现的消防安全隐患拒不整改的，可以向有关部门反映投诉。比如，《条例》第三十六条规定对占用消防车通道的，物业服务企业或者业主委员会应当通知占用人纠正;拒不纠正的，立即报告当地公安派出所。《消防法》第二十八条规定任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道;第六十条第二款规定个人占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的，处警告或者五百元以下罚款;第六十条第三款规定对占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行，经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担。

4结束语

小区三级消防工作模式的运转，需要各组成部分的协同工作。物业经理统筹安排、总揽全局，物业员工可以分片分楼宇负责，对口管理本区域内的消防安全工作，发现问题时既要报告物业经理，也要通知责任业主，起到两者的联结作用。在实际生活和工作中，不管是谁发现消防安全隐患都应该及时通知另外两方，落实责任人，商讨解决问题的方法。三方取长补短，共同解决问题。

作者:张永亭 单位:济南市消防支队