如何做好房地产行政管理

1.行政管理的有效措施

1.1促使政府职能转变，实现政务公开

政府职能转变是指国家行政机关在一定时期内，依据国家和社会的发展需要，转变自身的功能、管理内容、作用范围、管理方式等。政府对房地产的销售、开发、管理等的审批，要严格规范法，并简化程序，尽量做到公开、透明。除此之外，严格处罚违反审批制度的行为，对于徇私舞弊、以公谋私的行为要给予严惩。可安排专人负责处理房地产市场投诉电话，及时反馈市场信息。

1.2加强行政风气建设，提高工作效率

注重加强行政管理部门的行政风气建设，用科学理论指导工作，树立廉洁公正的行政态度，将反腐倡廉做到实处。把提高工作效率作为重要目标。深入改革行政建设，简化行政审批程序，提高审批的效率。

1.3提高行政管理意识，规范房地产市场秩序

提高房地产行政管理意识，充分认识行政管理的重要性，增强管理的紧迫感和责任感，在进行房地产行政管理中，把促进房地产市场健康持续发展作为管理目标，为营造良好的房地产市场环境提供有力保证。

2.加大违规、违法打击力度

各地区的管理部门对房地产市场上的违规、违法操作应予以严肃处理，维护房地产市场的有序发展。

2.1加强项目开发管理。在房地产项目开发过程中，存在多种违规、违法操作，给房地产市场发展产生不利影响。因此，加大对房地产项目的开发管理势在必行。各地管理部门应严格执行房地产开发项目的审批制度，并做好审批项目的跟踪管理工作。对未按合约要求支付出让金的，可解除合同，并要求支付违约金。对未按合约规定时间开发利用土地的，管理部门应处以警告、金额处罚，甚至可收回土地的使用权。对于需修改合约相关内容的，应获得行政管理部门的同意后方可修改，并重新建立一份出让合同书或合同变更协议书。房地产企业应严格遵守规定，按照程序竞争开发项目。严格按照有关规定进行项目投标、用地、规划、建设以及进行销售等工作，对于已签订出让合约的，必须严格按照合约执行，不能随意改变条约规定，擅自进行其他操作。若必需修改合约的可按照程序提交修改意见，在获得有关部门的同意后，并签订了变更合约或新的合约后，方可使用。对于违规操作，有关管理部门则会给予严肃处理。

2.2加强管理商品房的面积计算方法。对于房地产的商品房面积计算方式施行规范管理，可有效减少商品房面积“名不副实”的情况。积极推行规范合理的商品房套内建筑面积的计价方法。房地产企业必要时应对消费者说明套内建筑及分摊公共面积。分摊面积的公共部分，应属于业主共有资源，房地产企业不能将其出售或出租。为杜绝面积计算以及面积分摊出现违规现象，各地行政管理部门应加强管理以及处罚力度，坚决抵制侵犯消费者合法权益的行为。

2.3加强合约管理。对于合约欺诈行为要予以严肃处理。合同的制定应严格依照《商品房买卖合同示范文本》进行[3]，范本中对于制定合同的内容、解决合同纠纷、维护购买者的合法权益等方面有很好借鉴作用。各地管理部门可将其作为制定合约的标准范本，并推广应用。若房地产企业未按照范文制定合同的，行政管理部门应认真检查其是否按有关法律法规进行合约内容的编写，若未达到规定要求的，则要求房地产企业进行修改和调整。对于警告后仍未进行修改或调整的，则可拒绝发放预售许可证。

2.4加强竣工验收管理。竣工验收通过的商品房方可进入市场。行政管理部门应加强竣工验收管理，把好房产交付关口。对于不合格的商品房，不能进入市场。房地产行政管理部门有权责令违规开发商在一定期限内补全相关验收手续，或降低资质证书等级，甚至有权注销其资质证书。

2.5加强房地产的广告管理。加强房地产广告管理是房地产行政管理的重点。对于违法的广告坚决查处。所谓的违法房地产广告指的是房地产企业不兑现广告承诺的内容等。房地产行政管理部门可对类似行为责令其修正，并要求其在规定期限内整改完成，不按规定整改的，可对其资质降级或注销其资质证书。房地产开发商及中介服务公司，应严格按照广告承诺书中的内容进行交付。若出现违法广告，侵犯了消费者的合法权益，管理部门应按规定给予处罚。

2.6加强对中介行为的监管。制定房地产经纪人职业资格审查制度，并要求房地产中介人员必须持有上岗证。不得伪造、修改相关证件。房地产行政管理部门应定期或不定时检查中介人员的资格证书或上岗证。对于不合格的证书责令其重新办理或者直接作废，并给予相应的处罚。

3.小结

为了房地产行业更好更快的发展，使其成为国民经济的重要支柱产业，应明确房地产行政管理对房地产市场健康运行的重要意义。并努力加强各地的房地产行政管理，如切实转变政府职能，树立廉洁公正的行政态度，规范房地产市场秩序，加大对违法项目、违规操作、违法广告的打击力度，加强对竣工验收、中介服务人员的资格审查等监控工作等。以保证房地产事业更快更稳的发展。

作者：石道明 单位：宁夏银川市瑞信地产行政部北辰易道