小区道路公共化的物业管理设想

摘要：自从《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，提出我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。该政策一经，便引发社会各界热议，各路新闻不断，社会各界以及业主呼声褒贬不一。《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有”。“建筑区划内的绿地，属于业主共有”。“建筑区域内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。未来将如何，作为物业管理的从业人员，对此问题略有一些看法。

关键词：道路公共化；社区；物业管理

1小区道路公共化的概念

让园区道路公共化，推广街区制，对社区发展有促进作用。园区道路公共化，特殊路段会成为交通拥堵时的临时通道（例如主干道直行堵车，车流会涌入附近小区进行绕行通过）解决了市区主干道堵车问题。园区内的道路，以往都是只使用于园区内业主行驶车辆泊车、行人通行等，只是部分共有，那么道路公共化以后，彻底变成全民共有，只是将原本法律上规定的全体业主所有的区域，改变成全民所有的区域，虽然土地归国家所有，但是使用权还在民众，让道路共有，仍然是取之于民用之于民，符合社会主义核心发展的方向，对社区发展亦有促进的作用。

2小区道路公共化对物业管理的作用

许多人认为，小区道路公共化，物业公司的工作会慢慢减少，未来的时间内，物业管理行业会逐渐的退出历史舞台，其实这种说法是完全没有科学依据及现实依据的。道路公共化，实现城市街区制，推进社会发展，变革都有利弊，但是优势大于劣势。小区道路公共化，对物业管理行业的发展有一定的推动作用。

2.1划定产权，明确工作内容

小区内道路及绿地一旦国有化，不但归属权产生纠纷，如果法律规定不严谨，管理界线会模糊不清。在实行新政前，政府部门会对《物权法》《物业管理条例》等相关法律法规要重新修订，将产权归属划定清晰，各行管部门应负责哪些方面，物业公司应该负责哪些工作，各负其责，更有利于物业公司的工作，共同促进社会发展进步。

2.2提高安全管理水平

原本封闭式管理的小区，要面向社会各式行人及车辆进行放行通过，开放后的园区，增加了不同程度的不稳定因素，对于物业公司的日常管理工作以及对园区以外的车辆及陌生人员管理，不但会引起业主对居住环境安全问题产生质疑，也会加重物业日常管理成本和精力。但是国家既然出台政策，必定会制定相对应的策略来应对各种不利因素。原有园区物业自管的路段已划归市政管辖，政府部门加大力度对管辖路段进行治安等巡视，加大城市警备力量，街区投入更多的监控设施实施科技安防，促进小区安防管理等工作。由政府给予物业管理企业补助增加园区保安巡逻力度，人防和技防相结合，打造平安街区。

2.3提高道路的使用寿命

已建成的小区道路并未考虑到道路通行能力，及繁重的车流对路面使用年限的影响，仅考虑日常小区内车量流通及住宅业户居住密度的配比使用。将以往市政主干道车辆转移到园区公共道路上，无疑加重小区内道路的负符，道路通行车辆及能力加大，对道路的使用年限及破损承度均是一个严重的考验。目前已建成的园区道路多则十年，少则三五年即需要翻新修复或重新铺设，以往道路损坏后，仅凭业主缴纳的大修基金以及物业管理企业日常的投入进行养护，也是杯水车薪无能为力。在实行街区制之前，政府部门会对老旧街区道路及周边进行改造拓宽，达到日常使用的标准，所有道路维修政府化，解决老旧小区道路破损问题，由物业管理企业对后期使用过程中进行维修养护，保证道路的正常使用，进一步实施小区道路共有化进程，这样一来，对于管理老旧小区的物业企业来说无疑是一件好事。

2.4缓解停车压力

小区道路共有，园区道路停车更便捷，加大停车压力，加上园区外来车辆可以停车，可能会导致附近园区业主车辆无处停放的现象，有“家”不能回。目前规模稍大一些的小区，为了满足业主的停车需求，道路两边停车划线，物业公司适当收取部分管理费用，作为日常管理、清洁及划线等费用支出，提供停车的仅仅是针对园区的业主，一般提供免费泊车较多，无法收取停车管理费用。小区道路共有化以后，政府相关部门会出台车辆采购，停车管理等相应的政策，北京等地区采取购车摇号，将来可能购车先购车位，没有固定停车位不参与摇号，适当的减少了购车人群，减轻了停车压力。谁停车谁交费，无论在停车场，还是园区市政路，所有车辆统一收费标准，统一收费，彻底解决停车收费难的问题，再加上停车管理成为社会政策法规，物业管理涉及到园区停车工作更好展开。

2.5改善环境

园区道路公共化，扩建改造路面后，原有业主共有的绿地等部分，可能会缩小，园区绿植覆盖率会下降，园区整体的环境、空气质量，以及行人安全、环境卫生、噪声污染等方案或多或少都会有影响。政府部门会结合现状，对市政道路两旁进行适当改建，绿化等会陆续划到市政建设，统一规划设计街边绿化景观，小区路面以下管道井等配套设施完善，由物业公司进行后续的管理。

3结束语

综上所述，小区道路公共化，将成为物业行业向更深更强大发展的一个转折点。未来的物业行业，将以区域化不断的发展，大鱼吃小鱼，优胜劣汰将不可逆转，而区域化的物业管理企业更将变成政府管理的神经末稍，不仅负责秩序维护、停车管理费收缴、卫生清理等日常的物业服务工作，对目前区域内居民及委员会负责的政策法律法规宣传贯彻、业户信息登记联网、各种便民缴费等服务兼顾部分职能。推进物业管理与政府职能部门合并，让社区工作范围与物业服务范围相关或相似的工作交叉合并，重复的工作不再重复去做，节约社会资源。小区业主的物业费缴费业务，也将逐步实现刷卡制，就像新生婴儿落户口一样，即所有新建成小区，在业主收钥匙时，办理物业费缴费卡（或和水卡电卡缴费一卡通合并），物业费预存一年，到期自助缴纳，与水卡电卡使用方法一致，如此一来，不但保护大多数人的合法利益，更加便于物业服务企业的管理。促和谐，促发展，社会在进步，道路公共化只是一个开始，园区建设会朝着更加人性化，平等化，公开化，便民化发展，物业管理行业也将越来越备受重视，发展前景更加乐观。

作者:赵文凤 单位:北京京汉实业投资股份有限公司